Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Обухова С.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе:
председательствующего судьи Мартыновой Т.А.,
судей Сметаниной О.Н., Шерстенниковой Е.Н.,
при секретаре З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 16 июня 2011 года
кассационную жалобу представителя ООО "Кировский домостроитель" Б.Л.
на решение Октябрьского районного суда г. Кирова от 04 мая 2011 года,
которым постановлено:
Исковые требования Б.А. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Кировский Домостроитель" в пользу Б.А. неустойку за нарушение срока исполнения обязательств в сумме рублей.
Признать за Б.А. право собственности на квартиру.
Решение является основанием для государственной регистрации права собственности Б.А. на квартиру
Заслушав доклад судьи Кировского областного суда Сметаниной О.Н., судебная коллегия
Б.А. обратился в суд с иском к ООО "Кировский Домостроитель" о признании права собственности на квартиру, и обязании ответчика устранить недоделки. Указал, что 28.08.2007 между ним и ответчиком был заключен договор N 82-12 долевого участия (инвестирования) строительства жилого дома по адресу. Условия договора об оплате за строительство квартиры в размере руб. истец исполнил в полном объеме и 28.08.2007 внес в кассу застройщика указанную сумму. В свою очередь,ООО "Кировский Домостроитель" обязался осуществить строительство жилого дома, сдать его в эксплуатацию в 4 квартале 2008 года и передать истцу квартиру. Однако, в нарушение условий договора дом был сдан только в декабре 2010 года. При регистрации дома по окончании строительства изменился номер дома и этаж, на котором расположена квартира. Согласно техническому паспорту жилого помещения квартира расположена на 4 этаже многоэтажного жилого дома. Считая, что дом принят в эксплуатацию, в декабре 2010 года истец обратился к ООО "Кировский Домостроитель" с требованием о передаче квартиры в собственность и государственной регистрации права собственности. В удовлетворении требований ему было отказано и предложено заключить новый договор. В предложенном к подписанию договоре коэффициент обмера и обсчета площади ко всем помещениям, в том числе лоджиям, был применен в размере 1, изменились и другие пункты договора. В связи с этим, 12.01.2011 истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение с требованием о предоставлении документов для регистрации квартиры. В связи со сменой этажности и адреса дома 21.01.2011 истцом был составлен проект дополнительного соглашения к договору инвестирования, которое он вручил ответчику, однако, ответа им получено не было. При обследовании квартиры истцом были выявлены недостатки, которые он указал в акте, переданном представителю ответчика. Просил признать за собой право собственности на указанную квартиру и обязать ответчика устранить недоделки. В судебном заседании Б.А. уточнил и дополнил исковые требования и просил дополнительно взыскать с ООО "Кировский Домостроитель" проценты за пользование чужими денежными средствами в размере за период с июля 2009 года по 15 марта 2011 года, произвести зачет обязательств истца по оплате объекта долевого строительства в счет обязательств ответчика за нарушение срока исполнения договора. От исковых требований в части устранения недоделок в квартире Б.А. отказался.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
С решением суда не согласна представитель ООО "Кировский домостроитель" Б.Л. В кассационной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований истца. В обоснование приводит доводы, изложенные в отзывах на исковое заявление, указывает, что судом не дана их правовая оценка.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав истца Б.А., находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
28.08.2007 между Б.А. и ООО "Кировский Домостроитель" заключен договор N 82-12 о долевом участии (инвестировании) строительства жилого дома, по условиям которого застройщик ООО "Кировский Домостроитель" обязался выполнить строительство многоквартирного дома, со сдачей в эксплуатацию ориентировочно в 4 квартале 2008 года, передать инвестору в собственность в течение трех месяцев после окончания строительства, получения акта сдачи дома и полной оплаты стоимости строительства двухкомнатную квартиру.
На основании п. 3.1 договора от 28.08.2007 стоимость квартиры ориентировочно составляет. из расчета. за 1 кв. м, при этом цена квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит. Данный договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области зарегистрирован не был.
11.08.2009 между Б.А. и ООО "Кировский Домостроитель" заключен новый договор участия в долевом строительстве N 82-12, по условиям которого ООО "Кировский Домостроитель" обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать дольщику Б.А. двухкомнатную квартиру на 4 этаже в 1 секции жилого дома по адресу:. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области 10.03.2011.
Условиями п. 2.2 договора от 11.08.2009 предусмотрено, что в площадь квартиры входят следующие площади: общая проектная площадь квартиры, площади балконов, лоджий, умноженные на коэффициент 1.
На основании п. 2.3 договора от 11.08.2009 срок окончания строительства дома установлен 2 квартал 2009 года.
П. п. 3.1, 3.2 договора от 11.08.2009 цена договора составляет руб., стоимость 74,26 кв. м площади квартиры по проекту определена по цене руб. за 1 кв. м. Последний ежемесячный взнос дольщиком должен быть внесен до 12.08.2009.
Сторонами не оспаривается, что в кассу ООО "Кировский Домостроитель" истцом уплачено по договору долевого участия руб.
В соответствии с п. 3.4 договора от 11.08.2009 по окончании строительства дома производится уточнение площади квартиры по результатам технической инвентаризации и при расхождении площади квартиры по проекту с площадью квартиры, определенной по результатам инвентаризации, стороны производят окончательный взаиморасчет. При этом возврат переплаченной за кв. м суммы и доплата за неоплаченные кв. метры производится по цене, установленной п. 3.2 договора, т.е. по. за 1 кв. м. Оплата площади лоджий и балконов производится с применением коэффициента 1.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Таким образом, заключив договор от 11.08.2009, стороны определили порядок расчета площади квартиры, подлежащей инвестированию в целях расчетов между ними, достигли соглашения по всем существенным условиям, в том числе, и определению площади квартиры для целей инвестирования строительства.
В соответствии с порядком расчета площади квартиры, определенным для окончательного расчета сторон п. п. 3.1, 3.4 договора от 11.08.2009, общая площадь квартиры, подлежащая инвестированию, с учетом результатов технической инвентаризации, составляет: 73,9 кв. м (площадь квартиры) + 3,5 кв. м (площадь балкона с коэффициентом 1) = 77,4 кв. м.
Исходя из порядка определения и размера площади, подлежащей инвестированию по договору от 11.08.2009 и с учетом вычета, предоставляемого застройщиком в связи с обшивкой стен - 1,69 кв. м, размер доплаты Б.А., по результатам технической инвентаризации, руб. Расчет задолженности выполнен исходя из суммы, внесенной Б.А. по договору от 28.08.2007 в размере. Данный расчет истцом не оспаривается.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как следует из п. п. 2.3., 4.1 договора от 11.08.2009 срок окончания строительства дома - 2 квартал 2009 года, а застройщик обязуется передать квартиру дольщику в течение 3 месяцев после окончания строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. В случае, если строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок застройщик обязан направить дольщику информацию и предложение о внесении изменений в договор относительно изменения срока сдачи дома.
Следовательно, срок передачи Б.А. объекта долевого строительства, согласованный сторонами в заключенном и зарегистрированном в установленном порядке договоре от 11.08.2009 - до 30 сентября 2009 года.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Доказательств согласования сторонами изменения предусмотренного договором от 11.08.2009 срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, ответчиком в судебное заседание не представлено.
Учитывая, что определенный договором от 11.08.2009 срок передачи квартиры ответчиком нарушен, требование об установлении по согласованию с дольщиком нового срока ОАО "Кировским Домостроителем" не выполнено, суд указал, что с ответчика в пользу Б.А. подлежит взысканию неустойка (пени) в размере руб. В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" суд признал размер неустойки, заявленной истцом, явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, и обоснованно уменьшил ее размер до рублей, взыскав их с ответчика.
Суд верно не согласился с доводами ответчика о том, что неустойка не подлежит взысканию вследствие неисполнения истцом обязанности по оплате в полном объеме, а также вследствие признания ответчика банкротом.
Как следует из письменных материалов дела, и не оспаривается сторонами, договор долевого участия 11.08.2009 был заключен по причине отсутствия регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, заключенного 28.08.2007. Вместе с тем сумма оплаты по договору от 28.08.2007 была внесена инвестором и принята Застройщиком в полном размере 28.08.2007.
Как следует из предъявленного застройщиком инвестору расчета для целей окончательного взаиморасчета сторон сумма по договору N 82-12 от 11.08.2009 уплаченная Б.А. за инвестирование строительства 74.26 кв. м площади составляет руб., оплачена полностью. Размер оставшейся оплаты руб.
В соответствии с решением Арбитражного суда Московской области от 31.01.2011 ООО "Кировский Домостроитель" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Согласно ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства:
- срок исполнения возникших до открытия конкурсного производства денежных обязательств и уплаты обязательных платежей должника считается наступившим;
- прекращается начисление процентов, неустоек (штрафов, пеней) и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей, а также процентов, предусмотренных настоящей статьей;
- все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
Поскольку требования истца вытекают из нарушения сроков передачи объекта долевого строительства, возникших до принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, не связаны с ненадлежащим исполнением ответчиком денежных обязательств, судом первой инстанции верно сделан вывод об отсутствии оснований для прекращения производства по делу в части взыскания неустойки, а также о праве Б.А., как физического лица, обратиться за защитой своих прав в суд общей юрисдикции.
Имея задолженность по расчетам по договору по результатам технической инвентаризации, Б.А. не имеет возможности зарегистрировать право собственности на, просит произвести зачет встречных однородных требований.
В соответствие со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Требование Б.А. является гражданско-правовым денежным обязательством, которое однородно денежному требованию ООО "Кировский домостроитель" об оплате выполненных работ.
На основании изложенного, суд пришел к верному выводу, что имеются основания для проведения зачета обязательств истца по оплате объекта долевого строительства в счет обязательств ответчика за нарушение срока исполнения договора на сумму руб.
Довод ответчика о том, что требования, принятые к зачету, не однородны по природе обязательств не состоятельны, т.к. ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.
Поскольку размер определенной к взысканию судом неустойки составляет руб., оставшаяся сумма неустойки в размере руб. подлежит взысканию с ООО "Кировский Домостроитель" в пользу Б.А.
Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В связи с проведением зачета однородных требований, обязательства истца по оплате объекта долевого строительства, предусмотренные договором долевого участия в строительстве, считаются исполненными, следовательно, судом законно удовлетворено требование Б.А. о признании права собственности на объект долевого строительства.
Таким образом, выводы суда основаны на законе, подтверждены имеющимися в деле доказательствами, лицами, участвующими в деле, являются правильными.
Доводы жалобы, направленные к иной оценке фактических обстоятельств по делу, ошибочны и не являются основанием к отмене решения суда.
С учетом изложенного решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Октябрьского районного суда г. Кирова от 04 мая 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя ООО "Кировский домостроитель" Б.Л. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-2048
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июня 2011 г. по делу N 33-2048
Судья Обухова С.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе:
председательствующего судьи Мартыновой Т.А.,
судей Сметаниной О.Н., Шерстенниковой Е.Н.,
при секретаре З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 16 июня 2011 года
кассационную жалобу представителя ООО "Кировский домостроитель" Б.Л.
на решение Октябрьского районного суда г. Кирова от 04 мая 2011 года,
которым постановлено:
Исковые требования Б.А. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Кировский Домостроитель" в пользу Б.А. неустойку за нарушение срока исполнения обязательств в сумме рублей.
Признать за Б.А. право собственности на квартиру.
Решение является основанием для государственной регистрации права собственности Б.А. на квартиру
Заслушав доклад судьи Кировского областного суда Сметаниной О.Н., судебная коллегия
установила:
Б.А. обратился в суд с иском к ООО "Кировский Домостроитель" о признании права собственности на квартиру, и обязании ответчика устранить недоделки. Указал, что 28.08.2007 между ним и ответчиком был заключен договор N 82-12 долевого участия (инвестирования) строительства жилого дома по адресу. Условия договора об оплате за строительство квартиры в размере руб. истец исполнил в полном объеме и 28.08.2007 внес в кассу застройщика указанную сумму. В свою очередь,ООО "Кировский Домостроитель" обязался осуществить строительство жилого дома, сдать его в эксплуатацию в 4 квартале 2008 года и передать истцу квартиру. Однако, в нарушение условий договора дом был сдан только в декабре 2010 года. При регистрации дома по окончании строительства изменился номер дома и этаж, на котором расположена квартира. Согласно техническому паспорту жилого помещения квартира расположена на 4 этаже многоэтажного жилого дома. Считая, что дом принят в эксплуатацию, в декабре 2010 года истец обратился к ООО "Кировский Домостроитель" с требованием о передаче квартиры в собственность и государственной регистрации права собственности. В удовлетворении требований ему было отказано и предложено заключить новый договор. В предложенном к подписанию договоре коэффициент обмера и обсчета площади ко всем помещениям, в том числе лоджиям, был применен в размере 1, изменились и другие пункты договора. В связи с этим, 12.01.2011 истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение с требованием о предоставлении документов для регистрации квартиры. В связи со сменой этажности и адреса дома 21.01.2011 истцом был составлен проект дополнительного соглашения к договору инвестирования, которое он вручил ответчику, однако, ответа им получено не было. При обследовании квартиры истцом были выявлены недостатки, которые он указал в акте, переданном представителю ответчика. Просил признать за собой право собственности на указанную квартиру и обязать ответчика устранить недоделки. В судебном заседании Б.А. уточнил и дополнил исковые требования и просил дополнительно взыскать с ООО "Кировский Домостроитель" проценты за пользование чужими денежными средствами в размере за период с июля 2009 года по 15 марта 2011 года, произвести зачет обязательств истца по оплате объекта долевого строительства в счет обязательств ответчика за нарушение срока исполнения договора. От исковых требований в части устранения недоделок в квартире Б.А. отказался.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
С решением суда не согласна представитель ООО "Кировский домостроитель" Б.Л. В кассационной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований истца. В обоснование приводит доводы, изложенные в отзывах на исковое заявление, указывает, что судом не дана их правовая оценка.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав истца Б.А., находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
28.08.2007 между Б.А. и ООО "Кировский Домостроитель" заключен договор N 82-12 о долевом участии (инвестировании) строительства жилого дома, по условиям которого застройщик ООО "Кировский Домостроитель" обязался выполнить строительство многоквартирного дома, со сдачей в эксплуатацию ориентировочно в 4 квартале 2008 года, передать инвестору в собственность в течение трех месяцев после окончания строительства, получения акта сдачи дома и полной оплаты стоимости строительства двухкомнатную квартиру.
На основании п. 3.1 договора от 28.08.2007 стоимость квартиры ориентировочно составляет. из расчета. за 1 кв. м, при этом цена квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит. Данный договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области зарегистрирован не был.
11.08.2009 между Б.А. и ООО "Кировский Домостроитель" заключен новый договор участия в долевом строительстве N 82-12, по условиям которого ООО "Кировский Домостроитель" обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать дольщику Б.А. двухкомнатную квартиру на 4 этаже в 1 секции жилого дома по адресу:. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области 10.03.2011.
Условиями п. 2.2 договора от 11.08.2009 предусмотрено, что в площадь квартиры входят следующие площади: общая проектная площадь квартиры, площади балконов, лоджий, умноженные на коэффициент 1.
На основании п. 2.3 договора от 11.08.2009 срок окончания строительства дома установлен 2 квартал 2009 года.
П. п. 3.1, 3.2 договора от 11.08.2009 цена договора составляет руб., стоимость 74,26 кв. м площади квартиры по проекту определена по цене руб. за 1 кв. м. Последний ежемесячный взнос дольщиком должен быть внесен до 12.08.2009.
Сторонами не оспаривается, что в кассу ООО "Кировский Домостроитель" истцом уплачено по договору долевого участия руб.
В соответствии с п. 3.4 договора от 11.08.2009 по окончании строительства дома производится уточнение площади квартиры по результатам технической инвентаризации и при расхождении площади квартиры по проекту с площадью квартиры, определенной по результатам инвентаризации, стороны производят окончательный взаиморасчет. При этом возврат переплаченной за кв. м суммы и доплата за неоплаченные кв. метры производится по цене, установленной п. 3.2 договора, т.е. по. за 1 кв. м. Оплата площади лоджий и балконов производится с применением коэффициента 1.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Таким образом, заключив договор от 11.08.2009, стороны определили порядок расчета площади квартиры, подлежащей инвестированию в целях расчетов между ними, достигли соглашения по всем существенным условиям, в том числе, и определению площади квартиры для целей инвестирования строительства.
В соответствии с порядком расчета площади квартиры, определенным для окончательного расчета сторон п. п. 3.1, 3.4 договора от 11.08.2009, общая площадь квартиры, подлежащая инвестированию, с учетом результатов технической инвентаризации, составляет: 73,9 кв. м (площадь квартиры) + 3,5 кв. м (площадь балкона с коэффициентом 1) = 77,4 кв. м.
Исходя из порядка определения и размера площади, подлежащей инвестированию по договору от 11.08.2009 и с учетом вычета, предоставляемого застройщиком в связи с обшивкой стен - 1,69 кв. м, размер доплаты Б.А., по результатам технической инвентаризации, руб. Расчет задолженности выполнен исходя из суммы, внесенной Б.А. по договору от 28.08.2007 в размере. Данный расчет истцом не оспаривается.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как следует из п. п. 2.3., 4.1 договора от 11.08.2009 срок окончания строительства дома - 2 квартал 2009 года, а застройщик обязуется передать квартиру дольщику в течение 3 месяцев после окончания строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. В случае, если строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок застройщик обязан направить дольщику информацию и предложение о внесении изменений в договор относительно изменения срока сдачи дома.
Следовательно, срок передачи Б.А. объекта долевого строительства, согласованный сторонами в заключенном и зарегистрированном в установленном порядке договоре от 11.08.2009 - до 30 сентября 2009 года.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Доказательств согласования сторонами изменения предусмотренного договором от 11.08.2009 срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, ответчиком в судебное заседание не представлено.
Учитывая, что определенный договором от 11.08.2009 срок передачи квартиры ответчиком нарушен, требование об установлении по согласованию с дольщиком нового срока ОАО "Кировским Домостроителем" не выполнено, суд указал, что с ответчика в пользу Б.А. подлежит взысканию неустойка (пени) в размере руб. В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" суд признал размер неустойки, заявленной истцом, явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, и обоснованно уменьшил ее размер до рублей, взыскав их с ответчика.
Суд верно не согласился с доводами ответчика о том, что неустойка не подлежит взысканию вследствие неисполнения истцом обязанности по оплате в полном объеме, а также вследствие признания ответчика банкротом.
Как следует из письменных материалов дела, и не оспаривается сторонами, договор долевого участия 11.08.2009 был заключен по причине отсутствия регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, заключенного 28.08.2007. Вместе с тем сумма оплаты по договору от 28.08.2007 была внесена инвестором и принята Застройщиком в полном размере 28.08.2007.
Как следует из предъявленного застройщиком инвестору расчета для целей окончательного взаиморасчета сторон сумма по договору N 82-12 от 11.08.2009 уплаченная Б.А. за инвестирование строительства 74.26 кв. м площади составляет руб., оплачена полностью. Размер оставшейся оплаты руб.
В соответствии с решением Арбитражного суда Московской области от 31.01.2011 ООО "Кировский Домостроитель" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Согласно ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства:
- срок исполнения возникших до открытия конкурсного производства денежных обязательств и уплаты обязательных платежей должника считается наступившим;
- прекращается начисление процентов, неустоек (штрафов, пеней) и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей, а также процентов, предусмотренных настоящей статьей;
- все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
Поскольку требования истца вытекают из нарушения сроков передачи объекта долевого строительства, возникших до принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, не связаны с ненадлежащим исполнением ответчиком денежных обязательств, судом первой инстанции верно сделан вывод об отсутствии оснований для прекращения производства по делу в части взыскания неустойки, а также о праве Б.А., как физического лица, обратиться за защитой своих прав в суд общей юрисдикции.
Имея задолженность по расчетам по договору по результатам технической инвентаризации, Б.А. не имеет возможности зарегистрировать право собственности на, просит произвести зачет встречных однородных требований.
В соответствие со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Требование Б.А. является гражданско-правовым денежным обязательством, которое однородно денежному требованию ООО "Кировский домостроитель" об оплате выполненных работ.
На основании изложенного, суд пришел к верному выводу, что имеются основания для проведения зачета обязательств истца по оплате объекта долевого строительства в счет обязательств ответчика за нарушение срока исполнения договора на сумму руб.
Довод ответчика о том, что требования, принятые к зачету, не однородны по природе обязательств не состоятельны, т.к. ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.
Поскольку размер определенной к взысканию судом неустойки составляет руб., оставшаяся сумма неустойки в размере руб. подлежит взысканию с ООО "Кировский Домостроитель" в пользу Б.А.
Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В связи с проведением зачета однородных требований, обязательства истца по оплате объекта долевого строительства, предусмотренные договором долевого участия в строительстве, считаются исполненными, следовательно, судом законно удовлетворено требование Б.А. о признании права собственности на объект долевого строительства.
Таким образом, выводы суда основаны на законе, подтверждены имеющимися в деле доказательствами, лицами, участвующими в деле, являются правильными.
Доводы жалобы, направленные к иной оценке фактических обстоятельств по делу, ошибочны и не являются основанием к отмене решения суда.
С учетом изложенного решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Кирова от 04 мая 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя ООО "Кировский домостроитель" Б.Л. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)