Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
21 мая 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Пинчук С.В.,
судей Сказочкина В.Н., Минеевой О.Г.,
при секретаре А.Д.,
рассмотрев дело по апелляционной жалобе представителя Управления Росреестра по Самарской области (по доверенности) Ж. на решение Самарского районного суда г. Самары от 21 марта 2012 года в открытом судебном заседании с участием представителей муниципального предприятия г.о. Самара "Бюро реконструкции и развития" А.Г. и Управления Росреестра по Самарской области Б.,
установила:
Ф. обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа Управления Росреестра в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве объекта долевого участия, указав, что 18.08.2011 г. он заключил с Муниципальным предприятием г.о. Самара "Бюро реконструкции и развития" договор N 062/ВС о долевом участии в строительстве жилого дома. Предметом договора является передача прав по долевому участию в строительстве квартиры со строительным номером 142, расположенной по адресу: <...>.
Он обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, однако, сообщением от 08.12.2011 г. Управлением Росреестра по Самарской области отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья в связи с несоответствием предоставленных на регистрацию документов, требованиям действующего законодательства.
Считая отказ регистрирующего органа противоречащим требованиям закона, Ф. просил признать отказ Управления Росреестра по Самарской области от 08.12.2011 г. в государственной регистрации договора N 062/ВС от 18.08.2011 г. долевого участия в строительстве жилого помещения, заключенного между ним и Муниципальным предприятием г.о. Самара "Бюро реконструкции и развития" незаконным и обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию названного договора.
Решением Самарского районного суда г. Самары от 21 марта 2012 г. требования Ф. удовлетворены. Принимая такое решение, суд исходил из того, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) и заявителем были представлены все необходимые для рассмотрения документы.
С таким решением Управление Росреестра по Самарской области не согласилось, его представителем Ж. (действующей на основании доверенности) принесена апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда, как вынесенного с существенным нарушением норм материального права, поскольку судом сделан не правильный вывод о равенстве понятий "строительство" и "реконструкция", тогда как реконструкция не относится к отношениям регулируемым ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", к тому же договор долевого участия в строительстве объекта, созданного в результате реконструкции, не подлежит государственной регистрации.
В суде апелляционной инстанции Представитель Управления Росреестра по Самарской области Б. поддержала доводы апелляционной жалобы, дав объяснения, аналогичные изложенным в жалобе.
Представитель МП "Бюро реконструкции и развития" А.Г. возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.
Заслушав доклад судьи Сказочкина В.Н., объяснения участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает его правильным.
Судом установлено, что 18.08.2011 г. заявитель заключил с Муниципальным предприятием г.о. Самара "Бюро реконструкции и развития" договор N 062/ВС о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого является передача прав по долевому участию в строительстве квартиры со строительным номером 142, расположенной по адресу: <...>, общей проектной площадью квартиры 64,5 кв. м, жилой проектной площадью 32,9 кв. м (далее "Объект"), а Ф. обязуется уплатить обусловленную договором цену - 2 064 000 руб. и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Заявитель обратился к государственному регистратору с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, однако сообщением N от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области заявителю было отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, в связи с несоответствием документов, предоставленных на регистрацию требованиям действующего законодательства.
Регистратор указал, что в договоре долевого участия ведется речь о строительстве 13 - 16 этажного дома, а в разрешении на строительство, разрешено произвести реконструкцию нежилого здания. Реконструкция не относится к отношениям, регулируемым Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Земельный участок с кадастровым номером N, по адресу: <...>, на котором расположен реконструируемый объект недвижимого имущества, имеет разрешенное использование - занимаемый зданиями и прилегающей территорией. Таким образом, в случае, если производимые изменения объекта недвижимого имущества не является реконструкцией, земельный участок использован не по его целевому назначению. Строительство нового объекта недвижимого имущества на земельном участке с указанным разрешенным использованием не может быть осуществлено.
Государственный регистратор пришел к выводу, что документы, представленные на регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества и не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права.
Удовлетворяя заявление Ф., суд обоснованно не согласился с таким выводом.
В силу п. 1 и п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
Как усматривается из материалов дела, договор N 062/ВС от 18.08.2011 г. заявителем представлялся в регистрирующий орган.
Кроме того, усматривается, что на государственную регистрацию представлено:
Разрешение на строительство N 63301000-060 от 29.07.2010 года, согласно которому Администрация г.о. Самара в лице Главы г.о. Т. разрешила МП г.о. Самара "Бюро реконструкции и развития" реконструкцию объекта капитального строительства, а именно реконструкцию нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией. Первый этап строительства: секции 1,2 и трансформаторная подстанция.
Проектная декларация от 10.10.2010 г., изменения в проектную декларацию от 12.08.2011 г., от 27.09.2011 г.
Договор N 028165з от 05 мая 2010 года аренды земельного участка по адресу: <...>, предоставленного под нежилые здания и прилегающую территорию, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав ДД.ММ.ГГГГ N. Срок действия договора аренды - до 03 мая 2015 года.
План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений - Генеральный план 09/НКЗ-СА-ГП, разработанный ООО <...> и Эскизный проект реконструкции нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: <...>, разработанный ООО <...>.
- Поэтажный план создаваемого объекта (1 и 2 секции), с обозначением площади каждого из помещений.
Регистрация первого договора долевого участия произведена.
Согласно п. 2.2 ст. 25.1 закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.
Таким образом, регистратору представлены все необходимые документы. Требование о предъявлении иных документов не основано на законе.
Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", названный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу ст. 4 названного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 года N 190-ФЗ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Реконструкция - это также и комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
По смыслу содержания ст. 51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ право лица осуществлять строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения может быть реализовано только после получения разрешения на строительство. Предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок является одним из условий выдачи органом публичной власти разрешения на реконструкцию объекта, расположенного на этом участке.
Разрешение на строительство и реконструкцию выдается застройщику, то есть лицу, которому принадлежит земельный участок.
В соответствии с законом разрешение на строительство (в данном случае, и на реконструкцию) подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, дает застройщику право осуществлять реконструкцию и является основанием реализации архитектурного проекта.
Разрешение получено МП г.о. Самара <...>. Реконструкция здания в зависимости от объема и характера произведенных изменений уникальных характеристик объекта недвижимости, может привести к созданию нового объекта. Под уникальными характеристиками объекта недвижимости в Федеральном законе от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" понимаются характеристики недвижимого имущества, позволяющие определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Таким образом, ссылка в апелляционной жалобе на то, что объект, созданный в результате реконструкции объекта недвижимости, не подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, неверна, основана на неправильном толковании закона.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в случае, если производимые изменения объекта недвижимого имущества не являются реконструкцией, земельный участок использован не по целевому назначению, и строительство нового объекта недвижимого имущества на земельном участке не может быть разрешено, не могут быть приняты во внимание, поскольку на предоставленном в аренду земельном участке осуществляется реконструкция объекта недвижимости в соответствии с проектом и выданным в установленном законом порядке разрешении.
В соответствии с п. 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 г. N 42, в данном кадастре могут содержаться сведения обо всех основных, вспомогательных или условно-разрешенных видах использования земельного участка соответствующей территориальной зоны. Сведения о видах разрешенного использования в реестр вносятся на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.
В соответствии с Уставом г.о. Самара полномочиями в сфере градостроительства наделены органы местного самоуправления, которые располагают сведениями о зонировании территории г.о. Самара в рамках градостроительного регламента и соответствующем перечне видов разрешенного использования земельных участков, входящих в соответствующую зону.
Выдача разрешения на строительство спорного объекта на вышеуказанном земельном участке уполномоченным органом местного самоуправления подтверждает соответствие разрешенного вида использования земельного участка градостроительным регламентам. Следовательно, проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка.
Довод апелляционной жалобы о том, что в данном случае имеются правоотношения относительно самовольной постройки, урегулированные ст. 222 ГК РФ, не может быть принят по мотивам, перечисленным выше.
Правомерность ведения строительства, а также само разрешение на строительство никем не оспаривалось и в установленном порядке недействительным не признано. Вопрос об объеме и характере изменений объекта недвижимости, приводящих к созданию нового объекта, к компетенции регистратора не отнесен.
Перечисленное делает несостоятельным вывод о несоответствии разрешенного вида использования земельного участка.
Правильно признано необоснованным требование регистратора о предоставлении согласия муниципального образования на передачу права аренды земельного участка и здания в залог по договору долевого участия.
В силу п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге в числе прочего права аренды на земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.
Согласие на залог самого земельного участка, на необходимость получения которого указывает регистратор, не требуется. Реконструкция спорного объекта осуществляется не силами органа местного самоуправления, а за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства, соответственно, право залога в отношении данного реконструируемого объекта в силу закона возникает непосредственно у участников долевого строительства. В свою очередь, орган местного самоуправления уже не будет являться собственником всего реконструируемого объекта, в связи с чем, его согласие на передачу такого объекта в залог участникам долевого строительства не требуется.
Несостоятельна ссылка в апелляционной жалобе на решение Советского районного суда г. Самары от 27.02.2012 г., поскольку определением судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда от 23.04.2012 г. данное решение было отменено, и принято по делу новое решение которым отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого помещения, признан незаконным.
В силу ч. 1 ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
Поскольку государственный регистратор необоснованно отказал в регистрации указанного выше договора, суд правильно признал такой отказ необоснованным и обязал регистратора устранить нарушение прав гражданина.
Судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Самарского районного суда г. Самары от 21 марта 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.05.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4447
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 мая 2012 г. по делу N 33-4447
21 мая 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Пинчук С.В.,
судей Сказочкина В.Н., Минеевой О.Г.,
при секретаре А.Д.,
рассмотрев дело по апелляционной жалобе представителя Управления Росреестра по Самарской области (по доверенности) Ж. на решение Самарского районного суда г. Самары от 21 марта 2012 года в открытом судебном заседании с участием представителей муниципального предприятия г.о. Самара "Бюро реконструкции и развития" А.Г. и Управления Росреестра по Самарской области Б.,
установила:
Ф. обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа Управления Росреестра в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве объекта долевого участия, указав, что 18.08.2011 г. он заключил с Муниципальным предприятием г.о. Самара "Бюро реконструкции и развития" договор N 062/ВС о долевом участии в строительстве жилого дома. Предметом договора является передача прав по долевому участию в строительстве квартиры со строительным номером 142, расположенной по адресу: <...>.
Он обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, однако, сообщением от 08.12.2011 г. Управлением Росреестра по Самарской области отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья в связи с несоответствием предоставленных на регистрацию документов, требованиям действующего законодательства.
Считая отказ регистрирующего органа противоречащим требованиям закона, Ф. просил признать отказ Управления Росреестра по Самарской области от 08.12.2011 г. в государственной регистрации договора N 062/ВС от 18.08.2011 г. долевого участия в строительстве жилого помещения, заключенного между ним и Муниципальным предприятием г.о. Самара "Бюро реконструкции и развития" незаконным и обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию названного договора.
Решением Самарского районного суда г. Самары от 21 марта 2012 г. требования Ф. удовлетворены. Принимая такое решение, суд исходил из того, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) и заявителем были представлены все необходимые для рассмотрения документы.
С таким решением Управление Росреестра по Самарской области не согласилось, его представителем Ж. (действующей на основании доверенности) принесена апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда, как вынесенного с существенным нарушением норм материального права, поскольку судом сделан не правильный вывод о равенстве понятий "строительство" и "реконструкция", тогда как реконструкция не относится к отношениям регулируемым ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", к тому же договор долевого участия в строительстве объекта, созданного в результате реконструкции, не подлежит государственной регистрации.
В суде апелляционной инстанции Представитель Управления Росреестра по Самарской области Б. поддержала доводы апелляционной жалобы, дав объяснения, аналогичные изложенным в жалобе.
Представитель МП "Бюро реконструкции и развития" А.Г. возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.
Заслушав доклад судьи Сказочкина В.Н., объяснения участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает его правильным.
Судом установлено, что 18.08.2011 г. заявитель заключил с Муниципальным предприятием г.о. Самара "Бюро реконструкции и развития" договор N 062/ВС о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого является передача прав по долевому участию в строительстве квартиры со строительным номером 142, расположенной по адресу: <...>, общей проектной площадью квартиры 64,5 кв. м, жилой проектной площадью 32,9 кв. м (далее "Объект"), а Ф. обязуется уплатить обусловленную договором цену - 2 064 000 руб. и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Заявитель обратился к государственному регистратору с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, однако сообщением N от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области заявителю было отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, в связи с несоответствием документов, предоставленных на регистрацию требованиям действующего законодательства.
Регистратор указал, что в договоре долевого участия ведется речь о строительстве 13 - 16 этажного дома, а в разрешении на строительство, разрешено произвести реконструкцию нежилого здания. Реконструкция не относится к отношениям, регулируемым Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Земельный участок с кадастровым номером N, по адресу: <...>, на котором расположен реконструируемый объект недвижимого имущества, имеет разрешенное использование - занимаемый зданиями и прилегающей территорией. Таким образом, в случае, если производимые изменения объекта недвижимого имущества не является реконструкцией, земельный участок использован не по его целевому назначению. Строительство нового объекта недвижимого имущества на земельном участке с указанным разрешенным использованием не может быть осуществлено.
Государственный регистратор пришел к выводу, что документы, представленные на регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества и не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права.
Удовлетворяя заявление Ф., суд обоснованно не согласился с таким выводом.
В силу п. 1 и п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
Как усматривается из материалов дела, договор N 062/ВС от 18.08.2011 г. заявителем представлялся в регистрирующий орган.
Кроме того, усматривается, что на государственную регистрацию представлено:
Разрешение на строительство N 63301000-060 от 29.07.2010 года, согласно которому Администрация г.о. Самара в лице Главы г.о. Т. разрешила МП г.о. Самара "Бюро реконструкции и развития" реконструкцию объекта капитального строительства, а именно реконструкцию нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией. Первый этап строительства: секции 1,2 и трансформаторная подстанция.
Проектная декларация от 10.10.2010 г., изменения в проектную декларацию от 12.08.2011 г., от 27.09.2011 г.
Договор N 028165з от 05 мая 2010 года аренды земельного участка по адресу: <...>, предоставленного под нежилые здания и прилегающую территорию, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав ДД.ММ.ГГГГ N. Срок действия договора аренды - до 03 мая 2015 года.
План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений - Генеральный план 09/НКЗ-СА-ГП, разработанный ООО <...> и Эскизный проект реконструкции нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: <...>, разработанный ООО <...>.
- Поэтажный план создаваемого объекта (1 и 2 секции), с обозначением площади каждого из помещений.
Регистрация первого договора долевого участия произведена.
Согласно п. 2.2 ст. 25.1 закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.
Таким образом, регистратору представлены все необходимые документы. Требование о предъявлении иных документов не основано на законе.
Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", названный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу ст. 4 названного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 года N 190-ФЗ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Реконструкция - это также и комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
По смыслу содержания ст. 51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ право лица осуществлять строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения может быть реализовано только после получения разрешения на строительство. Предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок является одним из условий выдачи органом публичной власти разрешения на реконструкцию объекта, расположенного на этом участке.
Разрешение на строительство и реконструкцию выдается застройщику, то есть лицу, которому принадлежит земельный участок.
В соответствии с законом разрешение на строительство (в данном случае, и на реконструкцию) подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, дает застройщику право осуществлять реконструкцию и является основанием реализации архитектурного проекта.
Разрешение получено МП г.о. Самара <...>. Реконструкция здания в зависимости от объема и характера произведенных изменений уникальных характеристик объекта недвижимости, может привести к созданию нового объекта. Под уникальными характеристиками объекта недвижимости в Федеральном законе от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" понимаются характеристики недвижимого имущества, позволяющие определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Таким образом, ссылка в апелляционной жалобе на то, что объект, созданный в результате реконструкции объекта недвижимости, не подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, неверна, основана на неправильном толковании закона.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в случае, если производимые изменения объекта недвижимого имущества не являются реконструкцией, земельный участок использован не по целевому назначению, и строительство нового объекта недвижимого имущества на земельном участке не может быть разрешено, не могут быть приняты во внимание, поскольку на предоставленном в аренду земельном участке осуществляется реконструкция объекта недвижимости в соответствии с проектом и выданным в установленном законом порядке разрешении.
В соответствии с п. 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 г. N 42, в данном кадастре могут содержаться сведения обо всех основных, вспомогательных или условно-разрешенных видах использования земельного участка соответствующей территориальной зоны. Сведения о видах разрешенного использования в реестр вносятся на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.
В соответствии с Уставом г.о. Самара полномочиями в сфере градостроительства наделены органы местного самоуправления, которые располагают сведениями о зонировании территории г.о. Самара в рамках градостроительного регламента и соответствующем перечне видов разрешенного использования земельных участков, входящих в соответствующую зону.
Выдача разрешения на строительство спорного объекта на вышеуказанном земельном участке уполномоченным органом местного самоуправления подтверждает соответствие разрешенного вида использования земельного участка градостроительным регламентам. Следовательно, проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка.
Довод апелляционной жалобы о том, что в данном случае имеются правоотношения относительно самовольной постройки, урегулированные ст. 222 ГК РФ, не может быть принят по мотивам, перечисленным выше.
Правомерность ведения строительства, а также само разрешение на строительство никем не оспаривалось и в установленном порядке недействительным не признано. Вопрос об объеме и характере изменений объекта недвижимости, приводящих к созданию нового объекта, к компетенции регистратора не отнесен.
Перечисленное делает несостоятельным вывод о несоответствии разрешенного вида использования земельного участка.
Правильно признано необоснованным требование регистратора о предоставлении согласия муниципального образования на передачу права аренды земельного участка и здания в залог по договору долевого участия.
В силу п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге в числе прочего права аренды на земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.
Согласие на залог самого земельного участка, на необходимость получения которого указывает регистратор, не требуется. Реконструкция спорного объекта осуществляется не силами органа местного самоуправления, а за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства, соответственно, право залога в отношении данного реконструируемого объекта в силу закона возникает непосредственно у участников долевого строительства. В свою очередь, орган местного самоуправления уже не будет являться собственником всего реконструируемого объекта, в связи с чем, его согласие на передачу такого объекта в залог участникам долевого строительства не требуется.
Несостоятельна ссылка в апелляционной жалобе на решение Советского районного суда г. Самары от 27.02.2012 г., поскольку определением судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда от 23.04.2012 г. данное решение было отменено, и принято по делу новое решение которым отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого помещения, признан незаконным.
В силу ч. 1 ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
Поскольку государственный регистратор необоснованно отказал в регистрации указанного выше договора, суд правильно признал такой отказ необоснованным и обязал регистратора устранить нарушение прав гражданина.
Судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Самарского районного суда г. Самары от 21 марта 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)