Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Соколова Т.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Зинкиной И.В.
судей: Горбатько Е.Н., Рудневой О.А.
с участием прокурора Корниенко Г.Ф.
при секретаре Т.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Горбатько Е.Н. дело по кассационным жалобам Б., МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" на решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11 июля 2011 года,
установила:
Прокурор Кировского района г.Ростова-на-Дону, действующий в интересах К., обратился в суд с иском к МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (далее - Фонд имущества), Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО), П., Б. о применении последствий недействительности ничтожных сделок, ссылаясь на то, что 24 декабря 2007 года Фондом имущества были проведены торги в порядке приватизации муниципального имущества: подвала общей площадью 110,1 кв. м, расположенного в доме по (адрес обезличен), по результатам которых с победителем торгов - П. был заключен договор купли-продажи указанного подвального помещения. 05.02.2008 г. между П. и Б. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому П. продал, а Б. купила указанное нежилое помещение, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации права собственности. Спорное подвальное помещение по своим характеристикам имеет вспомогательное значение, в нем находятся инженерные коммуникации (трубы горячего и холодного водоснабжения, отопительной системы и канализации, запорная и иная арматура), предназначенные для обслуживания и эксплуатации здания, т.е. это помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Договоры купли-продажи спорного жилого помещения были заключены с нарушением действующего гражданского и жилищного законодательства, прав собственников помещений многоквартирного дома, поскольку отчуждение имело место без согласия собственников, поэтому договоры являются ничтожными. Прокурор просил применить последствия недействительности ничтожной сделки по указанным договорам, признать недействительными государственную регистрацию права собственности на указанное нежилое помещение.
В ходе рассмотрения дела прокурор уточнил исковые требования, помимо применения последствий недействительности ничтожных сделок просил признать недействительным зарегистрированное право собственности Б. на нежилое помещение подвал лит. "Б" ком. NN 5, 5а, 5б, 5в, 5г, 5д, 6, 6а, 6б, площадью 110,1 кв. м по адресу: (обезличен).
Представители Б. в судебном заседании иск не признали, остальные ответчики в суд не явились.
11 июля 2011 года суд вынес решение, которым удовлетворил в полном объеме исковые требования прокурора Кировского района г. Ростова-на-Дону, заявленные в интересах К.
В кассационной жалобе Б. просит решение суда отменить и отказать прокурору в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
При этом кассатор ссылается на то, что спорное нежилое помещение было приобретено ею на законных основаниях. Обязательства по оспариваемым договорам купли-продажи данного объекта недвижимости сторонами по данным договорам исполнены полностью, ни одна из сторон сделки не обжаловала, ни прокуратура Кировского района г. Ростова-на-Дону, ни К. не являются сторонами по данным сделкам, не участвовали в торгах, не оспаривали данные торги.
Кассатор указывает на то, что право муниципальной собственности на жилой дом или его часть ни прокурором, ни К. не оспаривалось и не может быть оспорено, так как по указанным требованиям истек срок исковой давности. Суд не указал, какие правовые отношения возникли после введения в действие ЖК РФ или существовали до его введения в отношении спорного имущества.
Кассатор не согласна с выводом суда о том, что нежилые помещения в подвале не могли передаваться в муниципальную собственность отдельно от жилого дома, являясь принадлежностью главной вещи - квартир, в связи с чем спорное нежилое помещение не может являться самостоятельным объектом права собственности.
По мнению кассатора, суд не принял во внимание то, что спорный объект был сформирован и использовался как самостоятельный объект недвижимости до возникновения права собственности на квартиру в многоквартирном доме у К. на основании ордера от 1986 года на вселение в складское помещение, выданного Ростовскому филиалу "Ю".
Кассатор считает, что истцом не представлено доказательств в подтверждение принадлежности К. спорного нежилого помещения, а также того, что проведенными торгами и сделкой купли-продажи нарушены ее права, как собственника, не представлено доказательств ничтожности сделки купли-продажи, основанной на торгах на условиях аукциона.
По мнению кассатора, наличие в спорном нежилом помещении коммуникаций, части системы инженерного оборудования, не является квалифицирующим признаком, не изменяет назначение указанного помещения. Кассатор считает, что Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда предусматривают рекомендательный порядок обслуживания коммуникаций. Доказательств чинения препятствий Б. по проведению профилактического осмотра коммуникаций суду не представлено.
Также кассатор ссылается на то, что в жилом доме никогда не проводилось общее собрание собственников помещений с целью оформления соответствующих документов, не определялся круг имущества, которое может быть признано общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Кассатор не согласна с заключением строительно-технической экспертизы.
В кассационной жалобе Фонд имущества также просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований.
Кассатор не согласен с выводами суда о том, что спорное имущество до приобретения его на основании договора купли-продажи П. по результатам торгов не являлось муниципальной собственностью, поскольку с 12.09.1990 года право собственности на весь жилой дом принадлежало МПП ЖКХ Кировского района г. Ростова-на-Дону, 30.07.1992 года спорное помещение включено в реестр объектов муниципальной собственности города, и право собственности зарегистрировано 27.10.2007 года, указанное право собственности не оспорено и не прекращено. Кассатор считает, что К. не доказаны установленные судом обстоятельства недействительности сделки. К. в торгах участия не принимала, порядок проведения торгов и их результаты ею и прокуратурой не оспаривались. Прокурор не указал, каким именно образом нарушено право К.
Судебная коллегия, ознакомившись с материалами дела, выслушав представителей Б. и Фонда имущества, поддержавших кассационные жалобы, представителя К., возражавшего против удовлетворения кассационных жалоб, заключение прокурора, полагавшего решение суда оставить без изменения, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив законность судебного постановления в пределах доводов кассационных жалоб, не находит оснований к отмене решения суда.
Из материалов дела усматривается, что многоквартирный дом (адрес обезличен) введен в эксплуатацию в 1948 году, имеет подвальный этаж, который разделен на два изолированных помещения, имеющих отдельные входы. В одной части подвала устроены кладовые для жильцов дома, вторая часть, являющаяся объектом спора, состоит из комнат NN 5, 5а, 56, 5в, 5г, 5д, 6, 6а 66 общей площадью 110,1 кв. м.
На основании решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 24 апреля 2007 года N 257 ДИЗО было издано распоряжение от 14 ноября 2007 года N 4999, которым предусмотрена приватизация нежилого помещения - подвала площадью 110,1 кв. м по (адрес обезличен) через аукцион.
24 декабря 2007 года Фондом имущества проведены торги по продаже указанного нежилого помещения, победителем которых признан П.
25 декабря 2007 года между Фондом имущества и П. заключен договор купли-продажи подвала площадью 110,1 кв. м по (адрес обезличен).
5 февраля 2008 года по договору купли-продажи П. продал указанное помещение Б., право собственности которой зарегистрировано в установленном законом порядке.
К. является собственником квартиры (адрес обезличен).
Удовлетворяя заявленные в интересах К. исковые требования прокурора, суд исходил из того, что решением Малого совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов N 12/7 от 30.07.1992 г. в муниципальную собственность передавался жилой дом по (адрес обезличен), при этом нежилые помещения подвала жилого дома в муниципальную собственность отдельно от жилого дома не передавались и не могли передаваться, так как, являясь принадлежностью главной вещи, предназначенной для обслуживания главной вещи, в силу ст. 135 ГК РФ они следуют судьбе главной вещи, в связи с чем нежилые помещения подвала не могли являться самостоятельным объектом права собственности.
Согласно заключению судебного эксперта от 10.05.2011 года в подвальном помещении многоквартирного жилого дома по (адрес обезличен) располагаются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения данного жилого дома, там выполнена разводка трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, отопления с врезкой стояков для вышерасположенных помещений квартир жилого дома и установкой запорной арматуры, осуществлена прокладка трубопроводов канализации от вышерасположенных квартир с выпуском, данное подвальное помещение является техническим этажом.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, право распоряжения указанным помещением принадлежит собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме, и, независимо от того, что спорное имущество значилось в реестре объектов муниципальной собственности, при приватизации жилых помещений в муниципальном доме одновременно с передачей в собственность жильцов жилых помещений в силу положений закона происходит и передача в собственность собственников квартир общего имущества многоквартирного дома. Распоряжение спорным имуществом нарушает права собственников квартир жилого дома по (адрес обезличен), в том числе К., поскольку отчуждение спорного имущества на торгах имело место без их согласия.
Выводы суда являются правильными, основанными на материалах дела и требованиях закона.
Судебная коллегия не может принять во внимание кассационные жалобы Б. и Фонда имущества, поскольку жалобы не содержат доводов, опровергающих выводы суда, доводы жалоб основаны на неправильном толковании кассаторами норм материального права и фактических обстоятельств.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Как следует из материалов дела, исковые требования о применении последствий недействительности ничтожных сделок прокурором предъявлены в интересах К. по основаниям ст. 168 ГК РФ в связи с нарушением прав К., как собственника жилого помещения в многоквартирном доме, на общее имущество этого дома, поэтому не имеют никакого правового значения ссылки кассаторов на то, что ни прокурор, ни К. не являлись стороной оспариваемых сделок и не участвовали в торгах.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленном настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Как следует из материалов дела и содержания обжалуемого решения, суд первой инстанции, дав оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ всем представленным доказательствам, пришел к правильному выводу о том, что наличие в спорном подвале распределительных трубопроводов с расположенной на них запорной арматурой, обслуживающих более одной квартиры, позволяет отнести данный подвал к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, каковым является и К., которой на праве собственности принадлежит квартира N 33.
Поскольку согласие на отчуждение спорного нежилого помещения собственники многоквартирного дома, в том числе и К., не давали, то правомерным является вывод суда первой инстанции о нарушении прав К., как сособственника общего имущества многоквартирного дома, оспариваемыми сделками и о ничтожности этих сделок.
При этом судебная коллегия не может согласиться со ссылками кассаторов на ранее состоявшиеся судебные решения относительно спорного подвала, поскольку К. по этим делам лицом, участвующим в деле, не являлась, в связи с чем указанные решения по настоящему делу в силу ст. 61 ГПК РФ преюдициального значения не имеют.
Судебная коллегия не принимает во внимание доводы кассаторов о том, что с 1990 года право собственности на весь жилой дом принадлежало МПП ЖКХ Кировского района г. Ростова-на-Дону, 30 июля 1992 года спорное помещение включено в реестр муниципальной собственности, а 27 октября 2007 года право муниципальной собственности зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспорено, исходя из следующего.
С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Как следует из материалов дела, К. стала собственником квартиры (адрес обезличен) на основании постановления главы администрации г. Ростова-на-Дону от 23 марта 1992 года N 456, в связи с чем с этого момента указанный жилой дом, а, следовательно, и спорный подвал, утратил статус объекта находящегося в исключительной муниципальной собственности, в связи с этим спорное нежилое помещение не могло быть включено в реестр муниципальной собственности города на основании решения Малого Совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов от 30 июля 1992 года N 12/7.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что ответчики, возражая против заявленных требований, не представили в суд доказательства, подтверждающие то, что имелось решение Малого Совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов либо иного полномочного органа, которым устанавливалось право муниципальной собственности на спорный подвал, решение же от 30 июля 1992 года N 12/7, которое было указано 27 октября 2007 года в качестве основания при регистрации права муниципальной собственности на это нежилое помещение, такого положения не содержит (л.д. 177 - 184 т. 2).
Судебная коллегия не соглашается со ссылками кассатора на то, что К. в порядке приватизации получила в собственность только занимаемое ею жилое помещение, и никакие нежилые помещения ни ей, ни другим жильцам дома при приватизации в собственность не передавались, поскольку в силу ст. 3 приведенного выше Закона РСФСР от 4 июля 1991 года N 1541-1 собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являлись совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования.
На основании изложенного судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции имелись оснований считать, что на момент проведения торгов и заключения оспариваемых договоров купли-продажи спорное нежилое помещение не могло относится к муниципальной собственности, а в силу закона являлось общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по (адрес обезличен).
Судебная коллегия не может согласиться с доводами кассаторов о том, что с 1986 года спорное нежилое помещение было индивидуализировано и являлось объектом аренды, поскольку доказательств, подтверждающих тому, что на 1992 год, т.е. на момент приватизации квартиры К., это было так, не представлено, ордер же, выданный в 1986 году Ростовскому филиалу "Ю", относится к иному периоду времени, поэтому достаточным доказательством быть не может.
Судебная коллегия считает несостоятельными ссылки кассаторов на то, что не проводилось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по вопросу определения состава общего имущества, поскольку действующее законодательство совершение таких действий и принятие таких решений в качестве основания возникновения права общей собственности на имущество многоквартирного дома не предусматривает.
Доводы кассационной жалобы Б. о том, что ею не чинятся препятствия в обслуживании оборудования, находящегося в спорном подвале, не могут служить основанием для вывода о действительности оспариваемых сделок и отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожных сделок.
На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку представленным доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, поэтому решение суда соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ, оснований для его отмены и удовлетворения кассационных жалоб Б. и Фонда имущества нет.
Руководствуясь ст. ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11 июля 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы Б., МУ "Фонд имущества г.Ростова-на-Дону" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-13213
Разделы:Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 октября 2011 г. по делу N 33-13213
Судья Соколова Т.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Зинкиной И.В.
судей: Горбатько Е.Н., Рудневой О.А.
с участием прокурора Корниенко Г.Ф.
при секретаре Т.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Горбатько Е.Н. дело по кассационным жалобам Б., МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" на решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11 июля 2011 года,
установила:
Прокурор Кировского района г.Ростова-на-Дону, действующий в интересах К., обратился в суд с иском к МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (далее - Фонд имущества), Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО), П., Б. о применении последствий недействительности ничтожных сделок, ссылаясь на то, что 24 декабря 2007 года Фондом имущества были проведены торги в порядке приватизации муниципального имущества: подвала общей площадью 110,1 кв. м, расположенного в доме по (адрес обезличен), по результатам которых с победителем торгов - П. был заключен договор купли-продажи указанного подвального помещения. 05.02.2008 г. между П. и Б. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому П. продал, а Б. купила указанное нежилое помещение, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации права собственности. Спорное подвальное помещение по своим характеристикам имеет вспомогательное значение, в нем находятся инженерные коммуникации (трубы горячего и холодного водоснабжения, отопительной системы и канализации, запорная и иная арматура), предназначенные для обслуживания и эксплуатации здания, т.е. это помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Договоры купли-продажи спорного жилого помещения были заключены с нарушением действующего гражданского и жилищного законодательства, прав собственников помещений многоквартирного дома, поскольку отчуждение имело место без согласия собственников, поэтому договоры являются ничтожными. Прокурор просил применить последствия недействительности ничтожной сделки по указанным договорам, признать недействительными государственную регистрацию права собственности на указанное нежилое помещение.
В ходе рассмотрения дела прокурор уточнил исковые требования, помимо применения последствий недействительности ничтожных сделок просил признать недействительным зарегистрированное право собственности Б. на нежилое помещение подвал лит. "Б" ком. NN 5, 5а, 5б, 5в, 5г, 5д, 6, 6а, 6б, площадью 110,1 кв. м по адресу: (обезличен).
Представители Б. в судебном заседании иск не признали, остальные ответчики в суд не явились.
11 июля 2011 года суд вынес решение, которым удовлетворил в полном объеме исковые требования прокурора Кировского района г. Ростова-на-Дону, заявленные в интересах К.
В кассационной жалобе Б. просит решение суда отменить и отказать прокурору в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
При этом кассатор ссылается на то, что спорное нежилое помещение было приобретено ею на законных основаниях. Обязательства по оспариваемым договорам купли-продажи данного объекта недвижимости сторонами по данным договорам исполнены полностью, ни одна из сторон сделки не обжаловала, ни прокуратура Кировского района г. Ростова-на-Дону, ни К. не являются сторонами по данным сделкам, не участвовали в торгах, не оспаривали данные торги.
Кассатор указывает на то, что право муниципальной собственности на жилой дом или его часть ни прокурором, ни К. не оспаривалось и не может быть оспорено, так как по указанным требованиям истек срок исковой давности. Суд не указал, какие правовые отношения возникли после введения в действие ЖК РФ или существовали до его введения в отношении спорного имущества.
Кассатор не согласна с выводом суда о том, что нежилые помещения в подвале не могли передаваться в муниципальную собственность отдельно от жилого дома, являясь принадлежностью главной вещи - квартир, в связи с чем спорное нежилое помещение не может являться самостоятельным объектом права собственности.
По мнению кассатора, суд не принял во внимание то, что спорный объект был сформирован и использовался как самостоятельный объект недвижимости до возникновения права собственности на квартиру в многоквартирном доме у К. на основании ордера от 1986 года на вселение в складское помещение, выданного Ростовскому филиалу "Ю".
Кассатор считает, что истцом не представлено доказательств в подтверждение принадлежности К. спорного нежилого помещения, а также того, что проведенными торгами и сделкой купли-продажи нарушены ее права, как собственника, не представлено доказательств ничтожности сделки купли-продажи, основанной на торгах на условиях аукциона.
По мнению кассатора, наличие в спорном нежилом помещении коммуникаций, части системы инженерного оборудования, не является квалифицирующим признаком, не изменяет назначение указанного помещения. Кассатор считает, что Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда предусматривают рекомендательный порядок обслуживания коммуникаций. Доказательств чинения препятствий Б. по проведению профилактического осмотра коммуникаций суду не представлено.
Также кассатор ссылается на то, что в жилом доме никогда не проводилось общее собрание собственников помещений с целью оформления соответствующих документов, не определялся круг имущества, которое может быть признано общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Кассатор не согласна с заключением строительно-технической экспертизы.
В кассационной жалобе Фонд имущества также просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований.
Кассатор не согласен с выводами суда о том, что спорное имущество до приобретения его на основании договора купли-продажи П. по результатам торгов не являлось муниципальной собственностью, поскольку с 12.09.1990 года право собственности на весь жилой дом принадлежало МПП ЖКХ Кировского района г. Ростова-на-Дону, 30.07.1992 года спорное помещение включено в реестр объектов муниципальной собственности города, и право собственности зарегистрировано 27.10.2007 года, указанное право собственности не оспорено и не прекращено. Кассатор считает, что К. не доказаны установленные судом обстоятельства недействительности сделки. К. в торгах участия не принимала, порядок проведения торгов и их результаты ею и прокуратурой не оспаривались. Прокурор не указал, каким именно образом нарушено право К.
Судебная коллегия, ознакомившись с материалами дела, выслушав представителей Б. и Фонда имущества, поддержавших кассационные жалобы, представителя К., возражавшего против удовлетворения кассационных жалоб, заключение прокурора, полагавшего решение суда оставить без изменения, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив законность судебного постановления в пределах доводов кассационных жалоб, не находит оснований к отмене решения суда.
Из материалов дела усматривается, что многоквартирный дом (адрес обезличен) введен в эксплуатацию в 1948 году, имеет подвальный этаж, который разделен на два изолированных помещения, имеющих отдельные входы. В одной части подвала устроены кладовые для жильцов дома, вторая часть, являющаяся объектом спора, состоит из комнат NN 5, 5а, 56, 5в, 5г, 5д, 6, 6а 66 общей площадью 110,1 кв. м.
На основании решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 24 апреля 2007 года N 257 ДИЗО было издано распоряжение от 14 ноября 2007 года N 4999, которым предусмотрена приватизация нежилого помещения - подвала площадью 110,1 кв. м по (адрес обезличен) через аукцион.
24 декабря 2007 года Фондом имущества проведены торги по продаже указанного нежилого помещения, победителем которых признан П.
25 декабря 2007 года между Фондом имущества и П. заключен договор купли-продажи подвала площадью 110,1 кв. м по (адрес обезличен).
5 февраля 2008 года по договору купли-продажи П. продал указанное помещение Б., право собственности которой зарегистрировано в установленном законом порядке.
К. является собственником квартиры (адрес обезличен).
Удовлетворяя заявленные в интересах К. исковые требования прокурора, суд исходил из того, что решением Малого совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов N 12/7 от 30.07.1992 г. в муниципальную собственность передавался жилой дом по (адрес обезличен), при этом нежилые помещения подвала жилого дома в муниципальную собственность отдельно от жилого дома не передавались и не могли передаваться, так как, являясь принадлежностью главной вещи, предназначенной для обслуживания главной вещи, в силу ст. 135 ГК РФ они следуют судьбе главной вещи, в связи с чем нежилые помещения подвала не могли являться самостоятельным объектом права собственности.
Согласно заключению судебного эксперта от 10.05.2011 года в подвальном помещении многоквартирного жилого дома по (адрес обезличен) располагаются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения данного жилого дома, там выполнена разводка трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, отопления с врезкой стояков для вышерасположенных помещений квартир жилого дома и установкой запорной арматуры, осуществлена прокладка трубопроводов канализации от вышерасположенных квартир с выпуском, данное подвальное помещение является техническим этажом.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, право распоряжения указанным помещением принадлежит собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме, и, независимо от того, что спорное имущество значилось в реестре объектов муниципальной собственности, при приватизации жилых помещений в муниципальном доме одновременно с передачей в собственность жильцов жилых помещений в силу положений закона происходит и передача в собственность собственников квартир общего имущества многоквартирного дома. Распоряжение спорным имуществом нарушает права собственников квартир жилого дома по (адрес обезличен), в том числе К., поскольку отчуждение спорного имущества на торгах имело место без их согласия.
Выводы суда являются правильными, основанными на материалах дела и требованиях закона.
Судебная коллегия не может принять во внимание кассационные жалобы Б. и Фонда имущества, поскольку жалобы не содержат доводов, опровергающих выводы суда, доводы жалоб основаны на неправильном толковании кассаторами норм материального права и фактических обстоятельств.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Как следует из материалов дела, исковые требования о применении последствий недействительности ничтожных сделок прокурором предъявлены в интересах К. по основаниям ст. 168 ГК РФ в связи с нарушением прав К., как собственника жилого помещения в многоквартирном доме, на общее имущество этого дома, поэтому не имеют никакого правового значения ссылки кассаторов на то, что ни прокурор, ни К. не являлись стороной оспариваемых сделок и не участвовали в торгах.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленном настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Как следует из материалов дела и содержания обжалуемого решения, суд первой инстанции, дав оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ всем представленным доказательствам, пришел к правильному выводу о том, что наличие в спорном подвале распределительных трубопроводов с расположенной на них запорной арматурой, обслуживающих более одной квартиры, позволяет отнести данный подвал к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, каковым является и К., которой на праве собственности принадлежит квартира N 33.
Поскольку согласие на отчуждение спорного нежилого помещения собственники многоквартирного дома, в том числе и К., не давали, то правомерным является вывод суда первой инстанции о нарушении прав К., как сособственника общего имущества многоквартирного дома, оспариваемыми сделками и о ничтожности этих сделок.
При этом судебная коллегия не может согласиться со ссылками кассаторов на ранее состоявшиеся судебные решения относительно спорного подвала, поскольку К. по этим делам лицом, участвующим в деле, не являлась, в связи с чем указанные решения по настоящему делу в силу ст. 61 ГПК РФ преюдициального значения не имеют.
Судебная коллегия не принимает во внимание доводы кассаторов о том, что с 1990 года право собственности на весь жилой дом принадлежало МПП ЖКХ Кировского района г. Ростова-на-Дону, 30 июля 1992 года спорное помещение включено в реестр муниципальной собственности, а 27 октября 2007 года право муниципальной собственности зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспорено, исходя из следующего.
С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Как следует из материалов дела, К. стала собственником квартиры (адрес обезличен) на основании постановления главы администрации г. Ростова-на-Дону от 23 марта 1992 года N 456, в связи с чем с этого момента указанный жилой дом, а, следовательно, и спорный подвал, утратил статус объекта находящегося в исключительной муниципальной собственности, в связи с этим спорное нежилое помещение не могло быть включено в реестр муниципальной собственности города на основании решения Малого Совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов от 30 июля 1992 года N 12/7.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что ответчики, возражая против заявленных требований, не представили в суд доказательства, подтверждающие то, что имелось решение Малого Совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов либо иного полномочного органа, которым устанавливалось право муниципальной собственности на спорный подвал, решение же от 30 июля 1992 года N 12/7, которое было указано 27 октября 2007 года в качестве основания при регистрации права муниципальной собственности на это нежилое помещение, такого положения не содержит (л.д. 177 - 184 т. 2).
Судебная коллегия не соглашается со ссылками кассатора на то, что К. в порядке приватизации получила в собственность только занимаемое ею жилое помещение, и никакие нежилые помещения ни ей, ни другим жильцам дома при приватизации в собственность не передавались, поскольку в силу ст. 3 приведенного выше Закона РСФСР от 4 июля 1991 года N 1541-1 собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являлись совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования.
На основании изложенного судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции имелись оснований считать, что на момент проведения торгов и заключения оспариваемых договоров купли-продажи спорное нежилое помещение не могло относится к муниципальной собственности, а в силу закона являлось общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по (адрес обезличен).
Судебная коллегия не может согласиться с доводами кассаторов о том, что с 1986 года спорное нежилое помещение было индивидуализировано и являлось объектом аренды, поскольку доказательств, подтверждающих тому, что на 1992 год, т.е. на момент приватизации квартиры К., это было так, не представлено, ордер же, выданный в 1986 году Ростовскому филиалу "Ю", относится к иному периоду времени, поэтому достаточным доказательством быть не может.
Судебная коллегия считает несостоятельными ссылки кассаторов на то, что не проводилось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по вопросу определения состава общего имущества, поскольку действующее законодательство совершение таких действий и принятие таких решений в качестве основания возникновения права общей собственности на имущество многоквартирного дома не предусматривает.
Доводы кассационной жалобы Б. о том, что ею не чинятся препятствия в обслуживании оборудования, находящегося в спорном подвале, не могут служить основанием для вывода о действительности оспариваемых сделок и отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожных сделок.
На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку представленным доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, поэтому решение суда соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ, оснований для его отмены и удовлетворения кассационных жалоб Б. и Фонда имущества нет.
Руководствуясь ст. ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11 июля 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы Б., МУ "Фонд имущества г.Ростова-на-Дону" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)