Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Коваленко А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Назарова В.В.
судей Близнецова В.Е., Калашникова В.Т.
по докладу судьи Калашникова В.Т.
при секретаре с/з М.
слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "К" на решение Ейского городского суда от 24 мая 2012 года.
Заслушав доклад судьи Калашникова В.Т., судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с иском к ООО "К" о взыскании денежных средств, в виду ненадлежащего исполнения обязательств, ссылаясь на то, что <...> между ней и ООО "К" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в частности, двухкомнатной квартиры <...> в доме по <...> в <...>, примерной площадью 72,79 кв. м, уплата цены по которому должна быть произведена дольщиком за счет собственных и кредитных средств. Ввиду ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств относительно сроков передачи застройщику объекта долевого строительства, она была вынуждена оплачивать повышенный процент по заключенному ею, с целью оплаты стоимости приобретаемой квартиры, кредитному договору <...> от <...>. <...> сторонами заключено соглашение, согласно которому застройщик отказался от претензий к дольщику, связанных с необходимостью доплаты дольщиком разницы цены договора, в виду увеличения площади объекта долевого строительства, при этом, в целях предоставления дольщику компенсации, застройщик обязался ошпатлевать две жилые комнаты и кухню и установить подоконники на окнах в квартире <...> дома по <...> в течение 1 месяца со дня государственной регистрации дополнительных соглашений к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>. Дольщик же, в свою очередь, отказался от претензий к застройщику по взысканию неустойки, в связи с нарушением застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства. В оговоренные сторонами сроки работы по шпатлевке стен и установке подоконников застройщиком исполнены не были, в виду чего она была вынуждена нести дополнительные расходы по оплате работ и приобретению необходимых строительных материалов, что свидетельствует об одностороннем отказе застройщика от исполнения обязательств.
Просит суд взыскать причиненный ей по вине застройщика ущерб в виде уплаты повышенных процентов по кредитному договору <...> от <...> в размере <...> рублей, неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> в размере <...> рублей, стоимость оплаченных работ и приобретенных материалов в размере <...> рублей, компенсацию морального вреда в размере <...> рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей.
Представитель ООО "К" иск не признал и обратилось в суд со встречным иском к М. о признании недействительным дополнительного соглашения от <...> к договору участия в долевом строительстве от <...>, как сделки заключенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств, ссылаясь на то, что отделочные работы в квартире <...> дома по <...>, согласно условий соглашения от <...>, должны быть начаты - и завершены - <...>, вместе с тем, М. самостоятельно приступила к выполнению условий соглашения от <...>, не дожидаясь, когда к вышеуказанным работам приступит заказчик, что свидетельствует об отсутствии у дольщика намерений надлежащим образом исполнить условия соглашения от <...>. При этом, требование М. об исполнении условий соглашения от <...> отменяет требования в части взыскания неустойки, в связи с нарушением застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства.
Просит суд признать недействительным дополнительного соглашения от <...> к договору участия в долевом строительстве от <...>, как сделки заключенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств.
М. и ее представитель в суде встречные исковые требования не признали.
Решением Ейского городского суда от 24 мая 2012 года исковые требования М. удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований ООО "К" отказано: с ООО "К" в пользу М. взыскан причиненный по вине застройщика ущерб в виде уплаты повышенных процентов по кредитному договору <...> от <...> в размере <...> рублей, неустойка за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> в размере <...> рубля, стоимость оплаченных работ и приобретенных материалов в размере <...> рублей, компенсация морального вреда в размере <...> рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> рубля, всего взыскано - <...> рублей.
В апелляционной жалобе представитель ООО "К" просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что М. отказала сотрудникам ООО "К" в праве свободного доступа в квартиру для выполнения работ, при этом, еще до подписания акта приема-передачи квартиры, самовольно произвела перепланировку и переоборудование квартиры, нарушив положения п. 4.2.7. договора участия в долевом строительстве. Данные обстоятельства подтверждаются принятыми судом в качестве доказательств фототаблицами, а также претензионным обращением М. к застройщику, то есть судом не был рассмотрен факт невозможности выполнения застройщиком условия соглашения, из-за препятствий, созданных М.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражение истца, выслушав объяснения М. и ее представителя, представителя ООО "К", судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, суд правильно применил закон и не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения.
Имеющимися в деле доказательствами подтверждено, что <...> между ООО "К" в лице директора Ф. и М. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которого ООО "К" принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением денежных средств других лиц построить (создать) многоквартирный дом и передать объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру <...>, примерной площадью 72,79 кв. м, расположенную в секции А на четвертом этаже 10-ти этажного жилого дома по <...> в <...> дольщику, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом, п. 2.3, 2.4 указанного договора срок окончания строительства определен IV квартал 2009 года, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - I квартал 2010 года, но не позднее 90 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Согласно п. 3.2 договора цена определена сторонами в размере <...> рублей, финансирование строительства объекта долевого строительства осуществляется дольщиком за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО АКБ "У.". Порядок уплаты цены договора осуществляется в следующем порядке: 15% от цены договора - дольщиком в течение 5 дней; 85% от цены договора - кредитором в течение 10 дней с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>. В Ейском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> зарегистрирован <...>, о чем в Едином государственном реестре прав произведена запись регистрации <...>.
<...> между ОАО АКБ "У." и М. заключен кредитный договор <...>, согласно условий которого М. представлен кредит в размере 1 979 000 рублей, для целей участия в строительстве и приобретении у застройщика - ООО "К" в собственность заемщика жилого помещения - квартиры <...> по <...>, сроком на 180 дней.
Согласно дополнительного соглашения к кредитному договору от <...> срок предоставления кредита установлен в течение 225 дней, с установлением процентной ставки за пользование кредитом: 14,5% годовых - в течение периода от даты фактического предоставления до последнего месяца, в котором зарегистрирована ипотека в пользу банка квартиры <...> дома по <...>; 12,9% годовых - с первого числа месяца, следующего за месяцем в котором зарегистрирована ипотека в пользу Банка указанной квартиры до даты окончательного возврата кредита и уплаты начисленных процентов.
Дополнительным соглашением от <...> к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>, изменены п. 2.3, п. 2.3.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> следующим образом: срок окончания строительства установлен - II квартал 2010 года, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - III квартал 2010 года.
Дополнительным соглашением от <...> к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>, изменены п. 2.3, 2.3.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> в части продления срока окончания строительства до III квартала 2010 года и срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства до IV квартала 2010 года.
В виду ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства в предусмотренный срок (разрешение на ввод объекта - многоквартирного жилого дома по <...> в эксплуатацию получено ООО "К"), М. обратилась к застройщику с требованием уплаты неустойки в размере 570 840 рублей, в ответ на что, <...> ООО "К" предложено подписать соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>, согласно которого застройщик откажется от взыскания разницы цены договора, возникшей вследствие изменения (увеличения) площади квартиры, взамен отказа дольщика от выдвигаемых требований по оплате неустойки или проведения каких-либо дополнительных работ по объекту.
Дополнительным соглашением от <...> к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>, п. 3.6, 3.7 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>, определяющие порядок уплаты рассчитанной разницы, в случае изменения общей площади объекта долевого строительства, признаны утратившими силу с момента государственной регистрации настоящего соглашения.
<...>, в целях достижения соглашения по вопросам взаимозачетов по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>, <...> между ООО "К" и М. заключено соглашение, согласно которому застройщик отказывается от претензий к дольщику, связанных с необходимостью доплаты дольщиком разницы цены, в связи с увеличением площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью объекта, указанной в договоре, а дольщик, со своей стороны, отказывается от претензий к застройщику по взысканию неустойки, в связи с нарушением застройщиком сроком передачи объекта долевого строительства дольщику. Помимо прочего, в целях предоставления дольщику компенсации, застройщик обязался ошпатлевать две жилые комнаты и кухню в квартире <...> по <...>, а также установить подоконники на окнах в течение одного месяца с момента подписания и государственной регистрации дополнительных соглашений от <...>, от <...>, от <...> к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>. В случае же неисполнения застройщиком указанных работ в предусмотренный срок, застройщик обязуется вернуть дольщику денежные средства в размере и сроки в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
<...> квартира <...>, расположенная на четвертом этаже 10-ти этажного дома (секция А) по <...>, общей площадью 79,2 кв. м, передана ООО "К" дольщику М. по акту приема-передачи.
<...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации права собственности М. на квартиру <...> дома по <...> и об ипотеке, как существующем ограничении права в силу закона, запись регистрации <...>.
В связи с невыполнением в срок условий соглашения от <...>, заключенного между ООО "К" и М., последней в адрес директора ООО "К" направлено письмо с требованием вернуть ключи от квартиры <...> дома <...> по <...>.
В судебном заседании суда первой инстанции представителем ООО "К" представлен локальный сметный расчет отделочных работ квартиры <...> по <...>, к которому суд отнесся критически, поскольку из расчета следует, что он утвержден в 2012 году, тогда как указанные в нем работы должны быть произведены в 2011 году, при этом, из расчета не видно, кем он утвержден, в ценах на какой период времени подготовлена смета.
В силу ст. ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполнятся надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
На основании ч. 1 ст. 4, ст. 16 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Согласно ст. 10 названного Федерального закона РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Так, согласно п. 6.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства, застройщик уплачивает дольщику неустойку (пеню) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.
В судебном заседании суда первой инстанции установлен факт нарушения ООО "К" сроков передачи М. объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры <...> дома <...> по <...>, согласно договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>, что в соответствии с действующим законодательством наделяет дольщика правом требования взыскания неустойки, расчет которой, исходя из количества дней просрочки, размера ставки рефинансирования, установленной Указанием Банка России от <...>, приведен истицей в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В виду нарушения застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства дольщику, и, как следствие, невозможности государственной регистрации ипотеки, М. была вынуждена погашать кредитный договор по установленной процентной ставке в размере 14,5% годовых. Вместе с тем, в случае финансирования строительства с привлечением заемных средств по кредитному договору, заключенному между банком и гражданином-дольщиком, к понесенным дольщиком убыткам судебная практика относит, в том числе, сумму процентов за пользование банковским кредитом на строительство жилого помещения, комиссии за выдачу кредита и расходов по перечислению денежных средств.
Расчет уплаченных М. процентов за пользование кредитом исходя из процентной ставки в размере 14,5% годовых (с <...> по <...>) приведен истцом и правильно принят судом как соответствующий условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> и требованиям действующего законодательства.
Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или в любой момент в пределах такого периода.
Материалами дела подтверждается, что государственная регистрация дополнительных соглашений от <...>, от <...>, от <...>, служащая началом течения месячного срока выполнения ООО "К" работ, предусмотренных соглашением от <...>, была произведена Ейским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю <...>, с требованием вернуть ключи от квартиры <...>, в виду невыполнения указанных работ, М. обратилась к ООО "К" (после истечения месячного срока). При этом, М. была вынуждена самостоятельно нести расходы на приобретение и установку подоконников на окна, выполнение штукатурных работ, в том числе, по шпаклевке стен и приобретению необходимых строительных материалов.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания стоимости оплаченных работ и приобретенных материалов, суд обоснованно исходил из факта нарушения ООО "К" принятых на себя обязательств по шпатлевке двух жилых комнат и кухни в квартире <...> по <...>, а также установке подоконников на окнах, на основании соглашения от <...>, наличие причинной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору, а также документально подтвержденного размера убытков.
Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред - нравственные страдания действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации морального вреда.
Суд, учитывая характер причиненных М. физических и нравственных страданий (вред, оцененный судом с учетом фактических обстоятельств дела), степень вины причинителя вреда, а также исходя из требований разумности и справедливости, правомерно посчитал возможным взыскать с ООО "К" в пользу М. компенсацию морального вреда в размере <...> рублей.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что в соответствии с ч. 1 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Стечение тяжелых обстоятельств вынуждает лицо действовать не вполне по своей воле, поскольку эти обстоятельства не всегда предоставляют ей возможность выбора, вместе с тем само по себе стечение тяжелых обстоятельств не является основанием для признания сделки недействительной, обязательным признаком такой сделки должны быть крайне невыгодные условия сделки, а также недобросовестное поведение другой стороны, доказательств чего в судебном заседании не представлено.
На основании ст. 98 ГПК РФ с ООО "К" в пользу М. следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере <...> рубля.
В соответствии с вышеизложенным, суд правильно удовлетворил исковые требования М. и отказал в удовлетворении встречных исковых требований ООО "К".
Доводы апелляционной жалобы отмену решения суда повлечь не могут, так как изложенных в решении выводов суда ничем не опровергают.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ейского городского суда от 24 мая 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ООО "К" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 16.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-16447/12
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 августа 2012 г. по делу N 33-16447/12
Судья: Коваленко А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Назарова В.В.
судей Близнецова В.Е., Калашникова В.Т.
по докладу судьи Калашникова В.Т.
при секретаре с/з М.
слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "К" на решение Ейского городского суда от 24 мая 2012 года.
Заслушав доклад судьи Калашникова В.Т., судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с иском к ООО "К" о взыскании денежных средств, в виду ненадлежащего исполнения обязательств, ссылаясь на то, что <...> между ней и ООО "К" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в частности, двухкомнатной квартиры <...> в доме по <...> в <...>, примерной площадью 72,79 кв. м, уплата цены по которому должна быть произведена дольщиком за счет собственных и кредитных средств. Ввиду ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств относительно сроков передачи застройщику объекта долевого строительства, она была вынуждена оплачивать повышенный процент по заключенному ею, с целью оплаты стоимости приобретаемой квартиры, кредитному договору <...> от <...>. <...> сторонами заключено соглашение, согласно которому застройщик отказался от претензий к дольщику, связанных с необходимостью доплаты дольщиком разницы цены договора, в виду увеличения площади объекта долевого строительства, при этом, в целях предоставления дольщику компенсации, застройщик обязался ошпатлевать две жилые комнаты и кухню и установить подоконники на окнах в квартире <...> дома по <...> в течение 1 месяца со дня государственной регистрации дополнительных соглашений к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>. Дольщик же, в свою очередь, отказался от претензий к застройщику по взысканию неустойки, в связи с нарушением застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства. В оговоренные сторонами сроки работы по шпатлевке стен и установке подоконников застройщиком исполнены не были, в виду чего она была вынуждена нести дополнительные расходы по оплате работ и приобретению необходимых строительных материалов, что свидетельствует об одностороннем отказе застройщика от исполнения обязательств.
Просит суд взыскать причиненный ей по вине застройщика ущерб в виде уплаты повышенных процентов по кредитному договору <...> от <...> в размере <...> рублей, неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> в размере <...> рублей, стоимость оплаченных работ и приобретенных материалов в размере <...> рублей, компенсацию морального вреда в размере <...> рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей.
Представитель ООО "К" иск не признал и обратилось в суд со встречным иском к М. о признании недействительным дополнительного соглашения от <...> к договору участия в долевом строительстве от <...>, как сделки заключенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств, ссылаясь на то, что отделочные работы в квартире <...> дома по <...>, согласно условий соглашения от <...>, должны быть начаты - и завершены - <...>, вместе с тем, М. самостоятельно приступила к выполнению условий соглашения от <...>, не дожидаясь, когда к вышеуказанным работам приступит заказчик, что свидетельствует об отсутствии у дольщика намерений надлежащим образом исполнить условия соглашения от <...>. При этом, требование М. об исполнении условий соглашения от <...> отменяет требования в части взыскания неустойки, в связи с нарушением застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства.
Просит суд признать недействительным дополнительного соглашения от <...> к договору участия в долевом строительстве от <...>, как сделки заключенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств.
М. и ее представитель в суде встречные исковые требования не признали.
Решением Ейского городского суда от 24 мая 2012 года исковые требования М. удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований ООО "К" отказано: с ООО "К" в пользу М. взыскан причиненный по вине застройщика ущерб в виде уплаты повышенных процентов по кредитному договору <...> от <...> в размере <...> рублей, неустойка за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> в размере <...> рубля, стоимость оплаченных работ и приобретенных материалов в размере <...> рублей, компенсация морального вреда в размере <...> рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> рубля, всего взыскано - <...> рублей.
В апелляционной жалобе представитель ООО "К" просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что М. отказала сотрудникам ООО "К" в праве свободного доступа в квартиру для выполнения работ, при этом, еще до подписания акта приема-передачи квартиры, самовольно произвела перепланировку и переоборудование квартиры, нарушив положения п. 4.2.7. договора участия в долевом строительстве. Данные обстоятельства подтверждаются принятыми судом в качестве доказательств фототаблицами, а также претензионным обращением М. к застройщику, то есть судом не был рассмотрен факт невозможности выполнения застройщиком условия соглашения, из-за препятствий, созданных М.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражение истца, выслушав объяснения М. и ее представителя, представителя ООО "К", судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, суд правильно применил закон и не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения.
Имеющимися в деле доказательствами подтверждено, что <...> между ООО "К" в лице директора Ф. и М. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которого ООО "К" принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением денежных средств других лиц построить (создать) многоквартирный дом и передать объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру <...>, примерной площадью 72,79 кв. м, расположенную в секции А на четвертом этаже 10-ти этажного жилого дома по <...> в <...> дольщику, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом, п. 2.3, 2.4 указанного договора срок окончания строительства определен IV квартал 2009 года, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - I квартал 2010 года, но не позднее 90 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Согласно п. 3.2 договора цена определена сторонами в размере <...> рублей, финансирование строительства объекта долевого строительства осуществляется дольщиком за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО АКБ "У.". Порядок уплаты цены договора осуществляется в следующем порядке: 15% от цены договора - дольщиком в течение 5 дней; 85% от цены договора - кредитором в течение 10 дней с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>. В Ейском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> зарегистрирован <...>, о чем в Едином государственном реестре прав произведена запись регистрации <...>.
<...> между ОАО АКБ "У." и М. заключен кредитный договор <...>, согласно условий которого М. представлен кредит в размере 1 979 000 рублей, для целей участия в строительстве и приобретении у застройщика - ООО "К" в собственность заемщика жилого помещения - квартиры <...> по <...>, сроком на 180 дней.
Согласно дополнительного соглашения к кредитному договору от <...> срок предоставления кредита установлен в течение 225 дней, с установлением процентной ставки за пользование кредитом: 14,5% годовых - в течение периода от даты фактического предоставления до последнего месяца, в котором зарегистрирована ипотека в пользу банка квартиры <...> дома по <...>; 12,9% годовых - с первого числа месяца, следующего за месяцем в котором зарегистрирована ипотека в пользу Банка указанной квартиры до даты окончательного возврата кредита и уплаты начисленных процентов.
Дополнительным соглашением от <...> к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>, изменены п. 2.3, п. 2.3.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> следующим образом: срок окончания строительства установлен - II квартал 2010 года, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - III квартал 2010 года.
Дополнительным соглашением от <...> к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>, изменены п. 2.3, 2.3.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> в части продления срока окончания строительства до III квартала 2010 года и срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства до IV квартала 2010 года.
В виду ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства в предусмотренный срок (разрешение на ввод объекта - многоквартирного жилого дома по <...> в эксплуатацию получено ООО "К"), М. обратилась к застройщику с требованием уплаты неустойки в размере 570 840 рублей, в ответ на что, <...> ООО "К" предложено подписать соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>, согласно которого застройщик откажется от взыскания разницы цены договора, возникшей вследствие изменения (увеличения) площади квартиры, взамен отказа дольщика от выдвигаемых требований по оплате неустойки или проведения каких-либо дополнительных работ по объекту.
Дополнительным соглашением от <...> к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>, п. 3.6, 3.7 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>, определяющие порядок уплаты рассчитанной разницы, в случае изменения общей площади объекта долевого строительства, признаны утратившими силу с момента государственной регистрации настоящего соглашения.
<...>, в целях достижения соглашения по вопросам взаимозачетов по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>, <...> между ООО "К" и М. заключено соглашение, согласно которому застройщик отказывается от претензий к дольщику, связанных с необходимостью доплаты дольщиком разницы цены, в связи с увеличением площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью объекта, указанной в договоре, а дольщик, со своей стороны, отказывается от претензий к застройщику по взысканию неустойки, в связи с нарушением застройщиком сроком передачи объекта долевого строительства дольщику. Помимо прочего, в целях предоставления дольщику компенсации, застройщик обязался ошпатлевать две жилые комнаты и кухню в квартире <...> по <...>, а также установить подоконники на окнах в течение одного месяца с момента подписания и государственной регистрации дополнительных соглашений от <...>, от <...>, от <...> к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>. В случае же неисполнения застройщиком указанных работ в предусмотренный срок, застройщик обязуется вернуть дольщику денежные средства в размере и сроки в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
<...> квартира <...>, расположенная на четвертом этаже 10-ти этажного дома (секция А) по <...>, общей площадью 79,2 кв. м, передана ООО "К" дольщику М. по акту приема-передачи.
<...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации права собственности М. на квартиру <...> дома по <...> и об ипотеке, как существующем ограничении права в силу закона, запись регистрации <...>.
В связи с невыполнением в срок условий соглашения от <...>, заключенного между ООО "К" и М., последней в адрес директора ООО "К" направлено письмо с требованием вернуть ключи от квартиры <...> дома <...> по <...>.
В судебном заседании суда первой инстанции представителем ООО "К" представлен локальный сметный расчет отделочных работ квартиры <...> по <...>, к которому суд отнесся критически, поскольку из расчета следует, что он утвержден в 2012 году, тогда как указанные в нем работы должны быть произведены в 2011 году, при этом, из расчета не видно, кем он утвержден, в ценах на какой период времени подготовлена смета.
В силу ст. ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполнятся надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
На основании ч. 1 ст. 4, ст. 16 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Согласно ст. 10 названного Федерального закона РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Так, согласно п. 6.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства, застройщик уплачивает дольщику неустойку (пеню) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.
В судебном заседании суда первой инстанции установлен факт нарушения ООО "К" сроков передачи М. объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры <...> дома <...> по <...>, согласно договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...>, что в соответствии с действующим законодательством наделяет дольщика правом требования взыскания неустойки, расчет которой, исходя из количества дней просрочки, размера ставки рефинансирования, установленной Указанием Банка России от <...>, приведен истицей в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В виду нарушения застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства дольщику, и, как следствие, невозможности государственной регистрации ипотеки, М. была вынуждена погашать кредитный договор по установленной процентной ставке в размере 14,5% годовых. Вместе с тем, в случае финансирования строительства с привлечением заемных средств по кредитному договору, заключенному между банком и гражданином-дольщиком, к понесенным дольщиком убыткам судебная практика относит, в том числе, сумму процентов за пользование банковским кредитом на строительство жилого помещения, комиссии за выдачу кредита и расходов по перечислению денежных средств.
Расчет уплаченных М. процентов за пользование кредитом исходя из процентной ставки в размере 14,5% годовых (с <...> по <...>) приведен истцом и правильно принят судом как соответствующий условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> и требованиям действующего законодательства.
Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или в любой момент в пределах такого периода.
Материалами дела подтверждается, что государственная регистрация дополнительных соглашений от <...>, от <...>, от <...>, служащая началом течения месячного срока выполнения ООО "К" работ, предусмотренных соглашением от <...>, была произведена Ейским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю <...>, с требованием вернуть ключи от квартиры <...>, в виду невыполнения указанных работ, М. обратилась к ООО "К" (после истечения месячного срока). При этом, М. была вынуждена самостоятельно нести расходы на приобретение и установку подоконников на окна, выполнение штукатурных работ, в том числе, по шпаклевке стен и приобретению необходимых строительных материалов.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания стоимости оплаченных работ и приобретенных материалов, суд обоснованно исходил из факта нарушения ООО "К" принятых на себя обязательств по шпатлевке двух жилых комнат и кухни в квартире <...> по <...>, а также установке подоконников на окнах, на основании соглашения от <...>, наличие причинной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору, а также документально подтвержденного размера убытков.
Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред - нравственные страдания действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации морального вреда.
Суд, учитывая характер причиненных М. физических и нравственных страданий (вред, оцененный судом с учетом фактических обстоятельств дела), степень вины причинителя вреда, а также исходя из требований разумности и справедливости, правомерно посчитал возможным взыскать с ООО "К" в пользу М. компенсацию морального вреда в размере <...> рублей.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что в соответствии с ч. 1 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Стечение тяжелых обстоятельств вынуждает лицо действовать не вполне по своей воле, поскольку эти обстоятельства не всегда предоставляют ей возможность выбора, вместе с тем само по себе стечение тяжелых обстоятельств не является основанием для признания сделки недействительной, обязательным признаком такой сделки должны быть крайне невыгодные условия сделки, а также недобросовестное поведение другой стороны, доказательств чего в судебном заседании не представлено.
На основании ст. 98 ГПК РФ с ООО "К" в пользу М. следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере <...> рубля.
В соответствии с вышеизложенным, суд правильно удовлетворил исковые требования М. и отказал в удовлетворении встречных исковых требований ООО "К".
Доводы апелляционной жалобы отмену решения суда повлечь не могут, так как изложенных в решении выводов суда ничем не опровергают.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ейского городского суда от 24 мая 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ООО "К" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)