Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Долгова С.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Суворовой Е.Н.
судей Заболотной Л.Н., Кривошеевой Н.А.
при секретаре К.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования "Город Саратов" к товариществу собственников жилья "С.", индивидуальному предпринимателю Б.В., Б.А. об устранении нарушения в пользовании земельным участком,
по кассационным жалобам Б.В., Б.А. на решение Октябрьского районного суда города Саратова от 29 августа 2011 г., которым на Б.А. возложена обязанность устранить нарушение использования земельного участка, путем освобождения земельного участка с кадастровым номером N от торгового павильона, расположенного по адресу. В удовлетворении исковых требований к товариществу собственников жилья "С.", индивидуальному предпринимателю Б.В. отказано.
Заслушав доклад судьи Суворовой Е.Н., объяснения представителя Б.В. и товарищества собственников жилья "С." - Л. (по доверенностям от 28 октября 2009 г. и 20 мая 2010 г., выданным сроком на три года), представителя Б.А. и товарищества собственников жилья "С." - П. (по доверенностям от 20 мая 2010 г. и 28 сентября 2011 г., выданным сроком на три года), поддержавших доводы жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
администрация муниципального образования (далее МО) "Город Саратов" обратилась в суд с иском к товариществу собственников жилья (далее ТСЖ) "С.", индивидуальному предпринимателю Б.В., Б.А. об устранении нарушения в пользовании земельным участком. В обоснование требований истец указал, что муниципальное образование "Город Саратов" обладает правами собственника помещений в многоквартирном доме, предусмотренными Жилищным кодексом Российской Федерации, поскольку на праве собственности МО "Город Саратов" принадлежат нежилые помещения в доме. Указанные права подтверждаются выпиской из реестра объектов муниципального нежилого фонда города Саратова, утвержденного решением Саратовского городского Совета народных депутатов N 301 от 28.05.1993 г. Так, в муниципальной собственности находятся нежилые помещения 9 кв. м (находящееся на балансе МУ "Г." и 75 кв. м (занимаемое на праве оперативного управления подростковым клубом "М." от МОУ ДОД "Ц.").
12 декабря 2008 года земельный участок под указанным многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет за кадастровым номером N, площадью 2299 квадратных метров с разрешенным видом использования: четырнадцатиэтажный многоквартирный жилой дом, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка. 20.03.2009 г. между Б.А. и ТСЖ "С.", в лице председателя С. заключен договор аренды. Согласно договору, арендодатель Б.А. предоставляет арендатору ТСЖ "С." торговый павильон 23Н регистрационный N по адресу. Данный договор является срочным, срок договора аренды истек 20.02.10 г. Торговый павильон на сегодняшний день расположен на прежнем месте.
ТСЖ "С." самовольно, без согласия собственников многоквартирного жилого дома, приобрело в аренду указанный выше торговый павильон (неизвестно за чьи средства производится оплата аренды данного павильона) и разместило на территории земельного участка, находящегося в их общей долевой собственности торговый павильон, арендованный у Б.А. по договору аренды от 20.03.2009 г., чем нарушило права собственников многоквартирного жилого дома, в частности администрации муниципального образования "Город Саратов", свободно пользоваться земельным участком многоквартирного жилого дома, предназначенного для озеленения и благоустройства территории данного дома. Администрация МО "Город Саратов", обладающая правом общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2299 квадратных метров, с разрешенным видом использования: четырнадцатиэтажный многоквартирный жилой дом, считает недопустимым ведение на земельном участке, предназначенном для озеленения и благоустройства территории жилого дома, торговой деятельности.
Кроме того, согласно требований СанПиН 2.1.2.2645-10, на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летнее кафе.
25.03.2009 года между ТСЖ "С." (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Б.В. (арендатором) (далее ИП Б.В.) на основании решения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу, проведенного в форме общего голосования, от 15.02.2009 года, заключен договор субаренды.
Согласно договору арендодатель предоставляет арендатору торговый павильон по адресу. Данный договор является срочным, срок договора аренды истек 15.02.10 г. Торговый павильон на сегодняшний день расположен на прежнем месте. ИП Б.В. неправомерно продолжает вести в нем предпринимательскую деятельность с нарушением Правил продажи отдельных видов товаров, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 19.01.1998 года N 55, за что был привлечен к административной ответственности по ст. 14.15 КоАП РФ.
Поскольку торговый павильон, принадлежащий Б.А. неправомерно, без каких-либо разрешений, договорных обязательств расположен на территории многоквартирного жилого дома по адресу, истец просит обязать товарищество собственников жилья "С.", гражданку Б.А. и ИП Б.В. устранить нарушение использования земельного участка, путем освобождения земельного участка с кадастровым номером N от торгового павильона.
Рассмотрев возникший спор, 29 августа 2011 г. суд постановил указанное выше решение.
В кассационной жалобе Б.В. указывает, что решение суда он считает незаконным, необоснованным, просит его отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Не согласен с выводом суда о том, что в 2010 и 2011 годах вопрос о предоставлении разрешения на размещения торгового павильона общим собранием собственников помещений не разрешался, поскольку при принятии решения 15 февраля 2009 года срок, на который дано разрешение на установку павильона, не оговаривался и нормативными актами не предусмотрено ежегодное подтверждение принятого ранее решения об использовании земельного участка. Также Б.В. считает необоснованными доводы суда о нарушении им санитарных норм. Кроме того, заявитель в жалобе указывает, что суд вышел за пределы исковых требований в части признания недействительными сделок по договору аренды от 20.03.2009 г. и договору субаренды от 25.03.2009 г., так как требования о признании сделок недействительными участниками спора не заявлялись. Податель жалобы, не согласен с выводом суда о том, что торговый павильон является недвижимым имуществом, поскольку согласно постановлению Двенадцатого Арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011 г., данный объект не является объектом недвижимого имущества.
В кассационной жалобе Б.А. также просит решение суда отменить и вынести решение об отказе в иске. Считает необоснованным вывод суда о ничтожности сделок по договору аренды торгового павильона от 20 марта 2009 г. и договору субаренды от 25 марта 2009 г. Суд первой инстанции, по ее мнению, не принял во внимание довод о том, что в мае 2010 г. администрация МО "Город Саратов" обращалась с аналогичным иском в Арбитражный суд Саратовской области, решением которого в удовлетворении исковых требований отказано. Кроме того, из исковых требований не ясно, какие права и законные интересы истца нарушены. Податель жалобы не согласен с выводом суда о нарушении ИП Б.В. санитарных норм, поскольку нарушение норм санитарного законодательства не являлось предметом рассмотрения данного дела.
Проверив законность и обоснованность решения, в соответствии со ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия считает решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 12 декабря 2008 года земельный участок под домом был сформирован и поставлен на кадастровый учет за кадастровым номером N, площадью 2299 квадратных метров с разрешенным видом использования: четырнадцатиэтажный многоквартирный жилой дом, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 12.12.2008 г. N ().
20.03.2009 г. между Б.А. и ТСЖ "С." заключен договор аренды. Согласно договору арендодатель Б.А. предоставляет арендатору ТСЖ "С." торговый павильон 23Н регистрационный N по адресу, под реализацию хлебобулочных изделий на срок с 20.03.2009 по 20.02.2010 г. В договоре указано, что сумма за аренду устанавливается дополнительным соглашением и что арендатор имеет право сдавать арендуемый торговый павильон без согласия арендодателя. Кроме того, арендатор по договору обязан использовать торговый павильон исключительно по назначению, содержать арендуемое помещение в образцовом санитарно-техническом состоянии, производить за свой счет внутренний текущий ремонт арендуемого помещения ().
25 марта 2009 г. между ТСЖ "С." и ИП Б.В. заключен договор субаренды указанного выше торгового павильона на срок с 25.03.09 г. по 15.02.10 г. По условиям договора сумма за аренду устанавливается дополнительным соглашением, арендатор по договору обязан использовать торговый павильон исключительно по назначению, содержать арендуемое помещение в образцовом санитарно-техническом состоянии, производить за свой счет внутренний текущий ремонт арендуемого помещения ().
Проанализировав условия указанных договоров, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что указанные договоры заключены ТСЖ "С." с целью осуществления предпринимательской деятельности.
Согласно уставу ТСЖ "С.", организационно-правовой формой данного товарищества является - товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией ().
Статьей 50 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
Создание и деятельность товарищества собственников жилья урегулированы нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.
Исходя из прав и обязанностей товарищества собственников жилья, установленных в ст. ст. 137, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии полномочий у ТСЖ заключать договор аренды и получать прибыль от аренды в ходе судебного заседания представлено не было, в связи с чем, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ТСЖ "С." полномочий на заключение договора аренды как самостоятельно, так и от имени собственников многоквартирного дома.
Доводы кассационных жалоб о том, что решение об удовлетворении просьбы Б.В. об открытии торгового павильона для продажи хлебобулочных изделий принято на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме, выводов суда не опровергают.
Из протокола общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме от 15.02.2009 года видно, что обсуждалось заявление Б.В. об открытии торгового павильона, торгующего хлебобулочными изделиями, размером 2 кв. м x 4 кв. м на территории ТСЖ и было постановлено удовлетворить просьбу жильца дома Б.В. при условии соблюдения всех требований и правил открытия торгового павильона и санитарных норм ().
Оценив указанное доказательство, суд пришел к обоснованному выводу о том, что на указанном собрании решался лишь об открытии торгового павильона, однако не ставился и не обсуждался вопрос о пользовании земельным участком, находящимся в общей собственности всех жильцов дома, не были обсуждены и определены условия и порядок установки павильона, его место расположения на территории ТСЖ, не был определен и утвержден собственниками круг лиц по распоряжению их совместной собственностью, полномочных на заключение договоров по пользованию земельным участком.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории.
Пункт 2 той же статьи предусматривает, что земли, указанные в пункте 1, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В силу ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, основу правового режима территориальных зон определяет градостроительный регламент, обязательный для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации определены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Частью 6 той же статьи установлено, что предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
На основании пунктов 1, 2 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Вопрос о предоставлении указанного разрешения подлежит обсуждению на публичных слушаниях.
В ходе судебного разбирательства установлено, что земельный участок, расположенный по адресу, право на который принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома, находится в территориальной зоне многоэтажной многоквартирной жилой застройки Ж-1 ().
Решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 г. N 27-280 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" (с изменениями, внесенными решением Саратовской городской Думы от 27 апреля 2010 г. N 50-595), которые являются муниципальным правовым актом, принятым в соответствии с действующим законодательством, регулирующим вопросы землепользования и застройки, определяющим основные направления социально-экономического и градостроительного развития муниципального образования "Город Саратов", охраны его культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.
Согласно градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-1 разрешенный вид использования "отдельно стоящие объекты торговли до 75 кв. м общей площади" является условно разрешенным (Таблица 5.1 Правил землепользования и застройки, код использования 4.11).
Вышеприведенные положения закона и представленные доказательства, которые оценены судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, свидетельствуют о том, что торговый павильон для продажи хлебобулочных изделий, принадлежащий Б.А., на территории земельного участка, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома, установлен без законных оснований.
При этом судом учтены также положения СанПиН 2.1.2.2645-10, утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 (ред. от 27.12.2010) о том, что на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянок, кроме гостевых.
При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований и возложении на Б.А. обязанности устранить допущенные нарушения использования земельного участка путем освобождения земельного участка от торгового павильона.
Доводы авторов кассационных жалоб и их представителей о том, что правовые нормы, установленные Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" (с изменениями, внесенными решением Саратовской городской Думы от 27 апреля 2010 г. N 50-595), СанПиН 2.1.2.2645-10, утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 (ред. от 27.12.2010) не могут быть применены, поскольку торговый павильон установлен в 2009 г., т.е. до принятия положений, запрещающих такое использование земельного участка, приняты во внимание быть не могут.
Как установлено судом первой инстанции, правовых оснований для использования земельного участка, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома, под размещение торгового павильона, ни на 2009 г., ни в последующем не имелось, в связи с чем обоснованно применены правовые нормы, действующие в период разрешения спора в суде.
Доводы кассационных жалоб об отсутствии у администрации МО "Город Саратов" права на обращение в суд с настоящим иском являются несостоятельными.
Пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" предусмотрено, что утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа отнесено к вопросам местного значения городского округа.
Право на обращение в суд администрации МО "Город Саратов" подтверждено материалами дела, из которых следует, что истец является собственником объектов нежилого фонда, расположенных в многоквартирном доме ().
Остальные доводы кассационных жалоб направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и собранных доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.
Таким образом, оснований, для отмены решения суда, предусмотренных ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационных жалоб, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 193, 199, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда города Саратова от 29 августа 2011 года - оставить без изменения, кассационные жалобы Б.В., Б.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-5453
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 октября 2011 г. по делу N 33-5453
Судья Долгова С.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Суворовой Е.Н.
судей Заболотной Л.Н., Кривошеевой Н.А.
при секретаре К.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования "Город Саратов" к товариществу собственников жилья "С.", индивидуальному предпринимателю Б.В., Б.А. об устранении нарушения в пользовании земельным участком,
по кассационным жалобам Б.В., Б.А. на решение Октябрьского районного суда города Саратова от 29 августа 2011 г., которым на Б.А. возложена обязанность устранить нарушение использования земельного участка, путем освобождения земельного участка с кадастровым номером N от торгового павильона, расположенного по адресу. В удовлетворении исковых требований к товариществу собственников жилья "С.", индивидуальному предпринимателю Б.В. отказано.
Заслушав доклад судьи Суворовой Е.Н., объяснения представителя Б.В. и товарищества собственников жилья "С." - Л. (по доверенностям от 28 октября 2009 г. и 20 мая 2010 г., выданным сроком на три года), представителя Б.А. и товарищества собственников жилья "С." - П. (по доверенностям от 20 мая 2010 г. и 28 сентября 2011 г., выданным сроком на три года), поддержавших доводы жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
администрация муниципального образования (далее МО) "Город Саратов" обратилась в суд с иском к товариществу собственников жилья (далее ТСЖ) "С.", индивидуальному предпринимателю Б.В., Б.А. об устранении нарушения в пользовании земельным участком. В обоснование требований истец указал, что муниципальное образование "Город Саратов" обладает правами собственника помещений в многоквартирном доме, предусмотренными Жилищным кодексом Российской Федерации, поскольку на праве собственности МО "Город Саратов" принадлежат нежилые помещения в доме. Указанные права подтверждаются выпиской из реестра объектов муниципального нежилого фонда города Саратова, утвержденного решением Саратовского городского Совета народных депутатов N 301 от 28.05.1993 г. Так, в муниципальной собственности находятся нежилые помещения 9 кв. м (находящееся на балансе МУ "Г." и 75 кв. м (занимаемое на праве оперативного управления подростковым клубом "М." от МОУ ДОД "Ц.").
12 декабря 2008 года земельный участок под указанным многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет за кадастровым номером N, площадью 2299 квадратных метров с разрешенным видом использования: четырнадцатиэтажный многоквартирный жилой дом, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка. 20.03.2009 г. между Б.А. и ТСЖ "С.", в лице председателя С. заключен договор аренды. Согласно договору, арендодатель Б.А. предоставляет арендатору ТСЖ "С." торговый павильон 23Н регистрационный N по адресу. Данный договор является срочным, срок договора аренды истек 20.02.10 г. Торговый павильон на сегодняшний день расположен на прежнем месте.
ТСЖ "С." самовольно, без согласия собственников многоквартирного жилого дома, приобрело в аренду указанный выше торговый павильон (неизвестно за чьи средства производится оплата аренды данного павильона) и разместило на территории земельного участка, находящегося в их общей долевой собственности торговый павильон, арендованный у Б.А. по договору аренды от 20.03.2009 г., чем нарушило права собственников многоквартирного жилого дома, в частности администрации муниципального образования "Город Саратов", свободно пользоваться земельным участком многоквартирного жилого дома, предназначенного для озеленения и благоустройства территории данного дома. Администрация МО "Город Саратов", обладающая правом общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2299 квадратных метров, с разрешенным видом использования: четырнадцатиэтажный многоквартирный жилой дом, считает недопустимым ведение на земельном участке, предназначенном для озеленения и благоустройства территории жилого дома, торговой деятельности.
Кроме того, согласно требований СанПиН 2.1.2.2645-10, на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летнее кафе.
25.03.2009 года между ТСЖ "С." (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Б.В. (арендатором) (далее ИП Б.В.) на основании решения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу, проведенного в форме общего голосования, от 15.02.2009 года, заключен договор субаренды.
Согласно договору арендодатель предоставляет арендатору торговый павильон по адресу. Данный договор является срочным, срок договора аренды истек 15.02.10 г. Торговый павильон на сегодняшний день расположен на прежнем месте. ИП Б.В. неправомерно продолжает вести в нем предпринимательскую деятельность с нарушением Правил продажи отдельных видов товаров, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 19.01.1998 года N 55, за что был привлечен к административной ответственности по ст. 14.15 КоАП РФ.
Поскольку торговый павильон, принадлежащий Б.А. неправомерно, без каких-либо разрешений, договорных обязательств расположен на территории многоквартирного жилого дома по адресу, истец просит обязать товарищество собственников жилья "С.", гражданку Б.А. и ИП Б.В. устранить нарушение использования земельного участка, путем освобождения земельного участка с кадастровым номером N от торгового павильона.
Рассмотрев возникший спор, 29 августа 2011 г. суд постановил указанное выше решение.
В кассационной жалобе Б.В. указывает, что решение суда он считает незаконным, необоснованным, просит его отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Не согласен с выводом суда о том, что в 2010 и 2011 годах вопрос о предоставлении разрешения на размещения торгового павильона общим собранием собственников помещений не разрешался, поскольку при принятии решения 15 февраля 2009 года срок, на который дано разрешение на установку павильона, не оговаривался и нормативными актами не предусмотрено ежегодное подтверждение принятого ранее решения об использовании земельного участка. Также Б.В. считает необоснованными доводы суда о нарушении им санитарных норм. Кроме того, заявитель в жалобе указывает, что суд вышел за пределы исковых требований в части признания недействительными сделок по договору аренды от 20.03.2009 г. и договору субаренды от 25.03.2009 г., так как требования о признании сделок недействительными участниками спора не заявлялись. Податель жалобы, не согласен с выводом суда о том, что торговый павильон является недвижимым имуществом, поскольку согласно постановлению Двенадцатого Арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011 г., данный объект не является объектом недвижимого имущества.
В кассационной жалобе Б.А. также просит решение суда отменить и вынести решение об отказе в иске. Считает необоснованным вывод суда о ничтожности сделок по договору аренды торгового павильона от 20 марта 2009 г. и договору субаренды от 25 марта 2009 г. Суд первой инстанции, по ее мнению, не принял во внимание довод о том, что в мае 2010 г. администрация МО "Город Саратов" обращалась с аналогичным иском в Арбитражный суд Саратовской области, решением которого в удовлетворении исковых требований отказано. Кроме того, из исковых требований не ясно, какие права и законные интересы истца нарушены. Податель жалобы не согласен с выводом суда о нарушении ИП Б.В. санитарных норм, поскольку нарушение норм санитарного законодательства не являлось предметом рассмотрения данного дела.
Проверив законность и обоснованность решения, в соответствии со ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия считает решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 12 декабря 2008 года земельный участок под домом был сформирован и поставлен на кадастровый учет за кадастровым номером N, площадью 2299 квадратных метров с разрешенным видом использования: четырнадцатиэтажный многоквартирный жилой дом, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 12.12.2008 г. N ().
20.03.2009 г. между Б.А. и ТСЖ "С." заключен договор аренды. Согласно договору арендодатель Б.А. предоставляет арендатору ТСЖ "С." торговый павильон 23Н регистрационный N по адресу, под реализацию хлебобулочных изделий на срок с 20.03.2009 по 20.02.2010 г. В договоре указано, что сумма за аренду устанавливается дополнительным соглашением и что арендатор имеет право сдавать арендуемый торговый павильон без согласия арендодателя. Кроме того, арендатор по договору обязан использовать торговый павильон исключительно по назначению, содержать арендуемое помещение в образцовом санитарно-техническом состоянии, производить за свой счет внутренний текущий ремонт арендуемого помещения ().
25 марта 2009 г. между ТСЖ "С." и ИП Б.В. заключен договор субаренды указанного выше торгового павильона на срок с 25.03.09 г. по 15.02.10 г. По условиям договора сумма за аренду устанавливается дополнительным соглашением, арендатор по договору обязан использовать торговый павильон исключительно по назначению, содержать арендуемое помещение в образцовом санитарно-техническом состоянии, производить за свой счет внутренний текущий ремонт арендуемого помещения ().
Проанализировав условия указанных договоров, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что указанные договоры заключены ТСЖ "С." с целью осуществления предпринимательской деятельности.
Согласно уставу ТСЖ "С.", организационно-правовой формой данного товарищества является - товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией ().
Статьей 50 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
Создание и деятельность товарищества собственников жилья урегулированы нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.
Исходя из прав и обязанностей товарищества собственников жилья, установленных в ст. ст. 137, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии полномочий у ТСЖ заключать договор аренды и получать прибыль от аренды в ходе судебного заседания представлено не было, в связи с чем, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ТСЖ "С." полномочий на заключение договора аренды как самостоятельно, так и от имени собственников многоквартирного дома.
Доводы кассационных жалоб о том, что решение об удовлетворении просьбы Б.В. об открытии торгового павильона для продажи хлебобулочных изделий принято на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме, выводов суда не опровергают.
Из протокола общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме от 15.02.2009 года видно, что обсуждалось заявление Б.В. об открытии торгового павильона, торгующего хлебобулочными изделиями, размером 2 кв. м x 4 кв. м на территории ТСЖ и было постановлено удовлетворить просьбу жильца дома Б.В. при условии соблюдения всех требований и правил открытия торгового павильона и санитарных норм ().
Оценив указанное доказательство, суд пришел к обоснованному выводу о том, что на указанном собрании решался лишь об открытии торгового павильона, однако не ставился и не обсуждался вопрос о пользовании земельным участком, находящимся в общей собственности всех жильцов дома, не были обсуждены и определены условия и порядок установки павильона, его место расположения на территории ТСЖ, не был определен и утвержден собственниками круг лиц по распоряжению их совместной собственностью, полномочных на заключение договоров по пользованию земельным участком.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории.
Пункт 2 той же статьи предусматривает, что земли, указанные в пункте 1, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В силу ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, основу правового режима территориальных зон определяет градостроительный регламент, обязательный для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации определены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Частью 6 той же статьи установлено, что предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
На основании пунктов 1, 2 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Вопрос о предоставлении указанного разрешения подлежит обсуждению на публичных слушаниях.
В ходе судебного разбирательства установлено, что земельный участок, расположенный по адресу, право на который принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома, находится в территориальной зоне многоэтажной многоквартирной жилой застройки Ж-1 ().
Решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 г. N 27-280 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" (с изменениями, внесенными решением Саратовской городской Думы от 27 апреля 2010 г. N 50-595), которые являются муниципальным правовым актом, принятым в соответствии с действующим законодательством, регулирующим вопросы землепользования и застройки, определяющим основные направления социально-экономического и градостроительного развития муниципального образования "Город Саратов", охраны его культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.
Согласно градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-1 разрешенный вид использования "отдельно стоящие объекты торговли до 75 кв. м общей площади" является условно разрешенным (Таблица 5.1 Правил землепользования и застройки, код использования 4.11).
Вышеприведенные положения закона и представленные доказательства, которые оценены судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, свидетельствуют о том, что торговый павильон для продажи хлебобулочных изделий, принадлежащий Б.А., на территории земельного участка, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома, установлен без законных оснований.
При этом судом учтены также положения СанПиН 2.1.2.2645-10, утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 (ред. от 27.12.2010) о том, что на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянок, кроме гостевых.
При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований и возложении на Б.А. обязанности устранить допущенные нарушения использования земельного участка путем освобождения земельного участка от торгового павильона.
Доводы авторов кассационных жалоб и их представителей о том, что правовые нормы, установленные Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" (с изменениями, внесенными решением Саратовской городской Думы от 27 апреля 2010 г. N 50-595), СанПиН 2.1.2.2645-10, утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 (ред. от 27.12.2010) не могут быть применены, поскольку торговый павильон установлен в 2009 г., т.е. до принятия положений, запрещающих такое использование земельного участка, приняты во внимание быть не могут.
Как установлено судом первой инстанции, правовых оснований для использования земельного участка, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома, под размещение торгового павильона, ни на 2009 г., ни в последующем не имелось, в связи с чем обоснованно применены правовые нормы, действующие в период разрешения спора в суде.
Доводы кассационных жалоб об отсутствии у администрации МО "Город Саратов" права на обращение в суд с настоящим иском являются несостоятельными.
Пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" предусмотрено, что утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа отнесено к вопросам местного значения городского округа.
Право на обращение в суд администрации МО "Город Саратов" подтверждено материалами дела, из которых следует, что истец является собственником объектов нежилого фонда, расположенных в многоквартирном доме ().
Остальные доводы кассационных жалоб направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и собранных доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.
Таким образом, оснований, для отмены решения суда, предусмотренных ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационных жалоб, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 193, 199, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда города Саратова от 29 августа 2011 года - оставить без изменения, кассационные жалобы Б.В., Б.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)