Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кириленко И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Неказакова В.Я.
судей Тимошенко Л.И., Сагитовой Е.И.
по докладу судьи Тимошенко Л.И.
слушала в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя ООО "Росгеосервис" по доверенности К.Я. на решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 22 сентября 2010 года.
Заслушав доклад судьи Тимошенко Л.И., судебная коллегия
К.Е. обратилась в суд с иском к ООО "Росгеосервис" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
В обоснование заявленных требований указала, что 6 февраля 2004 г. между К.Е. и ООО "Региональное агентство недвижимости "Жилье-2000" был заключен договор о долевом участии. Предметом данного договора является участие в инвестировании строительства административно-жилого комплекса "Каскад-1", расположенного по адресу: г. Новороссийск, в квартале улиц: Черняховского - Корницкого - Леженина с последующим приобретением им по окончании строительства права собственности на трехкомнатную квартиру площадью 84,3 кв. м, на 10-м этаже, строительный номер 44. В соответствии с п. 3.1 договора стоимость квартиры составляет 915352 руб. 33 коп. и 210105 руб. 69 коп. соответственно. Указанная сумма ею оплачена полностью. Срок исполнения обязательств - декабрь 2004 года. Однако ООО "Росгеосервис", действующее от имени застройщика, взятые на себя обязательства не выполнило, дом до настоящего времени не достроен.
Представитель ответчика - ООО "Росгеосервис" по доверенности К.Я. иск не признала.
Представитель третьего лица - администрации муниципального образования г. Новороссийск по доверенности Д. исковые требования поддержала.
Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 22 сентября 2010 года иск удовлетворен.
В кассационной жалобе представитель ООО "Росгеосервис" доверенности К.Я. просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что судом при вынесении решения не принято во внимании то обстоятельство, что строительство комплекса еще не окончено, отсутствуют точные промеры построенных площадей, технический паспорт. Кроме того, указывает, что ООО "Росгеосервис" не является надлежащим ответчиком по данному спору, так как в настоящее время в суде рассматривается дело о признании недействительной регистрации права собственности ООО "Росгеосервис" на незавершенный строительством объект АЖК "Каскад-1", в случае принятия положительного решения по указанному делу оно не будет иметь возможности надлежащим образом исполнить свои обязательства по передаче истцу квартиры. Считает, что права истца ничем не нарушаются, поскольку при сдаче дома в эксплуатацию квартира в любом случае будет передана только истцу.
Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, обсудив их, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 6 февраля 2004 г. К.Е. заключила с 000 "Региональное агентство недвижимости "Жилье-2000" договор N 84/103/2001 о долевом участии строительства административно-жилого комплекса "Каскад-1", предметом которого является участие К.Е. в инвестировании строительства административно-жилого комплекса "Каскад-1", расположенного в г. Новороссийске, в квартале улиц Черняховского - Корницкого - Леженина, и по окончании строительства передача ей ответчиком для личных нужд трехкомнатной квартиры площадью 84,3 кв. м, на 10-м этаже, строительный номер <...>, между улицами Корницкого - Черняховского - Леженина в г. Новороссийске.
Согласно ст. 9 Закона Российской Федерации от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Как следует из договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 28.12.2005 г. N 4700003948, земельный участок из земель поселений в черте г. Новороссийска с кадастровым номером 23:47:03 07 004:0002 общей площадью 8 672 кв. м, расположенный в г. Новороссийске, в квартале улиц Корницкого - Черняховского - Леженина, предназначенный для строительства первой очереди жилого комплекса "Каскад-1", передан арендатору ЖСК "Чайка" с 19.12.2005 г., договор действует в течение пяти лет, то есть до 19.12.2010 г.
По соглашению от 20.12.2006 г. права и обязанности по договору аренды от 28.12.2005 г. N 4700003948 перешли к ООО "Росгеосервис".
Судом установлено, что ООО РАН "Жилье-2000" действовало на основании агентского договора N 01/1302/2000 от 01.02.2000 г. с ЖСК "Чайка". Распоряжением N 799-р от 05.06.2001 г. ЖСК "Чайка" разрешено строительство АЖК "Каскад-1" в течение трех лет.
09.07.2004 г. между администрацией г. Новороссийска и ЖСК "Чайка" был заключен инвестиционный контракт, по которому ЖСК "Чайка" приняло на себя обязанности за счет долевых средств и привлеченных инвестиций продолжить и закончить строительство, начатое в 1999 году АЖК "Каскад", и ввести объект в эксплуатацию в 2007 году.
24.07.2006 г. ЖСК "Чайка" и КТ "Социальная инициатива и компания" в связи с невозможностью дальнейшего участия и исполнения обязательство строительству АЖК "Каскад" определило доли сторон в объекте незавершенного строительства.
28.02.2006 г. ЖСК "Чайка" и ООО "Росгеосервис" заключили договор передачи функций инвестора, заказчика и застройщика АЖК "Каскад". Согласно п. 2.5 ООО "Росгеосервис" в полном объеме исполняет все обязанности, возложенные на него договорами, и несет ответственность за их исполнение.
В судебном заседании установлено, что К.Е. добросовестно произвела оплату инвестиций на приобретение квартиры в размере 100%, что подтверждается первичными финансовыми документами, представленными в суд. Таким образом, обязательства истца по оплате квартиры исполнены своевременно и в полном объеме.
Судом установлено, что ответчиком не оспаривался тот факт, что строительство на объекте прекращено, а также не представлены доказательства возобновления строительных работ.
Согласно акту проверки соблюдения земельного законодательства от 06.05.2010 г., составленному МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск", работы по строительству административно-жилого комплекса "Каскад-1" не ведутся.
Срок действия разрешения на строительство от 29.05.2007 г. N 72 пг/р-07, выданное ООО "Росгеосервис" для продолжения строительства административно-жилого комплекса "Каскад-1" истек - 31.12.2009 г. На новый срок разрешения на строительство ответчиком не предоставлено.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.
Согласно ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ. Таким образом, инвестор вправе привлекать соинвесторов, в том числе физических лиц, и все эти лица считаются субъектами инвестиционной деятельности. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвестора права общей долевой собственности на объект инвестиций.
Таким образом, судом обоснованно указано, что права собственности на объект незавершенного строительства возникает только с момента государственной регистрации права на данный объект.
В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из вышеуказанной нормы Гражданского кодекса РФ следует, что к недвижимому имуществу относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства.
В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
При изложенных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что возникновение права собственности на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств.
Исходя из фактических обстоятельств дела, учитывая окончание сроков действия разрешения на строительство, суд правомерно указал, что ответчик не сможет выполнить свои обязательства по договору.
Кроме того, суд учел, что не исключена вероятность расторжения договора ответчиком в одностороннем порядке, перепродажи помещения юридическим или физическим лицам, наложения арестов и обременении на помещение, проявления иных недобросовестных действий со стороны ответчика.
Довод представителя ответчика о том, что в случае принятия решения по другому судебному делу о признании недействительной регистрации права собственности ООО "Росгеосервис" на незавершенный строительством объект АЖК "Каскад-1", ООО "Росгеосервис" не будет являться надлежащим ответчиком при заявлении требований о признании права собственности на долю в незавершенном строительном объекте, судом правильно не принят во внимание, поскольку исковые требования истца основаны на сложившихся договорных отношениях, результатом надлежащего исполнения которых сторонами стало бы приобретение истцом права собственности на квартиру.
Установив, что К.Е. в полном объеме выполнила свои обязательства по внесению инвестиционного взноса в строительство объекта, а ответчик не исполнил свое обязательство передать ей трехкомнатную квартиру площадью 84,3 кв. м, на 10-м этаже, строительный номер <...> между улицами Корницкого - Черняховского - Леженина в г. Новороссийске и в дальнейшем зарегистрировать за ней право собственности на указанную квартиру, суд сделал обоснованный вывод, что наиболее эффективным способом правовой защиты К.Е., являющейся дольщиком по договору, является признание за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, которая соответствует указанной трехкомнатной квартире, и правомерно удовлетворил ее требования.
Доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, поэтому не могут служить основанием к отмене решения суда.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 22 сентября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 02.12.2010 ПО ДЕЛУ N 33-23419/10
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 декабря 2010 г. по делу N 33-23419/10
Судья Кириленко И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Неказакова В.Я.
судей Тимошенко Л.И., Сагитовой Е.И.
по докладу судьи Тимошенко Л.И.
слушала в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя ООО "Росгеосервис" по доверенности К.Я. на решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 22 сентября 2010 года.
Заслушав доклад судьи Тимошенко Л.И., судебная коллегия
установила:
К.Е. обратилась в суд с иском к ООО "Росгеосервис" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
В обоснование заявленных требований указала, что 6 февраля 2004 г. между К.Е. и ООО "Региональное агентство недвижимости "Жилье-2000" был заключен договор о долевом участии. Предметом данного договора является участие в инвестировании строительства административно-жилого комплекса "Каскад-1", расположенного по адресу: г. Новороссийск, в квартале улиц: Черняховского - Корницкого - Леженина с последующим приобретением им по окончании строительства права собственности на трехкомнатную квартиру площадью 84,3 кв. м, на 10-м этаже, строительный номер 44. В соответствии с п. 3.1 договора стоимость квартиры составляет 915352 руб. 33 коп. и 210105 руб. 69 коп. соответственно. Указанная сумма ею оплачена полностью. Срок исполнения обязательств - декабрь 2004 года. Однако ООО "Росгеосервис", действующее от имени застройщика, взятые на себя обязательства не выполнило, дом до настоящего времени не достроен.
Представитель ответчика - ООО "Росгеосервис" по доверенности К.Я. иск не признала.
Представитель третьего лица - администрации муниципального образования г. Новороссийск по доверенности Д. исковые требования поддержала.
Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 22 сентября 2010 года иск удовлетворен.
В кассационной жалобе представитель ООО "Росгеосервис" доверенности К.Я. просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что судом при вынесении решения не принято во внимании то обстоятельство, что строительство комплекса еще не окончено, отсутствуют точные промеры построенных площадей, технический паспорт. Кроме того, указывает, что ООО "Росгеосервис" не является надлежащим ответчиком по данному спору, так как в настоящее время в суде рассматривается дело о признании недействительной регистрации права собственности ООО "Росгеосервис" на незавершенный строительством объект АЖК "Каскад-1", в случае принятия положительного решения по указанному делу оно не будет иметь возможности надлежащим образом исполнить свои обязательства по передаче истцу квартиры. Считает, что права истца ничем не нарушаются, поскольку при сдаче дома в эксплуатацию квартира в любом случае будет передана только истцу.
Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, обсудив их, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 6 февраля 2004 г. К.Е. заключила с 000 "Региональное агентство недвижимости "Жилье-2000" договор N 84/103/2001 о долевом участии строительства административно-жилого комплекса "Каскад-1", предметом которого является участие К.Е. в инвестировании строительства административно-жилого комплекса "Каскад-1", расположенного в г. Новороссийске, в квартале улиц Черняховского - Корницкого - Леженина, и по окончании строительства передача ей ответчиком для личных нужд трехкомнатной квартиры площадью 84,3 кв. м, на 10-м этаже, строительный номер <...>, между улицами Корницкого - Черняховского - Леженина в г. Новороссийске.
Согласно ст. 9 Закона Российской Федерации от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Как следует из договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 28.12.2005 г. N 4700003948, земельный участок из земель поселений в черте г. Новороссийска с кадастровым номером 23:47:03 07 004:0002 общей площадью 8 672 кв. м, расположенный в г. Новороссийске, в квартале улиц Корницкого - Черняховского - Леженина, предназначенный для строительства первой очереди жилого комплекса "Каскад-1", передан арендатору ЖСК "Чайка" с 19.12.2005 г., договор действует в течение пяти лет, то есть до 19.12.2010 г.
По соглашению от 20.12.2006 г. права и обязанности по договору аренды от 28.12.2005 г. N 4700003948 перешли к ООО "Росгеосервис".
Судом установлено, что ООО РАН "Жилье-2000" действовало на основании агентского договора N 01/1302/2000 от 01.02.2000 г. с ЖСК "Чайка". Распоряжением N 799-р от 05.06.2001 г. ЖСК "Чайка" разрешено строительство АЖК "Каскад-1" в течение трех лет.
09.07.2004 г. между администрацией г. Новороссийска и ЖСК "Чайка" был заключен инвестиционный контракт, по которому ЖСК "Чайка" приняло на себя обязанности за счет долевых средств и привлеченных инвестиций продолжить и закончить строительство, начатое в 1999 году АЖК "Каскад", и ввести объект в эксплуатацию в 2007 году.
24.07.2006 г. ЖСК "Чайка" и КТ "Социальная инициатива и компания" в связи с невозможностью дальнейшего участия и исполнения обязательство строительству АЖК "Каскад" определило доли сторон в объекте незавершенного строительства.
28.02.2006 г. ЖСК "Чайка" и ООО "Росгеосервис" заключили договор передачи функций инвестора, заказчика и застройщика АЖК "Каскад". Согласно п. 2.5 ООО "Росгеосервис" в полном объеме исполняет все обязанности, возложенные на него договорами, и несет ответственность за их исполнение.
В судебном заседании установлено, что К.Е. добросовестно произвела оплату инвестиций на приобретение квартиры в размере 100%, что подтверждается первичными финансовыми документами, представленными в суд. Таким образом, обязательства истца по оплате квартиры исполнены своевременно и в полном объеме.
Судом установлено, что ответчиком не оспаривался тот факт, что строительство на объекте прекращено, а также не представлены доказательства возобновления строительных работ.
Согласно акту проверки соблюдения земельного законодательства от 06.05.2010 г., составленному МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск", работы по строительству административно-жилого комплекса "Каскад-1" не ведутся.
Срок действия разрешения на строительство от 29.05.2007 г. N 72 пг/р-07, выданное ООО "Росгеосервис" для продолжения строительства административно-жилого комплекса "Каскад-1" истек - 31.12.2009 г. На новый срок разрешения на строительство ответчиком не предоставлено.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.
Согласно ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ. Таким образом, инвестор вправе привлекать соинвесторов, в том числе физических лиц, и все эти лица считаются субъектами инвестиционной деятельности. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвестора права общей долевой собственности на объект инвестиций.
Таким образом, судом обоснованно указано, что права собственности на объект незавершенного строительства возникает только с момента государственной регистрации права на данный объект.
В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из вышеуказанной нормы Гражданского кодекса РФ следует, что к недвижимому имуществу относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства.
В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
При изложенных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что возникновение права собственности на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств.
Исходя из фактических обстоятельств дела, учитывая окончание сроков действия разрешения на строительство, суд правомерно указал, что ответчик не сможет выполнить свои обязательства по договору.
Кроме того, суд учел, что не исключена вероятность расторжения договора ответчиком в одностороннем порядке, перепродажи помещения юридическим или физическим лицам, наложения арестов и обременении на помещение, проявления иных недобросовестных действий со стороны ответчика.
Довод представителя ответчика о том, что в случае принятия решения по другому судебному делу о признании недействительной регистрации права собственности ООО "Росгеосервис" на незавершенный строительством объект АЖК "Каскад-1", ООО "Росгеосервис" не будет являться надлежащим ответчиком при заявлении требований о признании права собственности на долю в незавершенном строительном объекте, судом правильно не принят во внимание, поскольку исковые требования истца основаны на сложившихся договорных отношениях, результатом надлежащего исполнения которых сторонами стало бы приобретение истцом права собственности на квартиру.
Установив, что К.Е. в полном объеме выполнила свои обязательства по внесению инвестиционного взноса в строительство объекта, а ответчик не исполнил свое обязательство передать ей трехкомнатную квартиру площадью 84,3 кв. м, на 10-м этаже, строительный номер <...> между улицами Корницкого - Черняховского - Леженина в г. Новороссийске и в дальнейшем зарегистрировать за ней право собственности на указанную квартиру, суд сделал обоснованный вывод, что наиболее эффективным способом правовой защиты К.Е., являющейся дольщиком по договору, является признание за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, которая соответствует указанной трехкомнатной квартире, и правомерно удовлетворил ее требования.
Доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, поэтому не могут служить основанием к отмене решения суда.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 22 сентября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)