Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хохлачева О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего: Костиной Л.И.,
судей областного суда: Поляковой К.В., Губернаторова Ю.Ю.,
при секретаре Р.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Поляковой К.В. дело по кассационной жалобе А. на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 06 октября 2011 г. по делу по иску А. к ТСЖ "Надежда-2009", ООО "СК "Альфа-Элитстрой" о признании недействительной ничтожной сделки и устранении последствий такой сделки,
установила:
А.И. обратилась в суд с иском к ЖСК "Надежда 2009" о признании недействительной ничтожной сделки, признании недействительной оспоримой сделки и устранении последствий такой сделки, указав, что она является участником долевого строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: +++, блок секция +++ на основании договора долевого участия от xxx N в строительстве +++ указанного жилого дома. В силу закона с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства земельный участок и объект долевого строительства находятся в залоге. В 2010 г. застройщик ООО "СК "Альфа-Элитстрой" вступил в процесс банкротства и в данный момент находится в стадии наблюдения. В 2009 году часть дольщиков зарегистрировали ЖСК "Надежда 2009", которому застройщик по договору от xxx переуступил право аренды земельного участка по адресу: +++, также между застройщиком и ЖСК "Надежда 2009" заключен договор от xxx переуступки прав и обязанностей застройщика, по которому все функции, права и обязанности застройщика по договорам долевого участия на строительство объекта Общество передало Кооперативу, данный договор не прошел государственную регистрацию, фактически является переводом долга, должен соответствовать требованиям ст. 391 ГК РФ. Полагает, что ЖСК не может принять на себя функции застройщика. ООО "СК "Альфа-Элитстрой" не в состоянии исполнить обязательства за счет оставшегося у него имущества, данные сделки могут повлиять на ее правовое положение, так как создают препятствия в реализации права по сравнению с тем, если бы указанные сделки не существовали, препятствуют истцу в реализации права на обращение взыскания на это имущество должника. Незаконные действия ЖСК по достройке и управлению имуществом +++ привели к отключению ее квартиры от электроснабжения. При указанных обстоятельствах просила суд признать недействительной оспоримую сделку по договору от xxx переуступки права аренды земельного участка по адресу: +++, литера +++, заключенному между ООО "СК "Альфа-Элитстрой" и ЖСК "Надежда 2009" и ТСЖ "Согласие", признать недействительной ничтожную сделку по договору от xxx переуступки прав и обязанностей застройщика, заключенному между ООО "СК "Альфа-Элитстрой" и ЖСК "Надежда 2009". Устранить последствия недействительной ничтожной сделки по договору от xxx, путем восстановления электроснабжения +++, блок секция +++, +++. В дальнейшем исковые требования были уточнены, просила признать недействительной ничтожную сделку по договору от xxx, в остальной части исковые требования просила не рассматривать.
Определением Кировского районного суда г. Астрахани от 19 сентября 2011 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по АО.
В судебном заседании истец А.И. уточненные исковые требования поддержала.
В судебном заседании представители К. и Б., третьи лица Б.Л., К.Г., Л., К.А., К.Н. просили суд в удовлетворении иска отказать.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по АО М. в судебном заседании оставила решение на усмотрение суда.
Н. в судебное заседание не явился, просил отказать в удовлетворении иска.
Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 06 октября 2011 г. исковые требования оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе А.И. ставит вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрение, указав, что объем обязанностей ЖСК "Надежда 2009" перед А.И. определен объемом договора о долевом участии в строительстве (подряда), заключенным между ней и ООО "СК "Альфа-Элитстрой", так как фактически ЖСК добровольно взял на себя эти обязательства, подписав договор о переуступке прав и обязанностей по всем договорам долевого участия (строительного подряда). Выводы суда о том, что между А.И. и Кооперативом отсутствуют договорные отношения, не соответствует фактическим обстоятельствам. Суд, не признав договор переуступки прав и обязанностей застройщика от xxx договором перевода долга, вообще не пришел к выводу, какой нормой права регулируются данные правоотношения, отсутствует ссылка на нормы права по рассматриваемому требованию.
На заседание судебной коллегии А.И., арбитражный управляющий К.В., представители ООО СК "Альфа-Элитстрой", Управления Росреестра по АО, Н., Л.А., К.А., К.Н., К., будучи надлежаще извещенными, не явились, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не представили, причину неявки не сообщили, Н., К.А., К.Н., Л.А. просили рассматривать дело в их отсутствие, в удовлетворении жалобы отказать. При указанных обстоятельствах в силу ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав докладчика по делу, выслушав Б., К.Д., К.Г. Л., считавших решение законным и обоснованным, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из материалов дела, между А.И. и ООО "СК "Альфа-Элитстрой" xxx заключен договор долевого участия в строительстве N, согласно которому А.И. собственными или заемными денежными средствами принимает участие, а застройщик за счет этих средств обеспечивает строительство объекта долевого участия: +++ этажного +++ квартирного жилого дома с +++ нежилым этажом по +++, блок секция +++, в части строительства +++ квартиры N, общей площадью +++ кв. м, расположенной на +++ этаже жилого дома. Застройщик свои обязательства не исполнил, строительство дома не завершил, по состоянию на xxx процент готовности дома составил +++.
xxx ООО "СК "Альфа-Элитстрой" уведомило дольщиков об отсутствии финансовой возможности для достройки дома.
В целях завершения строительства указанного дома бывшими дольщиками xxx создан Жилищно-строительный кооператив "Надежда-2009", А.И. его членом не является.
xxx ООО "СК "Альфа-Элитстрой" уступило ЖСК "Надежда 2009" и ТСЖ +++ права и обязанности арендатора земельного участка, предоставленного ранее Обществу под строительство группы жилых домов, xxx указанный договор переуступки прошел государственную регистрацию, п. 4 договора предусматривает обременение земельного участка ипотекой в силу закона.
Кроме того, xxx между застройщиком и ЖСК "Надежда 2009" заключен договор переуступки прав и обязанностей застройщика, по которому ЖСК "Надежда 2009" принимает на себя обязательства застройщика по строительству указанного дома, Кооператив принял договоры долевого участия и платежные документы, договор N от xxx с А.И. не передавался.
xxx ЖСК "Надежда-2009" получено разрешение N +++ на строительство объекта капитального строительства "Группа жилых домов по +++" (вторая очередь).
Члены ЖСК за счет собственных денежных средств осуществили завершение строительства указанного жилого дома, а также заключили с Кооперативом соглашения об изменении застройщика по +++, которые прошли государственную регистрацию. xxx Кооперативом было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции установил, что наличие зарегистрированного договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрацию права собственности на объекты долевого участия в установленном порядке свидетельствуют о соблюдении ЖСК "Надежда-2009" градостроительных и строительных норм и правил при завершении строительства дома, в связи с чем указанный дом не может быть признан самовольной постройкой. Суд пришел к выводу о том, что не имеется оснований для признания недействительной ничтожную сделку по договору переуступки прав и обязанностей застройщика от xxx.
Судебная коллегия считает возможным согласиться с указанным выводом суда, поскольку в обоснование заявленных требований истцом указано, что оспариваемая сделка, являющаяся, в том числе, и переводом долга, является недействительной, поскольку не прошла государственную регистрацию, в то время как перевод долга и уступка права требования по сделке, требующей государственную регистрацию, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, в силу ст. ст. 389, 391 ГК РФ.
Однако в силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не предусматривает иных последствий нарушения. Несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделки в случаях, установленных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Оспариваемая сделка заключена как перевод прав и обязанностей застройщика по договорам долевого строительства, которые в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" подлежат государственной регистрации. При этом указанный Федеральный закон не предусматривает таких последствий несоблюдения требований о государственной регистрации договоров долевого участия как недействительность указанных сделок. Пунктом 3 статьи 4 указанного Федерального закона предусмотрены иные последствия отсутствия государственной регистрации, договор долевого участия считается заключенным с момента такой регистрации, указанные правила применяются и к договорам переуступки прав и обязанностей по указанным договорам, следовательно, к незаключенному договору не могут быть применены положения, предусмотренные ст. ст. 166 - 168 ГК РФ, и его нельзя признать недействительным. При указанных обстоятельствах иные доводы жалобы, в том числе, и о недействительности оспариваемого договора по основаниям отсутствии согласия истца на перевод долга от застройщика к ЖСК, не являются основанием к отмене состоявшегося решения, поскольку не являются обстоятельствами, имеющими юридическое значение для рассмотрения настоящего спора.
Доводы кассационной жалобы не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся к повторному изложению исковых требований и к несогласию с оценкой суда установленным по делу обстоятельствам, а также направлены на иное толкование закона, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены правильного по существу решения суда.
Поскольку доводы кассационной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения судом первой инстанции, и не опровергают выводов судебного решения, нарушений норм процессуального закона коллегией не установлено, то оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
определила:
Решение Кировского районного суда г. Астрахани от 06 октября 2011 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу А.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.11.2011 ПО ДЕЛУ N 33-3747/2011
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 ноября 2011 г. по делу N 33-3747/2011
Судья: Хохлачева О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего: Костиной Л.И.,
судей областного суда: Поляковой К.В., Губернаторова Ю.Ю.,
при секретаре Р.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Поляковой К.В. дело по кассационной жалобе А. на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 06 октября 2011 г. по делу по иску А. к ТСЖ "Надежда-2009", ООО "СК "Альфа-Элитстрой" о признании недействительной ничтожной сделки и устранении последствий такой сделки,
установила:
А.И. обратилась в суд с иском к ЖСК "Надежда 2009" о признании недействительной ничтожной сделки, признании недействительной оспоримой сделки и устранении последствий такой сделки, указав, что она является участником долевого строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: +++, блок секция +++ на основании договора долевого участия от xxx N в строительстве +++ указанного жилого дома. В силу закона с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства земельный участок и объект долевого строительства находятся в залоге. В 2010 г. застройщик ООО "СК "Альфа-Элитстрой" вступил в процесс банкротства и в данный момент находится в стадии наблюдения. В 2009 году часть дольщиков зарегистрировали ЖСК "Надежда 2009", которому застройщик по договору от xxx переуступил право аренды земельного участка по адресу: +++, также между застройщиком и ЖСК "Надежда 2009" заключен договор от xxx переуступки прав и обязанностей застройщика, по которому все функции, права и обязанности застройщика по договорам долевого участия на строительство объекта Общество передало Кооперативу, данный договор не прошел государственную регистрацию, фактически является переводом долга, должен соответствовать требованиям ст. 391 ГК РФ. Полагает, что ЖСК не может принять на себя функции застройщика. ООО "СК "Альфа-Элитстрой" не в состоянии исполнить обязательства за счет оставшегося у него имущества, данные сделки могут повлиять на ее правовое положение, так как создают препятствия в реализации права по сравнению с тем, если бы указанные сделки не существовали, препятствуют истцу в реализации права на обращение взыскания на это имущество должника. Незаконные действия ЖСК по достройке и управлению имуществом +++ привели к отключению ее квартиры от электроснабжения. При указанных обстоятельствах просила суд признать недействительной оспоримую сделку по договору от xxx переуступки права аренды земельного участка по адресу: +++, литера +++, заключенному между ООО "СК "Альфа-Элитстрой" и ЖСК "Надежда 2009" и ТСЖ "Согласие", признать недействительной ничтожную сделку по договору от xxx переуступки прав и обязанностей застройщика, заключенному между ООО "СК "Альфа-Элитстрой" и ЖСК "Надежда 2009". Устранить последствия недействительной ничтожной сделки по договору от xxx, путем восстановления электроснабжения +++, блок секция +++, +++. В дальнейшем исковые требования были уточнены, просила признать недействительной ничтожную сделку по договору от xxx, в остальной части исковые требования просила не рассматривать.
Определением Кировского районного суда г. Астрахани от 19 сентября 2011 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по АО.
В судебном заседании истец А.И. уточненные исковые требования поддержала.
В судебном заседании представители К. и Б., третьи лица Б.Л., К.Г., Л., К.А., К.Н. просили суд в удовлетворении иска отказать.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по АО М. в судебном заседании оставила решение на усмотрение суда.
Н. в судебное заседание не явился, просил отказать в удовлетворении иска.
Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 06 октября 2011 г. исковые требования оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе А.И. ставит вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрение, указав, что объем обязанностей ЖСК "Надежда 2009" перед А.И. определен объемом договора о долевом участии в строительстве (подряда), заключенным между ней и ООО "СК "Альфа-Элитстрой", так как фактически ЖСК добровольно взял на себя эти обязательства, подписав договор о переуступке прав и обязанностей по всем договорам долевого участия (строительного подряда). Выводы суда о том, что между А.И. и Кооперативом отсутствуют договорные отношения, не соответствует фактическим обстоятельствам. Суд, не признав договор переуступки прав и обязанностей застройщика от xxx договором перевода долга, вообще не пришел к выводу, какой нормой права регулируются данные правоотношения, отсутствует ссылка на нормы права по рассматриваемому требованию.
На заседание судебной коллегии А.И., арбитражный управляющий К.В., представители ООО СК "Альфа-Элитстрой", Управления Росреестра по АО, Н., Л.А., К.А., К.Н., К., будучи надлежаще извещенными, не явились, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не представили, причину неявки не сообщили, Н., К.А., К.Н., Л.А. просили рассматривать дело в их отсутствие, в удовлетворении жалобы отказать. При указанных обстоятельствах в силу ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав докладчика по делу, выслушав Б., К.Д., К.Г. Л., считавших решение законным и обоснованным, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из материалов дела, между А.И. и ООО "СК "Альфа-Элитстрой" xxx заключен договор долевого участия в строительстве N, согласно которому А.И. собственными или заемными денежными средствами принимает участие, а застройщик за счет этих средств обеспечивает строительство объекта долевого участия: +++ этажного +++ квартирного жилого дома с +++ нежилым этажом по +++, блок секция +++, в части строительства +++ квартиры N, общей площадью +++ кв. м, расположенной на +++ этаже жилого дома. Застройщик свои обязательства не исполнил, строительство дома не завершил, по состоянию на xxx процент готовности дома составил +++.
xxx ООО "СК "Альфа-Элитстрой" уведомило дольщиков об отсутствии финансовой возможности для достройки дома.
В целях завершения строительства указанного дома бывшими дольщиками xxx создан Жилищно-строительный кооператив "Надежда-2009", А.И. его членом не является.
xxx ООО "СК "Альфа-Элитстрой" уступило ЖСК "Надежда 2009" и ТСЖ +++ права и обязанности арендатора земельного участка, предоставленного ранее Обществу под строительство группы жилых домов, xxx указанный договор переуступки прошел государственную регистрацию, п. 4 договора предусматривает обременение земельного участка ипотекой в силу закона.
Кроме того, xxx между застройщиком и ЖСК "Надежда 2009" заключен договор переуступки прав и обязанностей застройщика, по которому ЖСК "Надежда 2009" принимает на себя обязательства застройщика по строительству указанного дома, Кооператив принял договоры долевого участия и платежные документы, договор N от xxx с А.И. не передавался.
xxx ЖСК "Надежда-2009" получено разрешение N +++ на строительство объекта капитального строительства "Группа жилых домов по +++" (вторая очередь).
Члены ЖСК за счет собственных денежных средств осуществили завершение строительства указанного жилого дома, а также заключили с Кооперативом соглашения об изменении застройщика по +++, которые прошли государственную регистрацию. xxx Кооперативом было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции установил, что наличие зарегистрированного договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрацию права собственности на объекты долевого участия в установленном порядке свидетельствуют о соблюдении ЖСК "Надежда-2009" градостроительных и строительных норм и правил при завершении строительства дома, в связи с чем указанный дом не может быть признан самовольной постройкой. Суд пришел к выводу о том, что не имеется оснований для признания недействительной ничтожную сделку по договору переуступки прав и обязанностей застройщика от xxx.
Судебная коллегия считает возможным согласиться с указанным выводом суда, поскольку в обоснование заявленных требований истцом указано, что оспариваемая сделка, являющаяся, в том числе, и переводом долга, является недействительной, поскольку не прошла государственную регистрацию, в то время как перевод долга и уступка права требования по сделке, требующей государственную регистрацию, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, в силу ст. ст. 389, 391 ГК РФ.
Однако в силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не предусматривает иных последствий нарушения. Несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделки в случаях, установленных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Оспариваемая сделка заключена как перевод прав и обязанностей застройщика по договорам долевого строительства, которые в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" подлежат государственной регистрации. При этом указанный Федеральный закон не предусматривает таких последствий несоблюдения требований о государственной регистрации договоров долевого участия как недействительность указанных сделок. Пунктом 3 статьи 4 указанного Федерального закона предусмотрены иные последствия отсутствия государственной регистрации, договор долевого участия считается заключенным с момента такой регистрации, указанные правила применяются и к договорам переуступки прав и обязанностей по указанным договорам, следовательно, к незаключенному договору не могут быть применены положения, предусмотренные ст. ст. 166 - 168 ГК РФ, и его нельзя признать недействительным. При указанных обстоятельствах иные доводы жалобы, в том числе, и о недействительности оспариваемого договора по основаниям отсутствии согласия истца на перевод долга от застройщика к ЖСК, не являются основанием к отмене состоявшегося решения, поскольку не являются обстоятельствами, имеющими юридическое значение для рассмотрения настоящего спора.
Доводы кассационной жалобы не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся к повторному изложению исковых требований и к несогласию с оценкой суда установленным по делу обстоятельствам, а также направлены на иное толкование закона, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены правильного по существу решения суда.
Поскольку доводы кассационной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения судом первой инстанции, и не опровергают выводов судебного решения, нарушений норм процессуального закона коллегией не установлено, то оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
определила:
Решение Кировского районного суда г. Астрахани от 06 октября 2011 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу А.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)