Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Конникова Л.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Мухарычина В.Ю.
судей: Поникаровской Н.В., Кузменко Е.В.
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ТСЖ "Камелот" на решение Балтийского районного суда г. Калининграда от 06 июля 2011 года, которым частично удовлетворены исковые требования В., действующей также в интересах несовершеннолетнего У. о понуждении к проведению ремонта жилого помещения, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда.
ТСЖ "Камелот" обязано провести ремонт потолка в комнатах N и N, ремонт внутренней стены с оконным проемом в комнате N в квартире N дома N по в срок до 01 сентября 2011 года.
С ТСЖ "Камелот" в пользу В. взыскана компенсация морального вреда в размере 30000 рублей, а также расходы на оказание юридических услуг - 5000 рублей, в пользу В., действующей в интересах несовершеннолетнего У. взыскана компенсация морального вреда - 30000 рублей.
В остальной части иска отказано.
Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., объяснения представителей ТСЖ "Камелот" Г. и Я. и представителя УК "Мегадом" Ф., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителя администрации ГО "Город Калининград" К., просившей оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
установила:
В., действующая также в интересах несовершеннолетнего брата У., обратилась в суд с иском к администрации Московского района и ТСЖ "Камелот" о понуждении к проведению ремонтных работ, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда.
В обоснование заявленных требований указала, что с февраля 2010 года они являются собственниками квартиры N дома N по, которая ранее находилась в муниципальной собственности.
В 2008 году из-за погодных условий часть кровли, расположенная над их квартирой, сместилась, в связи с чем образовались трещины и произошли протечки в комнатах N и N. На стенах и потолке образовалась плесень. В комнате N, выходящей во двор, из-за отвалившейся штукатурки с внешней стороны дома и прогнивших желобов произошло намокание стены, образовалась плесень, отслоилась штукатурка и обои, обнажилась кирпичная кладка.
Она неоднократно обращалась в управляющие компании, администрацию города Калининграда с требованием о ремонте кровли и желобов, однако такие работы проведены не были.
Работы по капитальному ремонту дома были начаты в августе 2010 года и протекания в ее квартире прекратились, однако последствия этих протеканий не устранены, комнаты требуют ремонта.
Кроме того, в связи с износом сантехнического и отопительного оборудования она была вынуждена за свой счет заменить унитаз и радиаторы отопления, а также заменить окна. Стоимость таких работ составила 44999 рублей.
Полагала, что администрация Московского района, как бывший наймодатель указанного жилого помещения и ТСЖ "Камелот" ненадлежащим образом не исполняли обязанности по содержанию общего имущества дома и в этой связи обязаны устранить последствия протечек и произвести ремонт потолков и стен в ее квартире, а также возместить затраты на установку сантехнического и отопительного оборудования и окон в размере 44990 рублей.
Ссылаясь на законодательство о защите прав потребителей, просила взыскать с ТСЖ "Камелот" компенсацию морального вреда за ненадлежащее выполнения услуг в размере 50000 рублей в ее пользу и столько же в пользу ее брата.
С согласия истицы судом к участию в деле в качестве ответчиков привлечены администрация ГО "Город Калининград", Управляющая компания "Мегадом" и постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе ТСЖ "Камелот" ставит вопрос об отмене решения суда, указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Полагает, что ТСЖ "Камелот" является ненадлежащим ответчиком, поскольку протечки в квартире истицы, являвшейся на тот момент муниципальной собственностью, образовались до того, как было создано товарищество собственников жилья и не связаны с ненадлежащим оказанием ТСЖ услуг по содержанию общего имущества дома.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия полагает его подлежащим отмене.
В соответствии со ст. 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
В силу положений части 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного в наем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Материалами дела подтверждено, что расположенная на третьем этаже трехэтажного многоквартирного дома квартира N в доме N по до 12 февраля 2010 года находилась в муниципальной собственности. По договору приватизации от 12 февраля 2012 года указанное жилое помещение передано в собственность В. и несовершеннолетнего У. по 1/2 доли.
Решением общего собрания собственников жилых помещений, в том числе и дома N по, 28 февраля 2009 года создано ТСЖ "Камелот", которое осуществляет управление домом.
Судом установлено, что помещения квартиры истицы имеют следы залитий: на потолке и стенах комнат имеются следы протечек, черные пятна, обои частично отслоились, требуется ремонт.
Судом также установлено, что залития квартиры напрямую связаны с неудовлетворительным состоянием водосточных желобов над N, а также неудовлетворительным качеством кровли.
Эти обстоятельства подтверждены материалами дела и не оспаривались сторонами.
Разрешая заявленный спор и возлагая на ТСЖ "Камелот" обязанность по устранению последствий залитий в квартире истицы в виде проведения ремонта стен и потолка комнат, суд исходил из того, что обязанность по содержанию и ремонту общего имущества дома, в том числе кровли и желобов ТСЖ "Камелот" не исполнена.
Между тем с обоснованностью таких выводов суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что протечки, в результате которых квартира N в доме N по пришла в состояние, требующее ремонта, имели место в 2008 - 2009 года, то есть до передачи квартиры в собственность В.
То обстоятельство, что на декабрь 2009 года многоквартирный дом N по, требовал капитального ремонта, включая капитальный ремонт кровли с заменой водосточных желобов, подтверждается заключением ООО "С." и ведомостью объема работ к этому заключению и не оспаривалось собственником муниципального имущества.
Исходя из положений приведенной выше ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохранятся до исполнения обязательства.
Таким образом, на момент приватизации истицей жилого помещения у собственника и наймодателя квартиры N - администрации ГО "Город Калининград" имелись неисполненные обязательства по капитальному ремонту общего имущества дома, в том числе кровли и водосточных желобов.
Материалами дела также подтверждено, что капитальный ремонт многоквартирного дома был проведен в 2010 году ТСЖ "Камелот" по долгосрочной целевой программе в соответствии с Федеральным законом "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Вместе с тем, поскольку ущерб квартире истице причине до приватизации ею жилого помещения, а причиной залития явилось неудовлетворительное состояния кровли и водосточных желобов и неисполнения администрацией ГО "Город Калининград" обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества дома, обязанность по устранению последствий протечек должна быть возложена на бывшего наймодателя.
Выводы суда о том, что протечки, приведшие квартиру истицы в состояние, требующее ремонта, возникли вследствие невыполнения ТСЖ "Камелот" обязанностей по обслуживанию и содержанию общего имущества дома не основаны на материалах дела и не могут быть признаны обоснованными.
То обстоятельство, что жилой дом N по в июне 2009 года был передан в управление вновь созданному ТСЖ "Камелот", которое с указанного времени обслуживает общее имущество дома, с учетом установленных по делу обстоятельств не является основанием для возложения на последнее обязанности по проведению ремонта квартиры.
Решение суда в части возложения на ТСЖ "Камелот" обязанности по проведению ремонтных работ в квартире истицы, а равно и в части взыскания с ТСЖ компенсации морального вреда, нельзя признать законным и обоснованным. В этой связи оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленного к ТСЖ "Камелот" иска, поскольку последнее не является надлежащим ответчиком по делу.
Поскольку объем ремонтных работ, заявленных истицей, ответчиками в ходе рассмотрения дела не оспаривался, обязанность по проведению ремонта потолка в комнатах N и N и ремонта внутренней части стены с оконным проемом в комнате N в квартире N дома N по должна быть возложена на администрацию ГО "Город Калининград".
Обязанность бывшего собственника муниципального жилищного фонда по проведению ремонтных работ вытекает из специальной нормы, регулирующей вопросы капитального ремонта приватизируемых жилых помещений, в связи с чем положения закона "О защите прав потребителей", регулирующего вопросы возмещения вреда, связанного с недостатками оказанных услуг, в данном случае применены быть не могут, а требования В. о взыскании компенсации морального вреда, причиненного вследствие ненадлежащего оказания услуг, удовлетворению не подлежат.
Решение суда в части отказа в удовлетворении требований В. о возмещении стоимости установки в квартире сантехнического оборудования, радиаторов отопления и окон ввиду того, что истицей не представлено доказательств необходимости замены, ею не обжаловалось.
Поскольку в удовлетворении исковых требований о понуждении к проведению ремонтных работ к ТСЖ "Камелот" отказано, а такая обязанность возложена на администрацию ГО "Город Калининград" с последней в пользу В. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Балтийского районного суда г. Калининграда от 06 июля 2011 года отменить и вынести новое решение, которым обязать администрацию ГО "Город Калининград" произвести ремонт потолка в комнатах N и N, ремонт внутренней части стены с оконным проемом в комнате N в квартире N дома N по в течение 3 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с администрации ГО "Город Калининград" в пользу В. расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей.
В остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-4480/2011Г.
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 сентября 2011 г. по делу N 33-4480/2011г.
Судья Конникова Л.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Мухарычина В.Ю.
судей: Поникаровской Н.В., Кузменко Е.В.
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ТСЖ "Камелот" на решение Балтийского районного суда г. Калининграда от 06 июля 2011 года, которым частично удовлетворены исковые требования В., действующей также в интересах несовершеннолетнего У. о понуждении к проведению ремонта жилого помещения, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда.
ТСЖ "Камелот" обязано провести ремонт потолка в комнатах N и N, ремонт внутренней стены с оконным проемом в комнате N в квартире N дома N по в срок до 01 сентября 2011 года.
С ТСЖ "Камелот" в пользу В. взыскана компенсация морального вреда в размере 30000 рублей, а также расходы на оказание юридических услуг - 5000 рублей, в пользу В., действующей в интересах несовершеннолетнего У. взыскана компенсация морального вреда - 30000 рублей.
В остальной части иска отказано.
Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., объяснения представителей ТСЖ "Камелот" Г. и Я. и представителя УК "Мегадом" Ф., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителя администрации ГО "Город Калининград" К., просившей оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
установила:
В., действующая также в интересах несовершеннолетнего брата У., обратилась в суд с иском к администрации Московского района и ТСЖ "Камелот" о понуждении к проведению ремонтных работ, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда.
В обоснование заявленных требований указала, что с февраля 2010 года они являются собственниками квартиры N дома N по, которая ранее находилась в муниципальной собственности.
В 2008 году из-за погодных условий часть кровли, расположенная над их квартирой, сместилась, в связи с чем образовались трещины и произошли протечки в комнатах N и N. На стенах и потолке образовалась плесень. В комнате N, выходящей во двор, из-за отвалившейся штукатурки с внешней стороны дома и прогнивших желобов произошло намокание стены, образовалась плесень, отслоилась штукатурка и обои, обнажилась кирпичная кладка.
Она неоднократно обращалась в управляющие компании, администрацию города Калининграда с требованием о ремонте кровли и желобов, однако такие работы проведены не были.
Работы по капитальному ремонту дома были начаты в августе 2010 года и протекания в ее квартире прекратились, однако последствия этих протеканий не устранены, комнаты требуют ремонта.
Кроме того, в связи с износом сантехнического и отопительного оборудования она была вынуждена за свой счет заменить унитаз и радиаторы отопления, а также заменить окна. Стоимость таких работ составила 44999 рублей.
Полагала, что администрация Московского района, как бывший наймодатель указанного жилого помещения и ТСЖ "Камелот" ненадлежащим образом не исполняли обязанности по содержанию общего имущества дома и в этой связи обязаны устранить последствия протечек и произвести ремонт потолков и стен в ее квартире, а также возместить затраты на установку сантехнического и отопительного оборудования и окон в размере 44990 рублей.
Ссылаясь на законодательство о защите прав потребителей, просила взыскать с ТСЖ "Камелот" компенсацию морального вреда за ненадлежащее выполнения услуг в размере 50000 рублей в ее пользу и столько же в пользу ее брата.
С согласия истицы судом к участию в деле в качестве ответчиков привлечены администрация ГО "Город Калининград", Управляющая компания "Мегадом" и постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе ТСЖ "Камелот" ставит вопрос об отмене решения суда, указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Полагает, что ТСЖ "Камелот" является ненадлежащим ответчиком, поскольку протечки в квартире истицы, являвшейся на тот момент муниципальной собственностью, образовались до того, как было создано товарищество собственников жилья и не связаны с ненадлежащим оказанием ТСЖ услуг по содержанию общего имущества дома.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия полагает его подлежащим отмене.
В соответствии со ст. 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
В силу положений части 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного в наем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Материалами дела подтверждено, что расположенная на третьем этаже трехэтажного многоквартирного дома квартира N в доме N по до 12 февраля 2010 года находилась в муниципальной собственности. По договору приватизации от 12 февраля 2012 года указанное жилое помещение передано в собственность В. и несовершеннолетнего У. по 1/2 доли.
Решением общего собрания собственников жилых помещений, в том числе и дома N по, 28 февраля 2009 года создано ТСЖ "Камелот", которое осуществляет управление домом.
Судом установлено, что помещения квартиры истицы имеют следы залитий: на потолке и стенах комнат имеются следы протечек, черные пятна, обои частично отслоились, требуется ремонт.
Судом также установлено, что залития квартиры напрямую связаны с неудовлетворительным состоянием водосточных желобов над N, а также неудовлетворительным качеством кровли.
Эти обстоятельства подтверждены материалами дела и не оспаривались сторонами.
Разрешая заявленный спор и возлагая на ТСЖ "Камелот" обязанность по устранению последствий залитий в квартире истицы в виде проведения ремонта стен и потолка комнат, суд исходил из того, что обязанность по содержанию и ремонту общего имущества дома, в том числе кровли и желобов ТСЖ "Камелот" не исполнена.
Между тем с обоснованностью таких выводов суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что протечки, в результате которых квартира N в доме N по пришла в состояние, требующее ремонта, имели место в 2008 - 2009 года, то есть до передачи квартиры в собственность В.
То обстоятельство, что на декабрь 2009 года многоквартирный дом N по, требовал капитального ремонта, включая капитальный ремонт кровли с заменой водосточных желобов, подтверждается заключением ООО "С." и ведомостью объема работ к этому заключению и не оспаривалось собственником муниципального имущества.
Исходя из положений приведенной выше ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохранятся до исполнения обязательства.
Таким образом, на момент приватизации истицей жилого помещения у собственника и наймодателя квартиры N - администрации ГО "Город Калининград" имелись неисполненные обязательства по капитальному ремонту общего имущества дома, в том числе кровли и водосточных желобов.
Материалами дела также подтверждено, что капитальный ремонт многоквартирного дома был проведен в 2010 году ТСЖ "Камелот" по долгосрочной целевой программе в соответствии с Федеральным законом "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Вместе с тем, поскольку ущерб квартире истице причине до приватизации ею жилого помещения, а причиной залития явилось неудовлетворительное состояния кровли и водосточных желобов и неисполнения администрацией ГО "Город Калининград" обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества дома, обязанность по устранению последствий протечек должна быть возложена на бывшего наймодателя.
Выводы суда о том, что протечки, приведшие квартиру истицы в состояние, требующее ремонта, возникли вследствие невыполнения ТСЖ "Камелот" обязанностей по обслуживанию и содержанию общего имущества дома не основаны на материалах дела и не могут быть признаны обоснованными.
То обстоятельство, что жилой дом N по в июне 2009 года был передан в управление вновь созданному ТСЖ "Камелот", которое с указанного времени обслуживает общее имущество дома, с учетом установленных по делу обстоятельств не является основанием для возложения на последнее обязанности по проведению ремонта квартиры.
Решение суда в части возложения на ТСЖ "Камелот" обязанности по проведению ремонтных работ в квартире истицы, а равно и в части взыскания с ТСЖ компенсации морального вреда, нельзя признать законным и обоснованным. В этой связи оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленного к ТСЖ "Камелот" иска, поскольку последнее не является надлежащим ответчиком по делу.
Поскольку объем ремонтных работ, заявленных истицей, ответчиками в ходе рассмотрения дела не оспаривался, обязанность по проведению ремонта потолка в комнатах N и N и ремонта внутренней части стены с оконным проемом в комнате N в квартире N дома N по должна быть возложена на администрацию ГО "Город Калининград".
Обязанность бывшего собственника муниципального жилищного фонда по проведению ремонтных работ вытекает из специальной нормы, регулирующей вопросы капитального ремонта приватизируемых жилых помещений, в связи с чем положения закона "О защите прав потребителей", регулирующего вопросы возмещения вреда, связанного с недостатками оказанных услуг, в данном случае применены быть не могут, а требования В. о взыскании компенсации морального вреда, причиненного вследствие ненадлежащего оказания услуг, удовлетворению не подлежат.
Решение суда в части отказа в удовлетворении требований В. о возмещении стоимости установки в квартире сантехнического оборудования, радиаторов отопления и окон ввиду того, что истицей не представлено доказательств необходимости замены, ею не обжаловалось.
Поскольку в удовлетворении исковых требований о понуждении к проведению ремонтных работ к ТСЖ "Камелот" отказано, а такая обязанность возложена на администрацию ГО "Город Калининград" с последней в пользу В. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Балтийского районного суда г. Калининграда от 06 июля 2011 года отменить и вынести новое решение, которым обязать администрацию ГО "Город Калининград" произвести ремонт потолка в комнатах N и N, ремонт внутренней части стены с оконным проемом в комнате N в квартире N дома N по в течение 3 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с администрации ГО "Город Калининград" в пользу В. расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей.
В остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)