Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Баженова Т.П.
19 апреля 2011 г. судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе: председательствующего судьи Давыдова А.П.
и судей Гаврилова В.С., Башаркиной Н.Н.
при секретаре Б.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Давыдова А.П.
дело по жалобе И.
с участием И., представителя МЭСИ Ш., представителя Росимущества К., адвоката Даниловой Т.В.
на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 октября 2010 г.
по делу по иску И. к ЗАО "Партнерский Дом Атенон", Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования" Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ) о ничтожности дополнительных соглашений от 14 января 2004 года, от 28 февраля 2005 года, к договору на инвестиционно-долевое участие в строительства объекта от 5 сентября 2003 года, признании права собственности на квартиру 62 дома 25 по ул. Г. Н. Новгорода,
по заявлению третьего лица с самостоятельными требованиями Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования" Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ) к И., ЗАО "Партнерский Дом "Атенон" о признании сделки договора N на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости недействительным в силу ничтожности,
установила:
И. первоначально обратился в суд с иском к ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" о признании за ним права собственности на долю в общей долевой собственности на объект недвижимости, а именно на долю 7800/1490912 в объекте незавершенного строительством десятиэтажного многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП, расположенного по адресу Г. Н. Новгород ул. дом 23 "В" (адрес строительный) в виде жилого помещения- двухкомнатной квартиры 66 (номер строительный)общей площадью 68,3/37,5 кв. м расположенной на пятом этаже жилого дома.
В производстве Нижегородского районного суда находилось гражданское дело по иску Ш.ТА. К ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" (N) о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства в виде доли 7800/1490912 в объекте незавершенного строительством десятиэтажного многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП, расположенного по адресу Г. Н. Новгород ул. дом 23 "В" (адрес строительный) в виде жилого помещения - двухкомнатной квартиры 66 (номер строительный) общей площадью 68,3/37,5 кв. м расположенной на пятом этаже жилого дома. Поскольку спор шел об одном объекте, ответчик по этим делам был один, данные дела были объединены в одно производство 1 июля 2010 года (л.д. 117). В процессе рассмотрения дела Ш.Т.В. отказалась от своих исковых требований, данный отказ был принят судом, 10 августа 2010 года производство по делу в данной части было прекращено (л.д. 136).
В качестве третьего лица с самостоятельными требованиями в дело вступило ГОУ ВПО "МЭСИ" (л.д. 114). Данное третье лицо заявило требования, просит признать недействительной сделку- договор на инвестиционно-долевое участие по вновь воздаваемому объекту недвижимости, заключенный И. и ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" в силу того, что данный договор в силу ст. 168 ГК РФ не соответствует требованиям закона, а именно ст.ст. 209, 307, 309, 310, 382, 388 ГК РФ.
В процессе рассмотрения дела, данный дом был сдан в эксплуатацию и 17 августа 2010 года И. изменил свои исковые требования, просит суд признать за ним право собственности на двухкомнатную квартиру 62 (ранее 66 номер строительный), общей площадью 68,0 кв. м, расположенную на пятом этаже, на долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме по адресу Г. Н. Новгород ул. дом 25 (ранее дом 23В номер строительный) (л.д. 13 9-140).
30 августа 2010 года ГОУ ВПО "МЭСИ" изменило в порядке ст. 39 ГПК РФ свои требования, просило суд признать недействительной в силу ничтожности сделку - договор N на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости, заключенную между И. и ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" 19 ноября 2004 года.(л.д. 275).
24 сентября 2010 года И. в порядке ст. 39 ГПК РФ изменил свои исковые требования, наряду с тем, что он просит признать за ним право собственности на квартиру 62 дома 25 по ул. Г. Н. Новгорода, он просит суд считать ничтожными дополнительные соглашения от 14 января 2004 года и 28 февраля 2005 года, заключенные между ГОУ ВПО "МЭСИ" и ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" в части закрепления двухкомнатной квартиры N 66 (номер строительный) общей площадью 68, 3 кв. м, расположенной на пятом этаже, на долю л праве общей долевой собственности в законченном строительством жилом доме, расположенном по адресу Г. Н. Новгород ул. дом 23В (номер строительный) за ГОУ ВПО "МЭСИ".
Свои требования И. в суде поддержал, обосновал их следующим:
5 сентября 2003 года между ГОУ ВПО "МЭСИ" (ранее ГОУ СПО "НКЭСП") и ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" был заключен договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, предметом которого явилась инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу ул. в Г. Н. Новгороде, общей площадью жилых и нежилых помещений 14 000 кв. м по проекту.
В силу положений п. п. 1.2., 2.3., 3.2., 3.6. договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" приняло на себя обязанность и право в пределах свой доли самостоятельно заключать договоры на долевое участие и инвестиционной деятельности по достройке объекта с привлечением других инвесторов -дольщиков. 10 декабря 2003 года руководствуясь данными условиями договора ЗАО "Партнерский дом "Атенон" заключило с И. предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем договора долевого участия в строительстве спорного объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передача будущему дольщику (И.) в собственность спорной квартиры.
14 января 2004 года и 28 февраля 2005 года ГОУ ВПО "МЭСИ" и ЗАО "Партнерский дом "Атенон" заключили дополнительные соглашения к договору инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта от 5 сентября 2003 года, в силу которых закрепили за собой доли в общей площади строящегося объекта, конкретные жилые и встроенные нежилые помещения. По ним квартира 66 (адрес строительный, ныне квартира 62 в доме 23В (адрес строительный) ныне дом 25 по ул. Г. Н. Новгорода передавалась ГОУ ВПО "МЭСИ". И. считает, что указанные сделки являются ничтожными в силу положений ст. 168, 219, 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ, так как они были заключены при наличии обременения на спорную квартиру, а именно наличие на нее предварительного договора, заключенного И. и ЗАО "Партнерский дом "Атенон". В связи с этим, заключенный с ним ЗАО "Партнерский дом "Атенон" основной договор на спорный объект, был заключен с соблюдением действующего законодательства. Начиняя с момента заключения ЗАО "Партнерский дом "Атенон" и ГОУ ВПО "МЭСИ" оспариваемых И. дополнительных соглашений, к нему не были предъявлены какие-либо претензии, следовательно, по его мнению, его право собственности на спорную квартиру ими не может быть оспорено. Хозяйственные разногласия между ответчиками не могут, по мнению И., повлиять на его вещные права, гарантированные ему ст.ст. 8, 35 Конституции РФ. О наличии дополнительных соглашений от 14 января 2004 года и 28 февраля 2005 года И. стало известно в ходе рассмотрения данного спора, поэтому он считает, что исчислять срок исковой давности по заявленным им требованиям необходимо с момента подачи иска и предъявления своих прав ГОУ ВПО "МЭСИ". Считает, что срок исковой давности, установленный ст. 181 ГК РФ по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, составляющий 3 года со дня, когда началась исполняться данная сделка, подлежит восстановлению.
Свое право собственности на спорную квартиру И.А.И. просил признать по следующим основаниям. 10 декабря 2003 года им и ЗАО "Партнерский дом "Атенон" был заключен предварительный договор, предметом которого является заключение в дальнейшем договора долевого участия в строительстве спорного объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передача будущему дольщику в собственность спорной квартиры. Данный договор предусмотрел порядок расчетов сторон. Согласно п. 2 договора Будущий дольщик И. финансирует строительство квартиры в объеме 1 038 160 млн. руб. по цене 15000 рублей за 1 кв. м. Стороны обязались заключить основной договор до 31 декабря 2004 года. Денежные средства И. были внесены наличными денежными средствами в кассу ЗАО "Партнерский дом "Атенон", о чем свидетельствуют имеющиеся у него подлинники квитанций. На них имеется роспись главного бухгалтера ЗАО "Партнерский дом "Атенон" и печать ЗАО "Партнерский дом "Атенон". Основной договор был заключен 19 ноября 2004 года на тех же условиях, что и предварительный договор. Поскольку свои обязательства по договору И. выполнены, им внесены денежные средства за спорную квартиру, в настоящее время дом сдан в эксплуатацию, он просит признать за ним право собственности на данную квартиру.
Пояснил суду, что подлинников предварительного и основного договоров у него на руках нет, они у него похищены, имеются лишь нотариально удостоверенные копии данных документов. Он считает их надлежаще заверенными документами и просит принять во внимание при рассмотрении его исковых требований.
ГОУ ВПО "МЭСИ" полагает, что исковые требования И. не подлежат удовлетворению. В судебном заседании представители ГОУ ВПО "МЭСИ" поддержали требования данного юридического лица, их обосновали следующим:
МЭСИ является застройщиком в строительстве многоквартирного дома по адресу г. Н. Новгород, ул., дом 23В (адрес строительный), поскольку: 1) Решением Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов от 09 марта 1989 года N 126 "О предоставлении земельных участков" Горьковскому областному учебному комбинату управления подготовки и повышения квалификации работников учета Госкомстата РСФСР (в настоящее время МЭСИ) был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 1,1 га в квартале по улице в Нижегородском районе под строительство здания учебного комбината.
2) На основании вышеуказанного решения Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов, 21 декабря 1993 года Горьковским городским Советом народных депутатов был подписан акт N 73 о предоставлении Нижегородскому учебному центру Госкомстата России земельного участка площадью 1,1 га по улице в Нижегородском районе.
3) Строительство жилого дома по ул. в Нижегородском районе осуществлялось в соответствии с Распоряжением Администрации города Нижнего Новгорода N 555-р от 28.02.2005 года "О разрешении ГОУ СПО "НКЭСП" строительства жилого дома со встроенными помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП по ул. в Нижегородском районе".
На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 7 июня 2006 года N 843-р на базе Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России" был создан Нижегородский колледж экономики, статистики и права - филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)", действующий на основании Положения, утвержденного 8 июня 2007 года (далее Нижегородский филиал МЭСИ).
Следовательно, МЭСИ является правопреемником Государственного образовательного учреждения "Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России", в том числе по правам и обязанностям стороны договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта от 5.09.2003 года.
Объект незавершенного строительства по улице в г. Н. Новгороде был внесен в реестр федерального имущества (свидетельство N 022104 от 16.11.2004 г.).
5 сентября 2003 года между ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" и МЭСИ был заключен договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта (далее Договор).
В соответствии с условиями Договора предметом Договора является инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта недвижимости по улице в Нижегородском районе (далее Объект). Общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 14 000 кв. м (по проекту). Общая ориентировочная стоимость строительства составляет 120 000 000 рублей.
В последствии 14 января 2004 года и 28 февраля 2005 года между сторонами Договора были заключены дополнительные соглашения к нему (Договору).
Пунктом 1 дополнительного соглашения от 14 января 2004 года установлено, что Объектом строительства является жилой дом, расположенный по адресу: г. Н. Новгород, ул., 23В (адрес строительный).
Пунктом 1.2. Договора установлено, что Застройщик (МЭСИ) принимает на себя обязательства осуществить инвестиционные вложения в строительство Объекта на условиях Договора, а Инвестор (ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН") обязуется собственными и/или привлеченными силами и средствами обеспечить строительство (возведение) Объекта в соответствии с проектной документацией, и после завершения строительства передать Застройщику (МЭСИ) обозначенную в статье 3 "Вложение инвестиций и определение долей" долю Застройщика в законченном строительстве Объекте в размере и на условиях, установленных Договором.
Согласно п. 2.3. Договора ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" принял на себя обязательства:
- обеспечить финансирование проектных и строительно-монтажных работ;
- выполнять в полном объеме проектные и строительно-монтажные работы в сроки согласно графику строительства Объекта;
- использовать инвестиционные средства по целевому назначению;
- обеспечить поэтапное финансирование строительства Объекта за счет собственных или заемных средств, а также за счет средств других инвесторов в пределах сметной стоимости строительства;
- обеспечить сдачу в эксплуатацию завершенного строительства Объекта;
- обеспечить введение законченного строительством Объекта в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2008 года;
- В соответствии с условиями Договора с учетом заключенных дополнительных соглашений стороны (Застройщик и Инвестор) осуществляют вложения инвестиций в соотношении: 15% - МЭСИ и 85% - ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН". По соглашению Сторон: инвестиционным вложением МЭСИ являются произведенные им на момент заключения Договора затраты на Объект, включая сам незавершенный строительством объект, принятый ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" от Ответчика по акту приема-передачи от 06 октября 2003 года, инвестиционным вложением Инвестора (ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН") являются денежные средства, как собственные, так и привлеченные, необходимые для полного финансирования строительства и ввода в эксплуатацию Объекта.
Застройщик (МЭСИ) свои обязательства по инвестиционным вложениям, предусмотренным Договором, исполнил надлежащим образом:
- объект незавершенного строительства (нулевого цикла комплекса) на сумму 25 166000 рублей, передан по акту приема-передачи от 06 октября 2003 года;
- земельный участок под строительство передан ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" по акту приема-передачи от 6 октября 2003 года.
В соответствии с условиями Договора (в редакции дополнительных соглашений от 14 января 2004 года и 28.02.2005 г.) стороны Договора установили распределение права собственности на законченный строительством Объект следующим образом: МЭСИ - 15 (пятнадцать) процентов жилых и встроенных нежилых помещений, что ориентировочно составляет 2196,3 кв. м; ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" (и его привлеченный Соинвесторам) - 85 (восемьдесят пять) процентов жилых и встроенных нежилых помещений, что ориентировочно составляет 12445,7 кв. м, а также 100 (сто) процентов площадей отдельно стоящей подземной автостоянки, что ориентировочно составляет 3446,0 кв. м и КПТ.
При этом сторонами Договора были определены конкретные жилые и нежилые помещения, закрепленные как за МЭСИ в пределах принадлежащей ему, как Застройщику доли в размере 15%, так и за ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН", как Инвестором в пределах его доли в размере 85%.
ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" не исполнил своих обязательств по вводу указанного объекта - жилого дома в эксплуатацию, в настоящее время дом введен в эксплуатацию силами и за счет застройщика - МЭСИ.
Истцом И. в материалы дела представлена копия предварительного договора о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве, заключенного между ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" и Истцом 10 декабря 2003 года (далее Предварительный договор).
Подлинный экземпляр Предварительного договора Истец не представил.
Истцом И. в материалы дела представлена копия основного договора N на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости заключенного между И. и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" 19 ноября 2004 договора. Подлинный экземпляр договора Истец также не представил.
Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, заявляет о фальсификации доказательств, представленных Истцом - Предварительного договора и основного договора N от 19 ноября 2004 года, поскольку:
В разделе 1 Предварительного договора указано, что Инвестор (ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН") действует на основании договора от 05.09.2003 года, заключенного между Инвестором и Государственным учреждением среднего профессионального образования "Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России" на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта по адресу: г. Н. Новгород, ул., д. 23А (адрес строительный).
Однако, предметом договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве от 5 сентября 2003 года, являлась инвестиционная деятельность сторон по достройке объекта недвижимости на земельном участке, расположенном по улице в г. Н. Новгороде.
Строительство такого объекта как жилой дом с указанием строительного адреса г. Н. Новгород, улица, д. 23В было определено сторонами Договора только в дополнительном соглашении к Договору от 14 января 2004 года.
До заключения дополнительного соглашения от 14 января 2004 года, стороны Договора не вправе были каким-то образом распоряжаться своей долей.
Поскольку только дополнительным соглашением от 14 января 2004 года был определен как предмет договора (строительство жилого дома), так и определены конкретные жилые и нежилые помещения, соответствующие доли как инвестора-Застройщика (третьего лица), так и Инвестора-Заказчика (ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН"), которыми стороны Договора вправе распоряжаться в соответствии с условиями Договора.
Следовательно, вызывает сомнения вопрос о дате изготовления и подписания представленного Истцом в материалы дела, как Предварительного договора, так и основного договора N от 19 ноября 2004 года.
В соответствии с п. 2 статьи 71 ГПК РФ, подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.
Третье лицо ГОУ ВПО "МЭСИ" считает, что представленные Истцом копии Предварительного договора и основного договора N от 19.11.2004 г., о фальсификации которых заявляет МЭСИ, являются теми доказательствами, без подлинников которых невозможно разрешить настоящее дело, поскольку для правильного разрешения дела необходимо проведение технической экспертизы подлинных экземпляров Предварительного договора и договора N 67/2 от 19.11.2004 г. для определения времени изготовления и подписания указанных документов.
Таким образом, в соответствии со статьей 60 ГПК РФ представленные Истцом копии предварительного договора от 19.11.2003 года и основного договора N от 19.11.2004 г. не могут являться допустимыми доказательствами для правильного разрешения настоящего дела.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ, предварительным договором признается лишь договор о заключении в будущем между теми же сторонами основного договора о передаче имущества. Значение предварительного договора состоит в организации договорных связей. Никаких других обязательств (по передаче имущества, по оплате передаваемого имущества) у сторон не возникает по предварительному договору.
На момент заключения между Истцом и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" основного договора N от 19 ноября 2004 года на инвестиционно-долевое участие в строительстве, уже было заключено дополнительное соглашение к Договору от 14 января 2004 года, по условиям которого квартира N 66 общей площадью 68,3 кв. м, расположенная на 5 этаже жилого дома по адресу: Г. Н. Новгород, ул., д. 23В (адрес строительный), входила в состав доли (15%) МЭСИ, являлась федеральной собственностью, и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" не вправе было распоряжаться этой квартирой.
В связи с этим, ГОУ ВПО "МЭСИ" считает, что представленная Истцом копия предварительного договора не может послужить доказательством возникновения обязательства у Истца ранее, чем у МЭСИ.
МЭСИ считает, что сделка - договор N на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, заключенная между И. и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" 19 ноября 2004 года является недействительной (ничтожной) в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как сделка, не соответствующая требованиям закона, а именно ст. 307, 309, 310, 398, 382 ГК РФ.
Договор, заключенный между МЭСИ и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" не расторгнут, в настоящее время считается действующим, следовательно, ЗАО "Партнерский дом "Атенон" обязано надлежащим образом исполнять условия Договора.
Односторонний отказ ЗАО "Партнерский дом "Атенон" от исполнения обязательств не допускается и противоречит требованиям ст.ст. 309, 310 ГК РФ.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ МЭСИ вправе требовать отобрания спорной квартиры у И. и передачи ее (спорной квартиры) МЭСИ, в связи с тем, что истребуемая квартира не передана третьему лицу, имеющему право собственности.
Более того, в соответствии со ст. 398 ГК РФ, МЭСИ имеет преимущественное право на передачу ему спорной квартиры, поскольку Договор между МЭСИ и Ответчиком был заключен ранее, чем Договор долевого участия, заключенный между И. и ЗАО "Партнерский дом "Атенон".
Договор на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, заключенный между И. и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" по своей правовой природе является договором уступки права требования и регулируется нормами главы 24 Гражданского кодекса РФ.
Указанный договор, как уступка права требования, является производным от договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, заключенного между МЭСИ и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" 5 сентября 2003 года и дополнительных соглашений к нему от 14 января 2004 года и от 28 февраля 2005 года.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей. Из договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта от 5 сентября 2003 года с учетом дополнительных соглашений к нему следует, что доля каждого участника долевого участия (МЭСИ и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН") конкретизирована и определена в натуре.
В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Пункт 1 статьи 388 ГК РФ определяет условия уступки требования устанавливает, что уступка требования другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иному правовому акту или договору.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Однако в соответствии с Договором (в редакции дополнительных соглашений от 24 января 2004 года и от 28 февраля 2005 года) квартира N 66 (номер строительный), общей площадью 68,3 кв. м, расположенное на 5 этаже жилого дома по адресу: г. Нижний Новгород, ул., д. 23В (адрес строительный) закреплена и подлежит передаче МЭСИ, а ЗАО "Партнерский Дом "Атенон" не является ее собственником.
Продажа имущества лицом, не являющимся его собственником (в данном случае ЗАО "Партнерский Дом "Атенон") является противозаконной и влечет недействительность сделки в силу ничтожности, согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст.ст. 10, 168 ГК РФ, Договор долевого участия, заключенный между И. и ЗАО "Партнерский дом "Атенон", является ничтожным, как договор, направленный на присвоение федеральной собственности и заключенный с намерением причинить вред правам и законным интересам МЭСИ.
На основании вышеизложенного ГОУ ВПО "МЭСИ" просило признать недействительным сделку - договор N на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости заключенную между И. и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" 19 ноября 2004, отказать И. в заявленных исковых требованиях полностью.
Третье лицо без самостоятельных требований ТУФА по Управлению государственным имуществом в Нижегородской области полагает, что исковые требования И. не подлежат удовлетворению, а иск ГОУ ВПО "МЭСИ подлежит удовлетворению по основаниям, которые заявил в суде ГОУ ВПО "МЭСИ".
ТУФА по Управлению государственным имуществом в Нижегородской области поддерживает позицию ГОУ ВПО "МЭСИ" по делу.
Решением Нижегородского районного суда от 12 октября 2010 г. постановлено:
Отказать И. в иске к ЗАО "Партнерский Дом Атенон", Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования" Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ) о признании ничтожности дополнительных соглашений от 14 января 2004 года, от 28 февраля 2005 года, к договору на инвестиционно-долевое участие в строительства объекта от 5 сентября 2003 года.
Признать недействительным в силу ничтожности договор N на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости, заключенный 19 ноября 2004 года между ЗАО "Партнерский Дом Атенон" и И.
Отказать И. в иске к ЗАО "Партнерский Дом Атенон" о признании права собственности на квартиру 62 дома 25 по ул. Г. Н. Новгорода.
Дополнительным решением этого же суда от 18 февраля 2011 г. постановлено:
Применить последствия недействительности ничтожной сделки договора N Д-67\\2 на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости, заключенного 19 ноября 2004 года между ЗАО "Партнерский Дом Атенон" и И., взыскать с ЗАО "Партнерский Дом Атенон" в пользу И. 1038160 (один миллион тридцать восемь тысяч сто шестьдесят) рублей, госпошлину в госдоход 13390,80 рублей.
В кассационной жалобе И. просит решение суда отменить, так как по его мнению оно вынесено с нарушением норм материального права, а также судом дана неправильная оценка действительным обстоятельствам дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения третьего лица, заслушав лиц, явившихся по делу, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Согласно ст. 420 ГК РФ "1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
2. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе."
Статья 421 ГК РФ предусматривает, что "4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422)."
В соответствии со ст. 422 ГК РФ "1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения."
Статья 429 ГК РФ регулирует положения о предварительном договоре, в ней указано: "1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передав имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора."
Согласно ст. 432 ГК РФ "1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение."
В соответствии со ст. 740 ГК РФ "1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену."
Основанием для приобретения права собственности согласно ст. 218 ГК РФ "1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом." Согласно ст. 219 ГК РФ "Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации."
В соответствии со ст. 209 ГК РФ "1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом."
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работы или предоставленной услуги) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из материалов дела усматривается, что решением Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов от 09 марта 1989 года N 126 "О предоставлении земельных участков" Горьковскому областному учебному комбинату управления подготовки и повышения квалификации работников учета Госкомстата РСФСР (в настоящее время МЭСИ) был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 1,1 га в квартале по улице в Нижегородском районе под строительство здания учебного комбината (л.д. 236).
На основании данного решения Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов, 21 декабря 1993 года Горьковским городским Советом народных депутатов был подписан акт N 73 о предоставлении Нижегородскому учебному центру Госкомстата России земельного участка площадью 1,1 га по улице в Нижегородском районе.
Строительство жилого дома по ул. в Нижегородском районе осуществлялось в соответствии с Распоряжением Администрации города Нижнего Новгорода N 555-р от 28.02.2005 года "О разрешении ГОУ СПО "НКЭСП" строительства жилого дома со встроенными помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП по ул. в Нижегородском районе" (л.д. 239).
На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 7 июня 2006 года N 843-р на базе Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России" был создан Нижегородский колледж экономики, статистики и права - филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)", действующий на основании Положения, утвержденного 8 июня 2007 года (далее Нижегородский филиал МЭСИ).
Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ГОУ ВПО "МЭСИ" является правопреемником Государственного образовательного учреждения "Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России"
Объект незавершенного строительства по улице в г. Н. Новгороде был внесен в реестр федерального имущества (свидетельство N 022104 от 16.11.2004 г.).
5 сентября 2003 года между ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" и МЭСИ был заключен договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта (далее Договор) (л.д. 46-50).
В соответствии с условиями Договора предметом Договора является инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта недвижимости по улице в Нижегородском районе (далее Объект). Общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 14 000 кв. м (по проекту). Общая ориентировочная стоимость строительства составляет 120 000 000 рублей.
Впоследствии 14 января 2004 года и 28 февраля 2005 года между сторонами Договора были заключены дополнительные соглашения к нему (Договору) (л.д. 51-55, 56-62).
Пунктом 1 дополнительного соглашения от 14 января 2004 года установлено, что Объектом строительства является жилой дом, расположенный по адресу: г. Н. Новгород, ул., 23В (адрес строительный).
Таким образом судом установлено, что с 5 сентября 2003 года (дата заключения договора) по 14 января 2004 года (дата первого дополнительного соглашения к договору) в заключенном сторонами договоре указывалось, что он был заключен между ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" и ГОУ СПО
" Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата РФ" как договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, его предметом являлась инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта недвижимости по улице в Нижегородском районе (далее Объект). Номер дома, его строительный адрес в данном договоре не указывался.
С 14 января 2004 года, в связи с заключением дополнительного соглашения по первоначальному договору, предметом договора стал Объект строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г. Н. Новгород, ул., 23В (адрес строительный). Впервые в данном договоре был указан строительный адрес объекта.
Из предварительного договора, заключенного ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" с И. от 10 декабря 2003 года уже указан объект строительства ул. дом 23В и ссылка в данном договоре идет на то, что ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" действует на основании договора от 5 сентября 2003 года, заключенного им с ГОУ СПО "Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России" на инвестиционное долевое участие в строительства объекта по адресу ул. дом 23А (адрес строительный). Такого адреса - дом 23А по ул. (адрес строительный) спорный объект ни по одному из предоставленных сторонами документов не имел.
Следовательно, суд первой инстанции правильно указал, что по тому признаку, что в приведенных договорах имеются разночтения по наименованию объекта договоров, предварительный договор, предоставленный И., признать сфальсифицированным достаточных оснований не имеется, так как в акте приемки-передачи земельного участка от 6 октября 2003 года (л.д. 247), акте приемки передачи незавершенного строительства по объекту жилого дома по ул. дом 23 (л.д. 243), подписанными представителями ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" и ГОУ СПО "НКЭСП Госкомстата РФ" участники договора от 5 сентября 2003 года объект строительства считали жилым домом, расположенным по адресу ул. дом 23.
Пунктом 1.2. Договора установлено, что Застройщик (МЭСИ) принимает на себя обязательства осуществить инвестиционные вложения в строительство Объекта на условиях Договора, а Инвестор (ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН") обязуется собственными и/или привлеченными силами и средствами обеспечить строительство (возведение) Объекта в соответствии с проектной документацией, и после завершения строительства передать Застройщику (МЭСИ) обозначенную в статье 3 "Вложение инвестиций и определение долей" долю Застройщика в законченном строительстве Объекте в размере и на условиях, установленных Договором.
В соответствии с условиями Договора Застройщик и Инвестор осуществляют вложения инвестиций в соотношении: 15% - МЭСИ и 85% - ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН". По соглашению Сторон: инвестиционным вложением МЭСИ являются произведенные им на момент заключения Договора затраты на Объект, включая сам незавершенный строительством объект, принятый ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" от Ответчика по акту приема-передачи от 06 октября 2003 года (л.д. 243, 242), инвестиционным вложением Инвестора (ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН") являются денежные средства, как собственные, так и привлеченные, необходимые для полного финансирования строительства и ввода в эксплуатацию Объекта.
На 10 декабря 2003 года, день заключения предварительного договора о заключении в будущем долевого участия в строительстве между ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" и И. не были определены конкретные жилые помещения, которые должны передаваться участникам договора от 5 сентября 2003 года.
Согласно п. 2.3. Договора ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН", с учетом дополнительных соглашений от 14 января 2004 года и 28 февраля 2005 года, принял на себя обязательства:
- - обеспечить финансирование проектных и строительно-монтажных работ;
- выполнять в полном объеме проектные и строительно-монтажные работы в сроки согласно графику строительства Объекта;
- использовать инвестиционные средства по целевому назначению;
- обеспечить поэтапное финансирование строительства Объекта за счет собственных или заемных средств, а также за счет средств других инвесторов в пределах сметной стоимости строительства;
- обеспечить сдачу в эксплуатацию завершенного строительства Объекта;
- обеспечить введение законченного строительством Объекта в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2008 года.
В данном договоре не предусмотрено распоряжение своими долями до определения права собственности на определенные сторонами договора идеальные доли в доме.
Следовательно, на день заключения И. и ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" предварительного договора о финансировании строительства И. квартиры 66 (номер строительный) в доме 23В по ул. Г. Н. Новгорода (адрес строительный, ЗАО "Партнерский дом "Атенон" не имел прав на данную квартиру, а значит не имел права ей распоряжаться, а поскольку в данном договоре нет предмета договора, то в связи с этим, он ничтожен. В силу положений ст. 168 ГК РФ ничтожный договор не порождает правовых последствий, т.е. результате заключения данного договора прав на спорное жилое помещение у И. не возникло.
В соответствии с условиями Договора от 5 сентября 2003 года (в редакции дополнительных соглашений от 14 января 2004 года и 28.02.2005 г.) стороны данного договора ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" и ГОУ ВПО "МЭСИ "(ныне) установили распределение права собственности на законченный строительством Объект следующим образом: МЭСИ - 15 (пятнадцать) процентов жилых помещений, что ориентировочно составляет 2 196,3 кв. м, был определен и конкретный перечень жилых помещений, в их числе квартира 66 дома 23В ко ул. Г. Н. Новгорода (адрес строительный), ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" (и его привлеченным Соинвесторам) - 85 (восемьдесят пять) процентов жилых и встроенных нежилых помещений, что ориентировочно составляет 12 445,7 кв. м, а также 100 (сто) процентов площадей отдельно стоящей подземной автостоянки, что ориентировочно составляет 3446,0 кв. м и КПТ, с конкретным перечнем жилых квартир, в их перечне нет квартиры 66 дома 23В по ул. Г. Н. Новгорода (адрес строительный).
Конкретные жилые и нежилые помещения были закреплены за МЭСИ в пределах принадлежащей ему, как Застройщику доли в размере 15%, так и за ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН", как Инвестором в пределах его доли в размере 85%. Квартира 66 дома 23В по ул. (адрес строительный), в настоящее время это квартира 62 дома 25 по ул. Г. Н. Новгорода была закреплена за ГОУ ВПО "МЭСИ".
При наличии таких обстоятельств суд обоснованно в соответствии с действующим законодательством отказал истцу в удовлетворении исковых требований и применил последствия недействительности ничтожной сделки, поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.
Доводы кассационной жалобы не могут быть приняты во внимание, так как решение вынесено с соблюдением норм материального права, на тщательно проверенных материалах дела, которым дана надлежащая оценка.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 октября 2010 г. и дополнительное решение этого же суда от 18 февраля 2011 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.04.2011 ПО ДЕЛУ N 33-2836\2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 апреля 2011 г. по делу N 33-2836\\2011
Судья: Баженова Т.П.
19 апреля 2011 г. судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе: председательствующего судьи Давыдова А.П.
и судей Гаврилова В.С., Башаркиной Н.Н.
при секретаре Б.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Давыдова А.П.
дело по жалобе И.
с участием И., представителя МЭСИ Ш., представителя Росимущества К., адвоката Даниловой Т.В.
на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 октября 2010 г.
по делу по иску И. к ЗАО "Партнерский Дом Атенон", Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования" Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ) о ничтожности дополнительных соглашений от 14 января 2004 года, от 28 февраля 2005 года, к договору на инвестиционно-долевое участие в строительства объекта от 5 сентября 2003 года, признании права собственности на квартиру 62 дома 25 по ул. Г. Н. Новгорода,
по заявлению третьего лица с самостоятельными требованиями Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования" Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ) к И., ЗАО "Партнерский Дом "Атенон" о признании сделки договора N на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости недействительным в силу ничтожности,
установила:
И. первоначально обратился в суд с иском к ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" о признании за ним права собственности на долю в общей долевой собственности на объект недвижимости, а именно на долю 7800/1490912 в объекте незавершенного строительством десятиэтажного многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП, расположенного по адресу Г. Н. Новгород ул. дом 23 "В" (адрес строительный) в виде жилого помещения- двухкомнатной квартиры 66 (номер строительный)общей площадью 68,3/37,5 кв. м расположенной на пятом этаже жилого дома.
В производстве Нижегородского районного суда находилось гражданское дело по иску Ш.ТА. К ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" (N) о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства в виде доли 7800/1490912 в объекте незавершенного строительством десятиэтажного многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП, расположенного по адресу Г. Н. Новгород ул. дом 23 "В" (адрес строительный) в виде жилого помещения - двухкомнатной квартиры 66 (номер строительный) общей площадью 68,3/37,5 кв. м расположенной на пятом этаже жилого дома. Поскольку спор шел об одном объекте, ответчик по этим делам был один, данные дела были объединены в одно производство 1 июля 2010 года (л.д. 117). В процессе рассмотрения дела Ш.Т.В. отказалась от своих исковых требований, данный отказ был принят судом, 10 августа 2010 года производство по делу в данной части было прекращено (л.д. 136).
В качестве третьего лица с самостоятельными требованиями в дело вступило ГОУ ВПО "МЭСИ" (л.д. 114). Данное третье лицо заявило требования, просит признать недействительной сделку- договор на инвестиционно-долевое участие по вновь воздаваемому объекту недвижимости, заключенный И. и ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" в силу того, что данный договор в силу ст. 168 ГК РФ не соответствует требованиям закона, а именно ст.ст. 209, 307, 309, 310, 382, 388 ГК РФ.
В процессе рассмотрения дела, данный дом был сдан в эксплуатацию и 17 августа 2010 года И. изменил свои исковые требования, просит суд признать за ним право собственности на двухкомнатную квартиру 62 (ранее 66 номер строительный), общей площадью 68,0 кв. м, расположенную на пятом этаже, на долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме по адресу Г. Н. Новгород ул. дом 25 (ранее дом 23В номер строительный) (л.д. 13 9-140).
30 августа 2010 года ГОУ ВПО "МЭСИ" изменило в порядке ст. 39 ГПК РФ свои требования, просило суд признать недействительной в силу ничтожности сделку - договор N на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости, заключенную между И. и ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" 19 ноября 2004 года.(л.д. 275).
24 сентября 2010 года И. в порядке ст. 39 ГПК РФ изменил свои исковые требования, наряду с тем, что он просит признать за ним право собственности на квартиру 62 дома 25 по ул. Г. Н. Новгорода, он просит суд считать ничтожными дополнительные соглашения от 14 января 2004 года и 28 февраля 2005 года, заключенные между ГОУ ВПО "МЭСИ" и ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" в части закрепления двухкомнатной квартиры N 66 (номер строительный) общей площадью 68, 3 кв. м, расположенной на пятом этаже, на долю л праве общей долевой собственности в законченном строительством жилом доме, расположенном по адресу Г. Н. Новгород ул. дом 23В (номер строительный) за ГОУ ВПО "МЭСИ".
Свои требования И. в суде поддержал, обосновал их следующим:
5 сентября 2003 года между ГОУ ВПО "МЭСИ" (ранее ГОУ СПО "НКЭСП") и ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" был заключен договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, предметом которого явилась инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу ул. в Г. Н. Новгороде, общей площадью жилых и нежилых помещений 14 000 кв. м по проекту.
В силу положений п. п. 1.2., 2.3., 3.2., 3.6. договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" приняло на себя обязанность и право в пределах свой доли самостоятельно заключать договоры на долевое участие и инвестиционной деятельности по достройке объекта с привлечением других инвесторов -дольщиков. 10 декабря 2003 года руководствуясь данными условиями договора ЗАО "Партнерский дом "Атенон" заключило с И. предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем договора долевого участия в строительстве спорного объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передача будущему дольщику (И.) в собственность спорной квартиры.
14 января 2004 года и 28 февраля 2005 года ГОУ ВПО "МЭСИ" и ЗАО "Партнерский дом "Атенон" заключили дополнительные соглашения к договору инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта от 5 сентября 2003 года, в силу которых закрепили за собой доли в общей площади строящегося объекта, конкретные жилые и встроенные нежилые помещения. По ним квартира 66 (адрес строительный, ныне квартира 62 в доме 23В (адрес строительный) ныне дом 25 по ул. Г. Н. Новгорода передавалась ГОУ ВПО "МЭСИ". И. считает, что указанные сделки являются ничтожными в силу положений ст. 168, 219, 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ, так как они были заключены при наличии обременения на спорную квартиру, а именно наличие на нее предварительного договора, заключенного И. и ЗАО "Партнерский дом "Атенон". В связи с этим, заключенный с ним ЗАО "Партнерский дом "Атенон" основной договор на спорный объект, был заключен с соблюдением действующего законодательства. Начиняя с момента заключения ЗАО "Партнерский дом "Атенон" и ГОУ ВПО "МЭСИ" оспариваемых И. дополнительных соглашений, к нему не были предъявлены какие-либо претензии, следовательно, по его мнению, его право собственности на спорную квартиру ими не может быть оспорено. Хозяйственные разногласия между ответчиками не могут, по мнению И., повлиять на его вещные права, гарантированные ему ст.ст. 8, 35 Конституции РФ. О наличии дополнительных соглашений от 14 января 2004 года и 28 февраля 2005 года И. стало известно в ходе рассмотрения данного спора, поэтому он считает, что исчислять срок исковой давности по заявленным им требованиям необходимо с момента подачи иска и предъявления своих прав ГОУ ВПО "МЭСИ". Считает, что срок исковой давности, установленный ст. 181 ГК РФ по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, составляющий 3 года со дня, когда началась исполняться данная сделка, подлежит восстановлению.
Свое право собственности на спорную квартиру И.А.И. просил признать по следующим основаниям. 10 декабря 2003 года им и ЗАО "Партнерский дом "Атенон" был заключен предварительный договор, предметом которого является заключение в дальнейшем договора долевого участия в строительстве спорного объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передача будущему дольщику в собственность спорной квартиры. Данный договор предусмотрел порядок расчетов сторон. Согласно п. 2 договора Будущий дольщик И. финансирует строительство квартиры в объеме 1 038 160 млн. руб. по цене 15000 рублей за 1 кв. м. Стороны обязались заключить основной договор до 31 декабря 2004 года. Денежные средства И. были внесены наличными денежными средствами в кассу ЗАО "Партнерский дом "Атенон", о чем свидетельствуют имеющиеся у него подлинники квитанций. На них имеется роспись главного бухгалтера ЗАО "Партнерский дом "Атенон" и печать ЗАО "Партнерский дом "Атенон". Основной договор был заключен 19 ноября 2004 года на тех же условиях, что и предварительный договор. Поскольку свои обязательства по договору И. выполнены, им внесены денежные средства за спорную квартиру, в настоящее время дом сдан в эксплуатацию, он просит признать за ним право собственности на данную квартиру.
Пояснил суду, что подлинников предварительного и основного договоров у него на руках нет, они у него похищены, имеются лишь нотариально удостоверенные копии данных документов. Он считает их надлежаще заверенными документами и просит принять во внимание при рассмотрении его исковых требований.
ГОУ ВПО "МЭСИ" полагает, что исковые требования И. не подлежат удовлетворению. В судебном заседании представители ГОУ ВПО "МЭСИ" поддержали требования данного юридического лица, их обосновали следующим:
МЭСИ является застройщиком в строительстве многоквартирного дома по адресу г. Н. Новгород, ул., дом 23В (адрес строительный), поскольку: 1) Решением Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов от 09 марта 1989 года N 126 "О предоставлении земельных участков" Горьковскому областному учебному комбинату управления подготовки и повышения квалификации работников учета Госкомстата РСФСР (в настоящее время МЭСИ) был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 1,1 га в квартале по улице в Нижегородском районе под строительство здания учебного комбината.
2) На основании вышеуказанного решения Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов, 21 декабря 1993 года Горьковским городским Советом народных депутатов был подписан акт N 73 о предоставлении Нижегородскому учебному центру Госкомстата России земельного участка площадью 1,1 га по улице в Нижегородском районе.
3) Строительство жилого дома по ул. в Нижегородском районе осуществлялось в соответствии с Распоряжением Администрации города Нижнего Новгорода N 555-р от 28.02.2005 года "О разрешении ГОУ СПО "НКЭСП" строительства жилого дома со встроенными помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП по ул. в Нижегородском районе".
На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 7 июня 2006 года N 843-р на базе Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России" был создан Нижегородский колледж экономики, статистики и права - филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)", действующий на основании Положения, утвержденного 8 июня 2007 года (далее Нижегородский филиал МЭСИ).
Следовательно, МЭСИ является правопреемником Государственного образовательного учреждения "Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России", в том числе по правам и обязанностям стороны договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта от 5.09.2003 года.
Объект незавершенного строительства по улице в г. Н. Новгороде был внесен в реестр федерального имущества (свидетельство N 022104 от 16.11.2004 г.).
5 сентября 2003 года между ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" и МЭСИ был заключен договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта (далее Договор).
В соответствии с условиями Договора предметом Договора является инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта недвижимости по улице в Нижегородском районе (далее Объект). Общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 14 000 кв. м (по проекту). Общая ориентировочная стоимость строительства составляет 120 000 000 рублей.
В последствии 14 января 2004 года и 28 февраля 2005 года между сторонами Договора были заключены дополнительные соглашения к нему (Договору).
Пунктом 1 дополнительного соглашения от 14 января 2004 года установлено, что Объектом строительства является жилой дом, расположенный по адресу: г. Н. Новгород, ул., 23В (адрес строительный).
Пунктом 1.2. Договора установлено, что Застройщик (МЭСИ) принимает на себя обязательства осуществить инвестиционные вложения в строительство Объекта на условиях Договора, а Инвестор (ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН") обязуется собственными и/или привлеченными силами и средствами обеспечить строительство (возведение) Объекта в соответствии с проектной документацией, и после завершения строительства передать Застройщику (МЭСИ) обозначенную в статье 3 "Вложение инвестиций и определение долей" долю Застройщика в законченном строительстве Объекте в размере и на условиях, установленных Договором.
Согласно п. 2.3. Договора ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" принял на себя обязательства:
- обеспечить финансирование проектных и строительно-монтажных работ;
- выполнять в полном объеме проектные и строительно-монтажные работы в сроки согласно графику строительства Объекта;
- использовать инвестиционные средства по целевому назначению;
- обеспечить поэтапное финансирование строительства Объекта за счет собственных или заемных средств, а также за счет средств других инвесторов в пределах сметной стоимости строительства;
- обеспечить сдачу в эксплуатацию завершенного строительства Объекта;
- обеспечить введение законченного строительством Объекта в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2008 года;
- В соответствии с условиями Договора с учетом заключенных дополнительных соглашений стороны (Застройщик и Инвестор) осуществляют вложения инвестиций в соотношении: 15% - МЭСИ и 85% - ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН". По соглашению Сторон: инвестиционным вложением МЭСИ являются произведенные им на момент заключения Договора затраты на Объект, включая сам незавершенный строительством объект, принятый ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" от Ответчика по акту приема-передачи от 06 октября 2003 года, инвестиционным вложением Инвестора (ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН") являются денежные средства, как собственные, так и привлеченные, необходимые для полного финансирования строительства и ввода в эксплуатацию Объекта.
Застройщик (МЭСИ) свои обязательства по инвестиционным вложениям, предусмотренным Договором, исполнил надлежащим образом:
- объект незавершенного строительства (нулевого цикла комплекса) на сумму 25 166000 рублей, передан по акту приема-передачи от 06 октября 2003 года;
- земельный участок под строительство передан ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" по акту приема-передачи от 6 октября 2003 года.
В соответствии с условиями Договора (в редакции дополнительных соглашений от 14 января 2004 года и 28.02.2005 г.) стороны Договора установили распределение права собственности на законченный строительством Объект следующим образом: МЭСИ - 15 (пятнадцать) процентов жилых и встроенных нежилых помещений, что ориентировочно составляет 2196,3 кв. м; ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" (и его привлеченный Соинвесторам) - 85 (восемьдесят пять) процентов жилых и встроенных нежилых помещений, что ориентировочно составляет 12445,7 кв. м, а также 100 (сто) процентов площадей отдельно стоящей подземной автостоянки, что ориентировочно составляет 3446,0 кв. м и КПТ.
При этом сторонами Договора были определены конкретные жилые и нежилые помещения, закрепленные как за МЭСИ в пределах принадлежащей ему, как Застройщику доли в размере 15%, так и за ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН", как Инвестором в пределах его доли в размере 85%.
ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" не исполнил своих обязательств по вводу указанного объекта - жилого дома в эксплуатацию, в настоящее время дом введен в эксплуатацию силами и за счет застройщика - МЭСИ.
Истцом И. в материалы дела представлена копия предварительного договора о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве, заключенного между ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" и Истцом 10 декабря 2003 года (далее Предварительный договор).
Подлинный экземпляр Предварительного договора Истец не представил.
Истцом И. в материалы дела представлена копия основного договора N на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости заключенного между И. и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" 19 ноября 2004 договора. Подлинный экземпляр договора Истец также не представил.
Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, заявляет о фальсификации доказательств, представленных Истцом - Предварительного договора и основного договора N от 19 ноября 2004 года, поскольку:
В разделе 1 Предварительного договора указано, что Инвестор (ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН") действует на основании договора от 05.09.2003 года, заключенного между Инвестором и Государственным учреждением среднего профессионального образования "Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России" на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта по адресу: г. Н. Новгород, ул., д. 23А (адрес строительный).
Однако, предметом договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве от 5 сентября 2003 года, являлась инвестиционная деятельность сторон по достройке объекта недвижимости на земельном участке, расположенном по улице в г. Н. Новгороде.
Строительство такого объекта как жилой дом с указанием строительного адреса г. Н. Новгород, улица, д. 23В было определено сторонами Договора только в дополнительном соглашении к Договору от 14 января 2004 года.
До заключения дополнительного соглашения от 14 января 2004 года, стороны Договора не вправе были каким-то образом распоряжаться своей долей.
Поскольку только дополнительным соглашением от 14 января 2004 года был определен как предмет договора (строительство жилого дома), так и определены конкретные жилые и нежилые помещения, соответствующие доли как инвестора-Застройщика (третьего лица), так и Инвестора-Заказчика (ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН"), которыми стороны Договора вправе распоряжаться в соответствии с условиями Договора.
Следовательно, вызывает сомнения вопрос о дате изготовления и подписания представленного Истцом в материалы дела, как Предварительного договора, так и основного договора N от 19 ноября 2004 года.
В соответствии с п. 2 статьи 71 ГПК РФ, подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.
Третье лицо ГОУ ВПО "МЭСИ" считает, что представленные Истцом копии Предварительного договора и основного договора N от 19.11.2004 г., о фальсификации которых заявляет МЭСИ, являются теми доказательствами, без подлинников которых невозможно разрешить настоящее дело, поскольку для правильного разрешения дела необходимо проведение технической экспертизы подлинных экземпляров Предварительного договора и договора N 67/2 от 19.11.2004 г. для определения времени изготовления и подписания указанных документов.
Таким образом, в соответствии со статьей 60 ГПК РФ представленные Истцом копии предварительного договора от 19.11.2003 года и основного договора N от 19.11.2004 г. не могут являться допустимыми доказательствами для правильного разрешения настоящего дела.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ, предварительным договором признается лишь договор о заключении в будущем между теми же сторонами основного договора о передаче имущества. Значение предварительного договора состоит в организации договорных связей. Никаких других обязательств (по передаче имущества, по оплате передаваемого имущества) у сторон не возникает по предварительному договору.
На момент заключения между Истцом и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" основного договора N от 19 ноября 2004 года на инвестиционно-долевое участие в строительстве, уже было заключено дополнительное соглашение к Договору от 14 января 2004 года, по условиям которого квартира N 66 общей площадью 68,3 кв. м, расположенная на 5 этаже жилого дома по адресу: Г. Н. Новгород, ул., д. 23В (адрес строительный), входила в состав доли (15%) МЭСИ, являлась федеральной собственностью, и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" не вправе было распоряжаться этой квартирой.
В связи с этим, ГОУ ВПО "МЭСИ" считает, что представленная Истцом копия предварительного договора не может послужить доказательством возникновения обязательства у Истца ранее, чем у МЭСИ.
МЭСИ считает, что сделка - договор N на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, заключенная между И. и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" 19 ноября 2004 года является недействительной (ничтожной) в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как сделка, не соответствующая требованиям закона, а именно ст. 307, 309, 310, 398, 382 ГК РФ.
Договор, заключенный между МЭСИ и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" не расторгнут, в настоящее время считается действующим, следовательно, ЗАО "Партнерский дом "Атенон" обязано надлежащим образом исполнять условия Договора.
Односторонний отказ ЗАО "Партнерский дом "Атенон" от исполнения обязательств не допускается и противоречит требованиям ст.ст. 309, 310 ГК РФ.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ МЭСИ вправе требовать отобрания спорной квартиры у И. и передачи ее (спорной квартиры) МЭСИ, в связи с тем, что истребуемая квартира не передана третьему лицу, имеющему право собственности.
Более того, в соответствии со ст. 398 ГК РФ, МЭСИ имеет преимущественное право на передачу ему спорной квартиры, поскольку Договор между МЭСИ и Ответчиком был заключен ранее, чем Договор долевого участия, заключенный между И. и ЗАО "Партнерский дом "Атенон".
Договор на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, заключенный между И. и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" по своей правовой природе является договором уступки права требования и регулируется нормами главы 24 Гражданского кодекса РФ.
Указанный договор, как уступка права требования, является производным от договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, заключенного между МЭСИ и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" 5 сентября 2003 года и дополнительных соглашений к нему от 14 января 2004 года и от 28 февраля 2005 года.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей. Из договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта от 5 сентября 2003 года с учетом дополнительных соглашений к нему следует, что доля каждого участника долевого участия (МЭСИ и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН") конкретизирована и определена в натуре.
В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Пункт 1 статьи 388 ГК РФ определяет условия уступки требования устанавливает, что уступка требования другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иному правовому акту или договору.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Однако в соответствии с Договором (в редакции дополнительных соглашений от 24 января 2004 года и от 28 февраля 2005 года) квартира N 66 (номер строительный), общей площадью 68,3 кв. м, расположенное на 5 этаже жилого дома по адресу: г. Нижний Новгород, ул., д. 23В (адрес строительный) закреплена и подлежит передаче МЭСИ, а ЗАО "Партнерский Дом "Атенон" не является ее собственником.
Продажа имущества лицом, не являющимся его собственником (в данном случае ЗАО "Партнерский Дом "Атенон") является противозаконной и влечет недействительность сделки в силу ничтожности, согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст.ст. 10, 168 ГК РФ, Договор долевого участия, заключенный между И. и ЗАО "Партнерский дом "Атенон", является ничтожным, как договор, направленный на присвоение федеральной собственности и заключенный с намерением причинить вред правам и законным интересам МЭСИ.
На основании вышеизложенного ГОУ ВПО "МЭСИ" просило признать недействительным сделку - договор N на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости заключенную между И. и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" 19 ноября 2004, отказать И. в заявленных исковых требованиях полностью.
Третье лицо без самостоятельных требований ТУФА по Управлению государственным имуществом в Нижегородской области полагает, что исковые требования И. не подлежат удовлетворению, а иск ГОУ ВПО "МЭСИ подлежит удовлетворению по основаниям, которые заявил в суде ГОУ ВПО "МЭСИ".
ТУФА по Управлению государственным имуществом в Нижегородской области поддерживает позицию ГОУ ВПО "МЭСИ" по делу.
Решением Нижегородского районного суда от 12 октября 2010 г. постановлено:
Отказать И. в иске к ЗАО "Партнерский Дом Атенон", Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования" Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ) о признании ничтожности дополнительных соглашений от 14 января 2004 года, от 28 февраля 2005 года, к договору на инвестиционно-долевое участие в строительства объекта от 5 сентября 2003 года.
Признать недействительным в силу ничтожности договор N на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости, заключенный 19 ноября 2004 года между ЗАО "Партнерский Дом Атенон" и И.
Отказать И. в иске к ЗАО "Партнерский Дом Атенон" о признании права собственности на квартиру 62 дома 25 по ул. Г. Н. Новгорода.
Дополнительным решением этого же суда от 18 февраля 2011 г. постановлено:
Применить последствия недействительности ничтожной сделки договора N Д-67\\2 на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости, заключенного 19 ноября 2004 года между ЗАО "Партнерский Дом Атенон" и И., взыскать с ЗАО "Партнерский Дом Атенон" в пользу И. 1038160 (один миллион тридцать восемь тысяч сто шестьдесят) рублей, госпошлину в госдоход 13390,80 рублей.
В кассационной жалобе И. просит решение суда отменить, так как по его мнению оно вынесено с нарушением норм материального права, а также судом дана неправильная оценка действительным обстоятельствам дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения третьего лица, заслушав лиц, явившихся по делу, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Согласно ст. 420 ГК РФ "1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
2. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе."
Статья 421 ГК РФ предусматривает, что "4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422)."
В соответствии со ст. 422 ГК РФ "1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения."
Статья 429 ГК РФ регулирует положения о предварительном договоре, в ней указано: "1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передав имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора."
Согласно ст. 432 ГК РФ "1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение."
В соответствии со ст. 740 ГК РФ "1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену."
Основанием для приобретения права собственности согласно ст. 218 ГК РФ "1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом." Согласно ст. 219 ГК РФ "Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации."
В соответствии со ст. 209 ГК РФ "1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом."
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работы или предоставленной услуги) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из материалов дела усматривается, что решением Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов от 09 марта 1989 года N 126 "О предоставлении земельных участков" Горьковскому областному учебному комбинату управления подготовки и повышения квалификации работников учета Госкомстата РСФСР (в настоящее время МЭСИ) был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 1,1 га в квартале по улице в Нижегородском районе под строительство здания учебного комбината (л.д. 236).
На основании данного решения Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов, 21 декабря 1993 года Горьковским городским Советом народных депутатов был подписан акт N 73 о предоставлении Нижегородскому учебному центру Госкомстата России земельного участка площадью 1,1 га по улице в Нижегородском районе.
Строительство жилого дома по ул. в Нижегородском районе осуществлялось в соответствии с Распоряжением Администрации города Нижнего Новгорода N 555-р от 28.02.2005 года "О разрешении ГОУ СПО "НКЭСП" строительства жилого дома со встроенными помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП по ул. в Нижегородском районе" (л.д. 239).
На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 7 июня 2006 года N 843-р на базе Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России" был создан Нижегородский колледж экономики, статистики и права - филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)", действующий на основании Положения, утвержденного 8 июня 2007 года (далее Нижегородский филиал МЭСИ).
Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ГОУ ВПО "МЭСИ" является правопреемником Государственного образовательного учреждения "Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России"
Объект незавершенного строительства по улице в г. Н. Новгороде был внесен в реестр федерального имущества (свидетельство N 022104 от 16.11.2004 г.).
5 сентября 2003 года между ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" и МЭСИ был заключен договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта (далее Договор) (л.д. 46-50).
В соответствии с условиями Договора предметом Договора является инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта недвижимости по улице в Нижегородском районе (далее Объект). Общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 14 000 кв. м (по проекту). Общая ориентировочная стоимость строительства составляет 120 000 000 рублей.
Впоследствии 14 января 2004 года и 28 февраля 2005 года между сторонами Договора были заключены дополнительные соглашения к нему (Договору) (л.д. 51-55, 56-62).
Пунктом 1 дополнительного соглашения от 14 января 2004 года установлено, что Объектом строительства является жилой дом, расположенный по адресу: г. Н. Новгород, ул., 23В (адрес строительный).
Таким образом судом установлено, что с 5 сентября 2003 года (дата заключения договора) по 14 января 2004 года (дата первого дополнительного соглашения к договору) в заключенном сторонами договоре указывалось, что он был заключен между ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" и ГОУ СПО
" Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата РФ" как договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, его предметом являлась инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта недвижимости по улице в Нижегородском районе (далее Объект). Номер дома, его строительный адрес в данном договоре не указывался.
С 14 января 2004 года, в связи с заключением дополнительного соглашения по первоначальному договору, предметом договора стал Объект строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г. Н. Новгород, ул., 23В (адрес строительный). Впервые в данном договоре был указан строительный адрес объекта.
Из предварительного договора, заключенного ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" с И. от 10 декабря 2003 года уже указан объект строительства ул. дом 23В и ссылка в данном договоре идет на то, что ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" действует на основании договора от 5 сентября 2003 года, заключенного им с ГОУ СПО "Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России" на инвестиционное долевое участие в строительства объекта по адресу ул. дом 23А (адрес строительный). Такого адреса - дом 23А по ул. (адрес строительный) спорный объект ни по одному из предоставленных сторонами документов не имел.
Следовательно, суд первой инстанции правильно указал, что по тому признаку, что в приведенных договорах имеются разночтения по наименованию объекта договоров, предварительный договор, предоставленный И., признать сфальсифицированным достаточных оснований не имеется, так как в акте приемки-передачи земельного участка от 6 октября 2003 года (л.д. 247), акте приемки передачи незавершенного строительства по объекту жилого дома по ул. дом 23 (л.д. 243), подписанными представителями ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" и ГОУ СПО "НКЭСП Госкомстата РФ" участники договора от 5 сентября 2003 года объект строительства считали жилым домом, расположенным по адресу ул. дом 23.
Пунктом 1.2. Договора установлено, что Застройщик (МЭСИ) принимает на себя обязательства осуществить инвестиционные вложения в строительство Объекта на условиях Договора, а Инвестор (ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН") обязуется собственными и/или привлеченными силами и средствами обеспечить строительство (возведение) Объекта в соответствии с проектной документацией, и после завершения строительства передать Застройщику (МЭСИ) обозначенную в статье 3 "Вложение инвестиций и определение долей" долю Застройщика в законченном строительстве Объекте в размере и на условиях, установленных Договором.
В соответствии с условиями Договора Застройщик и Инвестор осуществляют вложения инвестиций в соотношении: 15% - МЭСИ и 85% - ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН". По соглашению Сторон: инвестиционным вложением МЭСИ являются произведенные им на момент заключения Договора затраты на Объект, включая сам незавершенный строительством объект, принятый ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" от Ответчика по акту приема-передачи от 06 октября 2003 года (л.д. 243, 242), инвестиционным вложением Инвестора (ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН") являются денежные средства, как собственные, так и привлеченные, необходимые для полного финансирования строительства и ввода в эксплуатацию Объекта.
На 10 декабря 2003 года, день заключения предварительного договора о заключении в будущем долевого участия в строительстве между ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" и И. не были определены конкретные жилые помещения, которые должны передаваться участникам договора от 5 сентября 2003 года.
Согласно п. 2.3. Договора ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН", с учетом дополнительных соглашений от 14 января 2004 года и 28 февраля 2005 года, принял на себя обязательства:
- - обеспечить финансирование проектных и строительно-монтажных работ;
- выполнять в полном объеме проектные и строительно-монтажные работы в сроки согласно графику строительства Объекта;
- использовать инвестиционные средства по целевому назначению;
- обеспечить поэтапное финансирование строительства Объекта за счет собственных или заемных средств, а также за счет средств других инвесторов в пределах сметной стоимости строительства;
- обеспечить сдачу в эксплуатацию завершенного строительства Объекта;
- обеспечить введение законченного строительством Объекта в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2008 года.
В данном договоре не предусмотрено распоряжение своими долями до определения права собственности на определенные сторонами договора идеальные доли в доме.
Следовательно, на день заключения И. и ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" предварительного договора о финансировании строительства И. квартиры 66 (номер строительный) в доме 23В по ул. Г. Н. Новгорода (адрес строительный, ЗАО "Партнерский дом "Атенон" не имел прав на данную квартиру, а значит не имел права ей распоряжаться, а поскольку в данном договоре нет предмета договора, то в связи с этим, он ничтожен. В силу положений ст. 168 ГК РФ ничтожный договор не порождает правовых последствий, т.е. результате заключения данного договора прав на спорное жилое помещение у И. не возникло.
В соответствии с условиями Договора от 5 сентября 2003 года (в редакции дополнительных соглашений от 14 января 2004 года и 28.02.2005 г.) стороны данного договора ЗАО "Партнерский дом "АТЕНОН" и ГОУ ВПО "МЭСИ "(ныне) установили распределение права собственности на законченный строительством Объект следующим образом: МЭСИ - 15 (пятнадцать) процентов жилых помещений, что ориентировочно составляет 2 196,3 кв. м, был определен и конкретный перечень жилых помещений, в их числе квартира 66 дома 23В ко ул. Г. Н. Новгорода (адрес строительный), ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" (и его привлеченным Соинвесторам) - 85 (восемьдесят пять) процентов жилых и встроенных нежилых помещений, что ориентировочно составляет 12 445,7 кв. м, а также 100 (сто) процентов площадей отдельно стоящей подземной автостоянки, что ориентировочно составляет 3446,0 кв. м и КПТ, с конкретным перечнем жилых квартир, в их перечне нет квартиры 66 дома 23В по ул. Г. Н. Новгорода (адрес строительный).
Конкретные жилые и нежилые помещения были закреплены за МЭСИ в пределах принадлежащей ему, как Застройщику доли в размере 15%, так и за ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН", как Инвестором в пределах его доли в размере 85%. Квартира 66 дома 23В по ул. (адрес строительный), в настоящее время это квартира 62 дома 25 по ул. Г. Н. Новгорода была закреплена за ГОУ ВПО "МЭСИ".
При наличии таких обстоятельств суд обоснованно в соответствии с действующим законодательством отказал истцу в удовлетворении исковых требований и применил последствия недействительности ничтожной сделки, поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.
Доводы кассационной жалобы не могут быть приняты во внимание, так как решение вынесено с соблюдением норм материального права, на тщательно проверенных материалах дела, которым дана надлежащая оценка.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 октября 2010 г. и дополнительное решение этого же суда от 18 февраля 2011 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)