Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мурованная М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Синяковой Т.П.,
судей Петровского М.В., Троценко В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Н.К. к Ч.Ю. и Д.Н. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами
по кассационной жалобе Н.К. на решение Ленинского районного суда г. Томска от 08 июня 2011 года,
заслушав доклад судьи Петровского М.В., объяснения представителя ответчиков В., возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы,
установила:
Н.К. обратилась в Ленинский районный суд г. Томска с иском к Ч.Ю. и Д.Н., в котором с учетом уточнений просила признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2008 в части передачи в собственность истца 2/4 долей в праве общей долевой собственности на вспомогательное помещение N /__/ общей площадью /__/ кв. м, на вспомогательное помещение N /__/ общей площадью /__/ кв. м, на вспомогательное помещение N /__/ общей площадью /__/ кв. м, расположенных на 4-ом этаже нежилого здания по адресу: /__/; применить последствия недействительности ничтожной сделки; взыскать проценты за период с 04.06.2008 по 20.02.2011 за пользование чужими денежными средствами: с Д.Н. /__/ руб., с Ч.Ю. /__/ руб.
В обоснование иска указано, что 04.06.2008 сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого истец приобрела в собственность имущество, находящееся на 4-ом этаже названного выше здания: помещение N /__/ (торговый зал) общей площадью /__/ кв. м, помещение N /__/ (санузел) общей площадью /__/ кв. м, 2/4 доли в праве общей долевой собственности на вспомогательное помещение N /__/ (лестничная клетка), а также на вспомогательное помещение N /__/ (лестничная клетка) и на вспомогательное помещение N /__/ (санузел); покупная цена (/__/ руб.) уплачена истцом полностью; переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке; в процессе эксплуатации приобретенного имущества истец выяснила, что места общего пользования находятся в частной собственности собственников нежилых помещений здания, в том числе лестницы и санузлы; вследствие этого затруднен доступ к помещениям здания; вспомогательные помещения N /__/, /__/ и /__/ предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, то есть отвечают признакам общего имущества и не могли быть предметом сделки купли-продажи в силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ (подлежащих применению по аналогии закона); поскольку законом прямо запрещен выдел в натуре и отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество, договор купли-продажи от 04.06.2008 в указанной выше части ничтожен; последствия недействительности ничтожной сделки следует применить, взыскав в пользу истца с Д.Н. /__/ руб., с Ч.Ю. /__/ руб. и восстановив их право собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на вспомогательные помещения N /__/, /__/, /__/.
Истец Н.К., ее представители Н.И. и С. в судебное заседание не явились.
Ответчики Д.Н., Ч.Ю. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель ответчиков В. в судебном заседании иск не признала, пояснив, что применение к правоотношениям сторон ст. ст. 289, 290 ГК РФ по аналогии недопустимо, так как спор между сособственниками помещений в здании по поводу использования вспомогательных помещений, принадлежащих истцу, отсутствует, правомочия истца как собственника указанных помещений никем не ущемляются, а иск предъявлен исключительно с целью уменьшить размер покупной цены нежилых помещений; согласно документам технической инвентаризации спорные помещения предназначены для обслуживания только помещений четвертого этажа, носят по отношению к ним вспомогательный характер, находятся в долевой собственности собственников основных помещений этого этажа, а потому не могут быть признаны общим имуществом здания.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Томской области Ч.М. в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица АКБ "СОЮЗ" (ОАО) Г. возражала против удовлетворения иска, поскольку спорное имущество передано истцом в ипотеку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 11.07.2008, отчужденные по договору помещения по техническим характеристикам являются вспомогательными, а не местами общего пользования, и на момент совершения сделки находились в долевой собственности ответчиков.
Третье лицо Д.Е. в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила, ранее в судебном заседании полагала иск подлежащим удовлетворению, ссылаясь на то, что лестничные клетки и санузел, проданные ответчиками ей и истцу, относятся к общему имуществу здания и не могут быть предметом сделок.
Обжалуемым решением на основании ст. ст. 209, 218, 219, 244, 421, 166, п. 2 ст. 218, п. 2 ст. 1, п. 1 и п. 2 ст. 167, ст. 289, 290, п. 1 ст. 6 ГК РФ, ст. ст. 48, 51 ГрК РФ, ст. 56 ГПК РФ в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Н.К. просит решение отменить, указав следующее:
- выводы суда о невозможности применения по аналогии ст. 289 и ст. 290 ГК РФ противоречат судебной практике: в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" прямо указано на недопустимость отчуждения общей собственности собственников нежилых помещений; кассационным определением Томского областного суда от 15.02.2011 по делу N 33-384/2011 оставлено без изменения решение первой инстанции, в котором судом применена указанная аналогия к идентичным правоотношениям;
- вывод суда о том, что согласно технической документации спорные помещения не являются общими, не правомерен, поскольку режим общего пользования определяется не технической документацией, а законом и соглашением собственников; спорные помещения (две лестничные клетки и туалетная комната) инвентаризированы как единое нежилое помещение общей площадью /__/ кв. м (согласно техническому паспорту по состоянию на 17.04.2008); при выездном заседании судом установлено, что свободный вход в торговые помещения, расположенные на 5 этаже, возможен только по лестнице;
- заключения привлеченных к участию в деле специалистов приведены в решении лишь частично, из их объяснений исключены ответы на вопросы о статусе и функциональном назначении спорных нежилых помещений;
- оспариваемый договор не соответствует п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку ответчики изначально являлись инвесторами долевого строительства, а действующим на момент заключения договора законодательством прямо устанавливался запрет на выдел в натуре и отчуждение доли в общей собственности на технические и обслуживающие помещения в здании;
- инвестиционным договором, на который ссылается суд в решении, не обозначено, какие нежилые помещения будут приобретены инвесторами, договор был заключен на постройку здания, ответчики, осуществив раздел недвижимости по итогам реализации договора, не исключили площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи и т.д.), потому действовали неправомерно, в пределах коммерческого риска.
Судебная коллегия на основании ст. 354 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта.
Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции исходил из того, что нежилые помещения, являвшиеся предметом договора купли- продажи, действительность которого оспаривается истцом, никогда не входили в состав общего имущества собственников помещений в здании по /__/.
Данные выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального права.
В силу ст. ст. 48, 51 Градостроительного кодекса РФ в здании, где расположены только нежилые помещения (нежилое здание), все помещения без исключения являются нежилыми, для каждого из них предусмотрено свое назначение, определяемое в соответствии с проектной и технической документацией на строение, которая, в свою очередь, указывает на назначение возводимого здания.
При этом все нежилые помещения можно разделить по такому назначению на следующие категории:
- нежилые помещения, используемые в целях осуществления в них основной деятельности - помещения основного назначения (в том числе торговые залы),
- помещения вспомогательного назначения, расположенные на этажах здания и предназначенные исключительно для доступа к другим жилым помещениям (такие как коридоры), подсобные помещения (например, кладовые, тамбуры, санузлы),
- нежилые помещения, предназначенные и необходимые для технического обслуживания всего здания (технические подвалы, лифтовые шахты).
В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ общим признается имущество, находящееся в собственности одного или нескольких лиц. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Судом установлено, что 04.06.2008 сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на указанных в исковом заявлении условиях. Сторонами не оспаривается факт исполнения сделки.
Из технического паспорта здания (строения) по /__/, следует, что спорные нежилые помещения четвертого этажа имеют вспомогательный (подсобный) характер, предназначены для обслуживания помещений четвертого этажа.
Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения ранее принадлежали ответчикам, были выделены из состава других нежилых помещений и зарегистрированы в качестве самостоятельных помещений на основании дополнительного соглашения от 17.03.2008 к инвестиционному договору от 08.06.2007, дополнительного соглашения от 18.01.2008 к договору о замене стороны в договоре, договора о замене стороны в договоре от 28.09.2007, соглашения об определении долей в имуществе от 04.06.2008, соглашения о разделе нежилых помещений от 04.06.2008, инвестиционного договора от 08.06.2007. Доля ответчиков в спорных вспомогательных помещениях определена соглашением об определении долей в имуществе от 04.06.2008 (л.д. 59 - 62,63 - 66, 67), при этом нежилые помещения приобретены ответчиками на основании сделок, которые не оспорены.
Изложенное свидетельствует об обоснованности выводов суда первой инстанции, согласно которым спорные нежилые помещения четвертого этажа никогда не входили в состав общего имущества собственников здания по /__/, и не могут быть признаны таковым.
При таких обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении иска соответствует как нормам материального права, регулирующим отношения спорящих сторон, так и имеющим значение для дела фактам, которые подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), при этом в решении содержатся исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Доводы кассационной жалобы судебная коллегия не принимает во внимание по следующим основаниям.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не подлежит применению к правоотношениям сторон.
Так, согласно преамбуле названного нормативного акта сфера его применения ограничена отношениями, связанными с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Истцом же оспаривается сделка купли-продажи, заключенная физическими лицами, предметом которой является доля в праве собственности на существующий объект недвижимого имущества, а не создаваемый при строительстве объект.
Ссылка кассатора на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 и кассационное определение Томского областного суда от 15.02.2011 необоснованна.
Согласно п. п. 2, 3 и 4 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в п. п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ; отношения, указанные в п. п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса, могут регулироваться также указами Президента РФ, Постановлениями Правительства РФ.
На основании ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
В соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Судебные акты, на которые ссылается кассатор, не относятся к числу перечисленных в вышеприведенных нормах, а равно не подлежат применению на основании ч. 2 и ч. 3 ст. 61 ГПК РФ.
Выводы суда о невозможности применения по аналогии ст. 289 и ст. 290 ГК РФ судебная коллегия находит правильными.
Так, в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ аналогия закона применяется в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота.
Как указано выше, отношения сторон, являющиеся предметом судебного разбирательства по настоящему делу, урегулированы нормами градостроительного законодательства РФ. Кроме того, из материалов дела следует, что правовой статус спорных помещений определен вышеприведенными соглашениями собственников здания по /__/, об определении долей в имуществе, о разделе нежилых помещений и т.д.
В связи с изложенным оснований для применения аналогии закона не имеется.
Как следует из материалов дела, какие-либо специалисты к участию в деле не привлекались, само решение не содержит ссылок на их пояснения, а потому соответствующий довод жалобы несостоятелен.
Иные доводы кассационной жалобы являлись предметом исследования в суде первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда, в то время как оснований для таковой не имеется.
Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к спорному правоотношению, а также соблюдены нормы процессуального законодательства, решение суда является законным и отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь абз. 2 ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Томска от 08 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Н.К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-2193/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 июля 2011 г. по делу N 33-2193/2011
Судья: Мурованная М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Синяковой Т.П.,
судей Петровского М.В., Троценко В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Н.К. к Ч.Ю. и Д.Н. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами
по кассационной жалобе Н.К. на решение Ленинского районного суда г. Томска от 08 июня 2011 года,
заслушав доклад судьи Петровского М.В., объяснения представителя ответчиков В., возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы,
установила:
Н.К. обратилась в Ленинский районный суд г. Томска с иском к Ч.Ю. и Д.Н., в котором с учетом уточнений просила признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2008 в части передачи в собственность истца 2/4 долей в праве общей долевой собственности на вспомогательное помещение N /__/ общей площадью /__/ кв. м, на вспомогательное помещение N /__/ общей площадью /__/ кв. м, на вспомогательное помещение N /__/ общей площадью /__/ кв. м, расположенных на 4-ом этаже нежилого здания по адресу: /__/; применить последствия недействительности ничтожной сделки; взыскать проценты за период с 04.06.2008 по 20.02.2011 за пользование чужими денежными средствами: с Д.Н. /__/ руб., с Ч.Ю. /__/ руб.
В обоснование иска указано, что 04.06.2008 сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого истец приобрела в собственность имущество, находящееся на 4-ом этаже названного выше здания: помещение N /__/ (торговый зал) общей площадью /__/ кв. м, помещение N /__/ (санузел) общей площадью /__/ кв. м, 2/4 доли в праве общей долевой собственности на вспомогательное помещение N /__/ (лестничная клетка), а также на вспомогательное помещение N /__/ (лестничная клетка) и на вспомогательное помещение N /__/ (санузел); покупная цена (/__/ руб.) уплачена истцом полностью; переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке; в процессе эксплуатации приобретенного имущества истец выяснила, что места общего пользования находятся в частной собственности собственников нежилых помещений здания, в том числе лестницы и санузлы; вследствие этого затруднен доступ к помещениям здания; вспомогательные помещения N /__/, /__/ и /__/ предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, то есть отвечают признакам общего имущества и не могли быть предметом сделки купли-продажи в силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ (подлежащих применению по аналогии закона); поскольку законом прямо запрещен выдел в натуре и отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество, договор купли-продажи от 04.06.2008 в указанной выше части ничтожен; последствия недействительности ничтожной сделки следует применить, взыскав в пользу истца с Д.Н. /__/ руб., с Ч.Ю. /__/ руб. и восстановив их право собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на вспомогательные помещения N /__/, /__/, /__/.
Истец Н.К., ее представители Н.И. и С. в судебное заседание не явились.
Ответчики Д.Н., Ч.Ю. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель ответчиков В. в судебном заседании иск не признала, пояснив, что применение к правоотношениям сторон ст. ст. 289, 290 ГК РФ по аналогии недопустимо, так как спор между сособственниками помещений в здании по поводу использования вспомогательных помещений, принадлежащих истцу, отсутствует, правомочия истца как собственника указанных помещений никем не ущемляются, а иск предъявлен исключительно с целью уменьшить размер покупной цены нежилых помещений; согласно документам технической инвентаризации спорные помещения предназначены для обслуживания только помещений четвертого этажа, носят по отношению к ним вспомогательный характер, находятся в долевой собственности собственников основных помещений этого этажа, а потому не могут быть признаны общим имуществом здания.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Томской области Ч.М. в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица АКБ "СОЮЗ" (ОАО) Г. возражала против удовлетворения иска, поскольку спорное имущество передано истцом в ипотеку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 11.07.2008, отчужденные по договору помещения по техническим характеристикам являются вспомогательными, а не местами общего пользования, и на момент совершения сделки находились в долевой собственности ответчиков.
Третье лицо Д.Е. в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила, ранее в судебном заседании полагала иск подлежащим удовлетворению, ссылаясь на то, что лестничные клетки и санузел, проданные ответчиками ей и истцу, относятся к общему имуществу здания и не могут быть предметом сделок.
Обжалуемым решением на основании ст. ст. 209, 218, 219, 244, 421, 166, п. 2 ст. 218, п. 2 ст. 1, п. 1 и п. 2 ст. 167, ст. 289, 290, п. 1 ст. 6 ГК РФ, ст. ст. 48, 51 ГрК РФ, ст. 56 ГПК РФ в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Н.К. просит решение отменить, указав следующее:
- выводы суда о невозможности применения по аналогии ст. 289 и ст. 290 ГК РФ противоречат судебной практике: в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" прямо указано на недопустимость отчуждения общей собственности собственников нежилых помещений; кассационным определением Томского областного суда от 15.02.2011 по делу N 33-384/2011 оставлено без изменения решение первой инстанции, в котором судом применена указанная аналогия к идентичным правоотношениям;
- вывод суда о том, что согласно технической документации спорные помещения не являются общими, не правомерен, поскольку режим общего пользования определяется не технической документацией, а законом и соглашением собственников; спорные помещения (две лестничные клетки и туалетная комната) инвентаризированы как единое нежилое помещение общей площадью /__/ кв. м (согласно техническому паспорту по состоянию на 17.04.2008); при выездном заседании судом установлено, что свободный вход в торговые помещения, расположенные на 5 этаже, возможен только по лестнице;
- заключения привлеченных к участию в деле специалистов приведены в решении лишь частично, из их объяснений исключены ответы на вопросы о статусе и функциональном назначении спорных нежилых помещений;
- оспариваемый договор не соответствует п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку ответчики изначально являлись инвесторами долевого строительства, а действующим на момент заключения договора законодательством прямо устанавливался запрет на выдел в натуре и отчуждение доли в общей собственности на технические и обслуживающие помещения в здании;
- инвестиционным договором, на который ссылается суд в решении, не обозначено, какие нежилые помещения будут приобретены инвесторами, договор был заключен на постройку здания, ответчики, осуществив раздел недвижимости по итогам реализации договора, не исключили площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи и т.д.), потому действовали неправомерно, в пределах коммерческого риска.
Судебная коллегия на основании ст. 354 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта.
Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции исходил из того, что нежилые помещения, являвшиеся предметом договора купли- продажи, действительность которого оспаривается истцом, никогда не входили в состав общего имущества собственников помещений в здании по /__/.
Данные выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального права.
В силу ст. ст. 48, 51 Градостроительного кодекса РФ в здании, где расположены только нежилые помещения (нежилое здание), все помещения без исключения являются нежилыми, для каждого из них предусмотрено свое назначение, определяемое в соответствии с проектной и технической документацией на строение, которая, в свою очередь, указывает на назначение возводимого здания.
При этом все нежилые помещения можно разделить по такому назначению на следующие категории:
- нежилые помещения, используемые в целях осуществления в них основной деятельности - помещения основного назначения (в том числе торговые залы),
- помещения вспомогательного назначения, расположенные на этажах здания и предназначенные исключительно для доступа к другим жилым помещениям (такие как коридоры), подсобные помещения (например, кладовые, тамбуры, санузлы),
- нежилые помещения, предназначенные и необходимые для технического обслуживания всего здания (технические подвалы, лифтовые шахты).
В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ общим признается имущество, находящееся в собственности одного или нескольких лиц. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Судом установлено, что 04.06.2008 сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на указанных в исковом заявлении условиях. Сторонами не оспаривается факт исполнения сделки.
Из технического паспорта здания (строения) по /__/, следует, что спорные нежилые помещения четвертого этажа имеют вспомогательный (подсобный) характер, предназначены для обслуживания помещений четвертого этажа.
Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения ранее принадлежали ответчикам, были выделены из состава других нежилых помещений и зарегистрированы в качестве самостоятельных помещений на основании дополнительного соглашения от 17.03.2008 к инвестиционному договору от 08.06.2007, дополнительного соглашения от 18.01.2008 к договору о замене стороны в договоре, договора о замене стороны в договоре от 28.09.2007, соглашения об определении долей в имуществе от 04.06.2008, соглашения о разделе нежилых помещений от 04.06.2008, инвестиционного договора от 08.06.2007. Доля ответчиков в спорных вспомогательных помещениях определена соглашением об определении долей в имуществе от 04.06.2008 (л.д. 59 - 62,63 - 66, 67), при этом нежилые помещения приобретены ответчиками на основании сделок, которые не оспорены.
Изложенное свидетельствует об обоснованности выводов суда первой инстанции, согласно которым спорные нежилые помещения четвертого этажа никогда не входили в состав общего имущества собственников здания по /__/, и не могут быть признаны таковым.
При таких обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении иска соответствует как нормам материального права, регулирующим отношения спорящих сторон, так и имеющим значение для дела фактам, которые подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), при этом в решении содержатся исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Доводы кассационной жалобы судебная коллегия не принимает во внимание по следующим основаниям.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не подлежит применению к правоотношениям сторон.
Так, согласно преамбуле названного нормативного акта сфера его применения ограничена отношениями, связанными с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Истцом же оспаривается сделка купли-продажи, заключенная физическими лицами, предметом которой является доля в праве собственности на существующий объект недвижимого имущества, а не создаваемый при строительстве объект.
Ссылка кассатора на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 и кассационное определение Томского областного суда от 15.02.2011 необоснованна.
Согласно п. п. 2, 3 и 4 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в п. п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ; отношения, указанные в п. п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса, могут регулироваться также указами Президента РФ, Постановлениями Правительства РФ.
На основании ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
В соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Судебные акты, на которые ссылается кассатор, не относятся к числу перечисленных в вышеприведенных нормах, а равно не подлежат применению на основании ч. 2 и ч. 3 ст. 61 ГПК РФ.
Выводы суда о невозможности применения по аналогии ст. 289 и ст. 290 ГК РФ судебная коллегия находит правильными.
Так, в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ аналогия закона применяется в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота.
Как указано выше, отношения сторон, являющиеся предметом судебного разбирательства по настоящему делу, урегулированы нормами градостроительного законодательства РФ. Кроме того, из материалов дела следует, что правовой статус спорных помещений определен вышеприведенными соглашениями собственников здания по /__/, об определении долей в имуществе, о разделе нежилых помещений и т.д.
В связи с изложенным оснований для применения аналогии закона не имеется.
Как следует из материалов дела, какие-либо специалисты к участию в деле не привлекались, само решение не содержит ссылок на их пояснения, а потому соответствующий довод жалобы несостоятелен.
Иные доводы кассационной жалобы являлись предметом исследования в суде первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда, в то время как оснований для таковой не имеется.
Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к спорному правоотношению, а также соблюдены нормы процессуального законодательства, решение суда является законным и отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь абз. 2 ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Томска от 08 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Н.К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)