Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Луковицкая Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Бакуменко Т.Н.
судей Емельяновой Е.А. Селезневой Е.Н.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-32/12 по апелляционной жалобе Х.А.П. на решение Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2012 года по иску Т. к ООО <Б...> Х.А.П. о признании права собственности, освобождении имущества от ареста и по встречному иску Х.А.П. к Т., ООО <Б...> о признании договора о долевом участии в строительстве жилого дома незаключенным.
Заслушав доклад судьи Бакуменко Т.Н., выслушав объяснения представителя истицы Т. - Л.И., представителя ответчика Х.А.П. - Х.А.А., представителя ответчика ООО <Б...> - Л.А., представителя третьего лица ТСЖ <Д...> - Л.В., судебная коллегия
установила:
Т. обратилась в суд с иском к ООО <Б...> Х.А.П. о признании права собственности на нежилое помещение <адрес> и освобождении данного имущества от ареста, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что <дата> заключила с ответчиком ООО <Б...> договор N <...> долевого участия в строительстве жилого дома, обязательства по договору исполнила в полном объеме, спорное нежилое помещение было передано истице по акту приема-передачи, однако в регистрации права собственности ей было отказано в связи с арестом, наложенным на основании определения Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>, вынесенного при рассмотрении гражданского дела N <...> по иску Х.А.П. к ООО <Б...> о взыскании задолженности по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами и пени.
Х.А.П. обратилась со встречным иском к Т., ООО <Б...> о признании договора N N <...> от <дата> о долевом участии в строительстве жилого дома незаключенным, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что договор не прошел государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Решением Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 04.04.2012 года исковые требования Т. удовлетворены, за Т. признано право собственности на нежилое помещение <адрес>, данное помещение освобождено от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу от <дата>; в удовлетворении встречных исковых требований Х.А.П. о признании договора долевого участия в строительстве жилого дома незаключенным отказано.
Определением Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в мотивировочную часть решения суда от <дата> внесены исправления, абзац 5 на листе 7 изложен в следующей редакции: "После заключения данного соглашения, <дата> ООО <Б...> выдано разрешение N <...> на завершение строительства существующего строения - <адрес> в <адрес> (л.д. 85)", - в абзаце 7 на 7 - 8 листе решения суда дата "<дата>" заменена на "<дата>".
В апелляционной жалобе Х.А.П. просит отменить решение суда, считает его незаконным и необоснованным.
В суд апелляционной инстанции истица - Т., ответчица - Х.А.П., представители третьих лиц Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, Межрайонного отдела судебных приставов УФССП по Санкт-Петербургу не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания. При таких обстоятельствах в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пп. 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что <дата> распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга N 912-р "О проектировании, строительстве и реконструкции объектов по адресу: <адрес>" утверждено решение Городской инвестиционно-тендерной комиссии, которым индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица К. разрешено проектирование, строительство и реконструкция строений по вышеуказанным адресам за счет собственных и привлеченных средств для использования под жилые цели.
На основании данного распоряжения между КУГИ Санкт-Петербурга и ИПБЮЛ К. был заключен договор об инвестиционной деятельности N <...>
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 656 от 11 мая 2005 года были внесены изменения в инвестиционные условия, установленные распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга N 912-р от 29 августа 2000 года "О проектировании, строительстве и реконструкции объектов по адресу: <адрес>" права инвестора по указанному объекту строительства были переданы ООО <Б...>; в части отмены выдачи разрешения на строительство и признании его недействительным изменения внесены не были.
Как следует из материалов дела, <дата> между ООО <Б...> и Т. был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> согласно условиям которого по завершении строительства истцу передается для оформления в собственность нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже, площадью 68,0 кв. м в строительных осях 5-9, А-Б, временный индекс 5-Н.
Все условия договора о долевом участии в строительстве истицей были исполнены, стоимость строительства в размере <...> руб. оплачена полностью.
<дата> ООО <Б...> получило разрешение N <...> Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес>
<дата> между ООО <Б...> и Т. был подписан акт приема-передачи спорного нежилого помещения.
<дата> помещение N <...> поставлено на кадастровый учет, помещению присвоен кадастровый номер N <...>
Т. было отказано в регистрации права собственности на указанный объект недвижимости в связи с наличием постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу о запрете совершать любые действия, направленные на переуступку прав в отношении доли в праве на реализацию инвестиционного проекта, принадлежащей ООО <Б...> запрете заключать договоры долевого участия и иные сделки, направленные на отчуждение права собственности.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> с ООО <Б...> в пользу Х.А.П. взысканы сумма долга в размере <...> рублей, проценты в размере <...> рублей, пени в сумме <...> рублей, пени в сумме <...> рублей, судебные расходы.
Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, исследовав и оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации все представленные по делу доказательства, правильно применил положения статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание надлежащее исполнение Т. условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома, отсутствие требований третьих лиц на спорный объект недвижимости, пришел к обоснованному выводу о правомерности требований истца о признании за ним права собственности на нежилое помещение.
При этом суд исходил из того, что Х.А.П., не являясь стороной договора и не претендуя на спорную квартиру, не является надлежащим истцом для заявления требований о признании договора долевого участия незаключенным.
Судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции о том, что долговые обязательства ООО <Б...> перед Х.А.П. не могут обеспечиваться квартирой, построенной за счет инвестиций истицы, поскольку в силу положений статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Таким образом, право собственности на спорную квартиру, созданную за счет средств дольщика возникает у истца, ООО <Б...> не является собственником спорной квартиры, в связи с чем, Х.А.П. в обеспечение исполнения обязательств ООО <Б...> не может претендовать на указанный объект недвижимости.
Доводы Х.А.П. о незаключенности договора долевого участия истца в связи с отсутствием его государственной регистрации, изложенные ею как в тексте апелляционной жалобы, так и в ходе рассмотрения спора по существу, судебная коллегия находит необоснованными.
Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим право застройщика на осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт является разрешение на строительство.
Аналогичная норма была предусмотрена ст. 62 ранее действовавшего Кодекса от 07 мая 1998 года.
Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации формы разрешения на строительство признаются действительными до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на строительство.
При этом частью 3 этой же статьи определено, что разрешения на строительство, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными.
В апелляционной жалобе Х.А.П. в обоснование отсутствия надлежащего разрешения на строительство до <дата> ссылается на нормативные акты, вступившие в законную силу после <дата>, однако, как видно из материалов дела, <дата> Губернатором Санкт-Петербурга издано распоряжение N 912-р "О проектировании, строительстве и реконструкции объектов по адресу: <адрес>" утвердившее решение Городской инвестиционно-тендерной комиссии, которым было разрешено индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица К. проектирование, строительство и реконструкция строений по вышеуказанным адресам за счет собственных и привлеченных средств для использования под жилые цели.
<дата> между КУГИ Санкт-Петербурга и К. был заключен договор об инвестиционной деятельности N <...>
Оценивая изложенные обстоятельства на основании вышеприведенных правовых норм, районный суд пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку решением Городской инвестиционно-тендерной комиссии, утвержденным распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от <дата> разрешено строительство <адрес>, где находится спорное помещение, указанные акты выданы правомочным лицом, в установленном на момент их выдачи порядке, то они в силу ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" являются действительными.
<дата> заключено дополнительное соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору от <дата> N <...> от ИПБЮЛ К. к ООО <Б...>
Довод апелляционной жалобы о необходимости получения разрешения на строительство от КГА Администрации Санкт-Петербурга несостоятелен, поскольку во исполнение распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 09 апреля 1998 года N 339-р "О порядке подготовки и издания правовых актов Администрации Санкт-Петербурга по вопросам разрешения строительства, капитального ремонта или реконструкции собственникам объектов недвижимости" был утвержден регламент подготовки и издания распоряжений председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Санкт-Петербурга по вопросам разрешения строительства.
Вместе с тем, указанное распоряжение затрагивало исключительно вопросы получения разрешения на строительство собственниками объектов недвижимости, в то время как земельный участок, отведенный для осуществления строительства <адрес> был предоставлен в аренду.
На основании п. 2 распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 18 февраля 1994 г. N 142-р в редакции от 09 апреля 1998 года "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ на территории Санкт-Петербурга и подчиненных ему территориях", утратившего силу 24 августа 2006 года, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и социального назначения выдается заказчику (застройщику) на основании распоряжения Мэра Санкт-Петербурга о строительстве (реконструкции, расширении) объекта или распоряжения председателя Комитета по градостроительству и архитектуре о разрешении строительства, капитального ремонта или реконструкции собственникам объектов недвижимости.
Таким образом, строительство могло осуществляться как на основании распоряжения Мэра Санкт-Петербурга о строительстве (реконструкции, расширении) объекта, так и на основании распоряжения председателя Комитета по градостроительству и архитектуре о разрешении строительства.
При указанных обстоятельствах вывод суда о наличии разрешения на строительство объекта до введения в силу закона <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является верным.
Согласно ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Указанный Закон впервые был опубликован в "Российской газете" 31 декабря 2004 года и вступил в силу 01 апреля 2005 года.
Таким образом, этим Законом регулируется инвестиционная деятельность в жилищной сфере в Российской Федерации с момента вступления его в силу, следовательно, его действие распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 01 апреля 2005 года.
Так как строительство жилого дома, в который входит и приобретаемое истцом по договору долевого участия в инвестировании строительства нежилое помещение, осуществлялось на основании разрешений, выданных до вступления в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то указанный Закон в соответствии с ч. 2 ст. 27 этого же Закона на правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением ими договора о долевом участии в инвестировании строительства N <...> от <дата>, не распространяется.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом районного суда о том, что государственная регистрация договора долевого участия в инвестировании строительства, заключенного между сторонами, не требуется, поскольку ранее действовавшее законодательство этого не предусматривало.
В силу статьи 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 4 указанного Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Согласно пунктам 1, 2 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
По смыслу положений Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у него прав на результаты таких вложений.
Таким образом, между инвестором Т. и застройщиком ООО <Б...> возникли обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования заказчик обязуется в будущем передать инвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.
При таких обстоятельствах долговые обязательства ООО <Б...> перед Х.А.П. не могут обеспечиваться помещением, построенным за счет инвестиций истицы, поскольку в силу положений ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на спорное помещение, созданное за счет средств дольщика возникает у истца, ООО <Б...> не является собственником спорного помещения, в связи с чем, Х.А.П. в обеспечение исполнения обязательств ООО <Б...> не может претендовать на указанный объект недвижимости.
Признав Т. законным владельцем спорного помещения, суд первой инстанции на основании положений статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве", статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации освободил спорный объект недвижимости от ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем, поскольку ограничения, установленные постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата>, нарушают права Т. на осуществление регистрации права собственности в установленном порядке.
Данный вывод суда первой инстанции обоснованно постановлен с учетом разъяснений, содержащихся в п. 50, п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Таким образом, постановленное решение является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА N 33-10668/2012
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
N 33-10668/2012
Судья: Луковицкая Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Бакуменко Т.Н.
судей Емельяновой Е.А. Селезневой Е.Н.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-32/12 по апелляционной жалобе Х.А.П. на решение Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2012 года по иску Т. к ООО <Б...> Х.А.П. о признании права собственности, освобождении имущества от ареста и по встречному иску Х.А.П. к Т., ООО <Б...> о признании договора о долевом участии в строительстве жилого дома незаключенным.
Заслушав доклад судьи Бакуменко Т.Н., выслушав объяснения представителя истицы Т. - Л.И., представителя ответчика Х.А.П. - Х.А.А., представителя ответчика ООО <Б...> - Л.А., представителя третьего лица ТСЖ <Д...> - Л.В., судебная коллегия
установила:
Т. обратилась в суд с иском к ООО <Б...> Х.А.П. о признании права собственности на нежилое помещение <адрес> и освобождении данного имущества от ареста, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что <дата> заключила с ответчиком ООО <Б...> договор N <...> долевого участия в строительстве жилого дома, обязательства по договору исполнила в полном объеме, спорное нежилое помещение было передано истице по акту приема-передачи, однако в регистрации права собственности ей было отказано в связи с арестом, наложенным на основании определения Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>, вынесенного при рассмотрении гражданского дела N <...> по иску Х.А.П. к ООО <Б...> о взыскании задолженности по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами и пени.
Х.А.П. обратилась со встречным иском к Т., ООО <Б...> о признании договора N N <...> от <дата> о долевом участии в строительстве жилого дома незаключенным, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что договор не прошел государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Решением Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 04.04.2012 года исковые требования Т. удовлетворены, за Т. признано право собственности на нежилое помещение <адрес>, данное помещение освобождено от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу от <дата>; в удовлетворении встречных исковых требований Х.А.П. о признании договора долевого участия в строительстве жилого дома незаключенным отказано.
Определением Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в мотивировочную часть решения суда от <дата> внесены исправления, абзац 5 на листе 7 изложен в следующей редакции: "После заключения данного соглашения, <дата> ООО <Б...> выдано разрешение N <...> на завершение строительства существующего строения - <адрес> в <адрес> (л.д. 85)", - в абзаце 7 на 7 - 8 листе решения суда дата "<дата>" заменена на "<дата>".
В апелляционной жалобе Х.А.П. просит отменить решение суда, считает его незаконным и необоснованным.
В суд апелляционной инстанции истица - Т., ответчица - Х.А.П., представители третьих лиц Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, Межрайонного отдела судебных приставов УФССП по Санкт-Петербургу не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания. При таких обстоятельствах в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пп. 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что <дата> распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга N 912-р "О проектировании, строительстве и реконструкции объектов по адресу: <адрес>" утверждено решение Городской инвестиционно-тендерной комиссии, которым индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица К. разрешено проектирование, строительство и реконструкция строений по вышеуказанным адресам за счет собственных и привлеченных средств для использования под жилые цели.
На основании данного распоряжения между КУГИ Санкт-Петербурга и ИПБЮЛ К. был заключен договор об инвестиционной деятельности N <...>
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 656 от 11 мая 2005 года были внесены изменения в инвестиционные условия, установленные распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга N 912-р от 29 августа 2000 года "О проектировании, строительстве и реконструкции объектов по адресу: <адрес>" права инвестора по указанному объекту строительства были переданы ООО <Б...>; в части отмены выдачи разрешения на строительство и признании его недействительным изменения внесены не были.
Как следует из материалов дела, <дата> между ООО <Б...> и Т. был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> согласно условиям которого по завершении строительства истцу передается для оформления в собственность нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже, площадью 68,0 кв. м в строительных осях 5-9, А-Б, временный индекс 5-Н.
Все условия договора о долевом участии в строительстве истицей были исполнены, стоимость строительства в размере <...> руб. оплачена полностью.
<дата> ООО <Б...> получило разрешение N <...> Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес>
<дата> между ООО <Б...> и Т. был подписан акт приема-передачи спорного нежилого помещения.
<дата> помещение N <...> поставлено на кадастровый учет, помещению присвоен кадастровый номер N <...>
Т. было отказано в регистрации права собственности на указанный объект недвижимости в связи с наличием постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу о запрете совершать любые действия, направленные на переуступку прав в отношении доли в праве на реализацию инвестиционного проекта, принадлежащей ООО <Б...> запрете заключать договоры долевого участия и иные сделки, направленные на отчуждение права собственности.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> с ООО <Б...> в пользу Х.А.П. взысканы сумма долга в размере <...> рублей, проценты в размере <...> рублей, пени в сумме <...> рублей, пени в сумме <...> рублей, судебные расходы.
Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, исследовав и оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации все представленные по делу доказательства, правильно применил положения статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание надлежащее исполнение Т. условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома, отсутствие требований третьих лиц на спорный объект недвижимости, пришел к обоснованному выводу о правомерности требований истца о признании за ним права собственности на нежилое помещение.
При этом суд исходил из того, что Х.А.П., не являясь стороной договора и не претендуя на спорную квартиру, не является надлежащим истцом для заявления требований о признании договора долевого участия незаключенным.
Судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции о том, что долговые обязательства ООО <Б...> перед Х.А.П. не могут обеспечиваться квартирой, построенной за счет инвестиций истицы, поскольку в силу положений статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Таким образом, право собственности на спорную квартиру, созданную за счет средств дольщика возникает у истца, ООО <Б...> не является собственником спорной квартиры, в связи с чем, Х.А.П. в обеспечение исполнения обязательств ООО <Б...> не может претендовать на указанный объект недвижимости.
Доводы Х.А.П. о незаключенности договора долевого участия истца в связи с отсутствием его государственной регистрации, изложенные ею как в тексте апелляционной жалобы, так и в ходе рассмотрения спора по существу, судебная коллегия находит необоснованными.
Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим право застройщика на осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт является разрешение на строительство.
Аналогичная норма была предусмотрена ст. 62 ранее действовавшего Кодекса от 07 мая 1998 года.
Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации формы разрешения на строительство признаются действительными до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на строительство.
При этом частью 3 этой же статьи определено, что разрешения на строительство, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными.
В апелляционной жалобе Х.А.П. в обоснование отсутствия надлежащего разрешения на строительство до <дата> ссылается на нормативные акты, вступившие в законную силу после <дата>, однако, как видно из материалов дела, <дата> Губернатором Санкт-Петербурга издано распоряжение N 912-р "О проектировании, строительстве и реконструкции объектов по адресу: <адрес>" утвердившее решение Городской инвестиционно-тендерной комиссии, которым было разрешено индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица К. проектирование, строительство и реконструкция строений по вышеуказанным адресам за счет собственных и привлеченных средств для использования под жилые цели.
<дата> между КУГИ Санкт-Петербурга и К. был заключен договор об инвестиционной деятельности N <...>
Оценивая изложенные обстоятельства на основании вышеприведенных правовых норм, районный суд пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку решением Городской инвестиционно-тендерной комиссии, утвержденным распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от <дата> разрешено строительство <адрес>, где находится спорное помещение, указанные акты выданы правомочным лицом, в установленном на момент их выдачи порядке, то они в силу ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" являются действительными.
<дата> заключено дополнительное соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору от <дата> N <...> от ИПБЮЛ К. к ООО <Б...>
Довод апелляционной жалобы о необходимости получения разрешения на строительство от КГА Администрации Санкт-Петербурга несостоятелен, поскольку во исполнение распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 09 апреля 1998 года N 339-р "О порядке подготовки и издания правовых актов Администрации Санкт-Петербурга по вопросам разрешения строительства, капитального ремонта или реконструкции собственникам объектов недвижимости" был утвержден регламент подготовки и издания распоряжений председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Санкт-Петербурга по вопросам разрешения строительства.
Вместе с тем, указанное распоряжение затрагивало исключительно вопросы получения разрешения на строительство собственниками объектов недвижимости, в то время как земельный участок, отведенный для осуществления строительства <адрес> был предоставлен в аренду.
На основании п. 2 распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 18 февраля 1994 г. N 142-р в редакции от 09 апреля 1998 года "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ на территории Санкт-Петербурга и подчиненных ему территориях", утратившего силу 24 августа 2006 года, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и социального назначения выдается заказчику (застройщику) на основании распоряжения Мэра Санкт-Петербурга о строительстве (реконструкции, расширении) объекта или распоряжения председателя Комитета по градостроительству и архитектуре о разрешении строительства, капитального ремонта или реконструкции собственникам объектов недвижимости.
Таким образом, строительство могло осуществляться как на основании распоряжения Мэра Санкт-Петербурга о строительстве (реконструкции, расширении) объекта, так и на основании распоряжения председателя Комитета по градостроительству и архитектуре о разрешении строительства.
При указанных обстоятельствах вывод суда о наличии разрешения на строительство объекта до введения в силу закона <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является верным.
Согласно ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Указанный Закон впервые был опубликован в "Российской газете" 31 декабря 2004 года и вступил в силу 01 апреля 2005 года.
Таким образом, этим Законом регулируется инвестиционная деятельность в жилищной сфере в Российской Федерации с момента вступления его в силу, следовательно, его действие распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 01 апреля 2005 года.
Так как строительство жилого дома, в который входит и приобретаемое истцом по договору долевого участия в инвестировании строительства нежилое помещение, осуществлялось на основании разрешений, выданных до вступления в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то указанный Закон в соответствии с ч. 2 ст. 27 этого же Закона на правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением ими договора о долевом участии в инвестировании строительства N <...> от <дата>, не распространяется.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом районного суда о том, что государственная регистрация договора долевого участия в инвестировании строительства, заключенного между сторонами, не требуется, поскольку ранее действовавшее законодательство этого не предусматривало.
В силу статьи 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 4 указанного Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Согласно пунктам 1, 2 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
По смыслу положений Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у него прав на результаты таких вложений.
Таким образом, между инвестором Т. и застройщиком ООО <Б...> возникли обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования заказчик обязуется в будущем передать инвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.
При таких обстоятельствах долговые обязательства ООО <Б...> перед Х.А.П. не могут обеспечиваться помещением, построенным за счет инвестиций истицы, поскольку в силу положений ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на спорное помещение, созданное за счет средств дольщика возникает у истца, ООО <Б...> не является собственником спорного помещения, в связи с чем, Х.А.П. в обеспечение исполнения обязательств ООО <Б...> не может претендовать на указанный объект недвижимости.
Признав Т. законным владельцем спорного помещения, суд первой инстанции на основании положений статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве", статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации освободил спорный объект недвижимости от ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем, поскольку ограничения, установленные постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата>, нарушают права Т. на осуществление регистрации права собственности в установленном порядке.
Данный вывод суда первой инстанции обоснованно постановлен с учетом разъяснений, содержащихся в п. 50, п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Таким образом, постановленное решение является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)