Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сухова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
Председательствующего Веремьевой И.Ю.,
судей Лукоянова А.Н. и Синицыной О.Р.,
при секретаре Ш.И.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу К.В.И. на заочное решение Свердловского районного суда г. Костромы от 27 июня 2012 г. по гражданскому делу по иску К.В.И. к ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" об урегулировании разногласий по отдельным условиям договора управления многоквартирным домом, которым в удовлетворении исковых требований К.В.И. отказано.
Заслушав доклад судьи Лукоянова А.Н., выслушав объяснения истца К.В.И. и представителя ответчика ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" Б.Д., судебная коллегия
установила:
К.В.И. обратился в суд названным иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ он как собственник квартиры N дома N по улице в г. направил генеральному директору ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" заявление о рассмотрении вопроса о возможности принятия в управление обществом указанного многоквартирного жилого дома. Ответчик согласился принять дом в управление и направил истцу на рассмотрение договор управления. ДД.ММ.ГГГГ К.В.И. сообщил директору управляющей компании, что на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решено избрать в качестве управляющей компании ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +", одновременно с этим представил на рассмотрение прокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к договору управления многоквартирным домом. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик фактически известил К.В.И. об отклонении протокола разногласий в части, что, по мнению истца, не соответствует положениям действующего законодательства и ущемляет права потребителей.
Системное толкование положений Жилищного кодекса РФ (пункты 2 и 3 статьи 162, статьи 39, статьи 158) и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункты 10, 16, 17, 28, 31) свидетельствует о том, что государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния многоквартирных жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний. В статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
В связи с этим пункт 2.1.2. договора, по мнению истца, следует изложить в иной редакции, при которой исключается возложение на управляющую компанию обязанности выполнять работы по текущему ремонту по решению общего собрания собственников помещений лишь в пределах предоставленного собственниками финансирования. Пункты 2.2.13 и 3.3.7, предусматривающие право управляющей компании требовать от собственников помещений принятия решения о финансировании ремонтных работ или других технических мероприятий на общем домовом имуществе, если недостатки подтверждены результатами проверок контролирующих и надзорных органов, и обязанность собственников в течение 10 дней провести собрание, исключить из договора. Пункт 4.5. договора, по мнению истца, ущемляет право потребителя на получение необходимой и достоверной информации в части реквизитов для внесения платы за жилищно-коммунальные услуги платежному агенту управляющей организации, так как в договоре не указаны наименования юридических лиц - платежных агентов управляющей организации. Пункт 5.1.1. договора ущемляет права потребителя, поскольку расширяет, по сравнению с установленными законом, основания освобождения управляющей компании от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных договором.
Истец просил условия договора управления многоквартирным жилым домом от между собственником квартиры N дома N по улице в городе К.В.И. и ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" принять в редакции собственников помещений дома:
- - пункт 2.1.2. принять в редакции: "2.1.2. По решению общего собрания Собственников помещений выполнять работы по текущему ремонту, осуществляемые Управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома";
- - пункты 2.2.13., 3.3.7 исключить;
- - пункт 4.5. принять в редакции: "4.5. Собственники вносят платежи за жилищно-коммунальные услуги непосредственно управляющей компании или на транзитный банковский расчетный счет ОАО "ЕИРКЦ", либо иным способом по согласованию сторон";
- - пункт 5.1.1. принять в редакции: "5.1.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим договором, Управляющая компания несет ответственность в порядке, установленном действующим законодательством РФ. Управляющая компания освобождается от ответственности, если докажет, что ненадлежащее исполнение условий договора оказалось невозможным вследствие действий непреодолимой силы (форс-мажор), а также по иным основаниям, предусмотренным законом";
- - пункт 5.1.3. принять в редакции: "5.1.3. Управляющая компания не несет ответственности в случае неисполнения собственниками обязательств, предусмотренных п. 2.2.12 настоящего Договора".
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Центральным районом города Костромы Администрации города Костромы, К.О., К.А., К.Д., К.С., П.В.В., А., Б.И., Б.Д.В., Б.В., Б.Н., М.З., М.В., М.О.В., М.А., О.А.А., О.И., Л.А., Д.В., К.В.П., Д.С., К.Н.П., К.В.Б., Г.Р., Т.Э., Л.Н., С.Т.Ю., С.С.Н., С.Т.Я., К.И., К.Л.Д., Г.А., Г.Ф., К.Е.А., П.В.А., Е.Н., Е.Л., Ч.А., П.А.П., С.С.И., Н.И.А., М.А., М.О.А., С.Т.П., П.Б., З.Д., Д.А., Е.С., Е.Д., И.Н., И.А., О.А.Ю., Ч.Л., Ч.Н., Ч.И.М., М.Н., М.Е., Б.Д.Н., Б.О., Т.Н., Ч.И.А., Ч.М.П., Ч.М.Г., Р.А., П.Р., С.Е., С.В., Н.И.В., О.З., О.В., Р.В., К.В.Б., К.В.М., В.В.Д., В.В.С., В.С., В.А., К.Ю., К.Н.Н., К.Л.К., П.А.А., Я., С.Т.В., З.В., П.Н., К.Е.Н., К.В.Э., Л.В., Ш.С., Ш.И.И., Б.Ю., П.Т., П.М., З.А., Л.С., П.Б.
Свердловским районным судом г. Костромы постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе К.В.И. просил заочное решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Не согласен с отклонением судом его довода о том, что заключение договора управления многоквартирным домом является обязательным для ответчика. Договор управления многоквартирным домом в силу положений статьи 426 Гражданского кодекса РФ является публичным договором. Возможность установления дифференцированного размера платы за содержание и ремонт для каждого многоквартирного дома в зависимости от срока эксплуатации, степени износа и т.д., не противоречит требованию пункта 2 статьи 426 ГК РФ об одинаковой цене товаров, работ, услуг и иных условий в публичном договоре. Стоимость (цена) каждой работы (услуги) управляющей организации должна быть одинакова для всех домов, а в зависимости от характеристик конкретного дома размер платы за содержание и ремонт может отличаться. Не согласен с выводом суда о том, что между сторонами существует спор о заключении договора, а не об отдельных его условиях.
В заседании суда апелляционной инстанции истец К.В.И. дал пояснения, аналогичные доводам апелляционной жалобы.
Представитель ответчика ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" Б.Д. возражал против удовлетворения жалобы, указывая, что договор управления многоквартирным домом не является публичным договором.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, К.В.И., являющийся собственником квартиры по адресу: /том 1 л.д. 4/, направил ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" (далее - управляющая компания, организация) заявление о возможности принятия в управление в соответствии со статьей 162 ЖК РФ многоквартирного дома N по ул. в г. /том 1 л.д. 5/. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ему было сообщено, что управляющая компания готова принять указанный дом в управление, и одновременно на рассмотрение представлен договор управления /том 1 л.д. 6, 11-15/. Срок рассмотрения собственниками помещений дома проекта договора управления ДД.ММ.ГГГГ по согласованию с директором управляющей компании был продлен на 2 месяца /том 1 л.д. 7/.
ДД.ММ.ГГГГ на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома N по ул. в г. было принято решение в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом с ООО "Управляющая компания ", избрать в качестве иной управляющей компании ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" и утвердить условия договора управления с протоколом разногласий, избрать совет многоквартирного дома, председателем совета - К.В.И. /том 1 л.д. 8-9, 16/. Протокол собрания и протокол разногласий ДД.ММ.ГГГГ направлены ответчику /том 1 л.д. 17/.
ДД.ММ.ГГГГ управляющая компания направила К.В.И. как председателю совета многоквартирного дома сообщение о частичном согласии с протоколом разногласий и представила протокол урегулирования разногласий, согласно которому предложила пункты 2.1.2., 2.2.13, 3.3.7., 4.5., 5.1.1., 5.1.3. принять в редакции, предложенной ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" /том 1 л.д. 18, 20/.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что договор управления многоквартирным домом не является публичным договором, вследствие чего суд пришел к выводу, что управляющая компания не обязана заключать договор управления многоквартирным домом на предложенных собственниками жилых помещений условиях.
Однако судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда.
В соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами (пункт 1).
Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей (пункт 2).
Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.
При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 3).
В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (пункт 1).
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2).
Из содержания и смысла данных положений следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором и управляющая компания не вправе отказаться от заключения такого договора.
Согласие ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" заключить договор управления с собственниками дома N по ул. в г. свидетельствует о том, что у ответчика имеется возможность предоставить потребителям соответствующие услуги, выполнить соответствующие работы. Следовательно, отказ в заключении договора недопустим.
Как пояснил в заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика, цена работ и услуг, оказываемых организацией, устанавливается одинаковой для всех собственников помещений одного многоквартирного дома. Цена может варьироваться только для собственников разных домов, исходя из технического состояния дома, года его постройки и иных обстоятельств.
Однако это, вопреки утверждениям представителя ответчика, не исключает публичности договора и не противоречит пункту 2 статьи 426 ГК РФ, так как изменение цены в такой ситуации экономически обусловлено, то есть, носит объективный характер.
В связи с указанным выше, судебная коллегия полагает, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором, а, следовательно, ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" при наличии решения общего собрания собственников помещений дома обязано заключить договор с К.В.И.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Пунктом 2.1.2. предложенного управляющей компанией к заключению договора предусмотрено выполнение работ по текущему ремонту по решению общего собрания собственников в пределах предоставленного собственниками финансирования.
Данное условие противоречит действующему законодательству.
Пунктом 1 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
По договору управления многоквартирным домом, согласно статье 162 ЖК РФ, управляющая организация за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
В соответствии со статьей 158 ЖК РФ и пунктами 28 и 31 Правил, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170 (далее - Правила эксплуатации), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
В связи с указанным пункт 2.1.2. договора следует принять в редакции, предложенной истцом, которая подразумевает обязанность управляющей компании независимо от достаточности финансовых средств, получаемых от собственников по договору управления, выполнять работы по текущему ремонту, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома и по решению общего собрания собственников помещений выполнять работы по текущему ремонту сверх нормативного минимума за счет дополнительно предоставленного собственниками финансирования, порядок которого определяется указанным решением общего собрания собственников.
Также подлежат удовлетворению требования истца в части исключения из договора пунктов 2.2.13. и 3.3.7., предусматривающих право управляющей компании требовать от собственников помещений принятия решения о финансировании ремонтных работ или других технических мероприятий на общем домовом имуществе, если их необходимость подтверждена результатами проверок контролирующих и надзорных органов, то есть, фактически предусмотрено право требовать от собственников дополнительного финансирования текущего ремонта, необходимого в целях исполнения нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Подлежит принятию в редакции истца и пункт 5.1.1. договора, поскольку редакция данного пункта, предложенная управляющей компанией, предусматривает дополнительное основание освобождения организации от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных договором, что противоречит требованиям пункта 4 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", согласно которому изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
Такое основание освобождения от ответственности как вина собственников и нанимателей жилых помещений, в том числе, несвоевременное выполнение ими своих обязательств по договору, действующим законодательством не предусмотрено.
Поскольку требование об исключении из договора пункта 2.1.13. подлежит удовлетворению, то подлежит удовлетворению и требование о принятии редакции пункта 5.1.3., предусматривающей исключение из данного пункта указания на пункт 2.1.13. договора.
В то же время не подлежит удовлетворению требование истца о принятии в предложенной им редакции пункта 4.5. договора.
Формулировка данного пункта, предложенная управляющей компанией, не противоречит действующему законодательству и не нарушает права потребителя. Кроме того, предлагаемая истцом формулировка принята быть не может в силу того, что конкретизирует платежного агента управляющей компании, который не является постоянным и может поменяться.
В связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований: принятии пунктов 2.1.2., 2.1.13., 3.3.7., 5.1.1., 5.1.3. договора в предложенной истцом редакции, отказе в принятии предлагаемой истцом редакции пункта 4.5. договора.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Свердловского районного суда г. Костромы от 27 июня 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования К.В.И. удовлетворить частично, урегулировать разногласия по отдельным условиям договора управления многоквартирным домом между К.В.И. и ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +", приняв договор управления многоквартирным домом N по улице в городе в следующей редакции:
- пункт 2.1.2. договора: "По решению общего собрания Собственников помещений выполнять работы по текущему ремонту, осуществляемые Управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома";
- пункты 2.2.13. и 3.3.7. из договора исключить;
- пункт 5.1.1. договора: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим договором, Управляющая компания несет ответственность в порядке, установленном действующим законодательством РФ. Управляющая компания освобождается от ответственности, если докажет, что ненадлежащее исполнение условий договора оказалось невозможным вследствие действий непреодолимой силы (форс-мажор), а также по иным основаниям, предусмотренным законом";
- пункт 5.1.3. договора: "Управляющая компания не несет ответственности в случае неисполнения собственниками обязательств, предусмотренных п. 2.2.12 настоящего Договора".
В удовлетворении остальной части исковых требований К.В.И. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1318
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 сентября 2012 г. по делу N 33-1318
Судья: Сухова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
Председательствующего Веремьевой И.Ю.,
судей Лукоянова А.Н. и Синицыной О.Р.,
при секретаре Ш.И.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу К.В.И. на заочное решение Свердловского районного суда г. Костромы от 27 июня 2012 г. по гражданскому делу по иску К.В.И. к ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" об урегулировании разногласий по отдельным условиям договора управления многоквартирным домом, которым в удовлетворении исковых требований К.В.И. отказано.
Заслушав доклад судьи Лукоянова А.Н., выслушав объяснения истца К.В.И. и представителя ответчика ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" Б.Д., судебная коллегия
установила:
К.В.И. обратился в суд названным иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ он как собственник квартиры N дома N по улице в г. направил генеральному директору ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" заявление о рассмотрении вопроса о возможности принятия в управление обществом указанного многоквартирного жилого дома. Ответчик согласился принять дом в управление и направил истцу на рассмотрение договор управления. ДД.ММ.ГГГГ К.В.И. сообщил директору управляющей компании, что на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решено избрать в качестве управляющей компании ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +", одновременно с этим представил на рассмотрение прокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к договору управления многоквартирным домом. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик фактически известил К.В.И. об отклонении протокола разногласий в части, что, по мнению истца, не соответствует положениям действующего законодательства и ущемляет права потребителей.
Системное толкование положений Жилищного кодекса РФ (пункты 2 и 3 статьи 162, статьи 39, статьи 158) и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункты 10, 16, 17, 28, 31) свидетельствует о том, что государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния многоквартирных жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний. В статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
В связи с этим пункт 2.1.2. договора, по мнению истца, следует изложить в иной редакции, при которой исключается возложение на управляющую компанию обязанности выполнять работы по текущему ремонту по решению общего собрания собственников помещений лишь в пределах предоставленного собственниками финансирования. Пункты 2.2.13 и 3.3.7, предусматривающие право управляющей компании требовать от собственников помещений принятия решения о финансировании ремонтных работ или других технических мероприятий на общем домовом имуществе, если недостатки подтверждены результатами проверок контролирующих и надзорных органов, и обязанность собственников в течение 10 дней провести собрание, исключить из договора. Пункт 4.5. договора, по мнению истца, ущемляет право потребителя на получение необходимой и достоверной информации в части реквизитов для внесения платы за жилищно-коммунальные услуги платежному агенту управляющей организации, так как в договоре не указаны наименования юридических лиц - платежных агентов управляющей организации. Пункт 5.1.1. договора ущемляет права потребителя, поскольку расширяет, по сравнению с установленными законом, основания освобождения управляющей компании от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных договором.
Истец просил условия договора управления многоквартирным жилым домом от между собственником квартиры N дома N по улице в городе К.В.И. и ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" принять в редакции собственников помещений дома:
- - пункт 2.1.2. принять в редакции: "2.1.2. По решению общего собрания Собственников помещений выполнять работы по текущему ремонту, осуществляемые Управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома";
- - пункты 2.2.13., 3.3.7 исключить;
- - пункт 4.5. принять в редакции: "4.5. Собственники вносят платежи за жилищно-коммунальные услуги непосредственно управляющей компании или на транзитный банковский расчетный счет ОАО "ЕИРКЦ", либо иным способом по согласованию сторон";
- - пункт 5.1.1. принять в редакции: "5.1.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим договором, Управляющая компания несет ответственность в порядке, установленном действующим законодательством РФ. Управляющая компания освобождается от ответственности, если докажет, что ненадлежащее исполнение условий договора оказалось невозможным вследствие действий непреодолимой силы (форс-мажор), а также по иным основаниям, предусмотренным законом";
- - пункт 5.1.3. принять в редакции: "5.1.3. Управляющая компания не несет ответственности в случае неисполнения собственниками обязательств, предусмотренных п. 2.2.12 настоящего Договора".
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Центральным районом города Костромы Администрации города Костромы, К.О., К.А., К.Д., К.С., П.В.В., А., Б.И., Б.Д.В., Б.В., Б.Н., М.З., М.В., М.О.В., М.А., О.А.А., О.И., Л.А., Д.В., К.В.П., Д.С., К.Н.П., К.В.Б., Г.Р., Т.Э., Л.Н., С.Т.Ю., С.С.Н., С.Т.Я., К.И., К.Л.Д., Г.А., Г.Ф., К.Е.А., П.В.А., Е.Н., Е.Л., Ч.А., П.А.П., С.С.И., Н.И.А., М.А., М.О.А., С.Т.П., П.Б., З.Д., Д.А., Е.С., Е.Д., И.Н., И.А., О.А.Ю., Ч.Л., Ч.Н., Ч.И.М., М.Н., М.Е., Б.Д.Н., Б.О., Т.Н., Ч.И.А., Ч.М.П., Ч.М.Г., Р.А., П.Р., С.Е., С.В., Н.И.В., О.З., О.В., Р.В., К.В.Б., К.В.М., В.В.Д., В.В.С., В.С., В.А., К.Ю., К.Н.Н., К.Л.К., П.А.А., Я., С.Т.В., З.В., П.Н., К.Е.Н., К.В.Э., Л.В., Ш.С., Ш.И.И., Б.Ю., П.Т., П.М., З.А., Л.С., П.Б.
Свердловским районным судом г. Костромы постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе К.В.И. просил заочное решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Не согласен с отклонением судом его довода о том, что заключение договора управления многоквартирным домом является обязательным для ответчика. Договор управления многоквартирным домом в силу положений статьи 426 Гражданского кодекса РФ является публичным договором. Возможность установления дифференцированного размера платы за содержание и ремонт для каждого многоквартирного дома в зависимости от срока эксплуатации, степени износа и т.д., не противоречит требованию пункта 2 статьи 426 ГК РФ об одинаковой цене товаров, работ, услуг и иных условий в публичном договоре. Стоимость (цена) каждой работы (услуги) управляющей организации должна быть одинакова для всех домов, а в зависимости от характеристик конкретного дома размер платы за содержание и ремонт может отличаться. Не согласен с выводом суда о том, что между сторонами существует спор о заключении договора, а не об отдельных его условиях.
В заседании суда апелляционной инстанции истец К.В.И. дал пояснения, аналогичные доводам апелляционной жалобы.
Представитель ответчика ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" Б.Д. возражал против удовлетворения жалобы, указывая, что договор управления многоквартирным домом не является публичным договором.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, К.В.И., являющийся собственником квартиры по адресу: /том 1 л.д. 4/, направил ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" (далее - управляющая компания, организация) заявление о возможности принятия в управление в соответствии со статьей 162 ЖК РФ многоквартирного дома N по ул. в г. /том 1 л.д. 5/. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ему было сообщено, что управляющая компания готова принять указанный дом в управление, и одновременно на рассмотрение представлен договор управления /том 1 л.д. 6, 11-15/. Срок рассмотрения собственниками помещений дома проекта договора управления ДД.ММ.ГГГГ по согласованию с директором управляющей компании был продлен на 2 месяца /том 1 л.д. 7/.
ДД.ММ.ГГГГ на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома N по ул. в г. было принято решение в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом с ООО "Управляющая компания ", избрать в качестве иной управляющей компании ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" и утвердить условия договора управления с протоколом разногласий, избрать совет многоквартирного дома, председателем совета - К.В.И. /том 1 л.д. 8-9, 16/. Протокол собрания и протокол разногласий ДД.ММ.ГГГГ направлены ответчику /том 1 л.д. 17/.
ДД.ММ.ГГГГ управляющая компания направила К.В.И. как председателю совета многоквартирного дома сообщение о частичном согласии с протоколом разногласий и представила протокол урегулирования разногласий, согласно которому предложила пункты 2.1.2., 2.2.13, 3.3.7., 4.5., 5.1.1., 5.1.3. принять в редакции, предложенной ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" /том 1 л.д. 18, 20/.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что договор управления многоквартирным домом не является публичным договором, вследствие чего суд пришел к выводу, что управляющая компания не обязана заключать договор управления многоквартирным домом на предложенных собственниками жилых помещений условиях.
Однако судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда.
В соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами (пункт 1).
Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей (пункт 2).
Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.
При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 3).
В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (пункт 1).
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2).
Из содержания и смысла данных положений следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором и управляющая компания не вправе отказаться от заключения такого договора.
Согласие ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" заключить договор управления с собственниками дома N по ул. в г. свидетельствует о том, что у ответчика имеется возможность предоставить потребителям соответствующие услуги, выполнить соответствующие работы. Следовательно, отказ в заключении договора недопустим.
Как пояснил в заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика, цена работ и услуг, оказываемых организацией, устанавливается одинаковой для всех собственников помещений одного многоквартирного дома. Цена может варьироваться только для собственников разных домов, исходя из технического состояния дома, года его постройки и иных обстоятельств.
Однако это, вопреки утверждениям представителя ответчика, не исключает публичности договора и не противоречит пункту 2 статьи 426 ГК РФ, так как изменение цены в такой ситуации экономически обусловлено, то есть, носит объективный характер.
В связи с указанным выше, судебная коллегия полагает, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором, а, следовательно, ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +" при наличии решения общего собрания собственников помещений дома обязано заключить договор с К.В.И.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Пунктом 2.1.2. предложенного управляющей компанией к заключению договора предусмотрено выполнение работ по текущему ремонту по решению общего собрания собственников в пределах предоставленного собственниками финансирования.
Данное условие противоречит действующему законодательству.
Пунктом 1 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
По договору управления многоквартирным домом, согласно статье 162 ЖК РФ, управляющая организация за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
В соответствии со статьей 158 ЖК РФ и пунктами 28 и 31 Правил, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170 (далее - Правила эксплуатации), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
В связи с указанным пункт 2.1.2. договора следует принять в редакции, предложенной истцом, которая подразумевает обязанность управляющей компании независимо от достаточности финансовых средств, получаемых от собственников по договору управления, выполнять работы по текущему ремонту, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома и по решению общего собрания собственников помещений выполнять работы по текущему ремонту сверх нормативного минимума за счет дополнительно предоставленного собственниками финансирования, порядок которого определяется указанным решением общего собрания собственников.
Также подлежат удовлетворению требования истца в части исключения из договора пунктов 2.2.13. и 3.3.7., предусматривающих право управляющей компании требовать от собственников помещений принятия решения о финансировании ремонтных работ или других технических мероприятий на общем домовом имуществе, если их необходимость подтверждена результатами проверок контролирующих и надзорных органов, то есть, фактически предусмотрено право требовать от собственников дополнительного финансирования текущего ремонта, необходимого в целях исполнения нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Подлежит принятию в редакции истца и пункт 5.1.1. договора, поскольку редакция данного пункта, предложенная управляющей компанией, предусматривает дополнительное основание освобождения организации от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных договором, что противоречит требованиям пункта 4 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", согласно которому изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
Такое основание освобождения от ответственности как вина собственников и нанимателей жилых помещений, в том числе, несвоевременное выполнение ими своих обязательств по договору, действующим законодательством не предусмотрено.
Поскольку требование об исключении из договора пункта 2.1.13. подлежит удовлетворению, то подлежит удовлетворению и требование о принятии редакции пункта 5.1.3., предусматривающей исключение из данного пункта указания на пункт 2.1.13. договора.
В то же время не подлежит удовлетворению требование истца о принятии в предложенной им редакции пункта 4.5. договора.
Формулировка данного пункта, предложенная управляющей компанией, не противоречит действующему законодательству и не нарушает права потребителя. Кроме того, предлагаемая истцом формулировка принята быть не может в силу того, что конкретизирует платежного агента управляющей компании, который не является постоянным и может поменяться.
В связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований: принятии пунктов 2.1.2., 2.1.13., 3.3.7., 5.1.1., 5.1.3. договора в предложенной истцом редакции, отказе в принятии предлагаемой истцом редакции пункта 4.5. договора.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Свердловского районного суда г. Костромы от 27 июня 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования К.В.И. удовлетворить частично, урегулировать разногласия по отдельным условиям договора управления многоквартирным домом между К.В.И. и ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой +", приняв договор управления многоквартирным домом N по улице в городе в следующей редакции:
- пункт 2.1.2. договора: "По решению общего собрания Собственников помещений выполнять работы по текущему ремонту, осуществляемые Управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома";
- пункты 2.2.13. и 3.3.7. из договора исключить;
- пункт 5.1.1. договора: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим договором, Управляющая компания несет ответственность в порядке, установленном действующим законодательством РФ. Управляющая компания освобождается от ответственности, если докажет, что ненадлежащее исполнение условий договора оказалось невозможным вследствие действий непреодолимой силы (форс-мажор), а также по иным основаниям, предусмотренным законом";
- пункт 5.1.3. договора: "Управляющая компания не несет ответственности в случае неисполнения собственниками обязательств, предусмотренных п. 2.2.12 настоящего Договора".
В удовлетворении остальной части исковых требований К.В.И. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)