Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Базилевский И.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Вахрамеевой Т.М.,
судей Зюзюкина А.Н., Ускова О.Ю.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 16 октября 2012 года
апелляционную жалобу ответчика О.
на решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 15 июня 2012 года по гражданскому делу по иску Б.Г., Б.В. к индивидуальному предпринимателю О., товариществу собственников жилья "Восточный" о признании сделки недействительной.
Заслушав доклад судьи Зюзюкина А.Н., объяснения ответчика О., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя товарищества собственников жилья "Восточный" - И.Р. (по доверенности), истицы Б.Г. и ее представителя И.В. (в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ), возражавших по поводу удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Б.Г. и Б.В. на праве собственности принадлежат помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: ...
Управление этим жилым домом осуществляет товарищество собственников жилья "Восточный" (далее - ТСЖ "Восточный"), членами которого Б.Г. и Б.В. являются.
01 апреля 2009 г. между ТСЖ "Восточный" и индивидуальным предпринимателем О. заключен договор по предоставлению в пользование нежилого помещения. Согласно условиям этого договора аренды ТСЖ "Восточный" передало в пользование за плату, а заказчик О. принял в пользование подвальное нежилое помещение площадью *** кв. м, расположенное на первом этаже подъезда N упомянутого жилого дома.
В арендованном нежилом помещении О. разместил водоочистительное оборудование - установку "***".
Дело инициировано иском Б.Г. и Б.В., которые просили признать недействительным указанный договор аренды с момента совершения сделки, сославшись на заключение договора без получения согласия общего собрания членов ТСЖ "Восточный", допущенное сторонами договора нарушение СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых домах и помещениях", уклонение арендатора от предоставления документов о санитарно-эпидемиологической безопасности размещенного оборудования, осуществление им деятельности по реализации воды с нарушением санитарного законодательства.
В судебном заседании Б.Г. и Б.В. исковые требования поддержали.
Представитель ответчика ТСЖ "Восточный" заявил о признании иска.
Ответчик О. иск не признал, ссылаясь на заключение договора аренды с согласия собственников помещений многоквартирного дома.
Решением суда иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ответчик О. просит об отмене решения суда, как постановленного без установления обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального права.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражений на нее, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.
Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Пунктом 1 ст. 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу частей 2 и 4 ст. 36, пункта 3 части 2 ст. 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии с пунктом 1 ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Согласно пункту 1 части 2 ст. 137, части 6 ст. 138, пункту 12 части 2 ст. 145, пункту 3 части 2 ст. 152 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 01.04.2009 г., товариществу собственников жилья в силу закона принадлежит право для достижения целей своей деятельности и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Аналогичное положение содержится в пункте 8.4.12 Устава ТСЖ "Восточный".
Поскольку доказательств проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросу предоставления в пользование индивидуальному предпринимателю О. нежилого помещения на первом этаже дома представлено не было, судом сделан правильный вывод о ничтожности сделки- договора от 01.04.2009 г. по предоставлению в пользование нежилого помещения, расположенного по адресу: (подъезд N, первый этаж) общей площадью *** кв. м, являющегося общей долевой собственностью собственников помещений.
Доводы апелляционной жалобы о заключении договора аренды с согласия собственников помещений многоквартирного дома были предметом исследования суда первой инстанции, им судом в решении дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается. По мнению О. такое согласие выражено в коллективном письме собственников помещений дома от 25.02.2009 г. о том, что они не возражают по поводу установки ИП О. водоочистительной установки в подвале дома, разрешают председателю ТСЖ сдавать в аренду помещения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома. Суд правильно отметил, что представленный ответчиком документ не может подменить решение общего собрания членов товарищества собственников жилья. Судебная коллегия также отмечает, что упомянутое письмо содержит подписи от имени граждан - собственников всего *** квартир, в то время когда согласно этому же письму квартир в доме не менее ***. В силу части 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Доказательств тому, что письмо от 25.02.2009 г. подписано собственниками помещений в данном доме или их представителями, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, по результатам общего собрания, не представлено.
Ссылка автора апелляционной жалобы на то, что в решении не указана редакция Устава ТСЖ "Восточный", несостоятельна. Содержание пункта 8.4.12, который был нарушен при заключении сделки, в редакциях Устава 2006 г. и 2010 г. одинаково.
Не основаны на законе и обстоятельствах дела доводы апелляционной жалобы о преюдициальном значении обстоятельств, установленных решением Арбитражного суда Белгородской области от 24.02.2012 г. по делу по иску ТСЖ "Восточный" к О. о взыскании задолженности по договорам аренды. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истицы в том деле не участвовали и арбитражный суд не рассматривал требования о признании договора от 01.04.2009 г. недействительным по основаниям его заключения без решения общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Является несостоятельной ссылка в апелляционной жалобе на то, что суд не учел доводы о расторжении 11.05.2012 г. оспариваемого истицами договора, чем, по мнению автора жалобы, устранены нарушения прав и законных интересов истиц. На это обстоятельство ответчики в суде первой инстанции не ссылались. Судебная коллегия нашла неубедительными доводы ответчика О. о невозможности предоставить соглашение о расторжении договора аренды и акта приема-передачи нежилого помещения в суд первой инстанции.
Передача О. общего имущества собственников помещений многоквартирного дома без получения на это в установленном порядке их согласия, использование нежилого помещения в жилом доме с нарушением законодательства в области санитарно- эпидемиологического благополучия населения нарушает права и законные интересы истиц. Судебная коллегия считает обращение истиц за судебной защитой обоснованным.
Руководствуясь ст. 327, п. 1 ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 15 июня 2012 года по гражданскому делу по иску Б.Г., Б.В. к индивидуальному предпринимателю О., товариществу собственников жилья "Восточный" о признании сделки недействительной оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3377
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 октября 2012 г. по делу N 33-3377
Судья Базилевский И.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Вахрамеевой Т.М.,
судей Зюзюкина А.Н., Ускова О.Ю.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 16 октября 2012 года
апелляционную жалобу ответчика О.
на решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 15 июня 2012 года по гражданскому делу по иску Б.Г., Б.В. к индивидуальному предпринимателю О., товариществу собственников жилья "Восточный" о признании сделки недействительной.
Заслушав доклад судьи Зюзюкина А.Н., объяснения ответчика О., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя товарищества собственников жилья "Восточный" - И.Р. (по доверенности), истицы Б.Г. и ее представителя И.В. (в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ), возражавших по поводу удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Б.Г. и Б.В. на праве собственности принадлежат помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: ...
Управление этим жилым домом осуществляет товарищество собственников жилья "Восточный" (далее - ТСЖ "Восточный"), членами которого Б.Г. и Б.В. являются.
01 апреля 2009 г. между ТСЖ "Восточный" и индивидуальным предпринимателем О. заключен договор по предоставлению в пользование нежилого помещения. Согласно условиям этого договора аренды ТСЖ "Восточный" передало в пользование за плату, а заказчик О. принял в пользование подвальное нежилое помещение площадью *** кв. м, расположенное на первом этаже подъезда N упомянутого жилого дома.
В арендованном нежилом помещении О. разместил водоочистительное оборудование - установку "***".
Дело инициировано иском Б.Г. и Б.В., которые просили признать недействительным указанный договор аренды с момента совершения сделки, сославшись на заключение договора без получения согласия общего собрания членов ТСЖ "Восточный", допущенное сторонами договора нарушение СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых домах и помещениях", уклонение арендатора от предоставления документов о санитарно-эпидемиологической безопасности размещенного оборудования, осуществление им деятельности по реализации воды с нарушением санитарного законодательства.
В судебном заседании Б.Г. и Б.В. исковые требования поддержали.
Представитель ответчика ТСЖ "Восточный" заявил о признании иска.
Ответчик О. иск не признал, ссылаясь на заключение договора аренды с согласия собственников помещений многоквартирного дома.
Решением суда иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ответчик О. просит об отмене решения суда, как постановленного без установления обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального права.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражений на нее, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.
Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Пунктом 1 ст. 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу частей 2 и 4 ст. 36, пункта 3 части 2 ст. 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии с пунктом 1 ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Согласно пункту 1 части 2 ст. 137, части 6 ст. 138, пункту 12 части 2 ст. 145, пункту 3 части 2 ст. 152 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 01.04.2009 г., товариществу собственников жилья в силу закона принадлежит право для достижения целей своей деятельности и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Аналогичное положение содержится в пункте 8.4.12 Устава ТСЖ "Восточный".
Поскольку доказательств проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросу предоставления в пользование индивидуальному предпринимателю О. нежилого помещения на первом этаже дома представлено не было, судом сделан правильный вывод о ничтожности сделки- договора от 01.04.2009 г. по предоставлению в пользование нежилого помещения, расположенного по адресу: (подъезд N, первый этаж) общей площадью *** кв. м, являющегося общей долевой собственностью собственников помещений.
Доводы апелляционной жалобы о заключении договора аренды с согласия собственников помещений многоквартирного дома были предметом исследования суда первой инстанции, им судом в решении дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается. По мнению О. такое согласие выражено в коллективном письме собственников помещений дома от 25.02.2009 г. о том, что они не возражают по поводу установки ИП О. водоочистительной установки в подвале дома, разрешают председателю ТСЖ сдавать в аренду помещения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома. Суд правильно отметил, что представленный ответчиком документ не может подменить решение общего собрания членов товарищества собственников жилья. Судебная коллегия также отмечает, что упомянутое письмо содержит подписи от имени граждан - собственников всего *** квартир, в то время когда согласно этому же письму квартир в доме не менее ***. В силу части 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Доказательств тому, что письмо от 25.02.2009 г. подписано собственниками помещений в данном доме или их представителями, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, по результатам общего собрания, не представлено.
Ссылка автора апелляционной жалобы на то, что в решении не указана редакция Устава ТСЖ "Восточный", несостоятельна. Содержание пункта 8.4.12, который был нарушен при заключении сделки, в редакциях Устава 2006 г. и 2010 г. одинаково.
Не основаны на законе и обстоятельствах дела доводы апелляционной жалобы о преюдициальном значении обстоятельств, установленных решением Арбитражного суда Белгородской области от 24.02.2012 г. по делу по иску ТСЖ "Восточный" к О. о взыскании задолженности по договорам аренды. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истицы в том деле не участвовали и арбитражный суд не рассматривал требования о признании договора от 01.04.2009 г. недействительным по основаниям его заключения без решения общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Является несостоятельной ссылка в апелляционной жалобе на то, что суд не учел доводы о расторжении 11.05.2012 г. оспариваемого истицами договора, чем, по мнению автора жалобы, устранены нарушения прав и законных интересов истиц. На это обстоятельство ответчики в суде первой инстанции не ссылались. Судебная коллегия нашла неубедительными доводы ответчика О. о невозможности предоставить соглашение о расторжении договора аренды и акта приема-передачи нежилого помещения в суд первой инстанции.
Передача О. общего имущества собственников помещений многоквартирного дома без получения на это в установленном порядке их согласия, использование нежилого помещения в жилом доме с нарушением законодательства в области санитарно- эпидемиологического благополучия населения нарушает права и законные интересы истиц. Судебная коллегия считает обращение истиц за судебной защитой обоснованным.
Руководствуясь ст. 327, п. 1 ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 15 июня 2012 года по гражданскому делу по иску Б.Г., Б.В. к индивидуальному предпринимателю О., товариществу собственников жилья "Восточный" о признании сделки недействительной оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)