Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ершова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Селезневой Е.Н.
судей Бакуменко Т.Н., Емельяновой Е.А.
при секретаре А.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании 06 августа 2012 года апелляционную жалобу А.А. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2012 года по делу N 2-659/12 по иску А.А. к ...(ЮрЛ1)... о признании договора недействительным и взыскании денежных сумм.
Заслушав доклад судьи Селезневой Е.Н., объяснения истца и представителей ответчика, судебная коллегия
установила:
А.А. обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ...(ЮрЛ1)..., просил признать договор на оказание услуг, заключенный между А.А. и ...(ЮрЛ1)..., недействительным.
В обоснование своих требований истец, ссылаясь на положения ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывал, что оспариваемый договор ничтожен, поскольку он заключен с нарушением требований закона. Согласно условиям данного договора организация ответчика приняла на себя обязательства по управлению многоквартирным домом по адресу: <адрес>, однако решение общего собрания собственников помещений в указанном доме об избрании в качестве управляющей организации ...(ЮрЛ1)... отсутствует, кроме того, на момент заключения оспариваемого договора истец не являлся собственником жилых помещений в вышеназванном доме, а потому не мог выступать стороной в договоре на оказание услуг по управлению этим домом.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истец уточнил свои требования и в окончательном варианте просил признать договор на оказание услуг, заключенный между А.А. и ...(ЮрЛ1)... <дата>, недействительным и взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере <...> рубля, часть из которых в размере <...> рубля уплачена истцом при заключении договора в соответствии с пунктом 1 карты заказчика N <...>, являющейся приложением N <...> к оспариваемому договору, а остальная часть была выплачена истцом ответчику в счет погашения задолженности по оплате электроэнергии.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2012 года постановлено иск А.А. к ...(ЮрЛ1)... о признании договора недействительным и взыскании денежных сумм оставить без удовлетворения.
В апелляционной жалобе А.А. просит отменить решение суда как необоснованное и не соответствующее нормам материального права.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены решения суда, постановленного на основании верного определения обстоятельств, имеющих значение для дела.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что квартира <адрес> <дата> была передана в пользование А.А., а следовательно, с указанной даты истец являлся владельцем жилого помещения и спорный договор не противоречит жилищному законодательству.
Как верно установил суд первой инстанции на основании материалов дела, А.А. на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного с ...(ЮрЛ2)..., на праве собственности принадлежит <...> квартира общей площадью <...> кв. м, расположенная по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности А.А. на данную квартиру произведена <дата>.
Между ...(ЮрЛ3)... (продавцом) и А.А. (покупателем) <дата> был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого стороны пришли к соглашению о том, что в будущем продавец обязуется продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>, а покупатель обязался купить указанную квартиру на условиях и в срок, установленные настоящим договором.
Согласно пункту 2 предварительного договора продавец обладает правом требования на вышеназванную квартиру, являясь будущим приобретателем на основании предварительного договора купли-продажи жилых помещений N <...> от <дата>. Истец не оспаривал факта заключения указанного предварительного договора купли-продажи квартиры, однако указал, что его действие прекратилось в 2007 году с истечением установленного в нем срока.
...(ЮрЛ2)... Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга <дата> выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>).
...(ЮрЛ3)..., действующей в интересах застройщика (...(ЮрЛ2)...), и А.А. <дата> подписан акт приема-передачи квартиры N <...> в пользование.
По смыслу статьи 153, п. 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 10 Жилищного кодекса Российской Федерации передача квартиры в пользование продавцом и принятие ее покупателем являются сделкой и порождают взаимные права и обязанности сторон.
В силу п. 4 данного акта продавец обязался передать квартиру покупателю, а покупатель обязался производить оплату за техническое обслуживание и коммунальные услуги, предоставляемые компанией ...(ЮрЛ1)..., обслуживающей жилой дом.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что А.А. самостоятельно и добровольно принял бремя содержания указанной квартиры и части общего имущества на себя с момента подписания акта приема-передачи квартиры в пользование.
Доводы апелляционной жалобы о том, что со стороны продавца акт приема-передачи в пользование подписан организацией, не обладающей на это правом, опровергаются имеющимися в материалах дела письменными объяснениями застройщика, согласно которым ...(ЮрЛ3)... являлось агентом застройщика в отношениях с третьими лицами.
Как видно из материалов дела, <дата> между ...(ЮрЛ2)... (застройщиком), ...(ЮрЛ4)... (генподрядчиком) и ...(ЮрЛ1)... (управляющим) заключен договор, в соответствии с которым последнее приняло на себя обязательства по управлению многоквартирным домом по адресу: <адрес>.
Между ...(ЮрЛ1)... (исполнителем) и А.А. (заказчиком) <дата> заключен договор на оказание услуг и выполнение работ, по условиям которого ...(ЮрЛ1)... приняло на себя обязательства по организации содержания и управления общего имущества дома по вышеуказанному адресу, выполнению соответствующих услуг, обеспечению заказчика коммунальными услугами, формированию и хранению резервного фонда дома на расчетном счете исполнителя, а также использованию денежных средств резервного фонда в порядке, предусмотренном действующим законодательством и настоящим договором.
Доводы апелляционной жалобы о ничтожности договора оказания услуг от <дата>, заключенного между ним и ...(ЮрЛ1)..., как противоречащего жилищному законодательству являются необоснованными в связи со следующим.
В соответствии со ст. ст. 161 - 162 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом вправе выбирать собственники помещений данного дома. При этом договор управления многоквартирным домом заключается между собственниками помещений и управляющей организацией. Действовавшее на момент заключения договора оказания услуг от <дата> жилищное законодательство не регулировало отношения, связанные с обслуживаем и платой за обслуживание жилого дома с момента ввода объекта в эксплуатацию и до регистрации в установленном законом порядке права собственности на помещения.
При этом согласно пункту 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
На основании пункта 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации ввиду невозможности использования жилого помещения по назначению без предоставления правообладателю коммунальных услуг, а также, учитывая необходимость постоянного обслуживание жилого дома с целью поддержания его в надлежащем состоянии с момента ввода объекта в эксплуатацию, А.А. <дата> был заключен договор на оказание услуг и выполнение работ с ...(ЮрЛ1)..., по условиям которого данное общество приняло на себя обязательства по осуществлению в пользу заказчика действий, работ и услуг, направленных на организацию содержания и управления общим имуществом дома, выполнение сопутствующих услуг, а также обеспечение заказчика коммунальными услугами; формирование и хранение резервного фонда дома на расчетном счете исполнителя, а заказчик, со своей стороны, обязался оплатить оказанные исполнителем услуги в порядке и размере, предусмотренном договором.
В ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также иными нормами жилищного законодательства не установлен запрет на обслуживание многоквартирного жилого дома на основании гражданско-правового договора, заключенного компанией с отдельным жильцом - пользователем помещения, в том случае, когда в таком доме нет лиц, которые бы зарегистрировали в установленном порядке право собственности и которые были бы правомочны провести общее собрание собственников помещений и выбрать способ управления многоквартирным домом.
Также несостоятельны и доводы апелляционной жалобы о том, что договор оказания услуг и выполнения работ является ничтожным по причине непроведения собрания собственников помещений.
Исходя из смысла норм Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также в силу ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации только собственники вправе проводить общее собрание и, соответственно, выбирать способ управления многоквартирным домом, устанавливать тарифы.
Как правильно установлено судом первой инстанции, <дата> было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором было принято решение об избрании способа управления жилым домом в виде управления управляющей организацией ...(ЮрЛ1)..., утверждены цены и тарифы на услуги и работы, выполняемые по договору предоставления услуги, выполнения работ для лиц, на которых лежит бремя содержания общего имущества и обязанность по оплате коммунальных услуг в доме, утверждены условия договора управления многоквартирным домом, аналогичные условиям, содержащимся в договоре, заключенном с истцом <дата>
Таким образом, правовых оснований для удовлетворения иска А.А. к ...(ЮрЛ1)... о признании договора недействительным и взыскании денежных сумм у суда первой инстанции не имелось. Судебная коллегия полагает, что постановленное решение является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.08.2012 N 33-10813/2012
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 августа 2012 г. N 33-10813/2012
Судья: Ершова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Селезневой Е.Н.
судей Бакуменко Т.Н., Емельяновой Е.А.
при секретаре А.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании 06 августа 2012 года апелляционную жалобу А.А. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2012 года по делу N 2-659/12 по иску А.А. к ...(ЮрЛ1)... о признании договора недействительным и взыскании денежных сумм.
Заслушав доклад судьи Селезневой Е.Н., объяснения истца и представителей ответчика, судебная коллегия
установила:
А.А. обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ...(ЮрЛ1)..., просил признать договор на оказание услуг, заключенный между А.А. и ...(ЮрЛ1)..., недействительным.
В обоснование своих требований истец, ссылаясь на положения ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывал, что оспариваемый договор ничтожен, поскольку он заключен с нарушением требований закона. Согласно условиям данного договора организация ответчика приняла на себя обязательства по управлению многоквартирным домом по адресу: <адрес>, однако решение общего собрания собственников помещений в указанном доме об избрании в качестве управляющей организации ...(ЮрЛ1)... отсутствует, кроме того, на момент заключения оспариваемого договора истец не являлся собственником жилых помещений в вышеназванном доме, а потому не мог выступать стороной в договоре на оказание услуг по управлению этим домом.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истец уточнил свои требования и в окончательном варианте просил признать договор на оказание услуг, заключенный между А.А. и ...(ЮрЛ1)... <дата>, недействительным и взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере <...> рубля, часть из которых в размере <...> рубля уплачена истцом при заключении договора в соответствии с пунктом 1 карты заказчика N <...>, являющейся приложением N <...> к оспариваемому договору, а остальная часть была выплачена истцом ответчику в счет погашения задолженности по оплате электроэнергии.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2012 года постановлено иск А.А. к ...(ЮрЛ1)... о признании договора недействительным и взыскании денежных сумм оставить без удовлетворения.
В апелляционной жалобе А.А. просит отменить решение суда как необоснованное и не соответствующее нормам материального права.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены решения суда, постановленного на основании верного определения обстоятельств, имеющих значение для дела.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что квартира <адрес> <дата> была передана в пользование А.А., а следовательно, с указанной даты истец являлся владельцем жилого помещения и спорный договор не противоречит жилищному законодательству.
Как верно установил суд первой инстанции на основании материалов дела, А.А. на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного с ...(ЮрЛ2)..., на праве собственности принадлежит <...> квартира общей площадью <...> кв. м, расположенная по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности А.А. на данную квартиру произведена <дата>.
Между ...(ЮрЛ3)... (продавцом) и А.А. (покупателем) <дата> был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого стороны пришли к соглашению о том, что в будущем продавец обязуется продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>, а покупатель обязался купить указанную квартиру на условиях и в срок, установленные настоящим договором.
Согласно пункту 2 предварительного договора продавец обладает правом требования на вышеназванную квартиру, являясь будущим приобретателем на основании предварительного договора купли-продажи жилых помещений N <...> от <дата>. Истец не оспаривал факта заключения указанного предварительного договора купли-продажи квартиры, однако указал, что его действие прекратилось в 2007 году с истечением установленного в нем срока.
...(ЮрЛ2)... Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга <дата> выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>).
...(ЮрЛ3)..., действующей в интересах застройщика (...(ЮрЛ2)...), и А.А. <дата> подписан акт приема-передачи квартиры N <...> в пользование.
По смыслу статьи 153, п. 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 10 Жилищного кодекса Российской Федерации передача квартиры в пользование продавцом и принятие ее покупателем являются сделкой и порождают взаимные права и обязанности сторон.
В силу п. 4 данного акта продавец обязался передать квартиру покупателю, а покупатель обязался производить оплату за техническое обслуживание и коммунальные услуги, предоставляемые компанией ...(ЮрЛ1)..., обслуживающей жилой дом.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что А.А. самостоятельно и добровольно принял бремя содержания указанной квартиры и части общего имущества на себя с момента подписания акта приема-передачи квартиры в пользование.
Доводы апелляционной жалобы о том, что со стороны продавца акт приема-передачи в пользование подписан организацией, не обладающей на это правом, опровергаются имеющимися в материалах дела письменными объяснениями застройщика, согласно которым ...(ЮрЛ3)... являлось агентом застройщика в отношениях с третьими лицами.
Как видно из материалов дела, <дата> между ...(ЮрЛ2)... (застройщиком), ...(ЮрЛ4)... (генподрядчиком) и ...(ЮрЛ1)... (управляющим) заключен договор, в соответствии с которым последнее приняло на себя обязательства по управлению многоквартирным домом по адресу: <адрес>.
Между ...(ЮрЛ1)... (исполнителем) и А.А. (заказчиком) <дата> заключен договор на оказание услуг и выполнение работ, по условиям которого ...(ЮрЛ1)... приняло на себя обязательства по организации содержания и управления общего имущества дома по вышеуказанному адресу, выполнению соответствующих услуг, обеспечению заказчика коммунальными услугами, формированию и хранению резервного фонда дома на расчетном счете исполнителя, а также использованию денежных средств резервного фонда в порядке, предусмотренном действующим законодательством и настоящим договором.
Доводы апелляционной жалобы о ничтожности договора оказания услуг от <дата>, заключенного между ним и ...(ЮрЛ1)..., как противоречащего жилищному законодательству являются необоснованными в связи со следующим.
В соответствии со ст. ст. 161 - 162 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом вправе выбирать собственники помещений данного дома. При этом договор управления многоквартирным домом заключается между собственниками помещений и управляющей организацией. Действовавшее на момент заключения договора оказания услуг от <дата> жилищное законодательство не регулировало отношения, связанные с обслуживаем и платой за обслуживание жилого дома с момента ввода объекта в эксплуатацию и до регистрации в установленном законом порядке права собственности на помещения.
При этом согласно пункту 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
На основании пункта 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации ввиду невозможности использования жилого помещения по назначению без предоставления правообладателю коммунальных услуг, а также, учитывая необходимость постоянного обслуживание жилого дома с целью поддержания его в надлежащем состоянии с момента ввода объекта в эксплуатацию, А.А. <дата> был заключен договор на оказание услуг и выполнение работ с ...(ЮрЛ1)..., по условиям которого данное общество приняло на себя обязательства по осуществлению в пользу заказчика действий, работ и услуг, направленных на организацию содержания и управления общим имуществом дома, выполнение сопутствующих услуг, а также обеспечение заказчика коммунальными услугами; формирование и хранение резервного фонда дома на расчетном счете исполнителя, а заказчик, со своей стороны, обязался оплатить оказанные исполнителем услуги в порядке и размере, предусмотренном договором.
В ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также иными нормами жилищного законодательства не установлен запрет на обслуживание многоквартирного жилого дома на основании гражданско-правового договора, заключенного компанией с отдельным жильцом - пользователем помещения, в том случае, когда в таком доме нет лиц, которые бы зарегистрировали в установленном порядке право собственности и которые были бы правомочны провести общее собрание собственников помещений и выбрать способ управления многоквартирным домом.
Также несостоятельны и доводы апелляционной жалобы о том, что договор оказания услуг и выполнения работ является ничтожным по причине непроведения собрания собственников помещений.
Исходя из смысла норм Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также в силу ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации только собственники вправе проводить общее собрание и, соответственно, выбирать способ управления многоквартирным домом, устанавливать тарифы.
Как правильно установлено судом первой инстанции, <дата> было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором было принято решение об избрании способа управления жилым домом в виде управления управляющей организацией ...(ЮрЛ1)..., утверждены цены и тарифы на услуги и работы, выполняемые по договору предоставления услуги, выполнения работ для лиц, на которых лежит бремя содержания общего имущества и обязанность по оплате коммунальных услуг в доме, утверждены условия договора управления многоквартирным домом, аналогичные условиям, содержащимся в договоре, заключенном с истцом <дата>
Таким образом, правовых оснований для удовлетворения иска А.А. к ...(ЮрЛ1)... о признании договора недействительным и взыскании денежных сумм у суда первой инстанции не имелось. Судебная коллегия полагает, что постановленное решение является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)