Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ф/с Нечаев С.Е.
с/к Белоусова В.Б.
Самохвалов Ю.Т.
Бучнева О.А.
Президиум Тамбовского областного суда в составе:
Председателя Соседова Е.А.
членов президиума: Коропенко Л.Е., Живоглядова М.В.
по докладу судьи Добровольского Г.Н.
- рассмотрев, истребованное по надзорной жалобе В.В. дело по иску В.В. к администрации города Уварово о признании права собственности на нежилое помещение;
- - по иску Р. и А. к В.В. о признании нежилого помещения общей долевой собственностью, признании участниками права общей долевой собственности на нежилое помещение, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности в ЕГРП и истребовании нежилого помещения;
- - по заявлениям Р. и А. о признании незаконным в части решения Уваровского городского Совета народных депутатов Тамбовской области от 26 августа 2010 года N 60 "О внесении дополнений в реестр муниципального имущества гор. Уварово, утвержденного решением Уваровского городского Совета народных депутатов от 30 июня 2005 года N 103";
- - по заявлению Р. и А. о признании незаконным решения Уваровского городского Совета народных депутатов Тамбовской области от 26 ноября 2010 года N 104 "Об уточнении наименования объекта учета с реестровым номером 6830206131, включенного в реестр муниципального имущества г. Уварово решением Уваровского городского Совета народных депутатов от 26 августа 2010 года N 60"
- - по иску Н.А. и О. к администрации г. Уварово, В.В., Совету народных депутатов гор. Уварово о признании общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками помещений дома N 24 2-го микрорайона гор. Уварово нежилого помещения (подвала) многоквартирного жилого дома N 24 1-го микрорайона г. Уварово, признании их участниками общей долевой собственности на нежилое помещение (подвал) многоквартирного жилого дома N 24 1-го микрорайона гор. Уварово, о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права и записей в ЕГРП, истребовании из незаконного владения В.В. имущества, признании недействительным решения Уваровского городского Совета народных депутатов Тамбовской области от 26 августа 2010 года N 60;
- по заявлению Уваровского межрайонного прокурора о признании недействительными решений Уваровского городского Совета народных депутатов N 60 от 26 августа 2010 года и N 104 от 26 ноября 2010 года"
20 июля 2009 года В.В. обратился в суд с иском к администрации гор. Уварово Тамбовской области о признании права собственности на подвальное помещение, расположенное под магазином N 17 в доме N 24 1-го мкр. города Уварово.
В заявлении указал, что 04.05.2007 г. между ним и администрацией г. Уварово на основании результатов аукциона был заключен договор купли-продажи N 9, помещения магазина N 17, площадью 728,5 кв. м с полной оплатой переданного имущества, с дальнейшей регистрацией права собственности 08 июня 2007 года.
Согласно проектной документации пятиэтажного четырехсекционного жилого дома на 56 квартир со встроенными предприятиями общественного обслуживания населения, помещение магазина размещается в первом и подвальном этажах дома и состоит, таким образом, из двух объектов - помещений на первом этаже и подвала, которые соединены лифтовыми шахтами, специальными входами в подвал через магазин.
Подвальное помещение запроектировано как складское помещение магазина и в рамках существующей планировки площади подвала могут использоваться только как техническое или подсобное помещение магазина, о чем свидетельствует техническое заключение от 14 августа 2009 года, выполненное ОАО проектным институтом "Тамбовгражданопроект".
В.В. считает, что подвальное помещение, которое является элементом сложной вещи - магазина, только в силу технической ошибки не было включено в техническую документацию при совершении акта приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи от 04 мая 2007 года, тогда как нормальная эксплуатация магазина без подвала фактически невозможна.
Поясняет, что при передаче имущества в муниципальную собственность подвал нигде не фигурировал как отдельный объект учета, всегда использовался как техническое и подсобное помещение магазина.
Помещение подвала никогда не использовалось жильцами дома и, не было оборудовано иными входами, кроме входов через магазин. Инвентаризационная стоимость подвального помещения не учитывалась при приватизации квартир в данном жилом доме, поэтому не может являться составной частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Жильцы дома Р. и А. предъявили к В.В. самостоятельные исковые требования о признании нежилого помещения общей долевой собственностью, признания участниками права общей долевой собственности на нежилое помещение, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности в ЕГРП и истребовании нежилого помещения.
В заявлении указали, что спорный подвал является общим имуществом многоквартирного жилого дома, в нем расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного жилого помещения и общедомовой прибор учета тепловой энергии.
Р. и А. просили признать помещение подвала общей долевой собственностью лиц, проживающих в доме, и признать их участниками права общей долевой собственности на данное нежилое помещение с долей пропорциональной площади их квартир. Просили признать недействительным зарегистрированное право собственности В.В. на вышеуказанный объект недвижимости (подвал) и обязать В.В. передать указанное имущество в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками дома.
По делу неоднократно выносились судебные постановления.
Р. и А. также просили признать незаконным решение Уваровского городского Совета народных депутатов Тамбовской области от 26 ноября 2010 года N 104 "Об уточнении наименования объекта учета с реестровым номером 6830206131, включенного в реестр муниципального имущества г. Уварово решением Уваровского городского Совета народных депутатов от 26 августа 2010 года N 60".
Н.А. и О. предъявили самостоятельные исковые требования к администрации г. Уварово, В.В., Совету народных депутатов г. Уварово о признании за всеми жильцами дома право общей долевой собственности на подвальное помещение и истребовать из незаконного владения В.В. подвальное помещение. Просили также признать недействительными решения Уваровского городского Совета народных депутатов Тамбовской области от 26 августа 2010 года N 60, мотивируя тем, что являются собственниками квартир <...>, в силу чего, согласно нормам действующего законодательства РФ, им на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения данного дома.
Уваровский межрайпрокурор обратился в суд с заявлением о признании недействительным решений Уваровского городского Совета народных депутатов N 60 от 26 августа 2010 года и N 104 от 26 ноября 2010 года.
Решением Уваровского районного суда Тамбовской области от 23 мая 2011 года исковые требования В.В. оставлены без удовлетворения.
Суд признал подвальное помещение левого и правого крыла указанного дома, общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома.
Суд также признал недействительными: запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 06 декабря 2007 года о внесении изменений в площадь магазина N 17 дома N 24 1-го микрорайона г. Уварово, с условным номером 68-68-15/006/2005-196 с 728,5 кв. м на 1432,9 кв. м и последующие записи о правах (обременениях, ограничениях) на указанный объект недвижимости с площадью 1432,9 кв. м.
Суд принял решение об истребовании из владения В.В. вышеуказанного помещения и обязал В.В. передать ключи от подвала управляющей компании "Диалог".
Суд признал незаконным решение Уваровского городского Совета народных депутатов Тамбовской области от 26 августа 2010 года N 60 "О внесении дополнений в реестр муниципального имущества г. Уварово, утвержденный решением Уваровского городского Совета народных депутатов от 30 июня 2005 года N 103" в части дополнения реестра муниципального имущества г. Уварово нежилым помещением в подвале, расположенным по вышеуказанному адресу.
Суд также признал незаконным решение Уваровского городского Совета народных депутатов Тамбовской области от 26 ноября 2010 года N 104 "Об уточнении наименования объекта учета с реестровым номером 6830206131, включенного в реестр муниципального имущества г. Уварово решением Уваровского городского Совета народных депутатов от 26 августа 2010 года N 60".
В остальной части требования Р., А., Н.А., О. и требования Уваровского межрайонного прокурора судом были оставлены без удовлетворения.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 26 сентября 2011 года вышеназванное решение суда в части признания недействительными последующих записей в ЕГРП о правах (обременениях, ограничениях) на объект недвижимости с площадью 1432,9 кв. м (магазин N 17 в доме N 24 1-го мкр. г. Уварово Тамбовской области) отменено, и принято новое решение, которым требования Н.А. и О. о признании недействительным последующих записей в ЕГРП о правах (обременениях, ограничениях) на вышеуказанный объект недвижимости оставлено без удовлетворения.
В остальной части названное решение суда оставлено без изменения.
В надзорной жалобе В.В. просит отменить кассационное определение судебной коллегии принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение.
По мнению автора надзорной жалобы, судами первой и второй инстанции не дано надлежащей оценки тому факту, что за 2 года пока было действительно решение Уваровского районного суда от 30.08.2007 г. (отменено было только 24.07.2009 г.) спорный объект - подвал под магазином N 17 вместе с магазином дважды являлся предметом сделок купли-продажи.
В частности, права на спорный подвал у него возникли не только на основании отмененного через 2 года решения суда, а также в силу совершенной им 22.12.2008 г. сделки договора купли-продажи 1/2 части магазина с подвалом.
Суд безосновательно посчитал, что его нельзя признать добросовестным приобретателем указанного подвала по договору купли-продажи от 22.12.2008 г. потому, что он знал об обстоятельствах приобретения им прав на подвал на основании отмененного судебного решения от 30.08.07 г. На момент совершения сделки судебное решение было действительным.
Он не мог предположить, что оно будет отменено через два года после его принятия. В таких условиях он действовал добросовестно, производил улучшения подвала путем его реконструкции в соответствии с полученными надлежащим образом разрешениями, сдал помещение магазина с подвалом в долгосрочную аренду (на 13 лет), затем выкупил 1/2 долю магазина с подвалом у Л.
Все указанные сделки были возмездными, все их участники имели право на совершение этих сделок, никаких ограничений для них со стороны закона не существовало. Сделки прошли надлежащую регистрацию в органах Росреестра.
Таким образом, он является добросовестным приобретателем 1/2 части спорного подвала.
Представители службы Росреестра, участвовавшие в процессе в качестве третьих лиц, подтвердили законность государственной регистрации совершенных им сделок.
Указанные сделки никем оспорены не были, судом не рассматривались, однако кассационная инстанция признала его недобросовестным приобретателем спорного помещения.
В этой части его исковых требований, сторона ответчика никаких возражений и доказательств суду не представляла, суд этот вопрос не исследовал.
03 ноября 2011 года дело истребовано в Тамбовский областной суд для проверки доводов надзорной жалобы и определением от 10 января 2012 года надзорная жалоба В.В. вместе с дело передана для рассмотрения по существу в президиум Тамбовского областного суда.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Проверив дело, обсудив доводы надзорной жалобы, поддержанные представителем В.В. - В.В., а также представителем администрации города Г. и представителем 3-го лица Н.А., выслушав возражения на жалобу представителей управляющей компании "Диалог" - И.А. и В.Ю., а также представителя Р. и А. - Н.А. и представителя О. - И.Е., президиум Тамбовского областного суда находит решение районного суда и определение судебной коллегии подлежащими отмене, как постановленные с существенными нарушениями норм материального и процессуального закона. При этом в интересах законности, президиум областного суда вышел за пределы доводов надзорной жалобы на основании части 2 ст. 390 ГПК РФ.
Как следует из обжалуемого решения, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, в том числе проектную документацию на дом, пришел к выводу, что подвалы, расположенные под магазинами, изначально были предусмотрены именно для использования указанными магазинами.
Об этом, по мнению суда, свидетельствуют конструктивные особенности указанных нежилых помещений, наличие входов в подвал из помещений магазинов, проемов для установки грузовых лифтов, особое расположение коммуникаций в подвале, нахождение в подвале электрического распределительного щита, а также их первоначальное использование магазинами. Данные выводы суда сторонами не оспариваются.
Однако далее, и это обстоятельство послужило основанием для отказа в иске В.В., суд приходит к выводу, что помещения магазинов как объекты недвижимости были сформированы и оформлены в муниципальную собственность без расположенных под магазинами подвальных помещений.
С выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия областного суда при рассмотрении дела в кассационном порядке.
В определении указано, что поскольку администрацией города не представлено доказательств, передачи в муниципальную собственность подвальных помещений вместе с магазинами, а также факт использования подвалов как самостоятельных объектов недвижимости, суд на законных основаниях признал указанный подвал дома общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и истребовал спорный подвал из владения В.В.
Президиум полагает, что судом первой инстанции такое решение принято без учета действующего законодательства, а также правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 19 мая 2009 года N 489-0-0.
В части 2 названного Постановления указано, что объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Согласно приложению N 3 к данному Постановлению к муниципальной собственности были отнесены такие объекты государственной собственности как: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения; предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения; оптово-складские мощности, предприятия и подразделения производственно-технической комплектации, необходимые для обеспечения товарооборота и объемов услуг указанных предприятий.
В соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ главой администрации гор. Уварово 6 февраля 1992 года было издано распоряжение N 18-р "О передаче в муниципальную собственность предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, находящихся в ведении государственных предприятий гор. Уварово".
В перечне данных объектов был указан и магазин N 17 "Промтовары" расположенный по адресу 1 мкр. дом 24.
Только 30 июня 2005 года городским Советом народных депутатов было принято решение N 103 "Об утверждении реестра муниципального имущества" и в реестр муниципального имущества гор. Уварово по состоянию на 1 июля 2005 года были включены в частности помещения магазинов N 17 и N 9, а 3 августа 2005 года в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были сделаны записи о регистрации права собственности муниципального образования гор. Уварово на помещения магазина N 9, площадью 737,4 кв. м и магазина N 17, площадью 728,54 кв. м.
Подвальные помещения в этом реестре не отражены. Исходя из этого обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что помещения магазинов как объекты недвижимости были сформированы и оформлены в муниципальную собственность без расположенных под магазинами подвальных помещений.
Однако в этом случае имеет место противоречие с выводами суда, что подвальные помещения, расположенные под магазинами были предусмотрены для использования указанными магазинами.
В связи с этим, президиум областного суда полагает, что для правильного разрешения спора о судьбе подвальных помещений и правильного применения ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, суду было необходимо установить ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для принятия правильного решения.
Прежде всего, необходимо установить, по какой причине администрация города не включила в реестр муниципального имущества подвальные помещения магазинов N 9 и N 17.
Означает ли это, что администрация города отказалась от спорного имущества? В материалах дела (т. 3 л.д. 62) имеется заявление администрации города о признании требований В.В., из которого в частности следует, что администрация города от муниципальной собственности, а именно подвального помещения под магазинами, не отказывалась. Необходимо установить, имелись ли основания для лишения города части его муниципального имущества; по какой причине администрация города лишена возможности дополнить реестр муниципального имущества подвальными помещениями под магазинами; в чьей собственности остались подвальные помещения под магазинами.
Согласно архивной справке от 15 июля 2009 года, полученной из государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Тамбовской области, при оценке квартир для приватизации в жилом доме инвентаризационная стоимость подвала не учитывалась. Установление этого обстоятельства имеет значение для определения, кто является надлежащим ответчиком по делу, как по иску В.В., так и по требованиям жильцов дома.
В материалах дела отсутствуют доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме.
С исковым заявлением о признании права собственности на нежилое помещение Р. и А. обратились только 9 октября 2009 года.
При разрешении спора суду необходимо учитывать правовую позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 года N 489-0-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект - 71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36.
В Определении Конституционного Суда обращено внимание на то обстоятельство, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заслуживает внимание и позиция Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенная в Постановлении Президиума от 2 марта 2010 года N 13391/09 по делу N А65-7624/2008 СГЗ-14/13, согласно которой "правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме".
В частности Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, придерживаясь позиции Конституционного Суда РФ, указал, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, то есть подвальные помещения, самостоятельное использование которых невозможно. Если же возможно самостоятельное использование, то данное помещение является объектом недвижимости и к общему имуществу жилого дома не относится.
Если по состоянию на момент приватизации первой квартиры в доме подвальные помещения жилого дома были предназначены для самостоятельного использования в целях не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не могло возникнуть.
Президиум Высшего Арбитражного Суда обратил внимание на то обстоятельство, что не нуждается в доказывании тот факт, что в подвале каждого жилого дома проходят инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения. Таким образом, для решения вопроса является ли помещение техническим подвалом или нет, необходимо установить, может ли помещение использоваться как самостоятельный объект.
Согласно имеющимся в деле документам, первый договор о безвозмездной передаче жилья в собственность датирован 10 февраля 1994 года.
С 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс РФ, главой 6 которого введено понятие "собственник помещения" безотносительно к жилым и нежилым помещениям и согласно ст. 36 ЖК РФ право собственности на общее имущество имеют все собственники помещений в многоквартирном доме.
По обжалуемому решению суда собственник магазина, как собственник помещения в доме, лишен права собственности даже на часть подвального помещений в доме.
Согласно статье 1 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 23 декабря 1992 года приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Таким образом, из нормы закона следует, что бесплатно в собственность граждан передаются только жилые помещения. В отношении нежилых помещений такого указания в законе не содержится.
Судом признано общей долевой собственностью подвальные помещения под магазинами N 9 и N 17 за всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, хотя с исковыми заявлениями обратились только четверо Р., А., Н.А. и О. Полномочий на обращение в суд от других собственников жилых помещений в материалах дела не имеется.
Определением судебной коллегии Тамбовского областного суда обоснованно отменено решение в части признания недействительными последующих записей в ЕГРП о правах (обременениях, ограничениях) на объект недвижимости с площадью 1432,9 кв. м (магазин N 17) и отказано в иске Н.А. и О. в удовлетворении заявленных требований, поскольку с исковыми требованиями оспаривающими последующие сделки с объектом недвижимости с площадью 1432,9 кв. м никто не обращался.
В связи с этим, заслуживают внимание доводы надзорной жалобы о том, что в результате такого решения принятого кассационной инстанцией, сложилась ситуация, когда В.В. как истцу было отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на подвал, однако запись в ЕГРП о возникновении права собственности на 1/2 долю магазина с подвальным помещением осталась "актуальной".
По мнению президиума, допущенные судом нарушения являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов В.В.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
Решение Уваровского районного суда Тамбовской области от 23 мая 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 26 сентября 2011 года в части отказа в удовлетворении заявления Уваровского межрайонного прокурора оставить без изменения.
В остальной части решение Уваровского районного суда от 23 мая 2011 года и определение судебной коллегии Тамбовского областного суда от 26 сентября 2011 года по указанному делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.02.2012 ПО ДЕЛУ N 44-Г-1
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2012 г. по делу N 44-г-1
ф/с Нечаев С.Е.
с/к Белоусова В.Б.
Самохвалов Ю.Т.
Бучнева О.А.
Президиум Тамбовского областного суда в составе:
Председателя Соседова Е.А.
членов президиума: Коропенко Л.Е., Живоглядова М.В.
по докладу судьи Добровольского Г.Н.
- рассмотрев, истребованное по надзорной жалобе В.В. дело по иску В.В. к администрации города Уварово о признании права собственности на нежилое помещение;
- - по иску Р. и А. к В.В. о признании нежилого помещения общей долевой собственностью, признании участниками права общей долевой собственности на нежилое помещение, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности в ЕГРП и истребовании нежилого помещения;
- - по заявлениям Р. и А. о признании незаконным в части решения Уваровского городского Совета народных депутатов Тамбовской области от 26 августа 2010 года N 60 "О внесении дополнений в реестр муниципального имущества гор. Уварово, утвержденного решением Уваровского городского Совета народных депутатов от 30 июня 2005 года N 103";
- - по заявлению Р. и А. о признании незаконным решения Уваровского городского Совета народных депутатов Тамбовской области от 26 ноября 2010 года N 104 "Об уточнении наименования объекта учета с реестровым номером 6830206131, включенного в реестр муниципального имущества г. Уварово решением Уваровского городского Совета народных депутатов от 26 августа 2010 года N 60"
- - по иску Н.А. и О. к администрации г. Уварово, В.В., Совету народных депутатов гор. Уварово о признании общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками помещений дома N 24 2-го микрорайона гор. Уварово нежилого помещения (подвала) многоквартирного жилого дома N 24 1-го микрорайона г. Уварово, признании их участниками общей долевой собственности на нежилое помещение (подвал) многоквартирного жилого дома N 24 1-го микрорайона гор. Уварово, о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права и записей в ЕГРП, истребовании из незаконного владения В.В. имущества, признании недействительным решения Уваровского городского Совета народных депутатов Тамбовской области от 26 августа 2010 года N 60;
- по заявлению Уваровского межрайонного прокурора о признании недействительными решений Уваровского городского Совета народных депутатов N 60 от 26 августа 2010 года и N 104 от 26 ноября 2010 года"
установил:
20 июля 2009 года В.В. обратился в суд с иском к администрации гор. Уварово Тамбовской области о признании права собственности на подвальное помещение, расположенное под магазином N 17 в доме N 24 1-го мкр. города Уварово.
В заявлении указал, что 04.05.2007 г. между ним и администрацией г. Уварово на основании результатов аукциона был заключен договор купли-продажи N 9, помещения магазина N 17, площадью 728,5 кв. м с полной оплатой переданного имущества, с дальнейшей регистрацией права собственности 08 июня 2007 года.
Согласно проектной документации пятиэтажного четырехсекционного жилого дома на 56 квартир со встроенными предприятиями общественного обслуживания населения, помещение магазина размещается в первом и подвальном этажах дома и состоит, таким образом, из двух объектов - помещений на первом этаже и подвала, которые соединены лифтовыми шахтами, специальными входами в подвал через магазин.
Подвальное помещение запроектировано как складское помещение магазина и в рамках существующей планировки площади подвала могут использоваться только как техническое или подсобное помещение магазина, о чем свидетельствует техническое заключение от 14 августа 2009 года, выполненное ОАО проектным институтом "Тамбовгражданопроект".
В.В. считает, что подвальное помещение, которое является элементом сложной вещи - магазина, только в силу технической ошибки не было включено в техническую документацию при совершении акта приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи от 04 мая 2007 года, тогда как нормальная эксплуатация магазина без подвала фактически невозможна.
Поясняет, что при передаче имущества в муниципальную собственность подвал нигде не фигурировал как отдельный объект учета, всегда использовался как техническое и подсобное помещение магазина.
Помещение подвала никогда не использовалось жильцами дома и, не было оборудовано иными входами, кроме входов через магазин. Инвентаризационная стоимость подвального помещения не учитывалась при приватизации квартир в данном жилом доме, поэтому не может являться составной частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Жильцы дома Р. и А. предъявили к В.В. самостоятельные исковые требования о признании нежилого помещения общей долевой собственностью, признания участниками права общей долевой собственности на нежилое помещение, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности в ЕГРП и истребовании нежилого помещения.
В заявлении указали, что спорный подвал является общим имуществом многоквартирного жилого дома, в нем расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного жилого помещения и общедомовой прибор учета тепловой энергии.
Р. и А. просили признать помещение подвала общей долевой собственностью лиц, проживающих в доме, и признать их участниками права общей долевой собственности на данное нежилое помещение с долей пропорциональной площади их квартир. Просили признать недействительным зарегистрированное право собственности В.В. на вышеуказанный объект недвижимости (подвал) и обязать В.В. передать указанное имущество в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками дома.
По делу неоднократно выносились судебные постановления.
Р. и А. также просили признать незаконным решение Уваровского городского Совета народных депутатов Тамбовской области от 26 ноября 2010 года N 104 "Об уточнении наименования объекта учета с реестровым номером 6830206131, включенного в реестр муниципального имущества г. Уварово решением Уваровского городского Совета народных депутатов от 26 августа 2010 года N 60".
Н.А. и О. предъявили самостоятельные исковые требования к администрации г. Уварово, В.В., Совету народных депутатов г. Уварово о признании за всеми жильцами дома право общей долевой собственности на подвальное помещение и истребовать из незаконного владения В.В. подвальное помещение. Просили также признать недействительными решения Уваровского городского Совета народных депутатов Тамбовской области от 26 августа 2010 года N 60, мотивируя тем, что являются собственниками квартир <...>, в силу чего, согласно нормам действующего законодательства РФ, им на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения данного дома.
Уваровский межрайпрокурор обратился в суд с заявлением о признании недействительным решений Уваровского городского Совета народных депутатов N 60 от 26 августа 2010 года и N 104 от 26 ноября 2010 года.
Решением Уваровского районного суда Тамбовской области от 23 мая 2011 года исковые требования В.В. оставлены без удовлетворения.
Суд признал подвальное помещение левого и правого крыла указанного дома, общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома.
Суд также признал недействительными: запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 06 декабря 2007 года о внесении изменений в площадь магазина N 17 дома N 24 1-го микрорайона г. Уварово, с условным номером 68-68-15/006/2005-196 с 728,5 кв. м на 1432,9 кв. м и последующие записи о правах (обременениях, ограничениях) на указанный объект недвижимости с площадью 1432,9 кв. м.
Суд принял решение об истребовании из владения В.В. вышеуказанного помещения и обязал В.В. передать ключи от подвала управляющей компании "Диалог".
Суд признал незаконным решение Уваровского городского Совета народных депутатов Тамбовской области от 26 августа 2010 года N 60 "О внесении дополнений в реестр муниципального имущества г. Уварово, утвержденный решением Уваровского городского Совета народных депутатов от 30 июня 2005 года N 103" в части дополнения реестра муниципального имущества г. Уварово нежилым помещением в подвале, расположенным по вышеуказанному адресу.
Суд также признал незаконным решение Уваровского городского Совета народных депутатов Тамбовской области от 26 ноября 2010 года N 104 "Об уточнении наименования объекта учета с реестровым номером 6830206131, включенного в реестр муниципального имущества г. Уварово решением Уваровского городского Совета народных депутатов от 26 августа 2010 года N 60".
В остальной части требования Р., А., Н.А., О. и требования Уваровского межрайонного прокурора судом были оставлены без удовлетворения.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 26 сентября 2011 года вышеназванное решение суда в части признания недействительными последующих записей в ЕГРП о правах (обременениях, ограничениях) на объект недвижимости с площадью 1432,9 кв. м (магазин N 17 в доме N 24 1-го мкр. г. Уварово Тамбовской области) отменено, и принято новое решение, которым требования Н.А. и О. о признании недействительным последующих записей в ЕГРП о правах (обременениях, ограничениях) на вышеуказанный объект недвижимости оставлено без удовлетворения.
В остальной части названное решение суда оставлено без изменения.
В надзорной жалобе В.В. просит отменить кассационное определение судебной коллегии принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение.
По мнению автора надзорной жалобы, судами первой и второй инстанции не дано надлежащей оценки тому факту, что за 2 года пока было действительно решение Уваровского районного суда от 30.08.2007 г. (отменено было только 24.07.2009 г.) спорный объект - подвал под магазином N 17 вместе с магазином дважды являлся предметом сделок купли-продажи.
В частности, права на спорный подвал у него возникли не только на основании отмененного через 2 года решения суда, а также в силу совершенной им 22.12.2008 г. сделки договора купли-продажи 1/2 части магазина с подвалом.
Суд безосновательно посчитал, что его нельзя признать добросовестным приобретателем указанного подвала по договору купли-продажи от 22.12.2008 г. потому, что он знал об обстоятельствах приобретения им прав на подвал на основании отмененного судебного решения от 30.08.07 г. На момент совершения сделки судебное решение было действительным.
Он не мог предположить, что оно будет отменено через два года после его принятия. В таких условиях он действовал добросовестно, производил улучшения подвала путем его реконструкции в соответствии с полученными надлежащим образом разрешениями, сдал помещение магазина с подвалом в долгосрочную аренду (на 13 лет), затем выкупил 1/2 долю магазина с подвалом у Л.
Все указанные сделки были возмездными, все их участники имели право на совершение этих сделок, никаких ограничений для них со стороны закона не существовало. Сделки прошли надлежащую регистрацию в органах Росреестра.
Таким образом, он является добросовестным приобретателем 1/2 части спорного подвала.
Представители службы Росреестра, участвовавшие в процессе в качестве третьих лиц, подтвердили законность государственной регистрации совершенных им сделок.
Указанные сделки никем оспорены не были, судом не рассматривались, однако кассационная инстанция признала его недобросовестным приобретателем спорного помещения.
В этой части его исковых требований, сторона ответчика никаких возражений и доказательств суду не представляла, суд этот вопрос не исследовал.
03 ноября 2011 года дело истребовано в Тамбовский областной суд для проверки доводов надзорной жалобы и определением от 10 января 2012 года надзорная жалоба В.В. вместе с дело передана для рассмотрения по существу в президиум Тамбовского областного суда.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Проверив дело, обсудив доводы надзорной жалобы, поддержанные представителем В.В. - В.В., а также представителем администрации города Г. и представителем 3-го лица Н.А., выслушав возражения на жалобу представителей управляющей компании "Диалог" - И.А. и В.Ю., а также представителя Р. и А. - Н.А. и представителя О. - И.Е., президиум Тамбовского областного суда находит решение районного суда и определение судебной коллегии подлежащими отмене, как постановленные с существенными нарушениями норм материального и процессуального закона. При этом в интересах законности, президиум областного суда вышел за пределы доводов надзорной жалобы на основании части 2 ст. 390 ГПК РФ.
Как следует из обжалуемого решения, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, в том числе проектную документацию на дом, пришел к выводу, что подвалы, расположенные под магазинами, изначально были предусмотрены именно для использования указанными магазинами.
Об этом, по мнению суда, свидетельствуют конструктивные особенности указанных нежилых помещений, наличие входов в подвал из помещений магазинов, проемов для установки грузовых лифтов, особое расположение коммуникаций в подвале, нахождение в подвале электрического распределительного щита, а также их первоначальное использование магазинами. Данные выводы суда сторонами не оспариваются.
Однако далее, и это обстоятельство послужило основанием для отказа в иске В.В., суд приходит к выводу, что помещения магазинов как объекты недвижимости были сформированы и оформлены в муниципальную собственность без расположенных под магазинами подвальных помещений.
С выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия областного суда при рассмотрении дела в кассационном порядке.
В определении указано, что поскольку администрацией города не представлено доказательств, передачи в муниципальную собственность подвальных помещений вместе с магазинами, а также факт использования подвалов как самостоятельных объектов недвижимости, суд на законных основаниях признал указанный подвал дома общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и истребовал спорный подвал из владения В.В.
Президиум полагает, что судом первой инстанции такое решение принято без учета действующего законодательства, а также правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 19 мая 2009 года N 489-0-0.
В части 2 названного Постановления указано, что объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Согласно приложению N 3 к данному Постановлению к муниципальной собственности были отнесены такие объекты государственной собственности как: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения; предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения; оптово-складские мощности, предприятия и подразделения производственно-технической комплектации, необходимые для обеспечения товарооборота и объемов услуг указанных предприятий.
В соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ главой администрации гор. Уварово 6 февраля 1992 года было издано распоряжение N 18-р "О передаче в муниципальную собственность предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, находящихся в ведении государственных предприятий гор. Уварово".
В перечне данных объектов был указан и магазин N 17 "Промтовары" расположенный по адресу 1 мкр. дом 24.
Только 30 июня 2005 года городским Советом народных депутатов было принято решение N 103 "Об утверждении реестра муниципального имущества" и в реестр муниципального имущества гор. Уварово по состоянию на 1 июля 2005 года были включены в частности помещения магазинов N 17 и N 9, а 3 августа 2005 года в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были сделаны записи о регистрации права собственности муниципального образования гор. Уварово на помещения магазина N 9, площадью 737,4 кв. м и магазина N 17, площадью 728,54 кв. м.
Подвальные помещения в этом реестре не отражены. Исходя из этого обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что помещения магазинов как объекты недвижимости были сформированы и оформлены в муниципальную собственность без расположенных под магазинами подвальных помещений.
Однако в этом случае имеет место противоречие с выводами суда, что подвальные помещения, расположенные под магазинами были предусмотрены для использования указанными магазинами.
В связи с этим, президиум областного суда полагает, что для правильного разрешения спора о судьбе подвальных помещений и правильного применения ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, суду было необходимо установить ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для принятия правильного решения.
Прежде всего, необходимо установить, по какой причине администрация города не включила в реестр муниципального имущества подвальные помещения магазинов N 9 и N 17.
Означает ли это, что администрация города отказалась от спорного имущества? В материалах дела (т. 3 л.д. 62) имеется заявление администрации города о признании требований В.В., из которого в частности следует, что администрация города от муниципальной собственности, а именно подвального помещения под магазинами, не отказывалась. Необходимо установить, имелись ли основания для лишения города части его муниципального имущества; по какой причине администрация города лишена возможности дополнить реестр муниципального имущества подвальными помещениями под магазинами; в чьей собственности остались подвальные помещения под магазинами.
Согласно архивной справке от 15 июля 2009 года, полученной из государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Тамбовской области, при оценке квартир для приватизации в жилом доме инвентаризационная стоимость подвала не учитывалась. Установление этого обстоятельства имеет значение для определения, кто является надлежащим ответчиком по делу, как по иску В.В., так и по требованиям жильцов дома.
В материалах дела отсутствуют доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме.
С исковым заявлением о признании права собственности на нежилое помещение Р. и А. обратились только 9 октября 2009 года.
При разрешении спора суду необходимо учитывать правовую позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 года N 489-0-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект - 71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36.
В Определении Конституционного Суда обращено внимание на то обстоятельство, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заслуживает внимание и позиция Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенная в Постановлении Президиума от 2 марта 2010 года N 13391/09 по делу N А65-7624/2008 СГЗ-14/13, согласно которой "правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме".
В частности Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, придерживаясь позиции Конституционного Суда РФ, указал, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, то есть подвальные помещения, самостоятельное использование которых невозможно. Если же возможно самостоятельное использование, то данное помещение является объектом недвижимости и к общему имуществу жилого дома не относится.
Если по состоянию на момент приватизации первой квартиры в доме подвальные помещения жилого дома были предназначены для самостоятельного использования в целях не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не могло возникнуть.
Президиум Высшего Арбитражного Суда обратил внимание на то обстоятельство, что не нуждается в доказывании тот факт, что в подвале каждого жилого дома проходят инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения. Таким образом, для решения вопроса является ли помещение техническим подвалом или нет, необходимо установить, может ли помещение использоваться как самостоятельный объект.
Согласно имеющимся в деле документам, первый договор о безвозмездной передаче жилья в собственность датирован 10 февраля 1994 года.
С 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс РФ, главой 6 которого введено понятие "собственник помещения" безотносительно к жилым и нежилым помещениям и согласно ст. 36 ЖК РФ право собственности на общее имущество имеют все собственники помещений в многоквартирном доме.
По обжалуемому решению суда собственник магазина, как собственник помещения в доме, лишен права собственности даже на часть подвального помещений в доме.
Согласно статье 1 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 23 декабря 1992 года приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Таким образом, из нормы закона следует, что бесплатно в собственность граждан передаются только жилые помещения. В отношении нежилых помещений такого указания в законе не содержится.
Судом признано общей долевой собственностью подвальные помещения под магазинами N 9 и N 17 за всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, хотя с исковыми заявлениями обратились только четверо Р., А., Н.А. и О. Полномочий на обращение в суд от других собственников жилых помещений в материалах дела не имеется.
Определением судебной коллегии Тамбовского областного суда обоснованно отменено решение в части признания недействительными последующих записей в ЕГРП о правах (обременениях, ограничениях) на объект недвижимости с площадью 1432,9 кв. м (магазин N 17) и отказано в иске Н.А. и О. в удовлетворении заявленных требований, поскольку с исковыми требованиями оспаривающими последующие сделки с объектом недвижимости с площадью 1432,9 кв. м никто не обращался.
В связи с этим, заслуживают внимание доводы надзорной жалобы о том, что в результате такого решения принятого кассационной инстанцией, сложилась ситуация, когда В.В. как истцу было отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на подвал, однако запись в ЕГРП о возникновении права собственности на 1/2 долю магазина с подвальным помещением осталась "актуальной".
По мнению президиума, допущенные судом нарушения являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов В.В.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
Решение Уваровского районного суда Тамбовской области от 23 мая 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 26 сентября 2011 года в части отказа в удовлетворении заявления Уваровского межрайонного прокурора оставить без изменения.
В остальной части решение Уваровского районного суда от 23 мая 2011 года и определение судебной коллегии Тамбовского областного суда от 26 сентября 2011 года по указанному делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председатель
Е.А.СОСЕДОВ
Е.А.СОСЕДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)