Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сунгуров Р.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе председательствующего Августиной И.Д., судей Галимовой Р.С., Зайнудиновой Ш.М.
при секретаре Ш., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам М.Н., В.А.Н. на решение Каспийского городского суда от 07 декабря 2011 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований М.Н. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и выселении и В.А.Н. о признании договора аренды недействительным к М.Ш. отказать.
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Дагестан Августиной И.Д., выслушав объяснения представителя М.Н. адвоката Аюдуразакова К.М, представителя В.А.Н. - В.А.И., просивших отменить решение суда, объяснения М.Ш., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
М.Н. обратилась в суд с иском к М.Ш. о применении последствий недействительности сделки и выселении ответчика из квартиры, расположенной в.
Свои требования истица мотивировала тем, что указанная квартира принадлежит ей на основании договора дарения от 01 февраля 2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.02.2011 г. Ранее квартира принадлежала ее отцу В.А.Н. В квартире проживает ответчик М.Ш., который ссылается на договор аренды от 01 сентября 2010 года, заключенный с ее отцом В.А.Н. на четыре года, по условиям которого ответчик в счет четырехгодичной оплаты обязался произвести ремонт квартиры и оплачивать коммунальные платежи.
Договор аренды не прошел государственную регистрацию.
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Полагает, что у М.Ш. не возникло право пользования жилым помещением на основании указанного договора.
В.А.Н. обратился в суд с иском к М.Ш. с аналогичным исковым заявлением (л.д. 52).
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе М.Н. просит отменить решение суда, указывая, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, как того требует закон. В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный сроком не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Условия договора аренды М.Ш. нарушил, так как по последним сведениям из ТСЖ "Восход" по имелась задолженность за коммунальные услуги в размере руб., и она была погашена только после обращения в суд с иском.
Из справки ООО "Росгоснедвижимость" следует, что средняя стоимость аренды аналогичной 2-комнатной квартиры составляет руб., за 12 месяцев это будет составлять тыс. руб., М.Ш. не произвел ремонт на указанную сумму, хотя он проживает в квартире с сентября 2010 г.
Суд не применил ст. 35 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником жилого помещения не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
У М.Ш. не возникло право пользования жилым помещением на основании договора аренды от 01.09.2010 г. с бывшим собственником квартиры, так как этот договор является ничтожным, он не прошел госрегистрацию и в соответствии со ст. 12 ГК РФ к нему должны быть применены последствия недействительности ничтожной сделки.
Не основаны на законе выводы суда о том, что между В.А.Н. и М.Ш. заключен договор найма жилого помещения, а не договор аренды, и регистрация договора найма жилого помещения не требуется.
Закон не содержит запрета на заключение договоров аренды между гражданами квартир, поскольку они могут быть отнесены к зданию или сооружению, о которых говорится в ст. 607 ГК РФ (Объекты аренды).
При заключении договора аренды стороны исходили из главы 34 Гражданского кодекса РФ, регулирующей отношения аренды.
Статьей 451 ГК РФ предусмотрено досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае существенного изменения обстоятельств.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения.
Таким существенным изменением обстоятельством является то, что данная квартира была подарена В.А.Н. 01.02.2011 г. своей дочери М.Н., временно проживающей в г. Санкт-Петербург, а также тот факт, что ее сын М.Д. г.р., в соответствии с рекомендацией лечащего врача нуждается в смене климата, а именно, ему необходимо проживание в местности с морским климатом для оздоровления.
Кроме того, М.Н., нынешний собственник квартиры, вообще не имеет собственного жилья.
Изучив протокол судебного заседания, представитель истца В.А.Н. В.А.И., подала замечания на протокол, указав, что в суде она говорила
о том, что В.А.Н. допрошен как свидетель по гражданскому делу, но он не дал объяснения суду как истец по своему исковому заявлению о признании договора аренды недействительным, хотя она просила суд об этом.
Также она сообщила суду, что В.А.Н., бывший ее муж, злоупотребляет алкоголем в течение последних нескольких лет, он почти каждый день бывает пьяным, что и явилось причиной их развода. Даже в судебное заседание один единственный раз на допрос он пришел в нетрезвом состоянии.
На суде В.А.Н. заявил, что подписывал заявление об аренде, составленное на 2-х листах, которое он и М.Ш. пытались заверить у нотариусов, но они отказались его заверить. В это время, он также был в нетрезвом состоянии. Потом ему показывали какой-то договор аренды на 1 листе, но он отказался, говоря, что пьян, и подпишет на следующий день утром, так как
сейчас он уже ничего не соображает. Но на следующий день М.Ш. не пришел к нему.
В.А.Н. в суде для обозрения не показывали договор аренды квартиры и на вопрос, подписывали ли он договор аренды, он ответил "да", имея в виду договор аренды на 2-листах, который он подписал, где он соглашался на передачу в аренду М.Ш. квартиры сроком на 1 год, с условием, что тот будет ремонтировать квартиру и оплачивать коммунальные услуги в течение 1 года.
В этом договоре, который он подписал, подробно было написано, какой ремонт должен сделать М.Ш., какие материалы должен купить, и именно он должен отремонтировать в квартире, за какие именно коммунальные услуги он должен платить и в какой день месяца.
Всего этого нет в договоре аренды от 1 сентября 2010 г., где его подпись подделана. Сам договор В.А.Н. также не писал.
Имеется акт исследования специалиста Дагестанского Центра независимой экспертизы, из которого следует, что подпись на договоре аренды от 1 сентября 2010 г. учинена не В.А.Н.
Это видно и визуально, сравнив подписи В.А.Н., сделанные им якобы в договоре об аренде от 01.09.2010 г. и в доверенности на имя его бывшей жены В.А.И., в его паспорте, в его исковом заявлении, имеющемся в гражданском деле не совпадают.
Условия договора от 01.09.2010 г. между В.А.Н. и М.Ш. являются кабальными, и будучи трезвым, В.А.Н. никогда не пошел на его заключение, так как она хорошо знает его характер.
В связи с неправильным отражением хода судебного заседания поданы замечания на протокол судебного заседания.
В.А.Н. в 2010 году М.Ш. обманул, воспользовавшись тем, что тот всегда был в алкогольном опьянении.
В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, на невыгодных для себя условиях (кабальная сделка), может быть признан судом недействительной по иску потерпевшего.
Факт злоупотребления В.А.Н. алкоголем могут подтвердить его знакомые ФИО1, ФИО2, ФИО3.
В настоящее время решается вопрос о постановке его на учет как алкоголика для лечения.
Суд поверхностно рассмотрел дело, фактически ни в чем не разобрался, хотя дело было в суде почти полгода.
В кассационной жалобе В.А.Н. просит отменить решение суда, указывая, что по договору аренды он передал М.Ш. квартиру сроком на один год с условием, что он произведен капитальный ремонт и будет оплачивать коммунальные услуги. Представленный ответчиком договор аренды на других условиях он не подписывал. Его показания в суде отражены неверно, на протокол судебного заседания им поданы замечания.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
В нарушение указанной нормы при рассмотрении дела суд не обеспечил всесторонность и полноту исследования всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, не принял меры к установлению фактических обстоятельств дела.
В частности, суд не уточнил исковые требования. В исковом заявлении, а также в объяснениях в судебном заседании истцы указывали, что М.Ш. нарушил условия договора, допустил задолженность по коммунальным платежам, не произвел ремонт на сумму, равноценную средней стоимости арендной платы аналогичного жилья в г. Каспийске. В обоснование этих оснований исковых требований представлена справка ООО "Роснедвижимость", выписка из лицевого счета (л.д. 11, 12).
Суд указанным доводам и доказательствам стороны истца не дал оценку в решении. Также суд надлежаще не исследовал договор аренды, на который ответчик сослался в качестве основания его проживания в квартире, принадлежащей истцу.
Истец просил применить последствия недействительности сделки, указывая, что договор аренды не соответствует требованиям закона, не прошел государственную регистрацию.
Суд пришел к выводу, что оспариваемый договор является по своей правовой природе договором найма жилого помещения.
Вместе с тем суд не применил подлежащие применению при разрешении спора нормы материального права, регламентирующие наем жилого помещения.
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
По гражданско-правовой конструкции данного договора наниматель оплачивает наймодателю (собственнику) именно предоставление жилого помещения в пользование, включающее выполнение последним совокупности обязанностей, связанных с эксплуатацией дома и ремонтом общего имущества дома.
Эта плата именуется в статье 678 Гражданского кодекса Российской Федерации платой за жилое помещение. Кроме того, если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
По смыслу указанных правовых норм, плата за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого помещения и не приравнена к коммунальным платежам, если об этом прямо не оговорено в договоре.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Суд не дал оценку тексту договора аренды с точки зрения согласования в нем условия о размере платы за жилое помещение. Как видно из договора аренды, в нем указано, что в счет четырехгодичной платы за аренду М.Ш. должен произвести ремонт квартиры и оплачивать коммунальные платежи; на какую сумму и в какие сроки должны проводиться ремонтные работы в договоре аренды не указано.
Из искового заявления усматривается, что именно условие о размере платы за жилое помещение является спорным.
Заслуживает внимания довод кассационной жалобы относительно допущенных судом процессуальных нарушениях.
Дело рассмотрено судом в судебном заседании от 7 декабря 2011 года. Решение в окончательной формулировке принято 12 декабря 2011 года.
9 декабря 2011 года представитель истца Г. и В.А.И. обратились в суд с письменным заявлением о выдаче копии решения суда и протокола судебного заседания.
13 декабря 2011 года В.А.В. получила копию протокола судебного заседания (л.д. 126).
Замечания на протокол судебного заседания поданы В.А.Н. 19 декабря 2011 года.
Суд возвратил замечания на протокол судебного заседания, указав, что протокол подписан 9 декабря 2011 года, а замечания поданы по истечении 5 дней со дня подписания протокола.
Судебная коллегия считает, что замечания на протокол судебного заседания необоснованно не приняты судом.
Согласно ст. 231 ГПК РФ лица, участвующие в деле, их представители вправе ознакомиться с протоколом и в течение пяти дней со дня его подписания подать в письменной форме замечания на протокол с указанием на допущенные в нем неточности и (или) неполноту.
Согласно ст. 107 ГПК РФ процессуальные действия совершаются в процессуальные сроки, установленные федеральным законом. В случаях, если сроки не установлены федеральным законом, они назначаются судом. Судом сроки должны устанавливаться с учетом принципа разумности.
2. Процессуальные сроки определяются датой, указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, или периодом. В последнем случае процессуальное действие может быть совершено в течение всего периода.
3. Течение процессуального срока, исчисляемого годами, месяцами или днями, начинается на следующий день после даты или наступления события, которыми определено его начало.
Согласно ст. 108 ГПК РФ процессуальный срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. В случае, если окончание срока, исчисляемого месяцами, приходится на такой месяц, который соответствующего числа не имеет, срок истекает в последний день этого месяца.
2. В случае, если последний день процессуального срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается следующий за ним рабочий день.
В деле нет данных, свидетельствующих о том, что протокол судебного заседания был изготовлен и подписан 9 декабря 2011 года, указание об этом в протоколе судебного заседания не согласуется с заявлением Г., которая 9 декабря 2011 года обратилась с письменным заявлением о выдаче копии протокола судебного заседания, однако в этот день ей протокол судебного заседания не был выдан, а получен В.А.И. только 13 декабря 2011 года.
С этой даты 5-дневный срок для подачи замечаний на протокол судебного заседания истекал 19 декабря 2011 года, и в этот день замечания были поданы.
В замечаниях на протокол указано, что объяснения представителя В.А.Н. - В.А.И. отражены в протоколе судебного заседания неполно.
При таких обстоятельствах заслуживают внимания доводы кассационных жалоб об одностороннем и необъективном рассмотрении судом исковых требований.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное выше, создать условия для полного и всестороннего исследования всех имеющих правовое значение по делу обстоятельств, и на основании представленных сторонами доказательств и закона разрешить заявленные требования.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Каспийского городского суда от 7 декабря 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН ОТ 01.02.2012 ПО ДЕЛУ N 334-293/12
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 февраля 2012 г. по делу N 334-293/12
Судья Сунгуров Р.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе председательствующего Августиной И.Д., судей Галимовой Р.С., Зайнудиновой Ш.М.
при секретаре Ш., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам М.Н., В.А.Н. на решение Каспийского городского суда от 07 декабря 2011 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований М.Н. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и выселении и В.А.Н. о признании договора аренды недействительным к М.Ш. отказать.
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Дагестан Августиной И.Д., выслушав объяснения представителя М.Н. адвоката Аюдуразакова К.М, представителя В.А.Н. - В.А.И., просивших отменить решение суда, объяснения М.Ш., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
М.Н. обратилась в суд с иском к М.Ш. о применении последствий недействительности сделки и выселении ответчика из квартиры, расположенной в.
Свои требования истица мотивировала тем, что указанная квартира принадлежит ей на основании договора дарения от 01 февраля 2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.02.2011 г. Ранее квартира принадлежала ее отцу В.А.Н. В квартире проживает ответчик М.Ш., который ссылается на договор аренды от 01 сентября 2010 года, заключенный с ее отцом В.А.Н. на четыре года, по условиям которого ответчик в счет четырехгодичной оплаты обязался произвести ремонт квартиры и оплачивать коммунальные платежи.
Договор аренды не прошел государственную регистрацию.
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Полагает, что у М.Ш. не возникло право пользования жилым помещением на основании указанного договора.
В.А.Н. обратился в суд с иском к М.Ш. с аналогичным исковым заявлением (л.д. 52).
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе М.Н. просит отменить решение суда, указывая, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, как того требует закон. В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный сроком не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Условия договора аренды М.Ш. нарушил, так как по последним сведениям из ТСЖ "Восход" по имелась задолженность за коммунальные услуги в размере руб., и она была погашена только после обращения в суд с иском.
Из справки ООО "Росгоснедвижимость" следует, что средняя стоимость аренды аналогичной 2-комнатной квартиры составляет руб., за 12 месяцев это будет составлять тыс. руб., М.Ш. не произвел ремонт на указанную сумму, хотя он проживает в квартире с сентября 2010 г.
Суд не применил ст. 35 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником жилого помещения не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
У М.Ш. не возникло право пользования жилым помещением на основании договора аренды от 01.09.2010 г. с бывшим собственником квартиры, так как этот договор является ничтожным, он не прошел госрегистрацию и в соответствии со ст. 12 ГК РФ к нему должны быть применены последствия недействительности ничтожной сделки.
Не основаны на законе выводы суда о том, что между В.А.Н. и М.Ш. заключен договор найма жилого помещения, а не договор аренды, и регистрация договора найма жилого помещения не требуется.
Закон не содержит запрета на заключение договоров аренды между гражданами квартир, поскольку они могут быть отнесены к зданию или сооружению, о которых говорится в ст. 607 ГК РФ (Объекты аренды).
При заключении договора аренды стороны исходили из главы 34 Гражданского кодекса РФ, регулирующей отношения аренды.
Статьей 451 ГК РФ предусмотрено досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае существенного изменения обстоятельств.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения.
Таким существенным изменением обстоятельством является то, что данная квартира была подарена В.А.Н. 01.02.2011 г. своей дочери М.Н., временно проживающей в г. Санкт-Петербург, а также тот факт, что ее сын М.Д. г.р., в соответствии с рекомендацией лечащего врача нуждается в смене климата, а именно, ему необходимо проживание в местности с морским климатом для оздоровления.
Кроме того, М.Н., нынешний собственник квартиры, вообще не имеет собственного жилья.
Изучив протокол судебного заседания, представитель истца В.А.Н. В.А.И., подала замечания на протокол, указав, что в суде она говорила
о том, что В.А.Н. допрошен как свидетель по гражданскому делу, но он не дал объяснения суду как истец по своему исковому заявлению о признании договора аренды недействительным, хотя она просила суд об этом.
Также она сообщила суду, что В.А.Н., бывший ее муж, злоупотребляет алкоголем в течение последних нескольких лет, он почти каждый день бывает пьяным, что и явилось причиной их развода. Даже в судебное заседание один единственный раз на допрос он пришел в нетрезвом состоянии.
На суде В.А.Н. заявил, что подписывал заявление об аренде, составленное на 2-х листах, которое он и М.Ш. пытались заверить у нотариусов, но они отказались его заверить. В это время, он также был в нетрезвом состоянии. Потом ему показывали какой-то договор аренды на 1 листе, но он отказался, говоря, что пьян, и подпишет на следующий день утром, так как
сейчас он уже ничего не соображает. Но на следующий день М.Ш. не пришел к нему.
В.А.Н. в суде для обозрения не показывали договор аренды квартиры и на вопрос, подписывали ли он договор аренды, он ответил "да", имея в виду договор аренды на 2-листах, который он подписал, где он соглашался на передачу в аренду М.Ш. квартиры сроком на 1 год, с условием, что тот будет ремонтировать квартиру и оплачивать коммунальные услуги в течение 1 года.
В этом договоре, который он подписал, подробно было написано, какой ремонт должен сделать М.Ш., какие материалы должен купить, и именно он должен отремонтировать в квартире, за какие именно коммунальные услуги он должен платить и в какой день месяца.
Всего этого нет в договоре аренды от 1 сентября 2010 г., где его подпись подделана. Сам договор В.А.Н. также не писал.
Имеется акт исследования специалиста Дагестанского Центра независимой экспертизы, из которого следует, что подпись на договоре аренды от 1 сентября 2010 г. учинена не В.А.Н.
Это видно и визуально, сравнив подписи В.А.Н., сделанные им якобы в договоре об аренде от 01.09.2010 г. и в доверенности на имя его бывшей жены В.А.И., в его паспорте, в его исковом заявлении, имеющемся в гражданском деле не совпадают.
Условия договора от 01.09.2010 г. между В.А.Н. и М.Ш. являются кабальными, и будучи трезвым, В.А.Н. никогда не пошел на его заключение, так как она хорошо знает его характер.
В связи с неправильным отражением хода судебного заседания поданы замечания на протокол судебного заседания.
В.А.Н. в 2010 году М.Ш. обманул, воспользовавшись тем, что тот всегда был в алкогольном опьянении.
В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, на невыгодных для себя условиях (кабальная сделка), может быть признан судом недействительной по иску потерпевшего.
Факт злоупотребления В.А.Н. алкоголем могут подтвердить его знакомые ФИО1, ФИО2, ФИО3.
В настоящее время решается вопрос о постановке его на учет как алкоголика для лечения.
Суд поверхностно рассмотрел дело, фактически ни в чем не разобрался, хотя дело было в суде почти полгода.
В кассационной жалобе В.А.Н. просит отменить решение суда, указывая, что по договору аренды он передал М.Ш. квартиру сроком на один год с условием, что он произведен капитальный ремонт и будет оплачивать коммунальные услуги. Представленный ответчиком договор аренды на других условиях он не подписывал. Его показания в суде отражены неверно, на протокол судебного заседания им поданы замечания.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
В нарушение указанной нормы при рассмотрении дела суд не обеспечил всесторонность и полноту исследования всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, не принял меры к установлению фактических обстоятельств дела.
В частности, суд не уточнил исковые требования. В исковом заявлении, а также в объяснениях в судебном заседании истцы указывали, что М.Ш. нарушил условия договора, допустил задолженность по коммунальным платежам, не произвел ремонт на сумму, равноценную средней стоимости арендной платы аналогичного жилья в г. Каспийске. В обоснование этих оснований исковых требований представлена справка ООО "Роснедвижимость", выписка из лицевого счета (л.д. 11, 12).
Суд указанным доводам и доказательствам стороны истца не дал оценку в решении. Также суд надлежаще не исследовал договор аренды, на который ответчик сослался в качестве основания его проживания в квартире, принадлежащей истцу.
Истец просил применить последствия недействительности сделки, указывая, что договор аренды не соответствует требованиям закона, не прошел государственную регистрацию.
Суд пришел к выводу, что оспариваемый договор является по своей правовой природе договором найма жилого помещения.
Вместе с тем суд не применил подлежащие применению при разрешении спора нормы материального права, регламентирующие наем жилого помещения.
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
По гражданско-правовой конструкции данного договора наниматель оплачивает наймодателю (собственнику) именно предоставление жилого помещения в пользование, включающее выполнение последним совокупности обязанностей, связанных с эксплуатацией дома и ремонтом общего имущества дома.
Эта плата именуется в статье 678 Гражданского кодекса Российской Федерации платой за жилое помещение. Кроме того, если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
По смыслу указанных правовых норм, плата за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого помещения и не приравнена к коммунальным платежам, если об этом прямо не оговорено в договоре.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Суд не дал оценку тексту договора аренды с точки зрения согласования в нем условия о размере платы за жилое помещение. Как видно из договора аренды, в нем указано, что в счет четырехгодичной платы за аренду М.Ш. должен произвести ремонт квартиры и оплачивать коммунальные платежи; на какую сумму и в какие сроки должны проводиться ремонтные работы в договоре аренды не указано.
Из искового заявления усматривается, что именно условие о размере платы за жилое помещение является спорным.
Заслуживает внимания довод кассационной жалобы относительно допущенных судом процессуальных нарушениях.
Дело рассмотрено судом в судебном заседании от 7 декабря 2011 года. Решение в окончательной формулировке принято 12 декабря 2011 года.
9 декабря 2011 года представитель истца Г. и В.А.И. обратились в суд с письменным заявлением о выдаче копии решения суда и протокола судебного заседания.
13 декабря 2011 года В.А.В. получила копию протокола судебного заседания (л.д. 126).
Замечания на протокол судебного заседания поданы В.А.Н. 19 декабря 2011 года.
Суд возвратил замечания на протокол судебного заседания, указав, что протокол подписан 9 декабря 2011 года, а замечания поданы по истечении 5 дней со дня подписания протокола.
Судебная коллегия считает, что замечания на протокол судебного заседания необоснованно не приняты судом.
Согласно ст. 231 ГПК РФ лица, участвующие в деле, их представители вправе ознакомиться с протоколом и в течение пяти дней со дня его подписания подать в письменной форме замечания на протокол с указанием на допущенные в нем неточности и (или) неполноту.
Согласно ст. 107 ГПК РФ процессуальные действия совершаются в процессуальные сроки, установленные федеральным законом. В случаях, если сроки не установлены федеральным законом, они назначаются судом. Судом сроки должны устанавливаться с учетом принципа разумности.
2. Процессуальные сроки определяются датой, указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, или периодом. В последнем случае процессуальное действие может быть совершено в течение всего периода.
3. Течение процессуального срока, исчисляемого годами, месяцами или днями, начинается на следующий день после даты или наступления события, которыми определено его начало.
Согласно ст. 108 ГПК РФ процессуальный срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. В случае, если окончание срока, исчисляемого месяцами, приходится на такой месяц, который соответствующего числа не имеет, срок истекает в последний день этого месяца.
2. В случае, если последний день процессуального срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается следующий за ним рабочий день.
В деле нет данных, свидетельствующих о том, что протокол судебного заседания был изготовлен и подписан 9 декабря 2011 года, указание об этом в протоколе судебного заседания не согласуется с заявлением Г., которая 9 декабря 2011 года обратилась с письменным заявлением о выдаче копии протокола судебного заседания, однако в этот день ей протокол судебного заседания не был выдан, а получен В.А.И. только 13 декабря 2011 года.
С этой даты 5-дневный срок для подачи замечаний на протокол судебного заседания истекал 19 декабря 2011 года, и в этот день замечания были поданы.
В замечаниях на протокол указано, что объяснения представителя В.А.Н. - В.А.И. отражены в протоколе судебного заседания неполно.
При таких обстоятельствах заслуживают внимания доводы кассационных жалоб об одностороннем и необъективном рассмотрении судом исковых требований.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное выше, создать условия для полного и всестороннего исследования всех имеющих правовое значение по делу обстоятельств, и на основании представленных сторонами доказательств и закона разрешить заявленные требования.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Каспийского городского суда от 7 декабря 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)