Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ветошкина Л.А.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Белоусовой В.Б.
судей Баранова В.В., Бучневой О.А.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании 19 сентября 2012 года апелляционную жалобу ОАО "***" на решение Советского районного суда г. Тамбова от 27 июня 2012 года по делу иску П. к ОАО "***" о нарушении прав участника долевого строительства, устранении недостатков по квартирам, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,
заслушав доклад судьи Баранова В.В., судебная коллегия
установила:
П. обратилась в суд с иском к ОАО "***" о понуждении к передаче ей как участнику долевого строительства объекта долевого строительства, устранении в минимальные сроки недостатков по объекту долевого строительства, взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта, взыскании расходов на съем жилья и взыскании компенсации морального вреда. В обоснование требований указала, что в соответствии с договорами уступки прав требования по договорам долевого участия в строительстве 10-этажного многоквартирного дома по ул. *** в г. Тамбове N С16-73 от 27 января 2009 года и N С16 от 20 марта 2009 года к ней перешли права требования на двухкомнатную квартиру N *** и трехкомнатную квартиру N *** в указанном доме. Ответчиком не выполняются условия договора, и квартиры ей по акту приема-передачи не переданы, тогда как срок передачи объектов строительства в договорах указан 31 декабря 2009 года. Квартиры она принять не может, поскольку в них имеются недостатки, об устранении которых она неоднократно письменно обращалась к ответчику. Указывает, что ответчиком нарушаются ее права, связанные с вселением в жилое помещение, в доме не пущены лифты, проект квартиры N *** в части входной двери был изменен, что не было согласовано с ней. Затягивание передачи ей квартир в собственность повлекло за собой необходимость найма жилья в период с 01 ноября 2010 года по 01 ноября 2011 года и понесение в связи с этим расходов в размере *** рублей, поскольку свой жилой дом она продала ввиду необходимости денежных средств на ремонт приобретенных квартир. Ввиду того, что ответчик своевременно квартиры ей не передал, отделкой она заняться не смогла и денежные средства обесценивались. Просила взыскать с ответчика денежную компенсацию морального вреда в сумме *** рублей, поскольку вышеуказанные обстоятельства повлекли за собой ухудшение ее здоровья и она неоднократно лечилась в стационаре.
В ходе рассмотрения дела истица неоднократно уточняла исковые требования и окончательно в исковом заявлении от 16 апреля 2012 года просила: обязать ответчика в максимально короткие сроки устранить недостатки по объектам долевого строительства согласно договоров долевого участия, допущенные при строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. *** и отраженные в актах осмотра квартир N *** и N *** указанного жилого дома, акте фотографирования недостатков общего имущества от 23 марта 2012 года; обязать ответчика перенести входную дверь квартиры N *** в соответствии с приложением к договору участия в долевом строительстве, а также внести изменения в технический паспорт квартиры; обязать ответчика передать ей объекты долевого участия согласно условий договоров; взыскать с ответчика сумму неустойки в размере *** рублей за нарушение сроков передачи квартир; взыскать с ответчика сумму понесенных расходов на съем жилья в размере *** рублей и компенсацию морального вреда в размере *** рублей.
В ходе судебного разбирательства по делу ОАО "***" подано встречное исковое заявление, в котором истец просил прекратить обязательства между П. и ОАО "***" и признать за последним право собственности на квартиры N *** и *** в доме N *** в г. Тамбове. В обоснование заявленных требований указано, что П. целенаправленно уклоняется от приемки квартир, нарушая тем самым условия договора об участии в долевом строительстве, ввиду чего целесообразно прекратить обязательства между сторонами.
Решением Советского районного суда г. Тамбова от 27 июня 2012 года исковые требования П. удовлетворены частично. На ОАО "***" возложена обязанность устранить недостатки в квартирах N *** и N *** жилого дома N *** г. Тамбова, являющихся объектом долевого строительства по договорам: N С16-73 от 27 января 2009 года, договор уступки прав требования от 09 августа 2010 года и N С16-133 от 20 марта 2009 года, договор уступки права требования от 04 августа 2010 года и выполнить следующие работы: по квартире N *** - отрегулировать механизмы открывания окон и дверей, отремонтировать штукатурку на кухне; по квартире N *** - заменить две сломанных распаянных коробки, закрепить электрические провода, отрегулировать механизмы открывания окон и дверей и передать квартиры N *** и N *** в жилом доме N *** г. Тамбова по актам приема-передачи П. в течение 14 дней с момента вступления решения суда в законную силу. С ОАО "***" в пользу П. взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартир в сумме *** рублей, убытки - *** рублей и компенсация морального вреда в размере *** рублей. С ОАО "***" в доход местного бюджета взыскана госпошлина в сумме *** рублей. В удовлетворении встречных исковых требований о прекращении обязательств по договору участия в долевом строительстве и признании права собственности на квартиры ОАО "***" отказано.
В апелляционной жалобе ОАО "***" просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. В обоснование доводов жалобы указано, что истица, заключив договор с С.З. об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве от 27 января 2009 года и договор с Я. об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве от 20 марта 2009 года, приняла на себя обязательства участника долевого строительства по данным договорам, в частности, принять у застройщика объекты долевого строительства. Для передачи квартир, указанных в договорах, ОАО "***" в адрес П. было направленно письмо N 309 от 26 октября 2010 года с просьбой подписать передаточные акты на вышеназванные квартиры, однако в нарушение положений предусмотренных ст. 309 и ст. 310 ГК РФ она отказалась от исполнения обязательств по подписанию акта приема-передачи квартир. Автор жалобы полагает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ОАО "***" о расторжении договора участия в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по улице *** города Тамбова N C16-73 от 27.01.2009 г. и N C16-133 от 20.03.2009 г., а также о признании права собственности на спорные квартиры, поскольку П. уклоняется от приемки квартир, тем самым нарушая условия договора, ОАО "***" полагает целесообразным прекратить обязательства между истцом и ответчиком с выплатой П. денежных средств, ранее перечисленных в счет оплаты за квартиры N *** и N ***. Кроме того, автор жалобы указывает на несоразмерность взысканной судом неустойки последствиями нарушения обязательств ОАО "***", тогда как согласно ст. 333 ГК РФ суд по ходатайству сторон может уменьшить неустойку. В ходе рассмотрения дела было установлено, что ответчиком в адрес истца направлялись письма о приемке квартир, от чего истец целенаправленно уклонялся, что является злоупотреблением правом. Кроме того, считает незаконным и необоснованным взыскание с ОАО "***" убытков истца за съем жилья по причине того, что истица не принимая квартиры, продала принадлежащее ей жилье, при этом не была снята с регистрационного учета по адресу нахождения проданного ею жилого дома.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, поддержанные представителем ОАО "***" М., выслушав представителя П. - П.А., считавшего жалобу необоснованной, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
По условиям договоров участия в долевом строительстве N С16-73 от 27 января 2009 г. и N С16-133 от 20 марта 2009 г., права участника долевого строительства по которым перешли к истцу в соответствии с договорами уступки права требования от 09 августа 2010 г. и от 04 августа 2010 г., объекты долевого строительства - квартиры N *** и *** (номера присвоены после постановки многоквартирного жилого дома на технический учет) подлежат передаче участнику долевого строительства застройщиком в срок до 31 декабря 2009 года.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
Согласно материалам дела передача участнику долевого строительства от застройщика квартир, являющихся объектами долевого строительства, по передаточным актам до настоящего времени не состоялась, тогда как постановление N 9668 о разрешении ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по ул. *** в г. Тамбове вынесено администрацией города Тамбова 17 декабря 2009 года.
26 октября 2010 года ОАО "***" на имя П. было направлено уведомление с предложением подписать передаточный акт.
Поскольку объект долевого строительства жилья не соответствовал требованиям ч. 1 ст. 7 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" истица отказалась принимать квартиру по акту приема-передачи, потребовав составления акта о недостатках объекта строительства, о чем неоднократно ею в адрес Общества направлялись письма от 23 ноября 2010 года, от 14 февраля 2011 года и от 18 марта 2011 года.
Акты осмотра вышеуказанных квартир составлены ответчиком с участием истицы лишь 23 марта 2012 года, т.е. после обращения П. с настоящим иском в суд.
Согласно данных актов в квартире N *** многоквартирного дома N *** в г. Тамбове имеются следующие недостатки, допущенные при строительстве: не отрегулированы механизмы открывания окон и дверей, требуется ремонт штукатурки на кухне; по квартире N *** - в спальне требуется замена двух сломанных распаянных коробок, закрепление электропроводки в спальне, необходимо отрегулировать механизмы открывания окон и дверей.
Наличие указанных недостатков при строительстве ответчиком в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не оспаривалось.
Таким образом, ответчиком нарушены п. 1.1 договоров участия в долевом строительстве и ч. 1 ст. 7 Федерального Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по выполнению в полном объеме частичной отделки квартир и передаче застройщиком участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, и п. 2.1 договоров, ч. 1 ст. 6 Федерального Закона N 214-ФЗ по передаче объекта строительства в предусмотренный договором срок.
Факт нарушения обязательств застройщиком по передаче объектов долевого строительства в предусмотренный договорами срок является установленным судом и не оспорен ответчиком.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Учитывая вышеизложенное, правильно оценив юридически значимые обстоятельства по делу, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что объект долевого строительства не соответствовал требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", срок передачи участнику долевого строительства квартиры ответчиком был нарушен, в связи с чем с ОАО "***" как застройщика жилого дома подлежит взысканию неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
При этом, определяя размер неустойки, суд первой инстанции исходил из положений части 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, реализовав при этом право суда в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшить подлежащую уплате неустойку.
Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Стороной ответчика доказательств, подтверждающих явную несоразмерность, суду не предоставлено, вместе с тем, суд посчитал необходимым уменьшить размер неустойки, подлежащей уплате истцу ответчиком до *** рублей, поскольку размер неустойки, заявленный истцом к взысканию, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.
Доводы апелляционной жалобы ОАО "***" о завышенном размере неустойки являются необоснованными, поскольку ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ заявлено ответчиком, он и должен был в суде представить доказательства, подтверждающие явную несоразмерность. Нет ссылки на такие доказательства и в апелляционной жалобе.
Удовлетворяя требования истца о возмещении убытков, суд исходил из требований ст. 15 ГК РФ и ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" N 214-ФЗ, в которой содержатся положения об ответственности за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Данная норма общая, она предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Как видно из материалов дела, каких-либо бесспорных доказательств, с достоверностью подтверждающих наличие указанных обстоятельств, освобождающих ответчика от ответственности за неисполнение обязательства, им в суд представлено не было.
Довод истицы о том, что в связи с тем, что в установленный договором срок она не получила возможности пользоваться квартирой, вынуждена была проживать на съемной квартире, подтвержден материалами дела: договорами аренды жилого помещения от 01 ноября 2010 года, от 01 января 2011 года и от 01 июля 2011 года, согласно которым П. в пользование для временного проживания была предоставлена квартира по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, м-н *** Плата за аренду жилого помещения за период с 01 ноября 2010 года по 01 ноября 2011 года составила *** рублей, что подтверждается расписками о получении денежных средств собственником жилого помещения С.Н.
Таким образом, у суда первой инстанции не имелось оснований для освобождения ответчика от ответственности по оплате убытков, поскольку убытки возникли ввиду неправомерных действий ответчика.
При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что истица заключила договоры участия в долевом строительстве, согласно которым она приобретала квартиры для проживания, то есть для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Данный факт ответчиком не оспорен.
Поскольку законодатель приравнял всех участников долевого строительства к потребителям, защитив, таким образом их права, суд первой инстанции при удовлетворении требований истицы о взыскании морального вреда, с учетом положения ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обоснованно применил положения Закона РФ "О защите прав потребителей".
Согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Судебная коллегия полагает, что при определении размера компенсации морального вреда, суд принял во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства, характер причиненных потерпевшей физических и нравственных страданий, что отразилось на здоровье истца, а также требования разумности и справедливости.
Доводы жалобы относительно того, что встречные требования о прекращении обязательств сторон по договорам долевого участия в строительстве и признании за ОАО "***" права собственности на спорные квартиры подлежали удовлетворению ввиду отказа П. подписывать передаточный акт, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку, принимая во внимание требования ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, из которой следует, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона, суд первой инстанции правильно посчитал, что истец отказался принимать квартиры по акту приема-передачи, направив ответчику требования о составлении акта недостатков, допущенных при строительстве, получение которых стороной ответчика не оспаривается.
Как видно из материалов дела, ответчиком не оспаривалось наличие в квартире истца недостатков, которые Общество обязалось устранить.
При таком положении, довод ОАО "***" о том, что истица умышленно затягивает подписание акта приема-передачи объекта строительства по договору долевого участия в строительстве, является необоснованным, т.к. в судебном заседании установлено, что подписание акта приема-передачи объекта строительства затягивалось в результате бездействия самого ответчика. Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров долевого участия в строительстве N С16-73 от 27 января 2009 г. и N С16-133 от 20 марта 2009 г. и признании за ОАО "***" права собственности на спорные квартиры.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
Решение Советского районного суда г. Тамбова от 27 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "***" - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2603
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 сентября 2012 г. по делу N 33-2603
Судья: Ветошкина Л.А.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Белоусовой В.Б.
судей Баранова В.В., Бучневой О.А.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании 19 сентября 2012 года апелляционную жалобу ОАО "***" на решение Советского районного суда г. Тамбова от 27 июня 2012 года по делу иску П. к ОАО "***" о нарушении прав участника долевого строительства, устранении недостатков по квартирам, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,
заслушав доклад судьи Баранова В.В., судебная коллегия
установила:
П. обратилась в суд с иском к ОАО "***" о понуждении к передаче ей как участнику долевого строительства объекта долевого строительства, устранении в минимальные сроки недостатков по объекту долевого строительства, взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта, взыскании расходов на съем жилья и взыскании компенсации морального вреда. В обоснование требований указала, что в соответствии с договорами уступки прав требования по договорам долевого участия в строительстве 10-этажного многоквартирного дома по ул. *** в г. Тамбове N С16-73 от 27 января 2009 года и N С16 от 20 марта 2009 года к ней перешли права требования на двухкомнатную квартиру N *** и трехкомнатную квартиру N *** в указанном доме. Ответчиком не выполняются условия договора, и квартиры ей по акту приема-передачи не переданы, тогда как срок передачи объектов строительства в договорах указан 31 декабря 2009 года. Квартиры она принять не может, поскольку в них имеются недостатки, об устранении которых она неоднократно письменно обращалась к ответчику. Указывает, что ответчиком нарушаются ее права, связанные с вселением в жилое помещение, в доме не пущены лифты, проект квартиры N *** в части входной двери был изменен, что не было согласовано с ней. Затягивание передачи ей квартир в собственность повлекло за собой необходимость найма жилья в период с 01 ноября 2010 года по 01 ноября 2011 года и понесение в связи с этим расходов в размере *** рублей, поскольку свой жилой дом она продала ввиду необходимости денежных средств на ремонт приобретенных квартир. Ввиду того, что ответчик своевременно квартиры ей не передал, отделкой она заняться не смогла и денежные средства обесценивались. Просила взыскать с ответчика денежную компенсацию морального вреда в сумме *** рублей, поскольку вышеуказанные обстоятельства повлекли за собой ухудшение ее здоровья и она неоднократно лечилась в стационаре.
В ходе рассмотрения дела истица неоднократно уточняла исковые требования и окончательно в исковом заявлении от 16 апреля 2012 года просила: обязать ответчика в максимально короткие сроки устранить недостатки по объектам долевого строительства согласно договоров долевого участия, допущенные при строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. *** и отраженные в актах осмотра квартир N *** и N *** указанного жилого дома, акте фотографирования недостатков общего имущества от 23 марта 2012 года; обязать ответчика перенести входную дверь квартиры N *** в соответствии с приложением к договору участия в долевом строительстве, а также внести изменения в технический паспорт квартиры; обязать ответчика передать ей объекты долевого участия согласно условий договоров; взыскать с ответчика сумму неустойки в размере *** рублей за нарушение сроков передачи квартир; взыскать с ответчика сумму понесенных расходов на съем жилья в размере *** рублей и компенсацию морального вреда в размере *** рублей.
В ходе судебного разбирательства по делу ОАО "***" подано встречное исковое заявление, в котором истец просил прекратить обязательства между П. и ОАО "***" и признать за последним право собственности на квартиры N *** и *** в доме N *** в г. Тамбове. В обоснование заявленных требований указано, что П. целенаправленно уклоняется от приемки квартир, нарушая тем самым условия договора об участии в долевом строительстве, ввиду чего целесообразно прекратить обязательства между сторонами.
Решением Советского районного суда г. Тамбова от 27 июня 2012 года исковые требования П. удовлетворены частично. На ОАО "***" возложена обязанность устранить недостатки в квартирах N *** и N *** жилого дома N *** г. Тамбова, являющихся объектом долевого строительства по договорам: N С16-73 от 27 января 2009 года, договор уступки прав требования от 09 августа 2010 года и N С16-133 от 20 марта 2009 года, договор уступки права требования от 04 августа 2010 года и выполнить следующие работы: по квартире N *** - отрегулировать механизмы открывания окон и дверей, отремонтировать штукатурку на кухне; по квартире N *** - заменить две сломанных распаянных коробки, закрепить электрические провода, отрегулировать механизмы открывания окон и дверей и передать квартиры N *** и N *** в жилом доме N *** г. Тамбова по актам приема-передачи П. в течение 14 дней с момента вступления решения суда в законную силу. С ОАО "***" в пользу П. взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартир в сумме *** рублей, убытки - *** рублей и компенсация морального вреда в размере *** рублей. С ОАО "***" в доход местного бюджета взыскана госпошлина в сумме *** рублей. В удовлетворении встречных исковых требований о прекращении обязательств по договору участия в долевом строительстве и признании права собственности на квартиры ОАО "***" отказано.
В апелляционной жалобе ОАО "***" просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. В обоснование доводов жалобы указано, что истица, заключив договор с С.З. об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве от 27 января 2009 года и договор с Я. об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве от 20 марта 2009 года, приняла на себя обязательства участника долевого строительства по данным договорам, в частности, принять у застройщика объекты долевого строительства. Для передачи квартир, указанных в договорах, ОАО "***" в адрес П. было направленно письмо N 309 от 26 октября 2010 года с просьбой подписать передаточные акты на вышеназванные квартиры, однако в нарушение положений предусмотренных ст. 309 и ст. 310 ГК РФ она отказалась от исполнения обязательств по подписанию акта приема-передачи квартир. Автор жалобы полагает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ОАО "***" о расторжении договора участия в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по улице *** города Тамбова N C16-73 от 27.01.2009 г. и N C16-133 от 20.03.2009 г., а также о признании права собственности на спорные квартиры, поскольку П. уклоняется от приемки квартир, тем самым нарушая условия договора, ОАО "***" полагает целесообразным прекратить обязательства между истцом и ответчиком с выплатой П. денежных средств, ранее перечисленных в счет оплаты за квартиры N *** и N ***. Кроме того, автор жалобы указывает на несоразмерность взысканной судом неустойки последствиями нарушения обязательств ОАО "***", тогда как согласно ст. 333 ГК РФ суд по ходатайству сторон может уменьшить неустойку. В ходе рассмотрения дела было установлено, что ответчиком в адрес истца направлялись письма о приемке квартир, от чего истец целенаправленно уклонялся, что является злоупотреблением правом. Кроме того, считает незаконным и необоснованным взыскание с ОАО "***" убытков истца за съем жилья по причине того, что истица не принимая квартиры, продала принадлежащее ей жилье, при этом не была снята с регистрационного учета по адресу нахождения проданного ею жилого дома.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, поддержанные представителем ОАО "***" М., выслушав представителя П. - П.А., считавшего жалобу необоснованной, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
По условиям договоров участия в долевом строительстве N С16-73 от 27 января 2009 г. и N С16-133 от 20 марта 2009 г., права участника долевого строительства по которым перешли к истцу в соответствии с договорами уступки права требования от 09 августа 2010 г. и от 04 августа 2010 г., объекты долевого строительства - квартиры N *** и *** (номера присвоены после постановки многоквартирного жилого дома на технический учет) подлежат передаче участнику долевого строительства застройщиком в срок до 31 декабря 2009 года.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
Согласно материалам дела передача участнику долевого строительства от застройщика квартир, являющихся объектами долевого строительства, по передаточным актам до настоящего времени не состоялась, тогда как постановление N 9668 о разрешении ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по ул. *** в г. Тамбове вынесено администрацией города Тамбова 17 декабря 2009 года.
26 октября 2010 года ОАО "***" на имя П. было направлено уведомление с предложением подписать передаточный акт.
Поскольку объект долевого строительства жилья не соответствовал требованиям ч. 1 ст. 7 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" истица отказалась принимать квартиру по акту приема-передачи, потребовав составления акта о недостатках объекта строительства, о чем неоднократно ею в адрес Общества направлялись письма от 23 ноября 2010 года, от 14 февраля 2011 года и от 18 марта 2011 года.
Акты осмотра вышеуказанных квартир составлены ответчиком с участием истицы лишь 23 марта 2012 года, т.е. после обращения П. с настоящим иском в суд.
Согласно данных актов в квартире N *** многоквартирного дома N *** в г. Тамбове имеются следующие недостатки, допущенные при строительстве: не отрегулированы механизмы открывания окон и дверей, требуется ремонт штукатурки на кухне; по квартире N *** - в спальне требуется замена двух сломанных распаянных коробок, закрепление электропроводки в спальне, необходимо отрегулировать механизмы открывания окон и дверей.
Наличие указанных недостатков при строительстве ответчиком в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не оспаривалось.
Таким образом, ответчиком нарушены п. 1.1 договоров участия в долевом строительстве и ч. 1 ст. 7 Федерального Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по выполнению в полном объеме частичной отделки квартир и передаче застройщиком участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, и п. 2.1 договоров, ч. 1 ст. 6 Федерального Закона N 214-ФЗ по передаче объекта строительства в предусмотренный договором срок.
Факт нарушения обязательств застройщиком по передаче объектов долевого строительства в предусмотренный договорами срок является установленным судом и не оспорен ответчиком.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Учитывая вышеизложенное, правильно оценив юридически значимые обстоятельства по делу, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что объект долевого строительства не соответствовал требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", срок передачи участнику долевого строительства квартиры ответчиком был нарушен, в связи с чем с ОАО "***" как застройщика жилого дома подлежит взысканию неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
При этом, определяя размер неустойки, суд первой инстанции исходил из положений части 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, реализовав при этом право суда в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшить подлежащую уплате неустойку.
Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Стороной ответчика доказательств, подтверждающих явную несоразмерность, суду не предоставлено, вместе с тем, суд посчитал необходимым уменьшить размер неустойки, подлежащей уплате истцу ответчиком до *** рублей, поскольку размер неустойки, заявленный истцом к взысканию, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.
Доводы апелляционной жалобы ОАО "***" о завышенном размере неустойки являются необоснованными, поскольку ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ заявлено ответчиком, он и должен был в суде представить доказательства, подтверждающие явную несоразмерность. Нет ссылки на такие доказательства и в апелляционной жалобе.
Удовлетворяя требования истца о возмещении убытков, суд исходил из требований ст. 15 ГК РФ и ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" N 214-ФЗ, в которой содержатся положения об ответственности за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Данная норма общая, она предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Как видно из материалов дела, каких-либо бесспорных доказательств, с достоверностью подтверждающих наличие указанных обстоятельств, освобождающих ответчика от ответственности за неисполнение обязательства, им в суд представлено не было.
Довод истицы о том, что в связи с тем, что в установленный договором срок она не получила возможности пользоваться квартирой, вынуждена была проживать на съемной квартире, подтвержден материалами дела: договорами аренды жилого помещения от 01 ноября 2010 года, от 01 января 2011 года и от 01 июля 2011 года, согласно которым П. в пользование для временного проживания была предоставлена квартира по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, м-н *** Плата за аренду жилого помещения за период с 01 ноября 2010 года по 01 ноября 2011 года составила *** рублей, что подтверждается расписками о получении денежных средств собственником жилого помещения С.Н.
Таким образом, у суда первой инстанции не имелось оснований для освобождения ответчика от ответственности по оплате убытков, поскольку убытки возникли ввиду неправомерных действий ответчика.
При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что истица заключила договоры участия в долевом строительстве, согласно которым она приобретала квартиры для проживания, то есть для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Данный факт ответчиком не оспорен.
Поскольку законодатель приравнял всех участников долевого строительства к потребителям, защитив, таким образом их права, суд первой инстанции при удовлетворении требований истицы о взыскании морального вреда, с учетом положения ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обоснованно применил положения Закона РФ "О защите прав потребителей".
Согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Судебная коллегия полагает, что при определении размера компенсации морального вреда, суд принял во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства, характер причиненных потерпевшей физических и нравственных страданий, что отразилось на здоровье истца, а также требования разумности и справедливости.
Доводы жалобы относительно того, что встречные требования о прекращении обязательств сторон по договорам долевого участия в строительстве и признании за ОАО "***" права собственности на спорные квартиры подлежали удовлетворению ввиду отказа П. подписывать передаточный акт, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку, принимая во внимание требования ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, из которой следует, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона, суд первой инстанции правильно посчитал, что истец отказался принимать квартиры по акту приема-передачи, направив ответчику требования о составлении акта недостатков, допущенных при строительстве, получение которых стороной ответчика не оспаривается.
Как видно из материалов дела, ответчиком не оспаривалось наличие в квартире истца недостатков, которые Общество обязалось устранить.
При таком положении, довод ОАО "***" о том, что истица умышленно затягивает подписание акта приема-передачи объекта строительства по договору долевого участия в строительстве, является необоснованным, т.к. в судебном заседании установлено, что подписание акта приема-передачи объекта строительства затягивалось в результате бездействия самого ответчика. Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров долевого участия в строительстве N С16-73 от 27 января 2009 г. и N С16-133 от 20 марта 2009 г. и признании за ОАО "***" права собственности на спорные квартиры.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
Решение Советского районного суда г. Тамбова от 27 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "***" - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)