Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Королевой Н.Н., Сергеева Г.А.,
в отсутствие:
истца - не явился, извещен,
ответчика - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Максимовой Оксаны Владимировны, г. Ульяновск,
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 25.06.2012 (судья Рыбалко И.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2012 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьева Е.А.)
по делу N А72-10460/2011
по исковому заявлению жилищно-строительного кооператива "Гвоздика", г. Ульяновск (ОГРН 1027301490556) к индивидуальному предпринимателю Максимовой Оксане Владимировне, г. Ульяновск (ОГРН ИП <...>) о взыскании 36 115 руб. арендной платы и расторжении договора,
установил:
жилищно-строительный кооператив "Гвоздика" (далее - кооператив, ЖСК "Гвоздика", истец) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Максимовой Оксане Владимировне (далее - предприниматель, ИП Максимова О.В., ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2006 и взыскании (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) арендной платы в размере 60 115 руб. за период с 01.05.2011 по 01.03.2012
Исковые требования основаны на положениях статей 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что на основании заключенного договора аренды предприниматель использовал нежилое помещение, однако за период с 01.05.2011 по 31.05.2012 арендная плата в установленном размере не вносилась.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 25.06.2012 исковые требования о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения, с ИП Максимовой О.В. взыскано 60 115 руб. неосновательного обогащения за пользование имуществом.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что договор аренды, предусматривающий срок аренды 10 лет, не прошел государственную регистрацию в установленном порядке, однако факт пользования подтвержден документально и признан ответчиком, вследствие разногласий сторон по определению размера платы была проведена судебная экспертиза, за период пользования с 01.05.2011 по 31.05.2012 размер платы составил 108 890 руб., ответчиком внесены платежи в размере 48 775 руб., соответственно, требования кооператива подлежат удовлетворению в качестве неосновательного обогащения.
В кассационной жалобе ИП Максимовой О.В., поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель полагает, что судами не были оценены существенные для дела обстоятельства, в частности, использованные помещения были не пригодны для осуществления торговой деятельности; ошибочно определен размер задолженности, поскольку в размер соответствующей платы включена стоимость коммунальных услуг; несостоятельны ссылки судов о том, что рыночные показатели платы за пользование помещением ниже ставки арендной платы, которую установили стороны.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ЖСК "Гвоздика" (арендодатель) и ИП Максимовой О.В. (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2006 (далее - договор аренды), по условиям которого арендатору для использования под торговые площади и складские помещения предоставлялись нежилые помещения общей площадью 60 кв. м, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 60.
Согласно пункту 1.2 названного договора срок аренды составляет 10 лет с 01.03.2006 по 01.03.2012.
Размер арендной платы составляет 3000 руб. и может быть увеличен арендатором пропорционально стоимости коммунальных услуг и инфляций, о чем арендодателю направляется сообщение за 1 месяц до внесения арендной платы (пункт 3.1 договора аренды).
Впоследствии на основании принятого ЖСК "Гвоздика" решения от 23.01.2011 был увеличен размер арендуемой платы до 8350 руб., в результате чего было направлено в адрес предпринимателя уведомление.
Уведомления кооператива от 21.11.2011, от 05.12.2011 с требованием о погашении образовавшейся задолженности, оставлены предпринимателем без удовлетворения.
В письме от 28.05.2012 предприниматель выразил готовность освободить занимаемое помещение.
Неисполнение обязательств по внесению арендного платежа и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку договор аренды нежилого помещения не прошел государственную регистрацию в установленном порядке, суды признали его незаключенным. Следовательно, у предпринимателя отсутствуют законные основания владеть и пользоваться спорным имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования имуществом, переданное в аренду.
Таким образом, судебные инстанции правомерно исходили из того, что кооперативом предъявлены требования о взыскании неосновательного обогащения, составляющую стоимость пользования арендованным имуществом.
Факт пользования нежилым помещением не оспаривается ответчиком, а также подтверждается в письме предпринимателя от 28.05.2012, в котором арендатор выразил готовность возвратить помещение арендодателю.
Кроме того, при рассмотрении дела N А72-4779/2012 по заявлению ИП Максимовой О.В. о признании незаконным постановления о наложении административного наказания от 05.05.2012 г., принятого заместителем главного государственного инспектора г. Ульяновска по пожарному надзору, в решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27.07.2012 было установлено, что ИП Максимова О.В. на основании договора аренды нежилого помещения от 03.03.2006 г., заключенного с ЖСК "Гвоздика", использовала нежилое помещение по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 60, под торговые площади и складские помещения.
Следовательно, ответчик обязан возместить стоимость пользования имуществом.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 06.09.2011 N 4905/11 сформулировал правовую позицию относительно определения размера неосновательного обогащения за пользования чужим имуществом без надлежаще оформленного договора, в частности, сам факт такого пользования может свидетельствовать об отсутствии правового основания пользования, однако не означает обязательного возникновения неосновательного обогащения вследствие такого пользования.
Если фактический пользователь имущества уплачивал согласованную с его законным владельцем цену пользования, определенную отчуждателем без порока воли, то неосновательное обогащение у данного пользователя отсутствует.
При подписании договора аренды в 2006 году стороны определили рыночную цену пользования помещением, и эта принятая обеими сторонами цена действовала в их отношениях как обоюдно согласованная весь период пользования имуществом.
В отчете эксперта от 10.05.2012 N 410/05-2012 рыночная стоимость пользования спорным имуществом составила 16 080 руб. в месяц, что превышает размер платы, который действовал между сторонами с 2006 года.
Кооператив, предъявляя исковые требования и определяя размер платы (расчет задолженности) за пользование имуществом, исходил из меньшей ставки, которая содержалась в условиях договора аренды (8000 руб. в месяц).
В период с 01.05.2011 по 31.05.2012 предприниматель, фактически используя нежилое помещение, не вносила каких-либо платежей, соответственно, не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10).
В спорный период предприниматель обязана оплатить 108 890 руб., однако оплата произведена в размере 48 775 руб., что подтверждено документально и не оспаривается сторонами.
При таких обстоятельствах судебными инстанциями сделан правильный вывод о праве кооператива требовать плату за пользование имуществом за весь период пользования по согласованным сторонами ставкам с учетом частичной оплаты.
Ссылки предпринимателя о том, что подвальное помещение не соответствовало требованиям, предъявленным к торговым помещениям, не могут быть приняты во внимание в силу следующего.
Договор аренды признан незаключенным, соответственно, отношения сторон не могут регулироваться нормами главы 34 ГК РФ (Аренда).
Кроме этого, при передаче объекта в пользование стороны предусмотрели возможность его использования под складские помещения, о чем свидетельствуют условия договор аренды, однако доказательств, что помещение было не пригодным (в силу технического состояния) для складирования товаров, предпринимателем не представлено.
Предприниматель использовала помещение с 2006 года, при этом каких-либо требований о несоответствии объекта техническим требованиям кооперативу не предъявляла.
Предметом настоящего спора являются платежи за пользование имуществом, которые квалифицированы судами в качестве неосновательного обогащения, таким образом, вопросы о размере потребленных предпринимателем коммунальных платежей правомерно не учитывались при рассмотрении спора.
Кроме того, при подписании договора аренды и формировании размера арендной платы возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 1102, 1105 ГК РФ, установив, что предпринимателем в спорный период использовалось нежилое помещение без установленных законом либо договором оснований, правомерно удовлетворили иск в размере платы за пользование, согласованной сторонами, учитывая частичные платежи.
Иные доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 25.06.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2012 по делу N А72-10460/2011 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
Г.А.СЕРГЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 27.12.2012 ПО ДЕЛУ N А72-10460/2011
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 декабря 2012 г. по делу N А72-10460/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Королевой Н.Н., Сергеева Г.А.,
в отсутствие:
истца - не явился, извещен,
ответчика - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Максимовой Оксаны Владимировны, г. Ульяновск,
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 25.06.2012 (судья Рыбалко И.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2012 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьева Е.А.)
по делу N А72-10460/2011
по исковому заявлению жилищно-строительного кооператива "Гвоздика", г. Ульяновск (ОГРН 1027301490556) к индивидуальному предпринимателю Максимовой Оксане Владимировне, г. Ульяновск (ОГРН ИП <...>) о взыскании 36 115 руб. арендной платы и расторжении договора,
установил:
жилищно-строительный кооператив "Гвоздика" (далее - кооператив, ЖСК "Гвоздика", истец) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Максимовой Оксане Владимировне (далее - предприниматель, ИП Максимова О.В., ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2006 и взыскании (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) арендной платы в размере 60 115 руб. за период с 01.05.2011 по 01.03.2012
Исковые требования основаны на положениях статей 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что на основании заключенного договора аренды предприниматель использовал нежилое помещение, однако за период с 01.05.2011 по 31.05.2012 арендная плата в установленном размере не вносилась.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 25.06.2012 исковые требования о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения, с ИП Максимовой О.В. взыскано 60 115 руб. неосновательного обогащения за пользование имуществом.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что договор аренды, предусматривающий срок аренды 10 лет, не прошел государственную регистрацию в установленном порядке, однако факт пользования подтвержден документально и признан ответчиком, вследствие разногласий сторон по определению размера платы была проведена судебная экспертиза, за период пользования с 01.05.2011 по 31.05.2012 размер платы составил 108 890 руб., ответчиком внесены платежи в размере 48 775 руб., соответственно, требования кооператива подлежат удовлетворению в качестве неосновательного обогащения.
В кассационной жалобе ИП Максимовой О.В., поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель полагает, что судами не были оценены существенные для дела обстоятельства, в частности, использованные помещения были не пригодны для осуществления торговой деятельности; ошибочно определен размер задолженности, поскольку в размер соответствующей платы включена стоимость коммунальных услуг; несостоятельны ссылки судов о том, что рыночные показатели платы за пользование помещением ниже ставки арендной платы, которую установили стороны.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ЖСК "Гвоздика" (арендодатель) и ИП Максимовой О.В. (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2006 (далее - договор аренды), по условиям которого арендатору для использования под торговые площади и складские помещения предоставлялись нежилые помещения общей площадью 60 кв. м, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 60.
Согласно пункту 1.2 названного договора срок аренды составляет 10 лет с 01.03.2006 по 01.03.2012.
Размер арендной платы составляет 3000 руб. и может быть увеличен арендатором пропорционально стоимости коммунальных услуг и инфляций, о чем арендодателю направляется сообщение за 1 месяц до внесения арендной платы (пункт 3.1 договора аренды).
Впоследствии на основании принятого ЖСК "Гвоздика" решения от 23.01.2011 был увеличен размер арендуемой платы до 8350 руб., в результате чего было направлено в адрес предпринимателя уведомление.
Уведомления кооператива от 21.11.2011, от 05.12.2011 с требованием о погашении образовавшейся задолженности, оставлены предпринимателем без удовлетворения.
В письме от 28.05.2012 предприниматель выразил готовность освободить занимаемое помещение.
Неисполнение обязательств по внесению арендного платежа и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку договор аренды нежилого помещения не прошел государственную регистрацию в установленном порядке, суды признали его незаключенным. Следовательно, у предпринимателя отсутствуют законные основания владеть и пользоваться спорным имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования имуществом, переданное в аренду.
Таким образом, судебные инстанции правомерно исходили из того, что кооперативом предъявлены требования о взыскании неосновательного обогащения, составляющую стоимость пользования арендованным имуществом.
Факт пользования нежилым помещением не оспаривается ответчиком, а также подтверждается в письме предпринимателя от 28.05.2012, в котором арендатор выразил готовность возвратить помещение арендодателю.
Кроме того, при рассмотрении дела N А72-4779/2012 по заявлению ИП Максимовой О.В. о признании незаконным постановления о наложении административного наказания от 05.05.2012 г., принятого заместителем главного государственного инспектора г. Ульяновска по пожарному надзору, в решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27.07.2012 было установлено, что ИП Максимова О.В. на основании договора аренды нежилого помещения от 03.03.2006 г., заключенного с ЖСК "Гвоздика", использовала нежилое помещение по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 60, под торговые площади и складские помещения.
Следовательно, ответчик обязан возместить стоимость пользования имуществом.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 06.09.2011 N 4905/11 сформулировал правовую позицию относительно определения размера неосновательного обогащения за пользования чужим имуществом без надлежаще оформленного договора, в частности, сам факт такого пользования может свидетельствовать об отсутствии правового основания пользования, однако не означает обязательного возникновения неосновательного обогащения вследствие такого пользования.
Если фактический пользователь имущества уплачивал согласованную с его законным владельцем цену пользования, определенную отчуждателем без порока воли, то неосновательное обогащение у данного пользователя отсутствует.
При подписании договора аренды в 2006 году стороны определили рыночную цену пользования помещением, и эта принятая обеими сторонами цена действовала в их отношениях как обоюдно согласованная весь период пользования имуществом.
В отчете эксперта от 10.05.2012 N 410/05-2012 рыночная стоимость пользования спорным имуществом составила 16 080 руб. в месяц, что превышает размер платы, который действовал между сторонами с 2006 года.
Кооператив, предъявляя исковые требования и определяя размер платы (расчет задолженности) за пользование имуществом, исходил из меньшей ставки, которая содержалась в условиях договора аренды (8000 руб. в месяц).
В период с 01.05.2011 по 31.05.2012 предприниматель, фактически используя нежилое помещение, не вносила каких-либо платежей, соответственно, не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10).
В спорный период предприниматель обязана оплатить 108 890 руб., однако оплата произведена в размере 48 775 руб., что подтверждено документально и не оспаривается сторонами.
При таких обстоятельствах судебными инстанциями сделан правильный вывод о праве кооператива требовать плату за пользование имуществом за весь период пользования по согласованным сторонами ставкам с учетом частичной оплаты.
Ссылки предпринимателя о том, что подвальное помещение не соответствовало требованиям, предъявленным к торговым помещениям, не могут быть приняты во внимание в силу следующего.
Договор аренды признан незаключенным, соответственно, отношения сторон не могут регулироваться нормами главы 34 ГК РФ (Аренда).
Кроме этого, при передаче объекта в пользование стороны предусмотрели возможность его использования под складские помещения, о чем свидетельствуют условия договор аренды, однако доказательств, что помещение было не пригодным (в силу технического состояния) для складирования товаров, предпринимателем не представлено.
Предприниматель использовала помещение с 2006 года, при этом каких-либо требований о несоответствии объекта техническим требованиям кооперативу не предъявляла.
Предметом настоящего спора являются платежи за пользование имуществом, которые квалифицированы судами в качестве неосновательного обогащения, таким образом, вопросы о размере потребленных предпринимателем коммунальных платежей правомерно не учитывались при рассмотрении спора.
Кроме того, при подписании договора аренды и формировании размера арендной платы возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 1102, 1105 ГК РФ, установив, что предпринимателем в спорный период использовалось нежилое помещение без установленных законом либо договором оснований, правомерно удовлетворили иск в размере платы за пользование, согласованной сторонами, учитывая частичные платежи.
Иные доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 25.06.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2012 по делу N А72-10460/2011 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
Г.А.СЕРГЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)