Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Котов Г.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего судьи Пудова А.В.,
судей Цуцковой И.А. и Коженовой Т.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании с участием представителя ответчицы Б.Е. - Л., представителя истицы К.З. - З. дело по кассационной жалобе Б.Е. на решение Промышленного районного суда гор. Смоленска от 8 ноября 2011 года.
Заслушав доклад судьи Пудова А.В., объяснения представителя ответчицы Л., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения представителя истицы З., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
К.З. обратилась в Промышленный районный суд гор. Смоленска с иском к администрации (...), ИП Б.Е. о признании договора недействительным, применении последствия недействительности сделки и взыскании неосновательного обогащения.
В обоснование заявленных требований сослалась на то, что является собственником доли в жилом помещении по адресу: (...). В апреле - мае 2010 года ей стало известно от соседей о том, что в период с 01.03.2005 г. до 01.11.2009 г. администрация (...) без получения согласия всех собственников помещений указанного дома по договору N <...> от 01.03.2005 сдавала в аренду ИП Б.Е. подвальные помещения. После окончания срока аренды ИП Б.Е. продолжает пользоваться данными помещениями, получая при этом материальную выгоду.
Просила признать договор аренды N <...> от 01.03.2005 недействительным, взыскать с администрации (...) с последующим перечислением на счет ИП Б.Е. (...), а также взыскать с ИП Б.Е. в ее, истицы, пользу неосновательное обогащение за период с ноября 2009 года по апрель 2010 года в размере (...).
Представитель истицы З. заявленные требования поддержал в полном объеме.
Администрация (...) иск не признала Ее представитель Б.Н. считала, что требование о признании недействительным договора аренды N <...> от 01.03.2005, который прекратил свое действие с 01.11.2009 г., лишено юридического смысла, а требование о взыскании в пользу истицы неполученных доходов (неосновательного обогащения) от использования ИП Б.Е. подвальных помещений не основано на нормах ЖК РФ, запрещающих выделение доли в общем имуществе многоквартирного дома. Кроме того, Б.Н. было сделано заявление о применении к указанным требованиям исковой давности.
Представитель ответчицы ИП Б.Е. - Л. иск не признал, сославшись на то, что оспариваемый договор аренды сторонами исполнен, и в этом случае недействительным признан быть не может. Считал также, что действующее законодательство не допускает возможность взыскания неполученных доходов от использования общего имущества (неосновательного обогащения) в пользу одного из участников общей собственности, и что решение о распределении таких доходов должно приниматься всеми собственниками. Как пояснил Л., в июле 2011 года собственниками помещений дома проведено общее собрание, на котором принято решение о подаче иска к администрации (...) о взыскании неосновательного обогащения за аренду с 2005 по 2009 годы в пользу собственников помещений дома и использовании этих денег в общих целях. Также собрание собственников решило заключить с Б.Е. договор аренды общего имущества с использованием арендной платы на благоустройство дома.
Представитель третьего лица Филиала ОАО "Жилищник" "ЖЭУ N <...>" К.О. пояснила, что дом находится на обслуживании "ЖЭУ N <...>". ИП Б.Е. проводит ремонтные работы, фактически провела капитальный ремонт холодного и горячего водоснабжения, т.е. несет расходы по содержанию общего имущества дома, которые должны учитываться при определении размера неосновательного обогащения в случае его взыскания в пользу К.З.
Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ИП Б.Е. в пользу К.З. неосновательное обогащение (...), в возмещение расходов на оплату представителя (...) и в возмещение расходов по оплате госпошлины (...). В остальной части иска отказано.
В рассматриваемой кассационной жалобе Б.Е. просит отменить решение, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов кассационной жалобы и возражений относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что постановлением Главы администрации (...) N <...> от 11.12.1992 жилой дом N <...> по (...), являющийся имуществом ТСО (...), был передан городу и постановлением Мэра (...) N <...> от 21.01.1993 принят в муниципальную собственность.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15 октября 2004 года К.З. на праве собственности принадлежит квартира <...> указанном доме.
Постановлением Главы администрации (...) N <...> от 16.07.2001 ИП Б.Е. была разрешена реконструкция арендуемых подвальных помещений в доме <...> с устройством отдельных входов.
01.03.2005 г. между ответчиками был заключен договор аренды N <...>, по условиям которого ИП Б.Е. приняла во временное пользование (аренду) нежилые помещения общей площадью (...), расположенные в подвале дома, для использования под кафе - общей площадью (...), и под магазин - общей площадью (...) Сумма арендной платы определена в (...) в год. Срок действия договора был установлен с 01.01.2005 г. по 29.12.2005 г.
Названный договор неоднократно продлялся и прекратил свое действие 01.11.2009 г.
Удовлетворяя требование К.З. о взыскании неосновательного обогащения, суд исходил из того, что используемое ИП "Б.Е. подвальное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, в котором истице принадлежит доля в размере <...>%.
Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относится имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.
В то же время, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Поэтому при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Из дела видно, что с 13.12.2006 за N <...> в Реестре муниципального имущества за администрацией (...) зарегистрировано нежилое подвальное помещение в многоквартирном доме N <...> по (...) общей площадью (...).
Суд данное обстоятельство оставил без внимания и не выяснил, кто является собственником используемой Б.Е. части подвального помещения площадью (...), входит ли это помещение в состав общего имущества дома либо принадлежат муниципальному образованию, и оно может распоряжаться им без получения согласия остальных собственников помещений в указанном доме.
Кроме того, в силу статей 36 и 44 ЖК РФ владение, пользование, а в предусмотренных законом случаях и распоряжение общим имуществом многоквартирного дома осуществляется собственниками помещений сообща путем принятии решений на общих собраниях.
Возможность извлечения собственником помещения в многоквартирном доме индивидуальных доходов от использования общего имущества дома жилищным законодательством не предусмотрена.
Согласно статье 248 ГК РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
По смыслу указанной нормы распределение плодов, продукции, доходов происходит только после их поступления в общее имущество.
30.07.2010 г. между собственниками помещений многоквартирного дома N <...> по (...) и ИП Б.Е. заключен договор, по условиям которого предприниматель получает в безвозмездное пользование помещения, при условии оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества дома.
Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что обязанность перед всеми собственниками дома по оплате арендной платы на занятие помещения без соответствующего договора аренды ответчицей исполнена.
В подтверждение этого ей были приобщены к кассационной жалобе копии протокола N <...> общего собрания собственников помещений в доме, квитанций, договора N <...> о вкладе, сопроводительного письма.
В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 N 12 "О применении судами норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, регулирующих производство в суде кассационной инстанции" разъяснено, что, проверяя законность и обоснованность решения, суд кассационной инстанции согласно части 1 статьи 347 ГПК РФ вправе исследовать новые доказательства и устанавливать новые факты; при этом необходимо учитывать, что вновь представленные доказательства могут быть исследованы, если суд кассационной инстанции признает, что они не могли быть представлены в суд первой инстанции либо суд первой инстанции незаконно отказал в исследовании этих доказательств; обязанность доказывания наличия обстоятельств, объективно препятствовавших лицу, ссылающемуся на новые доказательства, представить их в суд первой инстанции, с учетом принципа состязательности возлагается на это лицо.
Разрешая спор и определяя размер неосновательного обогащения, суд первой инстанции исходил из содержащегося в иске расчета, признав его правильным.
Между тем, как следует из представленных в заседание судебной коллегии документов, общим собранием собственников дома <...> по (...) утвержден размер платы за занятие Б.Е. части подвального помещения указанного жилого дома за периоды с 01 мая 2009 года по 30 ноября 2011 года в сумме (...) и установлен порядок оплаты. Во исполнение данного решения ответчицей на банковский счет, определенный Советом многоквартирного дома, перечислены денежные средства в сумме (...).
Названные обстоятельства имеют значение для дела, поэтому решение подлежит отмене с направлением дела в суд первой инстанции, который при новом рассмотрении обязан исследовать вновь представленные доказательства, дать им надлежащую оценку, и принять решение в соответствии с законом.
Руководствуясь статьями 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда гор. Смоленска от 8 ноября 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в том же составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.01.2012 ПО ДЕЛУ N 33-108
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 января 2012 г. по делу N 33-108
Судья Котов Г.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего судьи Пудова А.В.,
судей Цуцковой И.А. и Коженовой Т.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании с участием представителя ответчицы Б.Е. - Л., представителя истицы К.З. - З. дело по кассационной жалобе Б.Е. на решение Промышленного районного суда гор. Смоленска от 8 ноября 2011 года.
Заслушав доклад судьи Пудова А.В., объяснения представителя ответчицы Л., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения представителя истицы З., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
К.З. обратилась в Промышленный районный суд гор. Смоленска с иском к администрации (...), ИП Б.Е. о признании договора недействительным, применении последствия недействительности сделки и взыскании неосновательного обогащения.
В обоснование заявленных требований сослалась на то, что является собственником доли в жилом помещении по адресу: (...). В апреле - мае 2010 года ей стало известно от соседей о том, что в период с 01.03.2005 г. до 01.11.2009 г. администрация (...) без получения согласия всех собственников помещений указанного дома по договору N <...> от 01.03.2005 сдавала в аренду ИП Б.Е. подвальные помещения. После окончания срока аренды ИП Б.Е. продолжает пользоваться данными помещениями, получая при этом материальную выгоду.
Просила признать договор аренды N <...> от 01.03.2005 недействительным, взыскать с администрации (...) с последующим перечислением на счет ИП Б.Е. (...), а также взыскать с ИП Б.Е. в ее, истицы, пользу неосновательное обогащение за период с ноября 2009 года по апрель 2010 года в размере (...).
Представитель истицы З. заявленные требования поддержал в полном объеме.
Администрация (...) иск не признала Ее представитель Б.Н. считала, что требование о признании недействительным договора аренды N <...> от 01.03.2005, который прекратил свое действие с 01.11.2009 г., лишено юридического смысла, а требование о взыскании в пользу истицы неполученных доходов (неосновательного обогащения) от использования ИП Б.Е. подвальных помещений не основано на нормах ЖК РФ, запрещающих выделение доли в общем имуществе многоквартирного дома. Кроме того, Б.Н. было сделано заявление о применении к указанным требованиям исковой давности.
Представитель ответчицы ИП Б.Е. - Л. иск не признал, сославшись на то, что оспариваемый договор аренды сторонами исполнен, и в этом случае недействительным признан быть не может. Считал также, что действующее законодательство не допускает возможность взыскания неполученных доходов от использования общего имущества (неосновательного обогащения) в пользу одного из участников общей собственности, и что решение о распределении таких доходов должно приниматься всеми собственниками. Как пояснил Л., в июле 2011 года собственниками помещений дома проведено общее собрание, на котором принято решение о подаче иска к администрации (...) о взыскании неосновательного обогащения за аренду с 2005 по 2009 годы в пользу собственников помещений дома и использовании этих денег в общих целях. Также собрание собственников решило заключить с Б.Е. договор аренды общего имущества с использованием арендной платы на благоустройство дома.
Представитель третьего лица Филиала ОАО "Жилищник" "ЖЭУ N <...>" К.О. пояснила, что дом находится на обслуживании "ЖЭУ N <...>". ИП Б.Е. проводит ремонтные работы, фактически провела капитальный ремонт холодного и горячего водоснабжения, т.е. несет расходы по содержанию общего имущества дома, которые должны учитываться при определении размера неосновательного обогащения в случае его взыскания в пользу К.З.
Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ИП Б.Е. в пользу К.З. неосновательное обогащение (...), в возмещение расходов на оплату представителя (...) и в возмещение расходов по оплате госпошлины (...). В остальной части иска отказано.
В рассматриваемой кассационной жалобе Б.Е. просит отменить решение, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов кассационной жалобы и возражений относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что постановлением Главы администрации (...) N <...> от 11.12.1992 жилой дом N <...> по (...), являющийся имуществом ТСО (...), был передан городу и постановлением Мэра (...) N <...> от 21.01.1993 принят в муниципальную собственность.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15 октября 2004 года К.З. на праве собственности принадлежит квартира <...> указанном доме.
Постановлением Главы администрации (...) N <...> от 16.07.2001 ИП Б.Е. была разрешена реконструкция арендуемых подвальных помещений в доме <...> с устройством отдельных входов.
01.03.2005 г. между ответчиками был заключен договор аренды N <...>, по условиям которого ИП Б.Е. приняла во временное пользование (аренду) нежилые помещения общей площадью (...), расположенные в подвале дома, для использования под кафе - общей площадью (...), и под магазин - общей площадью (...) Сумма арендной платы определена в (...) в год. Срок действия договора был установлен с 01.01.2005 г. по 29.12.2005 г.
Названный договор неоднократно продлялся и прекратил свое действие 01.11.2009 г.
Удовлетворяя требование К.З. о взыскании неосновательного обогащения, суд исходил из того, что используемое ИП "Б.Е. подвальное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, в котором истице принадлежит доля в размере <...>%.
Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относится имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.
В то же время, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Поэтому при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Из дела видно, что с 13.12.2006 за N <...> в Реестре муниципального имущества за администрацией (...) зарегистрировано нежилое подвальное помещение в многоквартирном доме N <...> по (...) общей площадью (...).
Суд данное обстоятельство оставил без внимания и не выяснил, кто является собственником используемой Б.Е. части подвального помещения площадью (...), входит ли это помещение в состав общего имущества дома либо принадлежат муниципальному образованию, и оно может распоряжаться им без получения согласия остальных собственников помещений в указанном доме.
Кроме того, в силу статей 36 и 44 ЖК РФ владение, пользование, а в предусмотренных законом случаях и распоряжение общим имуществом многоквартирного дома осуществляется собственниками помещений сообща путем принятии решений на общих собраниях.
Возможность извлечения собственником помещения в многоквартирном доме индивидуальных доходов от использования общего имущества дома жилищным законодательством не предусмотрена.
Согласно статье 248 ГК РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
По смыслу указанной нормы распределение плодов, продукции, доходов происходит только после их поступления в общее имущество.
30.07.2010 г. между собственниками помещений многоквартирного дома N <...> по (...) и ИП Б.Е. заключен договор, по условиям которого предприниматель получает в безвозмездное пользование помещения, при условии оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества дома.
Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что обязанность перед всеми собственниками дома по оплате арендной платы на занятие помещения без соответствующего договора аренды ответчицей исполнена.
В подтверждение этого ей были приобщены к кассационной жалобе копии протокола N <...> общего собрания собственников помещений в доме, квитанций, договора N <...> о вкладе, сопроводительного письма.
В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 N 12 "О применении судами норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, регулирующих производство в суде кассационной инстанции" разъяснено, что, проверяя законность и обоснованность решения, суд кассационной инстанции согласно части 1 статьи 347 ГПК РФ вправе исследовать новые доказательства и устанавливать новые факты; при этом необходимо учитывать, что вновь представленные доказательства могут быть исследованы, если суд кассационной инстанции признает, что они не могли быть представлены в суд первой инстанции либо суд первой инстанции незаконно отказал в исследовании этих доказательств; обязанность доказывания наличия обстоятельств, объективно препятствовавших лицу, ссылающемуся на новые доказательства, представить их в суд первой инстанции, с учетом принципа состязательности возлагается на это лицо.
Разрешая спор и определяя размер неосновательного обогащения, суд первой инстанции исходил из содержащегося в иске расчета, признав его правильным.
Между тем, как следует из представленных в заседание судебной коллегии документов, общим собранием собственников дома <...> по (...) утвержден размер платы за занятие Б.Е. части подвального помещения указанного жилого дома за периоды с 01 мая 2009 года по 30 ноября 2011 года в сумме (...) и установлен порядок оплаты. Во исполнение данного решения ответчицей на банковский счет, определенный Советом многоквартирного дома, перечислены денежные средства в сумме (...).
Названные обстоятельства имеют значение для дела, поэтому решение подлежит отмене с направлением дела в суд первой инстанции, который при новом рассмотрении обязан исследовать вновь представленные доказательства, дать им надлежащую оценку, и принять решение в соответствии с законом.
Руководствуясь статьями 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда гор. Смоленска от 8 ноября 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в том же составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)