Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ярыгин В.М.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего: Белоусовой В.Б.,
судей: Тюриной Н.А., Бучневой О.А.,
при секретаре К.,
с участием прокурора: Лесняк Е.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П. и действующего в его интересах прокурора Бондарского района к администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области о признании незаконным бездействия и понуждении к осуществлению ремонтных работ в жилом помещении,
по апелляционным жалобам администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области и П. на решение Бондарского районного суда Тамбовской области от 05 июля 2012 года.
Заслушав доклад судьи Тюриной Н.А., судебная коллегия
установила:
Прокурор Бондарского района, действуя на основании заявления П., проживающего в находящейся в муниципальной собственности квартире ***, обратился в суд с иском к администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области о признании незаконным бездействия ответчика в части непринятия мер по проведению капитального ремонта крыши указанного дома и ремонту электропроводки в указанной квартире.
В ходе судебного разбирательства П. дополнил исковые требования прокурора и просил обязать ответчика принять меры по проведению ремонта крыши дома по всей ее площади, электрооборудования и электропроводки на лестничных клетках, выборочному капитальному ремонту наружных стен, вызванному неисправностью крыши ремонту стен, потолков, электропроводки и иному капитальному и текущему ремонту в квартирах N *** дома либо по финансированию ремонтных работ в указанных квартирах.
Решением Бондарского районного суда Тамбовской области от 05 июля 2012 года исковые требования прокурора Бондарского района удовлетворены частично.
Бездействие администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области в части непринятия мер по проведению капитального ремонта крыши дома N *** и ремонту электропроводки в квартире N *** признано незаконным. Бондарский сельсовет обязан принять меры по проведению ремонта крыши дома и электропроводки в квартире N ***. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе администрация Бондарского сельсовета Тамбовской области просит решение суда отменить. Полагает, что прокурор был не вправе обращаться с указанным исковым заявлением, поскольку жилищные права П. не нарушены. Указывает, что в муниципальной собственности находится пять квартир вышеуказанного дома, а остальные одиннадцать квартир приватизированы и имеют своих собственников, которые несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, указывает, что решением общего собрания собственников квартир в доме выбрано непосредственное управление многоквартирным домом. Соответственно, собственники сообща должны нести бремя содержания и ремонта общего имущества, ремонт может быть проведен только на основании решения общего собрания собственников, что судом учтено не было. Отмечает, что П. отказывался от заключения договора социального найма с администрацией Бондарского сельсовета Тамбовской области, за наем помещения и содержание имущества не платит.
В апелляционной жалобе П. просит решение суда изменить и дополнить его решением об обязании ответчика произвести ремонт общей части домовой электропроводки, выборочного капитального ремонта наружных стен (квартиры *** и другим местам), текущего ремонта квартир *** (отделки стен и потолков) или финансирования всех этих работ ответчиком.
В возражениях на апелляционную жалобу администрации Бондарского сельсовета Тамбовской области П. указывает на обязательства наймодателя по предоставлению жилья с соответствующими техническими и иными качествами и свойствами, несению бремени по содержанию, ремонту и надлежащей эксплуатации помещения. Считает, что собственники других квартир не должны принимать участие в проведении капитального ремонта крыши, поскольку у П. с ними никаких правоотношений не имеется, более того, крыша дома стала протекать еще до приватизации квартир. Полагает, что обязательства собственников квартир по ремонту общего имущества не связано с формой управлением домом, протокол общего собрания не является надлежащим, поскольку о повестке собрания никто не извещался, в протоколе видны подтасовки, так как собственника одной из квартир на собрании не было, кворум отсутствовал. Выражает свое несогласие против приобщения к материалам дела решения судов по прежде рассмотренным по его искам к сельсовету делам.
Проверив материалы дела, обсудив апелляционные жалобы в пределах изложенных в них доводов, выслушав позиции прокурора Лесняк Е.Н., истца П., представителя ответчика администрации Бондарского сельсовета Тамбовской области И., судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Указанное ограничение не распространяется на заявление прокурора, основанием для которого является обращение к нему граждан о защите нарушенных или оспариваемых социальных прав, свобод и законных интересов в сфере трудовых (служебных) отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений; защиты семьи, материнства, отцовства и детства; социальной защиты, включая социальное обеспечение; обеспечения права на жилище в государственном и муниципальном жилищных фондах; охраны здоровья, включая медицинскую помощь; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; образования.
Поскольку основанием для обращения прокурора в суд с настоящим иском послужило обращение к нему П. с заявлением о защите нарушенного права на жилище в муниципальном жилищном фонде и благоприятную среду обитания, то, вопреки доводам жалобы представителя администрации Бондарского сельсовета ***, исковые требования прокурора, как уполномоченного на обращение в суд лица, правильно были приняты к производству и разрешены по существу.
Что касается доводов жалоб сторон по существу иска, то, разрешая их, суд первой инстанции верно исходил из следующих положений.
В силу ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичные положения содержатся и в ст. 36 ЖК РФ.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Из совокупности приведенных норм следует, что обязанность по производству капитального ремонта в многоквартирном доме, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства, после чего такая обязанность возникает у всех собственников квартир в многоквартирном доме.
Граждане вправе требовать проведения капитального ремонта дома от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент первой приватизации требовали проведения такого ремонта.
Согласно сообщению Государственной жилищной инспекции жилой дом N *** был введен в эксплуатацию в *** г.
В соответствии со справочной информацией Управления Росреестра приватизация квартир в указанном жилом доме началась в *** г. (в частности была приватизирована квартира N ***, затем, *** - остальные квартиры, исключая пять квартир, до настоящего времени находящихся в муниципальной собственности).
Согласно Приложению N 3 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденному Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 г. N 312 (ВСН 58-88 р), продолжительность эксплуатации мягкой (из рулонных материалов) кровли составляет 10 лет.
Таким образом, по состоянию на момент первой приватизации время эксплуатации мягкой кровли дома истекло, что образовало у Бондарского сельсовета обязанность проведения капитального ремонта кровли дома.
Однако, вопреки выводам суда, отраженным в обжалуемом решении, в *** г. Бондарским сельсоветом обязанность по проведению капитального ремонта кровли дома была исполнена - такой ремонт был произведен, что подтверждается представленной суду сметной и отчетной документацией, а также сообщением Государственной жилищной инспекции.
Поскольку понятие капитального ремонта кровельного покрытия подразумевает удельный вес заменяемых элементов в размере не менее 50%, что и имело место в рассматриваемом случае (при объеме кровли *** кв. м объем ремонтных работ составил *** кв. м), проведение работ не в полном объеме кровли не исключает его действительности.
Материалами дела достоверно подтверждено, что в настоящее время кровля жилого дома требует проведения ремонтных работ во избежание дальнейшего протекания покрытия.
Однако, доказательств некачественности проведенных в *** г. сельсоветом работ суду представлено не было. Напротив, с момента ремонта истекло более *** лет, в течение которых до обращения П. вопрос о ремонте кровли не инициировался. Настоящее состояние кровли, как следует из сообщения Государственной жилищной инспекции, является следствием ее эксплуатации (как естественного износа покрытия в совокупности с конструктивными недостатками, так и механических повреждений, нанесенных жильцами).
При вышеизложенных обстоятельствах, поскольку бывшим наймодателем обязательства по проведению капитального ремонта кровли многоквартирного дома были исполнены, то в силу вышеприведенных положений производство какого-либо рода ремонтных работ указанного общего имущества в настоящее время лежит на всех без исключения собственниках жилых помещений, в том числе Бондарском сельсовете, однако, данное решение в силу положений ст. 44 ЖК РФ может быть принято только по соглашению всех собственников квартир. Самостоятельных обязательств, вопреки выводам суда первой инстанции, Бондарский сельсовет относительно данного объекта не имеет.
Здесь следует отметить, что не являются состоятельными доводы П. об обязательствах сельсовета по ремонту крыши над занимаемой им квартирой, находящейся в муниципальной собственности, поскольку кровля жилого дома представляет из себя единый объект общей собственности, а не различные элементы в составе права собственности на квартиры, расположенные на верхнем этаже дома.
Также не может быть признано обоснованным и отраженное в жалобе мнение П. об отсутствии единой ответственности собственников всех помещений в доме за состояние крыши занимаемой им квартиры по причине фальсификации протокола общего собрания и недействительности решения о непосредственном управлении многоквартирным домом. Так, действительность избранного способа управления многоквартирным домом предметом настоящих исковых требований не является и правового значения для разрешения спора не имеет.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об обязании ответчика произвести капитальный ремонт кровли дома подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в их удовлетворении по заявленным основаниям.
Доводы жалобы П. об обязательствах сельсовета осуществить выборочный капитальный ремонт наружных стен жилого дома (общего имущества в многоквартирном доме) судебная коллегия также считает несостоятельными, а решение суда по данной части требований - законным и обоснованным, поскольку на момент приватизации первого жилого помещения в доме не истекло минимальное приведенное в ВСН 58-88 р количество лет, определяющее продолжительность эксплуатации стен (от 15 до 50 лет в зависимости от строительного материала). Что касается внутридомовых инженерных сетей электроснабжения, то в соответствии с содержанием ВСН 58-88 р продолжительность эксплуатации внутридомовых инженерных сетей электроснабжения составляет 20 лет, которые также не истекли на момент первой приватизации.
Таким образом, самостоятельного обязательства по проведению капитального ремонта инженерных сетей электроснабжения всего дома в силу положений ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" у Бондарского сельсовета не возникло.
Осуществление действительно требующихся ремонтных работ сетей электроснабжения, расположенных вне пределов находящихся в муниципальной собственности квартир, то есть являющихся общей собственностью, также зависит от общего решения всех собственников жилых помещений в доме и возложению единолично на Бондарский сельсовет, вопреки доводам жалобы П., не подлежит.
Решение суда об отказе в удовлетворении данной части исковых требований по заявленным основаниям является законным и обоснованным.
Наряду с тем, из материалов прокурорской проверки, согласованных пояснений П. и представителя Бондарского сельсовета следует, что требуется полная замена пришедшей в негодность сети электроснабжения внутри муниципальной квартиры N ***, занимаемой П. Указанные действия согласно Приложению N 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170), относятся к капитальному ремонту жилого помещения.
Устанавливая круг ответственности сторон по делу на предмет указанной части исковых требований, судебная коллегия исходит из того, что, вопреки позиции, отраженной в жалобе представителя сельсовета, в рассматриваемом случае, несмотря на отсутствие документального оформления договора социального найма жилого помещения и внесения П. платы за наем, между органом местного самоуправления и П. имеет место именно наличие соответствующих правоотношений - предоставление находящегося в муниципальной собственности жилого помещения в пользование гражданину для проживания (ст. 80 ЖК РФ, ст. 672 ГК РФ).
То обстоятельство, что сельсовет не обращается с требованиями о понуждении П. к заключению договора социального найма, а также не вводит для нанимателя двух предоставленных ему жилых помещений (квартиры N ***) платы за пользование ими (тогда как ее установление зависит непосредственно от органов местного самоуправления, а наниматель жилого помещения вносить данные платежи по своей инициативе не обязан), не свидетельствует об отсутствии договорных отношений.
Согласно ст. 65 ЖК РФ, п. 2 ст. 681 ГК РФ, положений Типового договора социального найма жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315) капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя.
Поскольку каких-либо иных договоренностей между сторонами не имеется, внутриквартирной электрической сети, как отмечено выше, требуется полная замена, а не ремонт отдельных частей, при том, что вина нанимателя жилого помещения в причинении вреда рассматриваемому имуществу отсутствует, то в отличие от обязательств по проведению капитального ремонта общего имущества в общих помещениях дома, обязательство по ремонту внутриквартирной системы электроснабжения лежит именно на Бондарском сельсовете как наймодателе.
При таких обстоятельствах данная часть исковых требований, вопреки доводам жалобы представителя сельсовета, была верно удовлетворена судом первой инстанции, и решение суда в соответствующей части отмене либо изменению не подлежит.
Вместе с тем, поскольку никаких доказательств необходимости проведения ремонта сети электроснабжения в занимаемой П. квартире N *** суду представлено не было, то решение суда о возложении на сельсовет обязанности по осуществлению данного вида работ не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене в соответствующей части с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении данных исковых требований.
Согласно положениям Типового договора социального найма жилого помещения обязанность по проведению текущего ремонта занимаемого жилого помещения лежит на нанимателе.
К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов и пр.
Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им.
Как следует из материалов прокурорской проверки и согласованно показано сторонами по делу, покрытие стен и потолков квартиры N ***, занимаемой П., было испорчено и требует ремонта в результате заливов квартиры ввиду протекания кровли дома.
То есть, необходимость выполнения ремонтных работ вызвано неисправностью конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме, что в соответствии с приведенными условиями Типового договора социального найма образует соответствующие обязательства наймодателя.
Таким образом, решение суда в части отказа в удовлетворении соответствующих исковых требований подлежит отмене с вынесением нового решения об их удовлетворении.
Следует отметить, что орган местного самоуправления не обязан непосредственно проводить ремонтные работы, но должен организовать их проведение за счет средств местного бюджета.
Сам по себе факт того, что в бюджете муниципального образования не предусмотрены необходимые для проведения ремонта средства, не является основанием для освобождения сельсовета от установленной законом обязанности. Поскольку доказательств обветшалости покрытия стен и потолков в расположенной на *** этаже дома квартире N ***, занимаемой П., как последствий от протекания кровли дома, представлено не было, то соответствующей обязанности у сельсовета как наймодателя не имеется. Решение суда в части отказа в удовлетворении соответствующих исковых требований отмене либо изменению не подлежит.
Иных оснований для отмены либо изменения решения суда апелляционные жалобы не содержат.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
Решение Бондарского районного суда Тамбовской области от 05 июля 2012 года отменить в части:
- признания незаконным бездействия администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области по проведению капитального ремонта крыши жилого дома N *** по *** и системы электроснабжения в квартире N *** дома и обязании администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области провести данные работы;
- отказа в удовлетворении исковых требований об обязании администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области провести ремонт стен и потолков в квартире N *** дома,
и вынести по делу в указанной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований П. и действующего в его интересах прокурора Бондарского района к администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области о признании незаконным бездействия и понуждении к проведению капитального ремонта крыши жилого дома N *** и системы электроснабжения в квартире N *** дома N ***, отказать.
Исковые требования П. к администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области об обязании провести ремонт стен и потолков в квартире N *** удовлетворить.
Обязать администрацию Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области организовать ремонт стен и потолков в квартире N *** за счет средств местного бюджета.
В остальной части решение Бондарского районного суда Тамбовской области от 05 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы П. и представителя администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2667
Разделы:Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 октября 2012 г. по делу N 33-2667
Судья: Ярыгин В.М.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего: Белоусовой В.Б.,
судей: Тюриной Н.А., Бучневой О.А.,
при секретаре К.,
с участием прокурора: Лесняк Е.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П. и действующего в его интересах прокурора Бондарского района к администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области о признании незаконным бездействия и понуждении к осуществлению ремонтных работ в жилом помещении,
по апелляционным жалобам администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области и П. на решение Бондарского районного суда Тамбовской области от 05 июля 2012 года.
Заслушав доклад судьи Тюриной Н.А., судебная коллегия
установила:
Прокурор Бондарского района, действуя на основании заявления П., проживающего в находящейся в муниципальной собственности квартире ***, обратился в суд с иском к администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области о признании незаконным бездействия ответчика в части непринятия мер по проведению капитального ремонта крыши указанного дома и ремонту электропроводки в указанной квартире.
В ходе судебного разбирательства П. дополнил исковые требования прокурора и просил обязать ответчика принять меры по проведению ремонта крыши дома по всей ее площади, электрооборудования и электропроводки на лестничных клетках, выборочному капитальному ремонту наружных стен, вызванному неисправностью крыши ремонту стен, потолков, электропроводки и иному капитальному и текущему ремонту в квартирах N *** дома либо по финансированию ремонтных работ в указанных квартирах.
Решением Бондарского районного суда Тамбовской области от 05 июля 2012 года исковые требования прокурора Бондарского района удовлетворены частично.
Бездействие администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области в части непринятия мер по проведению капитального ремонта крыши дома N *** и ремонту электропроводки в квартире N *** признано незаконным. Бондарский сельсовет обязан принять меры по проведению ремонта крыши дома и электропроводки в квартире N ***. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе администрация Бондарского сельсовета Тамбовской области просит решение суда отменить. Полагает, что прокурор был не вправе обращаться с указанным исковым заявлением, поскольку жилищные права П. не нарушены. Указывает, что в муниципальной собственности находится пять квартир вышеуказанного дома, а остальные одиннадцать квартир приватизированы и имеют своих собственников, которые несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, указывает, что решением общего собрания собственников квартир в доме выбрано непосредственное управление многоквартирным домом. Соответственно, собственники сообща должны нести бремя содержания и ремонта общего имущества, ремонт может быть проведен только на основании решения общего собрания собственников, что судом учтено не было. Отмечает, что П. отказывался от заключения договора социального найма с администрацией Бондарского сельсовета Тамбовской области, за наем помещения и содержание имущества не платит.
В апелляционной жалобе П. просит решение суда изменить и дополнить его решением об обязании ответчика произвести ремонт общей части домовой электропроводки, выборочного капитального ремонта наружных стен (квартиры *** и другим местам), текущего ремонта квартир *** (отделки стен и потолков) или финансирования всех этих работ ответчиком.
В возражениях на апелляционную жалобу администрации Бондарского сельсовета Тамбовской области П. указывает на обязательства наймодателя по предоставлению жилья с соответствующими техническими и иными качествами и свойствами, несению бремени по содержанию, ремонту и надлежащей эксплуатации помещения. Считает, что собственники других квартир не должны принимать участие в проведении капитального ремонта крыши, поскольку у П. с ними никаких правоотношений не имеется, более того, крыша дома стала протекать еще до приватизации квартир. Полагает, что обязательства собственников квартир по ремонту общего имущества не связано с формой управлением домом, протокол общего собрания не является надлежащим, поскольку о повестке собрания никто не извещался, в протоколе видны подтасовки, так как собственника одной из квартир на собрании не было, кворум отсутствовал. Выражает свое несогласие против приобщения к материалам дела решения судов по прежде рассмотренным по его искам к сельсовету делам.
Проверив материалы дела, обсудив апелляционные жалобы в пределах изложенных в них доводов, выслушав позиции прокурора Лесняк Е.Н., истца П., представителя ответчика администрации Бондарского сельсовета Тамбовской области И., судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Указанное ограничение не распространяется на заявление прокурора, основанием для которого является обращение к нему граждан о защите нарушенных или оспариваемых социальных прав, свобод и законных интересов в сфере трудовых (служебных) отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений; защиты семьи, материнства, отцовства и детства; социальной защиты, включая социальное обеспечение; обеспечения права на жилище в государственном и муниципальном жилищных фондах; охраны здоровья, включая медицинскую помощь; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; образования.
Поскольку основанием для обращения прокурора в суд с настоящим иском послужило обращение к нему П. с заявлением о защите нарушенного права на жилище в муниципальном жилищном фонде и благоприятную среду обитания, то, вопреки доводам жалобы представителя администрации Бондарского сельсовета ***, исковые требования прокурора, как уполномоченного на обращение в суд лица, правильно были приняты к производству и разрешены по существу.
Что касается доводов жалоб сторон по существу иска, то, разрешая их, суд первой инстанции верно исходил из следующих положений.
В силу ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичные положения содержатся и в ст. 36 ЖК РФ.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Из совокупности приведенных норм следует, что обязанность по производству капитального ремонта в многоквартирном доме, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства, после чего такая обязанность возникает у всех собственников квартир в многоквартирном доме.
Граждане вправе требовать проведения капитального ремонта дома от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент первой приватизации требовали проведения такого ремонта.
Согласно сообщению Государственной жилищной инспекции жилой дом N *** был введен в эксплуатацию в *** г.
В соответствии со справочной информацией Управления Росреестра приватизация квартир в указанном жилом доме началась в *** г. (в частности была приватизирована квартира N ***, затем, *** - остальные квартиры, исключая пять квартир, до настоящего времени находящихся в муниципальной собственности).
Согласно Приложению N 3 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденному Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 г. N 312 (ВСН 58-88 р), продолжительность эксплуатации мягкой (из рулонных материалов) кровли составляет 10 лет.
Таким образом, по состоянию на момент первой приватизации время эксплуатации мягкой кровли дома истекло, что образовало у Бондарского сельсовета обязанность проведения капитального ремонта кровли дома.
Однако, вопреки выводам суда, отраженным в обжалуемом решении, в *** г. Бондарским сельсоветом обязанность по проведению капитального ремонта кровли дома была исполнена - такой ремонт был произведен, что подтверждается представленной суду сметной и отчетной документацией, а также сообщением Государственной жилищной инспекции.
Поскольку понятие капитального ремонта кровельного покрытия подразумевает удельный вес заменяемых элементов в размере не менее 50%, что и имело место в рассматриваемом случае (при объеме кровли *** кв. м объем ремонтных работ составил *** кв. м), проведение работ не в полном объеме кровли не исключает его действительности.
Материалами дела достоверно подтверждено, что в настоящее время кровля жилого дома требует проведения ремонтных работ во избежание дальнейшего протекания покрытия.
Однако, доказательств некачественности проведенных в *** г. сельсоветом работ суду представлено не было. Напротив, с момента ремонта истекло более *** лет, в течение которых до обращения П. вопрос о ремонте кровли не инициировался. Настоящее состояние кровли, как следует из сообщения Государственной жилищной инспекции, является следствием ее эксплуатации (как естественного износа покрытия в совокупности с конструктивными недостатками, так и механических повреждений, нанесенных жильцами).
При вышеизложенных обстоятельствах, поскольку бывшим наймодателем обязательства по проведению капитального ремонта кровли многоквартирного дома были исполнены, то в силу вышеприведенных положений производство какого-либо рода ремонтных работ указанного общего имущества в настоящее время лежит на всех без исключения собственниках жилых помещений, в том числе Бондарском сельсовете, однако, данное решение в силу положений ст. 44 ЖК РФ может быть принято только по соглашению всех собственников квартир. Самостоятельных обязательств, вопреки выводам суда первой инстанции, Бондарский сельсовет относительно данного объекта не имеет.
Здесь следует отметить, что не являются состоятельными доводы П. об обязательствах сельсовета по ремонту крыши над занимаемой им квартирой, находящейся в муниципальной собственности, поскольку кровля жилого дома представляет из себя единый объект общей собственности, а не различные элементы в составе права собственности на квартиры, расположенные на верхнем этаже дома.
Также не может быть признано обоснованным и отраженное в жалобе мнение П. об отсутствии единой ответственности собственников всех помещений в доме за состояние крыши занимаемой им квартиры по причине фальсификации протокола общего собрания и недействительности решения о непосредственном управлении многоквартирным домом. Так, действительность избранного способа управления многоквартирным домом предметом настоящих исковых требований не является и правового значения для разрешения спора не имеет.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об обязании ответчика произвести капитальный ремонт кровли дома подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в их удовлетворении по заявленным основаниям.
Доводы жалобы П. об обязательствах сельсовета осуществить выборочный капитальный ремонт наружных стен жилого дома (общего имущества в многоквартирном доме) судебная коллегия также считает несостоятельными, а решение суда по данной части требований - законным и обоснованным, поскольку на момент приватизации первого жилого помещения в доме не истекло минимальное приведенное в ВСН 58-88 р количество лет, определяющее продолжительность эксплуатации стен (от 15 до 50 лет в зависимости от строительного материала). Что касается внутридомовых инженерных сетей электроснабжения, то в соответствии с содержанием ВСН 58-88 р продолжительность эксплуатации внутридомовых инженерных сетей электроснабжения составляет 20 лет, которые также не истекли на момент первой приватизации.
Таким образом, самостоятельного обязательства по проведению капитального ремонта инженерных сетей электроснабжения всего дома в силу положений ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" у Бондарского сельсовета не возникло.
Осуществление действительно требующихся ремонтных работ сетей электроснабжения, расположенных вне пределов находящихся в муниципальной собственности квартир, то есть являющихся общей собственностью, также зависит от общего решения всех собственников жилых помещений в доме и возложению единолично на Бондарский сельсовет, вопреки доводам жалобы П., не подлежит.
Решение суда об отказе в удовлетворении данной части исковых требований по заявленным основаниям является законным и обоснованным.
Наряду с тем, из материалов прокурорской проверки, согласованных пояснений П. и представителя Бондарского сельсовета следует, что требуется полная замена пришедшей в негодность сети электроснабжения внутри муниципальной квартиры N ***, занимаемой П. Указанные действия согласно Приложению N 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170), относятся к капитальному ремонту жилого помещения.
Устанавливая круг ответственности сторон по делу на предмет указанной части исковых требований, судебная коллегия исходит из того, что, вопреки позиции, отраженной в жалобе представителя сельсовета, в рассматриваемом случае, несмотря на отсутствие документального оформления договора социального найма жилого помещения и внесения П. платы за наем, между органом местного самоуправления и П. имеет место именно наличие соответствующих правоотношений - предоставление находящегося в муниципальной собственности жилого помещения в пользование гражданину для проживания (ст. 80 ЖК РФ, ст. 672 ГК РФ).
То обстоятельство, что сельсовет не обращается с требованиями о понуждении П. к заключению договора социального найма, а также не вводит для нанимателя двух предоставленных ему жилых помещений (квартиры N ***) платы за пользование ими (тогда как ее установление зависит непосредственно от органов местного самоуправления, а наниматель жилого помещения вносить данные платежи по своей инициативе не обязан), не свидетельствует об отсутствии договорных отношений.
Согласно ст. 65 ЖК РФ, п. 2 ст. 681 ГК РФ, положений Типового договора социального найма жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315) капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя.
Поскольку каких-либо иных договоренностей между сторонами не имеется, внутриквартирной электрической сети, как отмечено выше, требуется полная замена, а не ремонт отдельных частей, при том, что вина нанимателя жилого помещения в причинении вреда рассматриваемому имуществу отсутствует, то в отличие от обязательств по проведению капитального ремонта общего имущества в общих помещениях дома, обязательство по ремонту внутриквартирной системы электроснабжения лежит именно на Бондарском сельсовете как наймодателе.
При таких обстоятельствах данная часть исковых требований, вопреки доводам жалобы представителя сельсовета, была верно удовлетворена судом первой инстанции, и решение суда в соответствующей части отмене либо изменению не подлежит.
Вместе с тем, поскольку никаких доказательств необходимости проведения ремонта сети электроснабжения в занимаемой П. квартире N *** суду представлено не было, то решение суда о возложении на сельсовет обязанности по осуществлению данного вида работ не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене в соответствующей части с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении данных исковых требований.
Согласно положениям Типового договора социального найма жилого помещения обязанность по проведению текущего ремонта занимаемого жилого помещения лежит на нанимателе.
К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов и пр.
Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им.
Как следует из материалов прокурорской проверки и согласованно показано сторонами по делу, покрытие стен и потолков квартиры N ***, занимаемой П., было испорчено и требует ремонта в результате заливов квартиры ввиду протекания кровли дома.
То есть, необходимость выполнения ремонтных работ вызвано неисправностью конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме, что в соответствии с приведенными условиями Типового договора социального найма образует соответствующие обязательства наймодателя.
Таким образом, решение суда в части отказа в удовлетворении соответствующих исковых требований подлежит отмене с вынесением нового решения об их удовлетворении.
Следует отметить, что орган местного самоуправления не обязан непосредственно проводить ремонтные работы, но должен организовать их проведение за счет средств местного бюджета.
Сам по себе факт того, что в бюджете муниципального образования не предусмотрены необходимые для проведения ремонта средства, не является основанием для освобождения сельсовета от установленной законом обязанности. Поскольку доказательств обветшалости покрытия стен и потолков в расположенной на *** этаже дома квартире N ***, занимаемой П., как последствий от протекания кровли дома, представлено не было, то соответствующей обязанности у сельсовета как наймодателя не имеется. Решение суда в части отказа в удовлетворении соответствующих исковых требований отмене либо изменению не подлежит.
Иных оснований для отмены либо изменения решения суда апелляционные жалобы не содержат.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
Решение Бондарского районного суда Тамбовской области от 05 июля 2012 года отменить в части:
- признания незаконным бездействия администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области по проведению капитального ремонта крыши жилого дома N *** по *** и системы электроснабжения в квартире N *** дома и обязании администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области провести данные работы;
- отказа в удовлетворении исковых требований об обязании администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области провести ремонт стен и потолков в квартире N *** дома,
и вынести по делу в указанной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований П. и действующего в его интересах прокурора Бондарского района к администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области о признании незаконным бездействия и понуждении к проведению капитального ремонта крыши жилого дома N *** и системы электроснабжения в квартире N *** дома N ***, отказать.
Исковые требования П. к администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области об обязании провести ремонт стен и потолков в квартире N *** удовлетворить.
Обязать администрацию Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области организовать ремонт стен и потолков в квартире N *** за счет средств местного бюджета.
В остальной части решение Бондарского районного суда Тамбовской области от 05 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы П. и представителя администрации Бондарского сельсовета Бондарского района Тамбовской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)