Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Иванова Н.А.
С/к Балуева Н.А. - докладчик
Панкова Т.В.
Суднева В.Н.
Президиум Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Куницына А.В.
членов президиума Елисеевой Е.Н., Красноперовой Г.В., Семенова А.П., Суркова П.Н.
при секретаре Г.
рассмотрел гражданское дело по иску В. к администрации Ленинского района города Перми о признании права собственности на самовольную постройку, иску администрации Ленинского района города Перми к В. о сносе самовольных построек, по кассационной жалобе администрации города Перми, переданное на рассмотрение суда кассационной инстанции определением судьи Пермского краевого суда Треногиной Н.Г. от 10 сентября 2012 года.
Заслушав доклад судьи Пермского краевого суда Н.Г.Треногиной, объяснения представителей администрации г. Перми, Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми - С., администрации Ленинского района г. Перми - З., представителей истца В. - Щ., З., президиум
установил:
В. обратился в суд с иском к администрации Ленинского района г. Перми и с учетом уточнения требований просил признать за ним право собственности на самовольную постройку в виде объекта незавершенного строительства, а именно: многоквартирный жилой дом (литер А) и многоквартирный жилой дом (литер Б), по адресу г. Пермь, ул. <...>. (л.д. 111 т. 2)
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником земельного участка общей площадью 1 760 кв. м, находящегося по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. <...>, и расположенных на нем двух жилых домов с надворными постройками. В связи с ветхостью этих домов, возникла необходимость в их реконструкции, которая осуществляется без получения разрешительной документации. Так как жилые дома расположены на земельном участке, отведенном для этих целей, он в порядке, установленном законом, предпринимал меры к получению разрешения на строительство (реконструкцию), при реконструкции соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила, а также не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц, не создана угроза жизни и здоровью граждан.
Администрация Ленинского района города Перми обратилась с иском к В. о сносе самовольных построек - объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке по адресу: г. Пермь, ул. <...>, указывая, что целевое назначение земельного участка: под 1-этажный кирпично-бревенчатый жилой дом с цокольным этажом (лит. А, А1), с тремя холодными пристроями (лит. а1, а2, а3), 1-этажный бревенчатый жилой дом (лит. Б) с холодным пристроем (лит. б) и надворными постройками. Земельный участок и жилые дома с постройками принадлежали В. на праве собственности. В период с 2007-2008 гг. все находившиеся на земельном участке строения были снесены, на их месте летом 2010 г. ответчик начал возводить новые строения. В настоящее время возведены две постройки, каждая по три этажа, в том числе один мансардный. Направленное ответчику письмо от 23.08.2010 г. с требованием о предоставлении документации, являющейся основанием строительства объектов недвижимости, оставлено без ответа. Спорные объекты возведены без разрешения на строительство, являются самовольными постройками, по основаниям ст. 222 ГК РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, подлежат сносу.
Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Департамент планирования и развития территории администрации г. Перми., администрация г. Перми.
Определением суда от 04.03.2011 года вышеуказанные дела объединены в одно производство.
Решением Ленинского районного суда г. Перми от 13 декабря 2011 года признано право собственности В. на объекты незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом (лит. А) общей площадью 576,2 кв. м, в том числе жилой 449,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. <...>; многоквартирный жилой дом (лит. Б) общей площадью 452,7 кв. м, в том числе жилой 358,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. <...>.
С Администрации г. Перми в пользу В. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 33 801 руб., расходы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 1000 руб.
В удовлетворении исковых требований администрации Ленинского района г. Перми к В. о сносе самовольных построек отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 22 февраля 2012 года решение Ленинского районного суда г. Перми от 13 декабря 2011 года по доводам, изложенным в апелляционных жалобах Администрации города Перми, Администрации Ленинского района г. Перми, оставлено без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В кассационной жалобе, поступившей в Пермский краевой суд 04 июля 2012 года, администрация города Перми просит об отмене состоявшихся судебных постановлений в связи с существенным нарушением норм материального права, которые привели к нарушению прав и законных интересов органов местного самоуправления в сфере охраняемой законом градостроительной деятельности. При рассмотрении дела судом установлено, что спорные объекты являются самовольными постройками и их возведение осуществляется без получения соответствующего разрешения на строительство. Ссылаясь на положения п. 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывает, что В. надлежащих мер по легализации самовольной постройки не предпринимал. Выводы суда о том, что истец совершал действия, направленные на получение разрешения на строительство, ошибочны. Заявления о выдаче градостроительного плана земельного участка, с которыми В. обращался, не являются надлежащими мерами к получению разрешения на строительство в смысле ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. С заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов в соответствии с п. 7 ст. 51 вышеназванного Кодекса В. в уполномоченный орган не обращался. Выводы суда об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан и соответствии спорных объектов всем предъявляемым требованиям являются необоснованными, поскольку сделаны на основании заключения судебной экспертизы, в которой содержатся выводы о пригодности объектов к эксплуатации в будущем - после завершения строительства.
Гражданское дело истребовано в суд кассационной инстанции 12.07.2012 г. и поступило в Пермский краевой суд 19.07.2012 г.
Президиум находит кассационную жалобу обоснованной, решение Ленинского районного суда г. Перми от 13.12.2011 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 22.02.2012 года подлежащими отмене в связи с существенными нарушениями норм материального права.
Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Строение, возведенное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольным, а лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (п.п. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.
Как установлено судом, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.03.2009 г. В. является собственником 1-этажного кирпично-бревенчатого жилого дома с цокольным этажом (лит. А. А1), общей площадью 216,3 кв. м, в том числе жилой 159 кв. м с 3-мя холодными пристроями (лит. а1, а2, а3), и 1-этажного бревенчатого жилого дома (лит. Б), общей площадью 34,1 кв. м, в том числе жилой 25,7 кв. м, с холодным пристроем (лит. б) и надворными постройками: 13 навесов (лит. Г-Г12), 3 забора, расположенных по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. <...>.
19.11.2009 года Департаментом земельных отношений администрации г. Перми издано распоряжение N 2076 о предоставлении В. в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 1 760 кв. м под 1-этажный кирпично-бревенчатый жилой дом с цокольным этажом (лит. А. А1) с 3-мя холодными пристроями (лит. а1, а2, а3), и 1-этажный бревенчатый жилой дом (лит. Б), с холодным пристроем (лит. б) и надворными постройками по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. <...>. за счет земель населенных пунктов, разрешенным использованием земельного участка является - жилой дом; земельный участок расположен в территориальной зоне исторического центра города ОИ.
На основании упомянутого распоряжения между Администрацией города Перми и В. был заключен договор от 01.02.2010 года купли-продажи земельного участка площадью 1760 кв. м с кадастровым номером <...>, на который за В. 08.02.2010 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности.
Актом обследования территории района по соблюдению обязательных требований по содержанию и использованию территории района города в области землепользования, планирования и развития территории г. Перми от 23.08.2010 года на земельном участке по адресу: г. Пермь, ул. <...> выявлена организация и производство строительных работ без получения разрешения на строительство.
15.10.2010 г., 30.11.2010 г., 25.01.2011 г. в Департамент планирования и развития территории города Перми В. поданы и оставлены без удовлетворения заявления о подготовке, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером <...> в целях выполнения капитального ремонта и реконструкции существующих жилых домов.
На указанном земельном участке взамен 1-этажного кирпично-бревенчатого жилого дома с цокольным этажом (лит. А. А1) с 3-мя холодными пристроями (лит. а1, а2, а3) и 1-этажного бревенчатого жилого дома (лит. Б), с холодным пристроем (лит. б) и надворными постройками В. осуществил строительство объектов, имеющих, согласно технического и кадастрового паспортов по состоянию на 20.05.2011 г., следующие характеристики: здание под лит. "А": жилой дом общей площадью 576,2 кв. м, в том числе жилой 449 кв. м, число этажей надземной части - 2, мансарда, с крыльцом (лит. а) площадью 4,3 кв. м, крыльцом (лит. а1) площадью 3,1 кв. м, крыльцом (лит. а2) площадью 3,1 кв. м, крыльцом (лит. а) площадью 13,3 кв. м; здание под лит. "Б": жилой дом общей площадью 452,7 кв. м, в том числе жилой 358,5 кв. м, число этажей надземной части - 2, мансарда, с крыльцом (лит. б) площадью 7,4 кв. м, крыльцом (лит. 61) площадью 5,6 кв. м, крыльцом (лит. 62) площадью 3,2 кв. м. Из названных документов следует, что жилой дом литер А и жилой дом литер Б имеют 2011 год постройки, разрешение на возведение или переоборудование объектов литер А и литер Б не предъявлено.
Из заключения эксперта Пермской лаборатории судебных экспертиз N <...> от 30.09.2011 года следует, что на земельном участке по ул. <...> имеющиеся в составе домовладения строения и сооружения снесены, на месте жилых домов литер "А" и литер "Б" возведены двухквартирный жилой дом (лит. А) и трехквартирный жилой дом по (лит. Б). Строительные работы выполнены не в полном объеме, жилые дома в целом не завершены строительством. Конструктивное решение, примененные материалы, ориентация жилых домов соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым домам. Местоположение (размещение) жилых домов соответствует градостроительным нормам и правилам, требованиям строительных норм и правил (СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"), в том числе противопожарным требованиям. Несущие конструктивные элементы строений на день натурного осмотра находятся в исправном техническом состоянии, обеспечивают прочность и надежность зданий. С технической точки зрения строения жилых домов являются безопасными для здоровья и жизни граждан. Жилые дома после завершения строительством в соответствии с действующими нормативными требованиями будут пригодны для эксплуатации по своему назначению.
Удовлетворяя исковые требования В. о признании права собственности на самовольную постройку в виде объектов незавершенного строительства, и отказывая администрации Ленинского района г. Перми в удовлетворении требования о сносе самовольных построек, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок, на котором расположены самовольные постройки, находится в собственности истца, предоставившего доказательства о соответствии возведенных строений градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, требованиям пожарной безопасности. Сохранение самовольной постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Так же суд исходил из того, что В. предпринимались меры, направленные на получение необходимых разрешений и согласований на строящиеся объекты, но в выдаче разрешения было отказано.
Суд апелляционной инстанции согласился с решением суда первой инстанции, оставив его без изменения.
С выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя, они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, противоречат положениям ст. 222 ГК РФ и разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее Градостроительный кодекс) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса документы.
В абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10\\22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
В ходе рассмотрения дела суд не установил какие меры предпринимал В. к легализации самовольно созданных построек. Доказательств, свидетельствующих о том, что истец предпринимал меры к получению от уполномоченного органа разрешения на строительство, в том числе подавал заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимого пакета документов, в деле не имеется, отказ в выдаче разрешения на строительство не представлен.
Как указано выше, перечень документов, необходимых для принятия уполномоченным органом решения о выдаче разрешения на строительство установлен в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса, при этом данная норма закона устанавливает специальное требование к составу документации, представляемой для получения разрешения на строительство.
Обращение В. в Департамент планирования и развития территории г. Перми с заявлениями о подготовке, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка в целях выполнения капитального ремонта и реконструкции существующих жилых домов не подтверждает принятие таких мер, поскольку подача заявления о подготовке, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка не является в смысле ст. 51 Градостроительного кодекса заявлением о выдаче разрешения на строительство, а сам градостроительный план земельного участка не является единственным документом необходимым для положительного решения вопроса о выдаче разрешения на строительство.
Вывод суда о том, что Департаментом планирования и развития территории г. Перми созданы истцу препятствия в получении градостроительного плана земельного участка не мотивирован. Суд не учел, что отказ в выдаче градостроительного плана истец не обжаловал, неправомерность действий (бездействия) органа местного самоуправления при рассмотрении настоящего дела судом не установлена.
Суд признал за В. право собственности на незавершенные строительством объекты: многоквартирный жилой дом литер "А" общей площадью 576 кв. м и многоквартирный жилой дом литер "Б" общей площадью 452,7 кв. м. Между тем, земельный участок по ул. <...> в г. Перми был предоставлен В. в собственность для эксплуатации и обслуживания находящихся на нем объектов недвижимости - 1-этажный кирпично-бревенчатый жилой дом с цокольным этажом (лит. А. А1), общей площадью 216,3 кв. м и 1-этажный бревенчатый жилой дом (лит. Б), общей площадью 34,1 кв. м. Вопрос о том, изменилось ли в процессе строительства назначение и характер объектов, соответствуют ли возведенные строения виду разрешенного использования земельного участка, на котором они возведены, суд так же не исследовал.
Таким образом, из содержания судебных постановлений следует, что вопрос о том, какие помимо названных истцом мер, были им приняты для легализации самовольно созданных строений и являлись ли они достаточными с позиции требований ст. 44, 48, 49, 51 Градостроительного кодекса, судами в полном объеме не исследовался, тогда как именно указанные обстоятельства имеют в данном случае определяющее значение.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ. Не установив обстоятельства имеющие значения для разрешения спора, вывод суда о том, что требования Администрации Ленинского районного суда г. Перми о сносе самовольной постройки являются необоснованными, является преждевременным.
О необходимости установления указанных выше обстоятельств при разрешении споров, связанных с созданием самовольной постройки, указано в пункте 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Поскольку названные обстоятельства надлежащим образом по настоящему делу не были установлены и исследованы, состоявшиеся судебные постановления нельзя признать законными и они подлежат отмене. Вынести новое решение по данному делу не представляется возможным, поскольку допущенные судом первой и апелляционной инстанции нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, создать необходимые условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств дела, проверив доводы лиц, участвующих в деле, и в соответствии с представленными доказательствами и требованиями закона разрешить спор.
Руководствуясь ст. 387, 388, п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
Решение Ленинского районного суда г. Перми от 13.12.2011 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 22.02.2012 г. отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Ленинский районный суд г. Перми.
Председательствующий
А.В.КУНИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 28.09.2012 ПО ДЕЛУ N 44-Г-41
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2012 г. по делу N 44-г-41
Судья Иванова Н.А.
С/к Балуева Н.А. - докладчик
Панкова Т.В.
Суднева В.Н.
Президиум Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Куницына А.В.
членов президиума Елисеевой Е.Н., Красноперовой Г.В., Семенова А.П., Суркова П.Н.
при секретаре Г.
рассмотрел гражданское дело по иску В. к администрации Ленинского района города Перми о признании права собственности на самовольную постройку, иску администрации Ленинского района города Перми к В. о сносе самовольных построек, по кассационной жалобе администрации города Перми, переданное на рассмотрение суда кассационной инстанции определением судьи Пермского краевого суда Треногиной Н.Г. от 10 сентября 2012 года.
Заслушав доклад судьи Пермского краевого суда Н.Г.Треногиной, объяснения представителей администрации г. Перми, Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми - С., администрации Ленинского района г. Перми - З., представителей истца В. - Щ., З., президиум
установил:
В. обратился в суд с иском к администрации Ленинского района г. Перми и с учетом уточнения требований просил признать за ним право собственности на самовольную постройку в виде объекта незавершенного строительства, а именно: многоквартирный жилой дом (литер А) и многоквартирный жилой дом (литер Б), по адресу г. Пермь, ул. <...>. (л.д. 111 т. 2)
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником земельного участка общей площадью 1 760 кв. м, находящегося по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. <...>, и расположенных на нем двух жилых домов с надворными постройками. В связи с ветхостью этих домов, возникла необходимость в их реконструкции, которая осуществляется без получения разрешительной документации. Так как жилые дома расположены на земельном участке, отведенном для этих целей, он в порядке, установленном законом, предпринимал меры к получению разрешения на строительство (реконструкцию), при реконструкции соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила, а также не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц, не создана угроза жизни и здоровью граждан.
Администрация Ленинского района города Перми обратилась с иском к В. о сносе самовольных построек - объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке по адресу: г. Пермь, ул. <...>, указывая, что целевое назначение земельного участка: под 1-этажный кирпично-бревенчатый жилой дом с цокольным этажом (лит. А, А1), с тремя холодными пристроями (лит. а1, а2, а3), 1-этажный бревенчатый жилой дом (лит. Б) с холодным пристроем (лит. б) и надворными постройками. Земельный участок и жилые дома с постройками принадлежали В. на праве собственности. В период с 2007-2008 гг. все находившиеся на земельном участке строения были снесены, на их месте летом 2010 г. ответчик начал возводить новые строения. В настоящее время возведены две постройки, каждая по три этажа, в том числе один мансардный. Направленное ответчику письмо от 23.08.2010 г. с требованием о предоставлении документации, являющейся основанием строительства объектов недвижимости, оставлено без ответа. Спорные объекты возведены без разрешения на строительство, являются самовольными постройками, по основаниям ст. 222 ГК РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, подлежат сносу.
Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Департамент планирования и развития территории администрации г. Перми., администрация г. Перми.
Определением суда от 04.03.2011 года вышеуказанные дела объединены в одно производство.
Решением Ленинского районного суда г. Перми от 13 декабря 2011 года признано право собственности В. на объекты незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом (лит. А) общей площадью 576,2 кв. м, в том числе жилой 449,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. <...>; многоквартирный жилой дом (лит. Б) общей площадью 452,7 кв. м, в том числе жилой 358,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. <...>.
С Администрации г. Перми в пользу В. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 33 801 руб., расходы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 1000 руб.
В удовлетворении исковых требований администрации Ленинского района г. Перми к В. о сносе самовольных построек отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 22 февраля 2012 года решение Ленинского районного суда г. Перми от 13 декабря 2011 года по доводам, изложенным в апелляционных жалобах Администрации города Перми, Администрации Ленинского района г. Перми, оставлено без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В кассационной жалобе, поступившей в Пермский краевой суд 04 июля 2012 года, администрация города Перми просит об отмене состоявшихся судебных постановлений в связи с существенным нарушением норм материального права, которые привели к нарушению прав и законных интересов органов местного самоуправления в сфере охраняемой законом градостроительной деятельности. При рассмотрении дела судом установлено, что спорные объекты являются самовольными постройками и их возведение осуществляется без получения соответствующего разрешения на строительство. Ссылаясь на положения п. 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывает, что В. надлежащих мер по легализации самовольной постройки не предпринимал. Выводы суда о том, что истец совершал действия, направленные на получение разрешения на строительство, ошибочны. Заявления о выдаче градостроительного плана земельного участка, с которыми В. обращался, не являются надлежащими мерами к получению разрешения на строительство в смысле ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. С заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов в соответствии с п. 7 ст. 51 вышеназванного Кодекса В. в уполномоченный орган не обращался. Выводы суда об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан и соответствии спорных объектов всем предъявляемым требованиям являются необоснованными, поскольку сделаны на основании заключения судебной экспертизы, в которой содержатся выводы о пригодности объектов к эксплуатации в будущем - после завершения строительства.
Гражданское дело истребовано в суд кассационной инстанции 12.07.2012 г. и поступило в Пермский краевой суд 19.07.2012 г.
Президиум находит кассационную жалобу обоснованной, решение Ленинского районного суда г. Перми от 13.12.2011 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 22.02.2012 года подлежащими отмене в связи с существенными нарушениями норм материального права.
Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Строение, возведенное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольным, а лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (п.п. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.
Как установлено судом, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.03.2009 г. В. является собственником 1-этажного кирпично-бревенчатого жилого дома с цокольным этажом (лит. А. А1), общей площадью 216,3 кв. м, в том числе жилой 159 кв. м с 3-мя холодными пристроями (лит. а1, а2, а3), и 1-этажного бревенчатого жилого дома (лит. Б), общей площадью 34,1 кв. м, в том числе жилой 25,7 кв. м, с холодным пристроем (лит. б) и надворными постройками: 13 навесов (лит. Г-Г12), 3 забора, расположенных по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. <...>.
19.11.2009 года Департаментом земельных отношений администрации г. Перми издано распоряжение N 2076 о предоставлении В. в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 1 760 кв. м под 1-этажный кирпично-бревенчатый жилой дом с цокольным этажом (лит. А. А1) с 3-мя холодными пристроями (лит. а1, а2, а3), и 1-этажный бревенчатый жилой дом (лит. Б), с холодным пристроем (лит. б) и надворными постройками по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. <...>. за счет земель населенных пунктов, разрешенным использованием земельного участка является - жилой дом; земельный участок расположен в территориальной зоне исторического центра города ОИ.
На основании упомянутого распоряжения между Администрацией города Перми и В. был заключен договор от 01.02.2010 года купли-продажи земельного участка площадью 1760 кв. м с кадастровым номером <...>, на который за В. 08.02.2010 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности.
Актом обследования территории района по соблюдению обязательных требований по содержанию и использованию территории района города в области землепользования, планирования и развития территории г. Перми от 23.08.2010 года на земельном участке по адресу: г. Пермь, ул. <...> выявлена организация и производство строительных работ без получения разрешения на строительство.
15.10.2010 г., 30.11.2010 г., 25.01.2011 г. в Департамент планирования и развития территории города Перми В. поданы и оставлены без удовлетворения заявления о подготовке, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером <...> в целях выполнения капитального ремонта и реконструкции существующих жилых домов.
На указанном земельном участке взамен 1-этажного кирпично-бревенчатого жилого дома с цокольным этажом (лит. А. А1) с 3-мя холодными пристроями (лит. а1, а2, а3) и 1-этажного бревенчатого жилого дома (лит. Б), с холодным пристроем (лит. б) и надворными постройками В. осуществил строительство объектов, имеющих, согласно технического и кадастрового паспортов по состоянию на 20.05.2011 г., следующие характеристики: здание под лит. "А": жилой дом общей площадью 576,2 кв. м, в том числе жилой 449 кв. м, число этажей надземной части - 2, мансарда, с крыльцом (лит. а) площадью 4,3 кв. м, крыльцом (лит. а1) площадью 3,1 кв. м, крыльцом (лит. а2) площадью 3,1 кв. м, крыльцом (лит. а) площадью 13,3 кв. м; здание под лит. "Б": жилой дом общей площадью 452,7 кв. м, в том числе жилой 358,5 кв. м, число этажей надземной части - 2, мансарда, с крыльцом (лит. б) площадью 7,4 кв. м, крыльцом (лит. 61) площадью 5,6 кв. м, крыльцом (лит. 62) площадью 3,2 кв. м. Из названных документов следует, что жилой дом литер А и жилой дом литер Б имеют 2011 год постройки, разрешение на возведение или переоборудование объектов литер А и литер Б не предъявлено.
Из заключения эксперта Пермской лаборатории судебных экспертиз N <...> от 30.09.2011 года следует, что на земельном участке по ул. <...> имеющиеся в составе домовладения строения и сооружения снесены, на месте жилых домов литер "А" и литер "Б" возведены двухквартирный жилой дом (лит. А) и трехквартирный жилой дом по (лит. Б). Строительные работы выполнены не в полном объеме, жилые дома в целом не завершены строительством. Конструктивное решение, примененные материалы, ориентация жилых домов соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым домам. Местоположение (размещение) жилых домов соответствует градостроительным нормам и правилам, требованиям строительных норм и правил (СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"), в том числе противопожарным требованиям. Несущие конструктивные элементы строений на день натурного осмотра находятся в исправном техническом состоянии, обеспечивают прочность и надежность зданий. С технической точки зрения строения жилых домов являются безопасными для здоровья и жизни граждан. Жилые дома после завершения строительством в соответствии с действующими нормативными требованиями будут пригодны для эксплуатации по своему назначению.
Удовлетворяя исковые требования В. о признании права собственности на самовольную постройку в виде объектов незавершенного строительства, и отказывая администрации Ленинского района г. Перми в удовлетворении требования о сносе самовольных построек, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок, на котором расположены самовольные постройки, находится в собственности истца, предоставившего доказательства о соответствии возведенных строений градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, требованиям пожарной безопасности. Сохранение самовольной постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Так же суд исходил из того, что В. предпринимались меры, направленные на получение необходимых разрешений и согласований на строящиеся объекты, но в выдаче разрешения было отказано.
Суд апелляционной инстанции согласился с решением суда первой инстанции, оставив его без изменения.
С выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя, они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, противоречат положениям ст. 222 ГК РФ и разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее Градостроительный кодекс) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса документы.
В абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10\\22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
В ходе рассмотрения дела суд не установил какие меры предпринимал В. к легализации самовольно созданных построек. Доказательств, свидетельствующих о том, что истец предпринимал меры к получению от уполномоченного органа разрешения на строительство, в том числе подавал заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимого пакета документов, в деле не имеется, отказ в выдаче разрешения на строительство не представлен.
Как указано выше, перечень документов, необходимых для принятия уполномоченным органом решения о выдаче разрешения на строительство установлен в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса, при этом данная норма закона устанавливает специальное требование к составу документации, представляемой для получения разрешения на строительство.
Обращение В. в Департамент планирования и развития территории г. Перми с заявлениями о подготовке, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка в целях выполнения капитального ремонта и реконструкции существующих жилых домов не подтверждает принятие таких мер, поскольку подача заявления о подготовке, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка не является в смысле ст. 51 Градостроительного кодекса заявлением о выдаче разрешения на строительство, а сам градостроительный план земельного участка не является единственным документом необходимым для положительного решения вопроса о выдаче разрешения на строительство.
Вывод суда о том, что Департаментом планирования и развития территории г. Перми созданы истцу препятствия в получении градостроительного плана земельного участка не мотивирован. Суд не учел, что отказ в выдаче градостроительного плана истец не обжаловал, неправомерность действий (бездействия) органа местного самоуправления при рассмотрении настоящего дела судом не установлена.
Суд признал за В. право собственности на незавершенные строительством объекты: многоквартирный жилой дом литер "А" общей площадью 576 кв. м и многоквартирный жилой дом литер "Б" общей площадью 452,7 кв. м. Между тем, земельный участок по ул. <...> в г. Перми был предоставлен В. в собственность для эксплуатации и обслуживания находящихся на нем объектов недвижимости - 1-этажный кирпично-бревенчатый жилой дом с цокольным этажом (лит. А. А1), общей площадью 216,3 кв. м и 1-этажный бревенчатый жилой дом (лит. Б), общей площадью 34,1 кв. м. Вопрос о том, изменилось ли в процессе строительства назначение и характер объектов, соответствуют ли возведенные строения виду разрешенного использования земельного участка, на котором они возведены, суд так же не исследовал.
Таким образом, из содержания судебных постановлений следует, что вопрос о том, какие помимо названных истцом мер, были им приняты для легализации самовольно созданных строений и являлись ли они достаточными с позиции требований ст. 44, 48, 49, 51 Градостроительного кодекса, судами в полном объеме не исследовался, тогда как именно указанные обстоятельства имеют в данном случае определяющее значение.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ. Не установив обстоятельства имеющие значения для разрешения спора, вывод суда о том, что требования Администрации Ленинского районного суда г. Перми о сносе самовольной постройки являются необоснованными, является преждевременным.
О необходимости установления указанных выше обстоятельств при разрешении споров, связанных с созданием самовольной постройки, указано в пункте 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Поскольку названные обстоятельства надлежащим образом по настоящему делу не были установлены и исследованы, состоявшиеся судебные постановления нельзя признать законными и они подлежат отмене. Вынести новое решение по данному делу не представляется возможным, поскольку допущенные судом первой и апелляционной инстанции нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, создать необходимые условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств дела, проверив доводы лиц, участвующих в деле, и в соответствии с представленными доказательствами и требованиями закона разрешить спор.
Руководствуясь ст. 387, 388, п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
Решение Ленинского районного суда г. Перми от 13.12.2011 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 22.02.2012 г. отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Ленинский районный суд г. Перми.
Председательствующий
А.В.КУНИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)