Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Луковицкая Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Емельяновой Е.А.
судей Бакуменко Т.Н., Селезневой Е.Н.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 15 августа 2012 года апелляционную жалобу Х.А.П. на решение Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2012 года по гражданскому делу N 2-16/12 по иску Ф. к ООО "БалтСтройИнвестПроект", Х.А.П. о признании права собственности, освобождении имущества от ареста и по встречному иску Х.А.П. к Ф., ООО "БалтСтройИнвестПроект" о признании договора о долевом участии в строительстве жилого дома незаключенным.
Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А., объяснения представителя ответчика Х.А.П. - Х.А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истицы Ф. - Л.И., действующего на основании доверенности от <дата>, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО "БалтСтройИнвестПроект" в лице генерального директора Л.А., возражавшей против доводов апелляционной жалобы,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Ф. обратился в Ломоносовский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "БалтСтройИнвестПроект", Х.А.П. о признании права собственности на квартиру <адрес> и освобождении данного имущества от ареста, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что 31.01.2006 между ней и ООО "БалтСтройИнвестПроект" был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома, обязательства по договору исполнил в полном объеме, 27.12.2006 года дом введен в эксплуатацию, 26.11.2010 года спорное жилое помещение было передано истице по акту приема-передачи, однако в регистрации права собственности отказано в связи с арестом, наложенным на основании определения Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 декабря 2010 года, вынесенного при рассмотрении гражданского дела N <...> по иску Х.А.П. к ООО "БалтСтройИнвестПроект" о взыскании задолженности по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами и пени.
Ф. считает, что с момента подписания акта приема-передачи от 26.11.2010 г. ответчик ООО "БалтСтройИнвестПроект" утратил право собственности на жилое помещение, следовательно, необходимо освободить принадлежащую ему квартиру от ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу от 21.12.2010 г. по денежным обязательствам ООО "БалтСтройИнвестПроект" на основании вышеуказанного определения Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03.12.2010 года.
Х.А.П. предъявила встречный иск к Ф., ООО "БалтСтройИнвестПроект" о признании договора N <...> от 31.01.2006 о долевом участии в строительстве жилого дома незаключенным, ссылаясь в обосновании требований на то обстоятельство, что договор не прошел государственную регистрацию в соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Решением Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2012 года исковые требования Ф. удовлетворены, в удовлетворении встречного требования Х.А.П. отказано. Судом за Ф. признано право собственности на квартиру <адрес>, данное жилое помещение освобождено от ареста.
Определением Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 30 мая 2012 года в резолютивную часть решения суда от 20.03.2012 внесены исправления, а именно абзац 3 изложен в следующей редакции: "Освободить квартиру N <...> расположенную на третьем этаже жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 82,5 кв. м, инвентарный номер <...> от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу от 21.12.2010 года, исполнительное производство N <...>" (л.д. 59-60 т. 2).
В апелляционной жалобе Х.А.П. просит отменить решение суда, считает его незаконным и необоснованным.
В суд апелляционной инстанции ответчица Х.А.П., представители третьих лиц Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, Межрайонного отдела судебных приставов УФССП по Санкт-Петербургу не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания. При таких обстоятельствах, в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 29 августа 2000 года распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга N 912-р "О проектировании, строительстве и реконструкции объектов по адресу: г. Ломоносов, Дворцовый пр., д. 33, 35 литера А, 35а литера В, д. 37 литера Б, д. 39 литера А" утверждено решение Городской инвестиционно-тендерной комиссии, которым индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица К. разрешено проектирование, строительство и реконструкция строений по вышеуказанным адресам за счет собственных и привлеченных средств для использования под жилые цели (л.д. 52 т. 1).
На основании данного распоряжения 09.10.2000 г. между КУГИ Санкт-Петербурга и ИПБЮЛ К. был заключен договор об инвестиционной деятельности N <...> - (л.д. 48 - 51 т. 1).
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 656 от 11 мая 2005 года были внесены изменения в инвестиционные условия, установленные распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга N 912-р от 29 августа 2000 года "О проектировании, строительстве и реконструкции объектов по адресу: г. Ломоносов, Дворцовый пр., д. 33, 35 литера А, 35а литера В, д. 37 литера Б, д. 39 литера А", права инвестора по указанному объекту строительства были переданы ООО "БалтСтройИнвестПроект"; в части отмены выдачи разрешения на строительство и признании его недействительным изменения внесены не были (л.д. 61 т. 1).
Как следует из материалов дела, 31 января 2006 между ООО "БалтСтройИнвестПроект" и Ф. был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, город Ломоносов, Дворцовый проспект, дом 33; дом 35, литера А; дом 35а литера В; дом 37 литера Б; дом 39 литера А., согласно условиям которого по завершению строительства истице передается для оформления в собственность двухкомнатная квартира, расположенная в доме N <...> на третьем этаже, площадью 93,0 кв. м в строительных осях <...>, временный индекс N <...> (л.д. 8 - 9 т. 1).
Все условия договора о долевом участии в строительстве истицей были исполнены, стоимость строительства в размере <...> рублей оплачена полностью, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру N <...> от 23.03.2006 года, N <...> от 26.11.2010 года (л.д. 11 - 12 том 1).
27 декабря 2006 года ООО "БалтСтройИнвестПроект" получило разрешение N <...> Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, город Ломоносов, Дворцовый проспект, дом 35 литера А (л.д. 96 том 1).
17 ноября 2010 года жилое помещение - квартира N <адрес> поставлено на кадастровый учет, помещению присвоен <...> (л.д. 18 т. 1).
26 ноября 2010 года между ООО "БалтСтройИнвестПроект" и Ф. был подписан акт приема-передачи спорного жилого помещения (л.д. 14 т. 1).
Ф. регистрация права собственности на указанный объект недвижимости была приостановлена в связи с наличием постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу о запрете совершать любые действия, направленные на переуступку прав в отношении доли в праве на реализацию инвестиционного проекта, принадлежащей ООО "БалтСтройИнвестПроект", запрете заключать договоры долевого участия и иные сделки, направленные на отчуждение права собственности.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 29 марта 2011 года с ООО "БалтСтройИнвестПроект" в пользу Х.А.П. взысканы сумма долга в размере <...> рублей, проценты в размере <...> рублей, пени в сумме <...> рублей, пени в сумме <...> рублей, судебные расходы.
Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, исследовав и оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации все представленные по делу доказательства, правильно применил положения статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание надлежащее исполнение Ф. условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома, отсутствие требований третьих лиц на спорный объект недвижимости, пришел к обоснованному выводу о правомерности требований истицы о признании за ней права собственности на жилое помещение.
При этом, суд исходил из того, что Х.А.П., не являясь стороной договора и не претендуя на спорную квартиру, не является надлежащим истцом для заявления требований о признании договора долевого участия незаключенным.
Судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции о том, что долговые обязательства ООО "БалтСтройИнвестПроект" перед Х.А.П. не могут обеспечиваться квартирой, построенной за счет инвестиций истца, поскольку в силу положений статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Таким образом, право собственности на спорную квартиру, созданную за счет средств дольщика возникает у истца, ООО "БалтСтройИнвестПроект" не является собственником спорной квартиры, в связи с чем, Х.А.П. в обеспечение исполнения обязательств ООО "БалтСтройИнвестПроект" не может претендовать на указанный объект недвижимости.
Доводы Х.А.П. о незаключенности договора долевого участия истицы в связи с отсутствием его государственной регистрации, изложенные ею как в тексте апелляционной жалобы, так и в ходе рассмотрения спора по существу, судебная коллегия находит необоснованными.
Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим право застройщика на осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт является разрешение на строительство.
Аналогичная норма была предусмотрена ст. 62 ранее действующего Кодекса от 07 мая 1998 года.
Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации формы разрешения на строительство признаются действительными до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на строительство.
При этом частью 3 этой же статьи определено, что разрешения на строительство, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными.
В апелляционной жалобе Х.А.П. в обоснование отсутствия надлежащего разрешения на строительство до 2008 года ссылается на нормативные акты, вступившие в законную силу после 2000 года, в то время, как видно из материалов дела, 29 августа 2000 года Губернатором Санкт-Петербурга издано распоряжение N 912-р "О проектировании, строительстве и реконструкции объектов по адресу: город Ломоносов, Дворцовый пр., дом 33, 35 литера А, 35а литера В, дом 37 литера Б, дом 39 литера А" утвердившее решение Городской инвестиционно-тендерной комиссии, которым было разрешено индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица К. проектирование, строительство и реконструкция строений по вышеуказанным адресам за счет собственных и привлеченных средств для использования под жилые цели.
09 октября 2000 года между КУГИ СПб и К. был заключен договор об инвестиционной деятельности N <...>
Оценивая изложенные обстоятельства на основании вышеприведенных правовых норм, районный суд пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку решением Городской инвестиционно-тендерной комиссии, утвержденным распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 29 августа 2000 года разрешено строительство дома <адрес>, где находится спорная квартира, указанные акты выданы правомочным лицом, в установленном на момент их выдачи порядке, то они в силу ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" являются действительными.
30 мая 2005 года заключено дополнительное соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору от 09 октября 2000 года N <...> от ИП БЮЛ К. к ООО "БалтСтройИнвестПроект" (л.д. 59 т. 1).
Довод апелляционной жалобы о необходимости получения разрешения на строительство от КГА Администрации Санкт-Петербурга несостоятелен, поскольку во исполнение распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 09 апреля 1998 года N 339-р "О порядке подготовки и издания правовых актов Администрации Санкт-Петербурга по вопросам разрешения строительства, капитального ремонта или реконструкции собственникам объектов недвижимости" был утвержден регламент подготовки и издания распоряжений председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Санкт-Петербурга по вопросам разрешения строительства.
Вместе с тем, указанное распоряжение затрагивало исключительно вопросы получения разрешения на строительство собственниками объектов недвижимости, в то время как земельный участок, отведенный для осуществления строительства <адрес>, был предоставлен в аренду.
На основании п. 2 распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 18 февраля 1994 г. N 142-р в редакции от 09 апреля 1998 года "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ на территории Санкт-Петербурга и подчиненных ему территориях", утратившего силу 24 августа 2006 года, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и социального назначения выдается заказчику (застройщику) на основании распоряжения мэра Санкт-Петербурга о строительстве (реконструкции, расширении) объекта или распоряжения председателя Комитета по градостроительству и архитектуре о разрешении строительства, капитального ремонта или реконструкции собственникам объектов недвижимости.
Таким образом, строительство могло осуществляться как на основании распоряжения мэра Санкт-Петербурга о строительстве (реконструкции, расширении) объекта, так и на основании распоряжения председателя Комитета по градостроительству и архитектуре о разрешении строительства.
При указанных обстоятельствах, вывод суда о наличии разрешения на строительство объекта до введения в силу Закона 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является верным.
Согласно ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Указанный Закон впервые был опубликован в "Российской газете" 31 декабря 2004 года и вступил в силу 01 апреля 2005 года.
Таким образом, этим Законом регулируется инвестиционная деятельность в жилищной сфере в Российской Федерации с момента вступления его в силу, следовательно, его действие распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 01 апреля 2005 года.
Так как строительство жилого дома, в который входит и приобретаемое истицей по договору долевого участия в инвестировании строительства жилое помещение, осуществлялось на основании разрешений, выданных до вступления в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то указанный Закон в соответствии с ч. 2 ст. 27 этого же Закона на правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением ими договора о долевом участии в инвестировании строительства N <...> от 31.01.2006, не распространяется.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом районного суда о том, что государственная регистрация договора долевого участия в инвестировании строительства, заключенного между сторонами, не требуется, поскольку ранее действующее законодательство этого не предусматривало.
В силу статьи 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 4 указанного Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Согласно пунктам 1, 2 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
По смыслу положений Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у прав на результаты таких вложений.
Таким образом, между инвестором Ф. и застройщиком ООО "БалтСтройИнвестПроект" возникли обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования заказчик обязуется в будущем передать инвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.
При таких обстоятельствах долговые обязательства ООО "БалтСтройИнвестПроект" перед Х.А.П. не могут обеспечиваться квартирой, построенной за счет инвестиций истицы, поскольку в силу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на спорную квартиру, созданную за счет средств дольщика возникает у истицы, ООО "БалтСтройИнвестПроект" не является собственником спорной квартиры, в связи с чем, Х.А.П. в обеспечение исполнения обязательств ООО "БалтСтройИнвестПроект" не может претендовать на указанный объект недвижимости.
Признав Ф. законным владельцем спорного жилого помещения, суд первой инстанции на основании положений статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве", статьи 442 ГПК РФ, освободил спорный объект недвижимости от ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем, поскольку ограничения, установленные постановлением судебного пристава-исполнителя от 21 декабря 2010 года, нарушают права Ф. на осуществление регистрации права собственности в установленном порядке.
Данный вывод суда первой инстанции обоснованно постановлен с учетом разъяснений, содержащихся в п. 50, п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Довод Х.А.П., изложенный в апелляционной жалобе, о том, что судом вынесено неисполнимое решение, также несостоятелен. Ответчик ссылается на постановление судебного пристава-исполнителя, и утверждает, что данным постановлением арест на квартиру <адрес> не налагался. Поэтому исполнить судебный акт в части снятия ареста с указанной квартиры не представляется возможным.
Как следует из материалов дела, определением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 декабря 2010 года приняты меры по обеспечению иска в виде ареста имущества и денежных средств ООО "БалтСтройИнвестПроект" на сумму <...> рублей.
21.12.2010 г. на основании данного определения суда судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника ООО "БалтСтройИнвестПроект" в пользу взыскателя Х.А.П.
Пунктом 1 постановления судебного пристава-исполнителя от 21.12.2010 г. наложен арест на имущественное право на долю ООО "БалтСтройИнвестПроект" в праве на реализацию инвестиционного проекта, вытекающее из договора об инвестиционной деятельности от 09.10.2000 г. N <...> о проектировании, строительстве и реконструкции объектов по адресу: г. Ломоносов, Дворцовый пр., д. 33, 35 литера А, 35а литера В, д. 37 литера Б, д. 39 литера А. Кроме того, постановлением запрещено совершать определенные действия.
Истица полностью исполнила свои обязательства перед ООО "БалтСтройИнвестПроект", спорная квартира передана ей по акту приема-передачи, право собственности на спорную квартиру, созданную до принятия Московским районным судом Санкт-Петербурга 03.12.2010 г. обеспечительных мер, возникло у истицы, соответственно, она вправе требовать освобождение имущества от ареста, что направлено на исполнение решения суда о признании права собственности на спорный объект.
Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции правильно определены юридически значимые обстоятельства, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как основаны на неправильном толковании положений законодательства, применяемого к спорным правоотношениям, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, произведенной судом первой инстанции в полном соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при этом оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Х.А.П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 15.08.2012 N 33-10677/12
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 августа 2012 г. N 33-10677/12
Судья: Луковицкая Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Емельяновой Е.А.
судей Бакуменко Т.Н., Селезневой Е.Н.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 15 августа 2012 года апелляционную жалобу Х.А.П. на решение Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2012 года по гражданскому делу N 2-16/12 по иску Ф. к ООО "БалтСтройИнвестПроект", Х.А.П. о признании права собственности, освобождении имущества от ареста и по встречному иску Х.А.П. к Ф., ООО "БалтСтройИнвестПроект" о признании договора о долевом участии в строительстве жилого дома незаключенным.
Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А., объяснения представителя ответчика Х.А.П. - Х.А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истицы Ф. - Л.И., действующего на основании доверенности от <дата>, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО "БалтСтройИнвестПроект" в лице генерального директора Л.А., возражавшей против доводов апелляционной жалобы,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Ф. обратился в Ломоносовский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "БалтСтройИнвестПроект", Х.А.П. о признании права собственности на квартиру <адрес> и освобождении данного имущества от ареста, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что 31.01.2006 между ней и ООО "БалтСтройИнвестПроект" был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома, обязательства по договору исполнил в полном объеме, 27.12.2006 года дом введен в эксплуатацию, 26.11.2010 года спорное жилое помещение было передано истице по акту приема-передачи, однако в регистрации права собственности отказано в связи с арестом, наложенным на основании определения Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 декабря 2010 года, вынесенного при рассмотрении гражданского дела N <...> по иску Х.А.П. к ООО "БалтСтройИнвестПроект" о взыскании задолженности по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами и пени.
Ф. считает, что с момента подписания акта приема-передачи от 26.11.2010 г. ответчик ООО "БалтСтройИнвестПроект" утратил право собственности на жилое помещение, следовательно, необходимо освободить принадлежащую ему квартиру от ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу от 21.12.2010 г. по денежным обязательствам ООО "БалтСтройИнвестПроект" на основании вышеуказанного определения Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03.12.2010 года.
Х.А.П. предъявила встречный иск к Ф., ООО "БалтСтройИнвестПроект" о признании договора N <...> от 31.01.2006 о долевом участии в строительстве жилого дома незаключенным, ссылаясь в обосновании требований на то обстоятельство, что договор не прошел государственную регистрацию в соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Решением Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2012 года исковые требования Ф. удовлетворены, в удовлетворении встречного требования Х.А.П. отказано. Судом за Ф. признано право собственности на квартиру <адрес>, данное жилое помещение освобождено от ареста.
Определением Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 30 мая 2012 года в резолютивную часть решения суда от 20.03.2012 внесены исправления, а именно абзац 3 изложен в следующей редакции: "Освободить квартиру N <...> расположенную на третьем этаже жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 82,5 кв. м, инвентарный номер <...> от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу от 21.12.2010 года, исполнительное производство N <...>" (л.д. 59-60 т. 2).
В апелляционной жалобе Х.А.П. просит отменить решение суда, считает его незаконным и необоснованным.
В суд апелляционной инстанции ответчица Х.А.П., представители третьих лиц Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, Межрайонного отдела судебных приставов УФССП по Санкт-Петербургу не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания. При таких обстоятельствах, в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 29 августа 2000 года распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга N 912-р "О проектировании, строительстве и реконструкции объектов по адресу: г. Ломоносов, Дворцовый пр., д. 33, 35 литера А, 35а литера В, д. 37 литера Б, д. 39 литера А" утверждено решение Городской инвестиционно-тендерной комиссии, которым индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица К. разрешено проектирование, строительство и реконструкция строений по вышеуказанным адресам за счет собственных и привлеченных средств для использования под жилые цели (л.д. 52 т. 1).
На основании данного распоряжения 09.10.2000 г. между КУГИ Санкт-Петербурга и ИПБЮЛ К. был заключен договор об инвестиционной деятельности N <...> - (л.д. 48 - 51 т. 1).
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 656 от 11 мая 2005 года были внесены изменения в инвестиционные условия, установленные распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга N 912-р от 29 августа 2000 года "О проектировании, строительстве и реконструкции объектов по адресу: г. Ломоносов, Дворцовый пр., д. 33, 35 литера А, 35а литера В, д. 37 литера Б, д. 39 литера А", права инвестора по указанному объекту строительства были переданы ООО "БалтСтройИнвестПроект"; в части отмены выдачи разрешения на строительство и признании его недействительным изменения внесены не были (л.д. 61 т. 1).
Как следует из материалов дела, 31 января 2006 между ООО "БалтСтройИнвестПроект" и Ф. был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, город Ломоносов, Дворцовый проспект, дом 33; дом 35, литера А; дом 35а литера В; дом 37 литера Б; дом 39 литера А., согласно условиям которого по завершению строительства истице передается для оформления в собственность двухкомнатная квартира, расположенная в доме N <...> на третьем этаже, площадью 93,0 кв. м в строительных осях <...>, временный индекс N <...> (л.д. 8 - 9 т. 1).
Все условия договора о долевом участии в строительстве истицей были исполнены, стоимость строительства в размере <...> рублей оплачена полностью, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру N <...> от 23.03.2006 года, N <...> от 26.11.2010 года (л.д. 11 - 12 том 1).
27 декабря 2006 года ООО "БалтСтройИнвестПроект" получило разрешение N <...> Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, город Ломоносов, Дворцовый проспект, дом 35 литера А (л.д. 96 том 1).
17 ноября 2010 года жилое помещение - квартира N <адрес> поставлено на кадастровый учет, помещению присвоен <...> (л.д. 18 т. 1).
26 ноября 2010 года между ООО "БалтСтройИнвестПроект" и Ф. был подписан акт приема-передачи спорного жилого помещения (л.д. 14 т. 1).
Ф. регистрация права собственности на указанный объект недвижимости была приостановлена в связи с наличием постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу о запрете совершать любые действия, направленные на переуступку прав в отношении доли в праве на реализацию инвестиционного проекта, принадлежащей ООО "БалтСтройИнвестПроект", запрете заключать договоры долевого участия и иные сделки, направленные на отчуждение права собственности.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 29 марта 2011 года с ООО "БалтСтройИнвестПроект" в пользу Х.А.П. взысканы сумма долга в размере <...> рублей, проценты в размере <...> рублей, пени в сумме <...> рублей, пени в сумме <...> рублей, судебные расходы.
Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, исследовав и оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации все представленные по делу доказательства, правильно применил положения статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание надлежащее исполнение Ф. условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома, отсутствие требований третьих лиц на спорный объект недвижимости, пришел к обоснованному выводу о правомерности требований истицы о признании за ней права собственности на жилое помещение.
При этом, суд исходил из того, что Х.А.П., не являясь стороной договора и не претендуя на спорную квартиру, не является надлежащим истцом для заявления требований о признании договора долевого участия незаключенным.
Судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции о том, что долговые обязательства ООО "БалтСтройИнвестПроект" перед Х.А.П. не могут обеспечиваться квартирой, построенной за счет инвестиций истца, поскольку в силу положений статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Таким образом, право собственности на спорную квартиру, созданную за счет средств дольщика возникает у истца, ООО "БалтСтройИнвестПроект" не является собственником спорной квартиры, в связи с чем, Х.А.П. в обеспечение исполнения обязательств ООО "БалтСтройИнвестПроект" не может претендовать на указанный объект недвижимости.
Доводы Х.А.П. о незаключенности договора долевого участия истицы в связи с отсутствием его государственной регистрации, изложенные ею как в тексте апелляционной жалобы, так и в ходе рассмотрения спора по существу, судебная коллегия находит необоснованными.
Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим право застройщика на осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт является разрешение на строительство.
Аналогичная норма была предусмотрена ст. 62 ранее действующего Кодекса от 07 мая 1998 года.
Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации формы разрешения на строительство признаются действительными до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на строительство.
При этом частью 3 этой же статьи определено, что разрешения на строительство, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными.
В апелляционной жалобе Х.А.П. в обоснование отсутствия надлежащего разрешения на строительство до 2008 года ссылается на нормативные акты, вступившие в законную силу после 2000 года, в то время, как видно из материалов дела, 29 августа 2000 года Губернатором Санкт-Петербурга издано распоряжение N 912-р "О проектировании, строительстве и реконструкции объектов по адресу: город Ломоносов, Дворцовый пр., дом 33, 35 литера А, 35а литера В, дом 37 литера Б, дом 39 литера А" утвердившее решение Городской инвестиционно-тендерной комиссии, которым было разрешено индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица К. проектирование, строительство и реконструкция строений по вышеуказанным адресам за счет собственных и привлеченных средств для использования под жилые цели.
09 октября 2000 года между КУГИ СПб и К. был заключен договор об инвестиционной деятельности N <...>
Оценивая изложенные обстоятельства на основании вышеприведенных правовых норм, районный суд пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку решением Городской инвестиционно-тендерной комиссии, утвержденным распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 29 августа 2000 года разрешено строительство дома <адрес>, где находится спорная квартира, указанные акты выданы правомочным лицом, в установленном на момент их выдачи порядке, то они в силу ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" являются действительными.
30 мая 2005 года заключено дополнительное соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору от 09 октября 2000 года N <...> от ИП БЮЛ К. к ООО "БалтСтройИнвестПроект" (л.д. 59 т. 1).
Довод апелляционной жалобы о необходимости получения разрешения на строительство от КГА Администрации Санкт-Петербурга несостоятелен, поскольку во исполнение распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 09 апреля 1998 года N 339-р "О порядке подготовки и издания правовых актов Администрации Санкт-Петербурга по вопросам разрешения строительства, капитального ремонта или реконструкции собственникам объектов недвижимости" был утвержден регламент подготовки и издания распоряжений председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Санкт-Петербурга по вопросам разрешения строительства.
Вместе с тем, указанное распоряжение затрагивало исключительно вопросы получения разрешения на строительство собственниками объектов недвижимости, в то время как земельный участок, отведенный для осуществления строительства <адрес>, был предоставлен в аренду.
На основании п. 2 распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 18 февраля 1994 г. N 142-р в редакции от 09 апреля 1998 года "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ на территории Санкт-Петербурга и подчиненных ему территориях", утратившего силу 24 августа 2006 года, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и социального назначения выдается заказчику (застройщику) на основании распоряжения мэра Санкт-Петербурга о строительстве (реконструкции, расширении) объекта или распоряжения председателя Комитета по градостроительству и архитектуре о разрешении строительства, капитального ремонта или реконструкции собственникам объектов недвижимости.
Таким образом, строительство могло осуществляться как на основании распоряжения мэра Санкт-Петербурга о строительстве (реконструкции, расширении) объекта, так и на основании распоряжения председателя Комитета по градостроительству и архитектуре о разрешении строительства.
При указанных обстоятельствах, вывод суда о наличии разрешения на строительство объекта до введения в силу Закона 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является верным.
Согласно ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Указанный Закон впервые был опубликован в "Российской газете" 31 декабря 2004 года и вступил в силу 01 апреля 2005 года.
Таким образом, этим Законом регулируется инвестиционная деятельность в жилищной сфере в Российской Федерации с момента вступления его в силу, следовательно, его действие распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 01 апреля 2005 года.
Так как строительство жилого дома, в который входит и приобретаемое истицей по договору долевого участия в инвестировании строительства жилое помещение, осуществлялось на основании разрешений, выданных до вступления в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то указанный Закон в соответствии с ч. 2 ст. 27 этого же Закона на правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением ими договора о долевом участии в инвестировании строительства N <...> от 31.01.2006, не распространяется.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом районного суда о том, что государственная регистрация договора долевого участия в инвестировании строительства, заключенного между сторонами, не требуется, поскольку ранее действующее законодательство этого не предусматривало.
В силу статьи 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 4 указанного Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Согласно пунктам 1, 2 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
По смыслу положений Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у прав на результаты таких вложений.
Таким образом, между инвестором Ф. и застройщиком ООО "БалтСтройИнвестПроект" возникли обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования заказчик обязуется в будущем передать инвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.
При таких обстоятельствах долговые обязательства ООО "БалтСтройИнвестПроект" перед Х.А.П. не могут обеспечиваться квартирой, построенной за счет инвестиций истицы, поскольку в силу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на спорную квартиру, созданную за счет средств дольщика возникает у истицы, ООО "БалтСтройИнвестПроект" не является собственником спорной квартиры, в связи с чем, Х.А.П. в обеспечение исполнения обязательств ООО "БалтСтройИнвестПроект" не может претендовать на указанный объект недвижимости.
Признав Ф. законным владельцем спорного жилого помещения, суд первой инстанции на основании положений статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве", статьи 442 ГПК РФ, освободил спорный объект недвижимости от ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем, поскольку ограничения, установленные постановлением судебного пристава-исполнителя от 21 декабря 2010 года, нарушают права Ф. на осуществление регистрации права собственности в установленном порядке.
Данный вывод суда первой инстанции обоснованно постановлен с учетом разъяснений, содержащихся в п. 50, п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Довод Х.А.П., изложенный в апелляционной жалобе, о том, что судом вынесено неисполнимое решение, также несостоятелен. Ответчик ссылается на постановление судебного пристава-исполнителя, и утверждает, что данным постановлением арест на квартиру <адрес> не налагался. Поэтому исполнить судебный акт в части снятия ареста с указанной квартиры не представляется возможным.
Как следует из материалов дела, определением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 декабря 2010 года приняты меры по обеспечению иска в виде ареста имущества и денежных средств ООО "БалтСтройИнвестПроект" на сумму <...> рублей.
21.12.2010 г. на основании данного определения суда судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника ООО "БалтСтройИнвестПроект" в пользу взыскателя Х.А.П.
Пунктом 1 постановления судебного пристава-исполнителя от 21.12.2010 г. наложен арест на имущественное право на долю ООО "БалтСтройИнвестПроект" в праве на реализацию инвестиционного проекта, вытекающее из договора об инвестиционной деятельности от 09.10.2000 г. N <...> о проектировании, строительстве и реконструкции объектов по адресу: г. Ломоносов, Дворцовый пр., д. 33, 35 литера А, 35а литера В, д. 37 литера Б, д. 39 литера А. Кроме того, постановлением запрещено совершать определенные действия.
Истица полностью исполнила свои обязательства перед ООО "БалтСтройИнвестПроект", спорная квартира передана ей по акту приема-передачи, право собственности на спорную квартиру, созданную до принятия Московским районным судом Санкт-Петербурга 03.12.2010 г. обеспечительных мер, возникло у истицы, соответственно, она вправе требовать освобождение имущества от ареста, что направлено на исполнение решения суда о признании права собственности на спорный объект.
Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции правильно определены юридически значимые обстоятельства, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как основаны на неправильном толковании положений законодательства, применяемого к спорным правоотношениям, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, произведенной судом первой инстанции в полном соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при этом оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Х.А.П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)