Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сидоренко В.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Тегуновой Н.Г.
судей Меншутиной Е.Л. и Алибердовой Н.А.
при секретаре С.
рассмотрела в заседании от 20 октября 2011 года кассационную жалобу ЗАО "Подольский домостроительный комбинат"
на решение Подольского городского суда Московской области от 26 июля 2011 года по делу по иску В.А. к ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме.
Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения представителя истца - И.Н., судебная коллегия
установила:
В.А. обратился в суд с иском к ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" первоначально о признании незаконным уклонения ответчика от регистрации договора N от ДД.ММ.ГГГГ г. участия в долевом строительстве, заключенного между ними; обязании ответчика подать надлежащие документы на государственную регистрацию договора N от ДД.ММ.ГГГГ г. участия в долевом строительстве в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу; взыскании с ответчика в счет возмещения причиненных убытков денежной суммы в размере <данные изъяты>., в возврат государственной пошлины <данные изъяты>.
В ходе рассмотрения дела В.А. уточнил исковые требования и просил признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде <адрес>. В обоснование своих требований он сослался на то, что 21.06.2010 года заключил с ответчиком договор N участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, в части жилого помещения - 2-комнатной квартиры, общей площадью с учетом лоджии 69,70 кв. м. Завершение строительства указанного объекта и сдача его в эксплуатацию, в соответствии с п. 3.1 договора, определяется не позднее 4 квартала 2010 г., передачу квартиры ЗАО "ПДСК" обязался осуществить в срок до 30 апреля 2011 г. Свои обязательства по договору В.А. исполнил в полном объеме, оплатив стоимость приобретаемой квартиры в размере <данные изъяты> путем передачи векселей. Однако до настоящего времени данный договор не прошел государственную регистрацию.
В судебном заседании представитель В.А. - И.Н. иск поддержала.
Представитель ЗАО "Подольский Домостроительный комбинат" И.Е. исковые требования не признала.
Представитель 3-го лица - Администрации г. Подольска К. в судебном заседании решение по делу оставила на усмотрение суда.
Представитель 3-го лица - ГУП МО "МОБТИ" г. Подольска в судебное заседание не явился, о дне слушания дела был извещен.
Решением суда от 26 июля 2011 года иск удовлетворен, за В.А. признано право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес), в виде квартиры: <адрес> Расположение квартир на этаже при отсчете: слева направо при выходе из лифтового холла. С ЗАО "Подольский ДСК" взыскана в доход бюджета госпошлина в размере <данные изъяты>
В кассационной жалобе ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" просит указанное решение суда отменить, полагая, что судом нарушены нормы материального права.
Выслушав объяснения представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор N N участия в долевом строительстве, предметом которого является финансирование строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> Истец как участник долевого строительства инвестирует объект в части вышеуказанного жилого помещения. Общий размер взноса составляет <данные изъяты> - стоимость остекления лоджии <данные изъяты>.
Разрешая спор, суд исходил из того, что истец свои обязательства по указанному договору выполнил в полном объеме и денежные суммы в размере <данные изъяты>. ответчику выплатил, что подтверждается актом приема-передачи векселей в счет оплаты инвестиционного взноса по договору участия долевого строительства N от <данные изъяты> г. (<данные изъяты>).
Исходя из этого судом сделан вывод о том, что у истца в соответствии со ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", возникло право на получение в собственность квартиры, которое в данном случае нарушено и подлежат защите.
Доводы ответчика о том, что сторонами не была соблюдена письменная форма договора, поскольку ни соглашением сторон, ни законом, ни иными правовыми актами факсимильное воспроизведение ответчиком подписи не предусмотрено, в силу чего договор N участия в долевом строительстве считается незаключенным, а также о том, что данный договор не прошел государственную регистрацию, суд признал несостоятельными.
Судебная коллегия с выводами суда согласиться не может, так как они сделаны без установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела, надлежащей оценки установленных по делу обстоятельств и с нарушением норм материального права.
Так, суд не учел и не дал никакой оценки тому, что по сообщению Комитета по строительству и архитектуре от 30.06.2011 г. N В-728, объект капитального строительства по адресу: <адрес> возведен незаконно, без оформления правоустанавливающих документов и без положительного заключения ГУ МО "Мособлгосэкспертиза". Разрешение на строительство данного жилого дома не выдавалось (<данные изъяты>).
Между тем, в соответствии со ст. 3 ч. 1 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федеральных законов от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ, от 16.10.2006 г. N 160-ФЗ, от 23.07.2008 г. N 160-ФЗ, от 17.07.2009 г. N 147-ФЗ, от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ), застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Согласно ст. 4 того же ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Суд не проверил, завершено ли строительство конструктивных элементов дома, в каком именно объеме, произведена ли техническая инвентаризация здания, допущены ли при строительстве дома нарушения требований градостроительных и строительных норм и правил.
В материалах дела не имеется никаких доказательств, подтверждающих степень готовности дома, наличие индивидуальных признаков, позволяющих выделить долю истца в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.
Также в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие отведение земельного участка под строительство спорного объекта.
Статьей 130 ч. 1 ГК РФ предусмотрено, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ, является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Однако истец, претендующий на признание права собственности на долю в незавершенном строительном жилом доме, вопреки требованиям ст. 218 ГК РФ, не доказал факт создания этой доли и, соответственно, оснований возникновения права собственности на нее.
Суд не учел, что из п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 218 ГК РФ следует, что для отнесения объекта к недвижимому имуществу, помимо прочной связи с землей, требуется, чтобы этот объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.
В этой связи суду следовало установить, существует ли спорный объект недвижимости как индивидуально-определенная вещь и является ли объектом незавершенного строительства, и, исходя из установленных обстоятельств, решить вопрос о том, имеются ли правовые основания для признания за истцом права собственности на спорную долю в объекте незавершенного строительства.
Вопрос о необходимости назначения по делу строительно-технической экспертизы на обсуждение сторон судом не ставился.
Из изложенного следует, что судом первой инстанции не были определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к нарушению норм процессуального и материального права и неправильному разрешению дела.
При таких обстоятельствах судебное решение нельзя признать законным и оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, так как нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, определить юридически значимые обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства в обоснование их доводов и возражений, проверив доводы сторон и в зависимости от установленного постановить решение, отвечающее требованиям закона.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Подольского городского суда Московской области от 26 июля 2011 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-23647
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 октября 2011 г. по делу N 33-23647
Судья Сидоренко В.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Тегуновой Н.Г.
судей Меншутиной Е.Л. и Алибердовой Н.А.
при секретаре С.
рассмотрела в заседании от 20 октября 2011 года кассационную жалобу ЗАО "Подольский домостроительный комбинат"
на решение Подольского городского суда Московской области от 26 июля 2011 года по делу по иску В.А. к ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме.
Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения представителя истца - И.Н., судебная коллегия
установила:
В.А. обратился в суд с иском к ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" первоначально о признании незаконным уклонения ответчика от регистрации договора N от ДД.ММ.ГГГГ г. участия в долевом строительстве, заключенного между ними; обязании ответчика подать надлежащие документы на государственную регистрацию договора N от ДД.ММ.ГГГГ г. участия в долевом строительстве в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу; взыскании с ответчика в счет возмещения причиненных убытков денежной суммы в размере <данные изъяты>., в возврат государственной пошлины <данные изъяты>.
В ходе рассмотрения дела В.А. уточнил исковые требования и просил признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде <адрес>. В обоснование своих требований он сослался на то, что 21.06.2010 года заключил с ответчиком договор N участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, в части жилого помещения - 2-комнатной квартиры, общей площадью с учетом лоджии 69,70 кв. м. Завершение строительства указанного объекта и сдача его в эксплуатацию, в соответствии с п. 3.1 договора, определяется не позднее 4 квартала 2010 г., передачу квартиры ЗАО "ПДСК" обязался осуществить в срок до 30 апреля 2011 г. Свои обязательства по договору В.А. исполнил в полном объеме, оплатив стоимость приобретаемой квартиры в размере <данные изъяты> путем передачи векселей. Однако до настоящего времени данный договор не прошел государственную регистрацию.
В судебном заседании представитель В.А. - И.Н. иск поддержала.
Представитель ЗАО "Подольский Домостроительный комбинат" И.Е. исковые требования не признала.
Представитель 3-го лица - Администрации г. Подольска К. в судебном заседании решение по делу оставила на усмотрение суда.
Представитель 3-го лица - ГУП МО "МОБТИ" г. Подольска в судебное заседание не явился, о дне слушания дела был извещен.
Решением суда от 26 июля 2011 года иск удовлетворен, за В.А. признано право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес), в виде квартиры: <адрес> Расположение квартир на этаже при отсчете: слева направо при выходе из лифтового холла. С ЗАО "Подольский ДСК" взыскана в доход бюджета госпошлина в размере <данные изъяты>
В кассационной жалобе ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" просит указанное решение суда отменить, полагая, что судом нарушены нормы материального права.
Выслушав объяснения представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор N N участия в долевом строительстве, предметом которого является финансирование строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> Истец как участник долевого строительства инвестирует объект в части вышеуказанного жилого помещения. Общий размер взноса составляет <данные изъяты> - стоимость остекления лоджии <данные изъяты>.
Разрешая спор, суд исходил из того, что истец свои обязательства по указанному договору выполнил в полном объеме и денежные суммы в размере <данные изъяты>. ответчику выплатил, что подтверждается актом приема-передачи векселей в счет оплаты инвестиционного взноса по договору участия долевого строительства N от <данные изъяты> г. (<данные изъяты>).
Исходя из этого судом сделан вывод о том, что у истца в соответствии со ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", возникло право на получение в собственность квартиры, которое в данном случае нарушено и подлежат защите.
Доводы ответчика о том, что сторонами не была соблюдена письменная форма договора, поскольку ни соглашением сторон, ни законом, ни иными правовыми актами факсимильное воспроизведение ответчиком подписи не предусмотрено, в силу чего договор N участия в долевом строительстве считается незаключенным, а также о том, что данный договор не прошел государственную регистрацию, суд признал несостоятельными.
Судебная коллегия с выводами суда согласиться не может, так как они сделаны без установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела, надлежащей оценки установленных по делу обстоятельств и с нарушением норм материального права.
Так, суд не учел и не дал никакой оценки тому, что по сообщению Комитета по строительству и архитектуре от 30.06.2011 г. N В-728, объект капитального строительства по адресу: <адрес> возведен незаконно, без оформления правоустанавливающих документов и без положительного заключения ГУ МО "Мособлгосэкспертиза". Разрешение на строительство данного жилого дома не выдавалось (<данные изъяты>).
Между тем, в соответствии со ст. 3 ч. 1 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федеральных законов от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ, от 16.10.2006 г. N 160-ФЗ, от 23.07.2008 г. N 160-ФЗ, от 17.07.2009 г. N 147-ФЗ, от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ), застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Согласно ст. 4 того же ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Суд не проверил, завершено ли строительство конструктивных элементов дома, в каком именно объеме, произведена ли техническая инвентаризация здания, допущены ли при строительстве дома нарушения требований градостроительных и строительных норм и правил.
В материалах дела не имеется никаких доказательств, подтверждающих степень готовности дома, наличие индивидуальных признаков, позволяющих выделить долю истца в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.
Также в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие отведение земельного участка под строительство спорного объекта.
Статьей 130 ч. 1 ГК РФ предусмотрено, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ, является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Однако истец, претендующий на признание права собственности на долю в незавершенном строительном жилом доме, вопреки требованиям ст. 218 ГК РФ, не доказал факт создания этой доли и, соответственно, оснований возникновения права собственности на нее.
Суд не учел, что из п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 218 ГК РФ следует, что для отнесения объекта к недвижимому имуществу, помимо прочной связи с землей, требуется, чтобы этот объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.
В этой связи суду следовало установить, существует ли спорный объект недвижимости как индивидуально-определенная вещь и является ли объектом незавершенного строительства, и, исходя из установленных обстоятельств, решить вопрос о том, имеются ли правовые основания для признания за истцом права собственности на спорную долю в объекте незавершенного строительства.
Вопрос о необходимости назначения по делу строительно-технической экспертизы на обсуждение сторон судом не ставился.
Из изложенного следует, что судом первой инстанции не были определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к нарушению норм процессуального и материального права и неправильному разрешению дела.
При таких обстоятельствах судебное решение нельзя признать законным и оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, так как нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, определить юридически значимые обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства в обоснование их доводов и возражений, проверив доводы сторон и в зависимости от установленного постановить решение, отвечающее требованиям закона.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Подольского городского суда Московской области от 26 июля 2011 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)