Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Килиенко Л.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Крамаренко О.А.
судей Теплинской Т.В., Шевченко С.В.
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации ГО "Город Калининград" на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 10 мая 2012 года, которым за Н. признано право собственности на квартиры N, N, N, N, N, N по.
Заслушав доклад судьи Теплинской Т.В., объяснения представителя Н. - П., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия
установила:
Н. обратилась в суд с иском к администрации ГО "Город Калининград", уточненным в ходе судебного разбирательства, указав, что с 2011 году она является собственником земельного участка, расположенного по адресу:, общей площадью кв. м с разрешенным использованием под индивидуальный жилой дом. В процессе освоения участка, ею на основании проекта был построен многоквартирный жилой дом. В соответствии с содержанием Правил землепользования и застройки города Калининграда, данный участок имеет условно разрешенный вид использования и может быть освоен под строительство многоквартирного дома высотой 2 - 4 этажа. 21 февраля 2012 года ею было подано заявление об изменении вида разрешенного использования с учетом постройки трехэтажного шестиквартирного жилого дома, которое оставлено без удовлетворения. У нее (Н.) имеются все технические условия для подключения дома к инженерным коммуникациям городских сетей. Все строительные работы были произведены за счет собственных средств, с привлечением лицензированной строительной организации. В соответствии с заключением ОАО "И.", работы выполнены технически грамотно, с соблюдением всех требований, обеспечивающих безопасность для жизни и здоровья лиц, находящихся в указанных помещениях, в связи с чем ссылаясь на ст. 218 ГК РФ просила признать за ней право собственности на квартиры N, N, N, N, N, N по.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе администрация ГО "Город Калининград" просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что судом не учтено, что многоквартирный жилой дом возведен истицей на земельном участке, не отведенном для этих целей, с разрешенным использованием под существующий индивидуальный жилой дом, в связи с чем спорное самовольное строение не может быть признано законным. То обстоятельство, что в зоне Ж-4 установлен условно-разрешенный вид использования, в котором допускается размещение многоквартирных домов 2 - 4 этажа, по мнению подателя жалобы, не дает возможности признания права собственности на самовольную постройку, поскольку изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой отнесено к компетенции органов местного самоуправления. Также ссылается на то, что многоквартирный жилой дом возведен с нарушением градостроительных норм и правил, расположен без отступа от красной линии на ул. А., за пределами зоны допустимого размещения, без получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Кроме того, ссылается на нарушение судом норм процессуального права, поскольку администрация ГО "Город Калининград" не была надлежащим образом извещена о месте и времени рассмотрения дела 10 мая 2012 года.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
В судебном заседании установлено, что Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью кв. м с разрешенным использованием под существующий индивидуальный жилой дом, расположенного по адресу:.
Истицей произведена реконструкция индивидуального жилого дома, без соответствующего разрешения, в результате которой возведен шестиквартирный 3-этажный с мансардой жилой дом.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что строительство многоквартирного дома завершено, объект подключен к инженерным коммуникациям, а в соответствии с заключением ОАО "И." указанный жилой дом соответствует требованиям строительных норм и правил, санитарно-техническим нормам и требованиям пожарной безопасности, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Между тем, с правомерностью и обоснованностью таких выводов суда, судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В силу ст. 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых, природных территорий.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Таким образом, строительство (реконструкция) объекта недвижимости возможно только после получения соответствующего разрешения. Действия, направленные на получение разрешения, должны предшествовать действиям по возведению объекта недвижимости.
Между тем, в нарушение вышеприведенных норм материального права, истицей без получения соответствующего разрешения была выполнена реконструкция индивидуального жилого дома, в результате которой возведен шестиквартирный 3-этажный с мансардой жилой дом.
При этом, земельный участок, на котором возведен спорный дом, имеет вид разрешенного использования "под существующий индивидуальный жилой дом", следовательно, истицей нарушено целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, что является недопустимым в силу п. 2 ст. 7, п. 1 ст. 40, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации. Доказательств внесения изменений в вид разрешенного использования земельного участка, истицей не представлено. Таким образом, многоквартирный дом возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Принимая во внимание изложенное, то обстоятельство, что данный земельный участок располагается в зоне Ж-4 градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки городского округа "Город Калининград", утвержденных решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 29.06.2009 г. N 146, в которой установлен условно-разрешенный вид использования, допускающий размещение многоквартирных домов 2 - 4 этажа, не могло служить достаточным основанием для признания права собственности на самовольную постройку.
Согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Из материалов дела следует, что до начала строительства многоквартирного дома, а также в период его возведения истица не обращалась в уполномоченный орган с целью изменения вида разрешенного использования земельного участка и согласования такого строительства.
Доказательств, подтверждающих, что Н. совершала действия, направленные на соблюдение административного порядка; у нее отсутствовала возможность получить необходимые разрешения до возведения самовольной постройки; разрешение не получено по не зависящим от нее причинам, суду не представлено.
Обращение истицы 01 марта 2012 года в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования существующего индивидуального жилого дома на земельном участке под реконструкцию 6-квартирного дома, то есть после возведения спорного объекта и без представления необходимой документации, носило, по мнению судебной коллегии, формальный характер и не означает, что истицей принимались те меры, о которых указывается в п. 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22.
В этой связи такое обращение не может быть расценено как доказательство принятия истицей надлежащих мер к легализации самовольной постройки.
Кроме того, при таком грубом нарушении со стороны Н. требований градостроительного законодательства, непредставление градостроительного плана земельного участка и заключения компетентных органов по вопросам отсутствия при возведении спорного объекта нарушений градостроительных и строительных норм и правил, требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических и гигиенических нормативов, экологических и иных предусмотренных действующим законодательством требований, представленный в материалы дела технический отчет, выполненный специалистом ОАО "И." по заказу истицы, не мог быть принят судом в качестве достаточного доказательства для подтверждения факта соответствия многоквартирного жилого дома действующим требованиям градостроительного законодательства, техническим нормативам и правилам.
Судебная коллегия также учитывает, что признание права собственности в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно.
Принимая решение о признании права собственности на самовольную постройку, суд фактически легализовал нарушения, совершенные самовольным застройщиком без учета баланса частного и публичного интереса, конкретных фактических обстоятельств дела.
Между тем, указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.
В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ имеет место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполняет предусмотренные законом требования.
Более того, судебная коллегия обращает внимание на то, что исковые требования о признании права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, который в установленном законом порядке не введен в эксплуатацию и юридически не существует, не могли быть удовлетворены судом ни при каких обстоятельствах.
С учетом изложенного, обжалуемое решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в связи с грубым нарушением норм материального права с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 10 мая 2012 отменить, вынести новое решение, которым в иске Н. к администрации ГО "Город Калининград" о признании права собственности на жилые помещения отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3662/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 сентября 2012 г. по делу N 33-3662/2012
Судья: Килиенко Л.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Крамаренко О.А.
судей Теплинской Т.В., Шевченко С.В.
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации ГО "Город Калининград" на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 10 мая 2012 года, которым за Н. признано право собственности на квартиры N, N, N, N, N, N по.
Заслушав доклад судьи Теплинской Т.В., объяснения представителя Н. - П., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия
установила:
Н. обратилась в суд с иском к администрации ГО "Город Калининград", уточненным в ходе судебного разбирательства, указав, что с 2011 году она является собственником земельного участка, расположенного по адресу:, общей площадью кв. м с разрешенным использованием под индивидуальный жилой дом. В процессе освоения участка, ею на основании проекта был построен многоквартирный жилой дом. В соответствии с содержанием Правил землепользования и застройки города Калининграда, данный участок имеет условно разрешенный вид использования и может быть освоен под строительство многоквартирного дома высотой 2 - 4 этажа. 21 февраля 2012 года ею было подано заявление об изменении вида разрешенного использования с учетом постройки трехэтажного шестиквартирного жилого дома, которое оставлено без удовлетворения. У нее (Н.) имеются все технические условия для подключения дома к инженерным коммуникациям городских сетей. Все строительные работы были произведены за счет собственных средств, с привлечением лицензированной строительной организации. В соответствии с заключением ОАО "И.", работы выполнены технически грамотно, с соблюдением всех требований, обеспечивающих безопасность для жизни и здоровья лиц, находящихся в указанных помещениях, в связи с чем ссылаясь на ст. 218 ГК РФ просила признать за ней право собственности на квартиры N, N, N, N, N, N по.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе администрация ГО "Город Калининград" просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что судом не учтено, что многоквартирный жилой дом возведен истицей на земельном участке, не отведенном для этих целей, с разрешенным использованием под существующий индивидуальный жилой дом, в связи с чем спорное самовольное строение не может быть признано законным. То обстоятельство, что в зоне Ж-4 установлен условно-разрешенный вид использования, в котором допускается размещение многоквартирных домов 2 - 4 этажа, по мнению подателя жалобы, не дает возможности признания права собственности на самовольную постройку, поскольку изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой отнесено к компетенции органов местного самоуправления. Также ссылается на то, что многоквартирный жилой дом возведен с нарушением градостроительных норм и правил, расположен без отступа от красной линии на ул. А., за пределами зоны допустимого размещения, без получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Кроме того, ссылается на нарушение судом норм процессуального права, поскольку администрация ГО "Город Калининград" не была надлежащим образом извещена о месте и времени рассмотрения дела 10 мая 2012 года.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
В судебном заседании установлено, что Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью кв. м с разрешенным использованием под существующий индивидуальный жилой дом, расположенного по адресу:.
Истицей произведена реконструкция индивидуального жилого дома, без соответствующего разрешения, в результате которой возведен шестиквартирный 3-этажный с мансардой жилой дом.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что строительство многоквартирного дома завершено, объект подключен к инженерным коммуникациям, а в соответствии с заключением ОАО "И." указанный жилой дом соответствует требованиям строительных норм и правил, санитарно-техническим нормам и требованиям пожарной безопасности, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Между тем, с правомерностью и обоснованностью таких выводов суда, судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В силу ст. 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых, природных территорий.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Таким образом, строительство (реконструкция) объекта недвижимости возможно только после получения соответствующего разрешения. Действия, направленные на получение разрешения, должны предшествовать действиям по возведению объекта недвижимости.
Между тем, в нарушение вышеприведенных норм материального права, истицей без получения соответствующего разрешения была выполнена реконструкция индивидуального жилого дома, в результате которой возведен шестиквартирный 3-этажный с мансардой жилой дом.
При этом, земельный участок, на котором возведен спорный дом, имеет вид разрешенного использования "под существующий индивидуальный жилой дом", следовательно, истицей нарушено целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, что является недопустимым в силу п. 2 ст. 7, п. 1 ст. 40, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации. Доказательств внесения изменений в вид разрешенного использования земельного участка, истицей не представлено. Таким образом, многоквартирный дом возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Принимая во внимание изложенное, то обстоятельство, что данный земельный участок располагается в зоне Ж-4 градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки городского округа "Город Калининград", утвержденных решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 29.06.2009 г. N 146, в которой установлен условно-разрешенный вид использования, допускающий размещение многоквартирных домов 2 - 4 этажа, не могло служить достаточным основанием для признания права собственности на самовольную постройку.
Согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Из материалов дела следует, что до начала строительства многоквартирного дома, а также в период его возведения истица не обращалась в уполномоченный орган с целью изменения вида разрешенного использования земельного участка и согласования такого строительства.
Доказательств, подтверждающих, что Н. совершала действия, направленные на соблюдение административного порядка; у нее отсутствовала возможность получить необходимые разрешения до возведения самовольной постройки; разрешение не получено по не зависящим от нее причинам, суду не представлено.
Обращение истицы 01 марта 2012 года в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования существующего индивидуального жилого дома на земельном участке под реконструкцию 6-квартирного дома, то есть после возведения спорного объекта и без представления необходимой документации, носило, по мнению судебной коллегии, формальный характер и не означает, что истицей принимались те меры, о которых указывается в п. 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22.
В этой связи такое обращение не может быть расценено как доказательство принятия истицей надлежащих мер к легализации самовольной постройки.
Кроме того, при таком грубом нарушении со стороны Н. требований градостроительного законодательства, непредставление градостроительного плана земельного участка и заключения компетентных органов по вопросам отсутствия при возведении спорного объекта нарушений градостроительных и строительных норм и правил, требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических и гигиенических нормативов, экологических и иных предусмотренных действующим законодательством требований, представленный в материалы дела технический отчет, выполненный специалистом ОАО "И." по заказу истицы, не мог быть принят судом в качестве достаточного доказательства для подтверждения факта соответствия многоквартирного жилого дома действующим требованиям градостроительного законодательства, техническим нормативам и правилам.
Судебная коллегия также учитывает, что признание права собственности в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно.
Принимая решение о признании права собственности на самовольную постройку, суд фактически легализовал нарушения, совершенные самовольным застройщиком без учета баланса частного и публичного интереса, конкретных фактических обстоятельств дела.
Между тем, указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.
В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ имеет место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполняет предусмотренные законом требования.
Более того, судебная коллегия обращает внимание на то, что исковые требования о признании права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, который в установленном законом порядке не введен в эксплуатацию и юридически не существует, не могли быть удовлетворены судом ни при каких обстоятельствах.
С учетом изложенного, обжалуемое решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в связи с грубым нарушением норм материального права с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 10 мая 2012 отменить, вынести новое решение, которым в иске Н. к администрации ГО "Город Калининград" о признании права собственности на жилые помещения отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)