Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Князева О.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Селезневой Е.Н.
судей Бакуменко Т.Н., Емельяновой Е.А.
при секретаре А.
рассмотрела в судебном заседании 20 августа 2012 года гражданское дело N 2-552/12 по апелляционной жалобе Н. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 мая 2012 года по иску Н. к ...(ЮрЛ1)..., ...(ЮрЛ2)..., ...(ЮрЛ3)... о признании условий договора недействительными.
Заслушав доклад судьи Селезневой Е.Н., объяснения истицы и представителя ответчика ...(ЮрЛ1)..., судебная коллегия
установила:
Н. обратилась в Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ...(ЮрЛ1)..., ...(ЮрЛ2)..., ...(ЮрЛ3)..., после уточнения своих требований просила признать недействительными условия, содержащиеся в пп. 4.3, 6.6, 7.4 договора участия в долевом строительстве N ..., заключенного между ответчиками как застройщиками и истицей как дольщиком.
В обоснование заявленных требований истица указывала, что названные пункты договора нарушают ее права как потребителя, противоречат требованиям Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" N 2300-1 и Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в частности, п. 4.3 сужает возможности дольщика по устранению недостатков объекта долевого строительства только до возможности требовать безвозмездного устранения, лишив дольщика возможности устранить их своими силами за свой счет и потребовать возмещения расходов на устранение или соразмерно уменьшить цену договора. Кроме того, ответчик подменяет понятие объекта долевого строительства, чем, по мнению истца, лишает дольщика права требовать устранения дефектов общего имущества многоквартирного дома, которое будет находиться в общей долевой собственности дольщиков. Кроме того, согласно ст. 7 Закона N 214-ФЗ дольщик вправе требовать устранения любых недостатков, в том числе и если объект не соответствует договорным условиям, а не только если объект будет не пригоден для использования по назначению. Условия договора, освобождающие застройщика от ответственности, являются ничтожными.
В п. 6.6 (пп. 6.6.1 - 6.6.2) содержится поручение застройщику обеспечить регистрацию в соответствии со ст. 139 Жилищного кодекса Российской Федерации объединения собственников (будущих собственников) помещения в объекте - ТСЖ и заключение в соответствии с законодательством Российской Федерации договора управления объектом с управляющей организацией. При этом дольщик настоящим обязуется компенсировать расходы на исполнение указанного выше поручения, оплата по данному пункту осуществляется не позднее даты приемки квартиры по передаточному акту. С данным положением договора истица также не согласна, полагает, что оно противоречит положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку истица не является членом ТСЖ и собственником квартиры, заявление о вступление в ТСЖ не подавала, в создании не участвовала, поэтому полагает, что не должна нести бремя расходов по оплате учреждения организации, членом которой она не является. Кроме того, истица полагает, что данный пункт договора вынуждает ее нести расходы, которые она до момента вступления в ТСЖ и до момента регистрации права собственности нести не обязана, навязывает услуги, не имеющие отношения к существу договора долевого участия, а также ставит в зависимость от оплаты этих навязанных услуг саму приемку квартиры по передаточному акту.
Также истица не согласна с условиями договора, содержащимися в пп. 6.6.3 - 6.6.4 договора, согласно которым дольщик наряду с другими будущими собственниками помещений в объекте поручает застройщику обеспечить выделение из состава общего имущества помещения, предназначенного для целей организации деятельности ТСЖ и производство отделочных работ, приобретение и установку оборудования помещения, предоставленного для целей ТСЖ. При этом дольщик настоящим обязуется компенсировать расходы на исполнение указанного выше поручения. Оплата по данному пункту осуществляется не позднее даты приемки квартиры по передаточному акту. Между тем, согласно приложению N 1 к договору долевого участия помещения ТСЖ передаются дольщикам в составе общего имущества многоквартирного дома без отделки. Принятие решения о необходимости проведения ремонта общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома, затраты на ремонт помещения ТСЖ входят в состав затрат на содержание и ремонт жилого помещения в части текущего ремонта общего помещения в многоквартирном доме и оплачиваются собственниками в составе платы на содержание и ремонт. Данные условия договора навязывают истице услуги по выделению, отделке и приобретению оборудования ТСЖ, которые никак не связаны с предметом договора долевого участия, противоречат действующему законодательству, а также обуславливают приемку квартиры по передаточному акту оплатой указанных услуг.
Также согласно п. 6.6.4 договора дольщик обязуется внести предоплату за коммунальные, эксплуатационные услуги и услуги по управлению объектом пропорционально общей площади квартиры за 6 месяцев вперед от даты ввода объекта в эксплуатацию на основании расчетов, представленных застройщиком либо уполномоченным им лицом. Оплата по настоящему пункту осуществляется дольщиком не позднее даты приемки квартиры по передаточному акту. Данный пункт договора, по мнению истца, противоречит положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку обязанность по содержанию принадлежащего имущества возникает только у собственника помещений, возложение обязанности по уплате коммунальных платежей и расходов на содержание имущества до передачи помещения от застройщика недопустимо, кроме того, требование о внесении платы единовременно за 6 месяцев противоречит положениям ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающей порядок оплаты коммунальных услуг, которые вносятся ежемесячно. Кроме того, указанный пункт устанавливает обязанность дольщика по оплате ресурсов, возможно, значительно превышающих тот размер, что истица могла бы потребить. Также неправомерен установленный порядок исчисления расчета оплаты за потребленные услуги, они не могут соответствовать размеру площади и не могут подменять решение собственников в данном вопросе.
Согласно оспариваемому п. 7.7 договора дольщик, являющийся потребителем в соответствии с действующим законодательством, вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по собственной инициативе с предоставлением застройщику отступного в размере 30% от цены договора. В соответствии с действующим законодательством потребитель в любой момент имеет право отказаться от предоставленной ему услуги и вправе потребовать возврата внесенных по договору денежных средств за вычетом фактически понесенных расходов, установление ответственности дольщика при реализации его права неправомерно.
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований Н. к ...(ЮрЛ1)..., ...(ЮрЛ2)..., ...(ЮрЛ3)... о признании условий договора недействительными отказано.
В апелляционной жалобе истица просит постановленное решение отменить как незаконное и необоснованное.
Ответчики ...(ЮрЛ2)... и ...(ЮрЛ3)... на рассмотрение дела не явились, о его слушании извещены надлежаще, в связи с чем коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся участников процесса, приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительным условия п. 4.3 вышеуказанного договора, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что данный пункт не противоречит действующему законодательству.
Согласно оспариваемому п. 4.3 договора в случае выявления сторонами недостатков (дефектов), которые делают квартиру не пригодной для использования в качестве жилого помещения, дольщик вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения таких недостатков в разумный срок.
Согласно ст. 2, пп. 2 - 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Анализируя оспариваемый п. 4.3 договора на основании приведенных правовых положений, которым, по мнению истицы, противоречит данный пункт договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что пункт 4.3 договора не содержит в себе исчерпывающего перечня прав и обязанностей, не содержит в себе указания на то, что ограничивает права дольщика в реализации прав, предусмотренных действующим законодательством, и не противоречит названным положениям закона, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания указанного пункта договора недействительным.
Судебная коллегия полагает, что в части отказа в признании недействительным п. 4.3 заключенного сторонами договора постановленное решение является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что положения пп. 6.6 и 7.4 договора не нарушают прав истицы и соответствуют закону.
Согласно пункту 2 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" N 2300-1 запрещено обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбирать сами один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками жилья; управление ТСЖ или жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей компанией.
Пунктом 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно подпункту 6.6.1 пункта 6.6 договора дольщик поручает застройщику обеспечить регистрацию объединения собственников в объекте - Товарищества собственников жилья. В соответствии с подпунктом 6.6.2 пункта 6.6 договора дольщик поручает застройщику заключение договора управления объектом с управляющей организацией. При этом согласно подпункту 6.6.4 пункта 6.6 договора дольщик обязуется компенсировать расходы на исполнение указанного выше поручения и, кроме того, обязуется внести предоплату за коммунальные, эксплуатационные услуги и услуги по управлению объектом пропорционально общей площади квартиры, за 6 (шесть) месяцев вперед от даты ввода объекта в эксплуатацию, не позднее даты приемки квартиры по передаточному акту.
Содержащиеся в перечисленных подпунктах пункта 6.6 договора условия противоречат вышеприведенным положениям пункта 2 статьи 16 Закона N 2300-1, пункта 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ и статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и ущемляют права потребителя, поскольку возлагают на потребителя обязанность до передачи квартиры заключить договор с третьим лицом (управляющей организацией) и произвести указанному лицу оплату авансом за еще не предоставленные услуги.
В соответствии со статьей 32 Закона N 2300-1 потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Условие пункта 7.4 договора, согласно которому участник долевого строительства вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора по собственной инициативе, с предоставлением застройщику отступного в размере 30% от цены настоящего договора, противоречит императивному правилу, закрепленному в статье 32 Закона N 2300-1, и безусловно нарушает права потребителей.
При таких обстоятельствах названные пункты договора подлежат признанию недействительными, в этой части решение суда подлежит отмене, а исковые требования Н. - удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия.
определила:
Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 мая 2012 года в части отказа в иске Н. к ...(ЮрЛ1)..., ...(ЮрЛ2)..., ...(ЮрЛ3)... о признании недействительным п. 4.3 договора участия в долевом строительстве оставить без изменения, апелляционную жалобу в указанной части - без удовлетворения.
В остальной части решение суда отменить.
Признать недействительными условия пунктов 6.6 и 7.4 договора участия в долевом строительстве N ... от <дата>, заключенного Н. с ...(ЮрЛ1)..., ...(ЮрЛ2)..., ...(ЮрЛ3)...
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.08.2012 N 33-11186/2012
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 августа 2012 г. N 33-11186/2012
Судья: Князева О.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Селезневой Е.Н.
судей Бакуменко Т.Н., Емельяновой Е.А.
при секретаре А.
рассмотрела в судебном заседании 20 августа 2012 года гражданское дело N 2-552/12 по апелляционной жалобе Н. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 мая 2012 года по иску Н. к ...(ЮрЛ1)..., ...(ЮрЛ2)..., ...(ЮрЛ3)... о признании условий договора недействительными.
Заслушав доклад судьи Селезневой Е.Н., объяснения истицы и представителя ответчика ...(ЮрЛ1)..., судебная коллегия
установила:
Н. обратилась в Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ...(ЮрЛ1)..., ...(ЮрЛ2)..., ...(ЮрЛ3)..., после уточнения своих требований просила признать недействительными условия, содержащиеся в пп. 4.3, 6.6, 7.4 договора участия в долевом строительстве N ..., заключенного между ответчиками как застройщиками и истицей как дольщиком.
В обоснование заявленных требований истица указывала, что названные пункты договора нарушают ее права как потребителя, противоречат требованиям Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" N 2300-1 и Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в частности, п. 4.3 сужает возможности дольщика по устранению недостатков объекта долевого строительства только до возможности требовать безвозмездного устранения, лишив дольщика возможности устранить их своими силами за свой счет и потребовать возмещения расходов на устранение или соразмерно уменьшить цену договора. Кроме того, ответчик подменяет понятие объекта долевого строительства, чем, по мнению истца, лишает дольщика права требовать устранения дефектов общего имущества многоквартирного дома, которое будет находиться в общей долевой собственности дольщиков. Кроме того, согласно ст. 7 Закона N 214-ФЗ дольщик вправе требовать устранения любых недостатков, в том числе и если объект не соответствует договорным условиям, а не только если объект будет не пригоден для использования по назначению. Условия договора, освобождающие застройщика от ответственности, являются ничтожными.
В п. 6.6 (пп. 6.6.1 - 6.6.2) содержится поручение застройщику обеспечить регистрацию в соответствии со ст. 139 Жилищного кодекса Российской Федерации объединения собственников (будущих собственников) помещения в объекте - ТСЖ и заключение в соответствии с законодательством Российской Федерации договора управления объектом с управляющей организацией. При этом дольщик настоящим обязуется компенсировать расходы на исполнение указанного выше поручения, оплата по данному пункту осуществляется не позднее даты приемки квартиры по передаточному акту. С данным положением договора истица также не согласна, полагает, что оно противоречит положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку истица не является членом ТСЖ и собственником квартиры, заявление о вступление в ТСЖ не подавала, в создании не участвовала, поэтому полагает, что не должна нести бремя расходов по оплате учреждения организации, членом которой она не является. Кроме того, истица полагает, что данный пункт договора вынуждает ее нести расходы, которые она до момента вступления в ТСЖ и до момента регистрации права собственности нести не обязана, навязывает услуги, не имеющие отношения к существу договора долевого участия, а также ставит в зависимость от оплаты этих навязанных услуг саму приемку квартиры по передаточному акту.
Также истица не согласна с условиями договора, содержащимися в пп. 6.6.3 - 6.6.4 договора, согласно которым дольщик наряду с другими будущими собственниками помещений в объекте поручает застройщику обеспечить выделение из состава общего имущества помещения, предназначенного для целей организации деятельности ТСЖ и производство отделочных работ, приобретение и установку оборудования помещения, предоставленного для целей ТСЖ. При этом дольщик настоящим обязуется компенсировать расходы на исполнение указанного выше поручения. Оплата по данному пункту осуществляется не позднее даты приемки квартиры по передаточному акту. Между тем, согласно приложению N 1 к договору долевого участия помещения ТСЖ передаются дольщикам в составе общего имущества многоквартирного дома без отделки. Принятие решения о необходимости проведения ремонта общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома, затраты на ремонт помещения ТСЖ входят в состав затрат на содержание и ремонт жилого помещения в части текущего ремонта общего помещения в многоквартирном доме и оплачиваются собственниками в составе платы на содержание и ремонт. Данные условия договора навязывают истице услуги по выделению, отделке и приобретению оборудования ТСЖ, которые никак не связаны с предметом договора долевого участия, противоречат действующему законодательству, а также обуславливают приемку квартиры по передаточному акту оплатой указанных услуг.
Также согласно п. 6.6.4 договора дольщик обязуется внести предоплату за коммунальные, эксплуатационные услуги и услуги по управлению объектом пропорционально общей площади квартиры за 6 месяцев вперед от даты ввода объекта в эксплуатацию на основании расчетов, представленных застройщиком либо уполномоченным им лицом. Оплата по настоящему пункту осуществляется дольщиком не позднее даты приемки квартиры по передаточному акту. Данный пункт договора, по мнению истца, противоречит положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку обязанность по содержанию принадлежащего имущества возникает только у собственника помещений, возложение обязанности по уплате коммунальных платежей и расходов на содержание имущества до передачи помещения от застройщика недопустимо, кроме того, требование о внесении платы единовременно за 6 месяцев противоречит положениям ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающей порядок оплаты коммунальных услуг, которые вносятся ежемесячно. Кроме того, указанный пункт устанавливает обязанность дольщика по оплате ресурсов, возможно, значительно превышающих тот размер, что истица могла бы потребить. Также неправомерен установленный порядок исчисления расчета оплаты за потребленные услуги, они не могут соответствовать размеру площади и не могут подменять решение собственников в данном вопросе.
Согласно оспариваемому п. 7.7 договора дольщик, являющийся потребителем в соответствии с действующим законодательством, вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по собственной инициативе с предоставлением застройщику отступного в размере 30% от цены договора. В соответствии с действующим законодательством потребитель в любой момент имеет право отказаться от предоставленной ему услуги и вправе потребовать возврата внесенных по договору денежных средств за вычетом фактически понесенных расходов, установление ответственности дольщика при реализации его права неправомерно.
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований Н. к ...(ЮрЛ1)..., ...(ЮрЛ2)..., ...(ЮрЛ3)... о признании условий договора недействительными отказано.
В апелляционной жалобе истица просит постановленное решение отменить как незаконное и необоснованное.
Ответчики ...(ЮрЛ2)... и ...(ЮрЛ3)... на рассмотрение дела не явились, о его слушании извещены надлежаще, в связи с чем коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся участников процесса, приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительным условия п. 4.3 вышеуказанного договора, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что данный пункт не противоречит действующему законодательству.
Согласно оспариваемому п. 4.3 договора в случае выявления сторонами недостатков (дефектов), которые делают квартиру не пригодной для использования в качестве жилого помещения, дольщик вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения таких недостатков в разумный срок.
Согласно ст. 2, пп. 2 - 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Анализируя оспариваемый п. 4.3 договора на основании приведенных правовых положений, которым, по мнению истицы, противоречит данный пункт договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что пункт 4.3 договора не содержит в себе исчерпывающего перечня прав и обязанностей, не содержит в себе указания на то, что ограничивает права дольщика в реализации прав, предусмотренных действующим законодательством, и не противоречит названным положениям закона, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания указанного пункта договора недействительным.
Судебная коллегия полагает, что в части отказа в признании недействительным п. 4.3 заключенного сторонами договора постановленное решение является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что положения пп. 6.6 и 7.4 договора не нарушают прав истицы и соответствуют закону.
Согласно пункту 2 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" N 2300-1 запрещено обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбирать сами один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками жилья; управление ТСЖ или жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей компанией.
Пунктом 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно подпункту 6.6.1 пункта 6.6 договора дольщик поручает застройщику обеспечить регистрацию объединения собственников в объекте - Товарищества собственников жилья. В соответствии с подпунктом 6.6.2 пункта 6.6 договора дольщик поручает застройщику заключение договора управления объектом с управляющей организацией. При этом согласно подпункту 6.6.4 пункта 6.6 договора дольщик обязуется компенсировать расходы на исполнение указанного выше поручения и, кроме того, обязуется внести предоплату за коммунальные, эксплуатационные услуги и услуги по управлению объектом пропорционально общей площади квартиры, за 6 (шесть) месяцев вперед от даты ввода объекта в эксплуатацию, не позднее даты приемки квартиры по передаточному акту.
Содержащиеся в перечисленных подпунктах пункта 6.6 договора условия противоречат вышеприведенным положениям пункта 2 статьи 16 Закона N 2300-1, пункта 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ и статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и ущемляют права потребителя, поскольку возлагают на потребителя обязанность до передачи квартиры заключить договор с третьим лицом (управляющей организацией) и произвести указанному лицу оплату авансом за еще не предоставленные услуги.
В соответствии со статьей 32 Закона N 2300-1 потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Условие пункта 7.4 договора, согласно которому участник долевого строительства вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора по собственной инициативе, с предоставлением застройщику отступного в размере 30% от цены настоящего договора, противоречит императивному правилу, закрепленному в статье 32 Закона N 2300-1, и безусловно нарушает права потребителей.
При таких обстоятельствах названные пункты договора подлежат признанию недействительными, в этой части решение суда подлежит отмене, а исковые требования Н. - удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия.
определила:
Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 мая 2012 года в части отказа в иске Н. к ...(ЮрЛ1)..., ...(ЮрЛ2)..., ...(ЮрЛ3)... о признании недействительным п. 4.3 договора участия в долевом строительстве оставить без изменения, апелляционную жалобу в указанной части - без удовлетворения.
В остальной части решение суда отменить.
Признать недействительными условия пунктов 6.6 и 7.4 договора участия в долевом строительстве N ... от <дата>, заключенного Н. с ...(ЮрЛ1)..., ...(ЮрЛ2)..., ...(ЮрЛ3)...
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)