Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Рогачева Ю.А.
Докладчик Фролова Е.М.
22 октября 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Лепехиной Н.В., судей Фроловой Е.М. и Москаленко Т.П., при секретаре Т., рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке апелляционную жалобу истца Ш. ФИО13 на решение Правобережного районного суда г. Липецка от 15 августа 2012 года, которым постановлено: "В удовлетворении исковых требований Ш. ФИО14 к администрации города Липецка, ООО "Городская управляющая жилищная компания "Сокол", департаменту жилищно-коммунального хозяйства администрации города Липецка о возложении обязанности провести капитальный ремонт жилого помещения, отказать".
Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М., судебная коллегия
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к администрации г. Липецка, ООО "Городская управляющая жилищная компания "Сокол" о возложении обязанности провести капитальный ремонт квартиры, ссылаясь на то, что является собственником в одноквартирном жилом доме. Дом выстроен ее отцом З.В. в 1961 г. своими силами и за счет собственных средств. Однако в 1962 г. дом конфискован в доход государства. Впоследствии дом предоставлен семье З.В. по социальному найму и в 1993 г. передан администрацией г. Липецка в собственность в порядке приватизации как квартира. В настоящее время плата за жилищно-коммунальные услуги вносится в ООО "ГУЖК "Сокол". С момента передачи в собственность дом находится в плохом техническом состоянии, его капитальный ремонт никогда не проводился. Считает, что бывшей наймодатель администрация г. Липецка и управляющая компания обязаны провести капитальный ремонт одноквартирного дома.
Представители ответчиков администрации г. Липецка и Департамента ЖКХ иск не признали. Полагают, что обязанность по содержанию и ремонту лежит на собственнике жилого помещения. Действующим законодательством предусмотрено проведение капитального ремонта только в многоквартирных жилых домах. Жилой дом истца являются индивидуальным, состоящим из одной квартиры. Кроме того, Департамент ЖКХ не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку в его обязанности не входит производство капитального ремонта.
Представитель ответчика ООО "ГУЖК "Сокол" в суд не явился. В письменных возражениях просил в иске отказать, поскольку обязанность по проведению капитального ремонта после приватизации жилых помещений, лежит на собственниках. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Поскольку дом истицы является индивидуальным жилым домом, он не содержит общего имущества.
Третьи лица М.Г., М.А. в суд не явились.
Суд постановил решение, которым в иске отказал.
Истец Ш. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое, которым иск удовлетворить. Ссылалась на то, что судом дана неверная оценка обстоятельствам по делу и неправильно применены нормы материального права, в частности, ошибочным является вывод суда о том, что спорное жилое помещение является индивидуальным жилым домом. В правоустанавливающих документах в качестве объекта права указан не индивидуальный жилой дом, а квартира, следовательно, при разрешении указанного спора подлежат применению положения закона, касающиеся многоквартирных домов.
Выслушав истца Ш., третье лицо М.Г., изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Из материалов дела следует, что дом выстроен самовольно З.В., в 1962 г. дом конфискован в доход государства на основании приговора суда.
16.07.1993 г. между администрацией г. Липецка и З.В., З.А., М.А. (Ш.), М.А. заключен договор N 13171 на передачу в собственность в равных долях квартиры, состоящей из трех комнат, общей площадью 34,6 кв. м, расположенная по адресу: <...>
По данным техпаспортов по состоянию на 1993 г. и 2012 г. дом 1961 г. постройки, одноквартирный. В состав домовладения входят: лит. А - жилой дом: кухня (помещение N 3) и три жилых комнаты (помещения NN 4-6); лит. А1 - жилая пристройка: прихожая (помещение N 1), кладовая (помещение N 2); пристройки лит. а и лит. а1.
На сегодняшний момент в квартире зарегистрированы три человека истец Ш., М.А. и М.Г.
Отказывая в иске, суд исходил из того, что квартира является индивидуальным жилым домом, не имеет помещений общего пользования, следовательно, объектом капитального ремонта в силу действующего законодательства быть не может.
Судебная коллегия полагает данный вывод ошибочным, противоречащим фактическим обстоятельствам дела.
Как следует из договора приватизации, в собственность передана квартира, а не индивидуальный жилой дом. Никем из сторон договор не оспорен, статус жилого помещения не изменен. Отсутствие других квартир в доме не может служить основанием для того, чтобы считать дом индивидуальным.
Кроме того, из квитанции об оплате коммунальных услуг следует, что управляющей компанией ООО "ГУЖК "Сокол" с собственника взимается плата за содержание и ремонт жилья, что также подтверждает владение квартирой.
По условиям договора приватизации (п. 7) и в соответствии со ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 г. N 1541-1 приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Тот факт, что до передачи квартиры в собственность, жилое помещение было предоставлена семье истицы по договору социального найма, наймодателем являлась администрация г. Липецка, и капитальный ремонт ни дома, ни квартиры как до приватизации, так и после не производился, сторонами не оспаривалось.
Исходя из п. 5.1., 5.2. приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 г. N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", п. 4.1.6. (приложение N 6 "О типовом договоре социального найма") приказа Госстроя РФ от 11.12.1997 г. N 17-132, п. 2.4.2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 "Об утверждении Правил норм технической эксплуатации жилищного фонда", ст. 2 ФЗ "О Фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства от 21.07.2007 г. капитальный ремонт - это комплексное устранение всех изношенных элементов, восстановление или замена (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели зданий (общего имущества в многоквартирном доме), замена вследствие физического износа основных конструкций дома, дверей, оконных переплетов, полов, а также ремонт санитарно-технического и иного оборудования, вызванные нормальным износом.
На капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций). При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства.
Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 г. N 312 установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий (объектов), в соответствии с которой при нормальных условиях эксплуатация крупнопанельного, крупноблочного, со степами из кирпича, естественного камня и т.п. жилого дома с железобетонными перекрытиями составляет 15-20 лет, а с деревянными перекрытиями, деревянных, со стенами из прочих материалов - 10-15 лет.
Необходимость и объем капитального ремонта спорного жилого помещения подтверждается как истечением срока эксплуатации здания на момент передачи квартиры в собственность, так и техническим заключением ООО "Проектстальконструкция" от 27.06.2012 г., согласно которому жилой дом Лит. А, 1961 г. постройки имеет фактический износ 48%, состояние несущей способности стен и оконных блоков не отвечает требованиям нормативно технической документации, требуется проведение капитального ремонта, замена электропроводки.
Доказательств необходимости ремонта других частей объекта истцом не представлено.
Судебная коллегия считает, что обязанность по проведению капитального ремонта жилого помещения не исполненная на момент приватизации возлагается на бывшего наймодателя, соответственно, надлежащим ответчиком по иску является администрация г. Липецка.
Вопросы финансирования, составление проектно-сметной документации по капитальному ремонту, выполнение работ предметом спора не являются, администрация г. Липецка вправе по своему усмотрению поручить исполнение названных действий уполномоченному лицу.
Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что решение суда постановлено с нарушением норм материального права и подлежит отмене, а иск Ш. к администрации г. Липецка - удовлетворению.
К управляющей компании и Департаменту ЖКХ в иске следует отказать, как к ненадлежащим ответчикам.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Правобережного районного суда г. Липецка от 15 августа 2012 года отменить и постановить новое:
"Обязать администрацию г. Липецка провести капитальный ремонт Лит. А квартиры: восстановить несущую способность стен, заменить оконные блоки и электропроводку.
Ш. ФИО15 в иске к ООО "Городская управляющая жилищная компания "Сокол", департаменту жилищно-коммунального хозяйства администрации города Липецка о проведении капитального ремонта жилого помещения, отказать".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2522/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 октября 2012 г. по делу N 33-2522/2012
Судья Рогачева Ю.А.
Докладчик Фролова Е.М.
22 октября 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Лепехиной Н.В., судей Фроловой Е.М. и Москаленко Т.П., при секретаре Т., рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке апелляционную жалобу истца Ш. ФИО13 на решение Правобережного районного суда г. Липецка от 15 августа 2012 года, которым постановлено: "В удовлетворении исковых требований Ш. ФИО14 к администрации города Липецка, ООО "Городская управляющая жилищная компания "Сокол", департаменту жилищно-коммунального хозяйства администрации города Липецка о возложении обязанности провести капитальный ремонт жилого помещения, отказать".
Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М., судебная коллегия
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к администрации г. Липецка, ООО "Городская управляющая жилищная компания "Сокол" о возложении обязанности провести капитальный ремонт квартиры, ссылаясь на то, что является собственником в одноквартирном жилом доме. Дом выстроен ее отцом З.В. в 1961 г. своими силами и за счет собственных средств. Однако в 1962 г. дом конфискован в доход государства. Впоследствии дом предоставлен семье З.В. по социальному найму и в 1993 г. передан администрацией г. Липецка в собственность в порядке приватизации как квартира. В настоящее время плата за жилищно-коммунальные услуги вносится в ООО "ГУЖК "Сокол". С момента передачи в собственность дом находится в плохом техническом состоянии, его капитальный ремонт никогда не проводился. Считает, что бывшей наймодатель администрация г. Липецка и управляющая компания обязаны провести капитальный ремонт одноквартирного дома.
Представители ответчиков администрации г. Липецка и Департамента ЖКХ иск не признали. Полагают, что обязанность по содержанию и ремонту лежит на собственнике жилого помещения. Действующим законодательством предусмотрено проведение капитального ремонта только в многоквартирных жилых домах. Жилой дом истца являются индивидуальным, состоящим из одной квартиры. Кроме того, Департамент ЖКХ не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку в его обязанности не входит производство капитального ремонта.
Представитель ответчика ООО "ГУЖК "Сокол" в суд не явился. В письменных возражениях просил в иске отказать, поскольку обязанность по проведению капитального ремонта после приватизации жилых помещений, лежит на собственниках. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Поскольку дом истицы является индивидуальным жилым домом, он не содержит общего имущества.
Третьи лица М.Г., М.А. в суд не явились.
Суд постановил решение, которым в иске отказал.
Истец Ш. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое, которым иск удовлетворить. Ссылалась на то, что судом дана неверная оценка обстоятельствам по делу и неправильно применены нормы материального права, в частности, ошибочным является вывод суда о том, что спорное жилое помещение является индивидуальным жилым домом. В правоустанавливающих документах в качестве объекта права указан не индивидуальный жилой дом, а квартира, следовательно, при разрешении указанного спора подлежат применению положения закона, касающиеся многоквартирных домов.
Выслушав истца Ш., третье лицо М.Г., изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Из материалов дела следует, что дом выстроен самовольно З.В., в 1962 г. дом конфискован в доход государства на основании приговора суда.
16.07.1993 г. между администрацией г. Липецка и З.В., З.А., М.А. (Ш.), М.А. заключен договор N 13171 на передачу в собственность в равных долях квартиры, состоящей из трех комнат, общей площадью 34,6 кв. м, расположенная по адресу: <...>
По данным техпаспортов по состоянию на 1993 г. и 2012 г. дом 1961 г. постройки, одноквартирный. В состав домовладения входят: лит. А - жилой дом: кухня (помещение N 3) и три жилых комнаты (помещения NN 4-6); лит. А1 - жилая пристройка: прихожая (помещение N 1), кладовая (помещение N 2); пристройки лит. а и лит. а1.
На сегодняшний момент в квартире зарегистрированы три человека истец Ш., М.А. и М.Г.
Отказывая в иске, суд исходил из того, что квартира является индивидуальным жилым домом, не имеет помещений общего пользования, следовательно, объектом капитального ремонта в силу действующего законодательства быть не может.
Судебная коллегия полагает данный вывод ошибочным, противоречащим фактическим обстоятельствам дела.
Как следует из договора приватизации, в собственность передана квартира, а не индивидуальный жилой дом. Никем из сторон договор не оспорен, статус жилого помещения не изменен. Отсутствие других квартир в доме не может служить основанием для того, чтобы считать дом индивидуальным.
Кроме того, из квитанции об оплате коммунальных услуг следует, что управляющей компанией ООО "ГУЖК "Сокол" с собственника взимается плата за содержание и ремонт жилья, что также подтверждает владение квартирой.
По условиям договора приватизации (п. 7) и в соответствии со ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 г. N 1541-1 приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Тот факт, что до передачи квартиры в собственность, жилое помещение было предоставлена семье истицы по договору социального найма, наймодателем являлась администрация г. Липецка, и капитальный ремонт ни дома, ни квартиры как до приватизации, так и после не производился, сторонами не оспаривалось.
Исходя из п. 5.1., 5.2. приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 г. N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", п. 4.1.6. (приложение N 6 "О типовом договоре социального найма") приказа Госстроя РФ от 11.12.1997 г. N 17-132, п. 2.4.2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 "Об утверждении Правил норм технической эксплуатации жилищного фонда", ст. 2 ФЗ "О Фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства от 21.07.2007 г. капитальный ремонт - это комплексное устранение всех изношенных элементов, восстановление или замена (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели зданий (общего имущества в многоквартирном доме), замена вследствие физического износа основных конструкций дома, дверей, оконных переплетов, полов, а также ремонт санитарно-технического и иного оборудования, вызванные нормальным износом.
На капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций). При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства.
Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 г. N 312 установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий (объектов), в соответствии с которой при нормальных условиях эксплуатация крупнопанельного, крупноблочного, со степами из кирпича, естественного камня и т.п. жилого дома с железобетонными перекрытиями составляет 15-20 лет, а с деревянными перекрытиями, деревянных, со стенами из прочих материалов - 10-15 лет.
Необходимость и объем капитального ремонта спорного жилого помещения подтверждается как истечением срока эксплуатации здания на момент передачи квартиры в собственность, так и техническим заключением ООО "Проектстальконструкция" от 27.06.2012 г., согласно которому жилой дом Лит. А, 1961 г. постройки имеет фактический износ 48%, состояние несущей способности стен и оконных блоков не отвечает требованиям нормативно технической документации, требуется проведение капитального ремонта, замена электропроводки.
Доказательств необходимости ремонта других частей объекта истцом не представлено.
Судебная коллегия считает, что обязанность по проведению капитального ремонта жилого помещения не исполненная на момент приватизации возлагается на бывшего наймодателя, соответственно, надлежащим ответчиком по иску является администрация г. Липецка.
Вопросы финансирования, составление проектно-сметной документации по капитальному ремонту, выполнение работ предметом спора не являются, администрация г. Липецка вправе по своему усмотрению поручить исполнение названных действий уполномоченному лицу.
Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что решение суда постановлено с нарушением норм материального права и подлежит отмене, а иск Ш. к администрации г. Липецка - удовлетворению.
К управляющей компании и Департаменту ЖКХ в иске следует отказать, как к ненадлежащим ответчикам.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Правобережного районного суда г. Липецка от 15 августа 2012 года отменить и постановить новое:
"Обязать администрацию г. Липецка провести капитальный ремонт Лит. А квартиры: восстановить несущую способность стен, заменить оконные блоки и электропроводку.
Ш. ФИО15 в иске к ООО "Городская управляющая жилищная компания "Сокол", департаменту жилищно-коммунального хозяйства администрации города Липецка о проведении капитального ремонта жилого помещения, отказать".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)