Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Медведев И.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего: Провалинской Т.Б.,
судей: Русанова Р.А., Охременко О.В.,
при секретаре: С.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску К.Е., действующей в интересах собственников жилого дома по к Открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы" о признании недействительным договора на долевое участие в финансировании строительства и возложении обязанности освободить нежилое помещение,
по апелляционной жалобе К.Е.
по апелляционной жалобе представителя ОАО "Мобильные ТелеСистемы"
на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 26 июля 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования К.Е., действующей в интересах собственников жилого дома по, удовлетворить частично.
Обязать Открытое акционерное общество "Мобильные ТелеСистемы" не позднее месячного срока с момента вступления в силу настоящего решения суда освободить нежилое помещение N общей площадью 18,6 кв. м, расположенное на чердаке дома N
В удовлетворении остальной части иска - отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
К.Е. действуя в интересах собственников помещений в многоквартирном доме по (уполномочена общим собранием собственников от 03.04.2011 г.), обратилась в суд с исковыми заявлениями (объединены в одно производство определением суда от 14.11.2011 г. - т. 1, л.д. 22) к ОАО "МТС" о признании договора недействительным и наложении обязанности освободить нежилое помещение, ссылаясь на следующие обстоятельства.
В период строительства жилого дома по пр. между застройщиком ООО "Сибиряк" и ответчиком был заключен договор N от 22.12.2003 г. долевого участия в финансировании строительства нежилого помещения связи площадью 18,5 кв. м, расположенного на чердаке дома по.
На основании этого договора ОАО "МТС" заняло спорное помещение, которому при инвентаризации присвоен N по указанному адресу, где разместило свое оборудование сотовой связи.
По мнению истца и всех иных собственников помещений в многоквартирном доме, спорное чердачное помещение относится к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, в связи с чем изначально не могло передаваться во владение ответчика. Указанное обстоятельство подтверждается вступившим в силу кассационным определением Красноярского краевого суда от 10 августа 2011 года, согласно которому спорное нежилое помещение в силу прямого указания закона относится к общему имуществу жилого дома, предназначено для его эксплуатации.
При таких обстоятельствах истец просила признать договор N от 22.12.2003 г. ничтожной сделкой, а также обязать ответчика освободить спорное нежилое помещение.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе К.Е. просит решение отменить в части отказа в удовлетворении требования о признании договора N от 22.12.2003 года на долевое участие в финансировании строительства, заключенного между ООО "Сибчелендж", правопреемником которого является ответчик ОАО "МТС", и ООО "Сибиряк", недействительным; вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку для взыскания с ответчика денежных средств за пользование спорным чердачным помещением необходимо признание судом договора на долевое участие в финансировании строительства нежилого помещения N от 22.12.2003 г. недействительным.
Кроме того, у суда отсутствовали правовые основания полагать, что истцом пропущен срок исковой давности, так как спорный договор на долевое участие не был исполнен ответчиком, поскольку не был им оплачен.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "Мобильные ТелеСистемы" просит решение отменить в части удовлетворения требования К.Е. в интересах собственников помещений многоквартирного дома к ОАО "МТС" об освобождении нежилого помещения N общей площадью 18.6 кв. м, расположенного на чердаке дома и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении этих требований К.Е. Также просит удовлетворить ходатайство ОАО "МТС" (заявленное при рассмотрении дела в суде первой инстанции) о проведении строительно-технической экспертизы.
Заявитель жалобы ссылается на то, что в решении не дана объективная оценка всем материалам дела, вследствие чего неверно применены нормы статьи 36 ЖК РФ.
Тот факт, что нежилое помещение N 58 (помещение связи) находится на чердаке многоквартирного дома N не является безусловным основанием для отнесения его к общему имуществу дома, поскольку, несмотря на местонахождение помещения, оно не отвечает главному признаку общего имущества собственников многоквартирного дома - нежилое помещение N (помещение связи) не предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в данном доме.
Кроме того, в материалах дела имеются документы, подтверждающие, что спорное помещение изначально создавалось как самостоятельный объект, не предназначенный для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, поскольку нежилое помещение N (помещение связи), расположенное по, не предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в данном доме, в соответствии с проектом строительства дома построено как изолированное помещение, имеет самостоятельное функциональное назначение, отдельный адрес, ему изготовлен технический паспорт, сведения о нем внесены в ЕГРОКС, присвоены инвентарный и кадастровый номер, то судом неправомерно сделан вывод об отнесении этого помещения к общему имуществу дома, а следовательно неверно применены положения ст. 36 ЖК РФ.
Кроме того, технический паспорт жилого здания по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, дом N (Лит. А, А1, А2) кадастровый номер N по состоянию на 19 сентября 2005 года, не является правоустанавливающим документом и не является доказательством возникновения права общей долевой собственности собственников помещений указанного жилого дома на помещение связи.
Ответчиком заявлялось ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, в результате которой можно было бы получить полную и достоверную информацию о наличии или отсутствии в спорном помещении инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания всего жилого дома, о необходимости обеспечения постоянного и открытого доступа к таким коммуникациям. Установление данного факта является решающим для вынесения верного решения. Однако суд, без законных к тому оснований, отказал в удовлетворении данного ходатайства, что привело к принятию неправильного решения в его оспариваемой части.
Также не согласен заявитель жалобы с тем, что суд критически отнесся к предоставленному ответчиком новому техническому паспорту, составленному на 15.06.2010 г. Нормативные документы, которыми руководствуются органы технической инвентаризации при составлении технических паспортов на помещения, не предусматривают получение согласия ТСЖ и иных собственников помещений. При проведении технической инвентаризации помещения были установлены все необходимые признаки, позволяющие считать помещение самостоятельным объектом.
Факт того, что помещение связи не является общим имуществом, и вопрос об отсутствии оснований для освобождения нежилого помещения N ОАО "МТС", установлены решениями арбитражного суда и не подлежат доказыванию.
Кроме того, заявитель жалобы считает, что в решении от 26.07.2012 г. отражено неправильное применение судом норм материального и процессуального права, а также суд вышел за пределы заявленных требования.
Также суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ОАО "МТС" о применении срока исковой давности к требованию истца об освобождении спорного нежилого помещения, так как законодательством не установлен специальный срок исковой давности по требованиям об освобождении нежилых помещений, заявленных в рамках ст. 301 ГК РФ, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, ввиду чего срок исковой давности по требованию об освобождении помещения истек 15.05.2009 года.
Не согласен также с выводом суда о том, что К.Е. наделена правом обращения в суд в интересах всех собственников многоквартирного дома на основании протокола N общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: от 03.04.2011 г.
Ссылается также на то, что имеет место неправомерность отказа судом в принятии встречного искового заявления ОАО "МТС" к К.Е. о признании права собственности на спорное нежилое помещение, а также отказа в удовлетворении ходатайства ОАО "МТС" о назначении строительно-технической экспертизы.
Проверив материалы дела и решение суда, заслушав объяснения представителя истца по доверенности в порядке передоверия С.Д., представителей ОАО "Мобильные ТелеСистемы" - К.Л., Б., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Аналогичные положения содержит пункт 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме".
По смыслу вышеприведенных законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в них юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Из материалов дела следует и судом установлено, что истец К.Е. является собственником жилого помещения в виде квартиры N. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по наделило ее полномочиями представлять в суде интересы всех собственников указанного многоквартирного дома и выступать от имени всех собственников с правом передоверия указанных полномочий иным лицам.
В соответствии с договором N на долевое участие в финансировании строительства нежилого помещения (чердачное помещение) от 22.12.2003 г., заключенного между ООО "Сибиряк", как Застройщиком вышеуказанного жилого дома и ООО "Сибчелендж", как Инвестором его строительства, предметом договора является совместная деятельность сторон по строительству и вводу в эксплуатации нежилого чердачного помещения, расположенного в жилом доме N, а также передачу Инвестору указанного нежилого чердачного помещения площадью 18 кв. м стоимостью 270 000 рублей.
Свои обязательства по финансированию строительства указанного помещения ООО "СибЧелендж" исполнило надлежащим образом, оплатив 270 000 рублей в адрес ООО ПКФ "Билдинг" за ООО "Сибиряк" на основании письма последнего. Указанные обстоятельства подтверждаются платежным поручением N от 14.05.2004 г. и письмом N от 11.05.2004 г.
Согласно представленного в деле Устава ОАО "Мобильные ТелеСистемы", указанное акционерное общество является полным правопреемником всех прав и обязанностей ООО "СибЧелендж", реорганизованного в форме присоединения к ОАО "Мобильные ТелеСистемы".
01.04.2006 г. между представителями филиала ОАО "МТС" в Красноярском крае и ООО "Сибиряк" подписано соглашение о внесении изменений к договору N на долевое участие в финансировании строительства нежилого помещения от 22.12.2003 г., согласно которому пункт 1.1.1 договора изложен в следующей редакции: "Нежилое техническое помещение, общей площадью 18 кв. м, предназначенное для размещения оборудования базовой станции сотовой связи".
15.05.2006 г. составлен акт приема-передачи нежилого помещения в жилом доме по, согласно которому ООО "Сибиряк" передало ОАО "МТС" в соответствии с договором долевого участия в финансировании строительства нежилого помещения N от 22.12.2003 г. нежилое помещение (помещение связи) общей площадью 18 кв. м на чердаке жилого дома по пр. В акте указано, что оплата произведена полностью в размере 270 000 рублей, стороны взаимных имущественных претензий не имеют.
После окончания строительства спорного жилого дома, 06.10.2006 г. Администрация г. Красноярска выдала застройщику ООО "Сибиряк" разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома переменной этажности (6 - 9 этажей) с инженерными сетями, расположенного по адресу: спорное нежилое помещение при сдаче дома в, эксплуатацию было сформировано органами технической инвентаризации как место общего пользования - помещение связи, расположенное на чердаке здания по, что подтверждается первичным техническим паспортом по состоянию на 19 сентября 2005 года.
Кроме того, вышеупомянутым разрешением Администрации г. Красноярска на ввод объекта в эксплуатацию от 06.10.2006 г., спорное помещение связи также введено в эксплуатацию как место общего пользования в составе жилого дома по (т. 1, л.д. 224). Сведений о вводе в эксплуатацию нежилого чердачного помещения связи на в качестве самостоятельного помещения в Департаменте градостроительства Администрации г. Красноярска не имеется.
Из письма МППИ "Красноярскгорпроект" в ответ на запрос государственного регистратора Управления Росреестра по Красноярскому краю следует, что при проектировании строительства жилого дома по проектом было предусмотрено размещение на чердаке помещения связи, указанное помещение оборудовано системами инженерного обеспечения: вентиляцией, кондиционированием, электрооборудованием, отоплением, вход в помещение связи осуществляется с лестничной площадки.
Согласно письма председателя ТСЖ "Комфорт-122", а также пояснений представителя третьего лица, нежилое помещение связи является общим имуществом (местом общего пользования) многоквартирного жилого дома, в котором оно расположено, предназначенным для обслуживания всего дома; в помещении связи, расположенном на чердаке дома, имеется оборудование, обслуживающее не только указанное нежилое помещение, но и иные помещения, расположенные в жилом доме по адресу:.
Указанные обстоятельства подтверждаются также технической документацией на чердачное помещение.
Более того, 10.09.2010 года ответчик обращался в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение, в указанной регистрации ему было отказано 12.02.2011 г. по причине того, что расположенное на чердаке дома N нежилое помещение связи относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Кроме того, из имеющейся переписки ответчика с ТСЖ "Комфорт 122", в частности, письма от 08.04.2010 г., следует что ОАО "МТС" гарантировало подписание договора аренды спорного помещения в срок до 01.05.2010 г. и просило ТСЖ разрешить эксплуатацию базовой станции сотовой связи, тем самым ответчик косвенно признавал факт того, что спорное нежилое помещение на чердаке является общим имуществом многоквартирного дома.
Кроме того, из вступившего в силу кассационного определения судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 10.08.2011 г. следует, что спорное помещение связи, расположенное на чердаке дома N, в силу прямого указания закона относится к общему имуществу жилого дома, предназначено для его обслуживания и эксплуатации, право общей долевой собственности на которое в силу статей 289, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме.
При таких установленных по делу фактических обстоятельствах, разрешая требования истца о возложении на ответчика обязанности освободить нежилое помещение, суд пришел к правильному выводу о том, что в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Учитывая, что спорное нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного жилого дома и относится к местам общего пользования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно в силу прямого указания закона принадлежит всем собственникам помещений в этом доме, в связи с чем удовлетворил данное требование истца.
Выводы суда в решении подробно мотивированы, полностью соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.
Кроме того, разрешая требования истца о признании недействительным договора на долевое участие в финансировании строительства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по искам о применении последствий недействительности сделки начинает течь с момента, когда началось исполнение этой сделки.
Упомянутые иски могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 ГК РФ. Названная норма материального права устанавливает специальное правило о начале течения срока исковой давности, исключающее применение общих положений ст. 200 ГК РФ.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.
Следовательно, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока, что содействует принципу обеспечения стабильности гражданского оборота. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.
При этом, порядок исчисления сроков исковой давности является универсальным и для сторон по сделке, и для третьих лиц, что согласуется с относящимся к основным началам гражданского законодательства принципом признания равенства участников регулируемых им отношений (п. 1 ст. 1 ГК РФ). К сроку исковой давности по ничтожным сделкам применяются общие правила об исковой давности, а именно положения статей 195, 198 - 207 ГК РФ, в том числе о возможности приостановления срока давности (ст. 202), перерыве его течения (ст. 203) и о восстановлении давности (ст. 205).
Соответственно, в установленный законодателем трехлетний период заинтересованные лица не лишены возможности осуществить защиту нарушенного права, а также воспользоваться иными законными возможностями, гарантирующими реальность такой защиты.
Исполнение сделки передачи спорного нежилого помещения в адрес ОАО "МТС" началось 15 мая 2006 года (момент составления акта приема-передачи нежилого помещения), а следовательно суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что срок давности для обращения истца с данным требованием истек 15 мая 2009 года, а оснований для его восстановления не имеется, с чем судебная коллегия полагает возможным согласиться.
Доводы апелляционных жалоб являлись предметом тщательного судебного разбирательства, обоснованно признаны судом несостоятельными с приведением убедительных доводов в решении, с которыми судебная коллегия согласилась.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 26 июля 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя К.Е. - С.Д., представителя ОАО "МТС" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 03.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-8552/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 октября 2012 г. по делу N 33-8552/2012
Судья Медведев И.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего: Провалинской Т.Б.,
судей: Русанова Р.А., Охременко О.В.,
при секретаре: С.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску К.Е., действующей в интересах собственников жилого дома по к Открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы" о признании недействительным договора на долевое участие в финансировании строительства и возложении обязанности освободить нежилое помещение,
по апелляционной жалобе К.Е.
по апелляционной жалобе представителя ОАО "Мобильные ТелеСистемы"
на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 26 июля 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования К.Е., действующей в интересах собственников жилого дома по, удовлетворить частично.
Обязать Открытое акционерное общество "Мобильные ТелеСистемы" не позднее месячного срока с момента вступления в силу настоящего решения суда освободить нежилое помещение N общей площадью 18,6 кв. м, расположенное на чердаке дома N
В удовлетворении остальной части иска - отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
К.Е. действуя в интересах собственников помещений в многоквартирном доме по (уполномочена общим собранием собственников от 03.04.2011 г.), обратилась в суд с исковыми заявлениями (объединены в одно производство определением суда от 14.11.2011 г. - т. 1, л.д. 22) к ОАО "МТС" о признании договора недействительным и наложении обязанности освободить нежилое помещение, ссылаясь на следующие обстоятельства.
В период строительства жилого дома по пр. между застройщиком ООО "Сибиряк" и ответчиком был заключен договор N от 22.12.2003 г. долевого участия в финансировании строительства нежилого помещения связи площадью 18,5 кв. м, расположенного на чердаке дома по.
На основании этого договора ОАО "МТС" заняло спорное помещение, которому при инвентаризации присвоен N по указанному адресу, где разместило свое оборудование сотовой связи.
По мнению истца и всех иных собственников помещений в многоквартирном доме, спорное чердачное помещение относится к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, в связи с чем изначально не могло передаваться во владение ответчика. Указанное обстоятельство подтверждается вступившим в силу кассационным определением Красноярского краевого суда от 10 августа 2011 года, согласно которому спорное нежилое помещение в силу прямого указания закона относится к общему имуществу жилого дома, предназначено для его эксплуатации.
При таких обстоятельствах истец просила признать договор N от 22.12.2003 г. ничтожной сделкой, а также обязать ответчика освободить спорное нежилое помещение.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе К.Е. просит решение отменить в части отказа в удовлетворении требования о признании договора N от 22.12.2003 года на долевое участие в финансировании строительства, заключенного между ООО "Сибчелендж", правопреемником которого является ответчик ОАО "МТС", и ООО "Сибиряк", недействительным; вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку для взыскания с ответчика денежных средств за пользование спорным чердачным помещением необходимо признание судом договора на долевое участие в финансировании строительства нежилого помещения N от 22.12.2003 г. недействительным.
Кроме того, у суда отсутствовали правовые основания полагать, что истцом пропущен срок исковой давности, так как спорный договор на долевое участие не был исполнен ответчиком, поскольку не был им оплачен.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "Мобильные ТелеСистемы" просит решение отменить в части удовлетворения требования К.Е. в интересах собственников помещений многоквартирного дома к ОАО "МТС" об освобождении нежилого помещения N общей площадью 18.6 кв. м, расположенного на чердаке дома и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении этих требований К.Е. Также просит удовлетворить ходатайство ОАО "МТС" (заявленное при рассмотрении дела в суде первой инстанции) о проведении строительно-технической экспертизы.
Заявитель жалобы ссылается на то, что в решении не дана объективная оценка всем материалам дела, вследствие чего неверно применены нормы статьи 36 ЖК РФ.
Тот факт, что нежилое помещение N 58 (помещение связи) находится на чердаке многоквартирного дома N не является безусловным основанием для отнесения его к общему имуществу дома, поскольку, несмотря на местонахождение помещения, оно не отвечает главному признаку общего имущества собственников многоквартирного дома - нежилое помещение N (помещение связи) не предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в данном доме.
Кроме того, в материалах дела имеются документы, подтверждающие, что спорное помещение изначально создавалось как самостоятельный объект, не предназначенный для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, поскольку нежилое помещение N (помещение связи), расположенное по, не предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в данном доме, в соответствии с проектом строительства дома построено как изолированное помещение, имеет самостоятельное функциональное назначение, отдельный адрес, ему изготовлен технический паспорт, сведения о нем внесены в ЕГРОКС, присвоены инвентарный и кадастровый номер, то судом неправомерно сделан вывод об отнесении этого помещения к общему имуществу дома, а следовательно неверно применены положения ст. 36 ЖК РФ.
Кроме того, технический паспорт жилого здания по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, дом N (Лит. А, А1, А2) кадастровый номер N по состоянию на 19 сентября 2005 года, не является правоустанавливающим документом и не является доказательством возникновения права общей долевой собственности собственников помещений указанного жилого дома на помещение связи.
Ответчиком заявлялось ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, в результате которой можно было бы получить полную и достоверную информацию о наличии или отсутствии в спорном помещении инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания всего жилого дома, о необходимости обеспечения постоянного и открытого доступа к таким коммуникациям. Установление данного факта является решающим для вынесения верного решения. Однако суд, без законных к тому оснований, отказал в удовлетворении данного ходатайства, что привело к принятию неправильного решения в его оспариваемой части.
Также не согласен заявитель жалобы с тем, что суд критически отнесся к предоставленному ответчиком новому техническому паспорту, составленному на 15.06.2010 г. Нормативные документы, которыми руководствуются органы технической инвентаризации при составлении технических паспортов на помещения, не предусматривают получение согласия ТСЖ и иных собственников помещений. При проведении технической инвентаризации помещения были установлены все необходимые признаки, позволяющие считать помещение самостоятельным объектом.
Факт того, что помещение связи не является общим имуществом, и вопрос об отсутствии оснований для освобождения нежилого помещения N ОАО "МТС", установлены решениями арбитражного суда и не подлежат доказыванию.
Кроме того, заявитель жалобы считает, что в решении от 26.07.2012 г. отражено неправильное применение судом норм материального и процессуального права, а также суд вышел за пределы заявленных требования.
Также суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ОАО "МТС" о применении срока исковой давности к требованию истца об освобождении спорного нежилого помещения, так как законодательством не установлен специальный срок исковой давности по требованиям об освобождении нежилых помещений, заявленных в рамках ст. 301 ГК РФ, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, ввиду чего срок исковой давности по требованию об освобождении помещения истек 15.05.2009 года.
Не согласен также с выводом суда о том, что К.Е. наделена правом обращения в суд в интересах всех собственников многоквартирного дома на основании протокола N общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: от 03.04.2011 г.
Ссылается также на то, что имеет место неправомерность отказа судом в принятии встречного искового заявления ОАО "МТС" к К.Е. о признании права собственности на спорное нежилое помещение, а также отказа в удовлетворении ходатайства ОАО "МТС" о назначении строительно-технической экспертизы.
Проверив материалы дела и решение суда, заслушав объяснения представителя истца по доверенности в порядке передоверия С.Д., представителей ОАО "Мобильные ТелеСистемы" - К.Л., Б., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Аналогичные положения содержит пункт 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме".
По смыслу вышеприведенных законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в них юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Из материалов дела следует и судом установлено, что истец К.Е. является собственником жилого помещения в виде квартиры N. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по наделило ее полномочиями представлять в суде интересы всех собственников указанного многоквартирного дома и выступать от имени всех собственников с правом передоверия указанных полномочий иным лицам.
В соответствии с договором N на долевое участие в финансировании строительства нежилого помещения (чердачное помещение) от 22.12.2003 г., заключенного между ООО "Сибиряк", как Застройщиком вышеуказанного жилого дома и ООО "Сибчелендж", как Инвестором его строительства, предметом договора является совместная деятельность сторон по строительству и вводу в эксплуатации нежилого чердачного помещения, расположенного в жилом доме N, а также передачу Инвестору указанного нежилого чердачного помещения площадью 18 кв. м стоимостью 270 000 рублей.
Свои обязательства по финансированию строительства указанного помещения ООО "СибЧелендж" исполнило надлежащим образом, оплатив 270 000 рублей в адрес ООО ПКФ "Билдинг" за ООО "Сибиряк" на основании письма последнего. Указанные обстоятельства подтверждаются платежным поручением N от 14.05.2004 г. и письмом N от 11.05.2004 г.
Согласно представленного в деле Устава ОАО "Мобильные ТелеСистемы", указанное акционерное общество является полным правопреемником всех прав и обязанностей ООО "СибЧелендж", реорганизованного в форме присоединения к ОАО "Мобильные ТелеСистемы".
01.04.2006 г. между представителями филиала ОАО "МТС" в Красноярском крае и ООО "Сибиряк" подписано соглашение о внесении изменений к договору N на долевое участие в финансировании строительства нежилого помещения от 22.12.2003 г., согласно которому пункт 1.1.1 договора изложен в следующей редакции: "Нежилое техническое помещение, общей площадью 18 кв. м, предназначенное для размещения оборудования базовой станции сотовой связи".
15.05.2006 г. составлен акт приема-передачи нежилого помещения в жилом доме по, согласно которому ООО "Сибиряк" передало ОАО "МТС" в соответствии с договором долевого участия в финансировании строительства нежилого помещения N от 22.12.2003 г. нежилое помещение (помещение связи) общей площадью 18 кв. м на чердаке жилого дома по пр. В акте указано, что оплата произведена полностью в размере 270 000 рублей, стороны взаимных имущественных претензий не имеют.
После окончания строительства спорного жилого дома, 06.10.2006 г. Администрация г. Красноярска выдала застройщику ООО "Сибиряк" разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома переменной этажности (6 - 9 этажей) с инженерными сетями, расположенного по адресу: спорное нежилое помещение при сдаче дома в, эксплуатацию было сформировано органами технической инвентаризации как место общего пользования - помещение связи, расположенное на чердаке здания по, что подтверждается первичным техническим паспортом по состоянию на 19 сентября 2005 года.
Кроме того, вышеупомянутым разрешением Администрации г. Красноярска на ввод объекта в эксплуатацию от 06.10.2006 г., спорное помещение связи также введено в эксплуатацию как место общего пользования в составе жилого дома по (т. 1, л.д. 224). Сведений о вводе в эксплуатацию нежилого чердачного помещения связи на в качестве самостоятельного помещения в Департаменте градостроительства Администрации г. Красноярска не имеется.
Из письма МППИ "Красноярскгорпроект" в ответ на запрос государственного регистратора Управления Росреестра по Красноярскому краю следует, что при проектировании строительства жилого дома по проектом было предусмотрено размещение на чердаке помещения связи, указанное помещение оборудовано системами инженерного обеспечения: вентиляцией, кондиционированием, электрооборудованием, отоплением, вход в помещение связи осуществляется с лестничной площадки.
Согласно письма председателя ТСЖ "Комфорт-122", а также пояснений представителя третьего лица, нежилое помещение связи является общим имуществом (местом общего пользования) многоквартирного жилого дома, в котором оно расположено, предназначенным для обслуживания всего дома; в помещении связи, расположенном на чердаке дома, имеется оборудование, обслуживающее не только указанное нежилое помещение, но и иные помещения, расположенные в жилом доме по адресу:.
Указанные обстоятельства подтверждаются также технической документацией на чердачное помещение.
Более того, 10.09.2010 года ответчик обращался в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение, в указанной регистрации ему было отказано 12.02.2011 г. по причине того, что расположенное на чердаке дома N нежилое помещение связи относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Кроме того, из имеющейся переписки ответчика с ТСЖ "Комфорт 122", в частности, письма от 08.04.2010 г., следует что ОАО "МТС" гарантировало подписание договора аренды спорного помещения в срок до 01.05.2010 г. и просило ТСЖ разрешить эксплуатацию базовой станции сотовой связи, тем самым ответчик косвенно признавал факт того, что спорное нежилое помещение на чердаке является общим имуществом многоквартирного дома.
Кроме того, из вступившего в силу кассационного определения судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 10.08.2011 г. следует, что спорное помещение связи, расположенное на чердаке дома N, в силу прямого указания закона относится к общему имуществу жилого дома, предназначено для его обслуживания и эксплуатации, право общей долевой собственности на которое в силу статей 289, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме.
При таких установленных по делу фактических обстоятельствах, разрешая требования истца о возложении на ответчика обязанности освободить нежилое помещение, суд пришел к правильному выводу о том, что в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Учитывая, что спорное нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного жилого дома и относится к местам общего пользования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно в силу прямого указания закона принадлежит всем собственникам помещений в этом доме, в связи с чем удовлетворил данное требование истца.
Выводы суда в решении подробно мотивированы, полностью соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.
Кроме того, разрешая требования истца о признании недействительным договора на долевое участие в финансировании строительства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по искам о применении последствий недействительности сделки начинает течь с момента, когда началось исполнение этой сделки.
Упомянутые иски могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 ГК РФ. Названная норма материального права устанавливает специальное правило о начале течения срока исковой давности, исключающее применение общих положений ст. 200 ГК РФ.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.
Следовательно, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока, что содействует принципу обеспечения стабильности гражданского оборота. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.
При этом, порядок исчисления сроков исковой давности является универсальным и для сторон по сделке, и для третьих лиц, что согласуется с относящимся к основным началам гражданского законодательства принципом признания равенства участников регулируемых им отношений (п. 1 ст. 1 ГК РФ). К сроку исковой давности по ничтожным сделкам применяются общие правила об исковой давности, а именно положения статей 195, 198 - 207 ГК РФ, в том числе о возможности приостановления срока давности (ст. 202), перерыве его течения (ст. 203) и о восстановлении давности (ст. 205).
Соответственно, в установленный законодателем трехлетний период заинтересованные лица не лишены возможности осуществить защиту нарушенного права, а также воспользоваться иными законными возможностями, гарантирующими реальность такой защиты.
Исполнение сделки передачи спорного нежилого помещения в адрес ОАО "МТС" началось 15 мая 2006 года (момент составления акта приема-передачи нежилого помещения), а следовательно суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что срок давности для обращения истца с данным требованием истек 15 мая 2009 года, а оснований для его восстановления не имеется, с чем судебная коллегия полагает возможным согласиться.
Доводы апелляционных жалоб являлись предметом тщательного судебного разбирательства, обоснованно признаны судом несостоятельными с приведением убедительных доводов в решении, с которыми судебная коллегия согласилась.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 26 июля 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя К.Е. - С.Д., представителя ОАО "МТС" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)