Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Богданова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе:
председательствующего судьи Гудковой М.В.,
судей Кондратьевой А.В. и Парфеновой Т.В.,
при секретаре Я.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 23 августа 2012 года в городе Твери по докладу судьи Кондратьевой А.В.
дело по апелляционным жалобам Общества с ограниченной ответственностью "РСК - недвижимость" и Г.А. на решение Заволжского районного суда города Твери от 28 мая 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования Г.А. удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РСК - недвижимость" в пользу Г.А. излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве в размере .... и компенсацию морального вреда в размере ...., а всего ...
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РСК - недвижимость" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ....
установила:
Г.А. обратилась в суд с иском к ООО "РСК - недвижимость", в котором просила взыскать с последнего денежные средства, излишне уплаченные по договору долевого строительства в сумме ....; неустойку (пени) в размере ...., компенсацию морального вреда в размере ...., неустойку за просрочку сдачи объекта в размере .....
В обоснование заявленных требований истец указала, что 06 августа 2010 года она с ответчиком заключила договор N участия долевого строительства. Объектом долевого строительства являлась .... квартира N общей проектной площадью .... кв. м. Цена объекта долевого строительства была установлена договором в размере ...., которая была уплачена истцом в полном объеме. Согласно техническому паспорту на названную квартиру, ее общая площадь (с холодными помещениями) составляет ... кв. м. Изменение площади квартиры (согласно п. 1.3 указанного договора) без перерасчета цены договора допускается в пределах +/-1,0 кв. м. При изменении площади более указанных пределов производится доплата (возврат) дене*** (возврат) денег производится до момента передачи недвижимости дольщику. Поскольку площадь переданной квартиры меньше указанной площади по договору на 8.7 кв. м, то, по мнению истца, она имеет право на уменьшение цены договора на сумму .... за 1 кв. м общей площади, что составляет ...
14 ноября 2011 года в адрес ответчика была направлена претензия, которой предлагалось урегулировать данный вопрос. Однако ответчик полагает, что квартира передана общей площадью .... кв. м, в связи с чем, отказался выплатить излишне уплаченные деньги в заявленном размере. Поскольку ответчиком не удовлетворено требования о выплате денежных средств в добровольном порядке, то истец полагает, что она имеет право на получение неустойки в размере .... рублей.
В связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства на 256 дней, по мнению истца, ответчик обязан выплатить ей неустойку в размере ....
Кроме того, неправомерными действиями ответчика, истцу, по ее утверждению, были причинены нравственные страдания, компенсацию которых она оценивает в размере ....
В судебное заседание истец, извещенная надлежащим образом, не явилась, о причинах неявки суду не сообщила.
Представители истца Г.И. и Ф. в судебном заседании заявленные требования поддержали и просили удовлетворить их в полном объеме, дополнительно пояснив, что когда проводились замеры, то на балконе не было ограждений. После установки ограждений на балконе, сотрудниками БТИ были проведены повторные замеры, согласно которым площадь балкона уменьшилась. Если бы денежные средства были бы возвращены добровольно, то истец не обращалась бы в суд. Дополнительные соглашения подписывались истцом в целях сдачи дома в эксплуатацию. Денежные средства с депозита не получены.
Представитель ответчика Я.И. исковые требования не признала и просила отказать в их удовлетворении, пояснив, что согласно договору, при определении проектной площади, стороны исходили из фактических параметров всех помещений, включая жилые, подсобные и холодные (лоджия и балкон) помещения, цена устанавливалась за каждый квадратный метр квартиры без применения каких-либо коэффициентов относительно площадей отдельных помещений квартиры. Проектная общая площадь квартиры составляет .... кв. м, фактическая площадь квартиры - .... кв. м. Действительные площади лоджии и балкона указаны в экспликации, рассчитываются они путем умножения ширины на длину. Обмеры квартиры производились органами БТИ и все параметры квартиры включены в технический паспорт, а подсчет площадей лоджии и балкона произведен с учетом понижающих коэффициентов. 16 сентября 2011 года между истцом и ответчиком было подписано соглашение о прекращении обязательств новацией, согласно которому ответчик обязался произвести выплату денежных средств истцу в срок до 01 апреля 2012 года. Ответчик неоднократно уведомляло истца о необходимости явиться за причитающимися денежными средствами в размере ...., однако истец за получением указанной суммы не явилась, в связи с чем, они были внесены на депозит нотариуса для передачи истцу. По мнению представителя ответчика, истец в целях получения выгоды злоупотребляет правом. Представитель ответчика также полагает, что отсутствуют основания для компенсации морального вреда.
Судом постановлено вышеприведенное решение, с которым стороны не согласились, подав апелляционные жалобы.
Г.А. в апелляционной жалобе просит решение отменить и постановить новое решение, которым удовлетворить требования в полном объеме.
В жалобе указано, что суд необоснованно отказал в иске о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере .... рублей. По мнению апеллянта, при постановлении решения суд неправильно истолковал п. 1.3 Договора, и не учел, данные технического паспорта на квартиру, согласно которому площадь квартиры составляет .... кв. м, что на 8,7 кв. м меньше, чем указано в договоре.
Также необоснован отказ во взыскании неустойки за просрочку исполнения договора, поскольку передача объекта должна была состояться в срок до 31 декабря 2010 года, а фактически объект передан 16 сентября 2011 года, в связи с чем ответчик обязан уплатить неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки. При этом апеллянт указывает, что ссылка суда на дополнительное соглашение от 07 июля 2011 года не состоятельна, поскольку на момент его заключения со стороны ответчика имело место нарушения сроков передачи объекта. Вывод суда о том, что в связи с дополнительным соглашением о передаче объекта долевого строительства были внесены изменения в договор долевого участия в строительстве, не основан ни на законе, ни на договоре. Подписание дополнительного соглашения свидетельствовало лишь о том, что истец не намерена была прекращать договор долевого участия, но не означало, что были оговорены новые условия по срокам сдачи объекта долевого строительства.
Определенный судом размер компенсации морального вреда несоразмерен последствиям нарушенного обязательства.
ООО "РСК - недвижимость" в своей апелляционной жалобе просит решение отменить и постановить новое, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.
В жалобе указано, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение по делу, нарушены нормы процессуального права, поскольку при взыскании излишне уплаченной денежной суммы в размере .... рублей в качестве обоснования своих выводов использовал не данные технического паспорта БТИ, которые не оспаривались сторонами, а сведения справки N ф-69/131 от 18 октября 2011 года, которая не является допустимым доказательством. Кроме того, в виду противоречивости указанных документов, суд не прокомментировал конкуренцию доказательств, не указав преимущество одного перед другим, при этом признал достоверными оба доказательства, ссылаясь на них в решении.
Постановляя решение о взыскании денежной суммы в размере ...., суд фактически вышел за рамки первоначального требования истца.
Условиями договора предусмотрено условие о досудебном порядке урегулирования спора, и только в случае, если стороны не достигли соглашения по данному спору, он разрешается в судебном порядке. Однако суд не учел данное обстоятельство и не выполнил требования ст. ст. 135 и 222 ГПК РФ.
Судом применен закон, неподлежащий применению, поскольку взыскивая с ответчика в пользу истца денежную сумму за излишне оплаченные метры, суд сослался на пункт В2 Правил определения площади помещений, площади застройки и этажности здания при проектировании (Приложение В к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные"), в соответствии с которым площади открытых помещений следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру открытого помещения без учета площади, занятой ограждением. Однако указанные СНиП не регулируют проведение инвентаризации, работу техников БТИ, не содержат требований к техническому паспорту помещения.
Кроме того, апеллянт полагает, что при отсутствии виновных действий ответчика, которые могли бы повлечь нравственные страдания истца, суд необоснованно взыскал компенсацию морального вреда.
При изложенных обстоятельствах, суд, по мнению апеллянта, необоснованно возложил на ответчика обязанность по уплате государственной пошлины в размере ....
В суд апелляционной инстанции истец, извещенная надлежащим образом, не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, с ходатайством об отложении слушания дела не обратилась. С учетом данных обстоятельств судебная коллегия в силу ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей истца Ф. и Г.И., представителя ответчика Я.И., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб и возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб оппонентов, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказа от исполнения обязательства не допускается.
Судом первой инстанции установлено, что 06 августа 2010 года между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N (далее Договор), по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства ..... квартиру N N, расположенную на четвертом этаже общей проектной площадью .... кв. м. Цена объекта долевого строительства определена в размере ....
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что цена одного квадратного метра по договору составит ... рублей = .... рублей: .... кв. м.
Пунктом 1.3 Договора предусмотрено, что площадь объектов недвижимости взята из рабочего проекта, при этом допускается изменение площади квартиры без пересчета цены договора +/- 1 кв. м. При изменении площади более указанных пределов (по результатам паспортизации объекта долевого строительства уполномоченными государственными органами инвентаризации недвижимости) производится доплата (возврат) денег. Доплата (возврат) денег производится до момента передачи недвижимости участнику долевого строительства.
Таким образом, реальная площадь объекта недвижимости, передаваемого истцу должна определяться согласно обмеру, произведенному ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".
Исходя из смысла вышеприведенного пункта и приложения N к договору, при расчете излишне оплаченных метров следует исходить из общей площади квартиры, включая летние помещения (балкон, лоджию), поскольку указанные помещения являются составной частью приобретенной истцом квартиры и должны быть оплачены
В силу ст. 555 ГК РФ, согласно которой в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Судом первой инстанции установлено, что по акту приема-передачи объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве N от 06 августа 2010 года, истцу 16 сентября 2011 года ответчиком была передана .... квартира N общей площадью .... кв. м. Установив разницу между проектной и фактической площадью квартиры, ответчик перечислил на депозитный счет нотариуса Тверского городского нотариального округа А. денежную сумму в размере ... рублей для выплаты истцу за лишне оплаченные метры.
Суд первой инстанции, рассматривая заявленные требования, установил, что фактическая общая площадь квартиры составляет .... кв. м, и, ссылаясь на пункт В2 Правил определения площади помещений, площади застройки и этажности здания при проектировании (приложение к СНиП 31-01-2003), указал, что площади открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку вышеуказанный СНиП применяется при проектировании и строительстве вновь создаваемых и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до .... м, общежитий квартирного типа, а также жилых помещений, входящих в состав помещений зданий другого функционального назначения.
Порядок проведения съемки, характеристики и технического описания здания, строения, сооружения предусмотрен Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года N 37) (далее Инструкция).
В соответствии с п. 3.10. Инструкции, поэтажные планы здания составляются на основании данных абрисов, выполненных в соответствии с требованиями настоящей инструкции, которые указаны в п. 3.1. Согласно названному пункту, в процессе съемки в натуре составляется абрис внутренних помещений зданий. В абрисе указываются все части здания в плане и по мере измерения проставляются их размеры. С учетом названных положений Инструкции следует, что план квартиры должен соответствовать поэтажному плану здания (дома), который в свою очередь, составляется на основании данных абрисов, с обозначенными в нем всех частей здания и их размеры. Следовательно, в разделе технического паспорта на квартиру "План квартиры", должны быть указаны все помещения квартиры и их фактические размеры (площадь) без применения понижающего коэффициента.
Пунктом 3.33 Инструкции установлено, что подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.
Согласно п. 3.34 Инструкции по каждой квартире подсчитываются жилая площадь квартиры, площадь квартиры и общая площадь квартиры. Как указано в Инструкции, показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг и других целей.
Пункт 3.37. Инструкции устанавливает, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами.
Положения указанных пунктов инструкции, устанавливают, что только при проведении подсчета общей площади квартиры, для статистических целей, в разделе Техпаспорта "экспликация площади квартиры", должны применяться понижающие коэффициенты.
С учетом вышеизложенного, можно сделать вывод, что понижающие коэффициенты применяются только при проведении подсчета общей площади квартиры и указываются только в экспликации площади квартиры. При составлении поэтажных планов и планов квартиры указываются фактические размеры помещений, без применения понижающих коэффициентов, т.е. подсчет площади не производится.
Поскольку планом на объект недвижимости в виде квартиры является Технический паспорт на квартиру, в котором в разделе "План квартиры" должна содержаться информация о фактической площади помещений и лоджий квартиры без понижающего коэффициента, а в разделе "Экспликация площадь квартиры" общая площадь квартиры с применением понижающего коэффициента, то оснований для исчисления фактической площади квартиры по справке ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ) N ф-N от 18 октября 2011 года не имеется. Технический паспорт на квартиру по состоянию на 27 июля 2010 года содержит необходимую информацию о фактической (реальной) площади объекта недвижимости, что в данном случае согласуется с п. 1.1 Договора.
Учитывая, что п. 1.1 Договора предусмотрено, что реальная фактическая площадь передаваемой квартиры определяется согласно обмеру, произведенного соответствующей уполномоченной организацией, а не подсчету площадей, который производится исключительно для статических целей учета темпов строительства и оплаты коммунальных платежей, то реальная (фактическая) площадь квартиры с учетом холодных помещений без применения понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии и 0,3 - к площади балкона составляет .... кв. м.
Таким образом, разница между проектной и фактической площадью квартиры составляет .... кв. м = ....
Поскольку п. 1.3 Договора предусмотрено отклонение (изменение) реальной площади квартиры без пересчета цены Договора +/- 1 кв. м, то сумма, подлежащая возврату за недополученную площадь квартиры, составит .... = (.... кв. (разница между проектной и фактической площадью квартиры) х .... рублей (стоимость 1 кв. м квартиры).
Как усматривается из материалов дела, ответчиком при подсчете фактической площади квартиры была допущена арифметическая ошибка при подсчете площади лоджии без понижающего коэффициента 0,5, а именно, не было учтено, что составляющие параметры лоджии имеют разные размеры (.....), в связи с чем, по его подсчетам фактическая площадь квартиры составила .... кв. м, и он в соответствии с заключенным между сторонами соглашением о прекращении обязательства новацией от 16 сентября 2011 года и в связи с отказом истца явиться за получением денежных средств, перечислил на депозит нотариуса Тверского городского нотариального округа А. денежные средства, причитающиеся истцу в размере ....
При изложенных обстоятельствах, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать за недополученную площадь квартиры ....
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствуют основания для возложения на ответчика обязанности по уплате неустойки за нарушение срока возврата денежных средств за излишне оплаченные метры.
Согласно материалам дела, 16 сентября 2011 года между истцом и ответчиком было заключено соглашение о прекращении обязательства новацией (далее Соглашение).
Пунктом 1 Соглашения предусмотрено, что ответчик обязуется произвести возврат денежных средств в размере ...., причитающихся истцу в связи с изменением указанной в Договоре площади в срок до 01 апреля 2012 года. Выдача денежных средств осуществляется в кассе ответчика.
Из материалов дела следует, что 22 марта 2012 года ответчиком в адрес истца было направлено ценное письмо с описью вложения о необходимости получения денежных средств за излишне оплаченные квадратные метры до 31 марта 2012 года.
02 апреля 2012 года, в связи с неполучением истцом указанных денежных средств в кассе ответчика, денежная сумма в размере .... рублей была зачислена на депозит нотариуса Тверского городского нотариального округа А., о чем было сообщено истцу. Неполучение денежных средств истцом в кассе ответчика не свидетельствует о виновном поведении ответчика в части исполнения обязательства по возврату денежных средств.
То обстоятельство, что истцу надлежало выплатить за излишне уплаченные метры денежную сумму в размере ..... рублей, не может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязательства по возврату излишне уплаченных денежных средств, поскольку арифметическая ошибка, допущенная ответчиком при подсчете фактической площади квартиры, была выявлена только в суде апелляционной инстанции.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания неустойки за нарушение срока передачи квартиры истцу.
В силу ст. ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику является существенным условием договора.
Как следует из материалов дела, п. 3.2 Договора предусмотрено, что передача объекта, указанного в п. 1.3 Договора, осуществляется после получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию в срок до 31 декабря 2010 года, т.е. квартира должны быть передана истцу не позднее указанной даты.
07 июля 2011 года стороны заключили дополнительное соглашение к Договору, которым определили, что передача квартиры осуществляется в срок до 16 сентября 2011 года, тем самым в силу положений ст. 450 ГК РФ и п. 8.10 Договора изменили существенные условия договора. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 15 июля 2011 года.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что срок исполнения обязательства по передаче квартиры был определен сторонами не позднее 16 сентября 2011 года. Материалами дела подтверждено, что квартира истцу была передана ответчиком по акту приема-передачи в оговоренный срок.
Доводы истца о том, что данное дополнительное соглашение не может свидетельствовать о внесении изменений в договор долевого участия в строительстве, основаны на неверном толковании норм материального права.
Поскольку судебной коллегией установлено, что со стороны ответчика надлежащим образом исполнены обязательства по Договору, то у истца отсутствует право требования о выплате неустойки за нарушение сроков его исполнения.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что отсутствуют основания для взыскания с ответчика компенсации морального вреда за нарушение прав потребителя в соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку нарушения прав потребителя Г.А. не установлено.
Судебная коллегия отклоняет доводы апеллянта - ООО "РСК - недвижимость" о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку ни Законом РФ "О защите прав потребителей", ни гражданским процессуальным законодательством не предусмотрено, что споры о защите прав потребителей подлежат обязательному предварительному, досудебному разрешению.
Кроме этого, из материалов дела следует, что истец в письменной форме обращался к ответчику с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств, однако, его требования не были удовлетворены.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для возврата искового заявления либо оставления его без рассмотрения.
В соответствии с ч. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Заволжского районного суда города Твери от 28 мая 2012 года в части взыскания излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве изменить, снизив размер денежной суммы, подлежащей взысканию с Общества с ограниченной ответственностью "РСК - недвижимость" в пользу Г.А. до ....
Решение Заволжского районного суда города Твери от 28 мая 2012 года в части взыскания компенсации морального вреда отменить, постановив новое решение, которым в удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РСК - недвижимость" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ...
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "РСК - недвижимость" и Г.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.08.2012 N 33-3020/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 августа 2012 г. N 33-3020/2012
Судья: Богданова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе:
председательствующего судьи Гудковой М.В.,
судей Кондратьевой А.В. и Парфеновой Т.В.,
при секретаре Я.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 23 августа 2012 года в городе Твери по докладу судьи Кондратьевой А.В.
дело по апелляционным жалобам Общества с ограниченной ответственностью "РСК - недвижимость" и Г.А. на решение Заволжского районного суда города Твери от 28 мая 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования Г.А. удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РСК - недвижимость" в пользу Г.А. излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве в размере .... и компенсацию морального вреда в размере ...., а всего ...
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РСК - недвижимость" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ....
установила:
Г.А. обратилась в суд с иском к ООО "РСК - недвижимость", в котором просила взыскать с последнего денежные средства, излишне уплаченные по договору долевого строительства в сумме ....; неустойку (пени) в размере ...., компенсацию морального вреда в размере ...., неустойку за просрочку сдачи объекта в размере .....
В обоснование заявленных требований истец указала, что 06 августа 2010 года она с ответчиком заключила договор N участия долевого строительства. Объектом долевого строительства являлась .... квартира N общей проектной площадью .... кв. м. Цена объекта долевого строительства была установлена договором в размере ...., которая была уплачена истцом в полном объеме. Согласно техническому паспорту на названную квартиру, ее общая площадь (с холодными помещениями) составляет ... кв. м. Изменение площади квартиры (согласно п. 1.3 указанного договора) без перерасчета цены договора допускается в пределах +/-1,0 кв. м. При изменении площади более указанных пределов производится доплата (возврат) дене*** (возврат) денег производится до момента передачи недвижимости дольщику. Поскольку площадь переданной квартиры меньше указанной площади по договору на 8.7 кв. м, то, по мнению истца, она имеет право на уменьшение цены договора на сумму .... за 1 кв. м общей площади, что составляет ...
14 ноября 2011 года в адрес ответчика была направлена претензия, которой предлагалось урегулировать данный вопрос. Однако ответчик полагает, что квартира передана общей площадью .... кв. м, в связи с чем, отказался выплатить излишне уплаченные деньги в заявленном размере. Поскольку ответчиком не удовлетворено требования о выплате денежных средств в добровольном порядке, то истец полагает, что она имеет право на получение неустойки в размере .... рублей.
В связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства на 256 дней, по мнению истца, ответчик обязан выплатить ей неустойку в размере ....
Кроме того, неправомерными действиями ответчика, истцу, по ее утверждению, были причинены нравственные страдания, компенсацию которых она оценивает в размере ....
В судебное заседание истец, извещенная надлежащим образом, не явилась, о причинах неявки суду не сообщила.
Представители истца Г.И. и Ф. в судебном заседании заявленные требования поддержали и просили удовлетворить их в полном объеме, дополнительно пояснив, что когда проводились замеры, то на балконе не было ограждений. После установки ограждений на балконе, сотрудниками БТИ были проведены повторные замеры, согласно которым площадь балкона уменьшилась. Если бы денежные средства были бы возвращены добровольно, то истец не обращалась бы в суд. Дополнительные соглашения подписывались истцом в целях сдачи дома в эксплуатацию. Денежные средства с депозита не получены.
Представитель ответчика Я.И. исковые требования не признала и просила отказать в их удовлетворении, пояснив, что согласно договору, при определении проектной площади, стороны исходили из фактических параметров всех помещений, включая жилые, подсобные и холодные (лоджия и балкон) помещения, цена устанавливалась за каждый квадратный метр квартиры без применения каких-либо коэффициентов относительно площадей отдельных помещений квартиры. Проектная общая площадь квартиры составляет .... кв. м, фактическая площадь квартиры - .... кв. м. Действительные площади лоджии и балкона указаны в экспликации, рассчитываются они путем умножения ширины на длину. Обмеры квартиры производились органами БТИ и все параметры квартиры включены в технический паспорт, а подсчет площадей лоджии и балкона произведен с учетом понижающих коэффициентов. 16 сентября 2011 года между истцом и ответчиком было подписано соглашение о прекращении обязательств новацией, согласно которому ответчик обязался произвести выплату денежных средств истцу в срок до 01 апреля 2012 года. Ответчик неоднократно уведомляло истца о необходимости явиться за причитающимися денежными средствами в размере ...., однако истец за получением указанной суммы не явилась, в связи с чем, они были внесены на депозит нотариуса для передачи истцу. По мнению представителя ответчика, истец в целях получения выгоды злоупотребляет правом. Представитель ответчика также полагает, что отсутствуют основания для компенсации морального вреда.
Судом постановлено вышеприведенное решение, с которым стороны не согласились, подав апелляционные жалобы.
Г.А. в апелляционной жалобе просит решение отменить и постановить новое решение, которым удовлетворить требования в полном объеме.
В жалобе указано, что суд необоснованно отказал в иске о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере .... рублей. По мнению апеллянта, при постановлении решения суд неправильно истолковал п. 1.3 Договора, и не учел, данные технического паспорта на квартиру, согласно которому площадь квартиры составляет .... кв. м, что на 8,7 кв. м меньше, чем указано в договоре.
Также необоснован отказ во взыскании неустойки за просрочку исполнения договора, поскольку передача объекта должна была состояться в срок до 31 декабря 2010 года, а фактически объект передан 16 сентября 2011 года, в связи с чем ответчик обязан уплатить неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки. При этом апеллянт указывает, что ссылка суда на дополнительное соглашение от 07 июля 2011 года не состоятельна, поскольку на момент его заключения со стороны ответчика имело место нарушения сроков передачи объекта. Вывод суда о том, что в связи с дополнительным соглашением о передаче объекта долевого строительства были внесены изменения в договор долевого участия в строительстве, не основан ни на законе, ни на договоре. Подписание дополнительного соглашения свидетельствовало лишь о том, что истец не намерена была прекращать договор долевого участия, но не означало, что были оговорены новые условия по срокам сдачи объекта долевого строительства.
Определенный судом размер компенсации морального вреда несоразмерен последствиям нарушенного обязательства.
ООО "РСК - недвижимость" в своей апелляционной жалобе просит решение отменить и постановить новое, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.
В жалобе указано, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение по делу, нарушены нормы процессуального права, поскольку при взыскании излишне уплаченной денежной суммы в размере .... рублей в качестве обоснования своих выводов использовал не данные технического паспорта БТИ, которые не оспаривались сторонами, а сведения справки N ф-69/131 от 18 октября 2011 года, которая не является допустимым доказательством. Кроме того, в виду противоречивости указанных документов, суд не прокомментировал конкуренцию доказательств, не указав преимущество одного перед другим, при этом признал достоверными оба доказательства, ссылаясь на них в решении.
Постановляя решение о взыскании денежной суммы в размере ...., суд фактически вышел за рамки первоначального требования истца.
Условиями договора предусмотрено условие о досудебном порядке урегулирования спора, и только в случае, если стороны не достигли соглашения по данному спору, он разрешается в судебном порядке. Однако суд не учел данное обстоятельство и не выполнил требования ст. ст. 135 и 222 ГПК РФ.
Судом применен закон, неподлежащий применению, поскольку взыскивая с ответчика в пользу истца денежную сумму за излишне оплаченные метры, суд сослался на пункт В2 Правил определения площади помещений, площади застройки и этажности здания при проектировании (Приложение В к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные"), в соответствии с которым площади открытых помещений следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру открытого помещения без учета площади, занятой ограждением. Однако указанные СНиП не регулируют проведение инвентаризации, работу техников БТИ, не содержат требований к техническому паспорту помещения.
Кроме того, апеллянт полагает, что при отсутствии виновных действий ответчика, которые могли бы повлечь нравственные страдания истца, суд необоснованно взыскал компенсацию морального вреда.
При изложенных обстоятельствах, суд, по мнению апеллянта, необоснованно возложил на ответчика обязанность по уплате государственной пошлины в размере ....
В суд апелляционной инстанции истец, извещенная надлежащим образом, не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, с ходатайством об отложении слушания дела не обратилась. С учетом данных обстоятельств судебная коллегия в силу ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей истца Ф. и Г.И., представителя ответчика Я.И., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб и возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб оппонентов, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказа от исполнения обязательства не допускается.
Судом первой инстанции установлено, что 06 августа 2010 года между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N (далее Договор), по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства ..... квартиру N N, расположенную на четвертом этаже общей проектной площадью .... кв. м. Цена объекта долевого строительства определена в размере ....
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что цена одного квадратного метра по договору составит ... рублей = .... рублей: .... кв. м.
Пунктом 1.3 Договора предусмотрено, что площадь объектов недвижимости взята из рабочего проекта, при этом допускается изменение площади квартиры без пересчета цены договора +/- 1 кв. м. При изменении площади более указанных пределов (по результатам паспортизации объекта долевого строительства уполномоченными государственными органами инвентаризации недвижимости) производится доплата (возврат) денег. Доплата (возврат) денег производится до момента передачи недвижимости участнику долевого строительства.
Таким образом, реальная площадь объекта недвижимости, передаваемого истцу должна определяться согласно обмеру, произведенному ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".
Исходя из смысла вышеприведенного пункта и приложения N к договору, при расчете излишне оплаченных метров следует исходить из общей площади квартиры, включая летние помещения (балкон, лоджию), поскольку указанные помещения являются составной частью приобретенной истцом квартиры и должны быть оплачены
В силу ст. 555 ГК РФ, согласно которой в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Судом первой инстанции установлено, что по акту приема-передачи объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве N от 06 августа 2010 года, истцу 16 сентября 2011 года ответчиком была передана .... квартира N общей площадью .... кв. м. Установив разницу между проектной и фактической площадью квартиры, ответчик перечислил на депозитный счет нотариуса Тверского городского нотариального округа А. денежную сумму в размере ... рублей для выплаты истцу за лишне оплаченные метры.
Суд первой инстанции, рассматривая заявленные требования, установил, что фактическая общая площадь квартиры составляет .... кв. м, и, ссылаясь на пункт В2 Правил определения площади помещений, площади застройки и этажности здания при проектировании (приложение к СНиП 31-01-2003), указал, что площади открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку вышеуказанный СНиП применяется при проектировании и строительстве вновь создаваемых и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до .... м, общежитий квартирного типа, а также жилых помещений, входящих в состав помещений зданий другого функционального назначения.
Порядок проведения съемки, характеристики и технического описания здания, строения, сооружения предусмотрен Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года N 37) (далее Инструкция).
В соответствии с п. 3.10. Инструкции, поэтажные планы здания составляются на основании данных абрисов, выполненных в соответствии с требованиями настоящей инструкции, которые указаны в п. 3.1. Согласно названному пункту, в процессе съемки в натуре составляется абрис внутренних помещений зданий. В абрисе указываются все части здания в плане и по мере измерения проставляются их размеры. С учетом названных положений Инструкции следует, что план квартиры должен соответствовать поэтажному плану здания (дома), который в свою очередь, составляется на основании данных абрисов, с обозначенными в нем всех частей здания и их размеры. Следовательно, в разделе технического паспорта на квартиру "План квартиры", должны быть указаны все помещения квартиры и их фактические размеры (площадь) без применения понижающего коэффициента.
Пунктом 3.33 Инструкции установлено, что подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.
Согласно п. 3.34 Инструкции по каждой квартире подсчитываются жилая площадь квартиры, площадь квартиры и общая площадь квартиры. Как указано в Инструкции, показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг и других целей.
Пункт 3.37. Инструкции устанавливает, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами.
Положения указанных пунктов инструкции, устанавливают, что только при проведении подсчета общей площади квартиры, для статистических целей, в разделе Техпаспорта "экспликация площади квартиры", должны применяться понижающие коэффициенты.
С учетом вышеизложенного, можно сделать вывод, что понижающие коэффициенты применяются только при проведении подсчета общей площади квартиры и указываются только в экспликации площади квартиры. При составлении поэтажных планов и планов квартиры указываются фактические размеры помещений, без применения понижающих коэффициентов, т.е. подсчет площади не производится.
Поскольку планом на объект недвижимости в виде квартиры является Технический паспорт на квартиру, в котором в разделе "План квартиры" должна содержаться информация о фактической площади помещений и лоджий квартиры без понижающего коэффициента, а в разделе "Экспликация площадь квартиры" общая площадь квартиры с применением понижающего коэффициента, то оснований для исчисления фактической площади квартиры по справке ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ) N ф-N от 18 октября 2011 года не имеется. Технический паспорт на квартиру по состоянию на 27 июля 2010 года содержит необходимую информацию о фактической (реальной) площади объекта недвижимости, что в данном случае согласуется с п. 1.1 Договора.
Учитывая, что п. 1.1 Договора предусмотрено, что реальная фактическая площадь передаваемой квартиры определяется согласно обмеру, произведенного соответствующей уполномоченной организацией, а не подсчету площадей, который производится исключительно для статических целей учета темпов строительства и оплаты коммунальных платежей, то реальная (фактическая) площадь квартиры с учетом холодных помещений без применения понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии и 0,3 - к площади балкона составляет .... кв. м.
Таким образом, разница между проектной и фактической площадью квартиры составляет .... кв. м = ....
Поскольку п. 1.3 Договора предусмотрено отклонение (изменение) реальной площади квартиры без пересчета цены Договора +/- 1 кв. м, то сумма, подлежащая возврату за недополученную площадь квартиры, составит .... = (.... кв. (разница между проектной и фактической площадью квартиры) х .... рублей (стоимость 1 кв. м квартиры).
Как усматривается из материалов дела, ответчиком при подсчете фактической площади квартиры была допущена арифметическая ошибка при подсчете площади лоджии без понижающего коэффициента 0,5, а именно, не было учтено, что составляющие параметры лоджии имеют разные размеры (.....), в связи с чем, по его подсчетам фактическая площадь квартиры составила .... кв. м, и он в соответствии с заключенным между сторонами соглашением о прекращении обязательства новацией от 16 сентября 2011 года и в связи с отказом истца явиться за получением денежных средств, перечислил на депозит нотариуса Тверского городского нотариального округа А. денежные средства, причитающиеся истцу в размере ....
При изложенных обстоятельствах, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать за недополученную площадь квартиры ....
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствуют основания для возложения на ответчика обязанности по уплате неустойки за нарушение срока возврата денежных средств за излишне оплаченные метры.
Согласно материалам дела, 16 сентября 2011 года между истцом и ответчиком было заключено соглашение о прекращении обязательства новацией (далее Соглашение).
Пунктом 1 Соглашения предусмотрено, что ответчик обязуется произвести возврат денежных средств в размере ...., причитающихся истцу в связи с изменением указанной в Договоре площади в срок до 01 апреля 2012 года. Выдача денежных средств осуществляется в кассе ответчика.
Из материалов дела следует, что 22 марта 2012 года ответчиком в адрес истца было направлено ценное письмо с описью вложения о необходимости получения денежных средств за излишне оплаченные квадратные метры до 31 марта 2012 года.
02 апреля 2012 года, в связи с неполучением истцом указанных денежных средств в кассе ответчика, денежная сумма в размере .... рублей была зачислена на депозит нотариуса Тверского городского нотариального округа А., о чем было сообщено истцу. Неполучение денежных средств истцом в кассе ответчика не свидетельствует о виновном поведении ответчика в части исполнения обязательства по возврату денежных средств.
То обстоятельство, что истцу надлежало выплатить за излишне уплаченные метры денежную сумму в размере ..... рублей, не может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязательства по возврату излишне уплаченных денежных средств, поскольку арифметическая ошибка, допущенная ответчиком при подсчете фактической площади квартиры, была выявлена только в суде апелляционной инстанции.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания неустойки за нарушение срока передачи квартиры истцу.
В силу ст. ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику является существенным условием договора.
Как следует из материалов дела, п. 3.2 Договора предусмотрено, что передача объекта, указанного в п. 1.3 Договора, осуществляется после получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию в срок до 31 декабря 2010 года, т.е. квартира должны быть передана истцу не позднее указанной даты.
07 июля 2011 года стороны заключили дополнительное соглашение к Договору, которым определили, что передача квартиры осуществляется в срок до 16 сентября 2011 года, тем самым в силу положений ст. 450 ГК РФ и п. 8.10 Договора изменили существенные условия договора. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 15 июля 2011 года.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что срок исполнения обязательства по передаче квартиры был определен сторонами не позднее 16 сентября 2011 года. Материалами дела подтверждено, что квартира истцу была передана ответчиком по акту приема-передачи в оговоренный срок.
Доводы истца о том, что данное дополнительное соглашение не может свидетельствовать о внесении изменений в договор долевого участия в строительстве, основаны на неверном толковании норм материального права.
Поскольку судебной коллегией установлено, что со стороны ответчика надлежащим образом исполнены обязательства по Договору, то у истца отсутствует право требования о выплате неустойки за нарушение сроков его исполнения.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что отсутствуют основания для взыскания с ответчика компенсации морального вреда за нарушение прав потребителя в соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку нарушения прав потребителя Г.А. не установлено.
Судебная коллегия отклоняет доводы апеллянта - ООО "РСК - недвижимость" о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку ни Законом РФ "О защите прав потребителей", ни гражданским процессуальным законодательством не предусмотрено, что споры о защите прав потребителей подлежат обязательному предварительному, досудебному разрешению.
Кроме этого, из материалов дела следует, что истец в письменной форме обращался к ответчику с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств, однако, его требования не были удовлетворены.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для возврата искового заявления либо оставления его без рассмотрения.
В соответствии с ч. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Заволжского районного суда города Твери от 28 мая 2012 года в части взыскания излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве изменить, снизив размер денежной суммы, подлежащей взысканию с Общества с ограниченной ответственностью "РСК - недвижимость" в пользу Г.А. до ....
Решение Заволжского районного суда города Твери от 28 мая 2012 года в части взыскания компенсации морального вреда отменить, постановив новое решение, которым в удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РСК - недвижимость" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ...
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "РСК - недвижимость" и Г.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)