Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ефимкина Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего: Елкановой И.А.,
судей: Бугаевой Е.М., Тришкиной М.А.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Елкановой И.А. гражданское дело по иску прокурора Волжского района г. Саратова в интересах неопределенного круга лиц к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Б. ФИО12, обществу с ограниченной ответственностью "Надежда" о признании недействительными оснований для регистрации права, признании недействительными зарегистрированных прав, исключении записи о регистрации права из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о сносе самовольной постройки, по апелляционным жалобам Б. и общества с ограниченной ответственностью "Надежда" на решение Волжского районного суда г. Саратова от 20 июля 2012 года, которым исковые требования частично удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения Б. и представителя общества с ограниченной ответственностью "Надежда" - Ж., поддержавших доводы жалоб и полагавших решение подлежащим отмене, объяснения прокурора Нефедова В.Н., считавшего решение суда первой инстанции законным и обоснованным, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалоб и возражения на них, судебная коллегия
установила:
прокурор Волжского района г. Саратова, действуя в интересах неопределенного круга лиц в порядке ст. 45 ГПК РФ, обратился в суд с исковым заявлением, в котором указал, что прокуратурой Волжского района г. Саратова проведена проверка по публикации, размещенной в сети "Интернет" 08.11.2011 года под заголовком: "В центре Саратова незаконно строят дом", в которой освещались вопросы законности ведения работ по реконструкции здания, расположенного по адресу: <...>.
В ходе проверки фактов, изложенных в статье, прокуратурой было установлено, что здание по адресу: <...> а также земельный участок, на котором оно расположено на основании постановления мэра г. Саратова N 908-2 от 01.11.2001 года, договора аренды земельного участка N N от <...>, договора замены стороны в обязательстве от <...>, свидетельства о государственной регистрации права N N от <...> на многоквартирный дом, 2 + мансарда, общей площадью <...>. принадлежит обществу с ограниченной ответственностью "Надежда" (далее ООО "Надежда"). ООО "Надежда" неоднократно обращалось в органы местного самоуправления за выдачей разрешения на строительство на данном земельном участке, однако в выдаче разрешения было отказано. Между тем собственником самовольно начаты работы по возведению строения на земельном участке.
Прокуратура Волжского района г. Саратова по данному факту обращалась в Арбитражный суд Саратовской области для решения вопроса о привлечении ООО "Надежда" к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. В ходе рассмотрения данного дела было установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства (пристройку - литер А1 к строению - литер А по адресу <...>), готовностью 9% зарегистрировано за Б.
Проверяя законность регистрации за ООО "Надежда" права собственности на незавершенный строительством объект, прокуратурой было установлено, что ООО "Надежда" было представлено на государственную регистрацию незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: <...>, решение единственного участника ООО "Надежда" от <...> о преобразовании административного здания, назначение нежилое здание, площадью застройки <...> кв. м в виде разделения на два отдельных объекта по литером А и А1. Площадь незавершенного строительством здания под литером А1 была указана <...> кв. м, процент готовности 9%, и данный объект представлял из себя 9 железобетонных плит.
В связи с установленными обстоятельствами прокуратурой было заявлено, что данный объект не относится к недвижимым объектам, разрешение на строительство объекта не получено, поэтому регистрация права осуществлена незаконно.
В результате проведенной проверки, прокуратурой было также установлено, что 10.06.2010 года регистратором была приостановлена государственная регистрация права на нежилое двухэтажное здание общей площадью <...>, литер А, поскольку приказом Министерства культуры Саратовской области от 19.06.2001 года N 1-10/177, жилой дом начала ХХ века по <...>, является выявленным объектом историко-культурного наследия, что требует в силу закона разрешения на строительство (реконструкцию) вышеуказанного здания, литер А, выданного уполномоченным органом исполнительной власти - комитетом по охране культурного наследия Саратовской области. Такого разрешения ООО "Надежда" представлено не было, а было представлено разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства с пристройкой к нежилым помещениям от <...> N N. И данное разрешение было выдано в отношении объекта капитального строительства с пристройкой к нежилым помещениям (площадь земельного участка <...> кв. м, общая площадь <...> кв. м, строительный объем <...> куб. м).
Прокурор, действуя в интересах неопределенного круга лиц, полагая незаконными действия по регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее по тексту - Управление) в отношении указанного объекта, как за Б., так и за ООО "Надежда", просил суд признать действия Управления, выразившиеся в произведенной 05.07.2011 года и 25.11.2011 года регистрации права собственности ООО "Надежда" и переход права Б. на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки <...> кв. м, степень готовности 9%, инвентарный номер N N, литер А1, условный номер N, расположенный по адресу: <...>, незаконным, Обязать Управление погасить записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.07.2011 года и 25.11.2011 года; обязать Б. снести объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, литер А1, и привести земельный участок в первоначальное состояние за счет собственных средств.
В ходе рассмотрения дела прокурор дополнил исковые требования и просил признать действия Управления, выразившиеся в произведенной 09.07.2010 года, 05.07.2011 года, 25.11.2011 года регистрации права собственности ООО "Надежда" на административное здание площадью застройки <...>, степенью готовности 55%, литер АА1, расположенное по адресу: <...>, регистрации права на объект незавершенного строительства нежилого здания застройки площадью <...> степенью готовности 9%, литер А1, по адресу: <...> и переход права Б. на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки <...> степень готовности 9%, расположенный по адресу: <...>, незаконными; обязать Управление погасить записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...>, <...> и <...>; прекратить право Б. на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, литер А1, обязав Б. за счет своих средств снести данное строение.
Решением Волжского районного суда г. Саратова от 20.07.2012 г. признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по регистрации 09.07.2010 года права собственности общества с ограниченной ответственностью "Надежда" на объект незавершенного строительства - нежилое административное здание площадью застройки, степенью готовности 55%, литер АА1, расположенный по адресу: <...>; признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по регистрации 05.07.2011 года права собственности общества с ограниченной ответственностью "Надежда" на объект незавершенного строительства - нежилое административное здание площадью застройки <...>, степенью готовности 9%, литер А1, расположенного по адресу: <...>; признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по регистрации 25.11.2011 года перехода права собственности Б. на объект незавершенного строительства - нежилое административное здание площадью застройки <...>, степенью готовности 9%, литер А1, расположенного по адресу: <...>; прекращено право собственности Б. на объект незавершенного строительства - нежилое административное здание площадью застройки <...>, степенью готовности 9%, литер А1, расположенное по адресу: <...>; на Б. возложена обязанность произвести снос объекта незавершенного строительством - нежилого здания площадью застройки <...>, степенью готовности 9%, литер А1, расположенного по адресу: <...>. В удовлетворении остальной части исковых требований прокурору Волжского района г. Саратова отказано. Между сторонами распределены судебные расходы.
Представитель ООО "Надежда" С.С. в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного, необоснованного и принятии по делу нового решение, которым в удовлетворении исковых требований, заявленных прокурором, отказать. Считает, что выводы суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела, судом допущено неправильное применение норм материального права, выводы суда противоречат установленным по делу обстоятельствам. В качестве оснований для отмены судебного акта автор жалобы ссылается на то, что спорное строение - литер А1, площадью <...>. не является самовольной постройкой, поскольку возведено на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, при наличии соответствующего разрешения, а также без нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Полагает неправильными выводы суда, основанные на экспертном заключении N N от <...>, об изменении структуры здания, поскольку такие изменения произошли не в период с <...>, а до <...>. Также считает, что в ходе рассмотрения дела не представлены доказательства угрозы общественной безопасности.
Б. в апелляционной жалобе также ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного, необоснованного и принятии по делу нового решения, которым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. Считает, что на него незаконно возложена обязанность по сносу строения - литер А1, поскольку возведение данного сооружения осуществлялось ООО "Надежда"; судом не исследовался вопрос о квалификации и объеме строительных работ в отношении спорного объект. Полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, решение суда принято при отсутствии доказательств, подтверждающих значимые по делу обстоятельства. Также автор жалобы указывает, что незавершенное строительством здание не являются самовольной постройкой, и оно возведено в соответствии с требованиями градостроительных норм и правил, считает, что Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области является ненадлежащим ответчиком по делу, т.к. оспаривание действий данного органа должно рассматриваться в Арбитражном суде по нормам главы 24 АПК РФ.
Прокуратурой Волжского района г. Саратова подано возражение на апелляционные жалобы, в которых указывается на законность и обоснованность судебного акта суда первой инстанции, в связи с чем, просят оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда не явились, представителей в суд второй инстанции не направили, о причинах неявки не сообщили и не просили дело не рассматривать в их отсутствие, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обжалуемое решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб (ч. 1 ст. 327.1. ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.
Согласно ст. ст. 40, 41 ЗК РФ пользователи земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ч. 17 настоящей статьи.
Судом установлено и сторонами не оспорено, что постановлением мэра г. Саратова N N земельный участок площадью, занимаемый нежилым помещением "Офисом" по адресу: <...>, был предоставлен в аренду сроком на 15 лет открытому акционерному обществу (т. 1 л.д. 28). между администрацией и ОАО был заключен договор N N аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью, расположенного по адресу: <...>, под нежилое помещение (т. 1 л.д. 29-33).
Таким образом, целевое назначение земельного участка, предоставленного в аренду, сторонами было определено - "под нежилое помещение".
между ООО, являвшимся правопреемником ОАО, с одной стороны, и ФИО13, с другой стороны, был заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого права и обязанности арендатора вышеуказанного земельного участка перешли к ФИО14, к которому по сделке перешло право собственности на нежилое двухэтажное здание площадью, литер А, расположенное по адресу: <...> (т. 1 л.д. 34-35).
согласно акту приема-передачи имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал ООО "Надежда", внес в качестве вклада в уставный капитал ООО "Надежда" в связи с вхождением в его состав и передал в собственность ООО "Надежда", а ООО "Надежда" приняло в собственность от ФИО15 недвижимое имущество - нежилое здание, литер А, расположенное по адресу: <...>, площадью 276,5 кв. м, оценочной стоимостью <...>, принадлежащее ФИО16 на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданного (т. 1 л.д. 142).
ФИО17 и ООО "Надежда" заключили договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N N от <...> перешли к ООО "Надежда" (т. 1 л.д. 36-37).
Право собственности ООО "Надежда" на объект недвижимости - нежилое здание, литер А, площадью, расположенный по адресу: <...>, было зарегистрировано на основании решения единственного участника ООО "Надежда" от и акта приема-передачи имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал ООО "Надежда" от (т. 1 л.д. 142-149, т. 3 л.д. 81).
администрацией муниципального образования "Город Саратов" было выдано ООО "Надежда" разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства с пристройкой к нежилым помещениям, расположенного по адресу: <...>, сроком на один год (т. 1 л.д. 74).
Порядок проведения государственной регистрации права собственности определен в статье 13 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В соответствии с п. 2 ст. 16 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В силу ч. 1 ст. 18 приведенного Федерального закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Согласно абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 года основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Статья 33 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" N 73-ФЗ от 25.06.2002 года в качестве целей и задач государственной охраны объектов культурного наследия предусматривает, что объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий. Государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя в том числе выдачу в случаях, установленных настоящим Федеральным законом, разрешений на проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ; а также согласование в случаях и порядке, установленных настоящим Федеральным законом, проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ и проектов проведения указанных работ.
В силу ст. 35 вышеуказанного Закона проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
В соответствии со ст. 19 Закона Саратовской области "Об охране и использовании объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся на территории Саратовской области" работы по сохранению объектов культурного наследия федерального, регионального значения, а также выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на конкретный вид работ, выдаваемых уполномоченным органом, в соответствии с согласованной проектной документацией. Уполномоченный орган осуществляет контроль за выполнением всех видов работ на объектах культурного наследия. Проектная документация на производство работ по сохранению объектов культурного наследия, разработанная на основании задания и письменного разрешения, подлежит обязательному согласованию с уполномоченным органом в пределах своей компетенции.
ООО "Надежда" в лице директора С.С. обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства по адресу: <...>, литеры АА1, площадью застройки, созданного на земельном участке с кадастровым номером площадью <...>, для чего были предоставлены, в том числе документы: кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, изготовленный МУП "Городское Бюро Технической Инвентаризации"; разрешение на реконструкцию с пристройкой к нежилым помещениям от <...> N N, выданное администрацией муниципального образования "Город Саратов" (т. 3 л.д. 64-113).
Принимая решение о приостановлении государственной регистрации государственный регистратор в уведомлении об этом от <...> в адрес ООО "Надежда" указал, что согласно приказу Министерства культуры Саратовской области от 19.06.2001 года N 1-10/177 жилой дом нач. ХХ века по <...>, является выявленным объектом историко-культурного наследия. В случае отнесения вышеуказанного здания к выявленным объектам культурного наследия, в регистрирующий орган необходимо представить разрешение на строительство (реконструкцию) вышеуказанного здания, литер А, выданного Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области; либо письмо (заключении) Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство (реконструкцию) упомянутого здания и документы от органов охраны культурного наследия (комитет по охране культурного наследия Саратовской области), подтверждающие согласование реконструкции здания (т. 3 л.д. 70-72, 211-213).
Между тем документы комитетом по охране культурного наследия Саратовской области, подтверждающие согласование реконструкции здания - <...>, являющегося вновь выявленным объектом историко-культурного наследия, регистратору представлены не были.
Также регистратором не было принято во внимание и то обстоятельство, что распоряжением комитета по управлению имуществом г. Саратова NN от <...> по заявлению ООО "Надежда" принято решение о переводе нежилого здания - литер А по адресу: <...>, в жилой дом, поэтому регистрация права на объект недвижимости была произведена за ООО "Надежда" на административное задание, назначение: нежилое, степень готовности 55%, литеры АА1, по адресу <...> (т. 2 л.д. 249).
При таком положении, исходя из приведенных норм права, с учетом выводов судебной строительно-технической экспертизы N N от <...>, установивших, что в результате сравнения набора, конфигурации, мест расположения отдельных помещений по данным абриса технического паспорта, изготовленного МУП Городское БТИ по состоянию на дату инвентаризации и дату последних изменений с фактическим набором и расположением помещений имело место изменение конфигурационных параметров помещений, и планировочной структуры помещений литера "А" дома (т. 4 л.д. 152-170), вывод суда первой инстанции о незаконности совершения Управлением действий по регистрации права собственности за ООО "Надежда" на объект незавершенного строительства - нежилое административное здание площадью застройки <...>, степенью готовности 55%, литер АА1, расположенного по адресу: <...>, следует признать правильным.
После этого ООО "Надежда" неоднократно обращалось к администрации муниципального образования "Город Саратов" с заявлениями о выдаче разрешений на строительство пристройки к нежилому зданию по адресу: <...>, затем - офисного задания, и многоквартирного жилого дома, которые после рассмотрения были оставлены без удовлетворения, о чем обществу было сообщено, соответственно уведомлениями от <...>, от <...>, (т. 1 л.д. 54-56).
решением б/н единственного участника ООО "Надежда" преобразовано административное здание, назначение: нежилое здание площадью застройки, степень готовности 55%, инв. N N, литер АА1, расположенное по адресу: <...>, в виде разделения на два отдельных объекта литер А и литер А1 (т. 1 л.д. 155).
в связи с преобразованием строения на два объекта недвижимости: многоквартирный дом, 2 + мансарда общей площадью <...> (литер А) и объект незавершенного строительства, площадью застройки <...> (литер А1), назначение: нежилое здание (т. 1 л.д. 80), ООО "Надежда" была произведена государственная регистрация права собственности объекта незавершенного строительства по адресу: <...>, площадью застройки <...>, степенью готовности 9% (т. 3 л.д. 217-250).
Между тем, как установлено судом первой инстанции, разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства с пристройкой к нежилым помещениям от сроком на один год было выдано в отношении объекта капитального строительства - литера А <...>. Разрешение на строительство объекта капитального строительства литера А1, площадью застройки 154, 1 кв. м по указанному адресу правомочным органом не выдавалось, и доказательств обратного авторами апелляционных жалоб не было представлено ни в суд первой, ни апелляционной инстанции (ст. 56 ГПК РФ). Из приведенных выше обстоятельств дела следует, что администрация муниципального образования "Город Саратов" возражала против возведения на данном земельном участке иного строения, о чем неоднократно уведомляла ООО "Надежда".
между ООО "Надежда" и Б. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, площадью застройки, степенью готовности 9%, расположенного по адресу: <...>, литер А1 (т. 1 л.д. 21-23). И произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимости от ООО "Надежда" к Б. (т. 1 л.д. 10-25).
Согласно Федеральному закону от 17.11.1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Статья 222 ГК РФ определяет, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Согласно приведенной норме права в толковании, данном в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N, Пленума Высшего Арбитражного суда N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебное практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Кроме того, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Земельный участок, в соответствии с п. 37 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 года N 27-280, в редакции решения Саратовской городской Думы от 27.04.2010 N 50-595, расположен в пределах территориальной зоны Ж2 - зона среднеэтажной многоквартирной застройки, для которой многоквартирные жилые дома до 3 этажей и многоквартирные жилые дома от 3-х до 6 этажей, в т.ч. со встроено-пристроенными нежилыми помещениями являются основным разрешенным видом использования земельного участка и объекта капитального строительства, что подтверждается также градостроительным планом земельного участка (т. 3. л.д. 27-32).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исходя из положений п. 1 ст. 754 ГК РФ, п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, установленных обстоятельств дела, правомерно пришел к выводу, что в данном случае имела место не только реконструкция объекта капитального строительства (литер А), но создание нового объекта (литер А1), назначение: нежилое здание, что не соответствует градостроительному регламенту, установленному Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов". И работы по реконструкции выявленного объекта культурного наследия - нежилого здания литер А, по адресу: <...>, включали в себя, в том числе, и строительные работы на выявленном объекте культурного наследия, в отсутствие разрешения на реконструкцию данного объекта, которое ни в уполномоченный на регистрацию орган, ни суду представлено не было. Иных доказательств, опровергающих данный вывод суда первой инстанции, авторами жалоб представлено не было (ст. 56 ГПК РФ).
Также не было получено ответчиками и разрешения на пристройку к многоквартирному жилому дому - литер А в виде нежилых помещений литер А1, поэтому суд первой инстанции правильно сделал вывод, что указанная пристройка (литер А1) является самовольно возведенной (ст. ст. 218, 222 ГК РФ, ст. ст. 1, 55 Градостроительного кодекса РФ).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно квалифицировал вновь возведенный объект - литер А1, как самовольное строение.
Поскольку первоначальная государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством объект является незаконной, то и последующая регистрация права собственности ООО "Надежда" объекта незавершенного строительства по адресу: <...> литер А1, площадью застройки <...>, степенью готовности 9%, произведенная, а также регистрация перехода права собственности на указанный объект Б. также, в силу приведенных выше законоположений, являются незаконными.
Доводы жалоб о том, что между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Надежда" было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N N от <...> (т. 2 л.д. 205), и в настоящее время указанный земельный участок находится в общей долевой собственности участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (т. 4 л.д. 197), не свидетельствует о законности возведения постройки - литер А1 дома.
В соответствии с ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" прокурор вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах.
Исходя из характера спорных правоотношений и их субъектного состава, с учетом приведенных норм права и положений ст. 22 ГПК РФ, судебная коллегия считает несостоятельным доводы апелляционной жалобы о нарушение правил подведомственности при разрешении данного дела. И, исходя из требований ст. 247 ГПК РФ, объема заявленных требований, поскольку оспаривалось зарегистрированное за Б. право на недвижимое имущество, данное гражданское дело обоснованно рассмотрено в порядке искового производства.
Также нельзя согласиться с доводами жалоб о том, что судом первой инстанции не выяснялся вопрос о технической возможности сноса возведенной постройки. Принимая решение по делу и возлагая обязанность по сносу спорного строения на Б., судом были учтены выводы судебной строительно-технической экспертизы от <...> N N, проведенной по данному делу, согласно которым возможно произвести безопасный снос незавершенного строительством объекта недвижимости - (литер А1), находящейся по адресу: <...> (т. 4 л.д. 152-170).
Вывод суда первой инстанции о возложении обязанности по сносу самовольной постройки на Б. является правомерным и соответствующим положениям ст. 222 ГПК РФ в толковании, данном в абзаце 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", предусматривающем, что в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
При этом возложении на данное лицо обязанности по сносу постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое состоит в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 г. N 147-О-О).
Доводы жалоб о том, что приказом комитета по молодежной политике, охране культурного наследия и туризму Саратовской области от N N исключен объект недвижимости "Дом жилой, нач. ХХ века" (г. Саратов, <...>) из списка вновь выявленных объектов культурного наследия, утвержденного приказом министерства культуры Саратовской области от 02.04.2002 N 1-10/71 "Об утверждении списка вновь выявленных объектов историко-культурного наследия, расположенных на территории Саратовской области" (т. 3 л.д. 48), не влияют на правильность постановленного решения, поскольку на момент возникновения спорных правоотношений данный объект относился к объектам культурного наследия.
Иные доводы апелляционных жалоб на правильность решения суда не влияют и не могут повлечь его отмену, поскольку по существу они направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56, 67, 71, 86 ГПК РФ, и сводятся, по сути, к несогласию авторов жалоб с выводом суда об их достаточности, к иной, нежели у суда оценке доказательств, фактических обстоятельств дела и подлежащих применению правовых норм, для чего оснований судебная коллегия не находит. Само по себе несогласие авторов жалоб с данной оценкой и сделанными на ее основании выводами суда, не свидетельствует о неправильности судебного постановления.
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, спор разрешил в соответствии с материальным и процессуальным законом. В связи с этим судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения. Процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене решения суда, судебная коллегия также не усматривает.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда г. Саратова от 20 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5919
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 октября 2012 г. по делу N 33-5919
Судья: Ефимкина Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего: Елкановой И.А.,
судей: Бугаевой Е.М., Тришкиной М.А.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Елкановой И.А. гражданское дело по иску прокурора Волжского района г. Саратова в интересах неопределенного круга лиц к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Б. ФИО12, обществу с ограниченной ответственностью "Надежда" о признании недействительными оснований для регистрации права, признании недействительными зарегистрированных прав, исключении записи о регистрации права из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о сносе самовольной постройки, по апелляционным жалобам Б. и общества с ограниченной ответственностью "Надежда" на решение Волжского районного суда г. Саратова от 20 июля 2012 года, которым исковые требования частично удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения Б. и представителя общества с ограниченной ответственностью "Надежда" - Ж., поддержавших доводы жалоб и полагавших решение подлежащим отмене, объяснения прокурора Нефедова В.Н., считавшего решение суда первой инстанции законным и обоснованным, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалоб и возражения на них, судебная коллегия
установила:
прокурор Волжского района г. Саратова, действуя в интересах неопределенного круга лиц в порядке ст. 45 ГПК РФ, обратился в суд с исковым заявлением, в котором указал, что прокуратурой Волжского района г. Саратова проведена проверка по публикации, размещенной в сети "Интернет" 08.11.2011 года под заголовком: "В центре Саратова незаконно строят дом", в которой освещались вопросы законности ведения работ по реконструкции здания, расположенного по адресу: <...>.
В ходе проверки фактов, изложенных в статье, прокуратурой было установлено, что здание по адресу: <...> а также земельный участок, на котором оно расположено на основании постановления мэра г. Саратова N 908-2 от 01.11.2001 года, договора аренды земельного участка N N от <...>, договора замены стороны в обязательстве от <...>, свидетельства о государственной регистрации права N N от <...> на многоквартирный дом, 2 + мансарда, общей площадью <...>. принадлежит обществу с ограниченной ответственностью "Надежда" (далее ООО "Надежда"). ООО "Надежда" неоднократно обращалось в органы местного самоуправления за выдачей разрешения на строительство на данном земельном участке, однако в выдаче разрешения было отказано. Между тем собственником самовольно начаты работы по возведению строения на земельном участке.
Прокуратура Волжского района г. Саратова по данному факту обращалась в Арбитражный суд Саратовской области для решения вопроса о привлечении ООО "Надежда" к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. В ходе рассмотрения данного дела было установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства (пристройку - литер А1 к строению - литер А по адресу <...>), готовностью 9% зарегистрировано за Б.
Проверяя законность регистрации за ООО "Надежда" права собственности на незавершенный строительством объект, прокуратурой было установлено, что ООО "Надежда" было представлено на государственную регистрацию незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: <...>, решение единственного участника ООО "Надежда" от <...> о преобразовании административного здания, назначение нежилое здание, площадью застройки <...> кв. м в виде разделения на два отдельных объекта по литером А и А1. Площадь незавершенного строительством здания под литером А1 была указана <...> кв. м, процент готовности 9%, и данный объект представлял из себя 9 железобетонных плит.
В связи с установленными обстоятельствами прокуратурой было заявлено, что данный объект не относится к недвижимым объектам, разрешение на строительство объекта не получено, поэтому регистрация права осуществлена незаконно.
В результате проведенной проверки, прокуратурой было также установлено, что 10.06.2010 года регистратором была приостановлена государственная регистрация права на нежилое двухэтажное здание общей площадью <...>, литер А, поскольку приказом Министерства культуры Саратовской области от 19.06.2001 года N 1-10/177, жилой дом начала ХХ века по <...>, является выявленным объектом историко-культурного наследия, что требует в силу закона разрешения на строительство (реконструкцию) вышеуказанного здания, литер А, выданного уполномоченным органом исполнительной власти - комитетом по охране культурного наследия Саратовской области. Такого разрешения ООО "Надежда" представлено не было, а было представлено разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства с пристройкой к нежилым помещениям от <...> N N. И данное разрешение было выдано в отношении объекта капитального строительства с пристройкой к нежилым помещениям (площадь земельного участка <...> кв. м, общая площадь <...> кв. м, строительный объем <...> куб. м).
Прокурор, действуя в интересах неопределенного круга лиц, полагая незаконными действия по регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее по тексту - Управление) в отношении указанного объекта, как за Б., так и за ООО "Надежда", просил суд признать действия Управления, выразившиеся в произведенной 05.07.2011 года и 25.11.2011 года регистрации права собственности ООО "Надежда" и переход права Б. на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки <...> кв. м, степень готовности 9%, инвентарный номер N N, литер А1, условный номер N, расположенный по адресу: <...>, незаконным, Обязать Управление погасить записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.07.2011 года и 25.11.2011 года; обязать Б. снести объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, литер А1, и привести земельный участок в первоначальное состояние за счет собственных средств.
В ходе рассмотрения дела прокурор дополнил исковые требования и просил признать действия Управления, выразившиеся в произведенной 09.07.2010 года, 05.07.2011 года, 25.11.2011 года регистрации права собственности ООО "Надежда" на административное здание площадью застройки <...>, степенью готовности 55%, литер АА1, расположенное по адресу: <...>, регистрации права на объект незавершенного строительства нежилого здания застройки площадью <...> степенью готовности 9%, литер А1, по адресу: <...> и переход права Б. на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки <...> степень готовности 9%, расположенный по адресу: <...>, незаконными; обязать Управление погасить записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...>, <...> и <...>; прекратить право Б. на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, литер А1, обязав Б. за счет своих средств снести данное строение.
Решением Волжского районного суда г. Саратова от 20.07.2012 г. признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по регистрации 09.07.2010 года права собственности общества с ограниченной ответственностью "Надежда" на объект незавершенного строительства - нежилое административное здание площадью застройки, степенью готовности 55%, литер АА1, расположенный по адресу: <...>; признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по регистрации 05.07.2011 года права собственности общества с ограниченной ответственностью "Надежда" на объект незавершенного строительства - нежилое административное здание площадью застройки <...>, степенью готовности 9%, литер А1, расположенного по адресу: <...>; признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по регистрации 25.11.2011 года перехода права собственности Б. на объект незавершенного строительства - нежилое административное здание площадью застройки <...>, степенью готовности 9%, литер А1, расположенного по адресу: <...>; прекращено право собственности Б. на объект незавершенного строительства - нежилое административное здание площадью застройки <...>, степенью готовности 9%, литер А1, расположенное по адресу: <...>; на Б. возложена обязанность произвести снос объекта незавершенного строительством - нежилого здания площадью застройки <...>, степенью готовности 9%, литер А1, расположенного по адресу: <...>. В удовлетворении остальной части исковых требований прокурору Волжского района г. Саратова отказано. Между сторонами распределены судебные расходы.
Представитель ООО "Надежда" С.С. в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного, необоснованного и принятии по делу нового решение, которым в удовлетворении исковых требований, заявленных прокурором, отказать. Считает, что выводы суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела, судом допущено неправильное применение норм материального права, выводы суда противоречат установленным по делу обстоятельствам. В качестве оснований для отмены судебного акта автор жалобы ссылается на то, что спорное строение - литер А1, площадью <...>. не является самовольной постройкой, поскольку возведено на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, при наличии соответствующего разрешения, а также без нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Полагает неправильными выводы суда, основанные на экспертном заключении N N от <...>, об изменении структуры здания, поскольку такие изменения произошли не в период с <...>, а до <...>. Также считает, что в ходе рассмотрения дела не представлены доказательства угрозы общественной безопасности.
Б. в апелляционной жалобе также ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного, необоснованного и принятии по делу нового решения, которым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. Считает, что на него незаконно возложена обязанность по сносу строения - литер А1, поскольку возведение данного сооружения осуществлялось ООО "Надежда"; судом не исследовался вопрос о квалификации и объеме строительных работ в отношении спорного объект. Полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, решение суда принято при отсутствии доказательств, подтверждающих значимые по делу обстоятельства. Также автор жалобы указывает, что незавершенное строительством здание не являются самовольной постройкой, и оно возведено в соответствии с требованиями градостроительных норм и правил, считает, что Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области является ненадлежащим ответчиком по делу, т.к. оспаривание действий данного органа должно рассматриваться в Арбитражном суде по нормам главы 24 АПК РФ.
Прокуратурой Волжского района г. Саратова подано возражение на апелляционные жалобы, в которых указывается на законность и обоснованность судебного акта суда первой инстанции, в связи с чем, просят оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда не явились, представителей в суд второй инстанции не направили, о причинах неявки не сообщили и не просили дело не рассматривать в их отсутствие, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обжалуемое решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб (ч. 1 ст. 327.1. ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.
Согласно ст. ст. 40, 41 ЗК РФ пользователи земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ч. 17 настоящей статьи.
Судом установлено и сторонами не оспорено, что постановлением мэра г. Саратова N N земельный участок площадью, занимаемый нежилым помещением "Офисом" по адресу: <...>, был предоставлен в аренду сроком на 15 лет открытому акционерному обществу (т. 1 л.д. 28). между администрацией и ОАО был заключен договор N N аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью, расположенного по адресу: <...>, под нежилое помещение (т. 1 л.д. 29-33).
Таким образом, целевое назначение земельного участка, предоставленного в аренду, сторонами было определено - "под нежилое помещение".
между ООО, являвшимся правопреемником ОАО, с одной стороны, и ФИО13, с другой стороны, был заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого права и обязанности арендатора вышеуказанного земельного участка перешли к ФИО14, к которому по сделке перешло право собственности на нежилое двухэтажное здание площадью, литер А, расположенное по адресу: <...> (т. 1 л.д. 34-35).
согласно акту приема-передачи имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал ООО "Надежда", внес в качестве вклада в уставный капитал ООО "Надежда" в связи с вхождением в его состав и передал в собственность ООО "Надежда", а ООО "Надежда" приняло в собственность от ФИО15 недвижимое имущество - нежилое здание, литер А, расположенное по адресу: <...>, площадью 276,5 кв. м, оценочной стоимостью <...>, принадлежащее ФИО16 на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданного (т. 1 л.д. 142).
ФИО17 и ООО "Надежда" заключили договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N N от <...> перешли к ООО "Надежда" (т. 1 л.д. 36-37).
Право собственности ООО "Надежда" на объект недвижимости - нежилое здание, литер А, площадью, расположенный по адресу: <...>, было зарегистрировано на основании решения единственного участника ООО "Надежда" от и акта приема-передачи имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал ООО "Надежда" от (т. 1 л.д. 142-149, т. 3 л.д. 81).
администрацией муниципального образования "Город Саратов" было выдано ООО "Надежда" разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства с пристройкой к нежилым помещениям, расположенного по адресу: <...>, сроком на один год (т. 1 л.д. 74).
Порядок проведения государственной регистрации права собственности определен в статье 13 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В соответствии с п. 2 ст. 16 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В силу ч. 1 ст. 18 приведенного Федерального закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Согласно абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 года основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Статья 33 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" N 73-ФЗ от 25.06.2002 года в качестве целей и задач государственной охраны объектов культурного наследия предусматривает, что объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий. Государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя в том числе выдачу в случаях, установленных настоящим Федеральным законом, разрешений на проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ; а также согласование в случаях и порядке, установленных настоящим Федеральным законом, проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ и проектов проведения указанных работ.
В силу ст. 35 вышеуказанного Закона проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
В соответствии со ст. 19 Закона Саратовской области "Об охране и использовании объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся на территории Саратовской области" работы по сохранению объектов культурного наследия федерального, регионального значения, а также выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на конкретный вид работ, выдаваемых уполномоченным органом, в соответствии с согласованной проектной документацией. Уполномоченный орган осуществляет контроль за выполнением всех видов работ на объектах культурного наследия. Проектная документация на производство работ по сохранению объектов культурного наследия, разработанная на основании задания и письменного разрешения, подлежит обязательному согласованию с уполномоченным органом в пределах своей компетенции.
ООО "Надежда" в лице директора С.С. обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства по адресу: <...>, литеры АА1, площадью застройки, созданного на земельном участке с кадастровым номером площадью <...>, для чего были предоставлены, в том числе документы: кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, изготовленный МУП "Городское Бюро Технической Инвентаризации"; разрешение на реконструкцию с пристройкой к нежилым помещениям от <...> N N, выданное администрацией муниципального образования "Город Саратов" (т. 3 л.д. 64-113).
Принимая решение о приостановлении государственной регистрации государственный регистратор в уведомлении об этом от <...> в адрес ООО "Надежда" указал, что согласно приказу Министерства культуры Саратовской области от 19.06.2001 года N 1-10/177 жилой дом нач. ХХ века по <...>, является выявленным объектом историко-культурного наследия. В случае отнесения вышеуказанного здания к выявленным объектам культурного наследия, в регистрирующий орган необходимо представить разрешение на строительство (реконструкцию) вышеуказанного здания, литер А, выданного Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области; либо письмо (заключении) Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство (реконструкцию) упомянутого здания и документы от органов охраны культурного наследия (комитет по охране культурного наследия Саратовской области), подтверждающие согласование реконструкции здания (т. 3 л.д. 70-72, 211-213).
Между тем документы комитетом по охране культурного наследия Саратовской области, подтверждающие согласование реконструкции здания - <...>, являющегося вновь выявленным объектом историко-культурного наследия, регистратору представлены не были.
Также регистратором не было принято во внимание и то обстоятельство, что распоряжением комитета по управлению имуществом г. Саратова NN от <...> по заявлению ООО "Надежда" принято решение о переводе нежилого здания - литер А по адресу: <...>, в жилой дом, поэтому регистрация права на объект недвижимости была произведена за ООО "Надежда" на административное задание, назначение: нежилое, степень готовности 55%, литеры АА1, по адресу <...> (т. 2 л.д. 249).
При таком положении, исходя из приведенных норм права, с учетом выводов судебной строительно-технической экспертизы N N от <...>, установивших, что в результате сравнения набора, конфигурации, мест расположения отдельных помещений по данным абриса технического паспорта, изготовленного МУП Городское БТИ по состоянию на дату инвентаризации и дату последних изменений с фактическим набором и расположением помещений имело место изменение конфигурационных параметров помещений, и планировочной структуры помещений литера "А" дома (т. 4 л.д. 152-170), вывод суда первой инстанции о незаконности совершения Управлением действий по регистрации права собственности за ООО "Надежда" на объект незавершенного строительства - нежилое административное здание площадью застройки <...>, степенью готовности 55%, литер АА1, расположенного по адресу: <...>, следует признать правильным.
После этого ООО "Надежда" неоднократно обращалось к администрации муниципального образования "Город Саратов" с заявлениями о выдаче разрешений на строительство пристройки к нежилому зданию по адресу: <...>, затем - офисного задания, и многоквартирного жилого дома, которые после рассмотрения были оставлены без удовлетворения, о чем обществу было сообщено, соответственно уведомлениями от <...>, от <...>, (т. 1 л.д. 54-56).
решением б/н единственного участника ООО "Надежда" преобразовано административное здание, назначение: нежилое здание площадью застройки, степень готовности 55%, инв. N N, литер АА1, расположенное по адресу: <...>, в виде разделения на два отдельных объекта литер А и литер А1 (т. 1 л.д. 155).
в связи с преобразованием строения на два объекта недвижимости: многоквартирный дом, 2 + мансарда общей площадью <...> (литер А) и объект незавершенного строительства, площадью застройки <...> (литер А1), назначение: нежилое здание (т. 1 л.д. 80), ООО "Надежда" была произведена государственная регистрация права собственности объекта незавершенного строительства по адресу: <...>, площадью застройки <...>, степенью готовности 9% (т. 3 л.д. 217-250).
Между тем, как установлено судом первой инстанции, разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства с пристройкой к нежилым помещениям от сроком на один год было выдано в отношении объекта капитального строительства - литера А <...>. Разрешение на строительство объекта капитального строительства литера А1, площадью застройки 154, 1 кв. м по указанному адресу правомочным органом не выдавалось, и доказательств обратного авторами апелляционных жалоб не было представлено ни в суд первой, ни апелляционной инстанции (ст. 56 ГПК РФ). Из приведенных выше обстоятельств дела следует, что администрация муниципального образования "Город Саратов" возражала против возведения на данном земельном участке иного строения, о чем неоднократно уведомляла ООО "Надежда".
между ООО "Надежда" и Б. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, площадью застройки, степенью готовности 9%, расположенного по адресу: <...>, литер А1 (т. 1 л.д. 21-23). И произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимости от ООО "Надежда" к Б. (т. 1 л.д. 10-25).
Согласно Федеральному закону от 17.11.1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Статья 222 ГК РФ определяет, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Согласно приведенной норме права в толковании, данном в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N, Пленума Высшего Арбитражного суда N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебное практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Кроме того, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Земельный участок, в соответствии с п. 37 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 года N 27-280, в редакции решения Саратовской городской Думы от 27.04.2010 N 50-595, расположен в пределах территориальной зоны Ж2 - зона среднеэтажной многоквартирной застройки, для которой многоквартирные жилые дома до 3 этажей и многоквартирные жилые дома от 3-х до 6 этажей, в т.ч. со встроено-пристроенными нежилыми помещениями являются основным разрешенным видом использования земельного участка и объекта капитального строительства, что подтверждается также градостроительным планом земельного участка (т. 3. л.д. 27-32).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исходя из положений п. 1 ст. 754 ГК РФ, п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, установленных обстоятельств дела, правомерно пришел к выводу, что в данном случае имела место не только реконструкция объекта капитального строительства (литер А), но создание нового объекта (литер А1), назначение: нежилое здание, что не соответствует градостроительному регламенту, установленному Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов". И работы по реконструкции выявленного объекта культурного наследия - нежилого здания литер А, по адресу: <...>, включали в себя, в том числе, и строительные работы на выявленном объекте культурного наследия, в отсутствие разрешения на реконструкцию данного объекта, которое ни в уполномоченный на регистрацию орган, ни суду представлено не было. Иных доказательств, опровергающих данный вывод суда первой инстанции, авторами жалоб представлено не было (ст. 56 ГПК РФ).
Также не было получено ответчиками и разрешения на пристройку к многоквартирному жилому дому - литер А в виде нежилых помещений литер А1, поэтому суд первой инстанции правильно сделал вывод, что указанная пристройка (литер А1) является самовольно возведенной (ст. ст. 218, 222 ГК РФ, ст. ст. 1, 55 Градостроительного кодекса РФ).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно квалифицировал вновь возведенный объект - литер А1, как самовольное строение.
Поскольку первоначальная государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством объект является незаконной, то и последующая регистрация права собственности ООО "Надежда" объекта незавершенного строительства по адресу: <...> литер А1, площадью застройки <...>, степенью готовности 9%, произведенная, а также регистрация перехода права собственности на указанный объект Б. также, в силу приведенных выше законоположений, являются незаконными.
Доводы жалоб о том, что между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Надежда" было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N N от <...> (т. 2 л.д. 205), и в настоящее время указанный земельный участок находится в общей долевой собственности участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (т. 4 л.д. 197), не свидетельствует о законности возведения постройки - литер А1 дома.
В соответствии с ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" прокурор вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах.
Исходя из характера спорных правоотношений и их субъектного состава, с учетом приведенных норм права и положений ст. 22 ГПК РФ, судебная коллегия считает несостоятельным доводы апелляционной жалобы о нарушение правил подведомственности при разрешении данного дела. И, исходя из требований ст. 247 ГПК РФ, объема заявленных требований, поскольку оспаривалось зарегистрированное за Б. право на недвижимое имущество, данное гражданское дело обоснованно рассмотрено в порядке искового производства.
Также нельзя согласиться с доводами жалоб о том, что судом первой инстанции не выяснялся вопрос о технической возможности сноса возведенной постройки. Принимая решение по делу и возлагая обязанность по сносу спорного строения на Б., судом были учтены выводы судебной строительно-технической экспертизы от <...> N N, проведенной по данному делу, согласно которым возможно произвести безопасный снос незавершенного строительством объекта недвижимости - (литер А1), находящейся по адресу: <...> (т. 4 л.д. 152-170).
Вывод суда первой инстанции о возложении обязанности по сносу самовольной постройки на Б. является правомерным и соответствующим положениям ст. 222 ГПК РФ в толковании, данном в абзаце 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", предусматривающем, что в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
При этом возложении на данное лицо обязанности по сносу постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое состоит в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 г. N 147-О-О).
Доводы жалоб о том, что приказом комитета по молодежной политике, охране культурного наследия и туризму Саратовской области от N N исключен объект недвижимости "Дом жилой, нач. ХХ века" (г. Саратов, <...>) из списка вновь выявленных объектов культурного наследия, утвержденного приказом министерства культуры Саратовской области от 02.04.2002 N 1-10/71 "Об утверждении списка вновь выявленных объектов историко-культурного наследия, расположенных на территории Саратовской области" (т. 3 л.д. 48), не влияют на правильность постановленного решения, поскольку на момент возникновения спорных правоотношений данный объект относился к объектам культурного наследия.
Иные доводы апелляционных жалоб на правильность решения суда не влияют и не могут повлечь его отмену, поскольку по существу они направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56, 67, 71, 86 ГПК РФ, и сводятся, по сути, к несогласию авторов жалоб с выводом суда об их достаточности, к иной, нежели у суда оценке доказательств, фактических обстоятельств дела и подлежащих применению правовых норм, для чего оснований судебная коллегия не находит. Само по себе несогласие авторов жалоб с данной оценкой и сделанными на ее основании выводами суда, не свидетельствует о неправильности судебного постановления.
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, спор разрешил в соответствии с материальным и процессуальным законом. В связи с этим судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения. Процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене решения суда, судебная коллегия также не усматривает.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда г. Саратова от 20 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)