Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Нестерова Л.В.
Судья: Данилин Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Семенова А.В.,
судей Нестеровой Л.В., Шумилова А.А.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С. к обществу с ограниченной ответственностью "..." о взыскании суммы неосновательного обогащения и др., поступившее по апелляционной жалобе представителя С. - П. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 25 июня 2012 года, которым в удовлетворении иска С. к обществу с ограниченной ответственностью "..." о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами отказано.
Заслушав доклад судьи Нестеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "..." (далее также - Общество), в котором просила взыскать сумму неосновательного обогащения в размере ... рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28 января 2010 года по 23 мая 2012 года в размере ... рублей ... коп.
Требования мотивировала тем, что между ними (сторонами) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым ей в собственность передана квартира общей площадью ... кв. метра и площадью лоджии без понижающего коэффициента ... кв. метра. Соответственно, она оплатила жилье за ... кв. метра.
Между тем условия указанного договора, предусматривающие определение площади лоджии без понижающего коэффициента, применяемого при проведении учета жилищного фонда, а также взимание платы исходя из площади лоджии без понижающего коэффициента не соответствуют требованиям правовых актов, ущемляют ее права как потребителя, и не могут применяться как ничтожные условия сделки.
С учетом этого Общество незаконно получило с нее вышеуказанную денежную сумму, которая подлежит взысканию с последнего в качестве неосновательного обогащения. Подлежат взысканию также проценты за пользование чужими денежными средствами за упомянутый период, поскольку 27 января 2010 года она произвела ответчику последний платеж, причитающийся с нее по договору.
В судебное заседание С. не явилась, а ее представитель требования поддержал.
Представитель Общества иск не признал, ссылаясь на необоснованность.
Судом принято указанное решение, которое обжаловано представителем С. В апелляционной жалобе ставится вопрос о его отмене по мотивам того, что условия сделки, касающиеся определения площади лоджии без применения понижающего коэффициента, а также оплаты стоимости жилья без учета такого коэффициента, противоречат требованиям ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года N 37, СНиП 2.08.01-89, и являются ничтожными условиями сделки, не подлежащими применению. К тому же недействительность таких условий подтверждена судебными постановлениями по другому гражданскому делу.
Изучив дело, проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы, выслушав представителя С. - П., поддержавшего жалобу, а также представителя Общества - Г., возражавшую против ее удовлетворения, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия оснований для удовлетворения жалобы не находит.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что спорные правоотношения возникли из договора участия в долевом строительстве. Закон, подлежащий применению к этому виду обязательства, позволяет установить цену договора по соглашению сторон, и последние к такому соглашению пришли, а Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года N 37 (далее также - Инструкция), обязательна для организаций технический инвентаризации и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в населенных пунктах. В связи с этим оспариваемые истцом условия сделки не могут быть признаны не соответствующими требованиям правовых норм. Поскольку расчеты между сторонами произведены согласно условиям договора, то для взыскания денежных средств оснований не имеется.
Данные выводы подтверждены имеющимися в деле доказательствами, соответствуют нормам права, регулирующим спорные правоотношения, и являются правильными. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в таком договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Причем, законодатель определил, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию для целей, указанных в ч. 1 ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ, и только в случае разграничения размера денежных средств, направляемых непосредственно на создание объекта недвижимости, с одной стороны, и получаемых застройщиком в качестве оплаты своих услуг, с другой стороны, денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению (ч. 2 ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ).
Таким образом, по смыслу указанных норм денежные средства, вносимые участником долевого строительства подлежат направлению на строительство (создание) объектов недвижимости, на компенсацию застройщику иных затрат, связанных с их строительством (созданием), а также на причитающееся ему вознаграждение. При этом в соответствии с общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Как видно из настоящего дела и установлено судом первой инстанции, Общество-застройщик и С. - участник строительства подписали договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома N ... от 9 сентября 2009 года, государственная регистрация которого произведена ... 2009 года. По его условиям застройщик обязался построить и передать участнику строительства в собственность однокомнатную квартиру предварительной проектной площадью ... кв. метра, включающую в себя общую площадь квартиры в размере ... кв. метра и площадь лоджии с коэффициентом, равным 1, в размере ... кв. метров.
Цена договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, денежных средств на оплату услуг застройщика, и рассчитывается исходя из стоимости 1 кв. метра объекта долевого строительства.
Сторонами договора отдельно оговаривалось, что оплата площади лоджии и вспомогательных помещений производится с коэффициентом, равным 1, и окончательная цена договора (т.е. общий размер платежей по договору) определяется исходя из уточненной фактической площади передаваемого объекта с учетом площади лоджии с коэффициентом, равным 1.
Таким образом, застройщик и участник долевого строительства пришли к соглашению о том, что для целей, преследуемых при заключении сделки, во внимание будет приниматься фактическая площадь лоджии (без применения понижающего коэффициента), и расчеты между ними будут производиться исходя из фактической площади жилья, включающую площадь лоджии без применения понижающего коэффициента.
Согласно п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
При этом в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Поскольку правовые акты, регулирующие правоотношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве, не предусматривают обязательные для сторон правила определения и оплаты площади лоджии в строящемся жилье только с применением понижающего коэффициента, то в силу вышеуказанных положений закона Общество и С. были вправе устанавливать эти условия договора по соглашению между собой, и этим правом они воспользовались.
- Что касается Инструкции, то данный акт разработан во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. При этом требования Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда;
- оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
- информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
п. 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0, 5, то он в обязательном порядке подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда.
Положения ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, СНиП 2.08.01-89, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе,
могут быть применены для разрешения настоящего дела в случае, если стороны сделки прямо предусмотрели возможность применения правил исчисления общей площади жилых помещений, установленных в этих нормах, к их правоотношениям.
В апелляционной жалобе также утверждается, что по другому гражданскому делу подобные условия, по которым возник спор и по настоящему делу, признаны не соответствующими требованиям российского законодательства. Однако по тому делу, как следует из объяснений сторон в суде апелляционной инстанции, участвовали иные лица, и по смыслу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные этим судебным постановлением, преюдициального значения для настоящего дела не имеют. К тому же копии судебных постановлений, на которые ссылается представитель истца, в качестве доказательства не представлялись и не исследовались.
Из дела также видно, что по акту приема-передачи от 29 января 2010 года застройщик передал, а С. приняла квартиру фактической площадью ... кв. метра, в том числе общей площадью квартиры ... кв. метра и площадью лоджии без понижающего коэффициента ... кв. метра.
При этом расчеты между ними произведены по цене, установленной в договоре, за жилье площадью ... кв. метра, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Следовательно, исходя из вышеуказанных правовых норм и установленных по делу обстоятельств, районный суд пришел к правильному выводу, что строительство объекта долевого строительства оплачено в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, и в иске следует отказать.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу представителя С. - П. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 25 июня 2012 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 03.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2876-12
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 сентября 2012 г. по делу N 33-2876-12
Докладчик: Нестерова Л.В.
Судья: Данилин Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Семенова А.В.,
судей Нестеровой Л.В., Шумилова А.А.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С. к обществу с ограниченной ответственностью "..." о взыскании суммы неосновательного обогащения и др., поступившее по апелляционной жалобе представителя С. - П. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 25 июня 2012 года, которым в удовлетворении иска С. к обществу с ограниченной ответственностью "..." о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами отказано.
Заслушав доклад судьи Нестеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "..." (далее также - Общество), в котором просила взыскать сумму неосновательного обогащения в размере ... рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28 января 2010 года по 23 мая 2012 года в размере ... рублей ... коп.
Требования мотивировала тем, что между ними (сторонами) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым ей в собственность передана квартира общей площадью ... кв. метра и площадью лоджии без понижающего коэффициента ... кв. метра. Соответственно, она оплатила жилье за ... кв. метра.
Между тем условия указанного договора, предусматривающие определение площади лоджии без понижающего коэффициента, применяемого при проведении учета жилищного фонда, а также взимание платы исходя из площади лоджии без понижающего коэффициента не соответствуют требованиям правовых актов, ущемляют ее права как потребителя, и не могут применяться как ничтожные условия сделки.
С учетом этого Общество незаконно получило с нее вышеуказанную денежную сумму, которая подлежит взысканию с последнего в качестве неосновательного обогащения. Подлежат взысканию также проценты за пользование чужими денежными средствами за упомянутый период, поскольку 27 января 2010 года она произвела ответчику последний платеж, причитающийся с нее по договору.
В судебное заседание С. не явилась, а ее представитель требования поддержал.
Представитель Общества иск не признал, ссылаясь на необоснованность.
Судом принято указанное решение, которое обжаловано представителем С. В апелляционной жалобе ставится вопрос о его отмене по мотивам того, что условия сделки, касающиеся определения площади лоджии без применения понижающего коэффициента, а также оплаты стоимости жилья без учета такого коэффициента, противоречат требованиям ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года N 37, СНиП 2.08.01-89, и являются ничтожными условиями сделки, не подлежащими применению. К тому же недействительность таких условий подтверждена судебными постановлениями по другому гражданскому делу.
Изучив дело, проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы, выслушав представителя С. - П., поддержавшего жалобу, а также представителя Общества - Г., возражавшую против ее удовлетворения, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия оснований для удовлетворения жалобы не находит.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что спорные правоотношения возникли из договора участия в долевом строительстве. Закон, подлежащий применению к этому виду обязательства, позволяет установить цену договора по соглашению сторон, и последние к такому соглашению пришли, а Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года N 37 (далее также - Инструкция), обязательна для организаций технический инвентаризации и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в населенных пунктах. В связи с этим оспариваемые истцом условия сделки не могут быть признаны не соответствующими требованиям правовых норм. Поскольку расчеты между сторонами произведены согласно условиям договора, то для взыскания денежных средств оснований не имеется.
Данные выводы подтверждены имеющимися в деле доказательствами, соответствуют нормам права, регулирующим спорные правоотношения, и являются правильными. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в таком договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Причем, законодатель определил, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию для целей, указанных в ч. 1 ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ, и только в случае разграничения размера денежных средств, направляемых непосредственно на создание объекта недвижимости, с одной стороны, и получаемых застройщиком в качестве оплаты своих услуг, с другой стороны, денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению (ч. 2 ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ).
Таким образом, по смыслу указанных норм денежные средства, вносимые участником долевого строительства подлежат направлению на строительство (создание) объектов недвижимости, на компенсацию застройщику иных затрат, связанных с их строительством (созданием), а также на причитающееся ему вознаграждение. При этом в соответствии с общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Как видно из настоящего дела и установлено судом первой инстанции, Общество-застройщик и С. - участник строительства подписали договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома N ... от 9 сентября 2009 года, государственная регистрация которого произведена ... 2009 года. По его условиям застройщик обязался построить и передать участнику строительства в собственность однокомнатную квартиру предварительной проектной площадью ... кв. метра, включающую в себя общую площадь квартиры в размере ... кв. метра и площадь лоджии с коэффициентом, равным 1, в размере ... кв. метров.
Цена договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, денежных средств на оплату услуг застройщика, и рассчитывается исходя из стоимости 1 кв. метра объекта долевого строительства.
Сторонами договора отдельно оговаривалось, что оплата площади лоджии и вспомогательных помещений производится с коэффициентом, равным 1, и окончательная цена договора (т.е. общий размер платежей по договору) определяется исходя из уточненной фактической площади передаваемого объекта с учетом площади лоджии с коэффициентом, равным 1.
Таким образом, застройщик и участник долевого строительства пришли к соглашению о том, что для целей, преследуемых при заключении сделки, во внимание будет приниматься фактическая площадь лоджии (без применения понижающего коэффициента), и расчеты между ними будут производиться исходя из фактической площади жилья, включающую площадь лоджии без применения понижающего коэффициента.
Согласно п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
При этом в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Поскольку правовые акты, регулирующие правоотношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве, не предусматривают обязательные для сторон правила определения и оплаты площади лоджии в строящемся жилье только с применением понижающего коэффициента, то в силу вышеуказанных положений закона Общество и С. были вправе устанавливать эти условия договора по соглашению между собой, и этим правом они воспользовались.
- Что касается Инструкции, то данный акт разработан во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. При этом требования Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда;
- оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
- информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
п. 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0, 5, то он в обязательном порядке подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда.
Положения ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, СНиП 2.08.01-89, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе,
могут быть применены для разрешения настоящего дела в случае, если стороны сделки прямо предусмотрели возможность применения правил исчисления общей площади жилых помещений, установленных в этих нормах, к их правоотношениям.
В апелляционной жалобе также утверждается, что по другому гражданскому делу подобные условия, по которым возник спор и по настоящему делу, признаны не соответствующими требованиям российского законодательства. Однако по тому делу, как следует из объяснений сторон в суде апелляционной инстанции, участвовали иные лица, и по смыслу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные этим судебным постановлением, преюдициального значения для настоящего дела не имеют. К тому же копии судебных постановлений, на которые ссылается представитель истца, в качестве доказательства не представлялись и не исследовались.
Из дела также видно, что по акту приема-передачи от 29 января 2010 года застройщик передал, а С. приняла квартиру фактической площадью ... кв. метра, в том числе общей площадью квартиры ... кв. метра и площадью лоджии без понижающего коэффициента ... кв. метра.
При этом расчеты между ними произведены по цене, установленной в договоре, за жилье площадью ... кв. метра, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Следовательно, исходя из вышеуказанных правовых норм и установленных по делу обстоятельств, районный суд пришел к правильному выводу, что строительство объекта долевого строительства оплачено в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, и в иске следует отказать.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу представителя С. - П. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 25 июня 2012 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)