Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Георгинова Н.А.
Судья: Лигус О.В.
24 июля 2012 года Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Циркуновой О.М.
судей Георгиновой Н.А. и Корневой М.А.
при секретаре Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Орле гражданское дело по иску М. к МУП "УКС г. Орла" о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов,
по апелляционной жалобе МУП "УКС г. Орла" на решение Советского районного суда г. Орла от 17 мая 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования М. к МУП "УКС г. Орла" о взыскании денежных средств удовлетворить.
Взыскать с МУП "УКС г. Орла" в пользу М. сумму, излишне уплаченную по договору долевого участия в строительстве жилья, в размере рублей, неустойку в сумме рублей, компенсацию морального вреда и расходы на представителя рублей.
Взыскивать с МУП "УКС г. Орла" в доход бюджета муниципального образования "г. Орел" через ИФНС России по г. Орлу государственную пошлину в сумме рублей и штраф в сумме рублей".
Заслушав дело доклад судьи Орловского областного суда Георгиновой Н.А., объяснения представителя МУП "УКС г. Орла" И., возражения представителя М. по доверенности Б., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда,
установила:
М. обратилась в суд с исковым заявлением к МУП "УКС г. Орла" о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве жилья, составляющих разницу в стоимости оплачиваемой и фактической площади квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и расходов на оплату услуг представителя.
В обоснование иска указывала, что между ответчиком (застройщиком) и ООО (участником долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве жилья, предметом которого являлось участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: право участника долевого строительства на получение в собственность квартиры N общей площадью, определенной согласно проектной документации кв. м, оплачиваемой площадью кв. м (с учетом площади лоджии - кв. м, исчисленной с коэффициентом).
ООО в соответствии с договором цессии уступило истцу право требования по вышеназванному договору, по условиям которого М. выплатила цеденту рублей, а также обязалась уплатить застройщику оставшуюся сумму по договору в размере рублей, равными частями, не позднее квартала года.
истцом было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, которым установлено, что оплачиваемая площадь объекта недвижимости уменьшилась до кв. м, в связи с чем, М. обратилась к застройщику с требованием учесть изменение площади квартиры при окончательном расчете по договору.
Поскольку застройщик ее требования в добровольном порядке не удовлетворил, истец произвела расчет по договору в полном объеме и обратилась в суд за защитой своих прав.
Полагая незаконными условия договора долевого участия в строительстве от о неприменении перерасчета цены в случае расхождения фактической и оплаченной стоимости квартиры в пределах 2 кв. м и возврате участнику строительства только суммы, равной стоимости площади, превышающей 2 кв. м, истец, ссылаясь на Закон РФ "О защите прав потребителя" и ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ...", просила взыскать излишне уплаченные денежные средства за кв. м жилья (с учетом применения коэффициента 0,5 к площади лоджии) в размере рублей, составляющие разницу в цене оплаченной и фактической площади объекта недвижимости, проценты за пользование этими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ в сумме рублей (по состоянию на), компенсацию морального вреда в размере рублей, а также расходы по оплате услуг представителя в сумме рублей.
Судом постановлено указанное выше решение.
Не согласившись с решением суда, МУП "УКС г. Орла" обратилось с апелляционной жалобой (основной и дополнительной), просит об отмене решения как незаконного, постановленного с нарушением норм материального права.
Считает, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, оставив без внимания изменение сторонами условий договора долевого участия в строительстве в части уменьшения общей площади и данных объекта недвижимости в связи с корректировкой проектной документации, а также фиксирование стоимости договора.
Указывает на ошибочность выводов суда о незаконном применении коэффициента 1 к площади лоджии при расчете оплачиваемой площади квартиры.
Приводит доводы о необоснованности определения размера компенсации морального вреда ввиду отсутствия доказательств причинения истцу физических и нравственных страданий.
Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в связи неправильным применением норм материального права.
Согласно ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 555 Гражданского Кодекса РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Согласно п. 9 ст. 4 вышеназванного Федерального Закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.
Статьей 10 Федерального Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные указанным Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Из материалов дела видно, что между МУП "УКС г. Орла" (застройщик) и ООО " (участник долевого строительства) был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилья по адресу: в соответствии с которым, ответчик принял на себя обязательства возвести жилой дом и передать в собственность ООО ФСК "Жилье" однокомнатную общей площадью кв. м, имеющую лоджию площадью кв. м, а Общество - оплатить площадь квартиры и лоджии.
Цена договора определена сторонами из расчета рублей за один квадратный метр оплачиваемой площади, исчисленной как совокупность общей площади квартиры и площади лоджии, согласно утвержденному проекту, с применением к площади лоджии коэффициента 1 и составлявшей кв. м.
По условиям, содержащимся в пункте 3.7 вышеуказанного договора, при расхождении размера общей площади квартиры до 2 кв. м по данным технического паспорта по сравнению с данными проектной документации, участники не предъявляют взаимных материальных претензий по стоимости квартир, сложившейся на основании п. п. 3.3., 3.4 договора (подлежащей внесению ежеквартально, не позднее начала, без увеличения цены договора).
При этом, в случае уменьшения размера общей площади квартиры более, чем на 2 кв. м, застройщик принял на себя обязательство по возврату участнику долевого строительства суммы, равной стоимости площади, превышающей два квадратных метра, исходя из цены квадратного метра, действующей на момент последнего взноса (л.д. 6-11).
права и обязанности участника долевого строительства по указанному выше договору перешли к М. на основании соглашения об уступке права требования (цессии), по условиям которого истица обязалась выплатить цеденту сумму в размере рублей, а оставшуюся сумму в размере рублей (в счет погашения задолженности цедента по договору с застройщиком) перечислять ежеквартально, равными платежами, с оплатой последнего платежа в (л.д. 14).
Судом установлено, что обязательства по договору долевого участия в строительстве выполнены истцом надлежащим образом, исходя из оплачиваемой площади квартиры (42,1 кв. м), что не оспаривалось ответчиком.
Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением сторон N от к договору участия в долевом строительстве, в связи с корректировкой проекта, были изменены: номер квартиры, подлежащей передаче истцу на N, общая площадь объекта недвижимости (по проекту) на кв. м (без учета площади лоджии, исчисляемой с коэффициентом 1 площадью кв. м), а также размер оплачиваемой площади, составивший кв. м. Остальные пункты договора, не затронутые соглашением, остались неизменными (л.д. 17).
Согласно технического паспорта, изготовленного фактический размер общей площади подлежащей передаче истцу, составил кв. м, площадь лоджии - кв. м, т.е. на кв. м менее площади, оплаченной истцом по договору долевого участия в строительстве жилья (л.д. 64-68).
По делу установлено, что истица и обращалась к застройщику с требованиями о перерасчете стоимости квартиры в связи с уменьшением оплачиваемой площади, однако эти требования были неправомерно оставлены ответчиком без удовлетворения (л.д. 34-35, 37-39).
Установив эти обстоятельства, исходя из вышеприведенных законоположений, условий, предусмотренных п. 3.7 договора долевого участия в строительстве жилья и учитывая, что стороны этого договора не заключали соглашений о неизменности цены квартиры в случае уменьшения ее площади, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованном отказе ответчика в перерасчете стоимости квартиры и необходимости взыскания суммы, излишне уплаченной по договору долевого участия в строительстве жилья, процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вред и расходов на оплату услуг представителя.
Между тем, разрешая исковые требования о взыскании денежной суммы, излишне уплаченной истцом по договору, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о незаконном применении ответчиком коэффициента 1 к площади лоджии при расчете оплачиваемой площади квартиры, тогда как положения СНиП 2.08.01-89, требования Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ N 37 от 04.08.1998 года, а также Письмо Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 года, на которые имеется ссылка в решении суда, не регулируют вопрос определения стоимости строительства, не применяются для расчетов между сторонами по заключенным гражданско-правовым договорам и не могут быть приняты во внимание ввиду согласования сторонами по делу порядка исчисления площади лоджии при определении цены договора долевого участия в строительстве жилья.
В связи с чем, судебная коллегия считает, что применение судом первой инстанции понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии при определении оплачиваемой площади объекта недвижимости, подлежащего передаче истцу, основаны на неправильном толковании закона, а положения договора об определении оплачиваемой площади квартиры не противоречат требованиям Федерального Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года и действующему гражданскому законодательству.
Кроме того, судебная коллегия считает ошибочным вывод суда о ничтожности условий, содержащихся в п. 3.7 договора долевого участия в строительстве жилья от 19.07.2010 года, которым суд первой инстанции дал оценку как противоречащим требованиям п. 2 ст. 7 Федерального Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года и ограничивающим право участника долевого строительства на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры.
Как видно из положений п. 2 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, данная норма устанавливает, что в случае, если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Между тем, учитывая положения ст. 421 ГК РФ, а также отсутствие обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, оснований для признания ничтожными условий, изложенных в п. 3.7 договора долевого участия в строительстве жилья не имеется, поскольку эти условия не противоречат закону, соответствуют свободному волеизъявлению сторон договора, предусмотревших, что при расхождении размера общей площади квартиры до 2 кв. м по данным технического паспорта по сравнению с данными проектной документации (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения), участники не предъявляют взаимных материальных претензий по стоимости квартир, однако, в случае уменьшения размера общей площади квартиры более, чем на 2 кв. м, застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства сумму, равную стоимости площади, превышающей два квадратных метра, исходя из цены квадратного метра, действующей на момент последнего взноса.
Из материалов дела следует, что М. оплачена стоимость квартиры, рассчитанная исходя из цены рублей за один квадратный метр и оплачиваемой площади объекта недвижимости, составлявшей на момент заключения договора долевого участия в строительстве жилья кв. м.
Фактически площадь квартиры, подлежащей передаче истцу, составила кв. м (согласно данным технического паспорта, с учетом площади лоджии).
Таким образом, с учетом п. 3.7 договора долевого участия в строительстве от истцом излишне оплачено не за кв. м, как ошибочно указал суд первой инстанции, а за кв. м площади (кв. м), что по стоимости составляет рублей (рублей/кв. м).
Условия дополнительного соглашения от, которым изменена общая и оплачиваемая площадь объекта недвижимости, не лишают истца права, при неизменности п. 3.7 договора долевого участия в строительстве жилья от и отсутствии соглашения о неизменности цены при изменении оплачиваемой площади квартиры, требовать перерасчета уплаченной ею суммы по договору долевого участия.
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит изменению в части взыскания с МУП "УКС г. Орла" в пользу М. суммы, излишне уплаченной по договору долевого участия в строительстве жилья, расчет которой приведен судебной коллегией и составляет рублей, а также процентов за пользование денежными средствами, исходя из указанной суммы, в размере (, по состоянию на).
При этом, определенная к взысканию в соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" компенсация морального вреда изменению не подлежит, поскольку ее размер в сумме 15000 рублей определен судом первой инстанции с учетом вышеприведенных законоположений, конкретных обстоятельств дела, степени вины ответчика, требований разумности и справедливости.
В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о необоснованном определении размера компенсации морального вреда отклоняются судебной коллегией в силу их несостоятельности.
Поскольку в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 "О защите прав потребителей", а также с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), с ответчика в пользу потребителя подлежит взысканию штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда первой инстанции и взыскать с МУП "УКС г. Орла" в пользу истца штраф в размере 50% от взысканных судом в пользу потребителя денежных средств, в сумме ().
По вышеизложенным основаниям, в соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, изменению подлежит и размер взысканной судом первой инстанции государственной пошлины, в связи с чем, судебная коллегия считает необходимым взыскать с МУП "УКС г. Орла" в доход бюджета муниципального образования город Орел через ИФНС России по г. Орлу государственную пошлину в размере
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Советского районного суда г. Орла от 17.05.2012 года изменить в части взыскания с МУП "УКС г. Орла" в пользу М. суммы, излишне уплаченной по договору долевого участия в строительстве жилья, процентов за пользование денежными средствами, штрафа, государственной пошлины.
Взыскать с МУП "УКС г. Орла" в пользу М. сумму, излишне уплаченную по договору долевого участия в строительстве жилья в размере рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере
Взыскать с МУП "УКС г. Орла" в пользу М. штраф в размере
Взыскать с МУП "УКС г. Орла" в доход бюджета муниципального образования город Орел через ИФНС России по г. Орлу государственную пошлину в размере
В остальной части решение Советского районного суда г. Орла от 17.05.2012 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1327/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июля 2012 г. по делу N 33-1327/2012
Докладчик: Георгинова Н.А.
Судья: Лигус О.В.
24 июля 2012 года Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Циркуновой О.М.
судей Георгиновой Н.А. и Корневой М.А.
при секретаре Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Орле гражданское дело по иску М. к МУП "УКС г. Орла" о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов,
по апелляционной жалобе МУП "УКС г. Орла" на решение Советского районного суда г. Орла от 17 мая 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования М. к МУП "УКС г. Орла" о взыскании денежных средств удовлетворить.
Взыскать с МУП "УКС г. Орла" в пользу М. сумму, излишне уплаченную по договору долевого участия в строительстве жилья, в размере рублей, неустойку в сумме рублей, компенсацию морального вреда и расходы на представителя рублей.
Взыскивать с МУП "УКС г. Орла" в доход бюджета муниципального образования "г. Орел" через ИФНС России по г. Орлу государственную пошлину в сумме рублей и штраф в сумме рублей".
Заслушав дело доклад судьи Орловского областного суда Георгиновой Н.А., объяснения представителя МУП "УКС г. Орла" И., возражения представителя М. по доверенности Б., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда,
установила:
М. обратилась в суд с исковым заявлением к МУП "УКС г. Орла" о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве жилья, составляющих разницу в стоимости оплачиваемой и фактической площади квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и расходов на оплату услуг представителя.
В обоснование иска указывала, что между ответчиком (застройщиком) и ООО (участником долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве жилья, предметом которого являлось участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: право участника долевого строительства на получение в собственность квартиры N общей площадью, определенной согласно проектной документации кв. м, оплачиваемой площадью кв. м (с учетом площади лоджии - кв. м, исчисленной с коэффициентом).
ООО в соответствии с договором цессии уступило истцу право требования по вышеназванному договору, по условиям которого М. выплатила цеденту рублей, а также обязалась уплатить застройщику оставшуюся сумму по договору в размере рублей, равными частями, не позднее квартала года.
истцом было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, которым установлено, что оплачиваемая площадь объекта недвижимости уменьшилась до кв. м, в связи с чем, М. обратилась к застройщику с требованием учесть изменение площади квартиры при окончательном расчете по договору.
Поскольку застройщик ее требования в добровольном порядке не удовлетворил, истец произвела расчет по договору в полном объеме и обратилась в суд за защитой своих прав.
Полагая незаконными условия договора долевого участия в строительстве от о неприменении перерасчета цены в случае расхождения фактической и оплаченной стоимости квартиры в пределах 2 кв. м и возврате участнику строительства только суммы, равной стоимости площади, превышающей 2 кв. м, истец, ссылаясь на Закон РФ "О защите прав потребителя" и ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ...", просила взыскать излишне уплаченные денежные средства за кв. м жилья (с учетом применения коэффициента 0,5 к площади лоджии) в размере рублей, составляющие разницу в цене оплаченной и фактической площади объекта недвижимости, проценты за пользование этими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ в сумме рублей (по состоянию на), компенсацию морального вреда в размере рублей, а также расходы по оплате услуг представителя в сумме рублей.
Судом постановлено указанное выше решение.
Не согласившись с решением суда, МУП "УКС г. Орла" обратилось с апелляционной жалобой (основной и дополнительной), просит об отмене решения как незаконного, постановленного с нарушением норм материального права.
Считает, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, оставив без внимания изменение сторонами условий договора долевого участия в строительстве в части уменьшения общей площади и данных объекта недвижимости в связи с корректировкой проектной документации, а также фиксирование стоимости договора.
Указывает на ошибочность выводов суда о незаконном применении коэффициента 1 к площади лоджии при расчете оплачиваемой площади квартиры.
Приводит доводы о необоснованности определения размера компенсации морального вреда ввиду отсутствия доказательств причинения истцу физических и нравственных страданий.
Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в связи неправильным применением норм материального права.
Согласно ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 555 Гражданского Кодекса РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Согласно п. 9 ст. 4 вышеназванного Федерального Закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.
Статьей 10 Федерального Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные указанным Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Из материалов дела видно, что между МУП "УКС г. Орла" (застройщик) и ООО " (участник долевого строительства) был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилья по адресу: в соответствии с которым, ответчик принял на себя обязательства возвести жилой дом и передать в собственность ООО ФСК "Жилье" однокомнатную общей площадью кв. м, имеющую лоджию площадью кв. м, а Общество - оплатить площадь квартиры и лоджии.
Цена договора определена сторонами из расчета рублей за один квадратный метр оплачиваемой площади, исчисленной как совокупность общей площади квартиры и площади лоджии, согласно утвержденному проекту, с применением к площади лоджии коэффициента 1 и составлявшей кв. м.
По условиям, содержащимся в пункте 3.7 вышеуказанного договора, при расхождении размера общей площади квартиры до 2 кв. м по данным технического паспорта по сравнению с данными проектной документации, участники не предъявляют взаимных материальных претензий по стоимости квартир, сложившейся на основании п. п. 3.3., 3.4 договора (подлежащей внесению ежеквартально, не позднее начала, без увеличения цены договора).
При этом, в случае уменьшения размера общей площади квартиры более, чем на 2 кв. м, застройщик принял на себя обязательство по возврату участнику долевого строительства суммы, равной стоимости площади, превышающей два квадратных метра, исходя из цены квадратного метра, действующей на момент последнего взноса (л.д. 6-11).
права и обязанности участника долевого строительства по указанному выше договору перешли к М. на основании соглашения об уступке права требования (цессии), по условиям которого истица обязалась выплатить цеденту сумму в размере рублей, а оставшуюся сумму в размере рублей (в счет погашения задолженности цедента по договору с застройщиком) перечислять ежеквартально, равными платежами, с оплатой последнего платежа в (л.д. 14).
Судом установлено, что обязательства по договору долевого участия в строительстве выполнены истцом надлежащим образом, исходя из оплачиваемой площади квартиры (42,1 кв. м), что не оспаривалось ответчиком.
Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением сторон N от к договору участия в долевом строительстве, в связи с корректировкой проекта, были изменены: номер квартиры, подлежащей передаче истцу на N, общая площадь объекта недвижимости (по проекту) на кв. м (без учета площади лоджии, исчисляемой с коэффициентом 1 площадью кв. м), а также размер оплачиваемой площади, составивший кв. м. Остальные пункты договора, не затронутые соглашением, остались неизменными (л.д. 17).
Согласно технического паспорта, изготовленного фактический размер общей площади подлежащей передаче истцу, составил кв. м, площадь лоджии - кв. м, т.е. на кв. м менее площади, оплаченной истцом по договору долевого участия в строительстве жилья (л.д. 64-68).
По делу установлено, что истица и обращалась к застройщику с требованиями о перерасчете стоимости квартиры в связи с уменьшением оплачиваемой площади, однако эти требования были неправомерно оставлены ответчиком без удовлетворения (л.д. 34-35, 37-39).
Установив эти обстоятельства, исходя из вышеприведенных законоположений, условий, предусмотренных п. 3.7 договора долевого участия в строительстве жилья и учитывая, что стороны этого договора не заключали соглашений о неизменности цены квартиры в случае уменьшения ее площади, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованном отказе ответчика в перерасчете стоимости квартиры и необходимости взыскания суммы, излишне уплаченной по договору долевого участия в строительстве жилья, процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вред и расходов на оплату услуг представителя.
Между тем, разрешая исковые требования о взыскании денежной суммы, излишне уплаченной истцом по договору, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о незаконном применении ответчиком коэффициента 1 к площади лоджии при расчете оплачиваемой площади квартиры, тогда как положения СНиП 2.08.01-89, требования Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ N 37 от 04.08.1998 года, а также Письмо Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 года, на которые имеется ссылка в решении суда, не регулируют вопрос определения стоимости строительства, не применяются для расчетов между сторонами по заключенным гражданско-правовым договорам и не могут быть приняты во внимание ввиду согласования сторонами по делу порядка исчисления площади лоджии при определении цены договора долевого участия в строительстве жилья.
В связи с чем, судебная коллегия считает, что применение судом первой инстанции понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии при определении оплачиваемой площади объекта недвижимости, подлежащего передаче истцу, основаны на неправильном толковании закона, а положения договора об определении оплачиваемой площади квартиры не противоречат требованиям Федерального Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года и действующему гражданскому законодательству.
Кроме того, судебная коллегия считает ошибочным вывод суда о ничтожности условий, содержащихся в п. 3.7 договора долевого участия в строительстве жилья от 19.07.2010 года, которым суд первой инстанции дал оценку как противоречащим требованиям п. 2 ст. 7 Федерального Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года и ограничивающим право участника долевого строительства на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры.
Как видно из положений п. 2 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, данная норма устанавливает, что в случае, если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Между тем, учитывая положения ст. 421 ГК РФ, а также отсутствие обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, оснований для признания ничтожными условий, изложенных в п. 3.7 договора долевого участия в строительстве жилья не имеется, поскольку эти условия не противоречат закону, соответствуют свободному волеизъявлению сторон договора, предусмотревших, что при расхождении размера общей площади квартиры до 2 кв. м по данным технического паспорта по сравнению с данными проектной документации (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения), участники не предъявляют взаимных материальных претензий по стоимости квартир, однако, в случае уменьшения размера общей площади квартиры более, чем на 2 кв. м, застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства сумму, равную стоимости площади, превышающей два квадратных метра, исходя из цены квадратного метра, действующей на момент последнего взноса.
Из материалов дела следует, что М. оплачена стоимость квартиры, рассчитанная исходя из цены рублей за один квадратный метр и оплачиваемой площади объекта недвижимости, составлявшей на момент заключения договора долевого участия в строительстве жилья кв. м.
Фактически площадь квартиры, подлежащей передаче истцу, составила кв. м (согласно данным технического паспорта, с учетом площади лоджии).
Таким образом, с учетом п. 3.7 договора долевого участия в строительстве от истцом излишне оплачено не за кв. м, как ошибочно указал суд первой инстанции, а за кв. м площади (кв. м), что по стоимости составляет рублей (рублей/кв. м).
Условия дополнительного соглашения от, которым изменена общая и оплачиваемая площадь объекта недвижимости, не лишают истца права, при неизменности п. 3.7 договора долевого участия в строительстве жилья от и отсутствии соглашения о неизменности цены при изменении оплачиваемой площади квартиры, требовать перерасчета уплаченной ею суммы по договору долевого участия.
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит изменению в части взыскания с МУП "УКС г. Орла" в пользу М. суммы, излишне уплаченной по договору долевого участия в строительстве жилья, расчет которой приведен судебной коллегией и составляет рублей, а также процентов за пользование денежными средствами, исходя из указанной суммы, в размере (, по состоянию на).
При этом, определенная к взысканию в соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" компенсация морального вреда изменению не подлежит, поскольку ее размер в сумме 15000 рублей определен судом первой инстанции с учетом вышеприведенных законоположений, конкретных обстоятельств дела, степени вины ответчика, требований разумности и справедливости.
В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о необоснованном определении размера компенсации морального вреда отклоняются судебной коллегией в силу их несостоятельности.
Поскольку в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 "О защите прав потребителей", а также с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), с ответчика в пользу потребителя подлежит взысканию штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда первой инстанции и взыскать с МУП "УКС г. Орла" в пользу истца штраф в размере 50% от взысканных судом в пользу потребителя денежных средств, в сумме ().
По вышеизложенным основаниям, в соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, изменению подлежит и размер взысканной судом первой инстанции государственной пошлины, в связи с чем, судебная коллегия считает необходимым взыскать с МУП "УКС г. Орла" в доход бюджета муниципального образования город Орел через ИФНС России по г. Орлу государственную пошлину в размере
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Советского районного суда г. Орла от 17.05.2012 года изменить в части взыскания с МУП "УКС г. Орла" в пользу М. суммы, излишне уплаченной по договору долевого участия в строительстве жилья, процентов за пользование денежными средствами, штрафа, государственной пошлины.
Взыскать с МУП "УКС г. Орла" в пользу М. сумму, излишне уплаченную по договору долевого участия в строительстве жилья в размере рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере
Взыскать с МУП "УКС г. Орла" в пользу М. штраф в размере
Взыскать с МУП "УКС г. Орла" в доход бюджета муниципального образования город Орел через ИФНС России по г. Орлу государственную пошлину в размере
В остальной части решение Советского районного суда г. Орла от 17.05.2012 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)