Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Никонов К.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Орлова А.М.,
судей Шерстенниковой Е.Н. и Дубровиной И.Л.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 4 сентября 2012 года дело по апелляционной жалобе ООО ЖЭУ "Апрель" на решение Первомайского районного суда г. Кирова от 25 июня 2012 года, которым с ООО ЖЭУ "Апрель" в пользу Г.Е.Ю. взыскано в возмещение ущерба, причиненного в результате протечки кровли, в возмещение морального, в возмещение расходов по оплате оценки. В остальной части исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи областного суда Шерстенниковой Е.Н., судебная коллегия
установила:
Г.Е.Ю. обратилась в суд с иском к ООО ЖЭУ "Апрель" о возмещении ущерба, причиненного в результате протечки кровли, и взыскании компенсации морального вреда. В обоснование заявленных требований указала, что является жилого помещения, расположенного по адресу: г. В октябре 2011 года она (истец) обнаружила, что на стене и потолке в спальной комнате и в гостиной имеются следы протекания кровли, вследствие чего появились черные пятна и плесень (грибок), отслоение обоев, повреждение напольного покрытия. Причиной затопления является неудовлетворительное состояние кровли, что подтверждается актом. Согласно экспертному заключению N от <...> стоимость ущерба, причиненного в результате протечки, составляет руб. Ответчик обслуживает дом N. Претензия истца о возмещении ущерба в добровольном порядке осталась без ответа. Просила суд взыскать с ответчика указанную сумму ущерба. А также возместить расходы на проведение экспертизы в размере руб. Кроме того, в возмещение морального вреда просила руб.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО ЖЭУ "Апрель" ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и ошибочность выводов суда. В жалобе указало, что в соответствии с договором N от <...>, заключенным с ТСЖ "Царевский", ООО ЖЭУ "Апрель" не осуществляет обслуживание кровли дома N. В материалах дела отсутствуют доказательства о том, что ТСЖ обязывает ответчика выполнять работы по обслуживанию кровли, а также согласовывают цену за обслуживание кровли. В материалах дела имеются договоры с ТСЖ и акты выполненных работ по ремонту кровли с иным подрядчиком - <...>, которые приняты ТСЖ как надлежаще выполненные. Считает, что истцом не доказано наличие виновных действий либо бездействия со стороны ответчика. Протекание кровли имело место после выполненных по поручению ТСЖ работ, ответчик в этих работах не участвовал.
В отзыве на жалобу Г.Е.Ю. просит решение Первомайского районного суда г. Кирова от 25 июня 2012 года оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Указала, что в соответствие с действующим законодательством организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, вне зависимости указано ли это в договоре управления многоквартирным домом.
В судебном заседании представитель ООО ЖЭУ "Апрель" доводы жалобы поддержала в полном объеме. Пояснила, что на сегодняшний день договор управления домовым хозяйством от 01.05.2005 г. не действует, он был расторгнут в устной форме и заключен новый договор на техническое обслуживание многоквартирного дома N. В соответствии с договором N. ООО ЖЭУ "Апрель" не занимается содержанием и ремонтом кровли дома. Ремонт кровли производился, расчет с которым за счет собственников дома произвело ООО ЖЭУ "Апрель".
Г.Е.А. и ее представитель Ш. просили решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Ш. пояснил, что договор управления домовым хозяйством от 01.05.2005 г. является действующим, на общих собраниях собственников жилых помещений решения о его расторжении не принималось. Также поддержал доводы Г.Е.А., представленные в письменном отзыве на жалобу.
ТСЖ "Царевский" просило рассмотреть дело в отсутствие их представителя.
Заслушав объяснения представителя ООО ЖЭУ "Апрель" А., Г.Е.А. и ее представителя Ш., изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Из дела видно, что Г.Е.Ю. является квартиры расположенной по адресу:
Согласно акту от 01.12.2011 г., при визуальном осмотре квартиры N обнаружено: в комнате (со стороны фасада) стена во встроенном шкафу-купе, находящемся у пластикового окна, сырая, вышли черные пятна плесени; в комнате большой в угловом примыкании стены с потолка частично появились черные пятна, плесень. На момент обследования причина протечки не установлена.
Согласно акту от 11.01.2012 г., при визуальном осмотре квартиры N обнаружено: в комнате большой - в угловом примыкании стены с потолком площадь черных пятен и плесени увеличилась, на стенах (обоях) - частично появились черные пятна, обои разошлись в стыках, местами отпали, потолок (гипсокартон) - со слов собственника, на момент протечки частично был сырой, пол (ламинат) - со слов собственника, на момент протечки частично был сырой. При установлении причины затопления квартиры N 48 было выявлено, что затопление произошло в новогодние праздники с кровли.
Согласно заключению эксперта N стоимость восстановительного ремонта квартиры по адресу: <...> после затопления составляет руб.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что причиной затопления квартиры истца явилось неудовлетворительное состояние кровли дома, а вред истцу причинен в результате неправомерного бездействия ответчика.
Согласно ст. 18 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственники помещений в многоквартирном доме должны в установленном Кодексом порядке выбрать и реализовать способ управления многоквартирным домом до 1 июля 2007 г. Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
В соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления обязан в установленном Правительством порядке проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано.
Как видно из дела, 1 мая 2005 года между ТСЖ "Царевский" и ответчиком заключен договор управления многоквартирным домом N.
Договор со стороны ТСЖ заключен на основании решения общего собрания членов товарищества о выборе управления дома управляющей компанией.
Решения об ином способе управления домом в материалы дела не представлено. Из дела также не следует, что администрацией города Кирова осуществлялись полномочия в отношении указанного дома, как многоквартирного дома, собственниками помещений которого не выбран способ управления этим домом или выбранный способ управления не реализован.
Согласно разделу 5 договора, договор управления заключается на 3 года, при отсутствии письменных заявлений сторон о прекращении договора по окончании его срока он считается продленным на тот же срок, любая из сторон имеет право расторгнуть договор, предупредив другую сторону за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения договора.
В деле отсутствуют доказательства совершения сторонами предусмотренных указанным разделом договора действий. О расторжении договора не заявлялось. А заключение сторонами договора на техническое обслуживание N не прекращает действие договора управления домом от 1.05.2005 г. N, поскольку соответствующего соглашения (о замене первоначального обязательства другим обязательством) не имеется.
В этой связи доводы представителя ответчика о прекращении обязательств по договору управления от 1.05.2005 г. N не состоятельны.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Во исполнение п. 3 ст. 39 Жилищного кодекса РФ Правительство РФ Постановлением от 13 августа 2006 года N 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые устанавливают требования к содержанию общего имущества (разд. 2). Подпунктом "б" пункта 2 Правил крыши включены в состав общего имущества многоквартирного дома.
Надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается, в частности, путем заключения договоров управления многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества.
Как видно из дела, собственниками жилых помещений в доме с ответчиком заключен договор управления домом и договор на техническое обслуживание.
В соответствии со ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется, в частности, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, и осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, договор управления может не содержать весь перечень работ, которые подлежат выполнению управляющей компанией в течение срока действия договора.
Ссылки ответчика на то, что поскольку согласно условиям договоров с ТСЖ "Царевский" ответчик оказывает услуги только по обслуживанию сантехнического и электрического оборудования, уборку придомовой территории и уборку подъездов, он не отвечает за обслуживание крыши дома истца, не состоятельны.
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил).
Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.
Именно этой компанией должно обеспечиваться надлежащее содержание общего имущества в данном доме.
Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) должно обеспечивать соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
При этом в соответствии с п. 11 Правил в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, в частности, должны проводиться осмотры общего имущества, которые обеспечивают своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации; текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, в том числе, крыш домов.
Согласно п. 14 Правил результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).
В деле отсутствуют данные о том, что до момента протечек в квартире истца в декабре 2011 г. ответчиком с товариществом собственников жилья решался вопрос о необходимости проведения капитального или текущего ремонта по результатам осеннего осмотра 2011 года. Однако, как видно из дела (протечки обнаружены в декабре 2011 г. и январе 2012 г.), такая необходимость имелась. Предложения по проведению частичного ремонта не отвечают как обязательствам ответчика по договору управления многоквартирным домом, так и нормам законодательства.
В соответствии со ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры.
Ответчик ссылается на договор технического обслуживания от 1.05.2011 г. N.
Между тем, вопросы технического обслуживания жилищного фонда, которое также является элементом содержания общего имущества собственников дома и предметом договора управления многоквартирным домом, регулируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170.
Согласно данным Правилам техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.
Система технического обслуживания жилищного фонда (содержания и текущего ремонта), включая диспетчерское и аварийное, обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Согласно п. 4.6.1 Правил организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий; обеспечение проектной высоты вентиляционных устройств; чистоту чердачных помещений и освещенность; достаточность и соответствие нормативным требованиям теплоизоляции всех трубопроводов и стояков; усиление тепловой изоляции следует выполнять эффективными теплоизоляционными материалами; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки. Согласно п. 3.6.14 Правил накапливающийся на крышах снег должен по мере необходимости сбрасываться на землю. Согласно п. 4.6.1.23 Правил удаление наледей и сосулек с кровли производится по мере необходимости, крышу с наружным водоотводом необходимо периодически очищать от снега (не допускается накопление снега слоем более 30 см; при оттепелях снег следует сбрасывать при меньшей толщине). Согласно пп. 8 п. "Д" Приложения N 4 к Правилам, работы по содержанию жилых домов, в том числе, удаление с крыш снега и наледей, выполняются организацией по обслуживанию жилищного фонда.
Указанные мероприятия направлены на поддержание крыши дома в исправном состоянии, в том числе, на предупреждение ее протечек и причинение вследствие этого вреда. При этом заявки на неисправность инженерного оборудования и конструкций рассматриваются в день их поступления, аварийные заявки устраняются в сокращенные сроки (п. 2.2.6 Правил). К таковым относятся, связанные с неисправностями, являющимися причинами протечек кровли (п. 4.6.10 Правил). Неисправности кровли согласно Приложению N 2 устраняются в срок до 5 суток. Как видно из дела, причины протечки крыши не были устранены, предложенный ответчиком частичный ремонт кровли остался безрезультатным.
В соответствии со ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Статьей 1095 ГК РФ также предусмотрено, что вред, причиненный, в частности, имуществу гражданина вследствие недостатков товара, работы или услуги, подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара, лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем), независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет.
Разрешая спор, суд признал доказанным истцом факт причинения вреда, его размер, а также то обстоятельство, что причинителем вреда вследствие ненадлежащего исполнения договорных обязанностей по содержанию общего имущества дома является ответчик. Ответчик, в свою очередь, не доказал, что вред истцу причинен не по его вине.
С учетом вышеизложенного, оснований не согласиться с выводами районного суда судебная коллегия не усматривает. Находит вынесенное решение соответствующим нормам материального закона и обоснованным.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы его отмену не влекут. Они не содержат обстоятельств, которые не были предметом разбирательства в суде первой инстанции, а фактически направлены на переоценку вывода районного суда о возложении ответственности за возмещение вреда на ООО ЖЭУ "Апрель", однако оснований для этого не имеется.
Решение Первомайского районного суда г. Кирова от 25 июня 2012 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО ЖЭУ "Апрель" - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Кирова от 25 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2864
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 сентября 2012 г. по делу N 33-2864
Судья Никонов К.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Орлова А.М.,
судей Шерстенниковой Е.Н. и Дубровиной И.Л.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 4 сентября 2012 года дело по апелляционной жалобе ООО ЖЭУ "Апрель" на решение Первомайского районного суда г. Кирова от 25 июня 2012 года, которым с ООО ЖЭУ "Апрель" в пользу Г.Е.Ю. взыскано в возмещение ущерба, причиненного в результате протечки кровли, в возмещение морального, в возмещение расходов по оплате оценки. В остальной части исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи областного суда Шерстенниковой Е.Н., судебная коллегия
установила:
Г.Е.Ю. обратилась в суд с иском к ООО ЖЭУ "Апрель" о возмещении ущерба, причиненного в результате протечки кровли, и взыскании компенсации морального вреда. В обоснование заявленных требований указала, что является жилого помещения, расположенного по адресу: г. В октябре 2011 года она (истец) обнаружила, что на стене и потолке в спальной комнате и в гостиной имеются следы протекания кровли, вследствие чего появились черные пятна и плесень (грибок), отслоение обоев, повреждение напольного покрытия. Причиной затопления является неудовлетворительное состояние кровли, что подтверждается актом. Согласно экспертному заключению N от <...> стоимость ущерба, причиненного в результате протечки, составляет руб. Ответчик обслуживает дом N. Претензия истца о возмещении ущерба в добровольном порядке осталась без ответа. Просила суд взыскать с ответчика указанную сумму ущерба. А также возместить расходы на проведение экспертизы в размере руб. Кроме того, в возмещение морального вреда просила руб.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО ЖЭУ "Апрель" ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и ошибочность выводов суда. В жалобе указало, что в соответствии с договором N от <...>, заключенным с ТСЖ "Царевский", ООО ЖЭУ "Апрель" не осуществляет обслуживание кровли дома N. В материалах дела отсутствуют доказательства о том, что ТСЖ обязывает ответчика выполнять работы по обслуживанию кровли, а также согласовывают цену за обслуживание кровли. В материалах дела имеются договоры с ТСЖ и акты выполненных работ по ремонту кровли с иным подрядчиком - <...>, которые приняты ТСЖ как надлежаще выполненные. Считает, что истцом не доказано наличие виновных действий либо бездействия со стороны ответчика. Протекание кровли имело место после выполненных по поручению ТСЖ работ, ответчик в этих работах не участвовал.
В отзыве на жалобу Г.Е.Ю. просит решение Первомайского районного суда г. Кирова от 25 июня 2012 года оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Указала, что в соответствие с действующим законодательством организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, вне зависимости указано ли это в договоре управления многоквартирным домом.
В судебном заседании представитель ООО ЖЭУ "Апрель" доводы жалобы поддержала в полном объеме. Пояснила, что на сегодняшний день договор управления домовым хозяйством от 01.05.2005 г. не действует, он был расторгнут в устной форме и заключен новый договор на техническое обслуживание многоквартирного дома N. В соответствии с договором N. ООО ЖЭУ "Апрель" не занимается содержанием и ремонтом кровли дома. Ремонт кровли производился, расчет с которым за счет собственников дома произвело ООО ЖЭУ "Апрель".
Г.Е.А. и ее представитель Ш. просили решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Ш. пояснил, что договор управления домовым хозяйством от 01.05.2005 г. является действующим, на общих собраниях собственников жилых помещений решения о его расторжении не принималось. Также поддержал доводы Г.Е.А., представленные в письменном отзыве на жалобу.
ТСЖ "Царевский" просило рассмотреть дело в отсутствие их представителя.
Заслушав объяснения представителя ООО ЖЭУ "Апрель" А., Г.Е.А. и ее представителя Ш., изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Из дела видно, что Г.Е.Ю. является квартиры расположенной по адресу:
Согласно акту от 01.12.2011 г., при визуальном осмотре квартиры N обнаружено: в комнате (со стороны фасада) стена во встроенном шкафу-купе, находящемся у пластикового окна, сырая, вышли черные пятна плесени; в комнате большой в угловом примыкании стены с потолка частично появились черные пятна, плесень. На момент обследования причина протечки не установлена.
Согласно акту от 11.01.2012 г., при визуальном осмотре квартиры N обнаружено: в комнате большой - в угловом примыкании стены с потолком площадь черных пятен и плесени увеличилась, на стенах (обоях) - частично появились черные пятна, обои разошлись в стыках, местами отпали, потолок (гипсокартон) - со слов собственника, на момент протечки частично был сырой, пол (ламинат) - со слов собственника, на момент протечки частично был сырой. При установлении причины затопления квартиры N 48 было выявлено, что затопление произошло в новогодние праздники с кровли.
Согласно заключению эксперта N стоимость восстановительного ремонта квартиры по адресу: <...> после затопления составляет руб.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что причиной затопления квартиры истца явилось неудовлетворительное состояние кровли дома, а вред истцу причинен в результате неправомерного бездействия ответчика.
Согласно ст. 18 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственники помещений в многоквартирном доме должны в установленном Кодексом порядке выбрать и реализовать способ управления многоквартирным домом до 1 июля 2007 г. Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
В соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления обязан в установленном Правительством порядке проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано.
Как видно из дела, 1 мая 2005 года между ТСЖ "Царевский" и ответчиком заключен договор управления многоквартирным домом N.
Договор со стороны ТСЖ заключен на основании решения общего собрания членов товарищества о выборе управления дома управляющей компанией.
Решения об ином способе управления домом в материалы дела не представлено. Из дела также не следует, что администрацией города Кирова осуществлялись полномочия в отношении указанного дома, как многоквартирного дома, собственниками помещений которого не выбран способ управления этим домом или выбранный способ управления не реализован.
Согласно разделу 5 договора, договор управления заключается на 3 года, при отсутствии письменных заявлений сторон о прекращении договора по окончании его срока он считается продленным на тот же срок, любая из сторон имеет право расторгнуть договор, предупредив другую сторону за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения договора.
В деле отсутствуют доказательства совершения сторонами предусмотренных указанным разделом договора действий. О расторжении договора не заявлялось. А заключение сторонами договора на техническое обслуживание N не прекращает действие договора управления домом от 1.05.2005 г. N, поскольку соответствующего соглашения (о замене первоначального обязательства другим обязательством) не имеется.
В этой связи доводы представителя ответчика о прекращении обязательств по договору управления от 1.05.2005 г. N не состоятельны.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Во исполнение п. 3 ст. 39 Жилищного кодекса РФ Правительство РФ Постановлением от 13 августа 2006 года N 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые устанавливают требования к содержанию общего имущества (разд. 2). Подпунктом "б" пункта 2 Правил крыши включены в состав общего имущества многоквартирного дома.
Надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается, в частности, путем заключения договоров управления многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества.
Как видно из дела, собственниками жилых помещений в доме с ответчиком заключен договор управления домом и договор на техническое обслуживание.
В соответствии со ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется, в частности, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, и осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, договор управления может не содержать весь перечень работ, которые подлежат выполнению управляющей компанией в течение срока действия договора.
Ссылки ответчика на то, что поскольку согласно условиям договоров с ТСЖ "Царевский" ответчик оказывает услуги только по обслуживанию сантехнического и электрического оборудования, уборку придомовой территории и уборку подъездов, он не отвечает за обслуживание крыши дома истца, не состоятельны.
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил).
Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.
Именно этой компанией должно обеспечиваться надлежащее содержание общего имущества в данном доме.
Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) должно обеспечивать соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
При этом в соответствии с п. 11 Правил в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, в частности, должны проводиться осмотры общего имущества, которые обеспечивают своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации; текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, в том числе, крыш домов.
Согласно п. 14 Правил результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).
В деле отсутствуют данные о том, что до момента протечек в квартире истца в декабре 2011 г. ответчиком с товариществом собственников жилья решался вопрос о необходимости проведения капитального или текущего ремонта по результатам осеннего осмотра 2011 года. Однако, как видно из дела (протечки обнаружены в декабре 2011 г. и январе 2012 г.), такая необходимость имелась. Предложения по проведению частичного ремонта не отвечают как обязательствам ответчика по договору управления многоквартирным домом, так и нормам законодательства.
В соответствии со ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры.
Ответчик ссылается на договор технического обслуживания от 1.05.2011 г. N.
Между тем, вопросы технического обслуживания жилищного фонда, которое также является элементом содержания общего имущества собственников дома и предметом договора управления многоквартирным домом, регулируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170.
Согласно данным Правилам техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.
Система технического обслуживания жилищного фонда (содержания и текущего ремонта), включая диспетчерское и аварийное, обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Согласно п. 4.6.1 Правил организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий; обеспечение проектной высоты вентиляционных устройств; чистоту чердачных помещений и освещенность; достаточность и соответствие нормативным требованиям теплоизоляции всех трубопроводов и стояков; усиление тепловой изоляции следует выполнять эффективными теплоизоляционными материалами; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки. Согласно п. 3.6.14 Правил накапливающийся на крышах снег должен по мере необходимости сбрасываться на землю. Согласно п. 4.6.1.23 Правил удаление наледей и сосулек с кровли производится по мере необходимости, крышу с наружным водоотводом необходимо периодически очищать от снега (не допускается накопление снега слоем более 30 см; при оттепелях снег следует сбрасывать при меньшей толщине). Согласно пп. 8 п. "Д" Приложения N 4 к Правилам, работы по содержанию жилых домов, в том числе, удаление с крыш снега и наледей, выполняются организацией по обслуживанию жилищного фонда.
Указанные мероприятия направлены на поддержание крыши дома в исправном состоянии, в том числе, на предупреждение ее протечек и причинение вследствие этого вреда. При этом заявки на неисправность инженерного оборудования и конструкций рассматриваются в день их поступления, аварийные заявки устраняются в сокращенные сроки (п. 2.2.6 Правил). К таковым относятся, связанные с неисправностями, являющимися причинами протечек кровли (п. 4.6.10 Правил). Неисправности кровли согласно Приложению N 2 устраняются в срок до 5 суток. Как видно из дела, причины протечки крыши не были устранены, предложенный ответчиком частичный ремонт кровли остался безрезультатным.
В соответствии со ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Статьей 1095 ГК РФ также предусмотрено, что вред, причиненный, в частности, имуществу гражданина вследствие недостатков товара, работы или услуги, подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара, лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем), независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет.
Разрешая спор, суд признал доказанным истцом факт причинения вреда, его размер, а также то обстоятельство, что причинителем вреда вследствие ненадлежащего исполнения договорных обязанностей по содержанию общего имущества дома является ответчик. Ответчик, в свою очередь, не доказал, что вред истцу причинен не по его вине.
С учетом вышеизложенного, оснований не согласиться с выводами районного суда судебная коллегия не усматривает. Находит вынесенное решение соответствующим нормам материального закона и обоснованным.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы его отмену не влекут. Они не содержат обстоятельств, которые не были предметом разбирательства в суде первой инстанции, а фактически направлены на переоценку вывода районного суда о возложении ответственности за возмещение вреда на ООО ЖЭУ "Апрель", однако оснований для этого не имеется.
Решение Первомайского районного суда г. Кирова от 25 июня 2012 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО ЖЭУ "Апрель" - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Кирова от 25 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)