Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кондратьева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе:
председательствующего Малич В.С.,
судей Пойменовой С.Н. и Бржевской Г.С.
при секретаре Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери 30 августа 2011 года по докладу председательствующего Малич В.С.
дело по кассационной жалобе ООО "Управляющая компания Пролетарского района города Твери"
на решение Пролетарского районного суда г. Твери от 21 июня 2011 года, которым постановлено:
"Исковые требования В., С.А., С.К. к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Пролетарского района города Твери" понуждении к проведению ремонтных работ удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Пролетарского района города Твери" провести строительно-ремонтные мероприятия в жилом доме N по, устранив протечку кровли; восстановить разрушенные штукатурный и окрасочный слои фасадов дома и места выпадения кирпичной кладки.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Пролетарского района города Твери" в доход бюджета государственную пошлину в размере ".
Судебная коллегия
установила:
В., С.А., С.К. обратились в суд с иском к ООО "Управляющая компания Пролетарского района города Твери" о понуждении к проведению ремонтных работ.
В обоснование заявленных требований имела место ссылка на то, что они являются жильцами дома N по проспекту. Управляющей компанией указанного многоквартирного жилого дома является ООО "Управляющая компания Пролетарского района города Твери". В 2006 году были выполнены капитальные работы на кровле дома с нарушением технических условий, что привело к деформации карнизных свесов у водосточных воронок, появлению трещин в шиферном покрытии, локальным разрешениям кирпичной кладки карнизов, а также вследствие некачественного крепления, естественной утрате участков водостоков. В результате некачественного ремонта крыши приходят в негодность жилые помещения в указанном доме. В весенне-осенний период наблюдаются постоянные протечки, в результате чего происходит отслоение штукатурки, отклеивание обоев, разрушаются откосы около окон, в подъезде образуются трещины по всему периметру.
В судебном заседании истцы поддержали заявленные исковые требования.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания был извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе ООО "Управляющая компания Пролетарского района города Твери" ставит вопрос об отмене решения суда.
В жалобе указывает, что вина управляющей компании в разрушении штукатурного и окрасочного слоя фасада дома отсутствует. Решением Арбитражного суда Тверской области от 14.04.2011 установлено, что работы по ремонту фасада выполняла подрядная организация ООО "Тверское Строительное Объединение" по договору, заключенному с администрацией города Твери, работы выполнены некачественно, что привело к разрушению штукатурного и окрасочного слоя фасада дома, в связи с чем суд возложил обязанность на подрядную организацию произвести ремонт штукатурки гладких фасадов и окраску фасада дома. Ремонтные работы текущего или капитального характера не могут быть произведены управляющей компанией, без согласия собственников и без определения ими источника финансирования. На внеочередном общем собрании собственников дома было принято решении об участии дома в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта, в соответствии с ФЗ N 185 от 21.07.2007; определен объем ремонтных работ, в перечень которых входит капитальный ремонт крыши и при проведении седьмого транша, документы будут переданы в городскую конкурсную комиссию по отбору домов по капитальному ремонту, после чего, на лицевой счет дома поступят федеральные деньги и будет осуществлен отбор организации для выполнения капитального ремонта крыши. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения С.А., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения. Судом первой инстанции установлено, что истцы являются собственниками квартир, расположенных в доме N по. Управление многоквартирным домом осуществляет ООО "Управляющая компания Пролетарского района города Твери". В силу п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из ст. 158 Жилищного кодекса РФ, п. 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Статьей 36 ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
На основании ст. 20 Жилищного кодекса РФ полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, - государственную жилищную инспекцию.
Системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в ст. 162 Жилищного кодекса РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
В связи с многочисленными жалобами жителей многоквартирного жилого дома N по на ненадлежащее содержание и эксплуатацию жилого дома, 20 апреля 2011 года Управлением Государственной жилищной инспекции по Тверской области были проведены мероприятия по государственному контролю за соблюдением Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года N 307; Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491; Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 года N 170.
По итогам проверки установлено, что со стороны главного и дворового фасадов дома имеются многочисленные следы протечек кровли в виде бурых разводов и пятен. В местах протечек кровли штукатурный слой стен фасада подвержен разрушению, отслоился; наличие разрушений кирпичной кладки стен фасада с провисанием и выпадением отдельных кирпичной и рядов кладки. Безопасные условия для проживания и прохожих не обеспечены. На этажной площадке 5-го этажа в 6-м подъезде и 4-го этажа в 4 подъезде наличие следов протечек кровли в виде бурых разводов на потолках и наружных стенах. По периметру здания наличие разрушений штукатурного слоя стен фасада местами до кирпичной кладки, в том числе пояска здания, цоколя, архитектурных элементов. В 1-7 подъездах наличие отслоений окрасочного слоя, а также мест разрушений штукатурного слоя стен и потолков лестничных клеток. В 1-м и 4-м подъездах на лестничной клетке наличие образования трещин с раскрытием до 1,5 см по наружным стенам. В 4-м подъезде в тамбуре наличие осадки стены - перегородки входа в подъезд и входа и в технический подвал в виде отклонения по вертикали шириной раскрытия до 7 см
20 апреля 2011 года в адрес ООО "УК Пролетарского района города Твери" Управлением ГЖИ по Тверской области было внесено предписание N об устранении выявленных недостатков содержания и эксплуатации жилого дома N по в срок до 20 мая 2011 года.
В целях выполнения названного предписания ответчиком были выполнены следующие ремонтно-восстановительные работы: устранены следы протечек кровли на этажной площадке 5-го этажа в 6-м подъезде и 4-го этажа в 4-м подъезде; заделаны трещины, образовавшиеся по наружным стенам на лестничных клетках в 1-м и 4-м подъездах; выполнены работы по восстановлению отмостки, по отбивке разрушившейся штукатурки с фасада дома (площадь 100 кв. м), по навешиванию отдельных водосточных труб и воронок; восстановлена перегородка в тамбуре 4-го подъезда.
Работы по устранению протечек кровли, предупреждению дальнейшего развития деформации и разрушения штукатурного слоя стен фасада в местах разрушения, восстановления штукатурного и окрасочного слоев, архитектурных элементов ответчик не выполнил, ссылаясь, что указанные работы носят характер текущего и капитального ремонтов и требуют больших денежных затрат. Принятие решения о проведении текущего и капитального ремонтов общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Возлагая ответственность по заявленным требованиям истцов на ООО "УК Пролетарского района города Твери", суд исходил из того, что протечки кровли носят длящийся характер и приводят не только к причинению ущерба жителям многоквартирного жилого дома, но и разрушению несущих конструкций жилого дома. В соответствии с приложением N 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ 27 сентября 2003 года N 170 протечки кровли должны устраняться в течение одних суток. Таким образом, вывод суда о том, что со стороны ответчика имеет место ненадлежащее оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, является правильным. С учетом приведенных обстоятельств доводы кассационной жалобы не могут послужить поводом к отмене постановленного по делу решения. На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пролетарского районного суда г. Твери от 21 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Управляющая компания Пролетарского района города Твери" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.С.МАЛИЧ
Судьи
областного суда
С.Н.ПОЙМЕНОВА
Г.С.БРЖЕВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.08.2011 N 33-3518
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 августа 2011 г. N 33-3518
Судья: Кондратьева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе:
председательствующего Малич В.С.,
судей Пойменовой С.Н. и Бржевской Г.С.
при секретаре Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери 30 августа 2011 года по докладу председательствующего Малич В.С.
дело по кассационной жалобе ООО "Управляющая компания Пролетарского района города Твери"
на решение Пролетарского районного суда г. Твери от 21 июня 2011 года, которым постановлено:
"Исковые требования В., С.А., С.К. к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Пролетарского района города Твери" понуждении к проведению ремонтных работ удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Пролетарского района города Твери" провести строительно-ремонтные мероприятия в жилом доме N по, устранив протечку кровли; восстановить разрушенные штукатурный и окрасочный слои фасадов дома и места выпадения кирпичной кладки.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Пролетарского района города Твери" в доход бюджета государственную пошлину в размере ".
Судебная коллегия
установила:
В., С.А., С.К. обратились в суд с иском к ООО "Управляющая компания Пролетарского района города Твери" о понуждении к проведению ремонтных работ.
В обоснование заявленных требований имела место ссылка на то, что они являются жильцами дома N по проспекту. Управляющей компанией указанного многоквартирного жилого дома является ООО "Управляющая компания Пролетарского района города Твери". В 2006 году были выполнены капитальные работы на кровле дома с нарушением технических условий, что привело к деформации карнизных свесов у водосточных воронок, появлению трещин в шиферном покрытии, локальным разрешениям кирпичной кладки карнизов, а также вследствие некачественного крепления, естественной утрате участков водостоков. В результате некачественного ремонта крыши приходят в негодность жилые помещения в указанном доме. В весенне-осенний период наблюдаются постоянные протечки, в результате чего происходит отслоение штукатурки, отклеивание обоев, разрушаются откосы около окон, в подъезде образуются трещины по всему периметру.
В судебном заседании истцы поддержали заявленные исковые требования.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания был извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе ООО "Управляющая компания Пролетарского района города Твери" ставит вопрос об отмене решения суда.
В жалобе указывает, что вина управляющей компании в разрушении штукатурного и окрасочного слоя фасада дома отсутствует. Решением Арбитражного суда Тверской области от 14.04.2011 установлено, что работы по ремонту фасада выполняла подрядная организация ООО "Тверское Строительное Объединение" по договору, заключенному с администрацией города Твери, работы выполнены некачественно, что привело к разрушению штукатурного и окрасочного слоя фасада дома, в связи с чем суд возложил обязанность на подрядную организацию произвести ремонт штукатурки гладких фасадов и окраску фасада дома. Ремонтные работы текущего или капитального характера не могут быть произведены управляющей компанией, без согласия собственников и без определения ими источника финансирования. На внеочередном общем собрании собственников дома было принято решении об участии дома в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта, в соответствии с ФЗ N 185 от 21.07.2007; определен объем ремонтных работ, в перечень которых входит капитальный ремонт крыши и при проведении седьмого транша, документы будут переданы в городскую конкурсную комиссию по отбору домов по капитальному ремонту, после чего, на лицевой счет дома поступят федеральные деньги и будет осуществлен отбор организации для выполнения капитального ремонта крыши. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения С.А., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения. Судом первой инстанции установлено, что истцы являются собственниками квартир, расположенных в доме N по. Управление многоквартирным домом осуществляет ООО "Управляющая компания Пролетарского района города Твери". В силу п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из ст. 158 Жилищного кодекса РФ, п. 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Статьей 36 ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
На основании ст. 20 Жилищного кодекса РФ полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, - государственную жилищную инспекцию.
Системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в ст. 162 Жилищного кодекса РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
В связи с многочисленными жалобами жителей многоквартирного жилого дома N по на ненадлежащее содержание и эксплуатацию жилого дома, 20 апреля 2011 года Управлением Государственной жилищной инспекции по Тверской области были проведены мероприятия по государственному контролю за соблюдением Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года N 307; Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491; Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 года N 170.
По итогам проверки установлено, что со стороны главного и дворового фасадов дома имеются многочисленные следы протечек кровли в виде бурых разводов и пятен. В местах протечек кровли штукатурный слой стен фасада подвержен разрушению, отслоился; наличие разрушений кирпичной кладки стен фасада с провисанием и выпадением отдельных кирпичной и рядов кладки. Безопасные условия для проживания и прохожих не обеспечены. На этажной площадке 5-го этажа в 6-м подъезде и 4-го этажа в 4 подъезде наличие следов протечек кровли в виде бурых разводов на потолках и наружных стенах. По периметру здания наличие разрушений штукатурного слоя стен фасада местами до кирпичной кладки, в том числе пояска здания, цоколя, архитектурных элементов. В 1-7 подъездах наличие отслоений окрасочного слоя, а также мест разрушений штукатурного слоя стен и потолков лестничных клеток. В 1-м и 4-м подъездах на лестничной клетке наличие образования трещин с раскрытием до 1,5 см по наружным стенам. В 4-м подъезде в тамбуре наличие осадки стены - перегородки входа в подъезд и входа и в технический подвал в виде отклонения по вертикали шириной раскрытия до 7 см
20 апреля 2011 года в адрес ООО "УК Пролетарского района города Твери" Управлением ГЖИ по Тверской области было внесено предписание N об устранении выявленных недостатков содержания и эксплуатации жилого дома N по в срок до 20 мая 2011 года.
В целях выполнения названного предписания ответчиком были выполнены следующие ремонтно-восстановительные работы: устранены следы протечек кровли на этажной площадке 5-го этажа в 6-м подъезде и 4-го этажа в 4-м подъезде; заделаны трещины, образовавшиеся по наружным стенам на лестничных клетках в 1-м и 4-м подъездах; выполнены работы по восстановлению отмостки, по отбивке разрушившейся штукатурки с фасада дома (площадь 100 кв. м), по навешиванию отдельных водосточных труб и воронок; восстановлена перегородка в тамбуре 4-го подъезда.
Работы по устранению протечек кровли, предупреждению дальнейшего развития деформации и разрушения штукатурного слоя стен фасада в местах разрушения, восстановления штукатурного и окрасочного слоев, архитектурных элементов ответчик не выполнил, ссылаясь, что указанные работы носят характер текущего и капитального ремонтов и требуют больших денежных затрат. Принятие решения о проведении текущего и капитального ремонтов общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Возлагая ответственность по заявленным требованиям истцов на ООО "УК Пролетарского района города Твери", суд исходил из того, что протечки кровли носят длящийся характер и приводят не только к причинению ущерба жителям многоквартирного жилого дома, но и разрушению несущих конструкций жилого дома. В соответствии с приложением N 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ 27 сентября 2003 года N 170 протечки кровли должны устраняться в течение одних суток. Таким образом, вывод суда о том, что со стороны ответчика имеет место ненадлежащее оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, является правильным. С учетом приведенных обстоятельств доводы кассационной жалобы не могут послужить поводом к отмене постановленного по делу решения. На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пролетарского районного суда г. Твери от 21 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Управляющая компания Пролетарского района города Твери" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.С.МАЛИЧ
Судьи
областного суда
С.Н.ПОЙМЕНОВА
Г.С.БРЖЕВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)