Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Иванченко М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
Председательствующего Донченко М.П.
судей Михайлова Г.В., Криволапова Ю.Л.
при секретаре Л.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Криволапова Ю.Л.
дело по кассационной жалобе М.
на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 17 марта 2011 года,
установила:
М. обратилась в суд с иском к администрации г. Таганрога о возложении обязанности выдать разрешение на реконструкцию.
В обоснование заявленных требований она указала, что является собственником квартир N <...> и N <...>, расположенных по адресу: <...>. Для реконструкции данных квартир она написала заявление в комитет по архитектуре и градостроительству о предоставлении градостроительного плана для проведения реконструкции, которая включает в себя объединение указанных квартир и пристройки к ним хозяйственно-бытового блока с мансардным этажом. По ее инициативе 03.09.2010 года проведено внеочередное общее собрание собственников, большинством голосов которого было принято решение, разрешающее пристройку к для установки там кухни, ванны, туалета. Возражал только Л.А.В. 28.12.2010 года она обратилась в Администрацию г. Таганрога за получением разрешения на реконструкцию, представив необходимые документы. В связи с отсутствием согласия всех собственников 25.01.2011 года комитет по архитектуре и градостроительству отказал ей в выдаче разрешения на проведение реконструкции.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 17 марта 2011 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе М. просит отменить решение суда, считает его незаконным и необоснованным по следующим основаниям. Кассатор, ссылаясь на положения статей 245, 247 ГК РФ, статей 36, 44 - 46, 161 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, считает, что суд неверно определил обстоятельства, имеющие значения для дела, неправильно применил нормы материального права, поскольку пристройку хозяйственно-бытового блока к квартире N <...> она проводит на месте существующей пристройки, на которую у нее есть документы. Вместе с тем, она ссылается на то, что суд не дал оценки тому, что с учетом бывшей пристройки и площади бетонных блоков площадь придомового участка будет равна 9 кв. м, а освобожденная площадь составляет 25 кв. м.
Также кассатор полагает, что суд не принял во внимание протокол общего собрания собственников, в котором в графе "против" по второму вопросу подпись собственника Л.А.В. отсутствует, следовательно, по мнению М., нет объективных данных о наличии спора между собственниками домовладения по вопросу реконструкции N <...>. Считает, что права и законные интересы собственников соблюдены.
Кроме того, М. ссылается на то, что после проведения реконструкции она не претендует на увеличение ее доли в общедолевой собственности. Ее основной задачей является спасение собственности от разрешения. Она отмечает, что доказательства того, что в результате проведенной реконструкции уменьшится общая собственность, отсутствуют.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность принятого решения в пределах доводов кассационной жалобы, выслушав М., судебная коллегия находит, что имеются основания для отмены судебного постановления, принятого по делу.
При принятии решения суд руководствовался статьями 36, 40 ЖК РФ, статьей 247 ГК РФ, пунктом 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и исходил из того, что реконструкция жилого помещения предполагает увеличение площади застройки земельного участка путем возведения пристройки для расположения кухни-столовой, санузла и ванной, увеличение высоты здания, путем надстройки мансардного этажа (л.д. 22 оборот), что свидетельствует о том, что предполагаемая реконструкция помещений влечет за собой использование наружных стен многоквартирного дома и придомовой территории, указав, что соответствующая реконструкция возможна только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.
Поскольку доказательств, подтверждающих согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на использование общего имущества при осуществлении реконструкции не представлено, суд первой инстанции пришел к выводу что администрация г. Таганрога не нарушила требований закона, отказав в выдаче разрешения на реконструкцию.
С такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может.
Конституция Российской Федерации, в силу части 1 статьи 17 которой в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией, одновременно устанавливает, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (часть 3 той же статьи).
Из положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что для проведения реконструкции многоквартирного дома (его части) требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, пунктами 1, 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Следует учитывать, что в силу ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования в существующей застройке земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, и проведения в отношении него государственного кадастрового учета такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность в многоквартирном доме.
Возведение пристройки к одной из квартир на земельном участке, являющемся общим имуществом многоквартирного дома, само по себе не изменяет размеров земельного участка. Поэтому в том случае, когда для возведения пристройки не требуется изменения целевого назначения земельного участка и не требуется изъятие соответствующей его части с предоставлением в установленном порядке застройщику, нет оснований считать, что такая реконструкция ведет к уменьшению размера общего имущества. Суд кассационной инстанции этого во внимание не принял.
В этом случае, исходя из положений пунктов 1, 2 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 ЖК РФ вопрос о реконструкции и пределах использования общего земельного участка может и должен разрешаться на основании решения общего собрания собственников, принимаемым большинством голосов не менее двух третей.
Как видно из материалов дела, М. является собственником квартиры общей площадью 24,9 м кв., а также квартиры N <...> в том же доме общей площадью 23,1 м кв., приобретенной у муниципалитета путем выкупа.
Многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности.
Указанная квартира N <...> находится в аварийном, непригодном для проживания состоянии, в связи с длительным ее неиспользованием, и продолжает разрушаться, что подтверждается актом обследования от 22.10.2009 г. N 15.
Постановлением Администрации г. Таганрога от 01.12.2010 г. N <...> по заявлению М. утвержден градостроительный план земельного участка по <...>, а также разработан проект реконструкции жилого указанного дома, являющийся приложением к постановлению.
Проект реконструкции предполагает объединение квартир N <...> в одну квартиру, увеличение площади застройки земельного участка путем возведения пристройки для расположения кухни-столовой, санузла и ванной, надстройки мансардного этажа здания жилого дома.
Решением общего собрания собственников жилого от 03.09.2010 г. М. большинством голосов разрешено осуществление пристройки к для улучшения жилищных условий. При этом участвовавший в собрании Л.А.В. был против.
В связи с отсутствием согласия всех правообладателей объекта капитального строительства при его реконструкции единогласного решения собственников жилого дома М. в выдаче разрешения на строительство отказано.
При таких обстоятельствах, учитывая приведенное выше толкование норм жилищного законодательства, а также то, что единственным основанием для отказа М. в выдаче разрешения на реконструкцию является отсутствие единогласного решения собственников многоквартирного жилого дома об этом, исходя из обеспечения баланса конституционных прав и значимых интересов сторон, недопустимости их произвольного нарушения при осуществлении своих прав и свобод, суду следовало проверить порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, правомерность принятого решения, а также выяснить, чем нарушаются права Л.А.В. такой реконструкцией (ст. ст. 45 - 46 ЖК РФ). При этом следовало выяснить также последствия отказа от реконструкции жилого дома по предлагаемому проекту, не приводит ли такой отказ к разрушению жилого дома в целом либо его части.
Для этого суд должен был привлечь к участию в деле собственников многоквартирного жилого дома, а также иных лиц, на права и законные интересы которых может повлиять решение суда, чего сделано не было.
Суд ограничился указанием на отсутствие единогласия собственников многоквартирного жилого дома его реконструкции, посчитал правомерным на этом основании отказ в выдаче разрешения на реконструкцию, что нельзя признать правильным.
Таким образом, суд первой инстанции, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального права, что является в соответствии со ст. 362 ч. 1, 363 ГПК РФ основанием для отмены его решения.
Поскольку для рассмотрения спора требуется установление существенных для дела обстоятельств и оценка всех доказательств по делу по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия после отмены не может вынести новое решение.
При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное, установить указанные обстоятельства, привлечь к участию в деле заинтересованных в его исходе лиц, предложить представить сторонам доказательства в обоснование своих требований и возражений, принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь требованиями ст. 360 - 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 17 марта 2011 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-7153
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июня 2011 г. по делу N 33-7153
Судья Иванченко М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
Председательствующего Донченко М.П.
судей Михайлова Г.В., Криволапова Ю.Л.
при секретаре Л.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Криволапова Ю.Л.
дело по кассационной жалобе М.
на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 17 марта 2011 года,
установила:
М. обратилась в суд с иском к администрации г. Таганрога о возложении обязанности выдать разрешение на реконструкцию.
В обоснование заявленных требований она указала, что является собственником квартир N <...> и N <...>, расположенных по адресу: <...>. Для реконструкции данных квартир она написала заявление в комитет по архитектуре и градостроительству о предоставлении градостроительного плана для проведения реконструкции, которая включает в себя объединение указанных квартир и пристройки к ним хозяйственно-бытового блока с мансардным этажом. По ее инициативе 03.09.2010 года проведено внеочередное общее собрание собственников, большинством голосов которого было принято решение, разрешающее пристройку к для установки там кухни, ванны, туалета. Возражал только Л.А.В. 28.12.2010 года она обратилась в Администрацию г. Таганрога за получением разрешения на реконструкцию, представив необходимые документы. В связи с отсутствием согласия всех собственников 25.01.2011 года комитет по архитектуре и градостроительству отказал ей в выдаче разрешения на проведение реконструкции.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 17 марта 2011 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе М. просит отменить решение суда, считает его незаконным и необоснованным по следующим основаниям. Кассатор, ссылаясь на положения статей 245, 247 ГК РФ, статей 36, 44 - 46, 161 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, считает, что суд неверно определил обстоятельства, имеющие значения для дела, неправильно применил нормы материального права, поскольку пристройку хозяйственно-бытового блока к квартире N <...> она проводит на месте существующей пристройки, на которую у нее есть документы. Вместе с тем, она ссылается на то, что суд не дал оценки тому, что с учетом бывшей пристройки и площади бетонных блоков площадь придомового участка будет равна 9 кв. м, а освобожденная площадь составляет 25 кв. м.
Также кассатор полагает, что суд не принял во внимание протокол общего собрания собственников, в котором в графе "против" по второму вопросу подпись собственника Л.А.В. отсутствует, следовательно, по мнению М., нет объективных данных о наличии спора между собственниками домовладения по вопросу реконструкции N <...>. Считает, что права и законные интересы собственников соблюдены.
Кроме того, М. ссылается на то, что после проведения реконструкции она не претендует на увеличение ее доли в общедолевой собственности. Ее основной задачей является спасение собственности от разрешения. Она отмечает, что доказательства того, что в результате проведенной реконструкции уменьшится общая собственность, отсутствуют.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность принятого решения в пределах доводов кассационной жалобы, выслушав М., судебная коллегия находит, что имеются основания для отмены судебного постановления, принятого по делу.
При принятии решения суд руководствовался статьями 36, 40 ЖК РФ, статьей 247 ГК РФ, пунктом 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и исходил из того, что реконструкция жилого помещения предполагает увеличение площади застройки земельного участка путем возведения пристройки для расположения кухни-столовой, санузла и ванной, увеличение высоты здания, путем надстройки мансардного этажа (л.д. 22 оборот), что свидетельствует о том, что предполагаемая реконструкция помещений влечет за собой использование наружных стен многоквартирного дома и придомовой территории, указав, что соответствующая реконструкция возможна только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.
Поскольку доказательств, подтверждающих согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на использование общего имущества при осуществлении реконструкции не представлено, суд первой инстанции пришел к выводу что администрация г. Таганрога не нарушила требований закона, отказав в выдаче разрешения на реконструкцию.
С такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может.
Конституция Российской Федерации, в силу части 1 статьи 17 которой в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией, одновременно устанавливает, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (часть 3 той же статьи).
Из положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что для проведения реконструкции многоквартирного дома (его части) требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, пунктами 1, 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Следует учитывать, что в силу ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования в существующей застройке земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, и проведения в отношении него государственного кадастрового учета такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность в многоквартирном доме.
Возведение пристройки к одной из квартир на земельном участке, являющемся общим имуществом многоквартирного дома, само по себе не изменяет размеров земельного участка. Поэтому в том случае, когда для возведения пристройки не требуется изменения целевого назначения земельного участка и не требуется изъятие соответствующей его части с предоставлением в установленном порядке застройщику, нет оснований считать, что такая реконструкция ведет к уменьшению размера общего имущества. Суд кассационной инстанции этого во внимание не принял.
В этом случае, исходя из положений пунктов 1, 2 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 ЖК РФ вопрос о реконструкции и пределах использования общего земельного участка может и должен разрешаться на основании решения общего собрания собственников, принимаемым большинством голосов не менее двух третей.
Как видно из материалов дела, М. является собственником квартиры общей площадью 24,9 м кв., а также квартиры N <...> в том же доме общей площадью 23,1 м кв., приобретенной у муниципалитета путем выкупа.
Многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности.
Указанная квартира N <...> находится в аварийном, непригодном для проживания состоянии, в связи с длительным ее неиспользованием, и продолжает разрушаться, что подтверждается актом обследования от 22.10.2009 г. N 15.
Постановлением Администрации г. Таганрога от 01.12.2010 г. N <...> по заявлению М. утвержден градостроительный план земельного участка по <...>, а также разработан проект реконструкции жилого указанного дома, являющийся приложением к постановлению.
Проект реконструкции предполагает объединение квартир N <...> в одну квартиру, увеличение площади застройки земельного участка путем возведения пристройки для расположения кухни-столовой, санузла и ванной, надстройки мансардного этажа здания жилого дома.
Решением общего собрания собственников жилого от 03.09.2010 г. М. большинством голосов разрешено осуществление пристройки к для улучшения жилищных условий. При этом участвовавший в собрании Л.А.В. был против.
В связи с отсутствием согласия всех правообладателей объекта капитального строительства при его реконструкции единогласного решения собственников жилого дома М. в выдаче разрешения на строительство отказано.
При таких обстоятельствах, учитывая приведенное выше толкование норм жилищного законодательства, а также то, что единственным основанием для отказа М. в выдаче разрешения на реконструкцию является отсутствие единогласного решения собственников многоквартирного жилого дома об этом, исходя из обеспечения баланса конституционных прав и значимых интересов сторон, недопустимости их произвольного нарушения при осуществлении своих прав и свобод, суду следовало проверить порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, правомерность принятого решения, а также выяснить, чем нарушаются права Л.А.В. такой реконструкцией (ст. ст. 45 - 46 ЖК РФ). При этом следовало выяснить также последствия отказа от реконструкции жилого дома по предлагаемому проекту, не приводит ли такой отказ к разрушению жилого дома в целом либо его части.
Для этого суд должен был привлечь к участию в деле собственников многоквартирного жилого дома, а также иных лиц, на права и законные интересы которых может повлиять решение суда, чего сделано не было.
Суд ограничился указанием на отсутствие единогласия собственников многоквартирного жилого дома его реконструкции, посчитал правомерным на этом основании отказ в выдаче разрешения на реконструкцию, что нельзя признать правильным.
Таким образом, суд первой инстанции, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального права, что является в соответствии со ст. 362 ч. 1, 363 ГПК РФ основанием для отмены его решения.
Поскольку для рассмотрения спора требуется установление существенных для дела обстоятельств и оценка всех доказательств по делу по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия после отмены не может вынести новое решение.
При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное, установить указанные обстоятельства, привлечь к участию в деле заинтересованных в его исходе лиц, предложить представить сторонам доказательства в обоснование своих требований и возражений, принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь требованиями ст. 360 - 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 17 марта 2011 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)