Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Жуков И.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Никулинской Н.Ф.,
судей Зиновьевой Г.Н., Шестанова Ю.И.,
при секретаре Л.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С.А.С.2 и С.А.С.1 на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 08 февраля 2012 года, которым исковые требования ТСЖ "Новосельское" к Ж. и С.А.С.2 и С.А.С.1 о признании права общей долевой собственности на общее имущество и погашении записей о праве собственности на имущество удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., объяснения С.А.С.2, С.А.С.1, его представителя Т., поддержавших жалобу, представителя ТСЖ "Новосельское" В., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
ТСЖ "Новосельское" обратилось в суд с иском к Ж. о признании права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома по адресу: и аннулировании записи о государственной регистрации права ответчика на данное имущество. Требования мотивировал тем, что ТСЖ "Новосельское" представляет на основании ст. 138 ЖК РФ законные интересы собственников многоквартирного дома по адресу:, который состоит из пяти этажей, мансардного (шестого) этажа и подвала. В соответствии с проектной документацией на строительство многоквартирного дома повальное помещение является техническим и предназначено исключительно для обслуживания всех помещений (жилых и нежилых) в доме, вследствие чего на основании п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ, с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О, подвальное помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем согласно выпискам из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за ответчиком Ж. зарегистрировано право индивидуальной собственности на подвальные помещения N 74, 77, 78. Спорное имущество фактически находится во владении собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку у председателя ТСЖ "Новосельское" имеются ключи от входной двери в подвал. При таких обстоятельствах истец просил признать за собственниками помещений в доме право общей долевой собственности на общее имущество - подвальные помещения N 74 общей площадью 166,2 кв. м, N 77 площадью 400,6 кв. м, N 78 площадью 305,9 кв. м; аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права индивидуальной собственности Ж. на указанные подвальные помещения.
В ходе судебного разбирательства представитель истца ТСЖ "Новосельское" Л.А. предъявил исковые требования в части подвального помещения N 74 к С.А.С.1 и С.А.С.2, являющимся его собственниками.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области и ООО "Октан".
Ответчик Ж. в заявлении к суду исковые требования признал в полном объеме, ответчики С.А.С.1 и С.А.С.2 исковые требования не признали, полагая, что спорное подвальное помещение N 74 не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, может использоваться как самостоятельное помещение, проходящие в нем коммуникации являются транзитными, что подтверждается заключением специалиста.
По делу постановлено вышеуказанное решение, которым исковые требования ТСЖ "Новосельское" к Ж., С.А.С.1 и С.А.С.2 удовлетворены: признано право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество дома: подвальные помещения N 74 площадью 166,2 кв. м, N 77 площадью 400,6 кв. м, N 78 площадью 305,9 кв. м; в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашены записи: N и N о государственной регистрации права общей долевой собственности С.А.С.2 и С.А.С.1 по 1/2 доле у каждого на нежилое помещение N 74 по адресу:, и записи N и N о государственной регистрации права собственности Ж. на нежилые помещения N.
В апелляционных жалобах С.А.С.1, представляющий по доверенности С.А.С.2, и представитель С.А.С.1 - Т. просят решение суда отменить в части удовлетворения требований, предъявленных С.А.С.1 и С.А.С.2 Полагают, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права. В обоснование указывают, что суд при рассмотрении дела не определил статус и не проверил полномочия ТСЖ "Новосельское" на предъявление иска. Из системного толкования норм п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36, п. 1 ст. 135, п. 8 ст. 138 ЖК РФ следует, что при предъявлении в суд иска о признании права общей долевой собственности товарищество участвует в деле в качестве законного представителя собственников помещений при наделении его такими полномочиями в установленном законом порядке. Однако в материалах дела отсутствуют доказательства наделения товарищества полномочиями на подачу от имени собственников помещений в многоквартирном доме иска о признании права общей долевой собственности. Суд не проверил, сколько в доме собственников помещений, проведено ли голосование в соответствии с действующим законодательством, является ли решение о наделении товарищества полномочиями законным и обоснованным. Суд не дал оценку тому факту, что ответчики Ж. и С.А.С.1 также являются собственниками жилых помещений в доме. Судом не обсуждался вопрос о том, может ли товарищество от своего имени требовать признания права общей долевой собственности на объект недвижимости. С учетом изложенного полагают, что ТСЖ "Новосельское" является ненадлежащим истцом по настоящему иску.
Указывают, что спорное помещение N 74 было спроектировано, построено и поставлено на учет как самостоятельное нежилое помещение, техническим подпольем оно не является и не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в доме. Истцом не доказано, что помещение N 74 является техническим, то есть что в нем имеются инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения дома, для обслуживания и ремонта которых предназначено само помещение, в решении суда на это также не указано. Наличие в подвальных помещениях или соответствующей части подвала коммуникаций и оборудования само по себе не является основанием автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью собственников помещений дома, что подтверждается судебной практикой. Согласно экспертному заключению Центра судебных и негосударственных экспертиз "Индекс" проходящие по нежилому помещению N 74 участки инженерных коммуникаций по конструкции являются транзитными и ничем не отличаются от транзитных участков этих коммуникаций, проходящих по жилым помещениям. Судом необоснованно не принято во внимание, что спорное помещение сформировано и введено в эксплуатацию как самостоятельный объект недвижимости, является изолированным и имеет отдельный вход. Действия ГП "Костромаоблтехинвентаризация" по технической инвентаризации спорного помещения как самостоятельного нежилого помещения и действия Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Костромы о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не обжалованы и не признаны незаконными в установленном порядке. В материалах дела отсутствуют доказательства использования объекта в целях обслуживания нужд собственников помещений в доме. Кроме того, судом не дана оценка показаниям проектировщика о том, что по просьбе застройщика Ж. в подвале запроектированы световые проемы.
Также считают, что суд необоснованно применил последствия недействительности ничтожной сделки, поскольку договор купли-продажи от 14 ноября 2011 года в установленном порядке оспорен не был.
Кроме того, считают, что иск предъявлен с пропуском установленного ст. 196 ГК РФ срока исковой давности, поскольку спорное помещение не находится во владении и пользовании собственников квартир с 21 апреля 2008 года - с даты составления акта распределения результатов выполнения инвестиционного проекта согласно договору инвестирования от 04 мая 2007 года по строительству второй очереди жилого дома по, который был подписан всеми собственниками жилых помещений.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит следующим выводам.
Согласно части 2 ст. 327-1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части.
Принятое судом решение обжалуется С.А.С.1 и С.А.С.2 только в части удовлетворения требований ТСЖ "Новосельское", предъявленных к ним как к собственникам подвального помещения N 74, расположенного.
С учетом этого судебная коллегия на основании ст. 327-1 ГПК РФ рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах С.А.С.1 и С.А.С.2
Как следует из материалов дела и установлено судом, спорное помещение N общей площадью 166,2 кв. м расположено в подвале дома.
Из имеющейся в материалах дела копии дела правоустанавливающих документов (л.д. 69 - 83) следует, что право собственности на спорное помещение было зарегистрировано за Ж. на основании следующих документов: договора от 04 мая 2007 года на инвестирование, заключенного им с ООО "Октан", в соответствии с которым Ж. приобретает в собственность 100% подвальных помещений; составленного 21 апреля 2008 года акта распределения результатов выполнения инвестиционного проекта согласно договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ по строительству второй очереди жилого дома по адресу:, в соответствии с которым после ввода в эксплуатацию жилого дома (вторая очередь строительства) застройщику Ж. передается в том числе и подвал площадью 166,2 кв. м; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением градостроительства и архитектуры Администрации Ж.
Ж. на основании договора купли-продажи от 14 октября 2011 года продал нежилое помещение N 74 в доме <...> в г. Костроме С.А.С.1 и С.А.С.2 каждому по 1/2 доле.
Удовлетворяя исковые требования ТСЖ "Новосельское" к С.А.С.1 и С.А.С.2, суд исходил из того, что спорное помещение N 74 не является самостоятельным нежилым помещением. Оно расположено в подвале указанного многоквартирного дома, который спроектирован и введен в эксплуатацию вместе с жилым домом для прокладки инженерных коммуникаций и устройства хозсараев, т.е. является помещением в многоквартирном доме, не являющимся частью квартир, и предназначен для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, т.е. фактически техническим подвалом, в котором имеются инженерные коммуникации. Указание на технический характер подвала было изъято из типового проекта применительно к строительству 2-й очереди строительства дома по причине того, что проектом было предусмотрено устройство в подвале хозсараев, в связи с чем высота подвала проектировалась 2 м, однако фактически сараи устроены не были, высота помещения осталась выстроенной 2 м, что и послужило основанием инвентаризации спорного помещения как самостоятельного нежилого, каковым оно не является.
Установив, что подвальное помещение N 74 является техническим, суд пришел к выводу о том, что оно является собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, вследствие чего у Ж. не имелось оснований для продажи спорного помещения N 74 С-вым Данная сделка в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной, как не соответствующая закону. С учетом того, что ТСЖ "Новосельское" заявило требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения записей в ЕГРП о правах собственности ответчиков на спорное помещение, суд счел возможным применить такое последствие, в связи с чем удовлетворил требования о погашении соответствующих записей в ЕГРП.
Оспаривая решение суда, С.А.С.1 и С.А.С.2 указывают на то, что иск предъявлен неуполномоченным лицом. По их мнению, ТСЖ "Новосельское", являясь законным представителем собственников жилых помещений дома, должно быть уполномочено собственниками на предъявление такого иска, но доказательств наличия таких полномочий не представило.
В силу п. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами.
Перечень прав товарищества собственников жилья изложен в статье 137 ЖК РФ, которая предусматривает, что он не является исчерпывающим, товарищество вправе совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, товарищество собственников жилья обязано представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме, вытекающие из целей и задач его деятельности, в том числе путем обращения в суд.
При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Как следует из материалов дела, в подтверждение того, что собственники помещений дома уполномочили ТСЖ "Новосельское" на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения истцом представлен протокол общего собрания собственников от 29 декабря 2009 года N 7 (т. 1 л.д. 51). Вместе с тем из этого протокола следует, что на собрании присутствовали собственники, обладающие 30% голосов на общем собрании собственников.
В соответствии с ч. 3 ст. 146 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Частью 6 статьи 146 ЖК РФ предусмотрена возможность принятия решения общего собрания путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 ЖК РФ.
Доказательства принятия решения по указанному вопросу в форме заочного голосования с соблюдением установленной статьей 47 ЖК РФ процедуры и с получением необходимого для принятия решения количества голосов собственников истцом не представлено.
Довод об отсутствии у ТСЖ надлежащего подтверждения полномочий на обращение в суд выдвигался ответчиком С.А.С.1 в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции (т. 1 л.д. 234) и в апелляционной жалобе. Доводов и доказательств, опровергающих это утверждение ответчика, представителями истца суду не представлено.
Отсутствуют в материалах дела и иные подтверждения того, что надлежащее количество собственников дома уполномочило ТСЖ "Новосельское" предъявить иск о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение N 74.
Кроме того, в силу ст. 54 ГПК РФ право представителя на совершение действий, перечисленных в указанной статье, включая право на подписание искового заявления и предъявление его в суд, должно быть специально оговорено в доверенности, выданной представляемым лицом.
В протоколе общего собрания собственников от 29 декабря 2009 года N 7 говорится о наделении М. правом подписи исковых заявлений в суд и представление ТСЖ "Новосельское" в суд.
Исковое заявление ТСЖ "Новосельское" к Ж. подписано М.
Определением судьи от 5 декабря 2011 года С.А.С.2 и С.А.С.1 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика.
Их процессуальный статус изменился после предъявления к ним исковых требований, изложенных в заявлении, поданном в суд 13 декабря 2011 года от имени ТСЖ "Новосельское" Л.А. со ссылкой на доверенность от 4 декабря 2011 года N 33 (т. 1 л.д. 127-128). В заявлении, названном уточнением исковых требований, фактически содержатся вновь предъявленные к С-вым исковые требования.
Доверенность от 4 декабря 2011 года N 33, выданная председателем ТСЖ "Новосельское" Л.А. на право представления интересов ТСЖ "Новосельское" в суде, не предусмотрено право на подписание искового заявления и предъявление его в суд.
Общее собрание собственников помещений дома такими полномочиями Л.А. также не наделяло.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковое заявление к С.А.С.1 и С.А.С.2 подано лицом, не имеющим полномочий на его подписание и предъявление в суд.
В соответствии с абз. 4 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если заявление подписано или подано лицом, не имеющим полномочий на его подписание или предъявление иска.
На основании изложенного решение суда в части удовлетворения исковых требований ТСЖ "Новосельское" к С.А.С.1 и С.А.С.2 подлежит отмене, а исковое заявление - оставлению без рассмотрения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 08 февраля 2012 года отменить в части признания права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на подвальное помещение N 74 площадью 166, 2 кв. м и о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей N и N о государственной регистрации права общей долевой собственности С-вых по 1/2 доле на нежилое помещение N 74 по адресу:.
Исковое заявление ТСЖ "Новосельское" к С.А.С.1 и С.А.С.2 оставить без рассмотрения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.06.2012 ПО ДЕЛУ N 33-785
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 июня 2012 г. по делу N 33-785
Судья: Жуков И.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Никулинской Н.Ф.,
судей Зиновьевой Г.Н., Шестанова Ю.И.,
при секретаре Л.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С.А.С.2 и С.А.С.1 на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 08 февраля 2012 года, которым исковые требования ТСЖ "Новосельское" к Ж. и С.А.С.2 и С.А.С.1 о признании права общей долевой собственности на общее имущество и погашении записей о праве собственности на имущество удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., объяснения С.А.С.2, С.А.С.1, его представителя Т., поддержавших жалобу, представителя ТСЖ "Новосельское" В., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
ТСЖ "Новосельское" обратилось в суд с иском к Ж. о признании права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома по адресу: и аннулировании записи о государственной регистрации права ответчика на данное имущество. Требования мотивировал тем, что ТСЖ "Новосельское" представляет на основании ст. 138 ЖК РФ законные интересы собственников многоквартирного дома по адресу:, который состоит из пяти этажей, мансардного (шестого) этажа и подвала. В соответствии с проектной документацией на строительство многоквартирного дома повальное помещение является техническим и предназначено исключительно для обслуживания всех помещений (жилых и нежилых) в доме, вследствие чего на основании п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ, с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О, подвальное помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем согласно выпискам из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за ответчиком Ж. зарегистрировано право индивидуальной собственности на подвальные помещения N 74, 77, 78. Спорное имущество фактически находится во владении собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку у председателя ТСЖ "Новосельское" имеются ключи от входной двери в подвал. При таких обстоятельствах истец просил признать за собственниками помещений в доме право общей долевой собственности на общее имущество - подвальные помещения N 74 общей площадью 166,2 кв. м, N 77 площадью 400,6 кв. м, N 78 площадью 305,9 кв. м; аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права индивидуальной собственности Ж. на указанные подвальные помещения.
В ходе судебного разбирательства представитель истца ТСЖ "Новосельское" Л.А. предъявил исковые требования в части подвального помещения N 74 к С.А.С.1 и С.А.С.2, являющимся его собственниками.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области и ООО "Октан".
Ответчик Ж. в заявлении к суду исковые требования признал в полном объеме, ответчики С.А.С.1 и С.А.С.2 исковые требования не признали, полагая, что спорное подвальное помещение N 74 не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, может использоваться как самостоятельное помещение, проходящие в нем коммуникации являются транзитными, что подтверждается заключением специалиста.
По делу постановлено вышеуказанное решение, которым исковые требования ТСЖ "Новосельское" к Ж., С.А.С.1 и С.А.С.2 удовлетворены: признано право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество дома: подвальные помещения N 74 площадью 166,2 кв. м, N 77 площадью 400,6 кв. м, N 78 площадью 305,9 кв. м; в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашены записи: N и N о государственной регистрации права общей долевой собственности С.А.С.2 и С.А.С.1 по 1/2 доле у каждого на нежилое помещение N 74 по адресу:, и записи N и N о государственной регистрации права собственности Ж. на нежилые помещения N.
В апелляционных жалобах С.А.С.1, представляющий по доверенности С.А.С.2, и представитель С.А.С.1 - Т. просят решение суда отменить в части удовлетворения требований, предъявленных С.А.С.1 и С.А.С.2 Полагают, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права. В обоснование указывают, что суд при рассмотрении дела не определил статус и не проверил полномочия ТСЖ "Новосельское" на предъявление иска. Из системного толкования норм п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36, п. 1 ст. 135, п. 8 ст. 138 ЖК РФ следует, что при предъявлении в суд иска о признании права общей долевой собственности товарищество участвует в деле в качестве законного представителя собственников помещений при наделении его такими полномочиями в установленном законом порядке. Однако в материалах дела отсутствуют доказательства наделения товарищества полномочиями на подачу от имени собственников помещений в многоквартирном доме иска о признании права общей долевой собственности. Суд не проверил, сколько в доме собственников помещений, проведено ли голосование в соответствии с действующим законодательством, является ли решение о наделении товарищества полномочиями законным и обоснованным. Суд не дал оценку тому факту, что ответчики Ж. и С.А.С.1 также являются собственниками жилых помещений в доме. Судом не обсуждался вопрос о том, может ли товарищество от своего имени требовать признания права общей долевой собственности на объект недвижимости. С учетом изложенного полагают, что ТСЖ "Новосельское" является ненадлежащим истцом по настоящему иску.
Указывают, что спорное помещение N 74 было спроектировано, построено и поставлено на учет как самостоятельное нежилое помещение, техническим подпольем оно не является и не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в доме. Истцом не доказано, что помещение N 74 является техническим, то есть что в нем имеются инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения дома, для обслуживания и ремонта которых предназначено само помещение, в решении суда на это также не указано. Наличие в подвальных помещениях или соответствующей части подвала коммуникаций и оборудования само по себе не является основанием автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью собственников помещений дома, что подтверждается судебной практикой. Согласно экспертному заключению Центра судебных и негосударственных экспертиз "Индекс" проходящие по нежилому помещению N 74 участки инженерных коммуникаций по конструкции являются транзитными и ничем не отличаются от транзитных участков этих коммуникаций, проходящих по жилым помещениям. Судом необоснованно не принято во внимание, что спорное помещение сформировано и введено в эксплуатацию как самостоятельный объект недвижимости, является изолированным и имеет отдельный вход. Действия ГП "Костромаоблтехинвентаризация" по технической инвентаризации спорного помещения как самостоятельного нежилого помещения и действия Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Костромы о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не обжалованы и не признаны незаконными в установленном порядке. В материалах дела отсутствуют доказательства использования объекта в целях обслуживания нужд собственников помещений в доме. Кроме того, судом не дана оценка показаниям проектировщика о том, что по просьбе застройщика Ж. в подвале запроектированы световые проемы.
Также считают, что суд необоснованно применил последствия недействительности ничтожной сделки, поскольку договор купли-продажи от 14 ноября 2011 года в установленном порядке оспорен не был.
Кроме того, считают, что иск предъявлен с пропуском установленного ст. 196 ГК РФ срока исковой давности, поскольку спорное помещение не находится во владении и пользовании собственников квартир с 21 апреля 2008 года - с даты составления акта распределения результатов выполнения инвестиционного проекта согласно договору инвестирования от 04 мая 2007 года по строительству второй очереди жилого дома по, который был подписан всеми собственниками жилых помещений.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит следующим выводам.
Согласно части 2 ст. 327-1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части.
Принятое судом решение обжалуется С.А.С.1 и С.А.С.2 только в части удовлетворения требований ТСЖ "Новосельское", предъявленных к ним как к собственникам подвального помещения N 74, расположенного.
С учетом этого судебная коллегия на основании ст. 327-1 ГПК РФ рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах С.А.С.1 и С.А.С.2
Как следует из материалов дела и установлено судом, спорное помещение N общей площадью 166,2 кв. м расположено в подвале дома.
Из имеющейся в материалах дела копии дела правоустанавливающих документов (л.д. 69 - 83) следует, что право собственности на спорное помещение было зарегистрировано за Ж. на основании следующих документов: договора от 04 мая 2007 года на инвестирование, заключенного им с ООО "Октан", в соответствии с которым Ж. приобретает в собственность 100% подвальных помещений; составленного 21 апреля 2008 года акта распределения результатов выполнения инвестиционного проекта согласно договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ по строительству второй очереди жилого дома по адресу:, в соответствии с которым после ввода в эксплуатацию жилого дома (вторая очередь строительства) застройщику Ж. передается в том числе и подвал площадью 166,2 кв. м; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением градостроительства и архитектуры Администрации Ж.
Ж. на основании договора купли-продажи от 14 октября 2011 года продал нежилое помещение N 74 в доме <...> в г. Костроме С.А.С.1 и С.А.С.2 каждому по 1/2 доле.
Удовлетворяя исковые требования ТСЖ "Новосельское" к С.А.С.1 и С.А.С.2, суд исходил из того, что спорное помещение N 74 не является самостоятельным нежилым помещением. Оно расположено в подвале указанного многоквартирного дома, который спроектирован и введен в эксплуатацию вместе с жилым домом для прокладки инженерных коммуникаций и устройства хозсараев, т.е. является помещением в многоквартирном доме, не являющимся частью квартир, и предназначен для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, т.е. фактически техническим подвалом, в котором имеются инженерные коммуникации. Указание на технический характер подвала было изъято из типового проекта применительно к строительству 2-й очереди строительства дома по причине того, что проектом было предусмотрено устройство в подвале хозсараев, в связи с чем высота подвала проектировалась 2 м, однако фактически сараи устроены не были, высота помещения осталась выстроенной 2 м, что и послужило основанием инвентаризации спорного помещения как самостоятельного нежилого, каковым оно не является.
Установив, что подвальное помещение N 74 является техническим, суд пришел к выводу о том, что оно является собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, вследствие чего у Ж. не имелось оснований для продажи спорного помещения N 74 С-вым Данная сделка в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной, как не соответствующая закону. С учетом того, что ТСЖ "Новосельское" заявило требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения записей в ЕГРП о правах собственности ответчиков на спорное помещение, суд счел возможным применить такое последствие, в связи с чем удовлетворил требования о погашении соответствующих записей в ЕГРП.
Оспаривая решение суда, С.А.С.1 и С.А.С.2 указывают на то, что иск предъявлен неуполномоченным лицом. По их мнению, ТСЖ "Новосельское", являясь законным представителем собственников жилых помещений дома, должно быть уполномочено собственниками на предъявление такого иска, но доказательств наличия таких полномочий не представило.
В силу п. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами.
Перечень прав товарищества собственников жилья изложен в статье 137 ЖК РФ, которая предусматривает, что он не является исчерпывающим, товарищество вправе совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, товарищество собственников жилья обязано представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме, вытекающие из целей и задач его деятельности, в том числе путем обращения в суд.
При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Как следует из материалов дела, в подтверждение того, что собственники помещений дома уполномочили ТСЖ "Новосельское" на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения истцом представлен протокол общего собрания собственников от 29 декабря 2009 года N 7 (т. 1 л.д. 51). Вместе с тем из этого протокола следует, что на собрании присутствовали собственники, обладающие 30% голосов на общем собрании собственников.
В соответствии с ч. 3 ст. 146 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Частью 6 статьи 146 ЖК РФ предусмотрена возможность принятия решения общего собрания путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 ЖК РФ.
Доказательства принятия решения по указанному вопросу в форме заочного голосования с соблюдением установленной статьей 47 ЖК РФ процедуры и с получением необходимого для принятия решения количества голосов собственников истцом не представлено.
Довод об отсутствии у ТСЖ надлежащего подтверждения полномочий на обращение в суд выдвигался ответчиком С.А.С.1 в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции (т. 1 л.д. 234) и в апелляционной жалобе. Доводов и доказательств, опровергающих это утверждение ответчика, представителями истца суду не представлено.
Отсутствуют в материалах дела и иные подтверждения того, что надлежащее количество собственников дома уполномочило ТСЖ "Новосельское" предъявить иск о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение N 74.
Кроме того, в силу ст. 54 ГПК РФ право представителя на совершение действий, перечисленных в указанной статье, включая право на подписание искового заявления и предъявление его в суд, должно быть специально оговорено в доверенности, выданной представляемым лицом.
В протоколе общего собрания собственников от 29 декабря 2009 года N 7 говорится о наделении М. правом подписи исковых заявлений в суд и представление ТСЖ "Новосельское" в суд.
Исковое заявление ТСЖ "Новосельское" к Ж. подписано М.
Определением судьи от 5 декабря 2011 года С.А.С.2 и С.А.С.1 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика.
Их процессуальный статус изменился после предъявления к ним исковых требований, изложенных в заявлении, поданном в суд 13 декабря 2011 года от имени ТСЖ "Новосельское" Л.А. со ссылкой на доверенность от 4 декабря 2011 года N 33 (т. 1 л.д. 127-128). В заявлении, названном уточнением исковых требований, фактически содержатся вновь предъявленные к С-вым исковые требования.
Доверенность от 4 декабря 2011 года N 33, выданная председателем ТСЖ "Новосельское" Л.А. на право представления интересов ТСЖ "Новосельское" в суде, не предусмотрено право на подписание искового заявления и предъявление его в суд.
Общее собрание собственников помещений дома такими полномочиями Л.А. также не наделяло.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковое заявление к С.А.С.1 и С.А.С.2 подано лицом, не имеющим полномочий на его подписание и предъявление в суд.
В соответствии с абз. 4 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если заявление подписано или подано лицом, не имеющим полномочий на его подписание или предъявление иска.
На основании изложенного решение суда в части удовлетворения исковых требований ТСЖ "Новосельское" к С.А.С.1 и С.А.С.2 подлежит отмене, а исковое заявление - оставлению без рассмотрения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 08 февраля 2012 года отменить в части признания права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на подвальное помещение N 74 площадью 166, 2 кв. м и о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей N и N о государственной регистрации права общей долевой собственности С-вых по 1/2 доле на нежилое помещение N 74 по адресу:.
Исковое заявление ТСЖ "Новосельское" к С.А.С.1 и С.А.С.2 оставить без рассмотрения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)