Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
В суде первой инстанции дело рассмотрел судья Слоквенко Д.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Хуснутдиновой И.И.,
судей Шиловой О.М., Аноприенко К.В.,
при секретаре Г.,
рассмотрела ДД.ММ.ГГГГ в городе Хабаровске в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Л., Д., В. к ТСЖ "Чернореченское" о признании недействительными решений общего собрания многоквартирного дома, по кассационным жалобам Д. и В., Л. на решение Железнодорожного районного суда города Хабаровска от 19 апреля 2011 года.
Заслушав доклад судьи Аноприенко К.В., объяснения В., Л., Д. и ее представителя ФИО5, представителя ТСЖ "Чернореченское" Ч., представителя ТСЖ "СССТ-2" ФИО7, представителя ООО "Титбит" З., судебная коллегия
Л., Д., В. обратились в суд с иском к ТСЖ "Чернореченское", третье лицо ТСЖ "СССТ-2", в котором просили признать незаконным по всем вопросам повестки дня решение общего собрания собственников помещений двух многоквартирных домов по, принятое ДД.ММ.ГГГГ и оформленное протоколом N от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование требований указали, что для строительства многоквартирного дома по указанному адресу на земельном участке с кадастровым номером N было создано ТСЖ "СССТ-2", которое ДД.ММ.ГГГГ заключило договор инвестирования строительства с ООО "Титбит". Согласно Дополнительному соглашению, подписанному между указанными организациями ДД.ММ.ГГГГ, ООО "Титбит" обязуется построить группу жилых домов и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию очереди строительства передать Инвестору в собственность 131 квартиру общей площадью 8094,9 кв. м, а Инвестор обязуется оплатить строительство объекта и принять его при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. На основании договоров инвестирования, заключенных ТСЖ "СССТ-2" с Л. и ФИО9 (от ДД.ММ.ГГГГ N), с Д. (от ДД.ММ.ГГГГ N), с В. (от ДД.ММ.ГГГГ N), истцы являются будущими собственниками квартир в (первой очереди строительства). В нарушение положений статьи 136 Жилищного кодекса РФ о том, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья, в 2010 году для целей эксплуатации дома было создано еще одно товарищество собственников жилья - ТСЖ "Чернореченское". Истцы, как будущие собственники квартир в доме N, о проведении собрания не извещались, как и не извещались все 119 инвесторов строящихся квартир по договорам с ТСЖ "СССТ-2". На учредительном собрании представитель ООО "Титбит" имел контрольный процент голосов, поскольку количество квартир в доме N больше чем в первой очереди, эти квартиры не проданы, что дает возможность застройщику иметь количество голосов пропорциональное площади таких квартир. Вместе с тем ООО "Титбит" не станет собственником квартир после сдачи дома в эксплуатацию, поскольку не отвечает требования статьи 139 Жилищного кодекса РФ.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Титбит".
Решением Железнодорожного районного суда города Хабаровска от 19 апреля 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе Д. и В. просят решение суда отменить, как принятое с нарушением норм материального права.
Л. настаивает в кассационной жалобе на отмене решения суда первой инстанции, поскольку судом не установлены все существенные для дела обстоятельства, необходимые для принятия обоснованного решения по делу.
В возражениях на кассационные жалобы председатель правления ТСЖ "Чернореченское" с жалобами не согласен, просит оставить их без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
В соответствии с частью 1 статьи 347 Гражданского процессуального кодекса РФ, решение суда подлежит проверке по доводам кассационных жалоб.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что при создании ТСЖ "Чернореченское" не было нарушено установленное законом ограничение о создании в многоквартирном доме одного товарищества собственников жилья, поскольку к ТСЖ "СССТ-2" как инвестору строительства не перешло право управления многоквартирным домом. Судом установлено, что с целью окончания первой очереди строительства путем ввода жилого дома N в эксплуатацию и создания управляющей организации, по инициативе ООО "Титбит", ООО "Инвестор ДВ" и ФИО10 было проведено собрание будущих собственников помещений дома. О собрании были извещены дольщики, а также инвесторы, в том числе ТСЖ "СССТ-2". На собрании присутствовали собственники, обладавшие 91,7% голосов, которыми было принято решение о создании ТСЖ "Чернореченское" с учетом положений статьи 136 Жилищного кодекса РФ, допускающей создание товарищества собственников жилья при объединении нескольких многоквартирных домов.
Судебная коллегия находит такие выводы суда не соответствующими нормам жилищного законодательства, подлежащего применению к спорным отношениям, и фактическим обстоятельствам по делу.
Частью 1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Частью 1, 2 статьи 139 Жилищного кодекса РФ, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, было предусмотрено, что в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.
Исследуя правовое положение ТСЖ "СССТ-2", суд исходил из того, что такая организация была создана на основе постановления Мэра от ДД.ММ.ГГГГ N.
Судом не учтено, что ТСЖ "СССТ-2" зарегистрировано в качестве юридического лица ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 98); в его создании приняли участие ФИО11 и ФИО12 (протокол собрания N от ДД.ММ.ГГГГ - т. 2, л.д. 93). Распорядительных документов Администрации города Хабаровска о создании ТСЖ "СССТ-2" материалы гражданского дела не содержат.
Из выписки налогового органа о регистрации ТСЖ "СССТ-2" (т. 1, л.д. 154, 155) следует, что учредителями товарищества собственников жилья являются ФИО7, ФИО13, В., Д., ФИО14, которые приходятся инвесторами строительства (т. 2, л.д. 94 - 96).
Судом не принят во внимание пункт 3.1 Устава ТСЖ "СССТ-2", утвержденного общим собранием ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому товарищество является некоммерческой организацией, объединяющей собственников помещений в многоквартирном доме (описание дома дано в пункте 2.1 Устава). Товарищество создается в строящемся многоквартирном доме лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме (т. 1, л.д. 100 - 101).
С учетом положений статьи 139 Жилищного кодекса РФ о праве будущих собственников на создание товарищества собственников жилья, суд не исследовал вопрос о создании ТСЖ "СССТ-2".
Наличие ТСЖ "СССТ-2", созданного в соответствии с положениями жилищного законодательства, в том числе и для управления первой очередью построенного дома, в силу части 1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ исключает возможность создания иного товарищества собственников жилья для управления этим же домом.
Ссылка суда на пункт 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ в редакции закона, действовавшего до 18 июня 2011 года, при наличии уже созданного товарищества собственников жилья для управления первой очередью объекта строительства, не служит правовым обоснованием создания ТСЖ "Чернореченское", компетенция которого распространяется этот же объект.
При постановке решения по делу судом дана неверная оценка имеющимся в деле доказательствам.
Из реестра собственников (будущих собственников) объекта строительства по, составленного ООО "Титбит" на дату ДД.ММ.ГГГГ следует, что в числе таковых лиц указаны ООО "Титбит" с долей голосов 50,39% (непроданные квартиры площадью 15752,42 кв. м); ООО "Титбит" с долей голосов 1,72% (офисы 4, 6, 7, 8, 9). В общая площадь составляет по проекту 16909,62 кв. м; по дому N - 14350,8 кв. м. Всего по двум домам - 31260,42 кв. м (т. 2, л.д. 52 - 55).
Вместе с тем ООО "Титбит" не относится к числу лиц, уполномоченных в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса РФ на участие в создании товарищества собственников жилья. Эти обстоятельства указывают на то, что ТСЖ "Чернореченское" создано застройщиком ООО "Титбит", обладающим, согласно названному реестру, абсолютной долей голосов. Легитимность такого состава участников общего собрания судом не проверялась.
Судебная коллегия считает, что перечисленные недостатки не позволяют считать принятое по делу решение обоснованным, законным, в связи с чем такое решение подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 362 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Поскольку судебная коллегия лишена возможности устранить выявленные недостатки и разрешить спор по существу, гражданское дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
решение Железнодорожного районного суда города Хабаровска от 19 апреля 2011 года по иску Л., Д., В. к ТСЖ "Чернореченское"о признании недействительными решений общего собрания многоквартирного дома - отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 19.04.2011 ПО ДЕЛУ N 33-4498
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 апреля 2011 г. по делу N 33-4498
В суде первой инстанции дело рассмотрел судья Слоквенко Д.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Хуснутдиновой И.И.,
судей Шиловой О.М., Аноприенко К.В.,
при секретаре Г.,
рассмотрела ДД.ММ.ГГГГ в городе Хабаровске в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Л., Д., В. к ТСЖ "Чернореченское" о признании недействительными решений общего собрания многоквартирного дома, по кассационным жалобам Д. и В., Л. на решение Железнодорожного районного суда города Хабаровска от 19 апреля 2011 года.
Заслушав доклад судьи Аноприенко К.В., объяснения В., Л., Д. и ее представителя ФИО5, представителя ТСЖ "Чернореченское" Ч., представителя ТСЖ "СССТ-2" ФИО7, представителя ООО "Титбит" З., судебная коллегия
установила:
Л., Д., В. обратились в суд с иском к ТСЖ "Чернореченское", третье лицо ТСЖ "СССТ-2", в котором просили признать незаконным по всем вопросам повестки дня решение общего собрания собственников помещений двух многоквартирных домов по, принятое ДД.ММ.ГГГГ и оформленное протоколом N от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование требований указали, что для строительства многоквартирного дома по указанному адресу на земельном участке с кадастровым номером N было создано ТСЖ "СССТ-2", которое ДД.ММ.ГГГГ заключило договор инвестирования строительства с ООО "Титбит". Согласно Дополнительному соглашению, подписанному между указанными организациями ДД.ММ.ГГГГ, ООО "Титбит" обязуется построить группу жилых домов и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию очереди строительства передать Инвестору в собственность 131 квартиру общей площадью 8094,9 кв. м, а Инвестор обязуется оплатить строительство объекта и принять его при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. На основании договоров инвестирования, заключенных ТСЖ "СССТ-2" с Л. и ФИО9 (от ДД.ММ.ГГГГ N), с Д. (от ДД.ММ.ГГГГ N), с В. (от ДД.ММ.ГГГГ N), истцы являются будущими собственниками квартир в (первой очереди строительства). В нарушение положений статьи 136 Жилищного кодекса РФ о том, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья, в 2010 году для целей эксплуатации дома было создано еще одно товарищество собственников жилья - ТСЖ "Чернореченское". Истцы, как будущие собственники квартир в доме N, о проведении собрания не извещались, как и не извещались все 119 инвесторов строящихся квартир по договорам с ТСЖ "СССТ-2". На учредительном собрании представитель ООО "Титбит" имел контрольный процент голосов, поскольку количество квартир в доме N больше чем в первой очереди, эти квартиры не проданы, что дает возможность застройщику иметь количество голосов пропорциональное площади таких квартир. Вместе с тем ООО "Титбит" не станет собственником квартир после сдачи дома в эксплуатацию, поскольку не отвечает требования статьи 139 Жилищного кодекса РФ.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Титбит".
Решением Железнодорожного районного суда города Хабаровска от 19 апреля 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе Д. и В. просят решение суда отменить, как принятое с нарушением норм материального права.
Л. настаивает в кассационной жалобе на отмене решения суда первой инстанции, поскольку судом не установлены все существенные для дела обстоятельства, необходимые для принятия обоснованного решения по делу.
В возражениях на кассационные жалобы председатель правления ТСЖ "Чернореченское" с жалобами не согласен, просит оставить их без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
В соответствии с частью 1 статьи 347 Гражданского процессуального кодекса РФ, решение суда подлежит проверке по доводам кассационных жалоб.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что при создании ТСЖ "Чернореченское" не было нарушено установленное законом ограничение о создании в многоквартирном доме одного товарищества собственников жилья, поскольку к ТСЖ "СССТ-2" как инвестору строительства не перешло право управления многоквартирным домом. Судом установлено, что с целью окончания первой очереди строительства путем ввода жилого дома N в эксплуатацию и создания управляющей организации, по инициативе ООО "Титбит", ООО "Инвестор ДВ" и ФИО10 было проведено собрание будущих собственников помещений дома. О собрании были извещены дольщики, а также инвесторы, в том числе ТСЖ "СССТ-2". На собрании присутствовали собственники, обладавшие 91,7% голосов, которыми было принято решение о создании ТСЖ "Чернореченское" с учетом положений статьи 136 Жилищного кодекса РФ, допускающей создание товарищества собственников жилья при объединении нескольких многоквартирных домов.
Судебная коллегия находит такие выводы суда не соответствующими нормам жилищного законодательства, подлежащего применению к спорным отношениям, и фактическим обстоятельствам по делу.
Частью 1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Частью 1, 2 статьи 139 Жилищного кодекса РФ, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, было предусмотрено, что в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.
Исследуя правовое положение ТСЖ "СССТ-2", суд исходил из того, что такая организация была создана на основе постановления Мэра от ДД.ММ.ГГГГ N.
Судом не учтено, что ТСЖ "СССТ-2" зарегистрировано в качестве юридического лица ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 98); в его создании приняли участие ФИО11 и ФИО12 (протокол собрания N от ДД.ММ.ГГГГ - т. 2, л.д. 93). Распорядительных документов Администрации города Хабаровска о создании ТСЖ "СССТ-2" материалы гражданского дела не содержат.
Из выписки налогового органа о регистрации ТСЖ "СССТ-2" (т. 1, л.д. 154, 155) следует, что учредителями товарищества собственников жилья являются ФИО7, ФИО13, В., Д., ФИО14, которые приходятся инвесторами строительства (т. 2, л.д. 94 - 96).
Судом не принят во внимание пункт 3.1 Устава ТСЖ "СССТ-2", утвержденного общим собранием ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому товарищество является некоммерческой организацией, объединяющей собственников помещений в многоквартирном доме (описание дома дано в пункте 2.1 Устава). Товарищество создается в строящемся многоквартирном доме лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме (т. 1, л.д. 100 - 101).
С учетом положений статьи 139 Жилищного кодекса РФ о праве будущих собственников на создание товарищества собственников жилья, суд не исследовал вопрос о создании ТСЖ "СССТ-2".
Наличие ТСЖ "СССТ-2", созданного в соответствии с положениями жилищного законодательства, в том числе и для управления первой очередью построенного дома, в силу части 1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ исключает возможность создания иного товарищества собственников жилья для управления этим же домом.
Ссылка суда на пункт 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ в редакции закона, действовавшего до 18 июня 2011 года, при наличии уже созданного товарищества собственников жилья для управления первой очередью объекта строительства, не служит правовым обоснованием создания ТСЖ "Чернореченское", компетенция которого распространяется этот же объект.
При постановке решения по делу судом дана неверная оценка имеющимся в деле доказательствам.
Из реестра собственников (будущих собственников) объекта строительства по, составленного ООО "Титбит" на дату ДД.ММ.ГГГГ следует, что в числе таковых лиц указаны ООО "Титбит" с долей голосов 50,39% (непроданные квартиры площадью 15752,42 кв. м); ООО "Титбит" с долей голосов 1,72% (офисы 4, 6, 7, 8, 9). В общая площадь составляет по проекту 16909,62 кв. м; по дому N - 14350,8 кв. м. Всего по двум домам - 31260,42 кв. м (т. 2, л.д. 52 - 55).
Вместе с тем ООО "Титбит" не относится к числу лиц, уполномоченных в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса РФ на участие в создании товарищества собственников жилья. Эти обстоятельства указывают на то, что ТСЖ "Чернореченское" создано застройщиком ООО "Титбит", обладающим, согласно названному реестру, абсолютной долей голосов. Легитимность такого состава участников общего собрания судом не проверялась.
Судебная коллегия считает, что перечисленные недостатки не позволяют считать принятое по делу решение обоснованным, законным, в связи с чем такое решение подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 362 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Поскольку судебная коллегия лишена возможности устранить выявленные недостатки и разрешить спор по существу, гражданское дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда города Хабаровска от 19 апреля 2011 года по иску Л., Д., В. к ТСЖ "Чернореченское"о признании недействительными решений общего собрания многоквартирного дома - отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
И.И.ХУСНУТДИНОВА
И.И.ХУСНУТДИНОВА
О.М.ШИЛОВА
К.В.АНОПРИЕНКО
К.В.АНОПРИЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)