Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Санкт-Петербургский городской суд в составе
председательствующего судьи Витушкиной Е.А.
с участием прокурора Рыбаловой О.А
при секретаре А.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО "Балт-Торг" о признании Постановления Правительства Санкт-Петербурга N 1009 от 13 июля 2011 года "Об утверждении проекта межевания территории кварталов 128, 128А, 136 района Щемиловки, ограниченной пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина, пр. Александровской фермы, ул. Шелгунова в Невском районе" недействующим в части,
установил:
ООО "Балт-Торг" обратилось в суд с заявлением о признании недействующим Постановления Правительства Санкт-Петербурга N 1009 от 13 июля 2011 года "Об утверждении проекта межевания территории кварталов 128, 128А, 136 района Щемиловки, ограниченной пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина, пр. Александровской фермы, ул. Шелгунова в Невском районе" ссылаясь на противоречие акта ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение прав заявителя как собственника земельного участка, фактически расположенного на указанной территории в восточной части квартала 128 района южнее Щемиловки.
Представители заявителя Г.Л. и З.Е. в суд явились, уточнили, что нормативный правовой акт оспаривается в части формируемых земельных участков N 7 и N 8, поскольку фактически на территории этих участков по адресу: Санкт-Петербург, <...> расположен земельный участок площадью <...> кв. м. кадастровый номер N... и здание - кадастровый номер N..., находящиеся в собственности заявителя; в соответствии с проектом межевания по указанному земельному участку проходят границы формируемых земельных участков, разделяя его на две части, принадлежащий заявителю земельный участок в проекте межевания не отражен.
Представители Правительства Санкт-Петербурга В.С. и Г.К. в судебное заседание явились, против удовлетворения заявленных требований возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве, приобщенном к материалам дела.
Представители заинтересованного лица ООО "СПб Реновация" К.С. и К.И. в суд явились, возражали против удовлетворения заявления, представили суду письменные пояснения.
Выслушав участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, заслушав заключение прокурора Рыбаловой О.А., полагавшей, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, суд считает, что в удовлетворении заявления следует отказать по следующим основаниям.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 1009 от 13 июля 2011 года "Об утверждении проекта межевания территории кварталов 128, 128А, 136 района Щемиловки, ограниченной пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина, пр. Александровской фермы, ул. Шелгунова в Невском районе" утвержден проект межевания территории указанных кварталов в составе: чертеж межевания территории кварталов (красные линии, границы территорий объектов культурного наследия, границы зон с особыми условиями использования территории) согласно Приложению N 1 и чертеж межевания территории кварталов (границы застроенных земельных участков, границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства) согласно Приложению N 2 (л.д. 82-84). В Приложении N 2 отражены границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, в том числе участок N 7 и N 8.
Постановление опубликовано в газете "Кто строит в Петербурге" N 2 от 26.08.2011 года в порядке, предусмотренном для официального опубликования нормативных правовых актов Правительства Санкт-Петербурга Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30 декабря 2003 года N 173 "О порядке опубликования законов Санкт-Петербурга, нормативных правовых актов Губернатора Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга и иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга", и Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29 июня 2011 года N 865 "О Порядке официального опубликования правовых актов Губернатора Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга, иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга" (л.д. 89).
В соответствии с процедурой, установленной Законом Санкт-Петербурга от 20 июля 2006 года N 400-61 "О порядке организации и проведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге", по проекту межевания проведены публичные слушания (л.д. 110-121)
В силу статьи 4 Градостроительного кодекса РФ законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту.
На основании пункта 13 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга от 24 ноября 2009 года N 508-100 "О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге" к полномочиям Правительства Санкт-Петербурга в сфере регулирования градостроительной документации на территории Санкт-Петербурга относится утверждение документации по планировке территории Санкт-Петербурга.
В соответствии со ст. 41 Градостроительного кодекса РФ одной из целей подготовки документации по планировке территории является обеспечение устойчивого развития территорий; при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Согласно частям 1 и 2 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры; подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. В соответствии с частью 5 указанной статьи проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются: 1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; 2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; 3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; 4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; 5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; 6) границы территорий объектов культурного наследия; 7) границы зон с особыми условиями использования территорий; 8) границы зон действия публичных сервитутов.
Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения, органа местного самоуправления городского округа, установлены статьей 46 Градостроительного кодекса РФ; вопросы развития застроенных территорий регулируются статьями 46-1, 46-2, 46-3 названного Кодекса.
Согласно ч. 3 и 4 ст. 46-1 указанного Кодекса решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: 1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; 2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.
Как следует из Генерального плана Санкт-Петербурга, Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, спорная территория находится в границах функциональной зоны 3ЖД и территориальной зоны Т3Ж2 (жилой зоны среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры). Заявитель является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, используемого под производственные цели (л.д. 54, 58-59, 177-193), что не соответствует градостроительному регламенту (разрешенному использованию) территориальной зоны, в которой располагается здание.
Законом Санкт-Петербурга от 06 мая 2008 года N 238-39 "Об адресной программе Санкт-Петербурга "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге" утверждена адресная программа Санкт-Петербурга "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге", которая является основанием для проведения в установленном градостроительным, жилищным и земельным законодательством порядке мероприятий по подготовке документации, в том числе о результатах обследования застроенных территорий, необходимой для принятия Правительством Санкт-Петербурга решений о развитии указанных в адресной программе застроенных территорий.
Установлено, что основанием для включения в решение о развитии застроенных территорий зданий, строений, сооружений, находящихся на планируемых к развитию застроенных территориях в Санкт-Петербурге и планируемых к сносу, реконструкции, является: 1) признание многоквартирных домов в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; 2) несоответствие вида разрешенного использования и(или) предельных параметров зданий, строений, сооружений, за исключением объектов (выявленных объектов) культурного наследия, градостроительным регламентам Санкт-Петербурга; 3) принадлежность многоквартирных домов к типовым проектам постройки 1958-1970 годов; 4) наличие высокой степени физического износа (более 70 процентов) многоквартирных домов, иных зданий, строений, сооружений вне зависимости от года их постройки; 5) принадлежность многоквартирных домов к малоэтажной жилой застройке (до трех этажей включительно), осуществленной в период до 1966 года.
Указанным Законом Территория района Щемиловки, ограниченная пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина, ул. Шелгунова (кварталы 128, 128А, 136 района Щемиловки) включена в Перечень планируемых к развитию застроенных территорий в Санкт-Петербурге (л.д. 90-92)
В соответствии с названным Законом Правительством Санкт-Петербурга издано Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25 ноября 2009 года N 1372, которым принято решение о развитии указанной застроенной территории, установлен адресный перечень зданий, планируемых к сносу при развитии застроенной территории (л.д. 93-97). Указанным Постановлением определено провести аукцион на право заключения договора о развитии застроенных территорий, в котором предусмотреть, что приобретение прав на земельные участки, здания, строения, сооружения, в том числе жилые и нежилые помещения, не подлежащие изъятию для государственных нужд Санкт-Петербурга, при реализации проекта осуществляется Инвестором в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
В силу ч. 3 ст. 46-2 Градостроительного кодекса РФ существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).
Таким образом, проект межевания в отношении подлежащей развитию застроенной территории, подготавливается в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования, не отражает каких-либо самостоятельных обязательных решений, а с учетом градостроительных требований и нормативов по развитию территории определяет возможные границы формируемых земельных участков после сноса существующих зданий и сооружений для обеспечения развития территории, в связи с чем отсутствие на оспариваемом проекте межевания занимаемого заявителем земельного участка не свидетельствует о противоречии оспариваемого нормативного правового акта статье 43 Градостроительного кодекса РФ.
Ссылка заявителя на то, что оспариваемым Постановлением установлены ограничения его права собственности, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Ограничениями прав заявителя на земельный участок в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" могли бы быть установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении им своих прав на конкретный объект недвижимого имущества, которые в силу пункта 6 статьи 56 Земельного кодекса РФ подлежали бы государственной регистрации.
Подобных положений в отношении земельного участка заявителя оспариваемое Постановление не содержат.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу п. 9 статьи 1, статьи 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования определяются градостроительным регламентом территориальной зоны в составе Правил землепользования и застройки, положения которых в соответствии с пунктами 3, 9 статьи 32 Градостроительного кодекса РФ должны соответствовать требованиям Генерального плана поселения.
Согласно п. 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
В силу пунктов 8, 9 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Реконструкция указанных объектов может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом.
Аналогичная норма предусмотрена пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с п. 6 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Таким образом, федеральным законодательством установлены соответствующие гарантии для собственников земельных участков и определенные рамки при реализации принадлежащих собственнику прав. Формирование земельных участков в соответствии с проектом межевания возможно лишь после решения имущественно-правовых вопросов в отношении, как строения, так и земельного участка, на котором оно находится, и с учетом прав собственника, установленных ст. 209 ГК РФ и только по согласованию с собственником земельного участка.
Решения по планировке территории осуществляются в целях определения возможных вариантов ее использования в будущем с учетом необходимости градостроительного развития и обоснованы только с точки зрения градостроительного развития конкретной территории, являются основанием для последующего формирования самостоятельных земельных участков, но только после разрешения соответствующих имущественно-правовых вопросов.
Как следует из п. 5.5 Договора о развитии территории N 21/Р0001 от 25 января 2010 года, заключенного в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.11.2009 года N 1372 между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО "СПб Реновация" приобретение прав на земельные участки, здания, строения, сооружения, в том числе жилые и нежилые помещения, не подлежащие изъятию для государственных нужд Санкт-Петербурга, при реализации проекта осуществляется Инвестором в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Из содержания договора следует, что если ООО "СПб Реновация" в сроки, предусмотренные Планом реализации мероприятий по развитию застроенной территории, утвержденным Комиссией по развитию территории, не достигнет соглашения с заявителем и не приобретет права на принадлежащие заявителю земельный участок и здание, то образование земельных участков N 7 и N 8 в соответствии с проектом межевания будет невозможно, а документация по планировке территории должна быть откорректирована в соответствующей части.
Таким образом, оспариваемое Постановление не ограничивает права заявителя, как собственника здания и земельного участка, по владению, пользованию и распоряжению принадлежащими ему объектами недвижимости, с учетом установленных федеральным законодательством ограничений.
В обоснование позиции о нарушении своих прав заявитель сослался на уведомление о возврате материалов, представленных на выдачу градостроительного плана, направленное в его адрес Комитетом по градостроительству и архитектуре от 27.12.2011 года N 1-4-80720/3, в котором указано на разделение оспариваемым Постановлением принадлежащего заявителю земельного участка на несколько земельных участков (л.д. 27-29). Вместе с тем указанное письмо отозвано председателем Комитета по градостроительству и архитектуре 05.03.2012 года как необоснованное (л.д. 87-88).
Доводы заявителя, о том, что ему не может быть выдан градостроительных план на земельный участок с учетом оспариваемого проекта межевания, являются необоснованными, поскольку в соответствии со ст. 44 Градостроительного кодекса РФ подготовка градостроительных планов земельного участков осуществляется, в том числе, применительно к застроенным земельным участкам; в составе градостроительного плана указываются границы земельного участка, может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков. Согласно представленным в материалы дела представителем Правительства Санкт-Петербурга документам, земельный участок заявителя продолжает находиться на кадастровом учете (л.д. 52-57,214), в связи с чем в отношении него может быть выдан градостроительный план.
С учетом изложенного, суд полагает необоснованными доводы заявителя о нарушении оспариваемым нормативным правовым актом прав заявителя и создании угроз нарушения его прав в будущем.
Таким образом, оспариваемое Постановление принято в соответствии с полномочиями и компетенцией Правительства Санкт-Петербурга, с соблюдением установленного порядка принятия, не противоречит нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, в связи с чем оснований для признания его недействительным не имеется.
Руководствуясь 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
ООО "Балт-Торг" в удовлетворении заявления о признании Постановления Правительства Санкт-Петербурга N 1009 от 13 июля 2011 года "Об утверждении проекта межевания территории кварталов 128, 128А, 136 района Щемиловки, ограниченной пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина, пр. Александровской фермы, ул. Шелгунова в Невском районе" недействующим в части земельных участков N 7 и N 8 - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение 1 месяца.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 21.03.2012 ПО ДЕЛУ N 3-52/12
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 21 марта 2012 г. по делу N 3-52/12
Санкт-Петербургский городской суд в составе
председательствующего судьи Витушкиной Е.А.
с участием прокурора Рыбаловой О.А
при секретаре А.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО "Балт-Торг" о признании Постановления Правительства Санкт-Петербурга N 1009 от 13 июля 2011 года "Об утверждении проекта межевания территории кварталов 128, 128А, 136 района Щемиловки, ограниченной пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина, пр. Александровской фермы, ул. Шелгунова в Невском районе" недействующим в части,
установил:
ООО "Балт-Торг" обратилось в суд с заявлением о признании недействующим Постановления Правительства Санкт-Петербурга N 1009 от 13 июля 2011 года "Об утверждении проекта межевания территории кварталов 128, 128А, 136 района Щемиловки, ограниченной пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина, пр. Александровской фермы, ул. Шелгунова в Невском районе" ссылаясь на противоречие акта ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение прав заявителя как собственника земельного участка, фактически расположенного на указанной территории в восточной части квартала 128 района южнее Щемиловки.
Представители заявителя Г.Л. и З.Е. в суд явились, уточнили, что нормативный правовой акт оспаривается в части формируемых земельных участков N 7 и N 8, поскольку фактически на территории этих участков по адресу: Санкт-Петербург, <...> расположен земельный участок площадью <...> кв. м. кадастровый номер N... и здание - кадастровый номер N..., находящиеся в собственности заявителя; в соответствии с проектом межевания по указанному земельному участку проходят границы формируемых земельных участков, разделяя его на две части, принадлежащий заявителю земельный участок в проекте межевания не отражен.
Представители Правительства Санкт-Петербурга В.С. и Г.К. в судебное заседание явились, против удовлетворения заявленных требований возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве, приобщенном к материалам дела.
Представители заинтересованного лица ООО "СПб Реновация" К.С. и К.И. в суд явились, возражали против удовлетворения заявления, представили суду письменные пояснения.
Выслушав участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, заслушав заключение прокурора Рыбаловой О.А., полагавшей, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, суд считает, что в удовлетворении заявления следует отказать по следующим основаниям.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 1009 от 13 июля 2011 года "Об утверждении проекта межевания территории кварталов 128, 128А, 136 района Щемиловки, ограниченной пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина, пр. Александровской фермы, ул. Шелгунова в Невском районе" утвержден проект межевания территории указанных кварталов в составе: чертеж межевания территории кварталов (красные линии, границы территорий объектов культурного наследия, границы зон с особыми условиями использования территории) согласно Приложению N 1 и чертеж межевания территории кварталов (границы застроенных земельных участков, границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства) согласно Приложению N 2 (л.д. 82-84). В Приложении N 2 отражены границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, в том числе участок N 7 и N 8.
Постановление опубликовано в газете "Кто строит в Петербурге" N 2 от 26.08.2011 года в порядке, предусмотренном для официального опубликования нормативных правовых актов Правительства Санкт-Петербурга Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30 декабря 2003 года N 173 "О порядке опубликования законов Санкт-Петербурга, нормативных правовых актов Губернатора Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга и иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга", и Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29 июня 2011 года N 865 "О Порядке официального опубликования правовых актов Губернатора Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга, иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга" (л.д. 89).
В соответствии с процедурой, установленной Законом Санкт-Петербурга от 20 июля 2006 года N 400-61 "О порядке организации и проведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге", по проекту межевания проведены публичные слушания (л.д. 110-121)
В силу статьи 4 Градостроительного кодекса РФ законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту.
На основании пункта 13 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга от 24 ноября 2009 года N 508-100 "О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге" к полномочиям Правительства Санкт-Петербурга в сфере регулирования градостроительной документации на территории Санкт-Петербурга относится утверждение документации по планировке территории Санкт-Петербурга.
В соответствии со ст. 41 Градостроительного кодекса РФ одной из целей подготовки документации по планировке территории является обеспечение устойчивого развития территорий; при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Согласно частям 1 и 2 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры; подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. В соответствии с частью 5 указанной статьи проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются: 1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; 2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; 3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; 4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; 5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; 6) границы территорий объектов культурного наследия; 7) границы зон с особыми условиями использования территорий; 8) границы зон действия публичных сервитутов.
Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения, органа местного самоуправления городского округа, установлены статьей 46 Градостроительного кодекса РФ; вопросы развития застроенных территорий регулируются статьями 46-1, 46-2, 46-3 названного Кодекса.
Согласно ч. 3 и 4 ст. 46-1 указанного Кодекса решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: 1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; 2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.
Как следует из Генерального плана Санкт-Петербурга, Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, спорная территория находится в границах функциональной зоны 3ЖД и территориальной зоны Т3Ж2 (жилой зоны среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры). Заявитель является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, используемого под производственные цели (л.д. 54, 58-59, 177-193), что не соответствует градостроительному регламенту (разрешенному использованию) территориальной зоны, в которой располагается здание.
Законом Санкт-Петербурга от 06 мая 2008 года N 238-39 "Об адресной программе Санкт-Петербурга "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге" утверждена адресная программа Санкт-Петербурга "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге", которая является основанием для проведения в установленном градостроительным, жилищным и земельным законодательством порядке мероприятий по подготовке документации, в том числе о результатах обследования застроенных территорий, необходимой для принятия Правительством Санкт-Петербурга решений о развитии указанных в адресной программе застроенных территорий.
Установлено, что основанием для включения в решение о развитии застроенных территорий зданий, строений, сооружений, находящихся на планируемых к развитию застроенных территориях в Санкт-Петербурге и планируемых к сносу, реконструкции, является: 1) признание многоквартирных домов в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; 2) несоответствие вида разрешенного использования и(или) предельных параметров зданий, строений, сооружений, за исключением объектов (выявленных объектов) культурного наследия, градостроительным регламентам Санкт-Петербурга; 3) принадлежность многоквартирных домов к типовым проектам постройки 1958-1970 годов; 4) наличие высокой степени физического износа (более 70 процентов) многоквартирных домов, иных зданий, строений, сооружений вне зависимости от года их постройки; 5) принадлежность многоквартирных домов к малоэтажной жилой застройке (до трех этажей включительно), осуществленной в период до 1966 года.
Указанным Законом Территория района Щемиловки, ограниченная пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина, ул. Шелгунова (кварталы 128, 128А, 136 района Щемиловки) включена в Перечень планируемых к развитию застроенных территорий в Санкт-Петербурге (л.д. 90-92)
В соответствии с названным Законом Правительством Санкт-Петербурга издано Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25 ноября 2009 года N 1372, которым принято решение о развитии указанной застроенной территории, установлен адресный перечень зданий, планируемых к сносу при развитии застроенной территории (л.д. 93-97). Указанным Постановлением определено провести аукцион на право заключения договора о развитии застроенных территорий, в котором предусмотреть, что приобретение прав на земельные участки, здания, строения, сооружения, в том числе жилые и нежилые помещения, не подлежащие изъятию для государственных нужд Санкт-Петербурга, при реализации проекта осуществляется Инвестором в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
В силу ч. 3 ст. 46-2 Градостроительного кодекса РФ существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).
Таким образом, проект межевания в отношении подлежащей развитию застроенной территории, подготавливается в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования, не отражает каких-либо самостоятельных обязательных решений, а с учетом градостроительных требований и нормативов по развитию территории определяет возможные границы формируемых земельных участков после сноса существующих зданий и сооружений для обеспечения развития территории, в связи с чем отсутствие на оспариваемом проекте межевания занимаемого заявителем земельного участка не свидетельствует о противоречии оспариваемого нормативного правового акта статье 43 Градостроительного кодекса РФ.
Ссылка заявителя на то, что оспариваемым Постановлением установлены ограничения его права собственности, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Ограничениями прав заявителя на земельный участок в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" могли бы быть установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении им своих прав на конкретный объект недвижимого имущества, которые в силу пункта 6 статьи 56 Земельного кодекса РФ подлежали бы государственной регистрации.
Подобных положений в отношении земельного участка заявителя оспариваемое Постановление не содержат.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу п. 9 статьи 1, статьи 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования определяются градостроительным регламентом территориальной зоны в составе Правил землепользования и застройки, положения которых в соответствии с пунктами 3, 9 статьи 32 Градостроительного кодекса РФ должны соответствовать требованиям Генерального плана поселения.
Согласно п. 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
В силу пунктов 8, 9 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Реконструкция указанных объектов может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом.
Аналогичная норма предусмотрена пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с п. 6 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Таким образом, федеральным законодательством установлены соответствующие гарантии для собственников земельных участков и определенные рамки при реализации принадлежащих собственнику прав. Формирование земельных участков в соответствии с проектом межевания возможно лишь после решения имущественно-правовых вопросов в отношении, как строения, так и земельного участка, на котором оно находится, и с учетом прав собственника, установленных ст. 209 ГК РФ и только по согласованию с собственником земельного участка.
Решения по планировке территории осуществляются в целях определения возможных вариантов ее использования в будущем с учетом необходимости градостроительного развития и обоснованы только с точки зрения градостроительного развития конкретной территории, являются основанием для последующего формирования самостоятельных земельных участков, но только после разрешения соответствующих имущественно-правовых вопросов.
Как следует из п. 5.5 Договора о развитии территории N 21/Р0001 от 25 января 2010 года, заключенного в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.11.2009 года N 1372 между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО "СПб Реновация" приобретение прав на земельные участки, здания, строения, сооружения, в том числе жилые и нежилые помещения, не подлежащие изъятию для государственных нужд Санкт-Петербурга, при реализации проекта осуществляется Инвестором в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Из содержания договора следует, что если ООО "СПб Реновация" в сроки, предусмотренные Планом реализации мероприятий по развитию застроенной территории, утвержденным Комиссией по развитию территории, не достигнет соглашения с заявителем и не приобретет права на принадлежащие заявителю земельный участок и здание, то образование земельных участков N 7 и N 8 в соответствии с проектом межевания будет невозможно, а документация по планировке территории должна быть откорректирована в соответствующей части.
Таким образом, оспариваемое Постановление не ограничивает права заявителя, как собственника здания и земельного участка, по владению, пользованию и распоряжению принадлежащими ему объектами недвижимости, с учетом установленных федеральным законодательством ограничений.
В обоснование позиции о нарушении своих прав заявитель сослался на уведомление о возврате материалов, представленных на выдачу градостроительного плана, направленное в его адрес Комитетом по градостроительству и архитектуре от 27.12.2011 года N 1-4-80720/3, в котором указано на разделение оспариваемым Постановлением принадлежащего заявителю земельного участка на несколько земельных участков (л.д. 27-29). Вместе с тем указанное письмо отозвано председателем Комитета по градостроительству и архитектуре 05.03.2012 года как необоснованное (л.д. 87-88).
Доводы заявителя, о том, что ему не может быть выдан градостроительных план на земельный участок с учетом оспариваемого проекта межевания, являются необоснованными, поскольку в соответствии со ст. 44 Градостроительного кодекса РФ подготовка градостроительных планов земельного участков осуществляется, в том числе, применительно к застроенным земельным участкам; в составе градостроительного плана указываются границы земельного участка, может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков. Согласно представленным в материалы дела представителем Правительства Санкт-Петербурга документам, земельный участок заявителя продолжает находиться на кадастровом учете (л.д. 52-57,214), в связи с чем в отношении него может быть выдан градостроительный план.
С учетом изложенного, суд полагает необоснованными доводы заявителя о нарушении оспариваемым нормативным правовым актом прав заявителя и создании угроз нарушения его прав в будущем.
Таким образом, оспариваемое Постановление принято в соответствии с полномочиями и компетенцией Правительства Санкт-Петербурга, с соблюдением установленного порядка принятия, не противоречит нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, в связи с чем оснований для признания его недействительным не имеется.
Руководствуясь 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
ООО "Балт-Торг" в удовлетворении заявления о признании Постановления Правительства Санкт-Петербурга N 1009 от 13 июля 2011 года "Об утверждении проекта межевания территории кварталов 128, 128А, 136 района Щемиловки, ограниченной пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина, пр. Александровской фермы, ул. Шелгунова в Невском районе" недействующим в части земельных участков N 7 и N 8 - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение 1 месяца.
Судья
Е.А.Витушкина
Е.А.Витушкина
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)