Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Жуков И.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Никулинской Н.Ф.,
судей Дедюевой М.В., Лукоянова А.Н.,
при секретаре С,,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Администрации г. Костромы, Л., Е.А., ООО "Стройцентр" на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 27 февраля 2012 года, которым исковые требования Н., Г., К.Г., Б.Н., С.А.А., М., С.А.Л., И., К.А., З., К.Т., Р., Х.И., Ф.А., Т.Е., С.В., А., К.Л.А. и Б.Е. к Л., Е.А., ООО "Стройцентр", Администрации г. Костромы и ГП Костромской области "Костромаоблтехинвентаризация" о признании недействительными договоров купли-продажи части нежилого помещения, разрешения на ввод в эксплуатацию в части, признании права общей собственности на нежилое помещение и изменении данных технического учета удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., объяснения представителя ответчиков Л. и Е.А. - Т.Ю., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя ответчика Администрации г. Костромы - С.С., поддержавшего жалобу, представителей ответчика ООО "Стройцентр" - Ж. и Ф.Н., поддержавших жалобу, представителей ГП "Костромаоблтехинвентаризация" Е.Н. и Х.Ю., поддержавших позицию других ответчиков о необходимости отмены решения суда, а также истцов Ф.А., Н., представителя истцов В., третьего лица К.Л.Н., возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб и полагавших необходимым решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Н., Г., К.Г., Б.Н., С.А.А., М., С.А.Л., И., К.А., З., К.Т., Р., Х.И., Т.Е., С.В., А., К.Л.А., Б.Е. и Ф.А. обратились в суд с иском к Л. о признании недействительным договора купли-продажи от 24 января 2011 года части нежилого помещения N (комнаты N -N, N в подвале, комн. N на 1-м этаже), расположенного по адресу:, истребовании указанного имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности на нежилое помещение N в целом. Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме по указанному адресу, собственником части нежилого помещения N (комнаты N -N, N в подвале, комн. N на 1-м этаже) в доме является ответчик. Однако принадлежащее ответчику помещение является техническим, так как в нем расположены инженерные коммуникации, в связи с чем данное помещение является общим имуществом собственников помещений в указанном доме.
В ходе судебного разбирательства истцы уточняли и дополняли исковые требования и, предъявив их также к Е.А., ООО "Стройцентр", Администрации г. Костромы и ГП Костромской области "Костромаоблтехинвентаризация", в окончательном виде просили признать недействительными разрешение Администрации г. Костромы от 30 сентября 2009 года на ввод в эксплуатацию жилого дома по указанному адресу в части указания спорного нежилого помещения как самостоятельного, и состоявшиеся договоры купли-продажи в отношении того же спорного помещения, погасить записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах собственности на него, признать право общей долевой собственности на спорное помещение за истцами в долях пропорционально принадлежащим им площадей, истребовать спорное помещение из чужого незаконного владения и вести технический учет спорного помещения как общего помещения дома.
Уточненные требования обоснованы тем, что с учетом технического характера спорного помещения, которое проектировалось как техническое подполье, оно является общим имуществом собственников дома, в связи с чем при вводе дома в эксплуатацию оно не должно было указываться в разрешении Администрации г. Костромы в разделе "Нежилые помещения", следовательно, в этой части оспариваемое разрешение является недействительным. Соответственно, ООО "Стройцентр" не могло регистрировать за собой право собственности на спорное помещение, а затем продавать его Л., который в последующем не вправе был продавать его Е.А.
Судом постановлено вышеуказанное решение о частичном удовлетворении исковых требований. Признано недействительным разрешение N RU 44328000-89 от 30 сентября 2009 года, выданное Администрацией г. Костромы ООО "Стройцентр" на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями административного назначения по адресу:, в части включения в раздел II "Нежилые объекты" общей площади нежилого помещения N. Признаны недействительными договоры: заключенный между ООО "Стройцентр" и Л. договор от 24 января 2011 года купли-продажи части нежилого помещения N (комн. N, N, N, N в подвале, комн. N на 1-м этаже) общей площадью 207,9 кв. м, расположенного по адресу:; заключенный между Л. и Е.А. договор от 22 апреля 2011 года купли-продажи части нежилого помещения N (комн. N, N, N, N в подвале, комн. N на 1-м этаже) общей площадью 207,9 кв. м, расположенного по адресу:. Решено погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности Е.А. на часть нежилого помещения N (комн. N, N, N, N в подвале, комн. N на 1-м этаже) общей площадью 207,9 кв. м, расположенного по адресу:. Признано право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество этого дома в виде помещения N общей площадью 222 кв. м. Государственному предприятию "Костромаоблтехинвентаризация" предписано производить технический учет помещения N (лит. Б) в разделе "На общие помещения", исключив его из раздела "На нежилые помещения". В удовлетворении исковых требований в остальной части истцам отказано.
В апелляционной жалобе представитель Администрации г. Костромы С.С. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе истцам в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Считает ошибочным вывод суда о юридической необходимости признания разрешения на ввод в эксплуатацию недействительным в части. В обоснование этого указывает, что нормы ст. 55 ГрК РФ, ст. 41 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденной приказом Минрегионразвития РФ от 19 октября 2006 года N 121, не предусматривают, что в разрешении на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства подлежит определению, к какому виду имущества (общедомовому или индивидуальному) относится то или иное помещение. Тем самым, органы местного самоуправления не наделены полномочиями по определению вида имущества в многоквартирном доме. Вследствие этого оспариваемое истцами разрешение на ввод в эксплуатацию ни в оспариваемой части, ни в иных разделах не определяет статус помещения N исходя из норм ст. 36 ЖК РФ (общее или индивидуальное). Включение помещения N в раздел II "Нежилые помещения" указывает лишь на его нежилой статус, предусмотренный проектной документацией, который истцами не оспаривался. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с Инструкцией о порядке его заполнения не содержит описания общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, истцами не было приведено правовое основание для признания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию недействительным в части, что должно служить самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Администрация г. Костромы считает, что поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не указывает на статус спорного помещения, оспариваемое разрешение не может нарушать прав заявителей, что также служит основанием для отказа в удовлетворении требований. Не согласен с выводом суда о том, что спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, поскольку в нем размещаются инженерные коммуникации. Считает, что само по себе размещение инженерных коммуникаций в помещении не может служить достаточным основанием для признании имущества общим, поскольку спор между сторонами возник в связи со статусом помещения N в целом, а не по поводу комн. 4 этого помещения, в которой размещен водомерный узел. Указывает, что размещение инженерных коммуникаций возможно также и в помещениях, находящихся в индивидуальной собственности граждан или организаций.
В апелляционной жалобе ответчиков Л. и Е.А. их представитель Т.Ю. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение. Указывает, что имеющимися в деле доказательствами подтверждено, что спорное помещение проектировалось и фактически является самостоятельным нежилым помещением. Вывод суда о том, что спорное имущество является общим имуществом многоквартирного дома в связи с нахождением в нем инженерных коммуникаций, сделан без учета следующих обстоятельств. В ходе судебного разбирательства дела установлено, что некоторым истцам (в частности, Ф.А..) принадлежат расположенные в доме гаражи, в которых проходят аналогичные инженерные коммуникации, в некоторых гаражах имеются ревизии для прочистки засоров и для аварийного сброса, при этом истцы не считают эти помещения общедомовыми, вследствие чего позиция истцов нелогична, противоречива и основана на домыслах. Наличие в нежилом помещении N инженерных коммуникаций само по себе не является основанием для отнесения данного имущества к общедомовому. Кроме того, истцы указывают на назначение спорного помещения как техподполье, которое в таком случае не подлежит инвентаризации и учету как самостоятельное нежилое помещение, при этом истцами заявлено требование о признании права собственности на нежилое помещение N. Полагает, что истцы фактически желают безвозмездно приобрести право собственности на указанное помещение, лишив этого права законного собственника. Суду следовало определить статус подвального помещения дома, является ли он местом общего пользования. Ссылаясь на ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, указывает, что наличие в подвальном помещении дома, которое не является техническим и используется как самостоятельное нежилое, инженерных коммуникаций, к которым не требуется постоянный беспрепятственный доступ, само по себе не порождает право собственности на это помещение у собственников помещений дома. Таким образом, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Ответчиком ООО "Стройцентр" также подана апелляционная жалоба на решение с просьбой о его отмене в части удовлетворения исковых требований. В обоснование жалобы представитель ООО "Стройцентр" Ж. в апелляционной жалобе указывает, что ООО "Стройцентр" являлось застройщиком дома, который в большей части был построен за счет средств самого застройщика. Спорное помещение N является нежилым подвальным помещением, которое согласно проектной документации к составу общего имущества многоквартирного дома не отнесено. В решении суда не содержится указаний на то, какие законы и иные правовые акты были нарушены застройщиком ООО "Стройцентр" при создании для себя этого помещения, порочность основания приобретения ООО "Стройцентр" права собственности на спорное помещение судом не установлена. Закон не запрещает иметь в единоличной собственности нежилое помещение в многоквартирном доме, в котором проходят общие инженерные коммуникации, постоянный доступ к которым не нужен. Вывод суда о том, что спорное помещение N является неделимым, противоречит установленным судом обстоятельствам: это помещение фактически поделено на несколько комнат, в том числе в нем выделена комната, в которой находится водомерный узел. Кроме того, значительное число истцов приобрело право собственности на квартиры, а следовательно, и на общее имущество дома, значительно позже приобретения ООО "Стройцентр" права собственности на спорное помещение. В связи с этим их права нельзя признать нарушенными застройщиком, так как они могли приобрести право собственности лишь на то общее имущество, которое являлось таковым на момент приобретения ими права собственности на квартиры. Полагает, что судом неправомерно приняты во внимание показания специалиста В., поскольку он является одним из собственников помещений в многоквартирном доме. Заключение Инспекции Госадмтехнадзора Костромской области о соответствии построенного дома требованиям технических регламентов, иных нормативных актов и проектной документации никем не оспорено, недействительным не признано. Материалами дела подтверждено, что спорный объект создан застройщиком с соблюдением закона и иных правовых актов.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Стройцентр" выступало застройщиком жилого многоквартирного дома по адресу:. Истцы являются собственниками квартир и гаражей в многоквартирном жилом доме, многие из них приобрели квартиры на основании договоров участия в долевом строительстве дома.
После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию ООО "Стройцентр" зарегистрировало право собственности на нежилое помещение N (комнаты N -N, N в подвале, комн. N на 1-м этаже). По договору купли-продажи от 24 января 2011 г. ООО "Стройцентр" продал Л. указанное нежилое помещение. Л. по договору купли-продажи 22 апреля 2011 г. продал это помещение Е.А. Собственником части нежилого помещения N (комнаты N -N, N в подвале, комн. N на 1-м этаже), расположенного по адресу:, на момент рассмотрения дела являлся Е.А.
Разрешая спор относительно указанного помещения, суд пришел к выводу о том, что это помещение должно входить в число общих помещений собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. При этом судом учтено следующее.
Спорное имущество является частью одного единого помещения N, состоящего из тамбура на первом этаже дома с отдельным выходом и лестницей в подвал, четырех смежных помещений подвала, одно из которых отведено для размещения водомерного узла.
Исследовав рабочий проект строительства дома, разработанный ООО "Градопроект", опросив представителя ООО "Градопроект", суд установил, что помещение, в настоящее время указанное в документах технического учета как нежилое помещение N, в проекте строительства дома было отражено как техподполье, предназначенное для прокладки инженерных коммуникаций, с таким назначением строилось, изменения в проект в процессе строительства не вносились.
Судом также опрошены специалисты ОГУ "Государственная экспертиза Костромской области", Инспекции Государственного административно-технического надзора Костромской области, подтвердивших, что назначение помещения во вновь построенном доме определяется проектом строительства, который в данном случае не изменялся. В соответствии с мнением Инспекции Государственного административно-технического надзора Костромской области, изложенным в направленном суду письменном отзыве и объяснениях представителя инспекции в судебном заседании, спорное помещение является расположенным в подвале техническим подпольем, предназначенным для размещения внутренних инженерных сетей и оборудования.
В соответствии с п. 2.7 Приложения Б СНиП 31-01-2003 "Строительные нормы и правила Российской Федерации. Здания жилые многоквартирные" этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в том числе в нижней части здания (техническое подполье).
Оценив все представленные доказательства в совокупности, произведя осмотр спорного помещения на месте, суд пришел к выводу о том, что все помещение N, в том числе его спорная часть, представляет собой единое целое помещение, предназначенное для прокладки инженерных коммуникаций, его назначение - техническое подполье. В связи с техническим характером помещения оно подлежит включению в состав общих помещений дома на праве общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.
Выводы суда мотивированы, основаны на тщательно исследованных и оцененных по правилам ст. 67 ГПК РФ доказательствах. Оснований не согласиться с выводами суда не имеется.
Доводы апелляционных жалоб не опровергают законность и обоснованность сделанных судом первой инстанции выводов.
Ссылка в жалобе представителя Л. и Е.А. на то, что в процессе строительства застройщик изменил целевое назначение строящегося помещения, увеличив высоту потолка с 2 м до 2, 2 м, необоснованна. Никаких изменений ни в проектной документации, ни в фактическом устройстве спорного помещения, кроме незначительного увеличения высоты потолка, в процессе строительства дома произведено не было.
Правилами определения площади помещений, площади застройки и этажности здания при проектировании (Приложение В СНиП 31-01-2003) определено, что подполье под зданием независимо от его высоты в число надземных этажей не включается. Из этого следует, что подполье может быть любой высоты, высота помещения сама по себе не изменяет целевое назначение технического подполья, что подтвердили суду и специалисты ООО "Градопроект", ОГУ "Государственная экспертиза Костромской области", Инспекции Государственного административно-технического надзора Костромской области.
Тому факту, что в доме имеется технический этаж, суд дал надлежащую оценку, указав, что никакими нормативными документами не установлено ограничение допустимого количества технических этажей дома.
Помещение водомерного узла, вопреки утверждению ответчиков, фактически не выделено из помещения N. То, что до настоящего времени в него осуществлялся доступ управляющей компании, не свидетельствует о том, что проблемы с его использованием не могут возникнуть впоследствии и что этот доступ устраняет в полном объеме нарушенное право истцов на владение и пользование общим имуществом многоквартирного дома.
Включение в проект ведомости отделки подвала не может быть признано обстоятельством, подтверждающим определение проектом иного целевого назначения помещения, отличного от назначения технического подполья. Кроме того, из описания помещения, произведенного судом в процессе осмотра на месте, а также из фотоматериалов, имеющихся в деле, видно, что отделка помещения минимальна и не соответствует отделке, производящейся в иных (нетехнических) помещениях дома: грунтовый пол, нештукатуреные стены, высота дверей 1,7 м; в помещении отсутствуют отопление, вентиляция.
Судом установлено, что в спорных помещениях расположены общие инженерные коммуникации дома, включая ревизии на трубах канализации. То, что ревизии на трубах имеются в некоторых гаражах, на что обращают внимание ответчики в жалобе, не свидетельствует об отсутствии необходимости их использования для обслуживания дома. Как пояснил в ходе выездного судебного заседания представитель управляющей компании, именно расположенные в подвале в спорном помещении ревизии позволят произвести аварийный сброс всей массы воды, которая находится выше первого этажа, с целью прочистки канализации. Кроме того, помещения гаражей не являются предметом спора.
С учетом того, что помещение водомерного узла фактически является частью спорного помещения, в спорном помещении расположены общие коммуникации дома с устройствами для их обслуживания, тамбур на первом этаже с лестницей в подвал является входом в общее помещение N, включающее и помещение водомерного узла, а также того, что при строительстве дома помещения строились как технические, то есть общие для всего дома, судом сделан правильный вывод о том, что спорные помещения являются общим имуществом истцов и иных собственников дома.
Ссылка в жалобе ООО "Стройцентр" на то, что дом был построен частично на средства дольщиков, а в большей части - на средства застройщика, не опровергает выводы суда. В соответствии с пояснениями представителя ООО "Стройцентр", не менее 10 истцов являлись участниками долевого строительства дома в процессе его строительства, участие истцов в долевом строительстве дома подтверждается и имеющимися в деле договорами участия в долевом строительстве.
В силу п. 2 ст. 2 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства включает как жилое или нежилое помещение, так и общее имущество многоквартирного дома.
В соответствии с п. 5 ст. 16 названного закона у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, наличие хотя бы одного участника долевого строительства порождает возникновение права на получение в общую долевую собственность общих помещений дома одновременно с передачей самого построенного объекта. Право остальных лиц, приобретающих право собственности на квартиры в доме, возникает на уже созданный объект общей собственности одновременно с возникновением права собственности на квартиру. Поэтому нельзя согласиться с утверждением представителя ООО "Стройцентр" об отсутствии нарушения ответчиком прав лиц, которые приобрели право собственности на квартиры после регистрации права собственности ООО "Стройцентр" на спорные помещения.
ООО "Стройцентр", зарегистрировав право единоличной собственности на спорный объект, нарушило право общей долевой собственности на него собственников помещений многоквартирного дома, гарантированное п. 5 ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 290 ГК РФ, ст. 38 ЖК РФ.
То, что дольщики не производили оплату строительства подвала отдельно от оплаты квартир и гаражей, не имеет значения для приобретения права собственности на общее имущество дома.
Также не подлежит удовлетворению жалоба Администрации г. Костромы, представитель которой оспаривает решение суда о признании недействительным разрешения N от 30 сентября 2009 года, выданного Администрацией г. Костромы ООО "Стройцентр" на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями административного назначения по адресу:, в части включения в раздел II "Нежилые объекты" общей площади нежилого помещения N.
Признавая указанное разрешение недействительным в части, суд руководствовался ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и исходил из того, что в части отражения характеристик помещения N вводимого в эксплуатацию жилого дома разрешение не соответствовало проектной документации, так как помещение строилось как техническое подполье, а введено в эксплуатацию в качестве самостоятельного нежилого помещения.
Как следует из формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утв. Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698, в разделе "Нежилые объекты" разрешения отражаются самостоятельные нежилые объекты определенного непроизводственного назначения (школы, больницы, детские сады, объекты культуры, спорта и т.д.). Ни из содержания названного нормативного правового акта или иных нормативных правовых актов, ни из оспариваемого разрешения не следует, что в разделе "Нежилые объекты" разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отражаются технические помещения дома. В частности, в разрешении N от 30 сентября 2009 года отсутствует площадь технического этажа и других технических помещений. В указанном разрешении отражены лишь те нежилые помещения, которые включаются в общую площадь жилого дома.
В соответствии с п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N, площади чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются.
Оспариваемое разрешение на строительство N от 30 сентября 2009 года явилось правоустанавливающим актом для регистрации права собственности ООО "Стройцентр" на спорное помещение. Следовательно, оно нарушает права истцов, которые претендуют на право собственности на него.
Таким образом, разрешение на строительство признано судом частично недействительным не в связи с его принадлежностью на праве общей собственности собственникам многоквартирного дома, на что ссылается в жалобе представитель Администрации г. Костромы, а в связи с тем, что оно как носящее технический характер не подлежало включению в разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Ошибочность указанного разрешения вызвана не тем, что выдавший его орган не определил вид собственности на него (индивидуальная или общая), как ошибочно полагает в жалобе представитель Администрации г. Костромы, а в том, что он выдан без надлежащей проверки проектной документации и фактического состояния построенного объекта.
Обязанность же проверки соответствия построенных помещений строительному проекту возложена как на орган, выдающий разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ), так и на органы технического учета (п. п. 3.1, 3.10 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации).
Включение помещения N в число самостоятельных нежилых помещений дома, а не в число технических помещений дома органом технического учета было произведено без должной оценки проектной документации на основании недостоверной информации застройщика, изложенной в письме от 16 июля 2009 года, об отсутствии в этом помещении коммуникаций, обслуживающих жилые помещения.
Следовательно, в документах технического учета помещение N должно учитываться не как самостоятельное нежилое помещение, а как техническое помещение в числе прочих общих помещений дома, что и постановлено судом.
На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционных жалоб не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 27 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации г. Костромы, Л., Е.А., ООО "Стройцентр" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-900
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июля 2012 г. по делу N 33-900
Судья: Жуков И.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Никулинской Н.Ф.,
судей Дедюевой М.В., Лукоянова А.Н.,
при секретаре С,,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Администрации г. Костромы, Л., Е.А., ООО "Стройцентр" на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 27 февраля 2012 года, которым исковые требования Н., Г., К.Г., Б.Н., С.А.А., М., С.А.Л., И., К.А., З., К.Т., Р., Х.И., Ф.А., Т.Е., С.В., А., К.Л.А. и Б.Е. к Л., Е.А., ООО "Стройцентр", Администрации г. Костромы и ГП Костромской области "Костромаоблтехинвентаризация" о признании недействительными договоров купли-продажи части нежилого помещения, разрешения на ввод в эксплуатацию в части, признании права общей собственности на нежилое помещение и изменении данных технического учета удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., объяснения представителя ответчиков Л. и Е.А. - Т.Ю., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя ответчика Администрации г. Костромы - С.С., поддержавшего жалобу, представителей ответчика ООО "Стройцентр" - Ж. и Ф.Н., поддержавших жалобу, представителей ГП "Костромаоблтехинвентаризация" Е.Н. и Х.Ю., поддержавших позицию других ответчиков о необходимости отмены решения суда, а также истцов Ф.А., Н., представителя истцов В., третьего лица К.Л.Н., возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб и полагавших необходимым решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Н., Г., К.Г., Б.Н., С.А.А., М., С.А.Л., И., К.А., З., К.Т., Р., Х.И., Т.Е., С.В., А., К.Л.А., Б.Е. и Ф.А. обратились в суд с иском к Л. о признании недействительным договора купли-продажи от 24 января 2011 года части нежилого помещения N (комнаты N -N, N в подвале, комн. N на 1-м этаже), расположенного по адресу:, истребовании указанного имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности на нежилое помещение N в целом. Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме по указанному адресу, собственником части нежилого помещения N (комнаты N -N, N в подвале, комн. N на 1-м этаже) в доме является ответчик. Однако принадлежащее ответчику помещение является техническим, так как в нем расположены инженерные коммуникации, в связи с чем данное помещение является общим имуществом собственников помещений в указанном доме.
В ходе судебного разбирательства истцы уточняли и дополняли исковые требования и, предъявив их также к Е.А., ООО "Стройцентр", Администрации г. Костромы и ГП Костромской области "Костромаоблтехинвентаризация", в окончательном виде просили признать недействительными разрешение Администрации г. Костромы от 30 сентября 2009 года на ввод в эксплуатацию жилого дома по указанному адресу в части указания спорного нежилого помещения как самостоятельного, и состоявшиеся договоры купли-продажи в отношении того же спорного помещения, погасить записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах собственности на него, признать право общей долевой собственности на спорное помещение за истцами в долях пропорционально принадлежащим им площадей, истребовать спорное помещение из чужого незаконного владения и вести технический учет спорного помещения как общего помещения дома.
Уточненные требования обоснованы тем, что с учетом технического характера спорного помещения, которое проектировалось как техническое подполье, оно является общим имуществом собственников дома, в связи с чем при вводе дома в эксплуатацию оно не должно было указываться в разрешении Администрации г. Костромы в разделе "Нежилые помещения", следовательно, в этой части оспариваемое разрешение является недействительным. Соответственно, ООО "Стройцентр" не могло регистрировать за собой право собственности на спорное помещение, а затем продавать его Л., который в последующем не вправе был продавать его Е.А.
Судом постановлено вышеуказанное решение о частичном удовлетворении исковых требований. Признано недействительным разрешение N RU 44328000-89 от 30 сентября 2009 года, выданное Администрацией г. Костромы ООО "Стройцентр" на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями административного назначения по адресу:, в части включения в раздел II "Нежилые объекты" общей площади нежилого помещения N. Признаны недействительными договоры: заключенный между ООО "Стройцентр" и Л. договор от 24 января 2011 года купли-продажи части нежилого помещения N (комн. N, N, N, N в подвале, комн. N на 1-м этаже) общей площадью 207,9 кв. м, расположенного по адресу:; заключенный между Л. и Е.А. договор от 22 апреля 2011 года купли-продажи части нежилого помещения N (комн. N, N, N, N в подвале, комн. N на 1-м этаже) общей площадью 207,9 кв. м, расположенного по адресу:. Решено погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности Е.А. на часть нежилого помещения N (комн. N, N, N, N в подвале, комн. N на 1-м этаже) общей площадью 207,9 кв. м, расположенного по адресу:. Признано право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество этого дома в виде помещения N общей площадью 222 кв. м. Государственному предприятию "Костромаоблтехинвентаризация" предписано производить технический учет помещения N (лит. Б) в разделе "На общие помещения", исключив его из раздела "На нежилые помещения". В удовлетворении исковых требований в остальной части истцам отказано.
В апелляционной жалобе представитель Администрации г. Костромы С.С. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе истцам в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Считает ошибочным вывод суда о юридической необходимости признания разрешения на ввод в эксплуатацию недействительным в части. В обоснование этого указывает, что нормы ст. 55 ГрК РФ, ст. 41 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденной приказом Минрегионразвития РФ от 19 октября 2006 года N 121, не предусматривают, что в разрешении на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства подлежит определению, к какому виду имущества (общедомовому или индивидуальному) относится то или иное помещение. Тем самым, органы местного самоуправления не наделены полномочиями по определению вида имущества в многоквартирном доме. Вследствие этого оспариваемое истцами разрешение на ввод в эксплуатацию ни в оспариваемой части, ни в иных разделах не определяет статус помещения N исходя из норм ст. 36 ЖК РФ (общее или индивидуальное). Включение помещения N в раздел II "Нежилые помещения" указывает лишь на его нежилой статус, предусмотренный проектной документацией, который истцами не оспаривался. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с Инструкцией о порядке его заполнения не содержит описания общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, истцами не было приведено правовое основание для признания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию недействительным в части, что должно служить самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Администрация г. Костромы считает, что поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не указывает на статус спорного помещения, оспариваемое разрешение не может нарушать прав заявителей, что также служит основанием для отказа в удовлетворении требований. Не согласен с выводом суда о том, что спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, поскольку в нем размещаются инженерные коммуникации. Считает, что само по себе размещение инженерных коммуникаций в помещении не может служить достаточным основанием для признании имущества общим, поскольку спор между сторонами возник в связи со статусом помещения N в целом, а не по поводу комн. 4 этого помещения, в которой размещен водомерный узел. Указывает, что размещение инженерных коммуникаций возможно также и в помещениях, находящихся в индивидуальной собственности граждан или организаций.
В апелляционной жалобе ответчиков Л. и Е.А. их представитель Т.Ю. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение. Указывает, что имеющимися в деле доказательствами подтверждено, что спорное помещение проектировалось и фактически является самостоятельным нежилым помещением. Вывод суда о том, что спорное имущество является общим имуществом многоквартирного дома в связи с нахождением в нем инженерных коммуникаций, сделан без учета следующих обстоятельств. В ходе судебного разбирательства дела установлено, что некоторым истцам (в частности, Ф.А..) принадлежат расположенные в доме гаражи, в которых проходят аналогичные инженерные коммуникации, в некоторых гаражах имеются ревизии для прочистки засоров и для аварийного сброса, при этом истцы не считают эти помещения общедомовыми, вследствие чего позиция истцов нелогична, противоречива и основана на домыслах. Наличие в нежилом помещении N инженерных коммуникаций само по себе не является основанием для отнесения данного имущества к общедомовому. Кроме того, истцы указывают на назначение спорного помещения как техподполье, которое в таком случае не подлежит инвентаризации и учету как самостоятельное нежилое помещение, при этом истцами заявлено требование о признании права собственности на нежилое помещение N. Полагает, что истцы фактически желают безвозмездно приобрести право собственности на указанное помещение, лишив этого права законного собственника. Суду следовало определить статус подвального помещения дома, является ли он местом общего пользования. Ссылаясь на ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, указывает, что наличие в подвальном помещении дома, которое не является техническим и используется как самостоятельное нежилое, инженерных коммуникаций, к которым не требуется постоянный беспрепятственный доступ, само по себе не порождает право собственности на это помещение у собственников помещений дома. Таким образом, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Ответчиком ООО "Стройцентр" также подана апелляционная жалоба на решение с просьбой о его отмене в части удовлетворения исковых требований. В обоснование жалобы представитель ООО "Стройцентр" Ж. в апелляционной жалобе указывает, что ООО "Стройцентр" являлось застройщиком дома, который в большей части был построен за счет средств самого застройщика. Спорное помещение N является нежилым подвальным помещением, которое согласно проектной документации к составу общего имущества многоквартирного дома не отнесено. В решении суда не содержится указаний на то, какие законы и иные правовые акты были нарушены застройщиком ООО "Стройцентр" при создании для себя этого помещения, порочность основания приобретения ООО "Стройцентр" права собственности на спорное помещение судом не установлена. Закон не запрещает иметь в единоличной собственности нежилое помещение в многоквартирном доме, в котором проходят общие инженерные коммуникации, постоянный доступ к которым не нужен. Вывод суда о том, что спорное помещение N является неделимым, противоречит установленным судом обстоятельствам: это помещение фактически поделено на несколько комнат, в том числе в нем выделена комната, в которой находится водомерный узел. Кроме того, значительное число истцов приобрело право собственности на квартиры, а следовательно, и на общее имущество дома, значительно позже приобретения ООО "Стройцентр" права собственности на спорное помещение. В связи с этим их права нельзя признать нарушенными застройщиком, так как они могли приобрести право собственности лишь на то общее имущество, которое являлось таковым на момент приобретения ими права собственности на квартиры. Полагает, что судом неправомерно приняты во внимание показания специалиста В., поскольку он является одним из собственников помещений в многоквартирном доме. Заключение Инспекции Госадмтехнадзора Костромской области о соответствии построенного дома требованиям технических регламентов, иных нормативных актов и проектной документации никем не оспорено, недействительным не признано. Материалами дела подтверждено, что спорный объект создан застройщиком с соблюдением закона и иных правовых актов.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Стройцентр" выступало застройщиком жилого многоквартирного дома по адресу:. Истцы являются собственниками квартир и гаражей в многоквартирном жилом доме, многие из них приобрели квартиры на основании договоров участия в долевом строительстве дома.
После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию ООО "Стройцентр" зарегистрировало право собственности на нежилое помещение N (комнаты N -N, N в подвале, комн. N на 1-м этаже). По договору купли-продажи от 24 января 2011 г. ООО "Стройцентр" продал Л. указанное нежилое помещение. Л. по договору купли-продажи 22 апреля 2011 г. продал это помещение Е.А. Собственником части нежилого помещения N (комнаты N -N, N в подвале, комн. N на 1-м этаже), расположенного по адресу:, на момент рассмотрения дела являлся Е.А.
Разрешая спор относительно указанного помещения, суд пришел к выводу о том, что это помещение должно входить в число общих помещений собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. При этом судом учтено следующее.
Спорное имущество является частью одного единого помещения N, состоящего из тамбура на первом этаже дома с отдельным выходом и лестницей в подвал, четырех смежных помещений подвала, одно из которых отведено для размещения водомерного узла.
Исследовав рабочий проект строительства дома, разработанный ООО "Градопроект", опросив представителя ООО "Градопроект", суд установил, что помещение, в настоящее время указанное в документах технического учета как нежилое помещение N, в проекте строительства дома было отражено как техподполье, предназначенное для прокладки инженерных коммуникаций, с таким назначением строилось, изменения в проект в процессе строительства не вносились.
Судом также опрошены специалисты ОГУ "Государственная экспертиза Костромской области", Инспекции Государственного административно-технического надзора Костромской области, подтвердивших, что назначение помещения во вновь построенном доме определяется проектом строительства, который в данном случае не изменялся. В соответствии с мнением Инспекции Государственного административно-технического надзора Костромской области, изложенным в направленном суду письменном отзыве и объяснениях представителя инспекции в судебном заседании, спорное помещение является расположенным в подвале техническим подпольем, предназначенным для размещения внутренних инженерных сетей и оборудования.
В соответствии с п. 2.7 Приложения Б СНиП 31-01-2003 "Строительные нормы и правила Российской Федерации. Здания жилые многоквартирные" этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в том числе в нижней части здания (техническое подполье).
Оценив все представленные доказательства в совокупности, произведя осмотр спорного помещения на месте, суд пришел к выводу о том, что все помещение N, в том числе его спорная часть, представляет собой единое целое помещение, предназначенное для прокладки инженерных коммуникаций, его назначение - техническое подполье. В связи с техническим характером помещения оно подлежит включению в состав общих помещений дома на праве общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.
Выводы суда мотивированы, основаны на тщательно исследованных и оцененных по правилам ст. 67 ГПК РФ доказательствах. Оснований не согласиться с выводами суда не имеется.
Доводы апелляционных жалоб не опровергают законность и обоснованность сделанных судом первой инстанции выводов.
Ссылка в жалобе представителя Л. и Е.А. на то, что в процессе строительства застройщик изменил целевое назначение строящегося помещения, увеличив высоту потолка с 2 м до 2, 2 м, необоснованна. Никаких изменений ни в проектной документации, ни в фактическом устройстве спорного помещения, кроме незначительного увеличения высоты потолка, в процессе строительства дома произведено не было.
Правилами определения площади помещений, площади застройки и этажности здания при проектировании (Приложение В СНиП 31-01-2003) определено, что подполье под зданием независимо от его высоты в число надземных этажей не включается. Из этого следует, что подполье может быть любой высоты, высота помещения сама по себе не изменяет целевое назначение технического подполья, что подтвердили суду и специалисты ООО "Градопроект", ОГУ "Государственная экспертиза Костромской области", Инспекции Государственного административно-технического надзора Костромской области.
Тому факту, что в доме имеется технический этаж, суд дал надлежащую оценку, указав, что никакими нормативными документами не установлено ограничение допустимого количества технических этажей дома.
Помещение водомерного узла, вопреки утверждению ответчиков, фактически не выделено из помещения N. То, что до настоящего времени в него осуществлялся доступ управляющей компании, не свидетельствует о том, что проблемы с его использованием не могут возникнуть впоследствии и что этот доступ устраняет в полном объеме нарушенное право истцов на владение и пользование общим имуществом многоквартирного дома.
Включение в проект ведомости отделки подвала не может быть признано обстоятельством, подтверждающим определение проектом иного целевого назначения помещения, отличного от назначения технического подполья. Кроме того, из описания помещения, произведенного судом в процессе осмотра на месте, а также из фотоматериалов, имеющихся в деле, видно, что отделка помещения минимальна и не соответствует отделке, производящейся в иных (нетехнических) помещениях дома: грунтовый пол, нештукатуреные стены, высота дверей 1,7 м; в помещении отсутствуют отопление, вентиляция.
Судом установлено, что в спорных помещениях расположены общие инженерные коммуникации дома, включая ревизии на трубах канализации. То, что ревизии на трубах имеются в некоторых гаражах, на что обращают внимание ответчики в жалобе, не свидетельствует об отсутствии необходимости их использования для обслуживания дома. Как пояснил в ходе выездного судебного заседания представитель управляющей компании, именно расположенные в подвале в спорном помещении ревизии позволят произвести аварийный сброс всей массы воды, которая находится выше первого этажа, с целью прочистки канализации. Кроме того, помещения гаражей не являются предметом спора.
С учетом того, что помещение водомерного узла фактически является частью спорного помещения, в спорном помещении расположены общие коммуникации дома с устройствами для их обслуживания, тамбур на первом этаже с лестницей в подвал является входом в общее помещение N, включающее и помещение водомерного узла, а также того, что при строительстве дома помещения строились как технические, то есть общие для всего дома, судом сделан правильный вывод о том, что спорные помещения являются общим имуществом истцов и иных собственников дома.
Ссылка в жалобе ООО "Стройцентр" на то, что дом был построен частично на средства дольщиков, а в большей части - на средства застройщика, не опровергает выводы суда. В соответствии с пояснениями представителя ООО "Стройцентр", не менее 10 истцов являлись участниками долевого строительства дома в процессе его строительства, участие истцов в долевом строительстве дома подтверждается и имеющимися в деле договорами участия в долевом строительстве.
В силу п. 2 ст. 2 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства включает как жилое или нежилое помещение, так и общее имущество многоквартирного дома.
В соответствии с п. 5 ст. 16 названного закона у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, наличие хотя бы одного участника долевого строительства порождает возникновение права на получение в общую долевую собственность общих помещений дома одновременно с передачей самого построенного объекта. Право остальных лиц, приобретающих право собственности на квартиры в доме, возникает на уже созданный объект общей собственности одновременно с возникновением права собственности на квартиру. Поэтому нельзя согласиться с утверждением представителя ООО "Стройцентр" об отсутствии нарушения ответчиком прав лиц, которые приобрели право собственности на квартиры после регистрации права собственности ООО "Стройцентр" на спорные помещения.
ООО "Стройцентр", зарегистрировав право единоличной собственности на спорный объект, нарушило право общей долевой собственности на него собственников помещений многоквартирного дома, гарантированное п. 5 ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 290 ГК РФ, ст. 38 ЖК РФ.
То, что дольщики не производили оплату строительства подвала отдельно от оплаты квартир и гаражей, не имеет значения для приобретения права собственности на общее имущество дома.
Также не подлежит удовлетворению жалоба Администрации г. Костромы, представитель которой оспаривает решение суда о признании недействительным разрешения N от 30 сентября 2009 года, выданного Администрацией г. Костромы ООО "Стройцентр" на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями административного назначения по адресу:, в части включения в раздел II "Нежилые объекты" общей площади нежилого помещения N.
Признавая указанное разрешение недействительным в части, суд руководствовался ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и исходил из того, что в части отражения характеристик помещения N вводимого в эксплуатацию жилого дома разрешение не соответствовало проектной документации, так как помещение строилось как техническое подполье, а введено в эксплуатацию в качестве самостоятельного нежилого помещения.
Как следует из формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утв. Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698, в разделе "Нежилые объекты" разрешения отражаются самостоятельные нежилые объекты определенного непроизводственного назначения (школы, больницы, детские сады, объекты культуры, спорта и т.д.). Ни из содержания названного нормативного правового акта или иных нормативных правовых актов, ни из оспариваемого разрешения не следует, что в разделе "Нежилые объекты" разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отражаются технические помещения дома. В частности, в разрешении N от 30 сентября 2009 года отсутствует площадь технического этажа и других технических помещений. В указанном разрешении отражены лишь те нежилые помещения, которые включаются в общую площадь жилого дома.
В соответствии с п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N, площади чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются.
Оспариваемое разрешение на строительство N от 30 сентября 2009 года явилось правоустанавливающим актом для регистрации права собственности ООО "Стройцентр" на спорное помещение. Следовательно, оно нарушает права истцов, которые претендуют на право собственности на него.
Таким образом, разрешение на строительство признано судом частично недействительным не в связи с его принадлежностью на праве общей собственности собственникам многоквартирного дома, на что ссылается в жалобе представитель Администрации г. Костромы, а в связи с тем, что оно как носящее технический характер не подлежало включению в разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Ошибочность указанного разрешения вызвана не тем, что выдавший его орган не определил вид собственности на него (индивидуальная или общая), как ошибочно полагает в жалобе представитель Администрации г. Костромы, а в том, что он выдан без надлежащей проверки проектной документации и фактического состояния построенного объекта.
Обязанность же проверки соответствия построенных помещений строительному проекту возложена как на орган, выдающий разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ), так и на органы технического учета (п. п. 3.1, 3.10 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации).
Включение помещения N в число самостоятельных нежилых помещений дома, а не в число технических помещений дома органом технического учета было произведено без должной оценки проектной документации на основании недостоверной информации застройщика, изложенной в письме от 16 июля 2009 года, об отсутствии в этом помещении коммуникаций, обслуживающих жилые помещения.
Следовательно, в документах технического учета помещение N должно учитываться не как самостоятельное нежилое помещение, а как техническое помещение в числе прочих общих помещений дома, что и постановлено судом.
На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционных жалоб не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 27 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации г. Костромы, Л., Е.А., ООО "Стройцентр" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)