Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Лукашевич В.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего - Насоновой В.Н.,
судей - Платоновой И.В., Косенко Л.А.
при секретаре - Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Стройпромсервис" на решение Захаровского районного суда Рязанской области от 14 мая 2012 года, которым постановлено:
Иск Л.С. и К.М.В. к ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" о защите прав потребителей удовлетворить частично.
Обязать ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" предоставить Л.С. и К.М.В. акт приема-передачи и дополнительное соглашение к договорам инвестирования строительства жилья N N от 9 ноября 2009 года и N N от 4 декабря 2010 года для оформления права собственности на квартиру и кладовую.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу Л.С. неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору инвестирования строительства жилья N N от 9 ноября 2009 года в размере рублей.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу К.М.В. неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору инвестирования строительства жилья N N от 9 ноября 2009 года в размере рублей.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу Л.С. неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору инвестирования строительства жилья N N от 4 декабря 2010 года в размере рублей.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу К.М.В. неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору инвестирования строительства жилья N N от 4 декабря 2010 года в размере рублей.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу Л.С. убытки, связанные с уменьшением площадей квартиры и кладовой, в размере рублей копеек.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу К.М.В. убытки, связанные с уменьшением площадей квартиры и кладовой, в размере рублей копеек.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу Л.С. в счет компенсации морального вреда - рублей.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу К.М.В. в счет компенсации морального вреда - рублей,
а всего взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в равных долях в пользу Л.С. и К.М.В. - рублей.
В остальной части иска Л.С. и К.М.В. отказать.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу Л.С. расходы по оформлению доверенности в размере рублей копейки.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу К.М.В. расходы по оформлению доверенности в размере рублей копейки.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу Л.С. расходы на оплату услуг представителя в размере рублей.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу К.М.В. расходы на оплату услуг представителя в размере рублей. Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в доход местного бюджета штраф в размере рублей копеек.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере рублей копеек.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Платоновой И.В., доводы Л.С., представителя Л.С. и К.М.В.- Щ., полагавших, что решение суда является законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Л.С. и К.М.В. обратились в суд с иском к ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" о защите прав потребителей. Требования истцов мотивированы следующими основаниями: 9 ноября 2009 года истцы Л.С. и К.М.В. (инвесторы) заключили с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" договор инвестирования строительства жилья N N. По условиям данного договора ответчик обязался не позднее 1 полугодия 2010 года построить многоквартирный дом по адресу:, после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию передать инвесторам по акту приема-передачи по /4 доли каждому в праве собственности на однокомнатную квартиру, строительный N N, на 7 этаже указанного дома, общей проектной площадью кв. м, проектной площадью квартиры кв. м, жилой площадью кв. м, с лоджией кв. м. Истцы обязались оплатить полную стоимость квартиры в размере рублей, исходя из цены 1 кв. м квартиры - рублей, лоджии - рублей.
4 декабря 2010 года истцы Л.С. и К.М.В. (инвесторы) заключили с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" договор инвестирования строительства жилья N N. По условиям данного договора ответчик обязался не позднее 2 полугодия 2010 года передать инвесторам по акту приема-передачи по "/г доли каждому в праве собственности на нежилое помещение, назначение - кладовая, строительный N N, общей проектной площадью кв. м, между 6 и 7 этажами, 1 подъезд по указанному выше адресу. Истцы обязались оплатить полную стоимость нежилого помещения в размере рублей, исходя из цены 1 кв. м - рублей.
Свои обязательства по оплате истцы Л.С. и К.М.В. выполнили в полном объеме.
Ответчик ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" нарушил свои обязательства по указанным договорам. Строительство многоквартирного дома не было завершено к концу 1 полугодия 2010 года, то есть к 30 июня 2010 года.
До настоящего времени ответчик не передал истцам по передаточному акту квартиру и кладовую.
После получения паспорта БТИ установлено, что фактическая площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась на кв. м, лоджии - на кв. м, кладовой - на кв. м. Однако ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" отказывается возмещать инвесторам убытки, связанные с изменением площадей.
Ссылаясь на Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Л.С. и К.М.В. просят суд обязать ответчика ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" предоставить им акт приема-передачи и дополнительное соглашение к договорам инвестирования N N и N N для оформления квартиры и кладовой в собственность; взыскать с ответчика убытки, связанные с изменением площади квартиры и кладовой, в размере рублей; неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору инвестирования N N в размере рублей; неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору инвестирования N N в размере рублей; компенсацию морального вреда в размере рублей.
Суд, рассмотрев заявленные требования, удовлетворил их частично, о чем вынес вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Согласно доводов жалобы судом сделан ошибочный вывод о том, что срок окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию истекает одновременно. Однако, как полагает апеллятор, исходя из требований действующего законодательства, а также условий договора, на момент предъявления иска срок исполнения обязательства со стороны ответчика еще не истек. Кроме того, у суда не имелось оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании в их пользу убытков, вызванных уменьшением площади квартиры и кладовой, которые являлись предметом договора инвестирования. При вынесении решения в этой части суд не учел, что истцы являлись инвесторами квартиры N N и нежилого помещения N N, тогда как предъявили требования о взыскании убытков по площади квартиры N N и кладовой N N.
Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что оно подлежит изменению.
Частично удовлетворяя требования Л.С. и К.М.В. суд установил, что срок исполнения обязательства со стороны ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" по договору N N инвестирования строительства квартиры со строительным номером N окончился 31 августа 2010 года, срок исполнения обязательства по договору N N инвестирования строительства нежилого помещения со строительным номером N 31 декабря 2010 года.
Делая указанных вывод, суд исходил из обстоятельств дела, доказательств, исследованных в судебном заседании, а также норм материального права, регулирующих возникшие между сторонами правоотношения.
Согласно ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Как следует из ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Судом установлено, что 09 ноября 2009 года между сторонами заключен договор инвестирования строительства жилья N N. В соответствии с п. 1.2 договора в течение 2-х месяцев после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" передает инвесторам по акту приема-передачи 1/2 долю Л.С., 1/2 долю К.М.В. в праве собственности на однокомнатную квартиру, строительный N N, на 7 этаже указанного дома, общей проектной площадью кв. м, проектной площадью квартиры кв. м, жилой площадью кв. м, с лоджией кв. м.
Согласно п. 1.3 договора планируемый срок завершения строительства - 1 полугодие 2010 года, то есть не позднее 30 июня 2010 года.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что инвестор осуществляет инвестирование путем передачи денежных средств ответчику в размере рублей, исходя из цены 1 кв. м за квартиру - рублей, лоджии - рублей.
Согласно п. 3.4, квартира передается Инвестору под отделку строго после подписания акта приема-передачи квартиры под отделку. В случае уклонения Инвестора от принятия квартиры в срок, предусмотренный п. 1.3 настоящего договора, ООО "СПС" вправе расторгнуть договор.
В соответствии с п. п. 3.6, 3.9 договора, по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию ООО "СПС" передает инвестору комплект документов, необходимых для оформления права собственности инвестора на квартиру: дополнительное соглашение к договору инвестирования и акт приема-передачи. Технический паспорт БТИ заказывается застройщиком и дополнительно оплачивается инвестором. Квартира передается инвестору в течение двух месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию.
4 декабря 2010 года ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" заключило договор N N с Л.С. и К.М.В. об инвестировании строительства жилья.
Согласно п. 1.2 указанного договора после окончания строительства и ввода в эксплуатацию дома, расположенного по адресу:, ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" передает инвесторам по акту приема-передачи 1/2 долю Л.С., 1/2 долю К.М.В. в праве собственности на нежилое помещение, назначение - кладовая, строительный N N, общей проектной площадью кв. м, между 6 и 7 этажами, 1 подъезд.
В соответствии с п. 1.3 договора инвестирования планируемый срок завершения строительства - 2 полугодие 2010 года, то есть не позднее 31 декабря 2010 года.
В пункте 2.1 договора предусмотрено, что инвестор осуществляет инвестирование путем передачи денежных средств ответчику в размере рублей.
Как следует из п. 3.5 договора, нежилое помещение передается инвестору в течение двух месяцев со дня ввода в эксплуатацию.
Согласно п. 3.6 договора окончательный расчет по договору производится после обмера БТИ. В случае изменения площадей по уточненным обмерам БТИ после приемки разница компенсируется соответственно инвестором или застройщиком исходя из цены одного квадратного метра рублей.
Таким образом, совокупный анализ вышеизложенных норм Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и условий договоров инвестирования, заключенных между сторонами по делу, дает основание полагать, что в п. 1.3 договора N N, а также в п. 1.3 и 3.5 договора N N определен срок, после которого ответчик обязан был передать истцам оконченные строительством объекты недвижимости с пакетом необходимых документов для регистрации права собственности.
Так как данные обязательства ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" на момент рассмотрения дела выполнены не были, то у суда были основания для удовлетворения требований истцов.
Доводы апелляционной жалобы о том, что определенный судом срок нельзя признать сроком исполнения обязательства, являются не обоснованными, так как передача объекта недвижимости не может произойти ранее ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию. Согласно п. п. 1.2, 1.3, 3.4 договора N N срок передачи квартиры инвесторам определен застройщиком 31 августа 2010 года, что свидетельствует об установлении срока исполнения обязательства ООО "Стройпромсервис" перед К.М.В. и Л.С. условиями договора.
Срок передачи нежилого помещения - кладовой определен п. п. 1.2, 1.3 и 3.5 договора N N и истекал 28 февраля 2011 года.
То обстоятельство, что ввод в эксплуатацию объекта недвижимости состоялся 12 декабря 2011 года, не влечет за собой иного толкования условий договоров, а свидетельствует о нарушении застройщиком ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" обязательств, предусмотренных договорами инвестирования.
Так как срок выполнения обязательств по договору N N со стороны ответчика истекал 28 февраля 2011 года, то судебная коллегия находит, что суд неверно определил данный срок как 31 декабря 2010 года, в соответствии с п. 1.3 данного договора без учета положения, изложенного в п. 3.5 договора, в связи с чем в данной части решение суда подлежит изменению.
В связи с этим, размер неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи истцам кладовой составляет руб. (x 7,75% : 300 x 384 дня x 2), а не руб. коп., как рассчитано судом.
Однако данное обстоятельство не влечет за собой изменение резолютивной части решения суда, так как с учетом положений ст. 333 ГК РФ неустойка за нарушение обязательства по предоставлению кладовой обоснованно снижена судом до руб., но в то же время влечет внесение изменений в мотивировочную часть данного решения.
Что касается доводов ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" о том, что истцами не представлено бесспорных доказательств о причинении им убытков в связи с предоставлением помещений меньшей площади, чем было определено условиями договоров, то данная позиция также не может быть принята судебной коллегией.
Согласно ст. 7 указанного Федерального Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора.
Как установлено судом, в соответствии с п. 1.2 договора N N ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" передает инвесторам по акту приема-передачи однокомнатную квартиру, строительный N N, на 7 этаже указанного дома, общей проектной площадью кв. м, проектной площадью квартиры кв. м, жилой площадью кв. м, с лоджией кв. м.
Площадь кладовой определена п. 1.2 договора N N и оставляла кв. м.
Из технического паспорта на квартиру, составленного 20 января 2012 года Рязанским филиалом ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ", следует, что общая площадь квартиры - кв. м, площадь лоджии - кв. м. Адрес квартиры:
Согласно техническому паспорту на нежилое помещение, расположенное по адресу:, площадь кладовой - кв. м.
Таким образом, площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась на кв. м, лоджии - на кв. м, кладовой - на кв. м, в связи с чем суд обоснованно взыскал в пользу истцов убытки, причиненные им в связи с уменьшением площади объектов недвижимости, что соответствует п. 3.11 договора инвестирования N N и п. 3.6 договора N N.
Доводы апеллятора о том, что истцами были представлены доказательства относительно площади иных квартиры и кладовой, а не тех, которые являлись предметом договоров инвестирования, судебная коллегия не может принять во внимание, так как площадь предоставленных истцам квартиры и кладовой подтверждается техническими паспортами БТИ, которые, согласно условий договора инвестирования, заказываются "застройщиком", в связи с чем уточнение порядковых номеров жилых и нежилых помещений по результатам инвентаризации БТИ не влечет за собой отказ в удовлетворении требований истцов.
Как пояснил в суде апелляционной инстанции истец Л.С., нумерация квартир была действительно изменена БТИ, так как был произведен иной порядок определения номеров квартир и этажей жилого дома, в связи с чем квартира со строительным номером N получила номер N, а этаж ее расположения изменился с 7 на 8-ой; номер нежилого помещения кладовой изменился с номера N на номер N
На основании изложенного, судебная коллегия находит, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие существенное значение по делу, выводы суда основаны на нормах материального права и являются верными, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Захаровского районного суда Рязанской области от 14 мая 2012 года изменить, указав в мотивировочной части решения окончательный срок исполнения обязательства по договору инвестирования строительства жилья N N от 04 декабря 2010 года - 28 февраля 2011 года, снизив изначальный размер неустойки за просрочку обязательства по передаче нежилого помещения - кладовой до руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.08.2012 N 33-1426
Разделы:Управление многоквартирным домом; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 августа 2012 г. N 33-1426
судья Лукашевич В.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего - Насоновой В.Н.,
судей - Платоновой И.В., Косенко Л.А.
при секретаре - Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Стройпромсервис" на решение Захаровского районного суда Рязанской области от 14 мая 2012 года, которым постановлено:
Иск Л.С. и К.М.В. к ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" о защите прав потребителей удовлетворить частично.
Обязать ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" предоставить Л.С. и К.М.В. акт приема-передачи и дополнительное соглашение к договорам инвестирования строительства жилья N N от 9 ноября 2009 года и N N от 4 декабря 2010 года для оформления права собственности на квартиру и кладовую.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу Л.С. неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору инвестирования строительства жилья N N от 9 ноября 2009 года в размере рублей.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу К.М.В. неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору инвестирования строительства жилья N N от 9 ноября 2009 года в размере рублей.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу Л.С. неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору инвестирования строительства жилья N N от 4 декабря 2010 года в размере рублей.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу К.М.В. неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору инвестирования строительства жилья N N от 4 декабря 2010 года в размере рублей.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу Л.С. убытки, связанные с уменьшением площадей квартиры и кладовой, в размере рублей копеек.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу К.М.В. убытки, связанные с уменьшением площадей квартиры и кладовой, в размере рублей копеек.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу Л.С. в счет компенсации морального вреда - рублей.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу К.М.В. в счет компенсации морального вреда - рублей,
а всего взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в равных долях в пользу Л.С. и К.М.В. - рублей.
В остальной части иска Л.С. и К.М.В. отказать.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу Л.С. расходы по оформлению доверенности в размере рублей копейки.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу К.М.В. расходы по оформлению доверенности в размере рублей копейки.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу Л.С. расходы на оплату услуг представителя в размере рублей.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в пользу К.М.В. расходы на оплату услуг представителя в размере рублей. Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в доход местного бюджета штраф в размере рублей копеек.
Взыскать с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере рублей копеек.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Платоновой И.В., доводы Л.С., представителя Л.С. и К.М.В.- Щ., полагавших, что решение суда является законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Л.С. и К.М.В. обратились в суд с иском к ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" о защите прав потребителей. Требования истцов мотивированы следующими основаниями: 9 ноября 2009 года истцы Л.С. и К.М.В. (инвесторы) заключили с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" договор инвестирования строительства жилья N N. По условиям данного договора ответчик обязался не позднее 1 полугодия 2010 года построить многоквартирный дом по адресу:, после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию передать инвесторам по акту приема-передачи по /4 доли каждому в праве собственности на однокомнатную квартиру, строительный N N, на 7 этаже указанного дома, общей проектной площадью кв. м, проектной площадью квартиры кв. м, жилой площадью кв. м, с лоджией кв. м. Истцы обязались оплатить полную стоимость квартиры в размере рублей, исходя из цены 1 кв. м квартиры - рублей, лоджии - рублей.
4 декабря 2010 года истцы Л.С. и К.М.В. (инвесторы) заключили с ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" договор инвестирования строительства жилья N N. По условиям данного договора ответчик обязался не позднее 2 полугодия 2010 года передать инвесторам по акту приема-передачи по "/г доли каждому в праве собственности на нежилое помещение, назначение - кладовая, строительный N N, общей проектной площадью кв. м, между 6 и 7 этажами, 1 подъезд по указанному выше адресу. Истцы обязались оплатить полную стоимость нежилого помещения в размере рублей, исходя из цены 1 кв. м - рублей.
Свои обязательства по оплате истцы Л.С. и К.М.В. выполнили в полном объеме.
Ответчик ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" нарушил свои обязательства по указанным договорам. Строительство многоквартирного дома не было завершено к концу 1 полугодия 2010 года, то есть к 30 июня 2010 года.
До настоящего времени ответчик не передал истцам по передаточному акту квартиру и кладовую.
После получения паспорта БТИ установлено, что фактическая площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась на кв. м, лоджии - на кв. м, кладовой - на кв. м. Однако ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" отказывается возмещать инвесторам убытки, связанные с изменением площадей.
Ссылаясь на Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Л.С. и К.М.В. просят суд обязать ответчика ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" предоставить им акт приема-передачи и дополнительное соглашение к договорам инвестирования N N и N N для оформления квартиры и кладовой в собственность; взыскать с ответчика убытки, связанные с изменением площади квартиры и кладовой, в размере рублей; неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору инвестирования N N в размере рублей; неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору инвестирования N N в размере рублей; компенсацию морального вреда в размере рублей.
Суд, рассмотрев заявленные требования, удовлетворил их частично, о чем вынес вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Согласно доводов жалобы судом сделан ошибочный вывод о том, что срок окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию истекает одновременно. Однако, как полагает апеллятор, исходя из требований действующего законодательства, а также условий договора, на момент предъявления иска срок исполнения обязательства со стороны ответчика еще не истек. Кроме того, у суда не имелось оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании в их пользу убытков, вызванных уменьшением площади квартиры и кладовой, которые являлись предметом договора инвестирования. При вынесении решения в этой части суд не учел, что истцы являлись инвесторами квартиры N N и нежилого помещения N N, тогда как предъявили требования о взыскании убытков по площади квартиры N N и кладовой N N.
Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что оно подлежит изменению.
Частично удовлетворяя требования Л.С. и К.М.В. суд установил, что срок исполнения обязательства со стороны ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" по договору N N инвестирования строительства квартиры со строительным номером N окончился 31 августа 2010 года, срок исполнения обязательства по договору N N инвестирования строительства нежилого помещения со строительным номером N 31 декабря 2010 года.
Делая указанных вывод, суд исходил из обстоятельств дела, доказательств, исследованных в судебном заседании, а также норм материального права, регулирующих возникшие между сторонами правоотношения.
Согласно ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Как следует из ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Судом установлено, что 09 ноября 2009 года между сторонами заключен договор инвестирования строительства жилья N N. В соответствии с п. 1.2 договора в течение 2-х месяцев после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" передает инвесторам по акту приема-передачи 1/2 долю Л.С., 1/2 долю К.М.В. в праве собственности на однокомнатную квартиру, строительный N N, на 7 этаже указанного дома, общей проектной площадью кв. м, проектной площадью квартиры кв. м, жилой площадью кв. м, с лоджией кв. м.
Согласно п. 1.3 договора планируемый срок завершения строительства - 1 полугодие 2010 года, то есть не позднее 30 июня 2010 года.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что инвестор осуществляет инвестирование путем передачи денежных средств ответчику в размере рублей, исходя из цены 1 кв. м за квартиру - рублей, лоджии - рублей.
Согласно п. 3.4, квартира передается Инвестору под отделку строго после подписания акта приема-передачи квартиры под отделку. В случае уклонения Инвестора от принятия квартиры в срок, предусмотренный п. 1.3 настоящего договора, ООО "СПС" вправе расторгнуть договор.
В соответствии с п. п. 3.6, 3.9 договора, по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию ООО "СПС" передает инвестору комплект документов, необходимых для оформления права собственности инвестора на квартиру: дополнительное соглашение к договору инвестирования и акт приема-передачи. Технический паспорт БТИ заказывается застройщиком и дополнительно оплачивается инвестором. Квартира передается инвестору в течение двух месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию.
4 декабря 2010 года ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" заключило договор N N с Л.С. и К.М.В. об инвестировании строительства жилья.
Согласно п. 1.2 указанного договора после окончания строительства и ввода в эксплуатацию дома, расположенного по адресу:, ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" передает инвесторам по акту приема-передачи 1/2 долю Л.С., 1/2 долю К.М.В. в праве собственности на нежилое помещение, назначение - кладовая, строительный N N, общей проектной площадью кв. м, между 6 и 7 этажами, 1 подъезд.
В соответствии с п. 1.3 договора инвестирования планируемый срок завершения строительства - 2 полугодие 2010 года, то есть не позднее 31 декабря 2010 года.
В пункте 2.1 договора предусмотрено, что инвестор осуществляет инвестирование путем передачи денежных средств ответчику в размере рублей.
Как следует из п. 3.5 договора, нежилое помещение передается инвестору в течение двух месяцев со дня ввода в эксплуатацию.
Согласно п. 3.6 договора окончательный расчет по договору производится после обмера БТИ. В случае изменения площадей по уточненным обмерам БТИ после приемки разница компенсируется соответственно инвестором или застройщиком исходя из цены одного квадратного метра рублей.
Таким образом, совокупный анализ вышеизложенных норм Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и условий договоров инвестирования, заключенных между сторонами по делу, дает основание полагать, что в п. 1.3 договора N N, а также в п. 1.3 и 3.5 договора N N определен срок, после которого ответчик обязан был передать истцам оконченные строительством объекты недвижимости с пакетом необходимых документов для регистрации права собственности.
Так как данные обязательства ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" на момент рассмотрения дела выполнены не были, то у суда были основания для удовлетворения требований истцов.
Доводы апелляционной жалобы о том, что определенный судом срок нельзя признать сроком исполнения обязательства, являются не обоснованными, так как передача объекта недвижимости не может произойти ранее ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию. Согласно п. п. 1.2, 1.3, 3.4 договора N N срок передачи квартиры инвесторам определен застройщиком 31 августа 2010 года, что свидетельствует об установлении срока исполнения обязательства ООО "Стройпромсервис" перед К.М.В. и Л.С. условиями договора.
Срок передачи нежилого помещения - кладовой определен п. п. 1.2, 1.3 и 3.5 договора N N и истекал 28 февраля 2011 года.
То обстоятельство, что ввод в эксплуатацию объекта недвижимости состоялся 12 декабря 2011 года, не влечет за собой иного толкования условий договоров, а свидетельствует о нарушении застройщиком ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" обязательств, предусмотренных договорами инвестирования.
Так как срок выполнения обязательств по договору N N со стороны ответчика истекал 28 февраля 2011 года, то судебная коллегия находит, что суд неверно определил данный срок как 31 декабря 2010 года, в соответствии с п. 1.3 данного договора без учета положения, изложенного в п. 3.5 договора, в связи с чем в данной части решение суда подлежит изменению.
В связи с этим, размер неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи истцам кладовой составляет руб. (x 7,75% : 300 x 384 дня x 2), а не руб. коп., как рассчитано судом.
Однако данное обстоятельство не влечет за собой изменение резолютивной части решения суда, так как с учетом положений ст. 333 ГК РФ неустойка за нарушение обязательства по предоставлению кладовой обоснованно снижена судом до руб., но в то же время влечет внесение изменений в мотивировочную часть данного решения.
Что касается доводов ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" о том, что истцами не представлено бесспорных доказательств о причинении им убытков в связи с предоставлением помещений меньшей площади, чем было определено условиями договоров, то данная позиция также не может быть принята судебной коллегией.
Согласно ст. 7 указанного Федерального Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора.
Как установлено судом, в соответствии с п. 1.2 договора N N ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" передает инвесторам по акту приема-передачи однокомнатную квартиру, строительный N N, на 7 этаже указанного дома, общей проектной площадью кв. м, проектной площадью квартиры кв. м, жилой площадью кв. м, с лоджией кв. м.
Площадь кладовой определена п. 1.2 договора N N и оставляла кв. м.
Из технического паспорта на квартиру, составленного 20 января 2012 года Рязанским филиалом ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ", следует, что общая площадь квартиры - кв. м, площадь лоджии - кв. м. Адрес квартиры:
Согласно техническому паспорту на нежилое помещение, расположенное по адресу:, площадь кладовой - кв. м.
Таким образом, площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась на кв. м, лоджии - на кв. м, кладовой - на кв. м, в связи с чем суд обоснованно взыскал в пользу истцов убытки, причиненные им в связи с уменьшением площади объектов недвижимости, что соответствует п. 3.11 договора инвестирования N N и п. 3.6 договора N N.
Доводы апеллятора о том, что истцами были представлены доказательства относительно площади иных квартиры и кладовой, а не тех, которые являлись предметом договоров инвестирования, судебная коллегия не может принять во внимание, так как площадь предоставленных истцам квартиры и кладовой подтверждается техническими паспортами БТИ, которые, согласно условий договора инвестирования, заказываются "застройщиком", в связи с чем уточнение порядковых номеров жилых и нежилых помещений по результатам инвентаризации БТИ не влечет за собой отказ в удовлетворении требований истцов.
Как пояснил в суде апелляционной инстанции истец Л.С., нумерация квартир была действительно изменена БТИ, так как был произведен иной порядок определения номеров квартир и этажей жилого дома, в связи с чем квартира со строительным номером N получила номер N, а этаж ее расположения изменился с 7 на 8-ой; номер нежилого помещения кладовой изменился с номера N на номер N
На основании изложенного, судебная коллегия находит, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие существенное значение по делу, выводы суда основаны на нормах материального права и являются верными, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Захаровского районного суда Рязанской области от 14 мая 2012 года изменить, указав в мотивировочной части решения окончательный срок исполнения обязательства по договору инвестирования строительства жилья N N от 04 декабря 2010 года - 28 февраля 2011 года, снизив изначальный размер неустойки за просрочку обязательства по передаче нежилого помещения - кладовой до руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "СТРОЙПРОМСЕРВИС" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)