Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Неграмотнов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда председательствующего судьи Ракуновой Л.И.,
судей Колесник Н.А., Шинкаревой Л.Н.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 06 октября 2011 года кассационную жалобу К.В., К.Л. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 25 июля 2011 года,
по делу по иску К.В., К.Л. к ООО "ГорУправДом", ЗАО "Строительное управление N 155" о признании условий договора недействительными, требования об оплате расходов незаконным, обязании произвести расчет по оплате жилого помещения с момента возникновения права собственности, выдать ключи от квартиры,
заслушав доклад судьи Шинкаревой Л.Н.,
объяснения К.В., представителя ответчика Б. (по доверенности),
установила:
К.В., К.Л. обратились в суд с иском к ООО "ГорУправДом", ЗАО "Строительное управление N 155" о признании условий договора недействительными, о признании незаконным требования об оплате расходов, обязании произвести расчет по оплате жилого помещения с момента возникновения права собственности и выдать ключи от квартиры.
Требования мотивированы тем, что 28.10.2010 года с ЗАО "Строительное управление N 155" был заключен договор купли-продажи и подписан акт приема-передачи квартиры. Согласно п. 12 договора истцы, будучи покупателями, обязались нести за продавца все расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, с его содержанием и техническим обслуживанием, с момента утверждения органами местного самоуправления документа о вводе в эксплуатацию и до момента регистрации права собственности покупателей на квартиру. Данный пункт договора не соответствует положениям Закона "О защите прав потребителей". 18.02.2011 г. ООО "ГорУправДом", выбранный ЗАО "Строительное управление N 155" в качестве управляющей домом компании, предъявил истцам квитанцию за техническое обслуживание и отопление, в которой расчет платы был произведен с 01.07.2009 года.
Просили признать п. 12 договора купли-продажи недействительным, признать незаконным требование ООО "ГорУправДом" по оплате расходов на техническое обслуживание и отопление, начиная с 01.07.2009 года. Просили обязать ответчика произвести расчет оплаты с 28.10.2010 года, т.е. с момента передачи квартиры по акту, а также выдать ключи от принадлежащей истцам на праве собственности квартиры <адрес>.
В судебном заседании представитель истцов исковые требования поддержала.
Представитель ООО "ГорУправДом" против удовлетворения иска возражала, представила письменные возражения.
Ответчик ЗАО "Строительное управление N 155" в суд не явился.
Решением суда исковые требования удовлетворены частично.
Не соглашаясь с решением суда, в кассационной жалобе истцы просят его отменить как незаконное и необоснованное.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных положениями ст. 362 ГПК РФ, к отмене решения суда.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащею ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Положениями ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота.
В соответствии с п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Судом установлено, что 28.10.2010 года между истцами, с одной стороны, и ЗАО "Строительное управление N 155", с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры<адрес>.
Согласно пункту 12 указанного договора купли-продажи квартиры покупатели обязуются нести за продавца все расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, в котором расположена квартира (далее объект), с его содержанием, текущим ремонтом, техническим обслуживанием, эксплуатацией с момента утверждения органами местного самоуправления документа о вводе в эксплуатацию построенного объекта и до момента регистрации права собственности на квартиру.
Из материалов дела усматривается, что разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, выданное комитетом государственного строительного надзора города Москвы, утверждено 02.10.2009 года.
Как следует из подписанного 28.10.2010 г. акта передачи, продавец передал, а покупатели приняли квартиру <адрес>.
Право собственности истцов на указанную квартиру зарегистрировано 20.12.2010 г..
В обоснование исковых требований истцы ссылались на нарушение их прав как потребителей, а именно на нарушение требований ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании оспариваемого пункта договора, суд исходил из указанных выше фактических обстоятельств дела и того обстоятельства, что истцы при заключении договора приняли на себя обязательства по оплате расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, с его содержанием, текущим ремонтом, техническим обслуживанием, эксплуатацией и обеспечением сохранности общего имущества с момента ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного дома, что не противоречит нормам материального права.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда и признает доводы заявителя кассационной жалобы о возникновении обязанности по оплате указанных выше расходов с момента возникновения права владения, пользования имуществом необоснованными.
Из материалов дела следует, что истцы приобрели построенный объект недвижимости. По смыслу ст. 218 ГК РФ приобретение права собственности на новую вещь (в том числе недвижимость) связывается законом с фактом ее создания (изготовления) соответствующим лицом. Момент создания объекта недвижимого имущества связано с фактом ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, что соответствует положению п. 2 ст. 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ о том, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Поскольку истцами приобретена квартира, являющаяся вновь созданным объектом недвижимости, то в силу приведенных выше норм материального права принятые истцами по условиям договора купли-продажи обязательства по несению расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, с его содержанием, текущим ремонтом, техническим обслуживанием, эксплуатацией и обеспечением сохранности общего имущества с момента ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного дома, не противоречат закону. Стороны были свободны в заключении договора. Доводы кассационной жалобы о том, что истцы не проживали в квартире и не имели доступ для проведения ремонта, правового значения имеют. Данные обстоятельства не являются основанием к освобождению истцов от исполнения условий договора.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцы как потребители, располагающие на стадии заключения договора полной информацией о предложенном им товаре (вновь созданном объекте недвижимости), в том числе об условии, предусматривающем возможность несения расходов на его содержание, ремонт, техническое обслуживание, обеспечение сохранности с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, в соответствии со своим волеизъявлением, принимают на себя все права и обязанности, определенные договором, либо отказываются от его заключения.
При изложенных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что оснований, установленных ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 "О защите прав потребителей" для признания условий пункта 12 договора недействительными, не имеется.
Судебная коллегия находит, что при разрешении возникшего спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на совокупной оценке собранных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда, все они были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и по своей сути направлены на переоценку доказательств.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Люберецкого городского суда Московской области от 25 июля 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-22695
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 октября 2011 г. по делу N 33-22695
Судья Неграмотнов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда председательствующего судьи Ракуновой Л.И.,
судей Колесник Н.А., Шинкаревой Л.Н.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 06 октября 2011 года кассационную жалобу К.В., К.Л. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 25 июля 2011 года,
по делу по иску К.В., К.Л. к ООО "ГорУправДом", ЗАО "Строительное управление N 155" о признании условий договора недействительными, требования об оплате расходов незаконным, обязании произвести расчет по оплате жилого помещения с момента возникновения права собственности, выдать ключи от квартиры,
заслушав доклад судьи Шинкаревой Л.Н.,
объяснения К.В., представителя ответчика Б. (по доверенности),
установила:
К.В., К.Л. обратились в суд с иском к ООО "ГорУправДом", ЗАО "Строительное управление N 155" о признании условий договора недействительными, о признании незаконным требования об оплате расходов, обязании произвести расчет по оплате жилого помещения с момента возникновения права собственности и выдать ключи от квартиры.
Требования мотивированы тем, что 28.10.2010 года с ЗАО "Строительное управление N 155" был заключен договор купли-продажи и подписан акт приема-передачи квартиры. Согласно п. 12 договора истцы, будучи покупателями, обязались нести за продавца все расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, с его содержанием и техническим обслуживанием, с момента утверждения органами местного самоуправления документа о вводе в эксплуатацию и до момента регистрации права собственности покупателей на квартиру. Данный пункт договора не соответствует положениям Закона "О защите прав потребителей". 18.02.2011 г. ООО "ГорУправДом", выбранный ЗАО "Строительное управление N 155" в качестве управляющей домом компании, предъявил истцам квитанцию за техническое обслуживание и отопление, в которой расчет платы был произведен с 01.07.2009 года.
Просили признать п. 12 договора купли-продажи недействительным, признать незаконным требование ООО "ГорУправДом" по оплате расходов на техническое обслуживание и отопление, начиная с 01.07.2009 года. Просили обязать ответчика произвести расчет оплаты с 28.10.2010 года, т.е. с момента передачи квартиры по акту, а также выдать ключи от принадлежащей истцам на праве собственности квартиры <адрес>.
В судебном заседании представитель истцов исковые требования поддержала.
Представитель ООО "ГорУправДом" против удовлетворения иска возражала, представила письменные возражения.
Ответчик ЗАО "Строительное управление N 155" в суд не явился.
Решением суда исковые требования удовлетворены частично.
Не соглашаясь с решением суда, в кассационной жалобе истцы просят его отменить как незаконное и необоснованное.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных положениями ст. 362 ГПК РФ, к отмене решения суда.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащею ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Положениями ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота.
В соответствии с п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Судом установлено, что 28.10.2010 года между истцами, с одной стороны, и ЗАО "Строительное управление N 155", с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры<адрес>.
Согласно пункту 12 указанного договора купли-продажи квартиры покупатели обязуются нести за продавца все расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, в котором расположена квартира (далее объект), с его содержанием, текущим ремонтом, техническим обслуживанием, эксплуатацией с момента утверждения органами местного самоуправления документа о вводе в эксплуатацию построенного объекта и до момента регистрации права собственности на квартиру.
Из материалов дела усматривается, что разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, выданное комитетом государственного строительного надзора города Москвы, утверждено 02.10.2009 года.
Как следует из подписанного 28.10.2010 г. акта передачи, продавец передал, а покупатели приняли квартиру <адрес>.
Право собственности истцов на указанную квартиру зарегистрировано 20.12.2010 г..
В обоснование исковых требований истцы ссылались на нарушение их прав как потребителей, а именно на нарушение требований ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании оспариваемого пункта договора, суд исходил из указанных выше фактических обстоятельств дела и того обстоятельства, что истцы при заключении договора приняли на себя обязательства по оплате расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, с его содержанием, текущим ремонтом, техническим обслуживанием, эксплуатацией и обеспечением сохранности общего имущества с момента ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного дома, что не противоречит нормам материального права.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда и признает доводы заявителя кассационной жалобы о возникновении обязанности по оплате указанных выше расходов с момента возникновения права владения, пользования имуществом необоснованными.
Из материалов дела следует, что истцы приобрели построенный объект недвижимости. По смыслу ст. 218 ГК РФ приобретение права собственности на новую вещь (в том числе недвижимость) связывается законом с фактом ее создания (изготовления) соответствующим лицом. Момент создания объекта недвижимого имущества связано с фактом ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, что соответствует положению п. 2 ст. 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ о том, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Поскольку истцами приобретена квартира, являющаяся вновь созданным объектом недвижимости, то в силу приведенных выше норм материального права принятые истцами по условиям договора купли-продажи обязательства по несению расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, с его содержанием, текущим ремонтом, техническим обслуживанием, эксплуатацией и обеспечением сохранности общего имущества с момента ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного дома, не противоречат закону. Стороны были свободны в заключении договора. Доводы кассационной жалобы о том, что истцы не проживали в квартире и не имели доступ для проведения ремонта, правового значения имеют. Данные обстоятельства не являются основанием к освобождению истцов от исполнения условий договора.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцы как потребители, располагающие на стадии заключения договора полной информацией о предложенном им товаре (вновь созданном объекте недвижимости), в том числе об условии, предусматривающем возможность несения расходов на его содержание, ремонт, техническое обслуживание, обеспечение сохранности с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, в соответствии со своим волеизъявлением, принимают на себя все права и обязанности, определенные договором, либо отказываются от его заключения.
При изложенных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что оснований, установленных ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 "О защите прав потребителей" для признания условий пункта 12 договора недействительными, не имеется.
Судебная коллегия находит, что при разрешении возникшего спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на совокупной оценке собранных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда, все они были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и по своей сути направлены на переоценку доказательств.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Люберецкого городского суда Московской области от 25 июля 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)