Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шустова Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Пошурковой Е.В.
судей Осининой Н.А. и Савина В.В.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 03 июля 2012 года гражданское дело N 2-11144/11 по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Санкт-Петербургу на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07 декабря 2011 года по иску Н. к ООО-1, ООО-2, ЗАО-1, Г. о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В., объяснения представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу - А., объяснения представителя Н. - Н.Е., объяснения представителя ЗАО-1 - К., судебная коллегия
установила:
Н. обратился в суд с иском к ООО-1, ООО-2, ЗАО-1, Г. о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указывал, что 18 марта 2005 года между ним и Н.Т. с одной стороны и ЗАО-1 с другой стороны заключен агентский договор на организацию и обеспечение долевого строительства жилого дома, по условиям которого указанный ответчик обязался передать дольщикам по окончании строительства квартиру и все необходимые документы для оформления права собственности; обязательства по оплате цены договора исполнены в полном объеме; по условиям соглашения о разделе имущества супругов указанная квартира переходит в собственность истца; строительство дома завершено и 02 ноября 2010 года квартира передана истцу, однако ответчик ЗАО-1 не исполнил обязательства по передаче истцу документов, необходимых для оформления права собственности на квартиру.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07 декабря 2011 года исковые требования удовлетворены, за истцом признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В апелляционной жалобе представитель третьего лица - Управления Росреестра по Санкт-Петербургу просит отменить указанное решение суда как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что 01 ноября 2003 года между ООО-1 с одной стороны и Б.Н. и Б. с другой стороны заключен договор N <...> аренды земельного участка площадью 2589,0 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства арендатором жилого дома. 05 ноября 2003 года ООО-1 заключило с ЗАО-1 соглашение N <...>, по условиям которого ЗАО-1 совершает действия по привлечению денежных и иных средств физических и юридических лиц к строительству жилого дома по указанному адресу путем заключения и подписания агентских договоров на организацию и обеспечение долевого строительства жилого дома. 05 августа 2004 года Г. приобрел у Б.Н. и Б. на основании договора купли-продажи земельный участок площадью 2589,0 кв. м с кадастровым номером N <...>, расположенный по указанному адресу. Право собственности Г. на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке 11 августа 2004 года. В тот же день между Г. и ООО-1 заключен договор N <...> аренды указанного земельного участка, по условиям которого стороны договора обязуются заключить договор купли-продажи земельного участка в пользу третьего лица - ТСЖ, в течение двух месяцев после создания последнего. 25 ноября 2004 года между ООО-1 и ООО-2 заключен договор N <...> генерального подряда, в соответствии с которым подрядчик принял на себя обязательства по завершению строительства жилого кирпичного дома на земельном участке. 26 ноября 2004 года между ООО-1, ООО-2 и ЗАО-1 подписано генеральное соглашение, по условиям которого денежные средства, привлекаемые ЗАО-1 по заключенным агентским договорам в рамках соглашения от 05 ноября 2003 года перечисляются агентом подрядчику ООО-2 в счет оплаты по договору генерального подряда.
18 марта 2005 года между агентом ЗАО-1 и истцом, Н.Т. заключен агентский договор N <...> на организацию и обеспечение долевого строительства индивидуального жилого дома в соответствии с которым последние принимают участие в инвестировании строительства жилого дома по указанному адресу в объеме квартиры площадью 102 кв. м.
Разрешением СПб ГУП ГУИОН N <...> от 21 мая 2007 года жилому дому присвоен адрес: <адрес>.
24 сентября 2010 года СПб ГУП ГУИОН выполнены обмеры помещений жилого дома и изготовлена техническая документация на жилые помещения.
01 ноября 2010 года между ЗАО-1 и истцом подписано соглашение к агентскому договору от 18 марта 2005 года, согласно которому на основании ведомости помещений и их площадей квартире присвоен номер N <...>. Указанная квартира площадью 96,3 кв. м передана агентом истцу по акту приема-передачи от 02 ноября 2010 года. Согласно акту сверки взаиморасчетов от 03 ноября 2010 года, подписанному между истцом и агентом стоимость агентского договора от 18 марта 2005 года выплачена дольщиком в полном объеме.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 8, 10, 11, 12, 218, 219, 309, 310 ГК РФ ст. ст. 4, 8 Закона РФ от 25 февраля 1999 года N 39 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", ст. ст. 2, 25, 28 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Принимая во внимание, что строительство дома завершено, объект недвижимости создан и передан истцу по акту приема-передачи, обязательства по оплате цены договора инвестирования истцом исполнены надлежащим образом, а в соответствии с заключением Санкт-Петербургского отделения Общероссийского общественного фонда <...> от 05 августа 2010 года жилой дом по спорному адресу соответствует требованиям действующих технических регламентов, проектной документации, санитарно-техническим нормам и требованиям пожарной безопасности, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, при всем том, что в ходе судебного разбирательства ответчики признали заявленные истцом требования.
Между тем, судебная коллегия полагает вывод суда постановленным без учета требований ст. 67 ГПК РФ о полном и всестороннем исследовании обстоятельств спора и оценке добытых по делу доказательств в их совокупности, а также положений ст. 56 ГПК РФ.
В силу ст. 194 ГПК РФ решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.
Решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).
В соответствии со ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; выводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия полагает, что постановленное судом решение не отвечает вышеуказанным требованиям ввиду следующего.
В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу указывает на то, что многоквартирный жилой дом построен на земельном участке, предназначенном для иных целей - для размещения индивидуального жилого дома, что свидетельствует о наличии у жилого дома признаков самовольной постройки. Кроме того, представитель третьего лица ссылается на то обстоятельство, что земельный участок, на котором возведен многоквартирный жилой дом, находится в собственности Г., тогда как собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности в том числе и земельный участок, на котором расположен этот дом.
Судебная коллегия полагает доводы апелляционной жалобы третьего лица заслуживающими внимания.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
По смыслу ст. ст. 209, 244 ГК РФ право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 1 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
На основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании изложенных норм претендовать на право собственности в отношении всего объекта недвижимости или его части вправе собственник земельного участка, на котором возведен объект, и лицо, осуществившее его строительство.
Между тем, материалы дела не свидетельствуют о том, что истец относится к кому-либо из указанных лиц. Напротив, из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что собственником земельного участка является Г., что подтверждается представленным в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 11 августа 2004 года.
Следует также учесть, что согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
Между тем, в материалах дела не имеется заключения компетентных органов по вопросам допущения при возведении жилого комплекса существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических и гигиенических нормативов, экологических и иных предусмотренных действующим законодательством требований, а также не установлено, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Не представлено таких доказательств и в заседание судебной коллегии, в то время как представитель истца согласен был закончить слушание по делу по имеющимся доказательствам.
Что касается заключения по техническому обследованию жилого дома, выполненного специалистом Санкт-Петербургского отделения Общероссийского общественного фонда <...> по заказу Г. и представленного в материалах дела, то оно, по мнению судебной коллегии, выражает лишь мнение специалиста, не предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложного экспертного заключения и получено без соблюдения процессуального законодательства. О назначении судебной экспертизы в порядке ст. 79 ГПК РФ для подтверждения факта соответствия жилого дома действующим требованиям градостроительного законодательства, техническим нормативам и правилам стороны в ходе судебного разбирательства также не просили, в связи с чем, данный факт не может быть признан установленным.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что агентский договор, заключенный 18 марта 2005 года между агентом ЗАО-1 и дольщиками, не отвечает установленным законом требованиям, предъявляемым к договорам о долевом участии в инвестировании строительства объекта недвижимости по следующим основаниям.
Пунктом 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно п. 1 ст. 4 названного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п. 4 ст. 4 указанного Федерального закона договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
При этом, содержание договора составляют взаимные права и обязанности сторон, а именно одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства; другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала.
Исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.
Основное отличие агентского договора от договора о долевом участии в строительстве состоит в том, что агент вначале получает определенное задание и для его выполнения заключает сделки, тогда как в долевом участии правообладатель на момент заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок, направленных на последующую передачу объекта недвижимости ее в собственность участника долевого строительства.
Как следует из п. 1.1 договора от 18 марта 2005 года его предметом является совершение агентом ЗАО-1 действий по организации и обеспечению долевого строительства индивидуального жилого дома по поручению истца, а не непосредственно участие дольщиков в долевом строительстве индивидуально определенного объекта недвижимости, что противоречит положениям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Таким образом, договор от 18 марта 2005 года не является договором о долевом участии в строительстве объекта недвижимости, заключенным в рамках указанного Федерального закона. Кроме того, из агентского договора от 18.03.2005 г. усматривается, что генеральный директор ЗАО-1, заключая договор с истцом, действовал на основании генерального соглашения о реконструкции жилого дома на долевых условиях от 01.03.2004 г., в то время как в материалы дела такое соглашение представлено не было, несмотря на определение суда об обязании представить соответствующие доказательства.
Следует также учесть, что заключительной стадией процесса строительства является ввод объекта строительства в эксплуатацию.
В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Между тем, в материалах не имеется доказательств получения указанного разрешения и составления в установленном порядке соответствующего акта. Таким образом, что в отношении квартиры, на которую претендует истец, может быть зарегистрировано право собственности физического лица, по тем основаниям, что он произвел финансирование указанного объекта недвижимости в качестве дольщика.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований о признании права собственности истца на квартиру, в том числе, в случае признания ответчиками исковых требований.
Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании имеющихся в материалах дела доказательств, судебная коллегия считает возможным принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07 декабря 2011 года отменить, вынести по делу новое решение.
Исковые требования Н. к ООО-1, ООО-2, ЗАО-1, Г. о признании права собственности на квартиру оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 03.07.2012 N 33-5443/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июля 2012 г. N 33-5443/2012
Судья: Шустова Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Пошурковой Е.В.
судей Осининой Н.А. и Савина В.В.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 03 июля 2012 года гражданское дело N 2-11144/11 по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Санкт-Петербургу на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07 декабря 2011 года по иску Н. к ООО-1, ООО-2, ЗАО-1, Г. о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В., объяснения представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу - А., объяснения представителя Н. - Н.Е., объяснения представителя ЗАО-1 - К., судебная коллегия
установила:
Н. обратился в суд с иском к ООО-1, ООО-2, ЗАО-1, Г. о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указывал, что 18 марта 2005 года между ним и Н.Т. с одной стороны и ЗАО-1 с другой стороны заключен агентский договор на организацию и обеспечение долевого строительства жилого дома, по условиям которого указанный ответчик обязался передать дольщикам по окончании строительства квартиру и все необходимые документы для оформления права собственности; обязательства по оплате цены договора исполнены в полном объеме; по условиям соглашения о разделе имущества супругов указанная квартира переходит в собственность истца; строительство дома завершено и 02 ноября 2010 года квартира передана истцу, однако ответчик ЗАО-1 не исполнил обязательства по передаче истцу документов, необходимых для оформления права собственности на квартиру.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07 декабря 2011 года исковые требования удовлетворены, за истцом признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В апелляционной жалобе представитель третьего лица - Управления Росреестра по Санкт-Петербургу просит отменить указанное решение суда как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что 01 ноября 2003 года между ООО-1 с одной стороны и Б.Н. и Б. с другой стороны заключен договор N <...> аренды земельного участка площадью 2589,0 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства арендатором жилого дома. 05 ноября 2003 года ООО-1 заключило с ЗАО-1 соглашение N <...>, по условиям которого ЗАО-1 совершает действия по привлечению денежных и иных средств физических и юридических лиц к строительству жилого дома по указанному адресу путем заключения и подписания агентских договоров на организацию и обеспечение долевого строительства жилого дома. 05 августа 2004 года Г. приобрел у Б.Н. и Б. на основании договора купли-продажи земельный участок площадью 2589,0 кв. м с кадастровым номером N <...>, расположенный по указанному адресу. Право собственности Г. на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке 11 августа 2004 года. В тот же день между Г. и ООО-1 заключен договор N <...> аренды указанного земельного участка, по условиям которого стороны договора обязуются заключить договор купли-продажи земельного участка в пользу третьего лица - ТСЖ, в течение двух месяцев после создания последнего. 25 ноября 2004 года между ООО-1 и ООО-2 заключен договор N <...> генерального подряда, в соответствии с которым подрядчик принял на себя обязательства по завершению строительства жилого кирпичного дома на земельном участке. 26 ноября 2004 года между ООО-1, ООО-2 и ЗАО-1 подписано генеральное соглашение, по условиям которого денежные средства, привлекаемые ЗАО-1 по заключенным агентским договорам в рамках соглашения от 05 ноября 2003 года перечисляются агентом подрядчику ООО-2 в счет оплаты по договору генерального подряда.
18 марта 2005 года между агентом ЗАО-1 и истцом, Н.Т. заключен агентский договор N <...> на организацию и обеспечение долевого строительства индивидуального жилого дома в соответствии с которым последние принимают участие в инвестировании строительства жилого дома по указанному адресу в объеме квартиры площадью 102 кв. м.
Разрешением СПб ГУП ГУИОН N <...> от 21 мая 2007 года жилому дому присвоен адрес: <адрес>.
24 сентября 2010 года СПб ГУП ГУИОН выполнены обмеры помещений жилого дома и изготовлена техническая документация на жилые помещения.
01 ноября 2010 года между ЗАО-1 и истцом подписано соглашение к агентскому договору от 18 марта 2005 года, согласно которому на основании ведомости помещений и их площадей квартире присвоен номер N <...>. Указанная квартира площадью 96,3 кв. м передана агентом истцу по акту приема-передачи от 02 ноября 2010 года. Согласно акту сверки взаиморасчетов от 03 ноября 2010 года, подписанному между истцом и агентом стоимость агентского договора от 18 марта 2005 года выплачена дольщиком в полном объеме.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 8, 10, 11, 12, 218, 219, 309, 310 ГК РФ ст. ст. 4, 8 Закона РФ от 25 февраля 1999 года N 39 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", ст. ст. 2, 25, 28 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Принимая во внимание, что строительство дома завершено, объект недвижимости создан и передан истцу по акту приема-передачи, обязательства по оплате цены договора инвестирования истцом исполнены надлежащим образом, а в соответствии с заключением Санкт-Петербургского отделения Общероссийского общественного фонда <...> от 05 августа 2010 года жилой дом по спорному адресу соответствует требованиям действующих технических регламентов, проектной документации, санитарно-техническим нормам и требованиям пожарной безопасности, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, при всем том, что в ходе судебного разбирательства ответчики признали заявленные истцом требования.
Между тем, судебная коллегия полагает вывод суда постановленным без учета требований ст. 67 ГПК РФ о полном и всестороннем исследовании обстоятельств спора и оценке добытых по делу доказательств в их совокупности, а также положений ст. 56 ГПК РФ.
В силу ст. 194 ГПК РФ решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.
Решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).
В соответствии со ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; выводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия полагает, что постановленное судом решение не отвечает вышеуказанным требованиям ввиду следующего.
В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу указывает на то, что многоквартирный жилой дом построен на земельном участке, предназначенном для иных целей - для размещения индивидуального жилого дома, что свидетельствует о наличии у жилого дома признаков самовольной постройки. Кроме того, представитель третьего лица ссылается на то обстоятельство, что земельный участок, на котором возведен многоквартирный жилой дом, находится в собственности Г., тогда как собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности в том числе и земельный участок, на котором расположен этот дом.
Судебная коллегия полагает доводы апелляционной жалобы третьего лица заслуживающими внимания.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
По смыслу ст. ст. 209, 244 ГК РФ право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 1 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
На основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании изложенных норм претендовать на право собственности в отношении всего объекта недвижимости или его части вправе собственник земельного участка, на котором возведен объект, и лицо, осуществившее его строительство.
Между тем, материалы дела не свидетельствуют о том, что истец относится к кому-либо из указанных лиц. Напротив, из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что собственником земельного участка является Г., что подтверждается представленным в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 11 августа 2004 года.
Следует также учесть, что согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
Между тем, в материалах дела не имеется заключения компетентных органов по вопросам допущения при возведении жилого комплекса существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических и гигиенических нормативов, экологических и иных предусмотренных действующим законодательством требований, а также не установлено, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Не представлено таких доказательств и в заседание судебной коллегии, в то время как представитель истца согласен был закончить слушание по делу по имеющимся доказательствам.
Что касается заключения по техническому обследованию жилого дома, выполненного специалистом Санкт-Петербургского отделения Общероссийского общественного фонда <...> по заказу Г. и представленного в материалах дела, то оно, по мнению судебной коллегии, выражает лишь мнение специалиста, не предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложного экспертного заключения и получено без соблюдения процессуального законодательства. О назначении судебной экспертизы в порядке ст. 79 ГПК РФ для подтверждения факта соответствия жилого дома действующим требованиям градостроительного законодательства, техническим нормативам и правилам стороны в ходе судебного разбирательства также не просили, в связи с чем, данный факт не может быть признан установленным.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что агентский договор, заключенный 18 марта 2005 года между агентом ЗАО-1 и дольщиками, не отвечает установленным законом требованиям, предъявляемым к договорам о долевом участии в инвестировании строительства объекта недвижимости по следующим основаниям.
Пунктом 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно п. 1 ст. 4 названного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п. 4 ст. 4 указанного Федерального закона договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
При этом, содержание договора составляют взаимные права и обязанности сторон, а именно одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства; другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала.
Исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.
Основное отличие агентского договора от договора о долевом участии в строительстве состоит в том, что агент вначале получает определенное задание и для его выполнения заключает сделки, тогда как в долевом участии правообладатель на момент заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок, направленных на последующую передачу объекта недвижимости ее в собственность участника долевого строительства.
Как следует из п. 1.1 договора от 18 марта 2005 года его предметом является совершение агентом ЗАО-1 действий по организации и обеспечению долевого строительства индивидуального жилого дома по поручению истца, а не непосредственно участие дольщиков в долевом строительстве индивидуально определенного объекта недвижимости, что противоречит положениям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Таким образом, договор от 18 марта 2005 года не является договором о долевом участии в строительстве объекта недвижимости, заключенным в рамках указанного Федерального закона. Кроме того, из агентского договора от 18.03.2005 г. усматривается, что генеральный директор ЗАО-1, заключая договор с истцом, действовал на основании генерального соглашения о реконструкции жилого дома на долевых условиях от 01.03.2004 г., в то время как в материалы дела такое соглашение представлено не было, несмотря на определение суда об обязании представить соответствующие доказательства.
Следует также учесть, что заключительной стадией процесса строительства является ввод объекта строительства в эксплуатацию.
В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Между тем, в материалах не имеется доказательств получения указанного разрешения и составления в установленном порядке соответствующего акта. Таким образом, что в отношении квартиры, на которую претендует истец, может быть зарегистрировано право собственности физического лица, по тем основаниям, что он произвел финансирование указанного объекта недвижимости в качестве дольщика.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований о признании права собственности истца на квартиру, в том числе, в случае признания ответчиками исковых требований.
Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании имеющихся в материалах дела доказательств, судебная коллегия считает возможным принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07 декабря 2011 года отменить, вынести по делу новое решение.
Исковые требования Н. к ООО-1, ООО-2, ЗАО-1, Г. о признании права собственности на квартиру оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)