Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья <...>
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Проданова Г.А.
судей Простовой С.В., Славгородской Е.Н.
при секретаре Ф.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Славгородской Е.Н. гражданское дело по кассационной жалобе Ш. на решение Батайского городского суда Ростовской области от 05 мая 2010 года
установила:
Ш. обратился в суд с иском к А.В. ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой", Р. о признании сделок, записи о государственной регистрации права недействительными, об обязании заключить акт приемки-передачи квартиры, о признании права собственности на квартиру, указав, что 20.12.2004 г. он заключил с ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" договор N долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу N 1, по которому ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" обязалось передать ему в собственность трехкомнатную квартиру на четвертом этаже. Истец произвел оплату по договору в размере 570000 руб., что подтверждено платежными документами. Однако со стороны застройщика ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" имели место недобросовестные действия, по вторичному обременению указанной квартиры путем заключения 30.10.2006 г. аналогичного договора с А.В., право собственности которого, на квартиру зарегистрировано в настоящее время в установленном порядке. Таким образом, ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" дважды продало один и тот же объект недвижимости, что на основании ст. ст. 166, 167, 170 ГК РФ влечет недействительность сделки, заключенной с А.В.
23.07.2005 г. истец заключил договор об уступке прав требования с Р., который ненадлежащим образом исполнил взятые на себя обязательства по договору, в связи с чем, у Р. не возникло права требования в отношении спорной квартиры. Так, между Ш. и Р., по договору об уступке прав требования от 23.07.2005 г. была достигнута устная договоренность, что в счет оплаты по данному договору сумму в размере 500000 руб. (300000 руб. была передана истцу) Р. внесет за Ш. в кассу ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" в счет оплаты по заключенному Ш. договору долевого участия в строительстве трехкомнатной квартиры по адресу N 2. Р. указанные обязательства не выполнил. По материалам документальной проверки финансово-хозяйственной деятельности ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой", 500000 руб. в кассу предприятия не поступали, кроме справки, выданной ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой", иные бухгалтерские документы, подтверждающие факт оплаты, отсутствуют.
Истец также указал, что А.В. не может считаться добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку он не проверил наличие либо отсутствие в отношении указанной квартиры обременений правами третьих лиц, от него в кассу ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" денежные средства не поступали, он заключил два взаимоисключающих по содержанию договора от 22.07.2006 года и 30.10.2006 года, при этом передав денежные средства за квартиру Р. Договор, заключенный А.В. с ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой", прошел государственную регистрацию, явился основанием возникновения права собственности А.В. на спорную квартиру. Однако этот договор не соответствует Федеральному закону от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", фактическим отношениям сторон, так как А.В. приобретал квартиру непосредственно у Р., а не у ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой". На основании изложенного, истец просил суд признать недействительными договор долевого участия в строительстве, заключенный между ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" и А.В., предварительный договор с элементами договора займа, заключенный между ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" и Р., договор об уступке прав требования, заключенный между Р. и А.В., в отношении квартиры по адресу N 1, обязать ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" передать ему, Ш., квартиру по адресу N 1 по акту приема-передачи и признать за ним право собственности на нее.
Решением Батайского городского суда от 05 мая 2010 года в удовлетворении исковых требований Ш. отказано.
В кассационной жалобе Ш. ставит вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрение. Кассатор указывает, что без оценки суда осталось то обстоятельство, что им не подавалось заявление в ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" о переоформлении на Р. прав требования на спорную квартиру. Справка, выданная ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой", о произведенном Р. расчете, не подтверждает исполнение Р. обязательств по договору об уступке прав требования перед Ш. и не давала право Р. переуступать право в отношении спорной квартиры А.В. Предварительный договор с элементами займа между ЗАО "Ростов-Центрстрой и Р. заключен неправомерно, а действия А.В. не могут быть признаны добросовестными, поскольку он должен был убедиться в наличии у Р. прав на отчуждение спорной квартиры.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав Ш., его представителя А.Ю., Р., его представителя В., А.В. и его представителя П., признав возможным рассмотреть дело в отношении не явившихся в судебное заседание лиц, так как неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к его рассмотрению, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Принимая решение по делу об отказе в удовлетворении исковых требований Ш., суд, руководствуясь ст. ст. 13, 61, 209 ГПК РФ, ст. 166, 167, 168, 170 ГК РФ, пришел к выводу, что Ш. передал Р. свое право требования к ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" передачи ему спорной квартиры в собственность и в связи с заключенным договором от 23.07.2005 года не вправе претендовать на нее, так как договором произведена замена стороны (дольщика) в обязательстве и обязательственные отношения между Ш. и ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" прекращены. Суд также указал, что Ш., как лицо, чьи права не нарушены заключенными сделками в отношении объекта недвижимости, на который он передал права требования Р., в силу ст. 3 ГПК РФ не вправе ставить вопрос о признании их недействительными. Кроме того, заключение оспариваемых истцом предварительного договора с элементами договора займа от 20.12.2004 г. между ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" и Р., договора об уступке прав требования от 22.07.2006 года между Р. и А.В. не повлекло правовых последствий, нарушивших предполагаемые законные права и интересы истца. На момент заключения ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" договора долевого участия в строительстве от 30.10.2006 года с А.В. спорная квартира не была обременена правами Ш., который заявил о своих притязаниях на квартиру, спустя два года после заключения оспариваемых сделок. А.В. не являлся участником договорных отношений между ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой", Р., Ш., какие-либо обременения на квартиру в установленном законом порядке не накладывались.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции исследовал все представленные доказательства в их совокупности, определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, установил правоотношения сторон и правильно применил нормы материального права.
Доводы кассатора том, что у ответчиков не было оснований для переоформления права в отношении спорной квартиры, а также доводы о том, что А.В. не может быть признан добросовестным приобретателем спорной квартиры, не могут являться основанием для отмены решения суда, так как опровергаются материалами дела.
Исходя из характера сложившихся между сторонами по спору правоотношений, следует, что Ш. передал Р. свои права требования в отношении спорной квартиры по договору от 23.07.2005 г. Указанный договор не расторгнут, недействительным в установленном порядке не признан. Как следует из текста договора, он вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Неисполнение стороной договора, предусмотренных в нем обязательств, в силу закона, не является основанием к признанию недействительными последующих сделок с предметом договора, обязательства по которому не были исполнены.
Суждения Ш. о правоотношениях, возникших между ответчиками, на правильные выводы суда не влияют, поскольку к обстоятельствам, имеющим значение для разрешения спора, не относятся.
Доводы кассационной жалобы являются переоценкой фактов, установленных судебным решением на основе оценки доказательств, которую суд произвел в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и правильность такой оценки не опровергают.
По мнению судебной коллегии, решение суда является законным, обоснованным и оснований для его отмены не установлено, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Батайского городского суда Ростовской области от 05 мая 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.08.2010 ПО ДЕЛУ N 33-8655
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 августа 2010 г. по делу N 33-8655
Судья <...>
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Проданова Г.А.
судей Простовой С.В., Славгородской Е.Н.
при секретаре Ф.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Славгородской Е.Н. гражданское дело по кассационной жалобе Ш. на решение Батайского городского суда Ростовской области от 05 мая 2010 года
установила:
Ш. обратился в суд с иском к А.В. ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой", Р. о признании сделок, записи о государственной регистрации права недействительными, об обязании заключить акт приемки-передачи квартиры, о признании права собственности на квартиру, указав, что 20.12.2004 г. он заключил с ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" договор N долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу N 1, по которому ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" обязалось передать ему в собственность трехкомнатную квартиру на четвертом этаже. Истец произвел оплату по договору в размере 570000 руб., что подтверждено платежными документами. Однако со стороны застройщика ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" имели место недобросовестные действия, по вторичному обременению указанной квартиры путем заключения 30.10.2006 г. аналогичного договора с А.В., право собственности которого, на квартиру зарегистрировано в настоящее время в установленном порядке. Таким образом, ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" дважды продало один и тот же объект недвижимости, что на основании ст. ст. 166, 167, 170 ГК РФ влечет недействительность сделки, заключенной с А.В.
23.07.2005 г. истец заключил договор об уступке прав требования с Р., который ненадлежащим образом исполнил взятые на себя обязательства по договору, в связи с чем, у Р. не возникло права требования в отношении спорной квартиры. Так, между Ш. и Р., по договору об уступке прав требования от 23.07.2005 г. была достигнута устная договоренность, что в счет оплаты по данному договору сумму в размере 500000 руб. (300000 руб. была передана истцу) Р. внесет за Ш. в кассу ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" в счет оплаты по заключенному Ш. договору долевого участия в строительстве трехкомнатной квартиры по адресу N 2. Р. указанные обязательства не выполнил. По материалам документальной проверки финансово-хозяйственной деятельности ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой", 500000 руб. в кассу предприятия не поступали, кроме справки, выданной ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой", иные бухгалтерские документы, подтверждающие факт оплаты, отсутствуют.
Истец также указал, что А.В. не может считаться добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку он не проверил наличие либо отсутствие в отношении указанной квартиры обременений правами третьих лиц, от него в кассу ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" денежные средства не поступали, он заключил два взаимоисключающих по содержанию договора от 22.07.2006 года и 30.10.2006 года, при этом передав денежные средства за квартиру Р. Договор, заключенный А.В. с ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой", прошел государственную регистрацию, явился основанием возникновения права собственности А.В. на спорную квартиру. Однако этот договор не соответствует Федеральному закону от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", фактическим отношениям сторон, так как А.В. приобретал квартиру непосредственно у Р., а не у ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой". На основании изложенного, истец просил суд признать недействительными договор долевого участия в строительстве, заключенный между ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" и А.В., предварительный договор с элементами договора займа, заключенный между ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" и Р., договор об уступке прав требования, заключенный между Р. и А.В., в отношении квартиры по адресу N 1, обязать ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" передать ему, Ш., квартиру по адресу N 1 по акту приема-передачи и признать за ним право собственности на нее.
Решением Батайского городского суда от 05 мая 2010 года в удовлетворении исковых требований Ш. отказано.
В кассационной жалобе Ш. ставит вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрение. Кассатор указывает, что без оценки суда осталось то обстоятельство, что им не подавалось заявление в ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" о переоформлении на Р. прав требования на спорную квартиру. Справка, выданная ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой", о произведенном Р. расчете, не подтверждает исполнение Р. обязательств по договору об уступке прав требования перед Ш. и не давала право Р. переуступать право в отношении спорной квартиры А.В. Предварительный договор с элементами займа между ЗАО "Ростов-Центрстрой и Р. заключен неправомерно, а действия А.В. не могут быть признаны добросовестными, поскольку он должен был убедиться в наличии у Р. прав на отчуждение спорной квартиры.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав Ш., его представителя А.Ю., Р., его представителя В., А.В. и его представителя П., признав возможным рассмотреть дело в отношении не явившихся в судебное заседание лиц, так как неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к его рассмотрению, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Принимая решение по делу об отказе в удовлетворении исковых требований Ш., суд, руководствуясь ст. ст. 13, 61, 209 ГПК РФ, ст. 166, 167, 168, 170 ГК РФ, пришел к выводу, что Ш. передал Р. свое право требования к ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" передачи ему спорной квартиры в собственность и в связи с заключенным договором от 23.07.2005 года не вправе претендовать на нее, так как договором произведена замена стороны (дольщика) в обязательстве и обязательственные отношения между Ш. и ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" прекращены. Суд также указал, что Ш., как лицо, чьи права не нарушены заключенными сделками в отношении объекта недвижимости, на который он передал права требования Р., в силу ст. 3 ГПК РФ не вправе ставить вопрос о признании их недействительными. Кроме того, заключение оспариваемых истцом предварительного договора с элементами договора займа от 20.12.2004 г. между ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" и Р., договора об уступке прав требования от 22.07.2006 года между Р. и А.В. не повлекло правовых последствий, нарушивших предполагаемые законные права и интересы истца. На момент заключения ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой" договора долевого участия в строительстве от 30.10.2006 года с А.В. спорная квартира не была обременена правами Ш., который заявил о своих притязаниях на квартиру, спустя два года после заключения оспариваемых сделок. А.В. не являлся участником договорных отношений между ЗАО "Ростов-ЦентрСтрой", Р., Ш., какие-либо обременения на квартиру в установленном законом порядке не накладывались.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции исследовал все представленные доказательства в их совокупности, определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, установил правоотношения сторон и правильно применил нормы материального права.
Доводы кассатора том, что у ответчиков не было оснований для переоформления права в отношении спорной квартиры, а также доводы о том, что А.В. не может быть признан добросовестным приобретателем спорной квартиры, не могут являться основанием для отмены решения суда, так как опровергаются материалами дела.
Исходя из характера сложившихся между сторонами по спору правоотношений, следует, что Ш. передал Р. свои права требования в отношении спорной квартиры по договору от 23.07.2005 г. Указанный договор не расторгнут, недействительным в установленном порядке не признан. Как следует из текста договора, он вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Неисполнение стороной договора, предусмотренных в нем обязательств, в силу закона, не является основанием к признанию недействительными последующих сделок с предметом договора, обязательства по которому не были исполнены.
Суждения Ш. о правоотношениях, возникших между ответчиками, на правильные выводы суда не влияют, поскольку к обстоятельствам, имеющим значение для разрешения спора, не относятся.
Доводы кассационной жалобы являются переоценкой фактов, установленных судебным решением на основе оценки доказательств, которую суд произвел в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и правильность такой оценки не опровергают.
По мнению судебной коллегии, решение суда является законным, обоснованным и оснований для его отмены не установлено, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Батайского городского суда Ростовской области от 05 мая 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)