Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Киреева И.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Марий Эл в составе:
председательствующего Путиловой О.Н.,
судей Иванова А.В. и Шабадаровой Е.В.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе К. и К.М. на решение Йошкар-Олинского суда Республики Марий Эл от 11 июля 2012 года, которым постановлено отказать К., К.М. в удовлетворении иска к Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс С" о передаче в совместную собственность истцов помещения III общей площадью 78,4 кв. м, расположенного на цокольном этаже ... в ....
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Марий Эл Шабадаровой Е.В., судебная коллегия
установила:
К., К.М. обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Альянс С" об обязании передать в общую совместную собственность встроенное нежилое помещение N 2-А, находящееся в цокольном этаже ..., общей площадью ориентировочной 82,55 кв. м.
Исковые требования мотивировали тем, что 00.00.00 между ними как участниками долевого строительства и ООО "Альянс С" в качестве застройщика заключен договор долевого строительства N ... встроенного нежилого помещения в цокольном этаже 46-квартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания по .... Предусмотренная договором сумма оплаты ... рублей оплачена ими полностью. Согласно дополнительному соглашению срок передачи помещения установлен не позднее 31 декабря 2010 года. В начале марта 2012 года ими было получено уведомление о вводе дома в эксплуатацию и необходимости явиться и получить помещение по акту приема-передачи. В процессе приемки 28 марта 2012 года были выявлены существенные недостатки помещения, кроме того, руководство ООО "Альянс С" отказалось подписывать акт приема-передачи без согласования продления срока строительства и отсутствия претензий к качеству помещения. На предложение подписать акт без указанных оговорок ООО "Альянс С" ответило отказом, что существенно нарушает их права.
По уточненным исковым требованиям просили обязать ООО "Альянс С" передать в общую совместную собственность встроенное нежилое помещение III, находящееся в цокольном этаже ..., общей площадью 78,4 кв. м.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе К. и К.М. просят решение отменить, как вынесенное с нарушением норм материального и несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Выслушав представителя истцов Б., поддержавшего жалобу, представителей ООО "Альянс С" К., Б.А., просивших решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ).
Судом установлено, что 00.00.00 между ООО "Альянс С" в качестве "Заказчика-Застройщика" и К.М., К. в качестве "участников долевого строительства" заключен договор долевого строительства N ... 46-квартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания по ... (I этап строительства блок-секция в осях "1 - 8") .... Предметом договора являлось встроенное нежилое помещение N 2 "А", тип помещения - нежилое, находящееся в цокольном этаже, общей площадью ориентировочно 82,55 кв. м в строящемся доме по вышеуказанному адресу. Цена договора установлена сторонами в размере ... рублей.
Дополнительным соглашением от 00.00.00 к договору от 00.00.00. ООО "Альянс С" и К.М., К. установили срок передачи помещения до 31 декабря 2010 года.
30 декабря 2011 года ООО "Альянс С" получено разрешение на ввод объекта - многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания по адресу: ..., ..., в эксплуатацию. Согласно экспликации площадей к поэтажным планам многоквартирного дома площадь помещения, в строительстве которого принимали участие К-вы, составила 78,4 кв. м.
По представленному акту приема-передачи встроенного нежилого помещения от 28 марта 2012 года ООО "Альянс С" передает, а К.М., К. принимают в собственность встроенное нежилое помещение N III общей площадью 78,4 кв. м, расположенное в цокольном этаже пятиэтажного кирпичного дома по адресу: ...... (л.д. 35).
Принимая решение об отказе в иске, судом первой инстанции сделан вывод, что нарушения прав истцов со стороны ответчика не допущено. Кроме того, истцы К-вы знали о возможных доплатах по договору и не выполнили своих обязательств по оплате за спорное нежилое помещение в полном объеме.
Вместе с тем, данные выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Сторонами не оспаривалось и подтверждается представленными суду документами (л.д. 20 - 22), что цена договора ... рублей оплачена К-выми полностью. При этом ООО "Альянс С" выставлено дополнительное требование об оплате строительства крыльца в размере ... рублей, доплате за установку пластиковых стеклопакетов в размере ... рублей.
Согласно пункту 3.7.1 договора от 00.00.00 установка и стоимость санитарно-технического оборудования, пластиковых окон, внутренних дверей и чистовая отделка и крыльца не входят в цену настоящего договора и выполняются за счет средств участников долевого строительства.
В то же время в соответствии с пунктом 5.7 договора от 00.00.00 если общая площадь Помещения, передаваемого в собственность Участника долевого строительства, по результатам обмеров БТИ окажется менее той, что указана в пункте 2.1 Договора (82,55 кв. м), Заказчик-Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства излишне уплаченные средства в течение 10 дней с момента получения соответствующих экспликаций на Помещение из органов БТИ.
В предложенном ООО "Альянс С" акте приема-передачи от 00.00.00 указано, что возврат за уменьшение площади встроенного нежилого помещения К-вых по результатам обмера БТИ составляет ... рублей.
Таким образом, доплата за крыльцо и установку пластиковых окон (...) не превышает указанную сумму, подлежащую возврату истцам. Вывод суда о том, что К-вы не исполнили своих обязательств по оплате построенного помещения, не соответствует действительности.
В апелляционной жалобе и в судебном заседании суда первой инстанции сторона истца указывала, что нарушение их прав на получение построенного объекта долевого строительства состоит в том, что ООО "Альянс С" предлагает на подписание акт приема-передачи только при условии согласования ими продления срока строительства до 28 марта 2012 года и с указанием об отсутствии претензий по качеству строительства.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 3 статьи 6 Закона случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
По правилам пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Таким образом, включение в акт приема-передачи условия продлении срока передачи нежилого помещения К-вым до 28 марта 2012 года является незаконным.
В соответствии с частью 5 статьи 8 Закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков).
Согласно части 1 статьи 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что условиями предложенного ООО "Альянс С" акта приема-передачи от 28 марта 2012 года существенно нарушались права К-вых, в связи с чем их отказ от подписания данного документа являлся правомерным.
В то же время доказательств соблюдения ООО "Альянс С" требований закона о порядке передачи участникам долевого строительства построенного и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости в материалах дела не имеется.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Следовательно, требования К-вых об обязании ответчика передать им в собственность построенное по договору от 00.00.00 нежилое помещение подлежали удовлетворению.
Обжалуемое решение суда подлежит отмене.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 11 июля 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым обязать Общество с ограниченной ответственностью "Альянс С" передать К. и К.М. в общую совместную собственность нежилое помещение III общей площадью 78,4 кв. м, расположенное на цокольном этаже ... Республики Марий Эл.
Председательствующий
О.Н.ПУТИЛОВА
Судьи
А.В.ИВАНОВ
Е.В.ШАБАДАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ ОТ 27.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1556/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 сентября 2012 г. по делу N 33-1556/2012
Судья Киреева И.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Марий Эл в составе:
председательствующего Путиловой О.Н.,
судей Иванова А.В. и Шабадаровой Е.В.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе К. и К.М. на решение Йошкар-Олинского суда Республики Марий Эл от 11 июля 2012 года, которым постановлено отказать К., К.М. в удовлетворении иска к Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс С" о передаче в совместную собственность истцов помещения III общей площадью 78,4 кв. м, расположенного на цокольном этаже ... в ....
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Марий Эл Шабадаровой Е.В., судебная коллегия
установила:
К., К.М. обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Альянс С" об обязании передать в общую совместную собственность встроенное нежилое помещение N 2-А, находящееся в цокольном этаже ..., общей площадью ориентировочной 82,55 кв. м.
Исковые требования мотивировали тем, что 00.00.00 между ними как участниками долевого строительства и ООО "Альянс С" в качестве застройщика заключен договор долевого строительства N ... встроенного нежилого помещения в цокольном этаже 46-квартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания по .... Предусмотренная договором сумма оплаты ... рублей оплачена ими полностью. Согласно дополнительному соглашению срок передачи помещения установлен не позднее 31 декабря 2010 года. В начале марта 2012 года ими было получено уведомление о вводе дома в эксплуатацию и необходимости явиться и получить помещение по акту приема-передачи. В процессе приемки 28 марта 2012 года были выявлены существенные недостатки помещения, кроме того, руководство ООО "Альянс С" отказалось подписывать акт приема-передачи без согласования продления срока строительства и отсутствия претензий к качеству помещения. На предложение подписать акт без указанных оговорок ООО "Альянс С" ответило отказом, что существенно нарушает их права.
По уточненным исковым требованиям просили обязать ООО "Альянс С" передать в общую совместную собственность встроенное нежилое помещение III, находящееся в цокольном этаже ..., общей площадью 78,4 кв. м.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе К. и К.М. просят решение отменить, как вынесенное с нарушением норм материального и несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Выслушав представителя истцов Б., поддержавшего жалобу, представителей ООО "Альянс С" К., Б.А., просивших решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ).
Судом установлено, что 00.00.00 между ООО "Альянс С" в качестве "Заказчика-Застройщика" и К.М., К. в качестве "участников долевого строительства" заключен договор долевого строительства N ... 46-квартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания по ... (I этап строительства блок-секция в осях "1 - 8") .... Предметом договора являлось встроенное нежилое помещение N 2 "А", тип помещения - нежилое, находящееся в цокольном этаже, общей площадью ориентировочно 82,55 кв. м в строящемся доме по вышеуказанному адресу. Цена договора установлена сторонами в размере ... рублей.
Дополнительным соглашением от 00.00.00 к договору от 00.00.00. ООО "Альянс С" и К.М., К. установили срок передачи помещения до 31 декабря 2010 года.
30 декабря 2011 года ООО "Альянс С" получено разрешение на ввод объекта - многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания по адресу: ..., ..., в эксплуатацию. Согласно экспликации площадей к поэтажным планам многоквартирного дома площадь помещения, в строительстве которого принимали участие К-вы, составила 78,4 кв. м.
По представленному акту приема-передачи встроенного нежилого помещения от 28 марта 2012 года ООО "Альянс С" передает, а К.М., К. принимают в собственность встроенное нежилое помещение N III общей площадью 78,4 кв. м, расположенное в цокольном этаже пятиэтажного кирпичного дома по адресу: ...... (л.д. 35).
Принимая решение об отказе в иске, судом первой инстанции сделан вывод, что нарушения прав истцов со стороны ответчика не допущено. Кроме того, истцы К-вы знали о возможных доплатах по договору и не выполнили своих обязательств по оплате за спорное нежилое помещение в полном объеме.
Вместе с тем, данные выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Сторонами не оспаривалось и подтверждается представленными суду документами (л.д. 20 - 22), что цена договора ... рублей оплачена К-выми полностью. При этом ООО "Альянс С" выставлено дополнительное требование об оплате строительства крыльца в размере ... рублей, доплате за установку пластиковых стеклопакетов в размере ... рублей.
Согласно пункту 3.7.1 договора от 00.00.00 установка и стоимость санитарно-технического оборудования, пластиковых окон, внутренних дверей и чистовая отделка и крыльца не входят в цену настоящего договора и выполняются за счет средств участников долевого строительства.
В то же время в соответствии с пунктом 5.7 договора от 00.00.00 если общая площадь Помещения, передаваемого в собственность Участника долевого строительства, по результатам обмеров БТИ окажется менее той, что указана в пункте 2.1 Договора (82,55 кв. м), Заказчик-Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства излишне уплаченные средства в течение 10 дней с момента получения соответствующих экспликаций на Помещение из органов БТИ.
В предложенном ООО "Альянс С" акте приема-передачи от 00.00.00 указано, что возврат за уменьшение площади встроенного нежилого помещения К-вых по результатам обмера БТИ составляет ... рублей.
Таким образом, доплата за крыльцо и установку пластиковых окон (...) не превышает указанную сумму, подлежащую возврату истцам. Вывод суда о том, что К-вы не исполнили своих обязательств по оплате построенного помещения, не соответствует действительности.
В апелляционной жалобе и в судебном заседании суда первой инстанции сторона истца указывала, что нарушение их прав на получение построенного объекта долевого строительства состоит в том, что ООО "Альянс С" предлагает на подписание акт приема-передачи только при условии согласования ими продления срока строительства до 28 марта 2012 года и с указанием об отсутствии претензий по качеству строительства.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 3 статьи 6 Закона случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
По правилам пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Таким образом, включение в акт приема-передачи условия продлении срока передачи нежилого помещения К-вым до 28 марта 2012 года является незаконным.
В соответствии с частью 5 статьи 8 Закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков).
Согласно части 1 статьи 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что условиями предложенного ООО "Альянс С" акта приема-передачи от 28 марта 2012 года существенно нарушались права К-вых, в связи с чем их отказ от подписания данного документа являлся правомерным.
В то же время доказательств соблюдения ООО "Альянс С" требований закона о порядке передачи участникам долевого строительства построенного и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости в материалах дела не имеется.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Следовательно, требования К-вых об обязании ответчика передать им в собственность построенное по договору от 00.00.00 нежилое помещение подлежали удовлетворению.
Обжалуемое решение суда подлежит отмене.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 11 июля 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым обязать Общество с ограниченной ответственностью "Альянс С" передать К. и К.М. в общую совместную собственность нежилое помещение III общей площадью 78,4 кв. м, расположенное на цокольном этаже ... Республики Марий Эл.
Председательствующий
О.Н.ПУТИЛОВА
Судьи
А.В.ИВАНОВ
Е.В.ШАБАДАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)