Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Конникова Л.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Михальчик С.А.
судей Быстровой М.А., Королевой Н.С.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе С. на решение Балтийского районного суда г. Калининграда от 11 июля 2011 года, которым в удовлетворении исковых требований С. к ООО "Авеста и К" о признании за ним права собственности на 2,7602 доли в объекте незавершенного строительством - 48-ми квартирном жилом доме со строительным номером N, расположенным на земельном участке с кадастровым N по строительному адресу:, в виде двухкомнатной квартиры N (строительный), общей проектной площадью - 61,3 кв. м, проектной площадью холодного помещения - 6,8 кв. м, расположенной в N -ой секции на N этаже дома - отказано.
В удовлетворении исковых требований С. к ООО "Авеста и К" о признании за ним права собственности на 1/18 долю в праве на гараж, общей проектной площадью - 445,0 кв. м, а именно - парковочное место N (строительный номер), общей проектной площадью - 18, 9 кв. м, расположенное в цокольном этаже в строящемся жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером N по строительному адресу: - отказано.
Заслушав доклад судьи Быстровой М.А., судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что 31 марта 2009 года заключил с ООО "Авеста и К" договора N и N участия в долевом строительстве 48-квартирного жилого дома, по условиям которых застройщик обязуется передать дольщику: долю в виде двухкомнатной квартиры N (строительный номер), расположенной в N -ой секции на N этаже в строящемся жилом доме со строительным номером N, расположенном на земельном участке по строительному адресу: (далее - объект); долю в виде 1/8 доли в праве на гараж, а именно парковочное место N (строительный номер), расположенное в цокольном этаже в строящемся жилом доме, по строительному адресу:. По договору N ООО "Авеста и К" обязалось в срок до 31 декабря 2009 года в соответствии с действующими нормативными актами ввести 48-квартирный жилой дом с гаражом в цокольном этаже в эксплуатацию и в течение 40 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать их дольщику по передаточному акту. Истец по условиям договора в свою очередь обязуется уплатить на расчетный счет ООО "Авеста и К" денежные средства в порядке и сроки, установленные в пунктах 5 договоров, а после разрешения на ввод в эксплуатацию принять квартиру и долю в гараже в собственность. Обязательства по оплате цены заключенных договоров исполнены истцом в полном объеме, в соответствии с договорам N общая сумма взносов дольщика в строительстве жилого дома составила рублей, в соответствии с договором N общая сумма взносов дольщика в строительстве гаража в цокольном этаже дома составила рублей. Однако, ответчик до настоящего времени не исполнил обязательства по договорам, строительство дома не завершено, ответчик не обеспечил работу государственной приемочной комиссии и ввод жилого дома в эксплуатацию в соответствии с действующими нормативными актами, в обозначенный в договорах срок обязательства по передаче квартиры и гаража не исполнил. Сроки ввода объекта неоднократно переносились. Определением Арбитражного суда Калининградской области от 24.01.2011 года в отношении ООО "Авеста и К" введена процедура банкротства наблюдение. Размер доли в праве собственности определяется соотношением проектной площади квартиры (68,1 кв. м) к общей площади квартир в доме (2467,2 кв. м) и составляет 2,7602 доли. Размер доли в праве собственности на гараж определен в договоре и составляет 1/18 доли в праве на гараж общей площадью по проекту 445,0 кв. м. С учетом изложенного, просит признать 48-квартирный дом со строительным номером N по вышеназванному строительному адресу объектом незавершенного строительством, признать за ним право собственности на 2,7602 доли в объекте незавершенном строительством, 48-квартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым N по адресу:, в виде двухкомнатной квартиры N (строительный номер), проектной площадью 61,3 кв. м, проектной площадью холодного помещения - лоджии - 6,8 кв. м, расположенной в N секции на N этаже дома, признать право собственности на 1/18 долю в праве на гараж общей площадью по проекту 445,0 кв. м а именно - парковочное место N (строительный номер), проектной общей площадью - 18,9 кв. м, расположенное в цокольном этаже в строящемся жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым N по адресу:.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе С., продолжая настаивать на доводах иска, просит решение суда отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд. Считает, что решение вынесено с существенным нарушением норм материального права. Указывает, что в силу ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Кроме того, указывает, что судом не исследовался журнал выполняемых работ по строительству объекта N по.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия находит его подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.
При рассмотрении дела судом установлено, что ООО "Авеста и К", являющееся арендатором земельного участка с кадастровым номером N по строительному адресу:, имея соответствующее разрешение на строительство многоквартирного дома N, выданное 29 ноября 2007 года, с привлечением денежных средств граждан, осуществило строительство многоквартирного дома.
31 марта 2009 года между ООО "Авеста и К" (застройщиком) и С. (дольщиком) заключен договор N участия в долевом строительстве 48-квартирного жилого дома по строительным номером N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по строительному адресу:, по условиям которого ответчик обязался после окончания строительства обеспечить ввод жилого дома в эксплуатацию и передать в собственность участника долевого строительства объект строительства в виде двухкомнатной квартиры N (N - строительный номер), общей проектной площадью 61,3 кв. м, проектной площадью холодного помещения - лоджии 6,8 кв. м расположенной в N -ой секции на N -м этаже в строящемся жилом 48-квартирном доме, а истец обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект недвижимости - квартиру.
Кроме того, 31 марта 2009 года между ООО "Авеста и К" (застройщиком) и С. (дольщиком) был заключен договор N участия в долевом строительстве вышеуказанного 48-квартирного жилого дома с гаражом в цокольном этаже. Доля дольщика в общей долевой собственности определяется в виде 1/18 доли в праве на гараж, общей площадью по проекту 445,0 кв. м, в пользование дольщика подлежит передаче парковочное место N (N - строительный номер), проектной общей площадью 18,9 кв. м (без выдела в натуре), расположенное в цокольном этаже в строящемся жилом доме.
Согласно условиям заключенных договоров застройщик принял на себя обязательства организовать строительство объекта в полном объеме в соответствии с проектом; обеспечить работу Государственной приемочной комиссии и осуществить ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с действующими нормативными актами до 31 декабря 2009 года (п. п. 2.1., 2.2.).
Таким образом, сложившиеся между застройщиком ООО "Авеста и К" и С. отношения регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который подлежит применению при разрешении возникшего спора.
Из материалов дела следует, что свои обязательства по договорам долевого участия истец исполнил в полном объеме, заплатил стоимость двухкомнатной квартиры по договору N в размере рублей и стоимость гаража по договору N в размере рублей.
Вышеуказанные договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 08 мая 2009 года, о чем имеется соответствующая отметка на договорах.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде двухкомнатной квартиры и парковочного места, суд исходил из того, что строительство многоквартирного дома, в котором расположена квартира и парковочное место (гараж), указанные истцом, в настоящее время не зарегистрированы как объект права, а также продолжаются строительные работы.
Вместе с тем, с такими выводами суда судебная коллегия не может согласиться.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Между тем судом установлено, что ООО "Авеста и К" в нарушение условий договоров участия в долевом строительстве от 31 марта 2009 г. обязательства по передаче квартиры и парковочного места С. не исполнило, квартиру и парковочное место не передало.
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, С., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру и парковочное место в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Авеста и К", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.
Однако суд не применил к отношениям сторон, возникшим в связи с неисполнением ответчиком условий договора участия в долевом строительстве от 31 марта 2009 года указанные нормы материального права.
Вывод суда о том, что ООО "Авеста и К" продолжает строительство объекта, бесспорными доказательствами не подтвержден.
Более того, из материалов дела следует, что в отношении ООО "Авеста и К" определением Арбитражного суда от 24 февраля 2011 года введена процедура банкротства - конкурсное производство.
Указанное обстоятельство ставит под сомнение саму возможность исполнения ООО "Авеста и К" своих обязательств по вышеназванным договорам, чему судом не дана оценка.
Кроме того, судом без надлежащей проверки и оценки оставлен вопрос степени готовности объекта строительства - жилого дома N по.
Без установления указанных обстоятельств нельзя сделать вывод о степени готовности объекта строительства - 68%, а также вывод о том, что ведутся строительные работы.
Из материалов дела следует, что истцом было заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц всех участников долевого строительства дома N по, в удовлетворении которого суд отказал.
С таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться.
Принимая во внимание, что С. заявлены требования на долю в объекте незавершенного строительства - 48 - квартирного жилого дома, в связи с чем суду следовало привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц всех участников долевого строительства дома N по.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным.
Поскольку указанные недостатки не могут быть устранены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению в тот же суд на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные нарушения и недостатки и постановить законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балтийского районного суда г. Калининграда от 11 июля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Московский районный суд г. Калининграда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-4375/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 октября 2011 г. по делу N 33-4375/2011
Судья: Конникова Л.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Михальчик С.А.
судей Быстровой М.А., Королевой Н.С.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе С. на решение Балтийского районного суда г. Калининграда от 11 июля 2011 года, которым в удовлетворении исковых требований С. к ООО "Авеста и К" о признании за ним права собственности на 2,7602 доли в объекте незавершенного строительством - 48-ми квартирном жилом доме со строительным номером N, расположенным на земельном участке с кадастровым N по строительному адресу:, в виде двухкомнатной квартиры N (строительный), общей проектной площадью - 61,3 кв. м, проектной площадью холодного помещения - 6,8 кв. м, расположенной в N -ой секции на N этаже дома - отказано.
В удовлетворении исковых требований С. к ООО "Авеста и К" о признании за ним права собственности на 1/18 долю в праве на гараж, общей проектной площадью - 445,0 кв. м, а именно - парковочное место N (строительный номер), общей проектной площадью - 18, 9 кв. м, расположенное в цокольном этаже в строящемся жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером N по строительному адресу: - отказано.
Заслушав доклад судьи Быстровой М.А., судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что 31 марта 2009 года заключил с ООО "Авеста и К" договора N и N участия в долевом строительстве 48-квартирного жилого дома, по условиям которых застройщик обязуется передать дольщику: долю в виде двухкомнатной квартиры N (строительный номер), расположенной в N -ой секции на N этаже в строящемся жилом доме со строительным номером N, расположенном на земельном участке по строительному адресу: (далее - объект); долю в виде 1/8 доли в праве на гараж, а именно парковочное место N (строительный номер), расположенное в цокольном этаже в строящемся жилом доме, по строительному адресу:. По договору N ООО "Авеста и К" обязалось в срок до 31 декабря 2009 года в соответствии с действующими нормативными актами ввести 48-квартирный жилой дом с гаражом в цокольном этаже в эксплуатацию и в течение 40 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать их дольщику по передаточному акту. Истец по условиям договора в свою очередь обязуется уплатить на расчетный счет ООО "Авеста и К" денежные средства в порядке и сроки, установленные в пунктах 5 договоров, а после разрешения на ввод в эксплуатацию принять квартиру и долю в гараже в собственность. Обязательства по оплате цены заключенных договоров исполнены истцом в полном объеме, в соответствии с договорам N общая сумма взносов дольщика в строительстве жилого дома составила рублей, в соответствии с договором N общая сумма взносов дольщика в строительстве гаража в цокольном этаже дома составила рублей. Однако, ответчик до настоящего времени не исполнил обязательства по договорам, строительство дома не завершено, ответчик не обеспечил работу государственной приемочной комиссии и ввод жилого дома в эксплуатацию в соответствии с действующими нормативными актами, в обозначенный в договорах срок обязательства по передаче квартиры и гаража не исполнил. Сроки ввода объекта неоднократно переносились. Определением Арбитражного суда Калининградской области от 24.01.2011 года в отношении ООО "Авеста и К" введена процедура банкротства наблюдение. Размер доли в праве собственности определяется соотношением проектной площади квартиры (68,1 кв. м) к общей площади квартир в доме (2467,2 кв. м) и составляет 2,7602 доли. Размер доли в праве собственности на гараж определен в договоре и составляет 1/18 доли в праве на гараж общей площадью по проекту 445,0 кв. м. С учетом изложенного, просит признать 48-квартирный дом со строительным номером N по вышеназванному строительному адресу объектом незавершенного строительством, признать за ним право собственности на 2,7602 доли в объекте незавершенном строительством, 48-квартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым N по адресу:, в виде двухкомнатной квартиры N (строительный номер), проектной площадью 61,3 кв. м, проектной площадью холодного помещения - лоджии - 6,8 кв. м, расположенной в N секции на N этаже дома, признать право собственности на 1/18 долю в праве на гараж общей площадью по проекту 445,0 кв. м а именно - парковочное место N (строительный номер), проектной общей площадью - 18,9 кв. м, расположенное в цокольном этаже в строящемся жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым N по адресу:.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе С., продолжая настаивать на доводах иска, просит решение суда отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд. Считает, что решение вынесено с существенным нарушением норм материального права. Указывает, что в силу ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Кроме того, указывает, что судом не исследовался журнал выполняемых работ по строительству объекта N по.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия находит его подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.
При рассмотрении дела судом установлено, что ООО "Авеста и К", являющееся арендатором земельного участка с кадастровым номером N по строительному адресу:, имея соответствующее разрешение на строительство многоквартирного дома N, выданное 29 ноября 2007 года, с привлечением денежных средств граждан, осуществило строительство многоквартирного дома.
31 марта 2009 года между ООО "Авеста и К" (застройщиком) и С. (дольщиком) заключен договор N участия в долевом строительстве 48-квартирного жилого дома по строительным номером N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по строительному адресу:, по условиям которого ответчик обязался после окончания строительства обеспечить ввод жилого дома в эксплуатацию и передать в собственность участника долевого строительства объект строительства в виде двухкомнатной квартиры N (N - строительный номер), общей проектной площадью 61,3 кв. м, проектной площадью холодного помещения - лоджии 6,8 кв. м расположенной в N -ой секции на N -м этаже в строящемся жилом 48-квартирном доме, а истец обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект недвижимости - квартиру.
Кроме того, 31 марта 2009 года между ООО "Авеста и К" (застройщиком) и С. (дольщиком) был заключен договор N участия в долевом строительстве вышеуказанного 48-квартирного жилого дома с гаражом в цокольном этаже. Доля дольщика в общей долевой собственности определяется в виде 1/18 доли в праве на гараж, общей площадью по проекту 445,0 кв. м, в пользование дольщика подлежит передаче парковочное место N (N - строительный номер), проектной общей площадью 18,9 кв. м (без выдела в натуре), расположенное в цокольном этаже в строящемся жилом доме.
Согласно условиям заключенных договоров застройщик принял на себя обязательства организовать строительство объекта в полном объеме в соответствии с проектом; обеспечить работу Государственной приемочной комиссии и осуществить ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с действующими нормативными актами до 31 декабря 2009 года (п. п. 2.1., 2.2.).
Таким образом, сложившиеся между застройщиком ООО "Авеста и К" и С. отношения регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который подлежит применению при разрешении возникшего спора.
Из материалов дела следует, что свои обязательства по договорам долевого участия истец исполнил в полном объеме, заплатил стоимость двухкомнатной квартиры по договору N в размере рублей и стоимость гаража по договору N в размере рублей.
Вышеуказанные договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 08 мая 2009 года, о чем имеется соответствующая отметка на договорах.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде двухкомнатной квартиры и парковочного места, суд исходил из того, что строительство многоквартирного дома, в котором расположена квартира и парковочное место (гараж), указанные истцом, в настоящее время не зарегистрированы как объект права, а также продолжаются строительные работы.
Вместе с тем, с такими выводами суда судебная коллегия не может согласиться.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Между тем судом установлено, что ООО "Авеста и К" в нарушение условий договоров участия в долевом строительстве от 31 марта 2009 г. обязательства по передаче квартиры и парковочного места С. не исполнило, квартиру и парковочное место не передало.
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, С., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру и парковочное место в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Авеста и К", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.
Однако суд не применил к отношениям сторон, возникшим в связи с неисполнением ответчиком условий договора участия в долевом строительстве от 31 марта 2009 года указанные нормы материального права.
Вывод суда о том, что ООО "Авеста и К" продолжает строительство объекта, бесспорными доказательствами не подтвержден.
Более того, из материалов дела следует, что в отношении ООО "Авеста и К" определением Арбитражного суда от 24 февраля 2011 года введена процедура банкротства - конкурсное производство.
Указанное обстоятельство ставит под сомнение саму возможность исполнения ООО "Авеста и К" своих обязательств по вышеназванным договорам, чему судом не дана оценка.
Кроме того, судом без надлежащей проверки и оценки оставлен вопрос степени готовности объекта строительства - жилого дома N по.
Без установления указанных обстоятельств нельзя сделать вывод о степени готовности объекта строительства - 68%, а также вывод о том, что ведутся строительные работы.
Из материалов дела следует, что истцом было заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц всех участников долевого строительства дома N по, в удовлетворении которого суд отказал.
С таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться.
Принимая во внимание, что С. заявлены требования на долю в объекте незавершенного строительства - 48 - квартирного жилого дома, в связи с чем суду следовало привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц всех участников долевого строительства дома N по.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным.
Поскольку указанные недостатки не могут быть устранены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению в тот же суд на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные нарушения и недостатки и постановить законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балтийского районного суда г. Калининграда от 11 июля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Московский районный суд г. Калининграда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)