Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кашина Л.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Равинской О.А.
судей Абрамовой Н.Н., Ломтевой Л.С.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ярославле по докладу судьи Абрамовой Н.Н. 25 октября 2010 года
гражданское дело по кассационной жалобе представителя Б.О., Ш., С.И., Л., П. по доверенностям М.И. на решение Ярославского районного суда Ярославской области от 19 апреля 2010 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска Б.О., Л., П., С.И., Ш. к ООО "Мелькор", ООО "Стройсервис", Щ., М.В., С.А. о прекращении выполнения работ по реконструкции жилого дома и приведении дома в состояние, соответствующее проекту, по которому дом сдан и введен в эксплуатацию, признании недействительными договоров долевого участия в строительстве жилого дома и договоров купли-продажи нежилых помещений отказать.
Судебная коллегия
ООО "Техпром" являлось застройщиком 80-квартирного жилого дома по адресу:.
Разработчик проекта по строительству жилого дома - ООО "Ремстройпроект", на проектную документацию получено положительное заключение государственной экспертизы N 16/316-2006 от 09.10.2006 г. Строительные работы выполнялись генеральным подрядчиком - ООО "Стройсервис" (договор генерального подряда на строительство от 01.08.2007 г.).
Указанный пятиэтажный жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от 05.06.2008 г. В цокольном этаже жилого дома имеются нежилые помещения с отдельными входами, а также технические помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.
Б.О., Л., П., С.И., Ш. являются собственниками квартир этого дома и членами ТСЖ зарегистрированного 07.03.2008 г. и созданного для управления данным многоквартирным жилым домом.
ООО "Техпром" были заключены договоры долевого участия в отношении двух нежилых помещений цокольного этажа с М.В. (договор от 27.12.2007 г.) и Щ. (договор от 18.01.2008 г.), расположенных со стороны ул., наряду с техническими помещениями жилого дома. Последние, зарегистрировав по окончании строительства свое право собственности на эти помещения N X с кадастровым номером и N IX с кадастровым номером, продали их по договорам купли-продажи от 17.06.2009 г. С.А.
Б.О., Л., П., С.И., Ш. обратились в суд с иском к ООО "Техпром", ООО "Стройсервис", Щ., М.В., С.А., в котором просили (с учетом уточненных исковых требований): обязать ООО "Техпром" и ООО "Стройсервис" прекратить выполнение работ по реконструкции данного жилого дома (его цокольного этажа), начатых после его сдачи в эксплуатацию, и привести дом в состояние, полностью соответствующее проекту, по которому дом был сдан и введен в эксплуатацию, для чего восстановить внешнюю стену его цокольного этажа, выходящую на ул., заложив в месте расположения нежилых (подсобных) помещений дверные и оконные проемы, восстановить внутренние стены помещений цокольного этажа, заложив выполненные дверные проемы и восстановив их в месте, предусмотренном проектом, вернуть инженерные коммуникации из общего коридора цокольного этажа на восстановленную внешнюю стену цокольного этажа со стороны ул.; признать недействительными договоры о долевом участии, заключенные с М.В. и Щ. в отношении нежилых помещений цокольного этажа - тренажерных залов, а также последующие договоры их купли-продажи от 17.06.2009 года, заключенные М.В. и Щ. со С.А.
В обоснование иска указано, что в соответствии с проектом жилого дома, по которому он сдан и введен в эксплуатацию, в половине цокольного этажа со стороны ул. расположены только технические помещения, предназначенные для обслуживания всего жилого дома, принадлежащие на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений многоквартирного дома. На момент ввода дома в эксплуатацию стена цокольного этажа со стороны ул. была глухой, а все нежилые помещения, предназначенные для размещения объектов социально-бытового назначения, находились в другой половине цокольного этажа, оборудованы отдельными входами и окнами, выходящими во двор. В начале декабря 2008 года без положительного решения общего собрания собственников помещений и получения необходимых разрешений, а также при отсутствии согласия участников долевого строительства на изменение проектной документации, в доме стала проводиться реконструкция части цокольного этажа, занятой его техническими помещениями: в наружной несущей стене и внутренних стенах цоколя были выдолблены окна и дверные проемы, а проемы в ряде технических помещений, предусмотренные проектом, заложены кирпичом. В результате переоборудования части технических помещений в нежилые (тренажерные залы) уменьшен размер общего имущества в многоквартирном доме, работы по его реконструкции создают угрозу для жизни и здоровья проживающих в нем лиц.
Определением суда от 09.04.2010 г. ответчик ООО "Техпром", прекративший деятельность в качестве юридического лица путем реорганизации в форме присоединения, в порядке ст. 44 ГПК РФ заменен на его правопреемника - ООО Мелькор".
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представителя истцов М.И. ставится вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрение в тот же суд. Доводы жалобы сводятся к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанности обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствию выводов суда обстоятельствам дела, неправильному применению норм материального права и процессуального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов кассационной жалобы, выслушав представителя истцов по доверенностям М.И., а также истцов Б.О., С.И., П., Ш., поддержавших доводы кассационной жалобы, М.В. и его представителя по ордеру Б.Е., возражавших против доводов жалобы, изучив материала дела, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения.
В силу ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Судом установлено, что перепланировка нежилых помещений цокольного этажа спорного дома произведена в соответствии с изменениями в проектную документацию жилого дома, внесенными застройщиком ООО "Техпром" в 2007 году, т.е. до ввода объекта в эксплуатацию.
Указанный вывод суда основан на имеющихся в деле доказательствах, в том числе представленной проектной декларации ООО "Техпром" от 1 - 2 февраля 2007 г. Названная декларация опубликована застройщиком в сети "Интернет" в соответствии с требованиями ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Вывод суда об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство и проведения повторной экспертизы проекта основан на экспертном заключении по строительно-техническому исследованию N 37/16, выполненному ОРГАНИЗАЦИЕЙ 1 (л.д. 114, т. 2), при этом, суд убедительно мотивировал, по каким основаниям он отдал предпочтение указанному заключению. Кроме того, об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство и проведения дополнительной экспертизы в связи с доработкой проекта говорится и в письме разработчика проекта ООО "Ремстройпроект" в адрес ООО "Техпром" от 25.02.2009 г. (л.д. 28 т. 2).
Вывод суда о том, что дом введен в эксплуатацию, когда работы по приведению помещений цокольного этажа в соответствие с измененным проектом еще не были завершены, также основан на представленных сторонами доказательствах: переписке ООО "Техпром" с ТСЖ (т. 1, л.д. 101, 112, 113), переписке ООО "Техпром" с разработчиком проекта дома ООО "Ремстройпроект" (т. 2, л.д. 28, 103).
Доводы истцов о том, что для производства работ по перепланировке помещений цокольного этажа требовалось их согласие, не основаны на материалах дела и законе.
Суд обоснованно указал, что истцы стали участниками долевого строительства после внесения изменений в проектную документацию застройщика, в связи с чем не вправе оспаривать проектные решения по строительству жилого дома, принятые ранее.
В силу ч. ч. 2, 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" В силу ч. ч. 2, 5 ст. 16 ФЗ оспаривать проектные решения по строительству жилого дома, принятые ранее. в проектную документацию. с основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, поскольку на момент внесения изменений в проектную документацию по цокольному этажу жилого дома истцы не были собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, их доводы о нарушении прав на общее имущество являются несостоятельными.
Доводы кассационной жалобы по существу сводятся к переоценке доказательств, сделанной судом. Вместе с тем, представленные доказательства суд оценил в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для переоценки доказательств не имеется.
Принимая решение по делу, суд полно и правильно установил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, правильно применил материальный закон и сделал выводы, исходя из установленных обстоятельств.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено.
По изложенным основаниям судебная коллегия оставляет кассационную жалобу без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Кассационную жалобу представителя Б.О., Ш., С.И., Л., П. по доверенностям М.И. на решение Ярославского районного суда Ярославской области от 19 апреля 2010 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.10.2010 ПО ДЕЛУ N 33-5588
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 октября 2010 г. по делу N 33-5588
Судья Кашина Л.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Равинской О.А.
судей Абрамовой Н.Н., Ломтевой Л.С.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ярославле по докладу судьи Абрамовой Н.Н. 25 октября 2010 года
гражданское дело по кассационной жалобе представителя Б.О., Ш., С.И., Л., П. по доверенностям М.И. на решение Ярославского районного суда Ярославской области от 19 апреля 2010 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска Б.О., Л., П., С.И., Ш. к ООО "Мелькор", ООО "Стройсервис", Щ., М.В., С.А. о прекращении выполнения работ по реконструкции жилого дома и приведении дома в состояние, соответствующее проекту, по которому дом сдан и введен в эксплуатацию, признании недействительными договоров долевого участия в строительстве жилого дома и договоров купли-продажи нежилых помещений отказать.
Судебная коллегия
установила:
ООО "Техпром" являлось застройщиком 80-квартирного жилого дома по адресу:.
Разработчик проекта по строительству жилого дома - ООО "Ремстройпроект", на проектную документацию получено положительное заключение государственной экспертизы N 16/316-2006 от 09.10.2006 г. Строительные работы выполнялись генеральным подрядчиком - ООО "Стройсервис" (договор генерального подряда на строительство от 01.08.2007 г.).
Указанный пятиэтажный жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от 05.06.2008 г. В цокольном этаже жилого дома имеются нежилые помещения с отдельными входами, а также технические помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.
Б.О., Л., П., С.И., Ш. являются собственниками квартир этого дома и членами ТСЖ зарегистрированного 07.03.2008 г. и созданного для управления данным многоквартирным жилым домом.
ООО "Техпром" были заключены договоры долевого участия в отношении двух нежилых помещений цокольного этажа с М.В. (договор от 27.12.2007 г.) и Щ. (договор от 18.01.2008 г.), расположенных со стороны ул., наряду с техническими помещениями жилого дома. Последние, зарегистрировав по окончании строительства свое право собственности на эти помещения N X с кадастровым номером и N IX с кадастровым номером, продали их по договорам купли-продажи от 17.06.2009 г. С.А.
Б.О., Л., П., С.И., Ш. обратились в суд с иском к ООО "Техпром", ООО "Стройсервис", Щ., М.В., С.А., в котором просили (с учетом уточненных исковых требований): обязать ООО "Техпром" и ООО "Стройсервис" прекратить выполнение работ по реконструкции данного жилого дома (его цокольного этажа), начатых после его сдачи в эксплуатацию, и привести дом в состояние, полностью соответствующее проекту, по которому дом был сдан и введен в эксплуатацию, для чего восстановить внешнюю стену его цокольного этажа, выходящую на ул., заложив в месте расположения нежилых (подсобных) помещений дверные и оконные проемы, восстановить внутренние стены помещений цокольного этажа, заложив выполненные дверные проемы и восстановив их в месте, предусмотренном проектом, вернуть инженерные коммуникации из общего коридора цокольного этажа на восстановленную внешнюю стену цокольного этажа со стороны ул.; признать недействительными договоры о долевом участии, заключенные с М.В. и Щ. в отношении нежилых помещений цокольного этажа - тренажерных залов, а также последующие договоры их купли-продажи от 17.06.2009 года, заключенные М.В. и Щ. со С.А.
В обоснование иска указано, что в соответствии с проектом жилого дома, по которому он сдан и введен в эксплуатацию, в половине цокольного этажа со стороны ул. расположены только технические помещения, предназначенные для обслуживания всего жилого дома, принадлежащие на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений многоквартирного дома. На момент ввода дома в эксплуатацию стена цокольного этажа со стороны ул. была глухой, а все нежилые помещения, предназначенные для размещения объектов социально-бытового назначения, находились в другой половине цокольного этажа, оборудованы отдельными входами и окнами, выходящими во двор. В начале декабря 2008 года без положительного решения общего собрания собственников помещений и получения необходимых разрешений, а также при отсутствии согласия участников долевого строительства на изменение проектной документации, в доме стала проводиться реконструкция части цокольного этажа, занятой его техническими помещениями: в наружной несущей стене и внутренних стенах цоколя были выдолблены окна и дверные проемы, а проемы в ряде технических помещений, предусмотренные проектом, заложены кирпичом. В результате переоборудования части технических помещений в нежилые (тренажерные залы) уменьшен размер общего имущества в многоквартирном доме, работы по его реконструкции создают угрозу для жизни и здоровья проживающих в нем лиц.
Определением суда от 09.04.2010 г. ответчик ООО "Техпром", прекративший деятельность в качестве юридического лица путем реорганизации в форме присоединения, в порядке ст. 44 ГПК РФ заменен на его правопреемника - ООО Мелькор".
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представителя истцов М.И. ставится вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрение в тот же суд. Доводы жалобы сводятся к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанности обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствию выводов суда обстоятельствам дела, неправильному применению норм материального права и процессуального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов кассационной жалобы, выслушав представителя истцов по доверенностям М.И., а также истцов Б.О., С.И., П., Ш., поддержавших доводы кассационной жалобы, М.В. и его представителя по ордеру Б.Е., возражавших против доводов жалобы, изучив материала дела, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения.
В силу ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Судом установлено, что перепланировка нежилых помещений цокольного этажа спорного дома произведена в соответствии с изменениями в проектную документацию жилого дома, внесенными застройщиком ООО "Техпром" в 2007 году, т.е. до ввода объекта в эксплуатацию.
Указанный вывод суда основан на имеющихся в деле доказательствах, в том числе представленной проектной декларации ООО "Техпром" от 1 - 2 февраля 2007 г. Названная декларация опубликована застройщиком в сети "Интернет" в соответствии с требованиями ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Вывод суда об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство и проведения повторной экспертизы проекта основан на экспертном заключении по строительно-техническому исследованию N 37/16, выполненному ОРГАНИЗАЦИЕЙ 1 (л.д. 114, т. 2), при этом, суд убедительно мотивировал, по каким основаниям он отдал предпочтение указанному заключению. Кроме того, об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство и проведения дополнительной экспертизы в связи с доработкой проекта говорится и в письме разработчика проекта ООО "Ремстройпроект" в адрес ООО "Техпром" от 25.02.2009 г. (л.д. 28 т. 2).
Вывод суда о том, что дом введен в эксплуатацию, когда работы по приведению помещений цокольного этажа в соответствие с измененным проектом еще не были завершены, также основан на представленных сторонами доказательствах: переписке ООО "Техпром" с ТСЖ (т. 1, л.д. 101, 112, 113), переписке ООО "Техпром" с разработчиком проекта дома ООО "Ремстройпроект" (т. 2, л.д. 28, 103).
Доводы истцов о том, что для производства работ по перепланировке помещений цокольного этажа требовалось их согласие, не основаны на материалах дела и законе.
Суд обоснованно указал, что истцы стали участниками долевого строительства после внесения изменений в проектную документацию застройщика, в связи с чем не вправе оспаривать проектные решения по строительству жилого дома, принятые ранее.
В силу ч. ч. 2, 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" В силу ч. ч. 2, 5 ст. 16 ФЗ оспаривать проектные решения по строительству жилого дома, принятые ранее. в проектную документацию. с основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, поскольку на момент внесения изменений в проектную документацию по цокольному этажу жилого дома истцы не были собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, их доводы о нарушении прав на общее имущество являются несостоятельными.
Доводы кассационной жалобы по существу сводятся к переоценке доказательств, сделанной судом. Вместе с тем, представленные доказательства суд оценил в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для переоценки доказательств не имеется.
Принимая решение по делу, суд полно и правильно установил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, правильно применил материальный закон и сделал выводы, исходя из установленных обстоятельств.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено.
По изложенным основаниям судебная коллегия оставляет кассационную жалобу без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Кассационную жалобу представителя Б.О., Ш., С.И., Л., П. по доверенностям М.И. на решение Ярославского районного суда Ярославской области от 19 апреля 2010 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)