Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сонина А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Кабанова О.Ю.
судей Ходаковой Л.А., Дорохина О.М.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ООО "А." на решение Привокзального районного суда г. Тулы от 09 июня 2011 г. по делу по иску Т. к ООО "А." об устранении выявленных недостатков, взыскании пени и излишне уплаченных денежных средств, признании договор долевого участия в строительстве недействительным в части, взыскании судебных расходов
Заслушав доклад судьи Дорохина О.М., судебная коллегия
установила:
Т. обратилась в суд с иском к ООО "А." об устранении выявленных недостатков, взыскании пеней и излишне уплаченных денежных средств, признании недействительным в части договора долевого участия в строительстве, взыскании судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что 31.07.2008 года между истцом (Т.) и ООО "А." был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома N.
Обязательства по оплате стоимости квартиры были исполнены истцом в полном объеме путем перечисления денежных средств в сумме руб. на расчетный счет застройщика 20.08.2008 года. Срок ввода в эксплуатацию согласно условиям договора был предусмотрен не позднее 1 квартала 2009 года (т.е. не позднее 01.04.2009 года), а срок передачи квартиры в собственность не позднее II квартала 2009 года (т.е. не позднее 01.07.2009 года). До настоящего времени квартира в собственность не передана. В январе 2011 года истцу было предложено явиться в офис ООО "А." для подписания акта приема-передачи квартиры. В предложенном варианте акта приема-передачи квартиры было указано: однокомнатная квартира N (вместо N), общей площадью 41,4 кв. м или общей площадью с учетом помещений вспомогательного назначения (балконов, лоджий) 44,9 кв. м (вместо 41,82 кв. м), находящейся на 7 этаже 3 секции 5-секционного монолитно-кирпичного переменной этажности (13 - 14 - 17 - 15 - 13 этажей) многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:. Кроме того, застройщиком было предложено доплатить денежные средства в сумме руб. С данным условиями истец не согласилась и направила в адрес застройщика претензию, в которой были поставлены вопросы о составлении акта несоответствия квартиры и устранении выявленных недостатков, оплате пеней, и отказа от оплаты денежных средств в размере руб. Претензия была получена застройщиком 07.02.2011 года. Застройщик отказался от составления акта, согласно письму N от 16.02.2011 года, указав, что доплата за балкон основана на договоре и техническом паспорте ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" и не противоречит законодательству; отказано в уплате процентов за просрочку в передачи квартиры в собственность в связи с непредставлением расчетов пеней.
Кроме того истец указала, что часть указанных в претензии недостатков устранена. Оставшаяся часть недостатков, а именно: кухня: с внутренней стороны балконного окна на подоконнике зазор между деревянной закладкой и кирпичной кладкой составляет 25 мм; отклонение стояков от вертикали 10 мм; отклонение стен от вертикали 16 мм; сверху от потолка набрызги бетона и раствора; стена между кухней и ванной по всей высоте не имеет заделки между смонтированными празогредниевыми плитами, они никак не соединены между собой по вертикали (из кухни просматривается ванна) зазор 10 - 15 мм по всей высоте стены; стена, соединяющая квартиру соседа и кухню имеет круглые сквозные отверстия; вентиляционные отверстия в кухне не соответствуют стандартным размерам и форме; в месте установки светильника разбитая и обкрошенная вогнутость; жилая комната: с внутренней стороны окна на подоконнике зазор между деревянной закладкой и кирпичной кладкой составляет 10 мм; установка кожуха на радиаторе не соответствует нормам; отклонение стояков от вертикали 12 мм; сверху от потолка набрызги бетона и раствора; отклонение стен от вертикали 20 мм; отклонение стен от горизонтали между комнатной и кухней 12 - 15 мм; в месте установки светильника разбитая и обкрошенная вогнутость; стена, соединяющая квартиру N и комнату имеет сквозные технологические отверстия; отсутствует электропатрон; коридор: перепад на стене между ванной и кухней по горизонтали 40 - 50 мм; не срезаны и не заделаны монтажные петли; не заделано отверстие между плитой перекрытия этажа и стеной; в месте установки светильника разбита и обкрошенная вогнутость; ванная комната: не срезаны и не заделаны монтажные петли; отсутствует электропатрон; горизонтальные отверстия между ванной и кухней; на переходном этажном балконе не работает доводчик; плитка на входе на лестничную клетку имеет гладкую поверхность, хотя должна быть шершавой или должен иметься резиновый коврик -не устранена. На основании изложенного просила обязать ООО "А." - застройщика жилого дома, расположенного по адресу: устранить выявленные недостатки, указанные в претензии в адрес ООО "А." от 07.02.2011 года, установить срок исправления выявленных недостатков - 2 месяца со дня их обнаружения, т.е. до 07.04.2011 года; взыскать пени за нарушение сроков передачи квартиры в размере руб., признать не соответствующими законодательству РФ положения договора N от 31.07.2008 г., зарегистрированного в УФРС по Тульской области о включении в площадь квартиры холодных помещений или площади помещений вспомогательного назначения, в т.ч. числе балконов и лоджий), взыскать с ООО "А." излишне выплаченные денежные средства в размере руб., признать недействительным п. 3.2.4 договора долевого участия N от 31.07.2008 года, содержащий условия о том, что с момента ввода в эксплуатацию дольщик оплачивает эксплуатационные и коммунальные услуги (в. т.ч. предварительно в виде аванса за 7 месяцев) исходя из фактических затрат эксплуатирующей организации, пропорционально получаемой участником долевого строительства доле площади, взыскать оплату услуг представителя в размере руб. и расходы по оплате государственной пошлины.
До вынесения решения судом истец в соответствии со ст. 39 ГПК Российской Федерации уточнила исковые требования, и просила взыскать с ответчика стоимость устранения выявленных недостатков в размере руб., расходы на проведение экспертизы в размере руб., а также обязать ответчика ООО "А." применить коэффициент 0,5 к площади балкона при передачи квартиры в собственность, установив размер доплаты в размере руб.
До вынесения судом решения Т. отказалась от исковых требований в части обязать ООО "А." - застройщика жилого дома, расположенного по адресу: устранить выявленные недостатки, указанные в претензии в адрес 000 "А." от 07.02.2011 года, установить срок исправления выявленных недостатков - 2 месяца со дня их обнаружения, т.е. до 07.04.2011 года; признать не соответствующими законодательству РФ положения договора N от 31.07.2008 г., зарегистрированного в УФРС по Тульской области о включении в площадь квартиры холодных помещений или площади помещений вспомогательного назначения, в т.ч. числе балконов и лоджий), взыскать с ООО "А." излишне выплаченные денежные средства в размере руб.
Определением Привокзального районного суда г. Тулы от 09.06.2011 года отказ от иска принят судом и производство по указанным выше требованиям прекращено.
Истец Т. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений, поддержала и просила их удовлетворить.
Представитель истца Т. по доверенности К. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала по основаниям, изложенным в иске, и настаивала на их удовлетворении.
Представитель ответчика ООО "А." по доверенности Н. в судебном заседании исковые требования признала частично.
Выслушав мнение сторон, исследовав доказательства по делу, суд решил исковые требования Т. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "А." в пользу Т. стоимость работ по устранению дефектов строительных конструкций квартиры в размере руб.
Обязать ответчика ООО "А." применить коэффициент 0,5 к площади лоджии при передачи квартиры в собственность, установив размер доплаты в размере руб.
Признать недействительным п. 3.2.4 Договора долевого участия в строительстве N от 31.07.2008 года заключенного между ООО "А." и Т. содержащий условия о том, что участник долевого строительства с момента ввода в эксплуатацию оплачивает эксплуатационные и коммунальные услуги (в т.ч. предварительно в виде аванса за 7 месяцев) исходя из фактических затрат эксплуатирующей организации, пропорционально получаемой участником долевого строительства доле площади
Взыскать с ООО "А." в пользу Т. неустойку в размере руб., судебные расходы: расходы на представителя в размере ... руб., расходы, связанные с оплатой услуг судебной строительно-технической экспертизы в размере руб., расходы по уплате государственной в размере руб. коп., а всего руб. коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Не согласившись с постановленным решением представитель ООО "А." по доверенности Н. обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить в части решение Привокзального районного суда г. Тулы от 09 июня 2011 года, считая его незаконным и необоснованным в части сметного расчета по устранению недостатков, и применения коэффициента 0,5 к площади лоджии при передаче квартиры и принять новое решение.
Выслушав объяснения Т., поддержавшей доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, в порядке ч. 1 ст. 347 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Основания, предусмотренные статьей 362 ГПК РФ для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке отсутствуют, поскольку, как при подготовке дела к судебному разбирательству, так и в процессе судебного разбирательства судом правильно определены обстоятельства имеющие значение для дела. Выводы суда основаны на доказанных обстоятельствах и соответствуют данным обстоятельствам. Судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, регламентирующие возникшие между сторонами правоотношения.
Исследованные судом кассационной инстанции материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции, при разрешении спорных правоотношений, правильно применены соответствующие нормы материального права.
При рассмотрении дела суд первой инстанции правильно руководствовался положениями ст. 9 Федерального закона РФ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" от 22.12.1995 г., согласно которым в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 г. N 2300-1 регулирующим отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации их прав. Защита прав потребителей осуществляется судом (ст. 17 Закона).
В силу ст. 13 вышеназванного Закона за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. Уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождает изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед потребителем. Требования потребителя об уплате неустойки (пени) предусмотренные законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в добровольном порядке.
В силу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применятся законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.
В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК Российской Федерации одним из оснований возникновения обязательств является договор.
В силу ст. 309, 310 ГК Российской Федерации обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В ходе рассмотрения дела, судом первой инстанции установлено, что согласно постановлению Главы г. Тулы N 1530 от 13.04.2004 г. было предварительно согласовано ООО "А." место размещения торгово-жилого комплекса на пересечении и. На основании указанного постановления постановлением Главы администрации города Тулы N от 23.10.2006 года был предоставлен ООО "А." в аренду земельный участок, расположенный на пересечении и. Договор аренды земельного участка N от 01.12.2006 года был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области. 26.12.2006 года Администрацией города Тулы Управлением градостроительства и архитектуры Администрации города Тулы было выдано разрешение на строительство N. В ходе реализации инвестиционного проекта по строительству торгово-жилого комплекса ООО "А." заключило инвестиционный контракт, который был зарегистрирован 19.10.2006 года за N.
Установленные обстоятельства позволили суду прийти к правильному и обоснованному выводу о том, что ООО "А." приняло на себя обязательства, в том числе и обязательства и функции застройщика.
31 июля 2008 года между ООО "А." (застройщик) и Т. (участник долевого строительства) был заключен договор N долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу:, пересечение и, согласно которому застройщик в лице ООО "А." принял на себя обязательства обеспечить строительство вышеуказанного жилого дома и ввести его в эксплуатацию не позднее I квартала 2009 года (п. 2.1.4 договора) и передать участнику долевого строительства (Т.) однокомнатную квартиру на 7 этаже в секции 3, номер на площадке 2, с условным номером 146, общей площадью 41,82 кв. м с учетом площади холодных помещений в вышеуказанном доме не позднее II квартала 2009 года (п. 1.1, 2.1.5, 3.1.3 договора).
Истцом договорные обязательства по финансированию строительства квартиры выполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N от 20.08.2008 года.
01.02.2011 года в адрес Т. было направлен акт приема-передачи квартиры в собственность по адресу:.
При осмотре квартиры истцом Т. было выявлено, что квартира не соответствует техническому состоянию, в связи с чем 07.02.2011 года Т. в адрес ООО "А." была направлена претензия, согласно которой Т. просила составить акт несоответствия объекта долевого строительства. Указала, что в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит и суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, требование указанное в п. 4 и п. 5 проекта акта приема-передачи по договору долевого участия от 31.07.2008 г. о доплате суммы в размере ... руб. считает неправомерным, т.к. площадь объекта увеличилась за счет помещения вспомогательного назначения (холодного), а именно балкона (лоджии). Обратила внимание, что внесения платы за жилое помещение возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. п. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ), т.е. с момента подписания акта приема-передачи.
16.02.2011 года в адрес Т. было направлено ответчиком письмо N согласно которому в соответствии с техническим паспортом на жилое помещение от 19.11.2010 года, составленным ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", общая площадь квартиры составляет 41,4 кв. м, а с учетом площади холодных помещений (лоджии - 3,5 кв. м) - 44,9 кв. м. Следовательно, предъявленная к оплате сумма в размере руб. является законной и обоснованной. Не представлен расчет неустойки на основании п. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ. Указанные в представленной претензии недостатки частично устранены, оставшиеся не устранены ввиду отсутствия ссылки на документ, регламентирующие недостаток, отсутствие указания на лицо, проводившего осмотр и выявившего недостатки.
Разрешая исковые требования в части вопроса о качестве передаваемой квартиры и взыскания стоимости устранения дефектов кв. N жилого дома, расположенного по адресу:, суд первой инстанции правильно применил соответствующие нормы материального права, указав, что в соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Совокупная оценка доказательств по делу, включая экспертное заключение, позволили суду прийти к правильному и обоснованному выводу о том, что истец доказал обоснованность заявленных исковых требований в части ненадлежащего качества спорного объекта, в связи с чем суд счел необходимым взыскать в пользу истца стоимость устранения недостатков в размере руб., что свидетельствует о законности и обоснованности постановленного решения, а также о необоснованности доводов кассационной жалобы.
Разрешая исковые требования о взыскании неустойки, судом правильно применены соответствующие нормы права и учтено, что факт допущенной просрочки в исполнении своего обязательства ООО "А." не оспаривает, однако заявило о применении ст. 333 ГК Российской Федерации, что позволило суду уменьшить правильно рассчитанную неустойку в сумме руб. до руб., поскольку подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
При разрешении исковых требований истца в части обязания ответчика применить коэффициент 0,5 к площади лоджии при передачи квартиры в собственность, установив размер доплаты руб., судом установлено, что из акта к договору долевого участия в строительстве жилого дома N от 31.07.2008 года следует, что ООО "А." (застройщик) и Т. (участник долевого строительства) составили акт, согласно которому: застройщик подтверждает внесения участником долевого строительства денежного взноса за площадь в размере 41,82 кв. м с учетом площади холодных помещений, в виде 1-ой комнатной квартиры на 7-ом этаже, секция 3, с номером на площадке 2, условный N в объеме 100%, что составляет руб., из расчета стоимости 1 кв. м общей площади руб. за кв. м общей площади.
Пунктом 8.1 договора N долевого участия в строительстве жилого дома от 31.07.2008 года предусмотрено, что по результатам обмера жилого дома отделением по гор. Туле Тульского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" стороны уточняют размер "общей площади квартиры", передаваемой участнику долевого строительства.
Стороны допускают отклонение общей площади квартиры по результатам замеров отделением по гор. Туле Тульского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от площади, указанной в предмете договора.
В случае отклонения общей площади квартиры, от площади квартиры по данным замеров отделением по гор. Туле Тульского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" до 1 кв. м перерасчет стоимости квартиры не производится.
В случае отклонения площади квартиры более 1 кв. м перерасчет стоимости квартиры производится на основании общей площади квартиры по техпаспорту.
Уточненные общая площадь квартиры, а также номера квартир фиксируются в дополнительном соглашении, подписываемом сторонами договора.
Из договора участия в долевом строительстве от 31.07.2008 года., проектной документации на дом следует, что сторонами в договоре определен объект передачи инвесторам по договору, - 1-комнатная квартира на 7-м этаже, в секции 3, номер на площадке 2, с условным номером 146, которая является частью многоквартирного дома (жилое помещение) с лоджией, общей площадью 41,82 кв. м.
К такому определению объекта долевого строительства стороны пришли обоюдно, о чем свидетельствуют подписи сторон в договоре от 31.07.2008 года, что не противоречит ст. 421 ГК РФ ("Свобода договора"), а также ФЗ РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ...".
Судом установлено, что 01.02.2011 года в адрес Т. был направлен акт приема-передачи по договору N участия в долевом строительстве жилого дома от 31.07.2008 года, согласно которому ООО "А." (застройщик) сообщает о вводе построенного 5-секционного монолитно-кирпичного переменной этажности (13 - 14 - 17 - 15 - 13 этажей) многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: (строительный адрес:, пересечение и) в эксплуатацию разрешен Администрацией города Тулы (разрешение на ввод в эксплуатацию N от 30.10.2010 г.). Застройщик передает, а участник принимает объект долевого строительства с инвентарным номером, виде квартиры N состоящей из 1-ой комнаты, общей площадью 41,4 кв. м, общей площадью с учетом помещений вспомогательного назначения (балконов, лоджий) 44,9 кв. м, находящейся на 7 этаже З секции 5-секционного монолитно-кирпичного переменной этажности (13 - 14 - 17 - 15 - 13 этажей) многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:, д. N Проектная площадь 41,82 кв. м указанная в п. 1.1 Договора, изменилась в соответствии с обмерами территориального бюро технической инвентаризации. Стоимость объекта составляет ... руб. В соответствии с п. 8.1 Договора, в связи с увеличением фактической площади объекта по данным обмеров территориального бюро технической инвентаризации Т. в течение 5 дней с даты подписания акта необходимо перечислить/внести на счет застройщика ... руб. Указанная сумма является разницей между стоимостью объекта, указанной в п. 4 настоящего акта и суммой, оплаченной участником в соответствии с п. 4.1 Договора.
Судом установлено, что при заключении договора Т. понимала, что площадь квартиры, указанная в договоре, включает в себя площадь лоджии и была с этим согласна, так как была ознакомлена с планом квартиры и соответственно знала о том, что ей оплачивается не только площадь жилых и вспомогательных помещений, но и площадь лоджии. Это обстоятельство не отрицалось Т.
Оценив в совокупности доказательства по делу, с учетом положений ст. 15 ЖК РФ, письмо от 20 марта 2000 г. N НМ-1096/30 "О лоджиях и верандах" Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, п. п. 1, 2 Приложения N 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78 (СНИП 2.08.01-89), п. 3.37 Инструкции "О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом N 37 от 04.08.1998 года, суд пришел к выводу о том, что понижающий коэффициент, применяемый к лоджиям, учитывался при расчете стоимости квартиры при заключении договора долевого участия, поскольку согласно приложения N 1 к договору долевого участия в строительстве общая площадь квартиры без учета лоджии составляет: 40,23 кв. м (площадь комнаты 20,95 кв. м, кухня - 9,22 кв. м, санузел - 4.3 кв. м, коридор - 5,76 кв. м), по проекту площадь лоджии равна 3,20 кв. м, по договору общая площадь квартиры составляет 41,82 кв. м. Таким образом, площадь лоджии спорного объекта с учетом понижающего коэффициента составляет 1,59 кв. м.
Судом установлено, что в проектной документации площади квартиры, принятой сторонами для взаиморасчетов по Договору учитывалась площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5. Увеличение площади спорной квартиры произошло за счет корректировки данных БТИ.
Анализ установленных обстоятельств с учетом положений договора участия в долевом строительстве, и проектной документации на дом позволили суду первой инстанции прийти к правильному и обоснованному выводу о том, что сторонами в договоре определен объект передачи инвестору по договору,- квартиру с условным N, которая является частью многоквартирного дома, (жилое помещение) с лоджией, к которой применен понижающий коэффициент, следовательно оплата площади лоджии с учетом коэффициента 0,5 была предусмотрена договором, заключенным между сторонами, и поскольку это условие договора не противоречит действующему законодательству суд счел возможным удовлетворить требования истца Т. об обязании ответчика ООО "А." применить коэффициент 0,5 к площади лоджии при передачи квартиры в собственность, установив размер доплаты руб.
На основании исследованных доказательств, при правильном применении соответствующих норм материального права судом сделан правильный вывод об удовлетворении требований истца Т. в части признания недействительным п. 3.2.4 договора долевого участия в строительстве N от 31.07.2008 года.
Учитывая положения статьи 88 ГПК РФ, принимая во внимание доказательства, представленные истцом, судом первой инстанции в соответствии со статьями 96, 100 ГПК РФ правильно разрешен вопрос о распределении судебных расходов.
Таким образом, правильно установив обстоятельства, имеющие значение для дела, всесторонне и полно проверив доводы и возражения сторон, оценив исследованные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст. ст. 55, 60 ГПК РФ, суд постановил законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого по доводам кассационной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального и материального права, которые в соответствии со ст. 362 ГПК РФ привели или могли привести к неправильному разрешению дела, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, судом первой инстанции не допущено.
Доводы кассационной жалобы не могут быть признаны судебной коллегией основанием к отмене постановленного судебного решения, поскольку, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, по существу доводы кассатора сводятся к иной оценке имеющихся в материалах дела доказательств и иному толкованию норм законодательства, но не опровергают выводы суда, изложенные в решении.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Привокзального районного суда г. Тулы от 09 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ответчика ООО "А." по доверенности Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-2516
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 июля 2011 г. по делу N 33-2516
Судья: Сонина А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Кабанова О.Ю.
судей Ходаковой Л.А., Дорохина О.М.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ООО "А." на решение Привокзального районного суда г. Тулы от 09 июня 2011 г. по делу по иску Т. к ООО "А." об устранении выявленных недостатков, взыскании пени и излишне уплаченных денежных средств, признании договор долевого участия в строительстве недействительным в части, взыскании судебных расходов
Заслушав доклад судьи Дорохина О.М., судебная коллегия
установила:
Т. обратилась в суд с иском к ООО "А." об устранении выявленных недостатков, взыскании пеней и излишне уплаченных денежных средств, признании недействительным в части договора долевого участия в строительстве, взыскании судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что 31.07.2008 года между истцом (Т.) и ООО "А." был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома N.
Обязательства по оплате стоимости квартиры были исполнены истцом в полном объеме путем перечисления денежных средств в сумме руб. на расчетный счет застройщика 20.08.2008 года. Срок ввода в эксплуатацию согласно условиям договора был предусмотрен не позднее 1 квартала 2009 года (т.е. не позднее 01.04.2009 года), а срок передачи квартиры в собственность не позднее II квартала 2009 года (т.е. не позднее 01.07.2009 года). До настоящего времени квартира в собственность не передана. В январе 2011 года истцу было предложено явиться в офис ООО "А." для подписания акта приема-передачи квартиры. В предложенном варианте акта приема-передачи квартиры было указано: однокомнатная квартира N (вместо N), общей площадью 41,4 кв. м или общей площадью с учетом помещений вспомогательного назначения (балконов, лоджий) 44,9 кв. м (вместо 41,82 кв. м), находящейся на 7 этаже 3 секции 5-секционного монолитно-кирпичного переменной этажности (13 - 14 - 17 - 15 - 13 этажей) многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:. Кроме того, застройщиком было предложено доплатить денежные средства в сумме руб. С данным условиями истец не согласилась и направила в адрес застройщика претензию, в которой были поставлены вопросы о составлении акта несоответствия квартиры и устранении выявленных недостатков, оплате пеней, и отказа от оплаты денежных средств в размере руб. Претензия была получена застройщиком 07.02.2011 года. Застройщик отказался от составления акта, согласно письму N от 16.02.2011 года, указав, что доплата за балкон основана на договоре и техническом паспорте ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" и не противоречит законодательству; отказано в уплате процентов за просрочку в передачи квартиры в собственность в связи с непредставлением расчетов пеней.
Кроме того истец указала, что часть указанных в претензии недостатков устранена. Оставшаяся часть недостатков, а именно: кухня: с внутренней стороны балконного окна на подоконнике зазор между деревянной закладкой и кирпичной кладкой составляет 25 мм; отклонение стояков от вертикали 10 мм; отклонение стен от вертикали 16 мм; сверху от потолка набрызги бетона и раствора; стена между кухней и ванной по всей высоте не имеет заделки между смонтированными празогредниевыми плитами, они никак не соединены между собой по вертикали (из кухни просматривается ванна) зазор 10 - 15 мм по всей высоте стены; стена, соединяющая квартиру соседа и кухню имеет круглые сквозные отверстия; вентиляционные отверстия в кухне не соответствуют стандартным размерам и форме; в месте установки светильника разбитая и обкрошенная вогнутость; жилая комната: с внутренней стороны окна на подоконнике зазор между деревянной закладкой и кирпичной кладкой составляет 10 мм; установка кожуха на радиаторе не соответствует нормам; отклонение стояков от вертикали 12 мм; сверху от потолка набрызги бетона и раствора; отклонение стен от вертикали 20 мм; отклонение стен от горизонтали между комнатной и кухней 12 - 15 мм; в месте установки светильника разбитая и обкрошенная вогнутость; стена, соединяющая квартиру N и комнату имеет сквозные технологические отверстия; отсутствует электропатрон; коридор: перепад на стене между ванной и кухней по горизонтали 40 - 50 мм; не срезаны и не заделаны монтажные петли; не заделано отверстие между плитой перекрытия этажа и стеной; в месте установки светильника разбита и обкрошенная вогнутость; ванная комната: не срезаны и не заделаны монтажные петли; отсутствует электропатрон; горизонтальные отверстия между ванной и кухней; на переходном этажном балконе не работает доводчик; плитка на входе на лестничную клетку имеет гладкую поверхность, хотя должна быть шершавой или должен иметься резиновый коврик -не устранена. На основании изложенного просила обязать ООО "А." - застройщика жилого дома, расположенного по адресу: устранить выявленные недостатки, указанные в претензии в адрес ООО "А." от 07.02.2011 года, установить срок исправления выявленных недостатков - 2 месяца со дня их обнаружения, т.е. до 07.04.2011 года; взыскать пени за нарушение сроков передачи квартиры в размере руб., признать не соответствующими законодательству РФ положения договора N от 31.07.2008 г., зарегистрированного в УФРС по Тульской области о включении в площадь квартиры холодных помещений или площади помещений вспомогательного назначения, в т.ч. числе балконов и лоджий), взыскать с ООО "А." излишне выплаченные денежные средства в размере руб., признать недействительным п. 3.2.4 договора долевого участия N от 31.07.2008 года, содержащий условия о том, что с момента ввода в эксплуатацию дольщик оплачивает эксплуатационные и коммунальные услуги (в. т.ч. предварительно в виде аванса за 7 месяцев) исходя из фактических затрат эксплуатирующей организации, пропорционально получаемой участником долевого строительства доле площади, взыскать оплату услуг представителя в размере руб. и расходы по оплате государственной пошлины.
До вынесения решения судом истец в соответствии со ст. 39 ГПК Российской Федерации уточнила исковые требования, и просила взыскать с ответчика стоимость устранения выявленных недостатков в размере руб., расходы на проведение экспертизы в размере руб., а также обязать ответчика ООО "А." применить коэффициент 0,5 к площади балкона при передачи квартиры в собственность, установив размер доплаты в размере руб.
До вынесения судом решения Т. отказалась от исковых требований в части обязать ООО "А." - застройщика жилого дома, расположенного по адресу: устранить выявленные недостатки, указанные в претензии в адрес 000 "А." от 07.02.2011 года, установить срок исправления выявленных недостатков - 2 месяца со дня их обнаружения, т.е. до 07.04.2011 года; признать не соответствующими законодательству РФ положения договора N от 31.07.2008 г., зарегистрированного в УФРС по Тульской области о включении в площадь квартиры холодных помещений или площади помещений вспомогательного назначения, в т.ч. числе балконов и лоджий), взыскать с ООО "А." излишне выплаченные денежные средства в размере руб.
Определением Привокзального районного суда г. Тулы от 09.06.2011 года отказ от иска принят судом и производство по указанным выше требованиям прекращено.
Истец Т. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений, поддержала и просила их удовлетворить.
Представитель истца Т. по доверенности К. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала по основаниям, изложенным в иске, и настаивала на их удовлетворении.
Представитель ответчика ООО "А." по доверенности Н. в судебном заседании исковые требования признала частично.
Выслушав мнение сторон, исследовав доказательства по делу, суд решил исковые требования Т. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "А." в пользу Т. стоимость работ по устранению дефектов строительных конструкций квартиры в размере руб.
Обязать ответчика ООО "А." применить коэффициент 0,5 к площади лоджии при передачи квартиры в собственность, установив размер доплаты в размере руб.
Признать недействительным п. 3.2.4 Договора долевого участия в строительстве N от 31.07.2008 года заключенного между ООО "А." и Т. содержащий условия о том, что участник долевого строительства с момента ввода в эксплуатацию оплачивает эксплуатационные и коммунальные услуги (в т.ч. предварительно в виде аванса за 7 месяцев) исходя из фактических затрат эксплуатирующей организации, пропорционально получаемой участником долевого строительства доле площади
Взыскать с ООО "А." в пользу Т. неустойку в размере руб., судебные расходы: расходы на представителя в размере ... руб., расходы, связанные с оплатой услуг судебной строительно-технической экспертизы в размере руб., расходы по уплате государственной в размере руб. коп., а всего руб. коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Не согласившись с постановленным решением представитель ООО "А." по доверенности Н. обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить в части решение Привокзального районного суда г. Тулы от 09 июня 2011 года, считая его незаконным и необоснованным в части сметного расчета по устранению недостатков, и применения коэффициента 0,5 к площади лоджии при передаче квартиры и принять новое решение.
Выслушав объяснения Т., поддержавшей доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, в порядке ч. 1 ст. 347 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Основания, предусмотренные статьей 362 ГПК РФ для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке отсутствуют, поскольку, как при подготовке дела к судебному разбирательству, так и в процессе судебного разбирательства судом правильно определены обстоятельства имеющие значение для дела. Выводы суда основаны на доказанных обстоятельствах и соответствуют данным обстоятельствам. Судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, регламентирующие возникшие между сторонами правоотношения.
Исследованные судом кассационной инстанции материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции, при разрешении спорных правоотношений, правильно применены соответствующие нормы материального права.
При рассмотрении дела суд первой инстанции правильно руководствовался положениями ст. 9 Федерального закона РФ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" от 22.12.1995 г., согласно которым в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 г. N 2300-1 регулирующим отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации их прав. Защита прав потребителей осуществляется судом (ст. 17 Закона).
В силу ст. 13 вышеназванного Закона за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. Уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождает изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед потребителем. Требования потребителя об уплате неустойки (пени) предусмотренные законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в добровольном порядке.
В силу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применятся законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.
В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК Российской Федерации одним из оснований возникновения обязательств является договор.
В силу ст. 309, 310 ГК Российской Федерации обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В ходе рассмотрения дела, судом первой инстанции установлено, что согласно постановлению Главы г. Тулы N 1530 от 13.04.2004 г. было предварительно согласовано ООО "А." место размещения торгово-жилого комплекса на пересечении и. На основании указанного постановления постановлением Главы администрации города Тулы N от 23.10.2006 года был предоставлен ООО "А." в аренду земельный участок, расположенный на пересечении и. Договор аренды земельного участка N от 01.12.2006 года был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области. 26.12.2006 года Администрацией города Тулы Управлением градостроительства и архитектуры Администрации города Тулы было выдано разрешение на строительство N. В ходе реализации инвестиционного проекта по строительству торгово-жилого комплекса ООО "А." заключило инвестиционный контракт, который был зарегистрирован 19.10.2006 года за N.
Установленные обстоятельства позволили суду прийти к правильному и обоснованному выводу о том, что ООО "А." приняло на себя обязательства, в том числе и обязательства и функции застройщика.
31 июля 2008 года между ООО "А." (застройщик) и Т. (участник долевого строительства) был заключен договор N долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу:, пересечение и, согласно которому застройщик в лице ООО "А." принял на себя обязательства обеспечить строительство вышеуказанного жилого дома и ввести его в эксплуатацию не позднее I квартала 2009 года (п. 2.1.4 договора) и передать участнику долевого строительства (Т.) однокомнатную квартиру на 7 этаже в секции 3, номер на площадке 2, с условным номером 146, общей площадью 41,82 кв. м с учетом площади холодных помещений в вышеуказанном доме не позднее II квартала 2009 года (п. 1.1, 2.1.5, 3.1.3 договора).
Истцом договорные обязательства по финансированию строительства квартиры выполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N от 20.08.2008 года.
01.02.2011 года в адрес Т. было направлен акт приема-передачи квартиры в собственность по адресу:.
При осмотре квартиры истцом Т. было выявлено, что квартира не соответствует техническому состоянию, в связи с чем 07.02.2011 года Т. в адрес ООО "А." была направлена претензия, согласно которой Т. просила составить акт несоответствия объекта долевого строительства. Указала, что в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит и суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, требование указанное в п. 4 и п. 5 проекта акта приема-передачи по договору долевого участия от 31.07.2008 г. о доплате суммы в размере ... руб. считает неправомерным, т.к. площадь объекта увеличилась за счет помещения вспомогательного назначения (холодного), а именно балкона (лоджии). Обратила внимание, что внесения платы за жилое помещение возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. п. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ), т.е. с момента подписания акта приема-передачи.
16.02.2011 года в адрес Т. было направлено ответчиком письмо N согласно которому в соответствии с техническим паспортом на жилое помещение от 19.11.2010 года, составленным ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", общая площадь квартиры составляет 41,4 кв. м, а с учетом площади холодных помещений (лоджии - 3,5 кв. м) - 44,9 кв. м. Следовательно, предъявленная к оплате сумма в размере руб. является законной и обоснованной. Не представлен расчет неустойки на основании п. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ. Указанные в представленной претензии недостатки частично устранены, оставшиеся не устранены ввиду отсутствия ссылки на документ, регламентирующие недостаток, отсутствие указания на лицо, проводившего осмотр и выявившего недостатки.
Разрешая исковые требования в части вопроса о качестве передаваемой квартиры и взыскания стоимости устранения дефектов кв. N жилого дома, расположенного по адресу:, суд первой инстанции правильно применил соответствующие нормы материального права, указав, что в соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Совокупная оценка доказательств по делу, включая экспертное заключение, позволили суду прийти к правильному и обоснованному выводу о том, что истец доказал обоснованность заявленных исковых требований в части ненадлежащего качества спорного объекта, в связи с чем суд счел необходимым взыскать в пользу истца стоимость устранения недостатков в размере руб., что свидетельствует о законности и обоснованности постановленного решения, а также о необоснованности доводов кассационной жалобы.
Разрешая исковые требования о взыскании неустойки, судом правильно применены соответствующие нормы права и учтено, что факт допущенной просрочки в исполнении своего обязательства ООО "А." не оспаривает, однако заявило о применении ст. 333 ГК Российской Федерации, что позволило суду уменьшить правильно рассчитанную неустойку в сумме руб. до руб., поскольку подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
При разрешении исковых требований истца в части обязания ответчика применить коэффициент 0,5 к площади лоджии при передачи квартиры в собственность, установив размер доплаты руб., судом установлено, что из акта к договору долевого участия в строительстве жилого дома N от 31.07.2008 года следует, что ООО "А." (застройщик) и Т. (участник долевого строительства) составили акт, согласно которому: застройщик подтверждает внесения участником долевого строительства денежного взноса за площадь в размере 41,82 кв. м с учетом площади холодных помещений, в виде 1-ой комнатной квартиры на 7-ом этаже, секция 3, с номером на площадке 2, условный N в объеме 100%, что составляет руб., из расчета стоимости 1 кв. м общей площади руб. за кв. м общей площади.
Пунктом 8.1 договора N долевого участия в строительстве жилого дома от 31.07.2008 года предусмотрено, что по результатам обмера жилого дома отделением по гор. Туле Тульского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" стороны уточняют размер "общей площади квартиры", передаваемой участнику долевого строительства.
Стороны допускают отклонение общей площади квартиры по результатам замеров отделением по гор. Туле Тульского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от площади, указанной в предмете договора.
В случае отклонения общей площади квартиры, от площади квартиры по данным замеров отделением по гор. Туле Тульского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" до 1 кв. м перерасчет стоимости квартиры не производится.
В случае отклонения площади квартиры более 1 кв. м перерасчет стоимости квартиры производится на основании общей площади квартиры по техпаспорту.
Уточненные общая площадь квартиры, а также номера квартир фиксируются в дополнительном соглашении, подписываемом сторонами договора.
Из договора участия в долевом строительстве от 31.07.2008 года., проектной документации на дом следует, что сторонами в договоре определен объект передачи инвесторам по договору, - 1-комнатная квартира на 7-м этаже, в секции 3, номер на площадке 2, с условным номером 146, которая является частью многоквартирного дома (жилое помещение) с лоджией, общей площадью 41,82 кв. м.
К такому определению объекта долевого строительства стороны пришли обоюдно, о чем свидетельствуют подписи сторон в договоре от 31.07.2008 года, что не противоречит ст. 421 ГК РФ ("Свобода договора"), а также ФЗ РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ...".
Судом установлено, что 01.02.2011 года в адрес Т. был направлен акт приема-передачи по договору N участия в долевом строительстве жилого дома от 31.07.2008 года, согласно которому ООО "А." (застройщик) сообщает о вводе построенного 5-секционного монолитно-кирпичного переменной этажности (13 - 14 - 17 - 15 - 13 этажей) многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: (строительный адрес:, пересечение и) в эксплуатацию разрешен Администрацией города Тулы (разрешение на ввод в эксплуатацию N от 30.10.2010 г.). Застройщик передает, а участник принимает объект долевого строительства с инвентарным номером, виде квартиры N состоящей из 1-ой комнаты, общей площадью 41,4 кв. м, общей площадью с учетом помещений вспомогательного назначения (балконов, лоджий) 44,9 кв. м, находящейся на 7 этаже З секции 5-секционного монолитно-кирпичного переменной этажности (13 - 14 - 17 - 15 - 13 этажей) многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:, д. N Проектная площадь 41,82 кв. м указанная в п. 1.1 Договора, изменилась в соответствии с обмерами территориального бюро технической инвентаризации. Стоимость объекта составляет ... руб. В соответствии с п. 8.1 Договора, в связи с увеличением фактической площади объекта по данным обмеров территориального бюро технической инвентаризации Т. в течение 5 дней с даты подписания акта необходимо перечислить/внести на счет застройщика ... руб. Указанная сумма является разницей между стоимостью объекта, указанной в п. 4 настоящего акта и суммой, оплаченной участником в соответствии с п. 4.1 Договора.
Судом установлено, что при заключении договора Т. понимала, что площадь квартиры, указанная в договоре, включает в себя площадь лоджии и была с этим согласна, так как была ознакомлена с планом квартиры и соответственно знала о том, что ей оплачивается не только площадь жилых и вспомогательных помещений, но и площадь лоджии. Это обстоятельство не отрицалось Т.
Оценив в совокупности доказательства по делу, с учетом положений ст. 15 ЖК РФ, письмо от 20 марта 2000 г. N НМ-1096/30 "О лоджиях и верандах" Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, п. п. 1, 2 Приложения N 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78 (СНИП 2.08.01-89), п. 3.37 Инструкции "О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом N 37 от 04.08.1998 года, суд пришел к выводу о том, что понижающий коэффициент, применяемый к лоджиям, учитывался при расчете стоимости квартиры при заключении договора долевого участия, поскольку согласно приложения N 1 к договору долевого участия в строительстве общая площадь квартиры без учета лоджии составляет: 40,23 кв. м (площадь комнаты 20,95 кв. м, кухня - 9,22 кв. м, санузел - 4.3 кв. м, коридор - 5,76 кв. м), по проекту площадь лоджии равна 3,20 кв. м, по договору общая площадь квартиры составляет 41,82 кв. м. Таким образом, площадь лоджии спорного объекта с учетом понижающего коэффициента составляет 1,59 кв. м.
Судом установлено, что в проектной документации площади квартиры, принятой сторонами для взаиморасчетов по Договору учитывалась площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5. Увеличение площади спорной квартиры произошло за счет корректировки данных БТИ.
Анализ установленных обстоятельств с учетом положений договора участия в долевом строительстве, и проектной документации на дом позволили суду первой инстанции прийти к правильному и обоснованному выводу о том, что сторонами в договоре определен объект передачи инвестору по договору,- квартиру с условным N, которая является частью многоквартирного дома, (жилое помещение) с лоджией, к которой применен понижающий коэффициент, следовательно оплата площади лоджии с учетом коэффициента 0,5 была предусмотрена договором, заключенным между сторонами, и поскольку это условие договора не противоречит действующему законодательству суд счел возможным удовлетворить требования истца Т. об обязании ответчика ООО "А." применить коэффициент 0,5 к площади лоджии при передачи квартиры в собственность, установив размер доплаты руб.
На основании исследованных доказательств, при правильном применении соответствующих норм материального права судом сделан правильный вывод об удовлетворении требований истца Т. в части признания недействительным п. 3.2.4 договора долевого участия в строительстве N от 31.07.2008 года.
Учитывая положения статьи 88 ГПК РФ, принимая во внимание доказательства, представленные истцом, судом первой инстанции в соответствии со статьями 96, 100 ГПК РФ правильно разрешен вопрос о распределении судебных расходов.
Таким образом, правильно установив обстоятельства, имеющие значение для дела, всесторонне и полно проверив доводы и возражения сторон, оценив исследованные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст. ст. 55, 60 ГПК РФ, суд постановил законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого по доводам кассационной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального и материального права, которые в соответствии со ст. 362 ГПК РФ привели или могли привести к неправильному разрешению дела, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, судом первой инстанции не допущено.
Доводы кассационной жалобы не могут быть признаны судебной коллегией основанием к отмене постановленного судебного решения, поскольку, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, по существу доводы кассатора сводятся к иной оценке имеющихся в материалах дела доказательств и иному толкованию норм законодательства, но не опровергают выводы суда, изложенные в решении.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Привокзального районного суда г. Тулы от 09 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ответчика ООО "А." по доверенности Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)