Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья{ }Мирошниченко{ }С.Л. Дело{ }N{ }2-1399/11{
судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
в составе:
председательствующего Бобылева С.В.
судей Стахорской О.Л., Ечина А.А.
при секретаре З.
с участием прокурора Зариповой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Социальное жилье"
на решение Магаданского городского суда от 09 июня 2011 года,
которым постановлено:
Исковые требования прокурора г. Магадана в защиту интересов неопределенного круга лиц к Обществу с ограниченной ответственностью "Социальное жилье" о возложении обязанностей произвести ремонтные работы в жилищном фонде, удовлетворить частично.
Возложить на Общество с ограниченной ответственностью "Социальное жилье" обязанность выполнить следующие работы в местах общего пользования дома <...> в городе Магадане:
1. Провести замену соединений жил электропроводов на границе эксплуатационной ответственности в подвальном этаже, над центральным входом в здание, тамбуре центрального входа, на лестничной площадке с первого по второй этажи левого крыла здания. Указанные соединения выполнить в соединительных коробах.
2. В соответствии с требованиями пункта 3.2.11 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, пункта 3 ППБ 01-03, пункта 6.18 СНиП 21-01-97 оборудовать двери лестничных клеток приспособлениями для самозакрывания в местах общего пользования на третьем, четвертом и пятом этажах правого крыла здания, в левом крыле на четвертом этаже здания.
3. Заменить поврежденный электровыключатель на не поврежденный на лестничной площадке первого этажа левого крыла здания.
4. В соответствии с требованиями пункта 4.7.2 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, пункта 3 ППБ 01-03, пункта 6.18 СНиП 21-01-97 оборудовать двери лестничных клеток уплотнениями в притворах в местах общего пользования: в правом крыле здания: второй, четвертый и пятый этажи; в левом крыле здания на втором, четвертом этаже.
Возложить на Общество с ограниченной ответственностью "Социальное жилье" обязанность выполнить следующие работы в доме <...> в городе Магадане:
1. Провести замену соединений жил электропроводов на границе эксплуатационной ответственности в подвальном этаже, тамбуре центрального входа, на лестничных площадках первого, третьего, четвертого и пятого этажей правого и левого крыла здания. Указанные соединения выполнить в соединительных коробах.
2. В соответствии с требованиями пункта 4.7.2 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, пункта 3 ППБ 01-03, пункта 6.18 СНиП 21-01-97 оборудовать двери лестничных клеток уплотнениями в притворах в местах общего пользования: третий, четвертый этажи правого крыла здания; первый, второй, третий, четвертый и пятый этажи в левом крыле здания.
3. В соответствии с требованиями пункта 3.2.11 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, пункта 3 ППБ 01-03, пункта 6.18 СНиП 21-01-97 оборудовать двери лестничных клеток приспособлениями для самозакрывания в местах общего пользования: на лестничных клетках четвертого этажа в правом крыле здания; на лестничных клетках первого, третьего, четвертого, пятого этажей в левом крыле здания.
4. В соответствии с пункта 52 ППБ 01-03 обеспечить возможность свободного открывания запоров изнутри без ключа эвакуационного выхода из лестничной клетки в тамбур правого крыла здания.
Прокурору города Магадана в удовлетворении остальной части требований к Обществу с ограниченной ответственностью "Социальное жилье" о возложении обязанностей произвести ремонтные работы в жилищном фонде, отказать.
Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Бобылева С.В., объяснения представителей ООО "Социальное жилье" Т., П., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения прокурора Зариповой Е.В., судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
установила:
Прокурор города Магадана обратился в Магаданский городской суд с иском в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц к ответчику ООО "Социальное жилье" о возложении обязанности произвести ремонтные работы, выполнить требования противопожарной безопасности.
В обоснование требований указал, что прокуратурой города Магадана по заданию прокуратуры Магаданской области совместно с Управлением Роспотребнадзора по Магаданской области, Государственной жилищной инспекцией администрации Магаданской области, ОГПН по городу Магадану, департаментом ЖКХ и ОСС мэрии города Магадана проведена проверка соблюдения требований санитарно-эпидемиологического, жилищного законодательства, законодательства в сфере пожарной безопасности в многоквартирных домах, расположенных по адресам: <...>.
В ходе указанной проверки было установлено, что в соответствии с пунктом 1.6 Устава общества с ограниченной ответственностью "Социальное жилье", утвержденного Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и обслуживания социальной сферы мэрии города Магадана (приказ N 35 от 21 октября 2008 года) основным видом деятельности Общества является управление недвижимым имуществом, дополнительными видами дельности Общества являются: производство общестроительных работ; электромонтажных работ, санитарно-технических работ, столярных и плотничных работ, малярных работ, устройство покрытий полов и облицовка стен, производство прочих отделочных и завершающих работ, монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений.
Согласно договорам, заключенным 19 января 2010 года между Департаментом коммунального хозяйства и обслуживания социальной сферы мэрии города Магадана и Обществом с ограниченной ответственностью "Социальное жилье", управление вышеуказанными многоквартирными жилыми домами осуществляет ООО "Социальное жилье". В соответствии с подпунктом "е" пункта 2.1.1, пунктом 1.2 вышеуказанного договора Управляющая организация обязана проводить осмотры общего имущества многоквартирного дома, предоставлять услуги и работы по содержанию и ремонту его имущества в многоквартирном доме в соответствии с перечнем работ и услуг, указанных в приложении N 2 к настоящему договору самостоятельно с привлечением других лиц.
Между тем, управляющей организацией ООО "Социальное жилье" нормы санитарно-эпидемиологического, жилищного законодательства, законодательства о пожарной безопасности соблюдаются не всегда, чем нарушаются права граждан на благоприятные условия проживания в многоквартирных домах.
Установленный в договорах от 19 января 2010 года управления многоквартирными домами по указанным адресам, круг обязанностей управляющей организации не освобождает ООО "Социальное жилье" от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан.
В связи с изложенным, прокурор просил обязать управляющую компанию ООО "Социальное жилье" выполнить следующие работы в местах общего пользования дома <...> в городе Магадане:
1. Провести замену соединений жил электропроводов на границе эксплуатационной ответственности в подвальном этаже, над центральным входом в здание, тамбуре центрального входа, в электрощитах на лестничных клетках с первого по пятые этажи в правом крыле здания, лестничных площадках с первого по второй этажи левого крыла здания. Указанные соединения выполнить в соединительных коробках.
2. В соответствии с требованиями пункта 3.2.11 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, пункта 3 ППБ 01-03, пункта 6.18 СНиП 21-01-97 оборудовать двери лестничных клеток приспособлениями для самозакрывания: на третьем, четвертом и пятом этажах правого крыла здания; в левом крыле на четвертом этаже здания.
3. Заменить крышки электрощитов, изготовленные из ДСП, на металлические в следующих местах общего пользования: на лестничных площадках первого, второго, третьего этажей правого крыла здания, а также в общем коридоре первого этажа, на лестничной площадке первого, второго, третьего этажей левого крыла здания в соответствии с пунктом 3, 57 ППБ 01-03, пунктом 4.1.8 Правил устройства электроустановок, утвержденных Приказом Минэнерго России N 242 от 20 июня 2003 года.
4. Заменить поврежденный электровыключатель на не поврежденный на лестничной площадки первого этажа левого крыла (пункт 60 ППБ 01-03).
5. В соответствии с требованиями пункта 4.7.2 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, пункта 3 ППБ 01-03, пункта 6.18 СНиП 21-01-97 оборудовать двери лестничных клеток уплотнениями в притворах в местах общего пользования: в правом крыле здания: второй, четвертый и пятый этажи; в левом крыле здания на втором, четвертом этажах.
6. В соответствии с требованиями пункта 3.2.8 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, произвести окраску лестничных клеток на всех этажах в левом и правом крыле здания улучшенными высококачественными, безводными составами, устранив следы подтеков, отслоение краски, осыпание побелки и штукатурки.
В местах общего пользования дома <...> в городе Магадане согласно поэтажному плану (относительно входа в центральный подъезд):
1. Провести замену соединений жил электропроводов на границе эксплуатационной ответственности в подвальном этаже, тамбуре центрального входа, на лестничных площадках первого, третьего, четвертого и пятого этажей правового и левого крыла здания. Указанные соединения выполнить в соединительных коробках.
2. В соответствии с пунктом 40 ППБ 01-03 восстановить двери лестничных клеток, с целью воспрепятствования распространения опасных факторов пожара на путях эвакуации в местах общего пользования: на лестничной клетке первого этажа левого крыла здания.
3. В соответствии с требованиями пункта 4.7.2 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, пунктом 3 ППБ 01-03, пунктом 6.18 СНиП 21-01-97 оборудовать двери лестничных клеток уплотнениями в притворах в местах общего пользования: третий, четвертый этажи правого крыла здания; первый, второй, третий, четвертый, пятый этажи в левом крыле здания.
4. В соответствии с требованиями пункта 3.2.11 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, пункта 3 ППБ 01-03, пункта 6.18 СНиП 21-01-97 оборудовать двери лестничных клеток приспособлениями для самозакрывания в местах общего пользования: на лестничных клетках четвертого этажа в правом крыле здания; на лестничных клетках первого, третьего, четвертого, пятого этажей в левом крыле здания.
5. В соответствии с пунктом 52 ППБ 01-03 обеспечить возможность свободного открывания запоров изнутри без ключа эвакуационного выхода из лестничной клетки в тамбур правого крыла здания.
6. Заменить крышки электрощитов, изготовленные из ДСП, на металлические, в следующих местах общего пользования: на лестничных площадках с первого по пятые этажи правого и левого крыла здания в соответствии с пунктами 3, 57 ППБ 01-03, пунктом 4.1.8 Правил устройства электроустановок, утвержденных Приказом Минэнерго России N 242 от 20 июня 2003 года.
7. В соответствии с требованиями пункта 3.2.8 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года произвести окраску лестничных клеток на всех этажах в левом и правом крыле здания улучшенными высококачественными, безводными составами, устранив следы подтеков, отслоение краски, осыпание побелки и штукатурки.
Магаданским городским судом 09 июня 2011 года постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью "Социальное жилье" полагая решение суда постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований прокурора, не передавая дело на новое рассмотрение.
Указывает, что суду не были представлены доказательства нарушений требований к эксплуатации электрооборудования жилищного фонда. Жалоб от жильцов жилых домов, на прекращение электроснабжения, в управляющую организацию не поступало. Текущее обслуживание электросетей и электрооборудования, устранение мелких недочетов производиться согласно плану работ на 2011 год.
Ссылаясь на пункт 3.2.11 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда указывает, что устройства для самозакрывания должны иметь наружные входные двери в подъезды и лестничные клетки, а не двери, ведущие на межэтажные лестничные клетки. По мнению Общества, ссылка на пункт 6.18 СНиП 21-01-97 не обоснована, так как данный пункт носит рекомендательный характер и приемлем исключительно для строительства.
Полагает, что суд не обоснованно не принял во внимание доводы управляющей компании о том, что двери лестничных клеток не входят в зону ответственности ООО "Социальное жилье". Коридоры, в которые выходят двери в жилые комнаты граждан, проживающих в этом доме, являются общими коридорами, которые не включены в состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляются обязанности управляющей организации по содержанию и ремонту данного жилого дома. Следовательно, все работы по содержанию данных коридоров и дверей в исправном состоянии должны проводиться жильцами данного дома.
Считает, что управляющая компания несет ответственность в пределах заключенного договора управления и действующего законодательства. Из договора управления данными многоквартирными домами, заключенными между управляющей компанией ООО "Социальное жилье" и собственниками домов, видно, что в обязанности управляющей компании не входят те виды работ, которые возлагаются решением суда. Вопросы о проведении этих работ должны выноситься на общее собрание собственников помещений в жилом доме.
Полагает, что изменяя условия договора, суд возлагает на Общество дополнительные обязанности без соответствующего возмещения предполагаемых затрат, что является нарушением свободы договора статей 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также требования к его возмездности (статья 423 Гражданского кодекса, статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Нарушаются права собственников помещений (потребителя услуг), предусмотренные статьей 28 Закона "О защите прав потребителя": назначить исполнителю срок для выполнения работ; поручить выполнение данных работ третьим лицам или выполнить работы своими силами; отказаться от исполнения договора о выполнении работы.
В соответствии с частью 1 статьи 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
На основании статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - Правила содержания), определен перечень объектов, включенных в состав имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Пунктами 16 и 17 Правил установлено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договоров управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Из материалов дела следует, что согласно пунктам 1.1 договоров управления, заключенных 19 января 2010 года между собственником многоквартирных домов Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и обслуживания социальной сферы мэрии города Магадана и ООО "Социальное жилье", управляющая организация ООО "Социальное жилье" по заданию собственника за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах <...> в г. Магадане, предоставлять коммунальные услуги согласно приложению к договору (л.д. 31 - 50).
Приложениями к договорам определены составы общего имущества, перечни коммунальных услуг и требования к качеству предоставляемых услуг для многоквартирных домов, перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества.
Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о том, что выявленные прокурором нарушения при проверке соблюдения требований санитарно-эпидемиологического, жилищного законодательства, законодательства в сфере пожарной безопасности в местах общего пользования в многоквартирных домах, расположенных по адресам: <...> нашли свое подтверждение.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования прокурора города Магадана к ООО "Социальное жилье" о возложении обязанностей произвести ремонтные работы в жилищном фонде.
Такой вывод суда соответствует обстоятельствам дела и приведенным выше нормам закона.
Следует согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что если имеется необходимость в выполнении неотложных работ и услуг (текущего и капитального характера), которые не предусмотрены договором, но обязательные для исполнения, то данные работы по отдельному договору должны быть поручены собственниками обслуживающей компании, с соответствующим возмещением расходов.
Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными с указанием мотивов, фактически они направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.
Судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, выводы суда надлежащим образом мотивированы со ссылкой на нормативные акты, нарушений норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
определила:
решение Магаданского городского суда от 09 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Социальное жилье" - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.БОБЫЛЕВ
Судьи
О.Л.СТАХОРСКАЯ
А.А.ЕЧИН
судья обл. суда
С.В.БОБЫЛЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МАГАДАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.07.2011 N 33-829/2011 ПО ДЕЛУ N 2-1399/11
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МАГАДАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июля 2011 г. N 33-829/2011
судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
в составе:
председательствующего Бобылева С.В.
судей Стахорской О.Л., Ечина А.А.
при секретаре З.
с участием прокурора Зариповой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Социальное жилье"
на решение Магаданского городского суда от 09 июня 2011 года,
которым постановлено:
Исковые требования прокурора г. Магадана в защиту интересов неопределенного круга лиц к Обществу с ограниченной ответственностью "Социальное жилье" о возложении обязанностей произвести ремонтные работы в жилищном фонде, удовлетворить частично.
Возложить на Общество с ограниченной ответственностью "Социальное жилье" обязанность выполнить следующие работы в местах общего пользования дома <...> в городе Магадане:
1. Провести замену соединений жил электропроводов на границе эксплуатационной ответственности в подвальном этаже, над центральным входом в здание, тамбуре центрального входа, на лестничной площадке с первого по второй этажи левого крыла здания. Указанные соединения выполнить в соединительных коробах.
2. В соответствии с требованиями пункта 3.2.11 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, пункта 3 ППБ 01-03, пункта 6.18 СНиП 21-01-97 оборудовать двери лестничных клеток приспособлениями для самозакрывания в местах общего пользования на третьем, четвертом и пятом этажах правого крыла здания, в левом крыле на четвертом этаже здания.
3. Заменить поврежденный электровыключатель на не поврежденный на лестничной площадке первого этажа левого крыла здания.
4. В соответствии с требованиями пункта 4.7.2 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, пункта 3 ППБ 01-03, пункта 6.18 СНиП 21-01-97 оборудовать двери лестничных клеток уплотнениями в притворах в местах общего пользования: в правом крыле здания: второй, четвертый и пятый этажи; в левом крыле здания на втором, четвертом этаже.
Возложить на Общество с ограниченной ответственностью "Социальное жилье" обязанность выполнить следующие работы в доме <...> в городе Магадане:
1. Провести замену соединений жил электропроводов на границе эксплуатационной ответственности в подвальном этаже, тамбуре центрального входа, на лестничных площадках первого, третьего, четвертого и пятого этажей правого и левого крыла здания. Указанные соединения выполнить в соединительных коробах.
2. В соответствии с требованиями пункта 4.7.2 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, пункта 3 ППБ 01-03, пункта 6.18 СНиП 21-01-97 оборудовать двери лестничных клеток уплотнениями в притворах в местах общего пользования: третий, четвертый этажи правого крыла здания; первый, второй, третий, четвертый и пятый этажи в левом крыле здания.
3. В соответствии с требованиями пункта 3.2.11 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, пункта 3 ППБ 01-03, пункта 6.18 СНиП 21-01-97 оборудовать двери лестничных клеток приспособлениями для самозакрывания в местах общего пользования: на лестничных клетках четвертого этажа в правом крыле здания; на лестничных клетках первого, третьего, четвертого, пятого этажей в левом крыле здания.
4. В соответствии с пункта 52 ППБ 01-03 обеспечить возможность свободного открывания запоров изнутри без ключа эвакуационного выхода из лестничной клетки в тамбур правого крыла здания.
Прокурору города Магадана в удовлетворении остальной части требований к Обществу с ограниченной ответственностью "Социальное жилье" о возложении обязанностей произвести ремонтные работы в жилищном фонде, отказать.
Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Бобылева С.В., объяснения представителей ООО "Социальное жилье" Т., П., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения прокурора Зариповой Е.В., судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
установила:
Прокурор города Магадана обратился в Магаданский городской суд с иском в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц к ответчику ООО "Социальное жилье" о возложении обязанности произвести ремонтные работы, выполнить требования противопожарной безопасности.
В обоснование требований указал, что прокуратурой города Магадана по заданию прокуратуры Магаданской области совместно с Управлением Роспотребнадзора по Магаданской области, Государственной жилищной инспекцией администрации Магаданской области, ОГПН по городу Магадану, департаментом ЖКХ и ОСС мэрии города Магадана проведена проверка соблюдения требований санитарно-эпидемиологического, жилищного законодательства, законодательства в сфере пожарной безопасности в многоквартирных домах, расположенных по адресам: <...>.
В ходе указанной проверки было установлено, что в соответствии с пунктом 1.6 Устава общества с ограниченной ответственностью "Социальное жилье", утвержденного Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и обслуживания социальной сферы мэрии города Магадана (приказ N 35 от 21 октября 2008 года) основным видом деятельности Общества является управление недвижимым имуществом, дополнительными видами дельности Общества являются: производство общестроительных работ; электромонтажных работ, санитарно-технических работ, столярных и плотничных работ, малярных работ, устройство покрытий полов и облицовка стен, производство прочих отделочных и завершающих работ, монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений.
Согласно договорам, заключенным 19 января 2010 года между Департаментом коммунального хозяйства и обслуживания социальной сферы мэрии города Магадана и Обществом с ограниченной ответственностью "Социальное жилье", управление вышеуказанными многоквартирными жилыми домами осуществляет ООО "Социальное жилье". В соответствии с подпунктом "е" пункта 2.1.1, пунктом 1.2 вышеуказанного договора Управляющая организация обязана проводить осмотры общего имущества многоквартирного дома, предоставлять услуги и работы по содержанию и ремонту его имущества в многоквартирном доме в соответствии с перечнем работ и услуг, указанных в приложении N 2 к настоящему договору самостоятельно с привлечением других лиц.
Между тем, управляющей организацией ООО "Социальное жилье" нормы санитарно-эпидемиологического, жилищного законодательства, законодательства о пожарной безопасности соблюдаются не всегда, чем нарушаются права граждан на благоприятные условия проживания в многоквартирных домах.
Установленный в договорах от 19 января 2010 года управления многоквартирными домами по указанным адресам, круг обязанностей управляющей организации не освобождает ООО "Социальное жилье" от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан.
В связи с изложенным, прокурор просил обязать управляющую компанию ООО "Социальное жилье" выполнить следующие работы в местах общего пользования дома <...> в городе Магадане:
1. Провести замену соединений жил электропроводов на границе эксплуатационной ответственности в подвальном этаже, над центральным входом в здание, тамбуре центрального входа, в электрощитах на лестничных клетках с первого по пятые этажи в правом крыле здания, лестничных площадках с первого по второй этажи левого крыла здания. Указанные соединения выполнить в соединительных коробках.
2. В соответствии с требованиями пункта 3.2.11 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, пункта 3 ППБ 01-03, пункта 6.18 СНиП 21-01-97 оборудовать двери лестничных клеток приспособлениями для самозакрывания: на третьем, четвертом и пятом этажах правого крыла здания; в левом крыле на четвертом этаже здания.
3. Заменить крышки электрощитов, изготовленные из ДСП, на металлические в следующих местах общего пользования: на лестничных площадках первого, второго, третьего этажей правого крыла здания, а также в общем коридоре первого этажа, на лестничной площадке первого, второго, третьего этажей левого крыла здания в соответствии с пунктом 3, 57 ППБ 01-03, пунктом 4.1.8 Правил устройства электроустановок, утвержденных Приказом Минэнерго России N 242 от 20 июня 2003 года.
4. Заменить поврежденный электровыключатель на не поврежденный на лестничной площадки первого этажа левого крыла (пункт 60 ППБ 01-03).
5. В соответствии с требованиями пункта 4.7.2 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, пункта 3 ППБ 01-03, пункта 6.18 СНиП 21-01-97 оборудовать двери лестничных клеток уплотнениями в притворах в местах общего пользования: в правом крыле здания: второй, четвертый и пятый этажи; в левом крыле здания на втором, четвертом этажах.
6. В соответствии с требованиями пункта 3.2.8 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, произвести окраску лестничных клеток на всех этажах в левом и правом крыле здания улучшенными высококачественными, безводными составами, устранив следы подтеков, отслоение краски, осыпание побелки и штукатурки.
В местах общего пользования дома <...> в городе Магадане согласно поэтажному плану (относительно входа в центральный подъезд):
1. Провести замену соединений жил электропроводов на границе эксплуатационной ответственности в подвальном этаже, тамбуре центрального входа, на лестничных площадках первого, третьего, четвертого и пятого этажей правового и левого крыла здания. Указанные соединения выполнить в соединительных коробках.
2. В соответствии с пунктом 40 ППБ 01-03 восстановить двери лестничных клеток, с целью воспрепятствования распространения опасных факторов пожара на путях эвакуации в местах общего пользования: на лестничной клетке первого этажа левого крыла здания.
3. В соответствии с требованиями пункта 4.7.2 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, пунктом 3 ППБ 01-03, пунктом 6.18 СНиП 21-01-97 оборудовать двери лестничных клеток уплотнениями в притворах в местах общего пользования: третий, четвертый этажи правого крыла здания; первый, второй, третий, четвертый, пятый этажи в левом крыле здания.
4. В соответствии с требованиями пункта 3.2.11 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года, пункта 3 ППБ 01-03, пункта 6.18 СНиП 21-01-97 оборудовать двери лестничных клеток приспособлениями для самозакрывания в местах общего пользования: на лестничных клетках четвертого этажа в правом крыле здания; на лестничных клетках первого, третьего, четвертого, пятого этажей в левом крыле здания.
5. В соответствии с пунктом 52 ППБ 01-03 обеспечить возможность свободного открывания запоров изнутри без ключа эвакуационного выхода из лестничной клетки в тамбур правого крыла здания.
6. Заменить крышки электрощитов, изготовленные из ДСП, на металлические, в следующих местах общего пользования: на лестничных площадках с первого по пятые этажи правого и левого крыла здания в соответствии с пунктами 3, 57 ППБ 01-03, пунктом 4.1.8 Правил устройства электроустановок, утвержденных Приказом Минэнерго России N 242 от 20 июня 2003 года.
7. В соответствии с требованиями пункта 3.2.8 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003 года произвести окраску лестничных клеток на всех этажах в левом и правом крыле здания улучшенными высококачественными, безводными составами, устранив следы подтеков, отслоение краски, осыпание побелки и штукатурки.
Магаданским городским судом 09 июня 2011 года постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью "Социальное жилье" полагая решение суда постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований прокурора, не передавая дело на новое рассмотрение.
Указывает, что суду не были представлены доказательства нарушений требований к эксплуатации электрооборудования жилищного фонда. Жалоб от жильцов жилых домов, на прекращение электроснабжения, в управляющую организацию не поступало. Текущее обслуживание электросетей и электрооборудования, устранение мелких недочетов производиться согласно плану работ на 2011 год.
Ссылаясь на пункт 3.2.11 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда указывает, что устройства для самозакрывания должны иметь наружные входные двери в подъезды и лестничные клетки, а не двери, ведущие на межэтажные лестничные клетки. По мнению Общества, ссылка на пункт 6.18 СНиП 21-01-97 не обоснована, так как данный пункт носит рекомендательный характер и приемлем исключительно для строительства.
Полагает, что суд не обоснованно не принял во внимание доводы управляющей компании о том, что двери лестничных клеток не входят в зону ответственности ООО "Социальное жилье". Коридоры, в которые выходят двери в жилые комнаты граждан, проживающих в этом доме, являются общими коридорами, которые не включены в состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляются обязанности управляющей организации по содержанию и ремонту данного жилого дома. Следовательно, все работы по содержанию данных коридоров и дверей в исправном состоянии должны проводиться жильцами данного дома.
Считает, что управляющая компания несет ответственность в пределах заключенного договора управления и действующего законодательства. Из договора управления данными многоквартирными домами, заключенными между управляющей компанией ООО "Социальное жилье" и собственниками домов, видно, что в обязанности управляющей компании не входят те виды работ, которые возлагаются решением суда. Вопросы о проведении этих работ должны выноситься на общее собрание собственников помещений в жилом доме.
Полагает, что изменяя условия договора, суд возлагает на Общество дополнительные обязанности без соответствующего возмещения предполагаемых затрат, что является нарушением свободы договора статей 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также требования к его возмездности (статья 423 Гражданского кодекса, статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Нарушаются права собственников помещений (потребителя услуг), предусмотренные статьей 28 Закона "О защите прав потребителя": назначить исполнителю срок для выполнения работ; поручить выполнение данных работ третьим лицам или выполнить работы своими силами; отказаться от исполнения договора о выполнении работы.
В соответствии с частью 1 статьи 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
На основании статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - Правила содержания), определен перечень объектов, включенных в состав имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Пунктами 16 и 17 Правил установлено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договоров управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Из материалов дела следует, что согласно пунктам 1.1 договоров управления, заключенных 19 января 2010 года между собственником многоквартирных домов Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и обслуживания социальной сферы мэрии города Магадана и ООО "Социальное жилье", управляющая организация ООО "Социальное жилье" по заданию собственника за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах <...> в г. Магадане, предоставлять коммунальные услуги согласно приложению к договору (л.д. 31 - 50).
Приложениями к договорам определены составы общего имущества, перечни коммунальных услуг и требования к качеству предоставляемых услуг для многоквартирных домов, перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества.
Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о том, что выявленные прокурором нарушения при проверке соблюдения требований санитарно-эпидемиологического, жилищного законодательства, законодательства в сфере пожарной безопасности в местах общего пользования в многоквартирных домах, расположенных по адресам: <...> нашли свое подтверждение.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования прокурора города Магадана к ООО "Социальное жилье" о возложении обязанностей произвести ремонтные работы в жилищном фонде.
Такой вывод суда соответствует обстоятельствам дела и приведенным выше нормам закона.
Следует согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что если имеется необходимость в выполнении неотложных работ и услуг (текущего и капитального характера), которые не предусмотрены договором, но обязательные для исполнения, то данные работы по отдельному договору должны быть поручены собственниками обслуживающей компании, с соответствующим возмещением расходов.
Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными с указанием мотивов, фактически они направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.
Судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, выводы суда надлежащим образом мотивированы со ссылкой на нормативные акты, нарушений норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
определила:
решение Магаданского городского суда от 09 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Социальное жилье" - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.БОБЫЛЕВ
Судьи
О.Л.СТАХОРСКАЯ
А.А.ЕЧИН
судья обл. суда
С.В.БОБЫЛЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)