Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Богзыкова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Коченковой Л.Д.,
судей Сангаджиева А.В. и Лиджиева С.В.,
при секретаре Б.С.,
рассмотрела гражданское дело по иску А.О. к Обществу с ограниченной ответственностью "Лотос" и индивидуальному предпринимателю С. о взыскании неустойки по кассационным жалобам представителя истца Ш. и представителя ответчика С. - Б.Б. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 30 ноября 2011 г.
Заслушав доклад судьи Лиджиева С.В., объяснения представителя истца Ш., представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Лотос" Л. и представителя ответчика С. - Д.Э., поддержавших доводы своих жалоб, судебная коллегия
установила:
А.О. обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Лотос" (далее - ООО "Лотос") и индивидуальному предпринимателю (далее - ИП) С., ссылаясь на следующие обстоятельства.
7 июля 2007 г. она заключила договор N 36 об инвестиционном участии в жилищном строительстве с ИП С. (Застройщик), имевшим разрешение на строительство 70-квартирного жилого дома по адресу: г. Элиста, <...> (далее - многоквартирный дом, Объект). Согласно договору заплатила ИП С. <...> руб. за двухкомнатную квартиру N <...> на <...> этаже в <...> подъезде многоквартирного дома по указанному адресу, который Застройщик обязался ввести в эксплуатацию в 4-м квартале 2008 г.
В конце 2009 г. по настоянию С. она подписала договор об инвестиционном участии в жилищном строительстве с тем же номером и датой с ИП Б.Б., по которому последний является Инвестором, а она - Соинвестором строительства Объекта. В это же время С., прекратив предпринимательскую деятельность, учредила ООО "Лотос", ставшее правопреемником строительства многоквартирного дома. Этим застройщиком дом введен в эксплуатацию с нарушением предусмотренного договором срока - 19 мая 2011 г.
1 июня 2011 г. по требованию инвестора она заключила с участием инвестора ИП Б.Б. и застройщика ООО "Лотос" договор N 36 уступки прав (цессии) по договору об инвестиционном участии в жилищном строительстве N 36 от 7 июля 2007 г., по которому инвестор передал ей право требования на квартиру N <...>. ИП Б.Б. и генеральный директор ООО "Лотос" Л.Б.В. пояснили, что платить по этому договору не надо, так как денежные средства, уплаченные ею 7 июля 2007 г. по договору N <...>, направлены в счет оплаты по договору цессии.
Полагала, что перечисленные договоры подменяют договор участия в долевом строительстве, направлены на избежание ответственности в виде неустойки, предусмотренной п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную в договоре квартиру она получила 26 сентября 2011 г.
Просила суд взыскать солидарно с ИП С. и ООО "Лотос" неустойку за период с 1 января 2009 г. до 26 сентября 2011 г. в размере <...> руб. <...> коп.
В судебное заседание истец А.О., извещенная о времени и месте судебного заседания, не явилась.
Представители истца Ш. и А.Б. исковые требования поддержали, пояснив, что денежные средства переданы А.О. ИП С. по договору от 7 июля 2007 г. N 36 об инвестиционном участии в жилищном строительстве с ИП С.
Ответчик ИП С. исковые требования не признала, пояснив, что она является собственником земельного участка по адресу: РК, г. Элиста, <...>. Мэрией г. Элисты 3 июля 2007 г. ей выдано разрешение на строительство 70-квартирного жилого дома по этому адресу. Денежные средства от А.О. она не получала. Договор от 7 июля 2007 г. N 36 об инвестиционном участии в жилищном строительстве заключен А.О. с ИП Б.Б. Представленный истцом договор с ИП С. от 7 июля 2007 г. N 36 об инвестиционном участии в жилищном строительстве подписан ею по просьбе А.О. для получения последней ипотечного кредита в банке, требовавшем представления договора с застройщиком. В связи с внесением изменений в законодательные акты о том, что застройщиком многоквартирного дома не может быть индивидуальный предприниматель, она учредила ООО "Лотос", которое является правопреемником строительства дома и завершило его. Деятельность в качестве индивидуального предпринимателя она прекратила.
Представители ответчика ООО "Лотос" Д.Э. и Л. исковые требования не признали, указав, что признание недействительными, притворными договора между А.О. и ИП Б.Б. N 36 от 7 июля 2007 г. об инвестиционном участии в жилищном строительстве и договора цессии от 1 июня 2011 г. между А.О., ИП Б.Б. и ООО "Лотос" влечет признание недействительным права собственности истца на квартиру. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома ООО "Лотос" с А.О. не заключало.
Третье лицо - ИП Б.Б., одновременно представляющий интересы ответчика - ИП С., исковые требования не признал, пояснив, что он являлся инвестором, вложившим свои денежные средства в строительство 70-квартирного дома по адресу: РК, г. Элиста, <...>, и привлекавшим денежные средства от других соинвесторов на строительство этого дома. А.О. являлась соинвестором, вложившим денежные средства на строительство данного дома. С. денежные средства от А.О. не получала. Представленный истцом договор с ИП С. от 7 июля 2007 г. N 36 об инвестиционном участии в жилищном строительстве подписан С. по просьбе А.О. для получения последней ипотечного кредита в банке. Договор от 7 июля 2007 г. N 36 об инвестиционном участии в жилищном строительстве фактически заключен А.О. с ИП Б.Б., денежные средства в размере <...> руб. истцом переданы также ему. В соответствии с этим договором заключен договор цессии между ИП Б.Б., А.О. и ООО "Лотос". Эти договоры послужили основанием для регистрации права собственности А.О. на квартиру.
Представитель Управления Роспотребнадзора по РК Д.В. пришел к заключению о законности и обоснованности требований потребителя А.О. к ИП С.
Решением Элистинского городского суда РК от 30 ноября 2011 г. исковые требования А.О. удовлетворены частично. С С. взыскана в пользу А.О. неустойка в размере <...> руб., в доход местного бюджета - государственная пошлина в сумме <...> руб. В остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе представитель истца Ш. ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции и направлении дела на новое рассмотрение ввиду нарушения норм материального права.
Полагает, что в силу п. 1 ст. 322 ГК РФ ИП С. и ООО "Лотос" должны нести солидарную ответственность, поскольку предмет обязательства (квартира) является неделимым.
Не согласен с применением судом ст. 333 ГК РФ об уменьшении неустойки, так как истцу квартира передана по истечении трех лет, и ст. 404 ГК РФ об уменьшении размера ответственности должника, так как в решении не мотивировано, в чем проявилась вина истца.
В кассационной жалобе представитель ответчика С. - Б.Б. также просит решение отменить и направить дело на новое рассмотрение.
По его мнению, суд необоснованно применил законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, о защите прав потребителей, так как спорный договор является инвестиционным договором участия в жилищном строительстве, и А.О. инвестировала строительство многоквартирного дома с целью извлечения прибыли.
Указывает на то, что суд, привлекая с самого начала судебного разбирательства к участию в деле Управление Роспотребнадзора по РК, тем самым предрешил исход спора в пользу истца, так как данный государственный орган вправе давать заключения по спорам о защите прав потребителей.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене ввиду нарушения норм материального и процессуального права.
Удовлетворяя исковые требования А.О. в части и взыскивая неустойку с ответчика С., суд сослался на положения Гражданского кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон), Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), при этом исходил из следующего.
Договор N 36 от 7 июля 2007 г. об инвестиционном участии в жилищном строительстве, заключенный А.О. с застройщиком - ИП С., по своей правовой природе является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома с участием гражданина. Застройщиком в предусмотренный договором срок (4 квартал 2008 г.) строительство многоквартирного дома не завершено, исполнение договора просрочено на 998 дней (период с 1 января 2009 г. до 26 сентября 2011 г. - дня получения А.О. свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру). Расчет неустойки произведен судом с применением ставки рефинансирования на 31 декабря 2008 г. (13%), то есть на дату, когда обязательство должно быть исполнено по договору, и составил <...> руб. <...> коп. С учетом того, что истец А.О., будучи осведомленной о неисполнении ИП С. условий договора, разумных мер к уменьшению убытков не принимала, требований о расторжении договора и возврате денежных средств не предъявляла, что способствовало увеличению суммы неустойки, а также положений ст. 333 ГК РФ ввиду несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суд уменьшил размер неустойки до <...> руб. Неустойка взыскана с С., не исполнившей свои обязательства по договору в качестве индивидуального предпринимателя и прекратившей предпринимательскую деятельность, как с гражданина в соответствии со ст. 24 Гражданского кодекса РФ. Солидарная ответственность ООО "Лотос" по обязательствам его учредителя С. законом или договором не предусмотрена. ООО "Лотос" правопреемником ИП С. не является.
С такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя.
Из материалов дела видно, что 03 июля 2007 г. разрешение на строительство 70-квартирного жилого дома по адресу: РК, г. Элиста, <...>, выдано С. за N RU 08301000/204 со сроком действия до 31 декабря 2008 г.
07 июля 2007 г. А.О. (Инвестор) заключила договор N 36 об инвестиционном участии в жилищном строительстве с Застройщиком индивидуальным предпринимателем С., по которому Застройщик обязался передать Инвестору предмет инвестиций в виде прав на двухкомнатную квартиру N <...> на втором этаже в третьем подъезде 70-квартирного жилого дома N <...> по ул. <...> г. Элиста. Застройщик обязался обеспечить ввод объекта - многоквартирного дома по указанному адресу в срок - 4 квартал 2008 г. Право требования квартиры возникало у Инвестора с момента сдачи объекта в эксплуатацию.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Анализ содержания указанного договора показывает, что сторонами договора являются с одной стороны - истец как участник долевого строительства, а с другой стороны - застройщик в лице ИП С.; правоотношения, возникшие в силу договора, направлены на долевое строительство многоквартирного дома; в счет финансирования долевого строительства данного объекта недвижимости застройщиком привлекались денежные средства А.О. как участника долевого строительства; в результате вложения денежных средств истец приобретал право собственности на квартиру в многоквартирном доме после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что договор между А.О. и ИП С. по своей правовой природе является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома с участием гражданина.
В этой связи несостоятельны доводы кассационной жалобы представителя ответчика С. - Б.Б. о том, что договор между истцом и ИП С. является инвестиционным договором участия в жилищном строительстве, а также о том, что данный договор подписан сторонами для представления истцом в Банк для получения кредита.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
На основании материалов дела судом установлено, что во исполнение данного договора А.О. уплатила ИП С. <...> руб. из расчета <...> руб. за один квадратный метр, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 36 от 9 июля 2011 г.
Следовательно, А.О. как участник долевого строительства выполнила условия договора с индивидуальным предпринимателем С. Однако строительство многоквартирного дома в предусмотренный договором срок не завершено.
Таким образом, суд обоснованно признал за истцом право на взыскание неустойки в двойном размере.
Между тем, вывод суда первой инстанции о том, что неустойка подлежит взысканию в пользу истца с С., сделан с нарушением норм процессуального права. В связи с этим судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое решение суда подлежит отмене.
Из решения N 1 Участника от 05 ноября 2009 г. усматривается, что С. приняла решение о создании ООО "Лотос" и внесении в качестве вклада в уставный капитал Общества имущества общей стоимостью <...> руб. в виде земельного участка, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: 358000, г. Элиста, <...>, с разрешением на строительство 70-квартирного жилого дома по вышеуказанному адресу. Согласно Уставу и учредительным документам ООО "Лотос" С. является единственным учредителем Общества. В соответствии с п. 2.5 Устава ООО "Лотос" является правопреемником строительства 70-квартирного жилого дома по ул. <...>, дом <...> г. Элисты. 09 февраля 2010 г. Мэрия г. Элисты выдала ООО "Лотос" разрешение на строительство этого объекта по указанному адресу.
Таким образом, ООО "Лотос" является правопреемником ИП С. в строительстве 70-квартирного жилого дома и несет ответственность перед истцом за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
Как видно из материалов дела, Мэрией г. Элисты 19 мая 2011 г. выдано ООО "Лотос" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Прием-передача квартиры по договору N 36 от 07 июля 2007 г. произведены застройщиком ООО "Лотос" истцу А.О. 04 июня 2011 г., что подтверждается соответствующим актом, то есть днем исполнения обязательства по договору является 04 июня 2011 г. По состоянию на указанную дату ставка рефинансирования ЦБ РФ составляла 8,25%.
Поскольку иное не установлено соглашением сторон, при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням. Следовательно, за период с 01 января 2009 г. по 04 июня 2011 г. исполнение договора N 36 от 07 июля 2007 г. просрочено на 873 дня.
Таким образом, размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика - ООО "Лотос" в силу закона, за указанный период составляет <...> руб. <...> коп., из расчета: <...> руб. x 8,25% : 300 x 873 дн. x 2.
В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Истцом А.О. не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что неисполнение застройщиком обязательства причинило ей действительный ущерб, который соответствует сумме неустойки. В этой связи судебная коллегия полагает возможным применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить неустойку, подлежащую взысканию с ООО "Лотос" в пользу истца, до <...> руб.
Довод кассационной жалобы представителя ответчика Б.Б. о том, что А.О. переданную ей ООО "Лотос" квартиру использует для получения прибыли, вследствие чего правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком С., регулируются Законом об инвестиционной деятельности в РФ, является необоснованным.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Объектом недвижимости по договору между А.О. и ИП С. являлась квартира в многоквартирном жилом доме, то есть помещение непроизводственного назначения. Доказательства того, что квартира, переданная А.О. ООО "Лотос", используется в целях получения прибыли, суду не представлены.
Из материалов дела следует, что А.О. в возникших правоотношениях является потребителем, которого преамбула Закона о защите прав потребителей определяет как гражданина, имеющего намерение заказать или приобрести либо заказывающего, приобретающего или использующего товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В этой связи несостоятельным является довод кассационной жалобы представителя ответчика ИП С. - Б.Б. о необоснованности привлечения к участию в деле Управления Роспотребнадзора по Республике Калмыкия. Так, согласно ч. 1 и ч. 5 ст. 40 Закона о защите прав потребителей федеральный государственный надзор в области защиты прав потребителей осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее - орган государственного надзора) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Орган государственного надзора может быть привлечен судом к участию в деле либо вправе вступать в дело по своей инициативе или по инициативе лиц, участвующих в деле, для дачи заключения по делу в целях защиты прав потребителей в порядке, установленном законодательством РФ. Таким образом, действия суда по привлечению к участию в деле органа по защите прав потребителей, основаны на законе.
Судебная коллегия пришла к выводу об удовлетворении исковых требований А.О. в части взыскания неустойки на сумму <...> руб. Следовательно, в силу ст. 103 ГПК РФ, ст. ст. 333.19, 333.36 Налогового кодекса РФ и ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ государственная пошлина, подлежащая взысканию с ООО "Лотос" за требования имущественного характера, составляет <...> руб., из расчета: <...>.
Руководствуясь ст. ст. 361 и 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия
определила:
Решение Элистинского городского суда РК от 30 ноября 2011 г. в части удовлетворения требований к С. и отказа в удовлетворении требований к Обществу с ограниченной ответственностью "Лотос" о взыскании неустойки и государственной пошлины отменить.
В удовлетворении требований к С. отказать, исковые требования к Обществу с ограниченной ответственностью "Лотос" удовлетворить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Лотос" в пользу А.О. неустойку в размере <...> руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Лотос" в доход бюджета г. Элиста государственную пошлину в размере <...> руб.
В остальной части решение оставить без изменения.
Кассационные жалобы А.О. и Б.Б., представляющего интересы ответчика С., удовлетворить частично.
Председательствующий
КОЧЕНКОВА Л.Д.
Судьи
САНГАДЖИЕВ А.В.
ЛИДЖИЕВ С.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ ОТ 19.01.2012 ПО ДЕЛУ N 33-27/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 января 2012 г. по делу N 33-27/2012
Судья Богзыкова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Коченковой Л.Д.,
судей Сангаджиева А.В. и Лиджиева С.В.,
при секретаре Б.С.,
рассмотрела гражданское дело по иску А.О. к Обществу с ограниченной ответственностью "Лотос" и индивидуальному предпринимателю С. о взыскании неустойки по кассационным жалобам представителя истца Ш. и представителя ответчика С. - Б.Б. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 30 ноября 2011 г.
Заслушав доклад судьи Лиджиева С.В., объяснения представителя истца Ш., представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Лотос" Л. и представителя ответчика С. - Д.Э., поддержавших доводы своих жалоб, судебная коллегия
установила:
А.О. обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Лотос" (далее - ООО "Лотос") и индивидуальному предпринимателю (далее - ИП) С., ссылаясь на следующие обстоятельства.
7 июля 2007 г. она заключила договор N 36 об инвестиционном участии в жилищном строительстве с ИП С. (Застройщик), имевшим разрешение на строительство 70-квартирного жилого дома по адресу: г. Элиста, <...> (далее - многоквартирный дом, Объект). Согласно договору заплатила ИП С. <...> руб. за двухкомнатную квартиру N <...> на <...> этаже в <...> подъезде многоквартирного дома по указанному адресу, который Застройщик обязался ввести в эксплуатацию в 4-м квартале 2008 г.
В конце 2009 г. по настоянию С. она подписала договор об инвестиционном участии в жилищном строительстве с тем же номером и датой с ИП Б.Б., по которому последний является Инвестором, а она - Соинвестором строительства Объекта. В это же время С., прекратив предпринимательскую деятельность, учредила ООО "Лотос", ставшее правопреемником строительства многоквартирного дома. Этим застройщиком дом введен в эксплуатацию с нарушением предусмотренного договором срока - 19 мая 2011 г.
1 июня 2011 г. по требованию инвестора она заключила с участием инвестора ИП Б.Б. и застройщика ООО "Лотос" договор N 36 уступки прав (цессии) по договору об инвестиционном участии в жилищном строительстве N 36 от 7 июля 2007 г., по которому инвестор передал ей право требования на квартиру N <...>. ИП Б.Б. и генеральный директор ООО "Лотос" Л.Б.В. пояснили, что платить по этому договору не надо, так как денежные средства, уплаченные ею 7 июля 2007 г. по договору N <...>, направлены в счет оплаты по договору цессии.
Полагала, что перечисленные договоры подменяют договор участия в долевом строительстве, направлены на избежание ответственности в виде неустойки, предусмотренной п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную в договоре квартиру она получила 26 сентября 2011 г.
Просила суд взыскать солидарно с ИП С. и ООО "Лотос" неустойку за период с 1 января 2009 г. до 26 сентября 2011 г. в размере <...> руб. <...> коп.
В судебное заседание истец А.О., извещенная о времени и месте судебного заседания, не явилась.
Представители истца Ш. и А.Б. исковые требования поддержали, пояснив, что денежные средства переданы А.О. ИП С. по договору от 7 июля 2007 г. N 36 об инвестиционном участии в жилищном строительстве с ИП С.
Ответчик ИП С. исковые требования не признала, пояснив, что она является собственником земельного участка по адресу: РК, г. Элиста, <...>. Мэрией г. Элисты 3 июля 2007 г. ей выдано разрешение на строительство 70-квартирного жилого дома по этому адресу. Денежные средства от А.О. она не получала. Договор от 7 июля 2007 г. N 36 об инвестиционном участии в жилищном строительстве заключен А.О. с ИП Б.Б. Представленный истцом договор с ИП С. от 7 июля 2007 г. N 36 об инвестиционном участии в жилищном строительстве подписан ею по просьбе А.О. для получения последней ипотечного кредита в банке, требовавшем представления договора с застройщиком. В связи с внесением изменений в законодательные акты о том, что застройщиком многоквартирного дома не может быть индивидуальный предприниматель, она учредила ООО "Лотос", которое является правопреемником строительства дома и завершило его. Деятельность в качестве индивидуального предпринимателя она прекратила.
Представители ответчика ООО "Лотос" Д.Э. и Л. исковые требования не признали, указав, что признание недействительными, притворными договора между А.О. и ИП Б.Б. N 36 от 7 июля 2007 г. об инвестиционном участии в жилищном строительстве и договора цессии от 1 июня 2011 г. между А.О., ИП Б.Б. и ООО "Лотос" влечет признание недействительным права собственности истца на квартиру. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома ООО "Лотос" с А.О. не заключало.
Третье лицо - ИП Б.Б., одновременно представляющий интересы ответчика - ИП С., исковые требования не признал, пояснив, что он являлся инвестором, вложившим свои денежные средства в строительство 70-квартирного дома по адресу: РК, г. Элиста, <...>, и привлекавшим денежные средства от других соинвесторов на строительство этого дома. А.О. являлась соинвестором, вложившим денежные средства на строительство данного дома. С. денежные средства от А.О. не получала. Представленный истцом договор с ИП С. от 7 июля 2007 г. N 36 об инвестиционном участии в жилищном строительстве подписан С. по просьбе А.О. для получения последней ипотечного кредита в банке. Договор от 7 июля 2007 г. N 36 об инвестиционном участии в жилищном строительстве фактически заключен А.О. с ИП Б.Б., денежные средства в размере <...> руб. истцом переданы также ему. В соответствии с этим договором заключен договор цессии между ИП Б.Б., А.О. и ООО "Лотос". Эти договоры послужили основанием для регистрации права собственности А.О. на квартиру.
Представитель Управления Роспотребнадзора по РК Д.В. пришел к заключению о законности и обоснованности требований потребителя А.О. к ИП С.
Решением Элистинского городского суда РК от 30 ноября 2011 г. исковые требования А.О. удовлетворены частично. С С. взыскана в пользу А.О. неустойка в размере <...> руб., в доход местного бюджета - государственная пошлина в сумме <...> руб. В остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе представитель истца Ш. ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции и направлении дела на новое рассмотрение ввиду нарушения норм материального права.
Полагает, что в силу п. 1 ст. 322 ГК РФ ИП С. и ООО "Лотос" должны нести солидарную ответственность, поскольку предмет обязательства (квартира) является неделимым.
Не согласен с применением судом ст. 333 ГК РФ об уменьшении неустойки, так как истцу квартира передана по истечении трех лет, и ст. 404 ГК РФ об уменьшении размера ответственности должника, так как в решении не мотивировано, в чем проявилась вина истца.
В кассационной жалобе представитель ответчика С. - Б.Б. также просит решение отменить и направить дело на новое рассмотрение.
По его мнению, суд необоснованно применил законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, о защите прав потребителей, так как спорный договор является инвестиционным договором участия в жилищном строительстве, и А.О. инвестировала строительство многоквартирного дома с целью извлечения прибыли.
Указывает на то, что суд, привлекая с самого начала судебного разбирательства к участию в деле Управление Роспотребнадзора по РК, тем самым предрешил исход спора в пользу истца, так как данный государственный орган вправе давать заключения по спорам о защите прав потребителей.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене ввиду нарушения норм материального и процессуального права.
Удовлетворяя исковые требования А.О. в части и взыскивая неустойку с ответчика С., суд сослался на положения Гражданского кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон), Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), при этом исходил из следующего.
Договор N 36 от 7 июля 2007 г. об инвестиционном участии в жилищном строительстве, заключенный А.О. с застройщиком - ИП С., по своей правовой природе является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома с участием гражданина. Застройщиком в предусмотренный договором срок (4 квартал 2008 г.) строительство многоквартирного дома не завершено, исполнение договора просрочено на 998 дней (период с 1 января 2009 г. до 26 сентября 2011 г. - дня получения А.О. свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру). Расчет неустойки произведен судом с применением ставки рефинансирования на 31 декабря 2008 г. (13%), то есть на дату, когда обязательство должно быть исполнено по договору, и составил <...> руб. <...> коп. С учетом того, что истец А.О., будучи осведомленной о неисполнении ИП С. условий договора, разумных мер к уменьшению убытков не принимала, требований о расторжении договора и возврате денежных средств не предъявляла, что способствовало увеличению суммы неустойки, а также положений ст. 333 ГК РФ ввиду несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суд уменьшил размер неустойки до <...> руб. Неустойка взыскана с С., не исполнившей свои обязательства по договору в качестве индивидуального предпринимателя и прекратившей предпринимательскую деятельность, как с гражданина в соответствии со ст. 24 Гражданского кодекса РФ. Солидарная ответственность ООО "Лотос" по обязательствам его учредителя С. законом или договором не предусмотрена. ООО "Лотос" правопреемником ИП С. не является.
С такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя.
Из материалов дела видно, что 03 июля 2007 г. разрешение на строительство 70-квартирного жилого дома по адресу: РК, г. Элиста, <...>, выдано С. за N RU 08301000/204 со сроком действия до 31 декабря 2008 г.
07 июля 2007 г. А.О. (Инвестор) заключила договор N 36 об инвестиционном участии в жилищном строительстве с Застройщиком индивидуальным предпринимателем С., по которому Застройщик обязался передать Инвестору предмет инвестиций в виде прав на двухкомнатную квартиру N <...> на втором этаже в третьем подъезде 70-квартирного жилого дома N <...> по ул. <...> г. Элиста. Застройщик обязался обеспечить ввод объекта - многоквартирного дома по указанному адресу в срок - 4 квартал 2008 г. Право требования квартиры возникало у Инвестора с момента сдачи объекта в эксплуатацию.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Анализ содержания указанного договора показывает, что сторонами договора являются с одной стороны - истец как участник долевого строительства, а с другой стороны - застройщик в лице ИП С.; правоотношения, возникшие в силу договора, направлены на долевое строительство многоквартирного дома; в счет финансирования долевого строительства данного объекта недвижимости застройщиком привлекались денежные средства А.О. как участника долевого строительства; в результате вложения денежных средств истец приобретал право собственности на квартиру в многоквартирном доме после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что договор между А.О. и ИП С. по своей правовой природе является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома с участием гражданина.
В этой связи несостоятельны доводы кассационной жалобы представителя ответчика С. - Б.Б. о том, что договор между истцом и ИП С. является инвестиционным договором участия в жилищном строительстве, а также о том, что данный договор подписан сторонами для представления истцом в Банк для получения кредита.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
На основании материалов дела судом установлено, что во исполнение данного договора А.О. уплатила ИП С. <...> руб. из расчета <...> руб. за один квадратный метр, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 36 от 9 июля 2011 г.
Следовательно, А.О. как участник долевого строительства выполнила условия договора с индивидуальным предпринимателем С. Однако строительство многоквартирного дома в предусмотренный договором срок не завершено.
Таким образом, суд обоснованно признал за истцом право на взыскание неустойки в двойном размере.
Между тем, вывод суда первой инстанции о том, что неустойка подлежит взысканию в пользу истца с С., сделан с нарушением норм процессуального права. В связи с этим судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое решение суда подлежит отмене.
Из решения N 1 Участника от 05 ноября 2009 г. усматривается, что С. приняла решение о создании ООО "Лотос" и внесении в качестве вклада в уставный капитал Общества имущества общей стоимостью <...> руб. в виде земельного участка, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: 358000, г. Элиста, <...>, с разрешением на строительство 70-квартирного жилого дома по вышеуказанному адресу. Согласно Уставу и учредительным документам ООО "Лотос" С. является единственным учредителем Общества. В соответствии с п. 2.5 Устава ООО "Лотос" является правопреемником строительства 70-квартирного жилого дома по ул. <...>, дом <...> г. Элисты. 09 февраля 2010 г. Мэрия г. Элисты выдала ООО "Лотос" разрешение на строительство этого объекта по указанному адресу.
Таким образом, ООО "Лотос" является правопреемником ИП С. в строительстве 70-квартирного жилого дома и несет ответственность перед истцом за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
Как видно из материалов дела, Мэрией г. Элисты 19 мая 2011 г. выдано ООО "Лотос" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Прием-передача квартиры по договору N 36 от 07 июля 2007 г. произведены застройщиком ООО "Лотос" истцу А.О. 04 июня 2011 г., что подтверждается соответствующим актом, то есть днем исполнения обязательства по договору является 04 июня 2011 г. По состоянию на указанную дату ставка рефинансирования ЦБ РФ составляла 8,25%.
Поскольку иное не установлено соглашением сторон, при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням. Следовательно, за период с 01 января 2009 г. по 04 июня 2011 г. исполнение договора N 36 от 07 июля 2007 г. просрочено на 873 дня.
Таким образом, размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика - ООО "Лотос" в силу закона, за указанный период составляет <...> руб. <...> коп., из расчета: <...> руб. x 8,25% : 300 x 873 дн. x 2.
В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Истцом А.О. не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что неисполнение застройщиком обязательства причинило ей действительный ущерб, который соответствует сумме неустойки. В этой связи судебная коллегия полагает возможным применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить неустойку, подлежащую взысканию с ООО "Лотос" в пользу истца, до <...> руб.
Довод кассационной жалобы представителя ответчика Б.Б. о том, что А.О. переданную ей ООО "Лотос" квартиру использует для получения прибыли, вследствие чего правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком С., регулируются Законом об инвестиционной деятельности в РФ, является необоснованным.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Объектом недвижимости по договору между А.О. и ИП С. являлась квартира в многоквартирном жилом доме, то есть помещение непроизводственного назначения. Доказательства того, что квартира, переданная А.О. ООО "Лотос", используется в целях получения прибыли, суду не представлены.
Из материалов дела следует, что А.О. в возникших правоотношениях является потребителем, которого преамбула Закона о защите прав потребителей определяет как гражданина, имеющего намерение заказать или приобрести либо заказывающего, приобретающего или использующего товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В этой связи несостоятельным является довод кассационной жалобы представителя ответчика ИП С. - Б.Б. о необоснованности привлечения к участию в деле Управления Роспотребнадзора по Республике Калмыкия. Так, согласно ч. 1 и ч. 5 ст. 40 Закона о защите прав потребителей федеральный государственный надзор в области защиты прав потребителей осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее - орган государственного надзора) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Орган государственного надзора может быть привлечен судом к участию в деле либо вправе вступать в дело по своей инициативе или по инициативе лиц, участвующих в деле, для дачи заключения по делу в целях защиты прав потребителей в порядке, установленном законодательством РФ. Таким образом, действия суда по привлечению к участию в деле органа по защите прав потребителей, основаны на законе.
Судебная коллегия пришла к выводу об удовлетворении исковых требований А.О. в части взыскания неустойки на сумму <...> руб. Следовательно, в силу ст. 103 ГПК РФ, ст. ст. 333.19, 333.36 Налогового кодекса РФ и ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ государственная пошлина, подлежащая взысканию с ООО "Лотос" за требования имущественного характера, составляет <...> руб., из расчета: <...>.
Руководствуясь ст. ст. 361 и 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия
определила:
Решение Элистинского городского суда РК от 30 ноября 2011 г. в части удовлетворения требований к С. и отказа в удовлетворении требований к Обществу с ограниченной ответственностью "Лотос" о взыскании неустойки и государственной пошлины отменить.
В удовлетворении требований к С. отказать, исковые требования к Обществу с ограниченной ответственностью "Лотос" удовлетворить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Лотос" в пользу А.О. неустойку в размере <...> руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Лотос" в доход бюджета г. Элиста государственную пошлину в размере <...> руб.
В остальной части решение оставить без изменения.
Кассационные жалобы А.О. и Б.Б., представляющего интересы ответчика С., удовлетворить частично.
Председательствующий
КОЧЕНКОВА Л.Д.
Судьи
САНГАДЖИЕВ А.В.
ЛИДЖИЕВ С.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)