Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Максютенко Т.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Петраковой Н.П.
судей областного суда Янишевской Л.В.Мариной Ж.В.
при секретаре С.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мариной Ж.В. 23 декабря 2010 года дело по кассационной жалобе И. на решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 19 ноября 2010 года по делу по иску И. к ОАО, ООО о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого помещения, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,
установила:
Истица обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 11 декабря 2007 г. заключила с директором ООО Л. договор об уступке права на получение доли по договору долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры, оплатив полную стоимость указанной квартиры в размере 900 960 руб. Поскольку в установленном порядке договор долевого участия в строительстве указанной квартиры, заключенный 08 ноября 2007 г. между ОАО и ООО, не был зарегистрирован, за ней не регистрируется право собственности на указанную квартиру. Ответчики в добровольном порядке отказываются зарегистрировать указанный договор, несмотря на ее неоднократные обращения с января 2008 г. по настоящее время. Кроме того, окончание строительства и сдача дома в эксплуатацию согласно договору предусмотрены в 4 квартале 2008 г., однако до настоящего времени дом не достроен и не сдан в эксплуатацию.
Истица просила обязать ОАО и ООО представить на государственную регистрацию договор на долевое участие в строительстве от 08 ноября 2007 г. и договор о перемене лиц в обязательстве от 11 декабря 2007 г. с необходимыми для регистрации документами; обязать Управление Росреестра по Брянской области зарегистрировать указанные договоры и считать их заключенными; взыскать с ОАО в ее пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в сумме 387412 руб. 04 коп.; взыскать компенсацию морального вреда в сумме 400 000 рублей в равных долях с обоих ответчиков.
Решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 19 ноября 2010 года в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе И. просит отменить решение суда ввиду его незаконности и необоснованности.
Заслушав доклад судьи Мариной Ж.В., объяснения представителя истицы И.Е.М., исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно договору на долевое участие в строительства от 8 ноября 2007 г. заключенному между ОАО (заказчик) и ООО (дольщик), ОАО принял дольщика в долевое участие по строительству жилья в г. Брянске. В соответствии с п. 4 договора заказчик брал на себя обязательства в течение месячного срока с момента ввода дома в эксплуатацию передать дольщику в счет долевого участия в строительстве жилья в г. Брянске однокомнатную квартиру N, общей площадью согласно проекта 37,54 кв. м в третьей секции на пятом этаже, в 236-квартирном доме по. ООО брал на себя обязательства внести свой вклад в строительство денежными средствами на сумму 900 960 руб.
Данный договор не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
11 декабря 2007 г. между ООО и И. был заключен договора о перемене лиц в обязательстве, по условиям которого ООО (первоначальный дольщик) передавало все свои права по договору на долевое участие в строительстве от 8 ноября 2007 г. И. (новый дольщик).
Договор о перемене лиц в обязательстве также не был зарегистрирован.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" (далее - Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 3 ст. 4 вышеуказанного Закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу ст. 17 Закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Из содержания вышеуказанных норм Закона следует, что уступка права требования по договору на долевое участие в строительстве не вступает в силу и переход права к другому лицу не происходит до момента регистрации сделки уступки права требования.
Из материалов дела и отзыва Управления Росреестра по Брянской области на кассационную жалобу от 22 декабря 2010 года следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись N от 27 октября 2010 года о регистрации договора на долевое участие в строительстве от 8 ноября 2007 г., заключенного между ОАО и ООО.
Таким образом, на момент принятия решения по делу указанный договор на долевое участие в строительстве был зарегистрирован, и суд обоснованно отказал И. в удовлетворении иска в данной части.
Судебная коллегия считает, что суд пришел также к правильному выводу о том, что с ОАО не подлежит взысканию неустойка в пользу истицы в связи с несвоевременной сдачей дома в эксплуатацию, так как права по договору на долевое участие в строительстве от 8 ноября 2007 г. у И. не возникли ввиду того, что не был зарегистрирован договор о перемене лиц в обязательстве от 11 декабря 2007 г.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с решением суда об отказе в удовлетворении исковых требований И. в части возложения обязанности на ответчиков предоставить на государственную регистрацию договор о перемене лиц в обязательстве от 11 декабря 2007 г., в части возложения обязанности на Управление Росреестра по Брянской области зарегистрировать данный договор, и считать его заключенным, а также в части отказа в удовлетворении требований о взыскании морального вреда.
Судом данные исковые требования по существу рассмотрены не были.
Из отзыва Росреестра на кассационную жалобу следует, что 12 ноября 2010 года в Управление Росреестра по Брянской области обратились И. и ООО за государственной регистрацией договора о перемене лиц в обязательстве. Однако, на сегодняшний день государственная регистрация договора приостановлена в связи с имеющимся в ЕГРП запрещением наложенного на основании определения Бежицкого районного суда г. Брянска.
Суду при рассмотрении указанных исковых требований следует разрешить вопрос о процессуальном положении Управления Росреестра по Брянской области, так как, с одной стороны, данное юридическое лицо привлечено в качестве третьего лица по делу, а, с другой стороны, заявлены требования к Управлению Росреестра по Брянской области о возложении обязанности по государственной регистрации договора. Суду следует рассмотреть данные исковые требования по существу и постановить решение суда в соответствии с требованиями закона.
Вывод об обоснованности (либо необоснованности) требования компенсации морального вреда может быть сделан только после рассмотрения всех заявленных исковых требований по существу, на настоящий момент он является преждевременным.
На основании изложенного, судебная коллегия частично отменяет решение суда и направляет дело на новое рассмотрение в тот же суд для устранения указанных недостатков, в остальной части решение суда оставляет без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 19 ноября 2010 года отменить в части отказа в удовлетворении требований И. о возложении обязанности на ОАО и ООО предоставить на государственную регистрацию договор о перемене лиц в обязательства от 11 декабря 2007 г., заключенный между ООО и И., в части возложения обязанности на Управление Росреестра по Брянской области зарегистрировать договор от 11 декабря 2007 г. о перемене лиц в обязательстве, и считать его заключенным, и в части отказа в удовлетворении требований о взыскании морального вреда, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.П.ПЕТРАКОВА
Судьи
областного суда
Л.В.ЯНИШЕВСКАЯ
Ж.В.МАРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.12.2010 ПО ДЕЛУ N 33-3676/10
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 декабря 2010 г. по делу N 33-3676/10
Судья: Максютенко Т.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Петраковой Н.П.
судей областного суда Янишевской Л.В.Мариной Ж.В.
при секретаре С.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мариной Ж.В. 23 декабря 2010 года дело по кассационной жалобе И. на решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 19 ноября 2010 года по делу по иску И. к ОАО, ООО о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого помещения, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,
установила:
Истица обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 11 декабря 2007 г. заключила с директором ООО Л. договор об уступке права на получение доли по договору долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры, оплатив полную стоимость указанной квартиры в размере 900 960 руб. Поскольку в установленном порядке договор долевого участия в строительстве указанной квартиры, заключенный 08 ноября 2007 г. между ОАО и ООО, не был зарегистрирован, за ней не регистрируется право собственности на указанную квартиру. Ответчики в добровольном порядке отказываются зарегистрировать указанный договор, несмотря на ее неоднократные обращения с января 2008 г. по настоящее время. Кроме того, окончание строительства и сдача дома в эксплуатацию согласно договору предусмотрены в 4 квартале 2008 г., однако до настоящего времени дом не достроен и не сдан в эксплуатацию.
Истица просила обязать ОАО и ООО представить на государственную регистрацию договор на долевое участие в строительстве от 08 ноября 2007 г. и договор о перемене лиц в обязательстве от 11 декабря 2007 г. с необходимыми для регистрации документами; обязать Управление Росреестра по Брянской области зарегистрировать указанные договоры и считать их заключенными; взыскать с ОАО в ее пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в сумме 387412 руб. 04 коп.; взыскать компенсацию морального вреда в сумме 400 000 рублей в равных долях с обоих ответчиков.
Решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 19 ноября 2010 года в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе И. просит отменить решение суда ввиду его незаконности и необоснованности.
Заслушав доклад судьи Мариной Ж.В., объяснения представителя истицы И.Е.М., исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно договору на долевое участие в строительства от 8 ноября 2007 г. заключенному между ОАО (заказчик) и ООО (дольщик), ОАО принял дольщика в долевое участие по строительству жилья в г. Брянске. В соответствии с п. 4 договора заказчик брал на себя обязательства в течение месячного срока с момента ввода дома в эксплуатацию передать дольщику в счет долевого участия в строительстве жилья в г. Брянске однокомнатную квартиру N, общей площадью согласно проекта 37,54 кв. м в третьей секции на пятом этаже, в 236-квартирном доме по. ООО брал на себя обязательства внести свой вклад в строительство денежными средствами на сумму 900 960 руб.
Данный договор не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
11 декабря 2007 г. между ООО и И. был заключен договора о перемене лиц в обязательстве, по условиям которого ООО (первоначальный дольщик) передавало все свои права по договору на долевое участие в строительстве от 8 ноября 2007 г. И. (новый дольщик).
Договор о перемене лиц в обязательстве также не был зарегистрирован.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" (далее - Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 3 ст. 4 вышеуказанного Закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу ст. 17 Закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Из содержания вышеуказанных норм Закона следует, что уступка права требования по договору на долевое участие в строительстве не вступает в силу и переход права к другому лицу не происходит до момента регистрации сделки уступки права требования.
Из материалов дела и отзыва Управления Росреестра по Брянской области на кассационную жалобу от 22 декабря 2010 года следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись N от 27 октября 2010 года о регистрации договора на долевое участие в строительстве от 8 ноября 2007 г., заключенного между ОАО и ООО.
Таким образом, на момент принятия решения по делу указанный договор на долевое участие в строительстве был зарегистрирован, и суд обоснованно отказал И. в удовлетворении иска в данной части.
Судебная коллегия считает, что суд пришел также к правильному выводу о том, что с ОАО не подлежит взысканию неустойка в пользу истицы в связи с несвоевременной сдачей дома в эксплуатацию, так как права по договору на долевое участие в строительстве от 8 ноября 2007 г. у И. не возникли ввиду того, что не был зарегистрирован договор о перемене лиц в обязательстве от 11 декабря 2007 г.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с решением суда об отказе в удовлетворении исковых требований И. в части возложения обязанности на ответчиков предоставить на государственную регистрацию договор о перемене лиц в обязательстве от 11 декабря 2007 г., в части возложения обязанности на Управление Росреестра по Брянской области зарегистрировать данный договор, и считать его заключенным, а также в части отказа в удовлетворении требований о взыскании морального вреда.
Судом данные исковые требования по существу рассмотрены не были.
Из отзыва Росреестра на кассационную жалобу следует, что 12 ноября 2010 года в Управление Росреестра по Брянской области обратились И. и ООО за государственной регистрацией договора о перемене лиц в обязательстве. Однако, на сегодняшний день государственная регистрация договора приостановлена в связи с имеющимся в ЕГРП запрещением наложенного на основании определения Бежицкого районного суда г. Брянска.
Суду при рассмотрении указанных исковых требований следует разрешить вопрос о процессуальном положении Управления Росреестра по Брянской области, так как, с одной стороны, данное юридическое лицо привлечено в качестве третьего лица по делу, а, с другой стороны, заявлены требования к Управлению Росреестра по Брянской области о возложении обязанности по государственной регистрации договора. Суду следует рассмотреть данные исковые требования по существу и постановить решение суда в соответствии с требованиями закона.
Вывод об обоснованности (либо необоснованности) требования компенсации морального вреда может быть сделан только после рассмотрения всех заявленных исковых требований по существу, на настоящий момент он является преждевременным.
На основании изложенного, судебная коллегия частично отменяет решение суда и направляет дело на новое рассмотрение в тот же суд для устранения указанных недостатков, в остальной части решение суда оставляет без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 19 ноября 2010 года отменить в части отказа в удовлетворении требований И. о возложении обязанности на ОАО и ООО предоставить на государственную регистрацию договор о перемене лиц в обязательства от 11 декабря 2007 г., заключенный между ООО и И., в части возложения обязанности на Управление Росреестра по Брянской области зарегистрировать договор от 11 декабря 2007 г. о перемене лиц в обязательстве, и считать его заключенным, и в части отказа в удовлетворении требований о взыскании морального вреда, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.П.ПЕТРАКОВА
Судьи
областного суда
Л.В.ЯНИШЕВСКАЯ
Ж.В.МАРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)