Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мосунов О.Л.
2 июня 2011 года. Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Проданова Г.А.
судей Филиппова А.Е., Джакобия Г.А.
с участием прокурора Корниенко Г.Ф.
при секретаре Р.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Джакобия Г.А.
дело по кассационной жалобе Д. на решение Таганрогского городского суда Ростовской обл. от 14 апреля 2011 года
установила:
К. обратилась в Таганрогский городской суд Ростовской обл. с иском (с учетом уточненных требований) к Д. и Н. о выселении, признании сделки договора о сдачи в аренду (найм) комнаты в коммунальной квартире недействительной и применить последствия недействительности такой сделки.
В обоснование исковых требований указала, что истица является собственником 2/3 доли коммунальной квартиры <...>.
Собственником 1/3 доли является Д.
В коммунальной квартире проживает Д., которая без ее согласия по договору аренда сдала в поднаем комнату в коммунальной квартире Н.
Истица указывала, что Н. пользуется местами общего пользования, не соблюдает правила общежития. Также истица указала, что ни она, ни члены ее семьи согласия на сдачу в аренду комнаты Н. по договору аренды не давали, и договор аренды является недействительной сделкой.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской обл. от 14 апреля 2011 года постановлено: признать недействительным договор аренды комнаты 14 кв. м в коммунальной квартире <...>, заключенный между Д. и Н. выселить Н. из жилой комнаты 14 кв. м, сохранив за ним право на проживание до 1 июня 2011 г.
В кассационной жалобе Д. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
К. в судебное заседание суда кассационной инстанции не явилась, о слушании дела извещена надлежаще судом первой инстанции, что подтверждается расписками в получении судебного извещения на 02.06.11 г. Согласно ч. 2 ст. 354 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснение Д., заключение прокурора Корниенко Г.Ф., полагающей решение суда отменить, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, К. принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <...>.
Г. принадлежит 1/3 доля (л.д. 9).
Д. является собственником комнаты, общей площадью 37,5 кв. м на основании договора передачи от 02.12.2010 г. (л.д. 39).
Между Д. и Н. заключен типовой договор аренды комнаты в коммунальной квартире, согласно которому Н. передана в пользование комната квартиры 14 кв. м.
Удовлетворяя исковые требования К., суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ и п. 1 ст. 247 ГК РФ при заключении договора аренды (найма) квартиры должно быть получено согласие всех участников долевой собственности. Коль скоро такого согласия не получено, сделка является ничтожной, а Н. подлежит выселению.
Однако с данным выводом районного суда коллегия согласиться не может, поскольку он основан на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.
Исчерпывающий перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире установлен ч. 5 ст. 42 ЖК РФ и не включает в себя ограничений прав, предусмотренных ч. 2 ст. 30 ЖК РФ.
ЖК РФ не предусмотрено ограничение прав собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом путем сдачи в наем только при наличии согласия всех собственников помещений в коммунальной квартире.
ЖК РФ специально оговорены ограничения, которые накладываются на собственника комнаты при сдаче ее в наем другим лицам, а именно содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире, поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним; соблюдать права и законные интересы соседей; соблюдать правила пользования жилыми помещениями, соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Как пояснила истица в заседании судебной коллегии, ответчик Н. выпивает, курит в местах общего пользования, но данные обстоятельства ничем не подтверждаются.
При таких обстоятельствах запрет Д. сдавать в аренду (найм) комнаты в квартире без предварительного согласия истицы как участника общей долевой собственности нарушает права ответчицы как собственника жилых помещений в данной квартире, что противоречит ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ.
Кроме того, материалами дела установлено, что в квартире К. не проживает, а проживают ее родственники. В материалах дела имеется решение того же суда от 07.12.2010 г., которым отказано К. в удовлетворении иска к Д. и Н. (л.д. 43 - 44).
Как следует из материалов дела долевая собственность в коммунальной квартире возникла между К. (2/3 доли) и Г. (1/3 доля) (л.д. 9). Д. является собственником комнаты по договору передачи от 02.12.2010 г. Она фактически заключила договор поднайма комнаты 19.05.10 г. с Н., что не противоречило договору социального найма жилого помещения между Д. и МУП "ЖЭУ" от 19.10.2010 г. (л.д. 30 - 31, 40)
Ввиду изложенного выселение Н., который был вселен Д. в комнату на законном основании, по договору аренды (найма) комнаты, из указанного жилого помещения также не может быть признано законным.
При таком положении вынесенное решение о выселении Н. и признание недействительным договора аренды комнаты подлежит отмене.
Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований о выселении Н. и признание недействительным договора аренды комнаты
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Таганрогского городского суда Ростовской обл. от 14 апреля 2011 года отменить и вынести новое решение, которым в иске К. о признании недействительным договора аренды комнаты и выселении Н. из жилой комнаты отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-7581
Разделы:Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июня 2011 г. по делу N 33-7581
Судья Мосунов О.Л.
2 июня 2011 года. Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Проданова Г.А.
судей Филиппова А.Е., Джакобия Г.А.
с участием прокурора Корниенко Г.Ф.
при секретаре Р.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Джакобия Г.А.
дело по кассационной жалобе Д. на решение Таганрогского городского суда Ростовской обл. от 14 апреля 2011 года
установила:
К. обратилась в Таганрогский городской суд Ростовской обл. с иском (с учетом уточненных требований) к Д. и Н. о выселении, признании сделки договора о сдачи в аренду (найм) комнаты в коммунальной квартире недействительной и применить последствия недействительности такой сделки.
В обоснование исковых требований указала, что истица является собственником 2/3 доли коммунальной квартиры <...>.
Собственником 1/3 доли является Д.
В коммунальной квартире проживает Д., которая без ее согласия по договору аренда сдала в поднаем комнату в коммунальной квартире Н.
Истица указывала, что Н. пользуется местами общего пользования, не соблюдает правила общежития. Также истица указала, что ни она, ни члены ее семьи согласия на сдачу в аренду комнаты Н. по договору аренды не давали, и договор аренды является недействительной сделкой.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской обл. от 14 апреля 2011 года постановлено: признать недействительным договор аренды комнаты 14 кв. м в коммунальной квартире <...>, заключенный между Д. и Н. выселить Н. из жилой комнаты 14 кв. м, сохранив за ним право на проживание до 1 июня 2011 г.
В кассационной жалобе Д. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
К. в судебное заседание суда кассационной инстанции не явилась, о слушании дела извещена надлежаще судом первой инстанции, что подтверждается расписками в получении судебного извещения на 02.06.11 г. Согласно ч. 2 ст. 354 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснение Д., заключение прокурора Корниенко Г.Ф., полагающей решение суда отменить, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, К. принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <...>.
Г. принадлежит 1/3 доля (л.д. 9).
Д. является собственником комнаты, общей площадью 37,5 кв. м на основании договора передачи от 02.12.2010 г. (л.д. 39).
Между Д. и Н. заключен типовой договор аренды комнаты в коммунальной квартире, согласно которому Н. передана в пользование комната квартиры 14 кв. м.
Удовлетворяя исковые требования К., суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ и п. 1 ст. 247 ГК РФ при заключении договора аренды (найма) квартиры должно быть получено согласие всех участников долевой собственности. Коль скоро такого согласия не получено, сделка является ничтожной, а Н. подлежит выселению.
Однако с данным выводом районного суда коллегия согласиться не может, поскольку он основан на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.
Исчерпывающий перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире установлен ч. 5 ст. 42 ЖК РФ и не включает в себя ограничений прав, предусмотренных ч. 2 ст. 30 ЖК РФ.
ЖК РФ не предусмотрено ограничение прав собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом путем сдачи в наем только при наличии согласия всех собственников помещений в коммунальной квартире.
ЖК РФ специально оговорены ограничения, которые накладываются на собственника комнаты при сдаче ее в наем другим лицам, а именно содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире, поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним; соблюдать права и законные интересы соседей; соблюдать правила пользования жилыми помещениями, соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Как пояснила истица в заседании судебной коллегии, ответчик Н. выпивает, курит в местах общего пользования, но данные обстоятельства ничем не подтверждаются.
При таких обстоятельствах запрет Д. сдавать в аренду (найм) комнаты в квартире без предварительного согласия истицы как участника общей долевой собственности нарушает права ответчицы как собственника жилых помещений в данной квартире, что противоречит ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ.
Кроме того, материалами дела установлено, что в квартире К. не проживает, а проживают ее родственники. В материалах дела имеется решение того же суда от 07.12.2010 г., которым отказано К. в удовлетворении иска к Д. и Н. (л.д. 43 - 44).
Как следует из материалов дела долевая собственность в коммунальной квартире возникла между К. (2/3 доли) и Г. (1/3 доля) (л.д. 9). Д. является собственником комнаты по договору передачи от 02.12.2010 г. Она фактически заключила договор поднайма комнаты 19.05.10 г. с Н., что не противоречило договору социального найма жилого помещения между Д. и МУП "ЖЭУ" от 19.10.2010 г. (л.д. 30 - 31, 40)
Ввиду изложенного выселение Н., который был вселен Д. в комнату на законном основании, по договору аренды (найма) комнаты, из указанного жилого помещения также не может быть признано законным.
При таком положении вынесенное решение о выселении Н. и признание недействительным договора аренды комнаты подлежит отмене.
Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований о выселении Н. и признание недействительным договора аренды комнаты
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Таганрогского городского суда Ростовской обл. от 14 апреля 2011 года отменить и вынести новое решение, которым в иске К. о признании недействительным договора аренды комнаты и выселении Н. из жилой комнаты отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)